STS 248/2014, 29 de Mayo de 2014

Ponente:FRANCISCO JAVIER ORDUÑA MORENO
Número de Recurso:1147/2012
Procedimiento:Casación
Número de Resolución:248/2014
Fecha de Resolución:29 de Mayo de 2014
Emisor:Tribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil
RESUMEN

COMPRAVENTA DE PARCELA. DETERMINABILIDAD DEL PLAZO DE ENTREGA. RETRASO EN LA EJECUCIÓN Y RESOLUCIÓN CONTRACTUAL. El comprador podrá solicitar su entrega y el otorgamiento de la escritura pública antes de la conclusión de las obras de urbanización, siempre que haya abonado la totalidad del precio. En este caso el vendedor asumirá el pago de los costes de urbanización. El comprador podrá interesar del Ayuntamiento licencia de obras para construir al mismo tiempo que se ejecuta la urbanización, siempre que cumpla los requisitos legalmente previstos y aporte el aval que le pueda exigir. Se estima la casación.

 
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CONTENIDO

SENTENCIA

En la Villa de Madrid, a veintinueve de Mayo de dos mil catorce.

Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados al margen indicados, el recurso de casación interpuesto contra la sentencia dictada en recurso de apelación núm. 1462/2011 por la Sección 5ª de la Audiencia Provincial de Sevilla , como consecuencia de autos de juicio ordinario núm. 2241/2009, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 2 de Sevilla, cuyo recurso fue preparado ante la citada Audiencia por el procurador don Mauricio Gordillo Cañas en nombre y representación de URBIESPAR, S.L. , compareciendo en esta alzada en su nombre y representación el procurador don Jorge Deleito García en calidad de recurrente y el procurador don Luciano Rosch Nadal en nombre y representación de don ANDALUZA DE PARABRISAS, S.L. en calidad de recurrido.

ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO .- 1.- La procuradora doña Araceli Guersi Ali, en nombre y representación de ANDALUZA DE PARABRISAS, SL., interpuso demanda de juicio ordinario, contra URBIESPAR, S.L. y alegando los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación, terminó suplicando al Juzgado se dictara sentencia por la que: "... (i) Declare que el contrato suscrito por la partes y redactado unilateralmente por la Promotora demandada contiene la vulneración de los preceptos del Código Civil en su Artículo 1.256 y el Artículo 5.5° del R.D. 515/1989 , por inexistencia de plazo para la entrega de la parcela objeto del referido contrato, condenando a la demandada a estar y pasar por este pronunciamiento.

(ii) Declare, en virtud de la integración del contrato, ante la nulidad la citadas cláusulas, conforme dispone el Artículo 1.281 del Código Civil , como plazo determinante para la entrega el de veinte (20) meses, contados a partir de la firma del contrato privado de compraventa.

(iii) Declare, pues, incumplido el plazo de la entrega, el incumplimiento del contrato y el derecho a resolver el mismo a favor de mi mandante por aplicación del Artículo 1.124 del Código Civil , declarando, del mismo modo, el derecho a que le sean devueltas las cantidades entregadas en concepto de precio, y a percibir, además, el 10% de dicha suma, en concepto de penalización por el referido incumplimiento y por aplicación de lo dispuesto en el mencionado contrato.

(iv) En consecuencia, declare resuelto el contrato privado de compraventa, de fecha 7 de Mayo de 2.007, por incumplimiento de la demandada, URBIESPAR., S.L.

(y) Condene, en virtud de lo anterior, a la demandada, URBIESPAR, S.L., a satisfacer a ANDALUZA DE PARABRISAS, S.L. la cantidad de CIENTO NOVENTA Y CUATRO MIL OCHOCIENTOS OCHENTA EUROS (194.880,00 €) en concepto de reintegro de las cantidades entregadas a cuenta del precio.

(vi) Condene, también en virtud de lo anteriormente expuesto, a la demandada, URBIESPAR, S.L., a satisfacer a ANDALUZA DE PARABRISAS, S.L. la cantidad de DIECINUEVE MIL CUATROCIENTOS OCHENTA Y OCHO EUROS (19.488,00 €) en concepto del 10% de la suma antes referida, en aplicación de la cláusula penal establecida en el contrato.

(vii) Condene a la entidad URBIESPAR, S.L. al pago de los intereses legales de dichas sumas, desde la fecha del emplazamiento y hasta su cumplido pago, y

(viii) Condene, finalmente, a la entidad URBIESPAR, S.L. al pago de las costas que se causaren en este procedimiento".

  1. - El procurador don Mauricio Gordillo Cañas, en nombre y representación de URBIESPAR, S.L., contestó a la demanda y oponiendo los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación, terminó suplicando al Juzgado dictase en su día sentencia: "... desestimatoria de la acción planteada contra mi mandante, con expresa imposición de costas a la actora".

  2. - Previos los trámites procesales correspondientes y práctica de la prueba propuesta por las partes y admitida, el ilmo. sr. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia número 2 de Sevilla, dictó sentencia con fecha 8 de noviembre de 2010 , cuya parte dispositiva es como sigue: FALLO:"...Que desestimando íntegramente la demanda interpuesta por la procuradora Araceli Guersi Ali en nombre y representación de Andaluza de Parabrisas S.L. contra Urbiespar, S.L., absuelvo plenamente a la citada demandada de la totalidad de pretensiones deducidas en su contra, con imposición a la demandante de las costas causadas en este procedimiento".

SEGUNDO .- Interpuesto recurso de apelación por la representación procesal de ANDALUZA DE PARABRISAS, S.L., la Sección 5ª de la Audiencia Provincial de Sevilla, dictó sentencia con fecha 8 de noviembre de 2010 , cuya parte dispositiva es como sigue: FALLAMOS : "... Que estimando el recurso interpuesto por la Procuradora Doña Araceli Guersi Alí, en nombre y representación de ANDALUZA DE PARABRISAS, S.L., contra la sentencia dictada el día 8 de noviembre de 2.010 por el Ilmo. Sr. Magistrado del Juzgado de Primera Instancia n° 2 de Sevilla, debemos revocar y revocamos dicha resolución, dictando en su lugar otra por la que estimando íntegramente la demanda interpuesta por la apelante contra URBIESPAR, S.L., debemos declarar y declaramos resuelto el contrato de compraventa suscrito entre las partes el día 7 de mayo de 2.007 por incumplimiento por la demandada del plazo de entrega del inmueble en las condiciones pactadas, condenado a dicha demandada a que devuelva a la actora las cantidades entregadas a cuenta del precio por importe de CIENTO NOVENTA Y CUATRO MIL OCHOCIENTOS OCHENTA EUROS (194.880 €), debiendo abonar igualmente dicha demandada la cantidad de DIECINUEVE MIL CUATROCIENTOS OCHENTA Y OCHO EUROS (19.488 €) en concepto del 10% de la suma antes referida, en aplicación de la cláusula penal establecida en el contrato, cantidades que devengarán el interés legal del dinero desde la fecha del emplazamiento, con imposición a la demandada de las costas procesales de la primera instancia y sin hacer especial imposición de las de esta alzada".

TERCERO .- 1.- Contra la expresada sentencia preparó y después interpuso recurso de casación la representación procesal de Urbiespar, S.L con apoyo en los siguientes MOTIVOS :

Primero.- Infracción del artículo 1125 CC .

Segundo.- Infracción del artículo 1128 CC .

Tercero.- Vulneración del artículo 1115 CC .

Cuarto.- Vulneración del artículo 1281 CC , apartado 1º.

Quinto.- Vulneración del artículo 1124 CC , en relación con el artículo 1100 CC .

CUARTO .- Remitidas las actuaciones a la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, por auto de fecha 15 de enero de 2013 se acordó admitir el recurso interpuesto y dar traslado a la parte recurrida para que formalizaran su oposición en el plazo de veinte días. El procurador don Luciano Rosch Nadal, en nombre y representación de presentó escrito de impugnación al mismo.

QUINTO .- No habiéndose solicitado por todas las partes la celebración de vista pública, se señaló para votación y fallo el día 30 de abril del 2014, en que tuvo lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. Francisco Javier Orduña Moreno ,

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO .- 1. El presente caso plantea, como cuestión de fondo, la interpretación de un contrato de compraventa de parcela en relación a la calificación o determinación jurídica del plazo establecido para su entrega, ya como mero plazo, no concretado pero determinable, o bien como condición suspensiva propiamente dicha, y su posible incidencia en el marco de aplicación del arbitrio de una de las partes contratantes (1256 del Código Civil).

  1. En el contrato privado de referencia, de 7 de mayo de 2007, la cláusula, objeto de cuestión, presenta el siguiente tenor:

    " TERCERA.- ENTREGA DE LA FINCA Y OTORGAMIENTO DE LA ESCRITURA PÚBLICA.

    La parcela se entregará dentro de los dos meses siguientes a la fecha en que concluyan las obras de urbanización total o parcialmente de forma que la parcela cuente con todos los servicios.

    La entrega de la finca se hará coincidir con la firma de la escritura pública de compraventa, que deberá otorgarse en la fecha establecida por URBIESPAR, S.L. en la comunicación que dirija a tal efecto al comprador. No obstante, cuando por causa justificada no pueda el comprador comparecer en la fecha establecida por el vendedor, deberá notificarlo así y fijar otra fecha dentro de los diez días siguientes para su otorgamiento.

    No obstante podrá el comprador solicitar su entrega y el otorgamiento de la escritura pública antes de la conclusión de las obras de urbanización, siempre que haya abonado la totalidad del precio. En este caso el vendedor asumirá el pago de los costes de urbanización. El comprador podrá interesar del Ayuntamiento licencia de obras para construir al mismo tiempo que se ejecuta la urbanización, siempre que cumpla los requisitos legalmente previstos y aporte el aval que le pueda exigir, asumiendo igualmente la responsabilidad de reponer la urbanización que se vea afectada por la construcción que ejecute".

  2. En síntesis, por la entidad ANDALUZA DE PARABRISAS S.L., se formuló demanda de juicio ordinario frente a URBIESPAR, S.L., solicitando que se declarase que el contrato que vinculaba a las partes, relativo a la adquisición de una parcela sita en el Parque Industrial EL ESPARRAGAL, vulneraba el art. 1256 del Código Civil por inexistencia de plazo para la entrega de la parcela; que, tras integrar el referido contrato fijando como plazo de entrega el de veinte meses a partir de su firma, se declarase el incumplimiento de la demandada y la resolución del mismo, condenando a la demandada a la devolución de las cantidades que le fueron entregadas en concepto del precio (194.880 euros), y al pago del 10% de dicha cantidad en concepto de penalización (19.488 euros).

    La sentencia de Primera Instancia desestimó íntegramente la demandada. Frente a la anterior resolución la demandante formalizó recurso de apelación, dictando la Audiencia Provincial Sentencia, de fecha 16 de septiembre de 2011 , por la que, estimando el recurso, revocaba la sentencia apelada, dictando en su lugar otra por la que estimando íntegramente la demanda interpuesta declaraba resuelto el contrato de compraventa suscrito entre las partes por incumplimiento por la demandada de su obligación de entregar el inmueble en las condiciones pactadas, condenado a la demandada a la devolución a la actora las cantidades entregadas a cuenta del precio y al 10% de la suma antes referida, en aplicación de la cláusula penal establecida en el contrato.

    Indica la Audiencia Provincial que debe partirse del hecho de que lo que adquirió la demandante fue una parcela que formaba parte de un polígono industrial para construir una nave, constituyendo el objeto del contrato no sólo la parcela, sino los servicios y suministros necesarios para poder construir la nave y desarrollar en ella la actividad empresarial que constituye su objeto social, sin la urbanización la parcela era por completo inhábil para el cumplimiento de la obligación de entregar la que era objeto del contrato, con la consiguiente insatisfacción del comprador, por tanto, la posibilidad de que se entregase la parcela antes de que se llevasen a cabo las obras de urbanización a fin de que el adquirente pudiera ir edificando no puede entenderse que permitiera la perfección del contrato a elección del comprador. Y partiendo de las anteriores consideraciones, entiende la Audiencia que no se trata la cláusula tercera de una condición suspensiva, que para su validez exige que el cumplimiento de la condición no dependa exclusivamente de la voluntad del deudor, y así en el supuesto concreto la entrega de la cosa con las condiciones pactadas quedaba en el contrato a la voluntad del vendedor, al fijarse la entrega a los dos meses de terminarse las obras de urbanización, pero sin fijar plazo alguno para llevarla a cabo, siendo la demandada, como promotora de la urbanización, responsable frente a los compradores de la realización de los trabajos en un plazo concreto y razonable. No existiendo, por consiguiente, plazo pactado para entrega, al quedar la voluntad de la promotora como responsable de llevar a cabo por sí o por terceros las obras necesarias para la urbanización, se infringiría lo dispuesto en el artículo 1.256 del Código Civil , y procediendo a la integración del contrato mediante la intervención judicial, considera que, en el presente caso, habiendo quedado acreditado como la vendedora en su publicidad estimaba la fecha de terminación para finales del año 2.007, cree prudente fijar un plazo máximo de entrega, con la urbanización ya terminada, de 20 meses desde la firma del contrato privado, concluyendo que tal plazo estaba sobradamente cumplido cuando se presentó la demanda, lo que supone que la vendedora incumplió su obligación de entregar la cosa en un plazo de tiempo razonable, siendo procedente la resolución del contrato, con devolución de las cantidades entregadas a cuenta y la aplicación de la cláusula penal prevista en la estipulación sexta del contrato.

    Recurso de casación.

    Compraventa de parcela. Determinabilidad del plazo de entrega. Doctrina jurisprudencial aplicable. Ausencia de arbitrio de uno de los contratantes (1256 del Código Civil).

    Retraso en la ejecución y resolución contractual.

    Doctrina jurisprudencial aplicable. Cumplimiento esencial de la obligación.

    SEGUNDO .- 1. Contra la anterior resolución, la entidad demandada, "Urbiespar, S.L.", al amparo del ordinal segundo del artículo 477.2 LEC , interpone recurso de casación que articula en cinco motivos. En el primero , se denuncia la infracción del artículo 1125 del Código Civil en la medida en que la calificación del plazo como obligación condicional resulta improcedente, habida cuenta de la determinabilidad del plazo dentro del marco de la obligación no sujeta a condición. En el segundo , se alega la infracción del artículo 1128 del Código Civil , pues no puede darse la intervención judicial respecto de un plazo de entrega cierto dispuesto así por la voluntad negocial de las partes. En el tercero , se denuncia la vulneración del artículo 1115 del Código Civil pues, en el presente caso, la condición no resultaría simplemente potestativa al depender también de la actividad de terceros. En el cuarto , se alega la vulneración del artículo 1281 del Código Civil , en su primer apartado, al dejar de atender la literalidad del contrato que resulta clara y no deja margen de duda. Por último, en el motivo quinto , se denuncia la infracción del artículo 1124 del Código Civil , en relación con el artículo 1100 del mismo Cuerpo legal , al no haberse producido un incumplimiento grave, sustancial e injustificado de la prestación.

  3. Con carácter previo, debe señalarse que esta Sala ya se ha pronunciado sobre la validez y alcance de la cláusula en cuestión en sus Sentencias de 12 y 17 de julio de 2013 (números 461 y 465, respectivamente).

  4. En el presente caso, los motivos deben ser estimados.

  5. En efecto, en relación al análisis de la cuestión de fondo, determinante de la "ratio decidendi" (razón de la decisión) del presente caso, esta Sala, en las citadas sentencias, ya declaró que nuestro Código Civil, artículos 1261 en relación con los artículos 1271 , 1272 y 1273 , permite concluir, sin especial dificultad, que dicho presupuesto se considera cumplido tanto si el objeto se encuentra determinado en todos sus extremos, como si su concreción se produce conforme a criterios de determinabilidad que operen dicho resultado sin necesidad de subsanación o de la realización de un nuevo convenio a tal efecto ( STS 11 de abril de 2013, n° 221/2013 ). Dicha consecuencia viene además reforzada por la aplicación del principio de conservación de los contratos que esta Sala toma en consideración no sólo como criterio interpretativo, sino también como principio general del derecho ( STS de 15 de enero de 2013, n° 827/2013 ).

    En el presente caso, al igual que los de referencia, estipulación tercera del contrato privado de compraventa, conforme a la interpretación gramatical referida al "sentido literal" que dispone el artículo 1281 del Código Civil , como criterio impulsor del fenómeno interpretativo, entre otras, sentencia de esta Sala de 18 de mayo de 2012, (n° 294/2012 ), la determinación del plazo de entrega, pese a no establecerse como una fecha concreta o término esencial al respecto, quedó configurado con un criterio claro de determinabilidad: "a los dos meses siguientes a la fecha en que concluyan las obras de urbanización total o parcialmente de forma que la parcela cuente con todos sus servicios", todo ello conforme al desenvolvimiento de los proyectos de urbanización y reparcelación previstos.

    A su vez, y a mayor abundamiento, la propia interpretación sistemática de la citada cláusula (párrafo último) despeja toda incertidumbre acerca de la determinabilidad del plazo de entrega, al permitir al comprador anticiparlo a la conclusión de las obras de urbanización con la carga de abonar la totalidad del precio pactado. La valoración interpretativa del contrato, conforme también al principio de buena fe contractual (1258 del Código Civil), resulta concluyente tanto en orden a la determinabilidad del plazo establecido, como también en la ausencia, dadas las posibilidades de actuación ofrecidas al comprador, del arbitrio del vendedor en orden al cumplimiento de la obligación misma de la entrega de la parcela ( artículo 1256 del Código Civil ).

  6. Lo anteriormente expuesto condiciona el alcance del pretendido retraso en su consideración de incumplimiento resolutorio del artículo 1124 del Código Civil que, en todo caso, tal y como alega la parte recurrente, no procede declararse de un modo automático, pues al igual que ocurre con el mero retraso, ya en el pago o en la entrega de la cosa, la pretensión resolutoria debe de sustentarse en un interés jurídicamente atendible, esto es, constatable en una pretensión no abusiva o contraria al principio de buena fe contractual, conforme a la naturaleza y alcance de la relación negocial programada, y al desenvolvimiento y ejecución del contenido contractual establecido ( STS de 28 de junio de 2012, n° 440/2012 ). Cuestión que en el presente caso no se da habida cuenta de la propia determinación del plazo en el contexto señalado, de la falta de esencialidad en relación a la frustración del fin práctico del contrato celebrado y, sobre todo, de las propias prerrogativas dispuestas a favor del comprador para operar dicha entrega.

    Todo ello, conforme también con el régimen de aplicación de la dinámica resolutoria en el ámbito del incumplimiento esencial de la obligación, STS de 18 de noviembre de 2013 (núm. 638/2013 ).

    TERCERO .- Estimación del recurso y costas.

  7. La estimación de los motivos planteados comporta la estimación del recurso de casación interpuesto.

  8. Por aplicación del artículo 398 LEC , en relación con el artículo 394.1 del mismo Cuerpo legal , procede hacer expresa imposición de costas de Apelación a la parte demandante, aquí recurrida.

  9. No procede hacer expresa imposición de costas del recurso de casación, en virtud de lo dispuesto en el artículo 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

    Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.

FALLAMOS

  1. Declaramos haber lugar al recurso de casación interpuesto por la representación procesal de la mercantil "Urbiespar, S.L." contra la sentencia dictada, con fecha 16 de septiembre de 2011, por la Audiencia Provincial de Sevilla, Sección 5ª, en el rollo de apelación nº 1462/2011 , que casamos y anulamos en su integridad, confirmando en su lugar la sentencia de Primera Instancia del Juzgado nº 2 de Sevilla, de 8 de noviembre de 2010 , dimanante de los autos de juicio ordinario nº 2241/20099.

  2. Se imponen las costas de Apelación a la parte demandante y apelante.

  3. No se hace expresa imposición de costas del recurso de casación interpuesto.

Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos Francisco Marin Castan, Jose Antonio Seijas Quintana, Francisco Javier Arroyo Fiestas, Francisco Javier Orduña Moreno, Xavier O'Callaghan Muñoz. Firmado y rubricado. PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Francisco Javier Orduña Moreno , Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.