STS 745/2013, 22 de Noviembre de 2013
| Jurisdicción | España |
| Número de resolución | 745/2013 |
| Emisor | Tribunal Supremo, sala primera, (Civil) |
| Fecha | 22 Noviembre 2013 |
SENTENCIA
En la Villa de Madrid, a veintidós de Noviembre de dos mil trece.
Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados al margen indicados, el recurso de casación interpuesto contra la sentencia de la Audiencia Provincial de Valencia, Sección 6ª, dictada en el recurso de apelación núm. 1266/2011 , dimanante de autos de juicio ordinario núm. 651/2009, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 5 de Torrent, cuyo recurso fue preparado ante la citada Audiencia por la procuradora doña Gema Martínez Alejos en nombre y representación de Torrentval, P.I., S.L., compareciendo en esta alzada en su nombre y representación el procurador don Javier Iglesias Gómez en calidad de recurrente y el procurador don Jesús Jenaro Tejada en nombre y representación de doña Rosalia y don Leandro , en calidad de recurrido.
PRIMERO .- 1.- La procuradora doña Pilar Albors Camps, en nombre y representación de doña Rosalia y don Leandro interpuso demanda de juicio ordinario por incumplimiento de obligaciones derivadas de contrato de compraventa, contra la compañía mercantil Torrentval P.I., S.L., y alegando los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación, terminó suplicando al Juzgado se dictara sentencia «por la que se DECLARE la resolución del contrato de compraventa suscrito entre las partes y en consecuencia, se CONDENE a la demandada a pagar la cantidad de CIENTO DIECISIETE MIL CIENTO NOVENTA Y OCHO EUROS (117.198 ), como restitución de la cantidad entregada a cuenta, más los INTERESES de dicha cantidad, al tipo legal del dinero, desde la fecha del contrato suscrito entre las partes, más la cantidad de TREINTA MIL EUROS (30.000 ) en virtud de la cláusula penal del referido contrato, todo ello con abono de los intereses moratorios y expresa imposición de las costas de este procedimiento a la demandada».
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- La procuradora doña Gema Martínez Alejos, en nombre y representación de Torrentval, P.I., S.L., contestó a la demanda e interpuso demanda reconvencional.
Contestó a la demanda oponiendo los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación y terminó suplicando al Juzgado dictase en su día sentencia «por la que desestime íntegramente la demanda con expresa condena en costas a los actores».
Formuló reconvención contra los actores ejercitando acción sobre cumplimiento de contrato de compraventa, fijando la cuantía de la misma en la cantidad de 302.448,86 (294.332,30 , más 8.116,30 de intereses moratorios), y tras exponer los hechos y fundamentos jurídicos que estimó convenientes suplicó al juzgado una sentencia «por la que estimando esta demanda reconvencional sobre cumplimiento de contrato de compraventa de vivienda y plaza de aparcamiento de fecha 26 de junio de 2007, previo su traslado a la demandada y demás trámites de rigor, dicte en su día sentencia por la que estimando la demanda:
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- Declare la validez, eficacia y vigencia del contrato de compraventa de vivienda y plaza de aparcamiento de 6 de junio de 2007 al que se refiere la presente demanda reconvencional.
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- Declare que los demandantes reconvenidos han incumplido el referido contrato, y que procede que los mismos lo cumplan y a tal efecto,
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- CONDENE a la compradora doña Rosalia a estar y pasar por las antedichas declaraciones y a que otorgue nuevo poder notarial en los mismos términos que el otorgado en fecha 14 de junio de 2007 ante el Notario don Juan Montero Ríos Gil (nº 1.741 de su protocolo).
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- CONDENE a ambos compradores doña Rosalia y don Leandro a estar y pasar por las antedichas declaraciones y CONSENTIR el otorgamiento a su favor, de escritura pública de compraventa de la vivienda y plaza de aparcamiento objeto del referido contrato, y a PAGAR a TORRENTVAL P.I., S.L., las siguientes cantidades:
- El resto del precio de venta aún no abonado, que asciende a la total cantidad de 294.332,30 , IVA incluido, con subrogación o no en el préstamo hipotecario referido en el contrato, según conviniere a los demandantes reconvenidos.
- Los intereses moratorios pactados de los 294.332,30 devengados hasta el día de hoy, y que ascienden a 8.116,30 .
- Los intereses moratorios pactados al tipo del interés legal más dos puntos que se devenguen desde la presentación de la presente demanda reconvencional hasta el completo pago de los 294.332,30 .
Todo ello con la expresa condena en costas de esta reconvención».
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- La procuradora doña Pilar Albors Camps en nombre y representación de los actores reconvenidos doña Rosalia y don Leandro se opuso a la reconvención con los hechos y fundamentos de derecho que consideró pertinentes, suplicando al juzgado sentencia «en la que se declare estimada nuestra demanda, así como desestimada íntegramente la reconvención interpuesta por la mercantil TORRENTVAL, P.I.,S.L., con expresa imposición de costas a la demandada-reconviniente.
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- Previos los trámites procesales correspondientes y práctica de la prueba propuesta por las partes y admitida, el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia número 5 de Torrent, dictó sentencia con fecha 22 de julio de 2010 , cuya parte dispositiva es como sigue:
FALLO.- QUE CON ESTIMACIÓN DE LA RECONVENCIÓN Y DESESTIMANDO LA DEMANDA formulada por Rosalia y Leandro representado por el procurador Sr. ALBORS CAMPS PILAR frente a TORRENTVAL P.I., S.L. representado por la procuradora Sra. MARTÍNEZ ALEJOS, GEMMA, debo ABSOLVER Y ABSUELVO a la entidad TORRENTVAL P.I. S.L. de todos los pedimentos formulados contra la misma en el escrito de demanda y DEBO DECLARAR Y DECLARO la validez, eficacia y vigencia del contrato de compraventa de vivienda y plaza de aparcamiento de 6 de junio de 2007, el cual ha sido incumplido por los compradores y en consecuencia DEBO CONDENAR Y CONDENO a la compradora DÑA. Rosalia a estar y pasar por dichas declaraciones y a que otorgue un nuevo poder notarial en los mismos términos que el otorgado en fecha 14 de junio de 2007 ante el Notario D. Juan Montero Ríos y a ambos compradores DÑA. Rosalia y D. Leandro a estar y pasar por las antedichas declaraciones y CONSENTIR el otorgamiento a su favor de escritura pública de compraventa de la vivienda y plaza de aparcamiento objeto del referido contrato y a PAGAR a TORRENTVAL P.I. S.L. las siguientes cantidades:- el resto del precio de venta aún no abonado, que asciende a la total cantidad de 294.332,30 euros, IVA INCLUIDO, con subrogación o no del préstamo hipotecario referido en el contrato, según les conviniere y los intereses moratorios devengados a contar desde el 23 de enero de 2009 al tipo pactado hasta su completo pago, todo ello con expresa imposición de las costas causadas en la demanda principal y con ocasión de la reconvención.
SEGUNDO .- Interpuesto recurso de apelación por la representación procesal de la parte demandante y demandada en reconvención, la Sección 6ª de la Audiencia Provincial de Valencia, dictó sentencia con fecha 4 de abril de 2011 , cuya parte dispositiva es como sigue: FALLAMOS
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Estimamos el recurso interpuesto por D. Leandro y Dña. Rosalia .
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Revocamos la sentencia impugnada y en su lugar:
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Estimamos la demanda formulada por D. Leandro y Dña. Rosalia contra Torrentval P.I. S.L.
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Declaramos la resolución del contrato de compraventa suscrito entre las partes el 6 de junio de 2007.
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Condenamos a la demandada a pagar a la actora la cantidad de 117.198 euros con los intereses devengados desde la fecha del contrato y al pago de la cantidad de 30.000 euros.
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Condenamos a la demandada al pago de las costas.
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Desestimamos la reconvención formulada por Torrentval P.I. S.L. contra D. Leandro y Dña. Rosalia .
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Absolvemos a los demandados de las pretensiones que frente a ellos contiene la demanda reconvencional.
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Imponemos a la demandante en reconvención las costas causadas por la misma.
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No hacemos expresa condena en costas en esta alzada.
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Decretamos la devolución del depósito constituido para recurrir.
Esta sentencia es firme.
TERCERO .- 1.- La representación procesal de TORRENTVAL P.I. S.L., ha interpuesto recurso de casación basándose en los siguientes motivos:
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- Infracción por indebida aplicación del artículo 1256 del Código Civil y por inaplicación de los artículos 1255 , 1258 y 1091 del Código Civil .
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- Infracción del artículo 1124 del Código Civil en relación con el artículo 1101 del mismo cuerpo legal y de la doctrina jurisprudencial que interpreta el 1124 del Código Civil.
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- Infracción por aplicación indebida de los artículos 1 , 2 y 3 de la Ley 57/1968, de 27 de julio reguladora de las percepciones de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas, y la Disposición Adicional Primera de la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación de 5 de noviembre, en relación con el artículo 1124 del Código Civil .
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- Infracción por inaplicación del artículo 1445 y 1500 en relación con el artículo 1124, todos ellos del Código Civil .
Remitidas las actuaciones a la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, por auto de fecha 17 de enero de 2012 , se acordó admitir el recurso interpuesto y dar traslado a la parte recurrida personada para que formalizara su oposición en el plazo de veinte días.
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- Admitido el recurso y evacuado el traslado conferido, el procurador don Jesús Jenaro Tejada, en nombre y representación de doña Rosalia y don Leandro presentó escrito de oposición al mismo.
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- Habiéndose solicitado por las partes la celebración de vista pública, se señaló para el día 13 de noviembre del 2013.
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- Señalada la vista, el procurador don Javier Iglesias Gómez en nombre y representación de Torrentval, P.I., S.L. aportó un documento de fecha posterior a la interposición de la casación a cuya admisión se opuso la representación de los recurridos.
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- El 13 de noviembre se celebró la vista pública del presente recurso con asistencia de recurrente y recurrido.
Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. Francisco Javier Arroyo Fiestas ,
No procede tener por admitida la prueba propuesta por Torrentval, P.I. S.L., dado que en sede de casación, a diferencia que en el recurso extraordinario por infracción procesal, no consta prevista la proposición de nuevas pruebas.
Consta acreditado y no contradicho que la partes firmaron contrato en 6 de junio de 2007 que denominaron " contrato de compraventa de vivienday plaza de aparcamiento nuevas en construcción con pago de una parte del precio de venta mediante entrega de otra vivienda antigua ".
En el contrato consta apartado que refleja:
" Información y documentación para la venta .
La parte Promotora-Vendedora ha facilitado a DOÑA Rosalia toda la información previa a la venta exigida por el art. 12-1 de la Ley 8/2004 de la Vivienda de la Comunidad Valenciana y en el Real Decreto 515/1989, de 21 de abril, especialmente: todo lo relativo a los datos de la promotora-vendedora, empresa constructora y Arquitectos; nota explicativa detallada de las condiciones económicas de la venta en la que se ha hecho constar que del importe total de la venta se deducirá cualquier cantidad entregada a cuenta por el adquirente o por cuenta del adquirente antes de la formalización de la operación; garantías para el aseguramiento del cobro de las cantidades entregadas por la parte compradora a cuenta del precio antes de que la vivienda se encuentre totalmente terminada, mencionando la entidad garante y la cuenta especial en la que han de efectuarse los ingresos con sujeción a la normativa vigente, y poniendo a su disposición los documentos en los que se formalizan las garantías entregadas a cuenta, conforme a la Ley 57/1968, de 27 de julio de 1968" .
En el pacto segundo del contrato se refleja:
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Los compradores D.ª Rosalia y don Leandro pagarán a la Sociedad vendedora el total precio de venta convenido de 384.607 , más los 26.92249 del IVA, del modo siguiente:
A.- En este acto doña Rosalia cede, entrega y transmite a Torrentval P.I., S.L., quien acepta, recibe y adquiere, por su valor de CIENTO DIECISIETE MIL CIENTO NOVENTA Y OCHO EUROS (117.198 ) el pleno dominio sobre su VIVIENDA en Valencia, CALLE000 , número NUM000 , piso NUM001 NUM002 NUM003 , puerta NUM004 , descrita al exponente SEGUNDO de este documento.
Esos 117.198 representados por el valor de dicha vivienda de la CALLE000 , nº NUM000 - NUM004 , de Valencia, se imputan: 109.53008 a cuenta del precio de venta de 384.607 de la vivienda y plaza de aparcamiento objeto de este contrato, y el resto de 7.667,92 a cuenta de los 26.92249 del IVA.
Doña Rosalia entrega en este acto a TORRENTVAL P.I. S.L. las llaves de la repetida vivienda, pudiendo la adquirente Torrentval P.I. S.L. iniciar las obras de reforma y adecuación que estime conveniente, e incluso enajenarla a favor de quien quiera, por el precio y condiciones que libremente pacte, quedando facultada para percibir el precio, confesarlo recibido y otorgar carta de pago del mismo, todo ello aunque incurra en las figuras de autocontratación y contradicción de intereses; a cuyo fin la compradora OTORGA a favor de TORRENTVAL P.I. el oportuno PODER NOTARIAL. A partir de este acto los gastos e impuestos de dicha vivienda serán a cargo de Torrentval P.I. S.L.
B.- El resto del precio (275.07692 ) y del IVA (19.25538 ) de la vivienda y de la plaza de aparcamiento objeto de la presente compraventa, lo pagará la compradora a la Sociedad vendedora al otorgamiento de la ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRAVENTA de dichas vivienda y plaza de aparcamiento, al finalizar su construcción y la del edificio de que forman parte, y obtenerse la licencia de ocupación, mediante su entrega en CHEQUE BANCARIO DE TESORERÍA o subrogándose en la condición de deudora de los préstamos hipotecarios otorgados por IBERCAJA que gravan la vivienda y la plaza de aparcamiento, y que se han indicado al exponente PRIMERO DE ESTE DOCUMENTO, previa reducción del capital o capitales a unas cifras que sumadas ambas arrojen un total capital de importe idéntico al del precio y del IVA restantes de pago.
Consta en el pacto sexto del contrato:
"PLAZOS DE EJECUCIÓN Y DE ENTREGA DE LA VIVIENDA Y DE LA PLAZA DE APARCAMIENTO. ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRAVENTA. GARANTÍAS.
6.1.- PLAZOS DE EJECUCIÓN Y DE ENTREGA.
La parte promotora vendedora tiene previsto finalizar las obras de construcción de la vivienda y de la plaza de aparcamiento objeto del presente contrato, y del edificio al que pertenecen en régimen de propiedad horizontal, antes del día 31 de julio del año dos mil ocho (año 2008), pudiendo prorrogarse ese término hasta tres meses más.
En cualquier caso la entrega de la vivienda a la PARTE COMPRADORA y el otorgamiento de la escritura pública de compraventa tendrá lugar en el plazo máximo de treinta días naturales desde que el Ayuntamiento notifique a la Parte Vendedora haberle concedido la oportuna Licencia de 1ª Ocupación del edificio, después de haber finalizado su construcción.
6.4.- GARANTÍAS DE LA ENTREGA DE LA VIVIENDA Y DE LA PLAZA DE APARCAMIENTO, Y RESOLUCIÓN DE LA COMPRAVENTA A INSTANCIAS DE LA PARTE COMPRADORA.
La parte compradora podrá instar la resolución de la compraventa:
A.- Si las obras no se terminaran dentro del plazo indicado en el párrafo primero del apartado 6.1 del presente Pacto 6º, o -en su caso- en el de sus prórrogas, a no ser que el retraso en finalizar las obras se produjera por causa de fuerza mayor.
B.- Si por causa imputable a la Parte Vendedora la entrega de la vivienda y de la plaza de aparcamiento y el simultáneo otorgamiento de la escritura pública de compraventa no se realizarán dentro de los TREINTA DÍAS naturales siguientes a la fecha en que el Ayuntamiento notifique a la Vendedora haberle concedido la licencia de 1ª ocupación del edificio.
La resolución no sería automática, sino que habría de ir precedida de un requerimiento a cumplir el contrato, por escrito o incluso mediante telegrama, y del transcurso de diez días naturales desde ese requerimiento sin que el cumplimiento se haya producido. En caso de resolución por incumplimiento de la parte vendedora ésta habrá de devolver a la parte compradora la suma de 117.198 correspondiente al valor de la vivienda de la CALLE000 , nº NUM000 - NUM004 , de Valencia, más los intereses devengados desde la presente fecha al tipo del interés legal del dinero, y habrá de pagar a la parte compradora, como sanción penal, la suma de TREINTA MIL EUROS (30.000 ).
El Juzgado desestimó la demanda en la que se instaba la resolución del contrato y se estimó la reconvención en la que se solicitaba el cumplimiento del contrato.
Por la Audiencia Provincial se aceptó el recurso de apelación, estimando la demanda y desestimando la reconvención, al entender que procedía la resolución del contrato, por incumplimiento por el vendedor del plazo de entrega y por incumplimiento de entrega del seguro o aval que garantizase las cantidades entregadas a cuenta.
Motivo primero. Infracción por indebida aplicación del artículo 1256 del Código Civil y por inaplicación de los artículos 1255 , 1258 y 1091 del Código Civil .
Se estima el motivo .
La parte recurrente alegó que la Audiencia Provincial equiparó plazo de terminación de las obras a plazo de entrega, cuando no fue eso lo pactado.
Consta que la Audiencia Provincial declaró que como fecha de entrega se habría de tomar la de finalización de las obras, pues en caso contrario quedaría indeterminada la misma y al arbitrio de la parte pues en el contrato se establecía que se entregaría en el plazo máximo de treinta días desde la notificación por el Ayuntamiento de la concesión de la licencia de primera ocupación.
Se añade en la sentencia recurrida que con la prórroga pactada el plazo de terminación de la obra, y, por ende, de entrega era el de 31 de octubre de 2008 y no se consiguió la licencia de primera ocupación del edificio hasta el 21 de noviembre de 2008, por lo que se habría incumplido el plazo de entrega.
A la vista de lo expuesto, el plazo de entrega, hemos de declarar, que era determinable por referencia a parámetros objetivos, por lo que no era necesario asimilar el plazo de terminación de la obra, al plazo de entrega, cuando las partes contractualmente los diferenciaron ( STS 11-4-2013, RC. 1637 de 2010 ).
Motivo segundo. Infracción del artículo 1124 del Código Civil en relación con el artículo 1101 del mismo cuerpo legal y de la doctrina jurisprudencial que interpreta el 1124 del Código Civil .
Se estima el motivo .
Opone el recurrente que para el caso de que se entendiese que el plazo de entrega era el de 31 de octubre de 2008, el retraso de veintiún días es mínimo y carece de entidad resolutoria, al no ser esencial.
Esta tesis de la recurrente es aceptada por la Sala, dado que un mero retraso no siempre influye en la frustración del contrato, y en ese caso no se aprecia dicha crisis contractual por tan leve retraso, dado que la vendedora solicitó la licencia de primera ocupación (11-5-2008), antes del plazo contractual de terminación de la obra (31-7-2008) , lo que denota la buena fe contractual.
En este sentido la STS 10-9-2012, (REC. 1899/2008 ).
Tampoco opera la condición resolutoria expresa pactada en el apartado 6.4 del contrato, pues la vivienda se intentó entregar dentro del término pactado.
En suma, pese a la redacción del contrato no estamos ante un retraso que alterase las previsiones contractuales de las partes, pues no consta que este se produjese y de existir fue de nimia trascendencia.
En cuanto al garaje no se acredita que se haya dejado de tener potencialmente el uso del mismo.
Motivo tercero. Infracción por aplicación indebida de los artículos 1 , 2 y 3 de la Ley 57/1968, de 27 de julio reguladora de las percepciones de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas, y la Disposición Adicional Primera de la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación de 5 de noviembre, en relación con el artículo 1124 del Código Civil .
Se estima el motivo .
Alega el recurrente que no se entregó cantidad en efectivo alguna ni mediante efecto cambiario tal y como exige la Ley 57/1968 y la Disposición Adicional Primera de la Ley 38/1999 de 5 de noviembre de Ordenación de la Edificación . Que la compradora le entregó como parte del precio un piso, y otorgó a la vendedora poder notarial que fue revocado el 14 de enero de 2009.
Esta Sala, debe estimar el motivo, en cuanto el defecto invocado en su día por la demandante, relativo a la no entrega de aval o seguro de las cantidades entregadas a cuenta que es inoperante, pues de igual manera la compradora revocó el poder en virtud del cual confería facultades a la vendedora para transmitir el bien que entregaba a cuenta del precio.
Es más, cuando la compradora reclama la entrega de aval, ya se había concluido la obra, por lo que la garantía dejaba de tener sentido pues no aseguraba el cumplimiento de una obligación pendiente, dado que esta estaba en condiciones de ser satisfecha ( STS 10-12-2012, RC. 1044 de 2010 ).
Motivo cuarto. Infracción por inaplicación del artículo 1445 y 1500 en relación con el artículo 1124, todos ellos del Código Civil .
Se estima el motivo .
Alega el recurrente que quien incumplió fue la compradora, que llegó, incluso, a revocar el poder mediante el que podía venderse la vivienda entregada a cuenta del precio.
Se estima el motivo, por lo razonado en el anterior Fundamento de Derecho.
En conclusión, estimados los motivos y asumiendo la instancia procede revocar la resolución recurrida, estimando la reconvención, desestimando la demanda y confirmando la sentencia del Juzgado, excepto en lo relativo a los intereses, pues como alegó el recurrido en el acto de la vista (antes en la contestación a la reconvención) ante esta Sala, los intereses moratorios se computarán sobre 275.076,92 euros, al ser este el precio pactado, pendiente de pago, y debiendo excluirse el importe del IVA, pues no consta abonado por la parte vendedora ( art. 1108 C. Civil ).
Estimado en parte el recurso de casación no procede expresa imposición de costas en esta sede ( arts 394 y 398 LEC ).
Estimado en parte el recurso de apelación no procede imposición de costas en la segunda instancia.
Desestimada la demanda, procede imponer a la actora las costas derivadas de la misma.
Estimada parcialmente la reconvención, no procede imposición en las costas de la misma.
Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.
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ESTIMAR PARCIALMENTE EL RECURSO DE CASACION interpuesto por TORRENTVAL P.I. S.L. representada por el Procurador D. Javier Iglesias Gómez contra sentencia de 4 de abril de 2011 de la Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Valencia .
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CASAR la sentencia recurrida.
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Se acepta lo acordado en la sentencia del Juzgado de Primera Instancia de 22 de julio de 2010 , excepto el pronunciamiento sobre intereses moratorios que deberán computarse sobre la suma de 275.076,92 (doscientos setenta y cinco mil setenta y seis) euros, y tampoco se acepta el pronunciamiento sobre costas de la reconvención.
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No procede expresa imposición de las costas derivadas del recurso de casación.
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No procede imposición de costas en la segunda instancia.
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Procede imponer a la actora las costas derivadas de la demanda.
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No procede imposición en las costas de la reconvención.
Líbrese al mencionado tribunal la certificación correspondiente, con devolución de los autos y del rollo de Sala.
Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos Francisco Marin Castan, Francisco Javier Arroyo Fiestas, Francisco Javier Orduña Moreno. Firmado y rubricado. PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Francisco Javier Arroyo Fiestas , Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.
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