STS, 12 de Septiembre de 2014

Ante la Sección Tercera de la Sala de lo Contencioso Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña se ha seguido el recurso contencioso-administrativo 129/2008 , promovido por don Santiago contra la Resolución de la Subdelegación del Gobierno en Barcelona de fecha 18 de abril de 2007, que autoriza el derribo de las fincas sitas en la CALLE000 NUM000 y NUM001 de Badalona y en el que ha sido parte demandada la ADMINISTRACIÓN GENERAL DEL ESTADO.

Dicho Tribunal dictó Sentencia con fecha 20 de enero de 2012 , cuyo fallo es del siguiente tenor literal:

"PRIMERO Estimar el recurso interpuesto por Don Santiago contra la resolución dictada el 18 de abril de 2007 por el Subdelegado del Gobierno en Barcelona, que autoriza el derribo de las fincas sitas en CALLE000 NUM000 y NUM001 de Badalona, que se anula.

SEGUNDO No efectuar pronunciamiento impositivo de las costas procesales devengadas en la substanciación del presente recurso."

Notificada dicha sentencia a las partes, por el Abogado del Estado, en la representación que legalmente ostenta de la Administración General del Estado, se presentó escrito preparando recurso de casación, el cual fue tenido por preparado mediante Providencia de la Sala de instancia de fecha 9 de marzo de 2012 al tiempo que ordenó remitir las actuaciones al Tribunal Supremo, previo emplazamiento de los litigantes.

Emplazadas las partes, el recurrente compareció en tiempo y forma ante este Tribunal Supremo, al tiempo que formuló en fecha 1 de junio de 2012 el escrito de interposición del recurso de casación, en el cual, tras exponer el motivo de impugnación que consideró procedente, solicitó a la Sala que se dictase sentencia estimatoria del recurso, casando y anulando la sentencia recurrida, y resolviendo en su lugar la desestimación del recurso contencioso-administrativo interpuesto contra la Resolución de la Subdelegación del Gobierno en Barcelona de fecha 18 de abril de 2007, que autoriza el derribo de las fincas sitas en la CALLE000 NUM000 y NUM001 de Badalona.

El recurso de casación fue admitido por Providencia de 6 de julio de 2012, ordenándose también, por Diligencia de Ordenación de 11 de septiembre de 2012, entregar copia del escrito de formalización del recurso a la parte comparecida como recurrida a fin de que en el plazo de treinta días pudiera oponerse al recurso, declarándose la caducidad del trámite concedido a la representación de doña Fátima por Diligencia de Ordenación de 20 de noviembre de 2012.

Por Providencia se señaló para votación y fallo de este recurso de casación el día 10 de septiembre de 2014, fecha en la que, efectivamente, tuvo lugar.

En la sustanciación del juicio no se han infringido las formalidades legales esenciales.

Siendo Ponente el Excmo. Sr. D. Jose Juan Suay Rincon, Magistrado de la Sala

Se impugna en el presente recurso de casación 1254/2012 la Sentencia que la Sección Tercera de la Sala de lo Contencioso Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña dictó el 20 de enero de 2012, en el recurso contencioso-administrativo 129/2008 , por la que se estima el formulado por la representación de Don Santiago contra la Resolución de la Subdelegación del Gobierno en Barcelona de fecha 18 de abril de 2007, que autoriza el derribo de las fincas sitas en la CALLE000 NUM000 y NUM001 de Badalona.

Como decimos, la Sala de instancia estimó el recurso y se fundamentó para ello, en síntesis, en la siguiente argumentación:

1. Sobre la base de la doctrina jurisprudencial relativa a la intervención gubernativa en la relación arrendaticia para decidir sobre la procedencia o improcedencia de la pretensión de derribo de un edificio por el titular dominical para su posterior reedificación, que la Sala de instancia recuerda y sintetiza en los términos siguientes:

   "El Tribunal Supremo ha declarado repetidamente que la intervención gubernativa en la relación arrendaticia para decidir sobre la procedencia o improcedencia de la pretensión de derribo de un edificio por el titular dominical para su posterior reedificación, responde a un interés social superior a los particulares en conflicto, derivado de la necesidad de resolver e! problema generado por la escasez de viviendas, posibilitando la construcción de nuevos edificios que palien dicha situación. Por ello, la autorización gubernativa necesaria para la demolición de inmuebles en caso de que en estos existan arrendatarios se caracteriza por una nota profundamente finalista: el derribo es un simple medio para hacer posible la construcción de un nuevo edificio que cumpla los requisitos exigidos por los artículos 62.2° LAU ( sentencias del Tribunal Supremo de 5 de mayo de 2000 , con remisión a otras anteriores, de 11 de octubre de 1999, 3 de febrero de 1992, 19 de noviembre de 1991 y 28 de febrero de 1990).

   La autorización gubernativa de demolición prevista en el artículo 79.2 del Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre , por el que se aprueba el Texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos LAU), en relación con sus artículos 62 y 78 , no es discrecional, al exigir su materialización la observancia de los referidos preceptos, siendo de notar que los requisitos y condiciones ahí recogidos, han de ser valorados en su conjunto, sin que sea necesaria la concurrencia de todos y cada uno de ellos, siempre sobre la finalidad del logro de la satisfacción de un interés público prevalente concretado de modo esencial en la finalidad de conseguir un efectivo aumento del número de viviendas, a través del compromiso de reedificación del edificio a demoler, contribuyendo así a la mitigación del acuciante problema de falta de vivienda ( sentencia del Tribunal Supremo de 23 de abril de 2002 , con remisión a otras anteriores, de 18 de febrero de 1992, 4 de mayo de 1995, 2 de enero de 1997, 11 de octubre de 1999)".

2. La sentencia concluye en efecto que procede la estimación del recurso en base a las siguientes razones:

   "Conforme a lo establecido en el artículo 62.2 del Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre , por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), no tendrá derecho el inquilino o arrendatario a la prórroga legal, cuando el arrendador proyecte el derribo de la finca para edificar otra que cuente, cuando menos, con un tercio más de las viviendas que en aquélla hubiere, y una, como mínimo, si no las hubiere en el edificio que se pretende derribar, respetando al propio tiempo el número de los locales de negocio si en el inmueble a derribar los hubiere.

   Según el artículo 78 de la LAU , para que proceda la excepción a la prórroga del contrato de arrendamiento de vivienda o local de negocio será necesario que el arrendador contraiga el compromiso de que la reedificación se verifique de modo que la nueva finca cuente al menos con una tercera parte más del número de viviendas de que disponga aquélla, respetando al propio tiempo el número de locales de negocio si en el inmueble a derruir los hubiere .

   En la solicitud de autorización de derribo y en el proyecto presentado junto a la misma se hace constar que en la finca del número NUM000 de la CALLE000 existe un local, que es el ocupado por el aquí recurrente como arrendatario y en la del número NUM001 de la misma calle, la construcción existente tiene una planta baja diáfana. Igualmente consta que se pretende construir un local, seis viviendas y seis plazas de aparcamiento. También incluye una documentación fotográfica se la que se extrae que las dos fincas están ocupadas por sendos locales de negocio.

   De su contenido se deduce que la citada solicitud incumple los citados preceptos en cuanto que siendo dos los locales de negocio existentes en la edificación a derruir, se prevé la construcción de solo uno, sin que en esta determinación quepa atribuirle valor alguno al hecho de que el local del número NUM001 de la citada calle no se encuentre ocupado en el momento de presentar la solicitud de autorización.

   Procede, pues, estimar este motivo de impugnación."

Contra esa sentencia ha interpuesto el Abogado del Estado, en la representación que legalmente ostenta, recurso de casación, en el que esgrime un único motivo de impugnación al amparo del artículo 88.1.d) de la Ley 29/1998, de 13 de julio, Reguladora de la Jurisdicción Contencioso Administrativa (LRJCA), por infracción de las normas del ordenamiento jurídico.

En concreto, en el único motivo de impugnación en que se fundamenta el recurso, se alega que la sentencia de instancia infringe el artículo 78 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU ), aprobado por Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre y la jurisprudencia aplicable, al realizar una interpretación literal de la regla contenida en el citado precepto legal, en cuanto exige que la nueva finca respete el número de locales de negocio existentes si en el inmueble a derruir los hubiere.

Razona el Abogado del Estado, en efecto, que tal interpretación literal contradice el espíritu de la regulación de la figura en la LAU, que no es otro que el de hacer compatibles los derechos de propietarios y arrendatarios, por lo que la exigencia de respetar en la nueva construcción el número de locales de negocio existentes debe entenderse referida, exclusivamente, a aquellos que estuvieran arrendados.

Así lo ha reconocido, en efecto, esta Sala y Sección en Sentencia de 9 de febrero de 2012 (RC 2848/2008 ):

"

(...) El artículo 78 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 recoge como uno de los requisitos para que proceda la segunda causa de excepción a la prórroga del contrato de arrendamiento de vivienda o local de negocio que la nueva finca respete el número de locales de negocio si en el inmueble a derruir los hubiere.

La sentencia recurrida anuló la resolución del Subdelegado del Gobierno en Barcelona de 20 de abril de 2005 del Subdelegado del Gobierno en Barcelona que autoriza el derribo de las fincas sitas en la CALLE001 NUM002 , NUM003 y NUM004 de Barcelona, por considerar la Sala de instancia que dicha resolución vulneraba el citado artículo 78, pues mientras que en el escrito de solicitud de la autorización de derribo presentado el 1 de marzo de 2004 se recoge que en la finca de la CALLE001 número NUM002 había un local, que ya había sido derribado mediante licencia de 16 de octubre de 2003, así como un edificio fábrica en la CALLE002 nº NUM005 , también derribado, en la documentación referida a la nueva edificación sólo constaba un local de negocio, correspondiente a la CALLE002 .

Frente a ese razonamiento de la sentencia la Administración recurrente en casación alega que la sentencia no ha tenido en consideración que los locales de negocio estaban sin ocupar; no había arrendatarios; estaban a disposición del propietario y por ende, no existió perjuicio alguno para ningún titular de derecho arrendaticio. Y por ello solicita la integración de los hechos reflejados en la sentencia con los indicados en su escrito. Pues bien, tal integración de los hechos que postula la recurrente precisa de la concurrencia de unos presupuestos que en el caso examinado se cumplen; y ello por las razones que pasamos a exponer.

El artículo 88.3 de la de la Ley reguladora de esta Jurisdicción permite integrar en los hechos admitidos como probados por el tribunal de instancia siempre que: a/ el recurso se funde en el motivo previsto en la letra d/ del artículo 88.1 de la LJCA ; b/ los hechos que se pretenden integrar hayan sido omitidos por el Tribunal de instancia; c/ los hechos omitidos estén suficientemente justificados según las actuaciones; y d/ su toma en consideración sea necesaria para apreciar la infracción de las normas del ordenamiento jurídico.

En el caso que nos ocupa, el motivo de casación viene formulado, al amparo del artículo 88.1.d/ de la Ley de esta Jurisdicción . Por otra parte, aunque la Sala de instancia conocía que los locales se encontraban derribados y deja constancia de ello en el fundamento jurídico quinto de la sentencia, sin embargo, prescinde de ese dato cuando lleva a cabo la interpretación y aplicación del artículo 78 de la Ley de Arrendamientos Urbanos . La situación arrendaticia en los locales aludidos consta en la cláusula primera de la escritura pública de compraventa de las fincas de 29 de julio de 1999 por parte de la entidad Gamit, S.A., solicitante del derribo (folios 19 a 26 del expediente administrativa), en la que se recoge que en aquel momento las fincas de autos se encuentran libres de arrendamientos. Además, en el acta notarial de fecha 28 de julio de 2004 (folios 115 a 126 del expediente), aparece fotografiada la situación más reciente de los locales, apreciándose claramente que se encuentran derribados. En fin, la consideración de estos hechos es relevante para apreciar la infracción que se alega del artículo 78 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , pues dicha norma pretende garantizar el derecho de retorno arrendaticio, lo que requiere de la existencia de arrendatarios en el momento en el que se proceda al derribo.

Partiendo de los hechos integrados en el fundamento jurídico anterior, y, por tanto, de la inexistencia de arrendatarios y la situación de derribo del local de negocio situado en la calle Alegre del Dalt número 52 y del edificio fábrica situado en el número 117 interior de la CALLE002 , adelantamos ya que el motivo de casación ha de ser estimado. Veamos.

El artículo 62.1.2º de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 dispone que no tendrá derecho el inquilino o arrendatario a la prórroga legal del contrato "cuando el arrendador proyecte el derribo de la finca para edificar otra que cuente cuando menos con un tercio más de las viviendas que en aquella hubiere y una, como mínimo, sin no las hubiere en el edificio que se pretende derribar, respetando al propio tiempo el número de los locales de negocio si en el inmueble a derribar los hubiere". Por su parte, el 78.1º de la LAU dispone que "para que proceda la segunda causa de excepción a la prórroga del contrato de arrendamiento de vivienda o local de negocio será necesario: 1º Que el arrendador contraiga, comunicándolo por escrito al Gobernador Civil de la provincia, el compromiso de que las obras de reedificación se realizarán en el plazo que previamente deberá ser señalado por dicha autoridad y que la reedificación se verificará de modo que la nueva finca cuente al menos con una tercera parte más del número de viviendas de que disponga aquélla, respetando al propio tiempo el número de locales de negocio si en el inmueble a derruir los hubiere. Y cuando la finca careciera de viviendas o las que existieran fueran dependencias del local o locales de negocio con que cuente, que se compromete a que la reedificada disponga de una o más viviendas susceptibles de ser utilizadas con independencia plena de los locales de negocio.

La interpretación y aplicación de dichos preceptos ha de atender a su finalidad, que en el caso de los locales de negocio es la de garantizar el realojo de los arrendatarios. Así se desprende del contenido del artículo 81.1 de la propia Ley que dispone que " los inquilinos y arrendatarios que deseen instalarse en el inmueble reedificado, antes de desalojar el que vaya a derruirse suscribirán con el arrendador documento que detalle la extensión superficial de las viviendas o locales de negocio que ocupen, su renta, el número de unas y de otros que existan en el inmueble y un domicilio para oír las notificaciones que les haga el arrendador". En la misma línea, el artículo 82.1 establece que "reconstruida la finca, se reservarán en ella a los inquilinos y arrendatarios con derecho a instalarse en la misma las viviendas y locales de negocio que a cada uno corresponda. Y en el domicilio que hubieren designado al efecto, el arrendador les notificará notarialmente en el plazo de treinta días siguientes al recibo de la notificación pueden ocupar los que le hubiere asignado, detallando sus características, extensión, la renta y circunstancias que la determinan, así como el número total de viviendas y locales de negocio que existen en el inmueble ". En fin, debe mencionarse también el artículo 86 de la misma Ley de Arrendamientos Urbanos , según el cual "el arrendatario procedente de la finca demolida que ocupare en ella local de negocio sito en la planta baja y al exterior, tendrá derecho a ocupar local de igual situación y extensión superficial en la reconstruida cuando demostrare el perjuicio que a su explotación le cause la ocupación de otro de distinta situación, cuya acción que caducará a los treinta días de haber ocupado el asignado por el arrendador, tendrá en cuanto al ocupante del local que correspondiese a dicho arrendatario los efectos establecidos en el número 2 del artículo 88".

La sentencia recurrida aplicó literalmente el artículo 78 de la Ley en lo relativo a la identidad numérica de los locales de negocio existentes en el momento de la solicitud de derribo respecto de los locales a reedificar; sin prestar la Sala de instancia la debida atención a la finalidad de dicho precepto que no es otra sino la de garantizar el derecho de retorno arrendaticio . Así, al interpretar el citado artículo 78 la Sala de instancia omite en su razonamiento toda referencia a la inexistencia de arrendatarios y al hecho mismo de que los locales de negocio estuviesen ya derribados, datos éstos que, de haber sido tenidos en cuenta, habrían conducido a la desestimación del argumento de impugnación aducido por la parte demandante.

Por tales razones, el motivo de casación debe ser acogido."

Por lo que, conforme a la doctrina establecida por esta resolución, asimismo, en efecto, el motivo debe ser acogido en el supuesto sometido ahora a nuestra consideración.

Las circunstancias fácticas sobre las que tuvo que proyectar sus consideraciones la sentencia cuyos párrafos acabamos de transcribir concuerdan, ciertamente, con las que ahora hemos de atender; de tal manera que hemos de reiterar ahora el mismo criterio que entonces sostuvimos, esto es, de acuerdo con el precepto cuya exégesis centra la presente controversia ( artículo 78 LAU ), lo relevante es la garantía de los derechos de los arrendatarios existentes; por lo que, a los efectos de satisfacer la normativa en que dicho precepto se integra, la previsión de locales de negocio que ha de respetarse en la edificación proyectada cuya ejecución vendrá a sustituir a la derribada ha de corresponderse con los que estuvieran ocupados al tiempo del derribo .

Procede, en consecuencia, la estimación del presente recurso de casación.

Establecido así, por virtud de lo expuesto en el fundamento precedente, que la sentencia de instancia debe ser casada, procede, según lo dispuesto en el artículo 95.2.d) LRJCA , que entremos ahora a resolver lo que corresponda dentro de los términos en que aparece planteado el debate.

A tal efecto, como punto de partida, podemos situarnos en el planteamiento que vino a realizar el recurrente en la instancia de sus propias pretensiones.

1. En el suplico de la demanda, así, la representación de la parte actora solicitaba que se anulara la autorización de derribo impugnada y aducía, entre otros argumentos, la infracción del artículo 78 LAU .

   En lo que se refiere a la infracción que se alega del artículo 78 LAU , por no respetar la construcción proyectada el número de locales de negocio preexistentes, nos remitimos a lo que hemos expuesto en el fundamento precedente, al examinar el motivo de casación, por lo que procede desestimar este motivo de impugnación: los locales de negocio que han de preverse en la nueva edificación se corresponden con los que estuvieran ocupados en el momento del derribo.

2. Subsisten, sin embargo, los demás motivos fundamentadores de la demanda y sobre ellos también hemos de pronunciarnos ahora; de concurrir alguno de ellos, procedería igualmente la estimación del recurso contencioso-administrativo promovido en la instancia, aunque no fuera ya por el motivo del que se sirvió la sentencia objeto del presente recurso ( artículo 78 LAU ).

   La propia sentencia dictada en la instancia vino a sintetizar los términos de la pretensión anulatoria de la autorización de derribo esgrimida por el recurrente del siguiente modo:

   " La pretensión anulatoria del acto recurrido se sustenta en las siguientes consideraciones jurídicas: 1. Falta de legitimación en la solicitud de la autorización de derribo; 2. Incumplimiento de los artículo 62.2 y 78 de la LAU ; 3. Incumplimiento del artículo 79.2 de la LAU ; 4. Incumplimiento del artículo 54 de la LPAC ".

   Pues bien, ninguno de los restantes argumentos esgrimidos en la demanda -esto es, los que se sintetizan en los puntos 1, 3 y 4- puede ser acogido.

   1. Por lo que hace al primero de los motivos de impugnación indicados (punto 1: falta de legitimación activa de la solicitante de la autorización de derribo), basta al efecto con remitirnos a las razones que se exponen en el FD 2º de la resolución impugnada, que rechaza la concurrencia de este motivo, por razones que compartimos y hacemos nuestras:

      "Obra en el folio 1 y siguientes del expediente administrativo la solicitud presentada el 17 de enero de 2007 por Doña Fátima , de autorización de derribo de las construcciones sitas en la CALLE000 NUM000 - NUM001 , de Badalona, con la que se acompaña copia de la escritura pública de aceptación de la herencia de Doña Adolfina , que por testamento legó a favor de Doña Fátima las fincas de la CALLE000 NUM000 y NUM001 de Badalona. Con el escrito de contestación a la demanda se aporta el original de dicha escritura.

      Con la información registral aportada con la demanda queda acreditado que a fecha 19 de octubre de 2007 en el Registro de la Propiedad consta como titular dominical de las fincas sobre las que versa la autorización de derribo recurrida Doña Adolfina .

      El hecho de que en la fecha en la que se presentó la solicitud de autorización de derribo no hubiera tenido acceso al Registro de la Propiedad la escritura pública de aceptación de herencia, no obsta la válida petición de autorización de derribo, que puede ser presentada incluso por un tercero . En todo caso, la acreditación de la titularidad de las fincas alcanzadas por la solicitud de derribo puede efectuarse por cualquier medio admitido en derecho, sin que la parte actora refiera precepto alguno que en el que se disponga que la solicitud de autorización de derribo solo pueda presentarla el titular registral de la finca".

   2. También hemos de rechazar los restantes motivos de impugnación, sintetizados en los puntos 3 y 4 antes enunciados. Cabe proceder en este caso a su examen conjunto, porque el reproche de la falta de motivación vulneradora del artículo 54 LPAC se formula respecto de las condiciones a que el artículo 79.2 LAU vincula la autorización del derribo.

      Así son examinados también en el FD 5º de la resolución judicial recaída en la instancia, que se pronuncia al respecto en los términos siguientes:

      "Según dispone el artículo 79.2 del Decreto de constante cita, los Gobernadores civiles, previos los asesoramientos que estimen oportunos, atendiendo a la normalidad o escasez de viviendas que hubiere en cada localidad, a las disponibilidades de mano de obra y de materiales de construcción y especialmente a la existencia o inexistencia de viviendas desalquiladas de renta semejante a las del inmueble que se fuere a derruir, concederán o denegarán sin ulterior recurso la referida autorización. Darán preferencia a las encaminadas a aumentar, en la mínima proporción que se establece, el número de viviendas de renta más económica, y caso de igualdad en la renta, a aquellas edificaciones en que el aumento fuere a ser mayor, con prioridad para las que resulten de más amplitud.

      Respecto del cumplimiento del citado precepto en cuanto a los asesoramientos previos, obra en el folio 61 y siguientes del expediente administrativo el informe elaborado por la Arquitecta del Ayuntamiento de Badalona, de fecha 20 de febrero de 2007, a requerimiento de la Subdelegación del Gobierno, que informa en los términos interesados.

      La resolución recurrida , tras referir en el primer párrafo sus fundamentos de derecho que los asesoramientos interesados se han manifestados favorables a la concesión de la autorización, indica que atendiendo a la normalidad o escasez de viviendas parece procedente autorizar el derribo solicitado, por cuanto del mismo y de la reedificación subsiguiente han de desprenderse indudables ventajas, dado que se proyectan seis viviendas cuando en las fincas no existe ninguna, resolución que cabe estimar suficientemente motivada para el fin pretendido con ello .

      En el ramo de prueba de la parte actora obra otro informe emitido por el Coordinador de l` Àrea d`Urbanisme i Territori del citado Ayuntamiento, en el que se indica que no puede informar sobre el extremo propuesto, que no era otro que la oferta y la demanda de viviendas en el municipio en el año 2007 y la variación de la situación habida ese año, documento que no sirve para desvirtuar la apreciación de la Administración demandada en cuanto a la escasez o normalidad de viviendas disponibles en la localidad, en la que se sustenta la resolución recurrida .

      Procede, pues, estimar el recurso para declarar la disconformidad a derecho del acto recurrido ".

      Podría parecer que la fundamentación expuesta incurre en cierta contradicción. Porque si la prueba practicada no permite desvirtuar la apreciación de la Administración, lo razonable parece que es concluir en la desestimación del motivo. Sin embargo, y al margen de que sea así, como, en el actual trance en que nos encontramos, corresponde llevar a efecto un enjuiciamiento pleno de esta cuestión, cabe avanzar e ir más allá de las precedentes consideraciones.

Al objeto de resolver la cuestión controvertida, la sentencia recurrida invoca como uno de los criterios a tomar en consideración el relativo a la escasez o normalidad de viviendas disponibles en la localidad. Lo dejamos ya reseñado en el FD 2º de esta sentencia, al transcribir entonces el contenido literal de la dicha resolución, transcripción a la que ahora nos remitimos.

1. Tampoco se escapa a nuestra jurisprudencia la relevancia del indicado criterio, como botón de muestra, en nuestra reciente Sentencia de 30 de enero de 2014 (RC 4862/2011 ) veníamos a afirmar:

   "a los efectos de enjuiciar la legalidad de la potestad de derribo ejercitada en cada caso, resulta plausible servirse de un criterio como la apreciación de las necesidades de vivienda existentes en la población correspondiente; sin que pueda considerarse ésta una doctrina aislada que la Sala de instancia haya venido ahora a construir "ad hoc" con vistas a resolver específicamente el supuesto cuyo examen se le había suscitado".

   Sin embargo, siendo relevante el manejo del criterio de la escasez o normalidad de viviendas disponibles en la localidad, es preciso tener presente también su carácter relativo, atendiendo a que la finalidad tuitiva de la posición del arrendatario es lo realmente prevalente en el ámbito de la normativa en que se inserta la potestad administrativa autorizatoria del derribo (LAU) , conforme ya indicamos en el apartado precedente .

   En consecuencia, tampoco el otorgamiento de la preceptiva autorización puede depender de la falta absoluta de viviendas en la localidad, porque si fuera así, y hubiese de acreditar una situación tal de escasez de viviendas, ello podría arrastrar unas repercusiones económicas nada desdeñables.

   En el supuesto de autos, no debe dejar de resaltarse el informe -en definitiva, favorable- del Ayuntamiento de Badalona. Y, asimismo, que, sobre la base del artículo 79.2 LAU , que es el precepto que se considera infringido, el órgano administrativo competente para otorgar la preceptiva autorización de derribo (Delegación del Gobierno de Cataluña) igualmente concluye en sentido favorable al otorgamiento de la indicada autorización:

   " El art. 79, párrafo 2º de la citada Ley , para la concesión o denegación de las presentes solicitudes de derribo señala, a título orientador, tres factores o circunstancias: normalidad o escasez de viviendas, disponibilidades de mano de obra y de materiales de construcción y la existencia o inexistencia de viviendas desalquiladas de renta semejante a la que se pretende derribar .

   Por ello, atendiendo a la normalidad o escasez de viviendas, parece procedente autorizar el derribo solicitado, por cuanto que, cumpliendo con la normativa, del mismo y de la reedificación subsiguiente han de desprenderse indudables ventajas, dado que se proyectan seis viviendas cuando en las fincas no existe ninguna .

   - Sobre el interés público a proteger: La finalidad administrativa en el presente caso deberá ser la promoción del interés público, y la discrecionalidad (que no arbitrariedad) que le confiere la L.A.U. hará que su decisión esté sometida a dicho interés, considerando que este punto queda contestado con lo enunciado en párrafos anteriores, en lo que se justifica que lo que se ha tenido en cuenta en la resolución recurrida ha sido el interés público, por encima de los derechos individuales de las partes, como exige la citada Ley, al constatarse que la nueva edificación contará con un tercio más de viviendas de las que existen en la actualidad".

2. Ciertamente, la clave de la cuestión está en la interpretación del precepto legal antes mencionado en el texto. No puede prosperar la infracción del artículo 54 LPAC que también se alega, en la medida en que quedan explicitadas las razones determinantes del otorgamiento de la autorización, como acabamos de acreditar.

   No está de más, por tanto, recordar el propio contenido literal del artículo 79.2 LAU :

   "Los Gobernadores civiles, previos los asesoramientos que estimen oportunos, atendiendo a la normalidad o escasez de viviendas que hubiere en cada localidad, a las disponibilidades de mano de obra y de materiales de construcción y especialmente a la existencia o inexistencia de viviendas desalquiladas de renta semejante a las del inmueble que se fuere a derruir, concederán o denegarán sin ulterior recurso la referida autorización. Darán preferencia a las encaminadas a aumentar, en la mínima proporción que se establece, el número de viviendas de renta más económica, y caso de igualdad en la renta, a aquellas edificaciones en que el aumento fuere a ser mayor, con prioridad para las que resulten de más amplitud".

   Desde luego, no yerra la sentencia impugnada cuando viene a afirmar:

   " La autorización gubernativa de demolición prevista en el artículo 79.2 del Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre , por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos LAU), en relación con sus artículos 62 y 78 , no es discrecional , al exigir su materialización la observancia de los referidos preceptos, siendo de notar que los requisitos y condiciones ahí recogidos, han de ser valorados en su conjunto, sin que sea necesaria la concurrencia de todos y cada uno de ellos, siempre sobre la finalidad del logro de la satisfacción de un interés público prevalente concretado de modo esencial en la finalidad de conseguir un efectivo aumento del número de viviendas , a través del compromiso de reedificación del edificio a demoler, contribuyendo así a la mitigación del acuciante problema de falta de vivienda ( sentencia del Tribunal Supremo de 23 de abril de 2002 , con remisión a otras anteriores, de 18 de febrero de 1992, 4 de mayo de 1995, 2 de enero de 1997, 11 de octubre de 1999)".

   Esta doctrina se sitúa en completa sintonía con nuestra jurisprudencia. Así, en nuestra Sentencia de 14 de junio de 1999 (RC 2828/1993 ) comenzábamos justamente indicando:

   "Es doctrina reiterada de esta Sala como lo revelan las Sentencias de 2 y 9 de junio de 1986 (RJ 1986\4606 y RJ 1986\6610), 26 de julio y 30 de septiembre de 1988 (RJ 1988\6333 y RJ 1988\8218), 26 de mayo de 1989 (RJ 1989\3991 ), 18 de febrero , 9 de abril y 3 de junio de 1992 (RJ 1992\2906, RJ 1992\3421 y RJ 1992| \5145), 4 de mayo de 1995 (RJ 1995\3785), 15 de julio de 1996 (RH 1996\5943) y 2 de enero de 1997 (RJ 1997\160), entre muchas otras, que la autorización gubernativa de demolición prevista en el artículo 79.2 de la Ley Arrendaticia Urbana de 24 de diciembre de 1964 , en relación con sus artículos 62 y 78, desde luego no puede calificarse de discrecionalidad, ya que ha de tomar en cuenta los datos expresados en citado artículo 79, a valorar en su conjunto y que constituyen conceptos, los cuales han de ser valorados en su conjunto, sin que sea necesaria la concurrencia de todos y cada uno de ellos, y sin que ninguno goce de prevalencia sobre los demás , siendo criterio esencial para esa valoración conjunta, la consideración de la satisfacción del interés público".

   Así las cosas: 1) La autorización administrativa de derribo no es de carácter discrecional, en la medida en que su otorgamiento o denegación viene determinado por las condiciones legalmente previstas a tal efecto; 2) Ahora bien, esto sentado, no menos cierto es que, como también tenemos declarado : a) procede llevar a efecto una valoración de conjunto de tales condiciones; y b) lo que todavía es más importante, ninguna de las condiciones previstas por la normativa tiene prevalencia sobre las demás, en rigor, ni siquiera se precisa la imprescindible concurrencia en cada caso de todas las condiciones expresadas .

   Ya lo resaltamos en nuestra Sentencia de 2 de enero de 1997 (RC 9354/1991 ):

   "La autorización gubernativa, a que se refieren los arts. 62 , 78 y concordantes de la LAU -- SS. 30 septiembre 1988 (RJ 1988\8218 ) y 13 noviembre 1989 (RJ 1989\8185)- no constituye una facultad discrecional, ya que han de ser valoradas las circunstancias del art. 79.2 de la tan repetida Ley Arrendaticia Urbana , aunque no es necesaria la concurrencia de todas ellas, de modo que la autorización para el derribo puede concederse sin la presencia de alguna o algunas de dichas circunstancias, sin que ninguna tenga específica prevalencia sobre otra u otras ".

   Y en el mismo sentido hemos venido a pronunciarnos también recientemente ( Sentencia de 30 de enero de 2014, RC 4862/2011 ):

   "En virtud de la normativa que resulta de aplicación al ejercicio de esta potestad, no cabe escudarse en la presencia de alguno de los elementos legitimadores del derribo, por muy relevante que dicho elemento sea, para convertir poco menos que en inexorable la procedencia de dicho derribo : porque, justamente, según nos enseña la doctrina que se acoge en estas resoluciones que acaba de transcribirse, hay que evitar todo automatismo y preciso es efectuar una valoración de conjunto de las circunstancias concurrentes; y así, del mismo modo que no se precisa que concurran todos los elementos previstos para que el derribo pueda estar justificado, tampoco ninguno de tales elementos goza de una específica prevalencia sobre los demás".

3. Teniendo presente todo ello, hemos de concluir que, en esa valoración de conjunto de las condiciones legalmente previstas, como quiera que ninguna de ellas goza de prevalencia específica, ni tampoco se precisa en rigor la concurrencia de todas ellas, resulta menester reconocer a la Administración un margen de apreciación que atendidas las circunstancias ha ejercitado de modo razonable en el supuesto sometido ahora a nuestro enjuiciamiento.

   Por lo que, a la vista de lo expuesto, no pueden aceptarse los reproches efectuados a la actuación administrativa impugnada en la instancia; y, en consecuencia, hemos de rechazar los motivos de impugnación aducidos en la demanda.

   Procede, en suma, la desestimación del recurso contencioso-administrativo, igualmente, desde la perspectiva expuesta.

En cuanto a las costas, al haberse acogido el motivo de casación aducido por la Administración del Estado (FD 3º), no procede hacer imposición de las costas derivadas del recurso de casación; y en cuanto a las de instancia, habiéndose desestimado el recurso (FD 4º y 5º), cada parte debe correr con las suyas, al no haberse apreciado temeridad o mala fe en ninguno de los litigantes ( artículo 139, apartados 1 y 2 LRJCA ).

VISTOS los preceptos y jurisprudencia citados, así como los de pertinente aplicación.

Por todo ello, en nombre de SM el Rey y en el ejercicio de la potestad que, emanada del pueblo español, nos concede la Constitución.