STS 673/2013, 31 de Octubre de 2013

Ante el Juzgado de Primera Instancia fueron vistos los autos, juicio ordinario, promovidos a instancia de Lucentum Houses, S.L. contra Rivero Barrios, S.L.

1. - Por la parte actora se formuló demanda arreglada a las prescripciones legales, en la cual solicitaba, previa alegación de los hechos y fundamentos de derecho, que se "... dicte Sentencia estimando la presente demanda y haciendo los siguientes pronunciamientos: 1º.- Declarando la validez y eficacia del contrato de compraventa suscrito entre Lucentum Houses S.L. y Rivero Barrios S.L., condenando a ésta última a estar y pasar por sus declaraciones, y condenándola al cumplimiento en los términos pactados, para lo que deberá comparecer el día y hora y ante el Notario de Aguilar de la Frontera para que se proceda al otorgamiento de las escrituras públicas a su favor del inmueble Casa 24, finca n° 5.253 del R.P. de Sanlúcar La Mayor.- 2°.- Condenando a la demandada, con simultaneidad al otorgamiento de la escritura pública de compraventa, al pago a Lucentum Houses S.L. de la suma de Ciento Setenta y Seis Mil Seiscientos Veintiocho Euros con Noventa y Siete Céntimos (176.628,97 €), precio todavía pendiente, ya en efectivo metálico, ya mediante cheque bancario, ya mediante la subrogación en el préstamo hipotecario que grave la finca en dicho momento y el pago en cualquiera de los dos medios anteriores del resto del precio, junto con, en caso de subrogacion, las comisiones, gastos e impuestos que por su motivo se generen.- 3° - Condenando a la demandada a pagar a nuestra representada el importe de los intereses y gastos que por la misma se haya satisfecho por razón de dicho préstamo hipotecario desde el día 26 de febrero de 2009 hasta la fecha en que se otorgue la escritura, y el importe de los intereses legales que correspondan respecto del resto del precio pactado pendiente durante el mismo período de tiempo.- 4°.- Condenando a la demandada al pago de las costas procesales."

2. - Admitida a trámite la demanda, la representación procesal de la demandada Rivero Barrios, S.L. contestó a la misma, oponiendo a las pretensiones deducidas de adverso los hechos y fundamentos de derecho que tuvo por conveniente para concluir solicitando que, "... dicte Sentencia por la que: I.- se desestime íntegramente la demanda interpuesta por el demandante.- II.- se condene al demandante al pago de las costas procesales con declaración expresa de su manifiesta temeridad y mala fe."

3. - Convocadas las partes a la audiencia previa, las pruebas propuestas y declaradas pertinentes fueron practicadas en el juicio, quedando los autos conclusos para sentencia.

4. - El Juzgado de Primera Instancia dictó Sentencia con fecha 19 de abril de 2010 , cuya parte dispositiva es como sigue: "FALLO: Que debo desestimar y desestimo la demanda interpuesta por el procurador Sr. Velasco Jurado, en nombre y representación de Lucentum Houses, S.L., contra Rivero Barrios, S.L., absolviendo a la demandada de los pedimentos efectuados por la actora, y condenando en costas a ésta."

Contra dicha sentencia interpuso recurso de apelación la representación de Lucentum Houses, S.L., y sustanciada la alzada, la Sección Segunda de la Audiencia Provincial de Córdoba, dictó sentencia con fecha 8 de marzo de 2011 , cuyo Fallo es como sigue: "Que estimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de la mercantil Lucentum Houses, S.L. contra la sentencia que en 19 de abril de 2010 dictó el Juzgado de Primera Instancia Único de Aguilar de la Frontera en Juicio Ordinario nº 358/09, debemos estimar como estimamos íntegramente la demanda en éste deducida por referida apelante, declarando la validez y eficacia del contrato de compraventa suscrito ente Lucentum Houses, S.L. y Rivero Barrios, S.L., condenando a esta última a estar y pasar por esta declaración, compeliéndola al cumplimiento en los términos pactados, por lo que deberán comparecer a partir de la presente resolución, el día fijado al efecto, ante el Notario de Aguilar de la Frontera para que se proceda al otorgamiento de la escritura pública a su favor del inmueble Casa 5, finca n° 5253 del Registro de la Propiedad de San Lúcar La Mayor.- Asimismo, se condena a la mencionada demandada, con simultaneidad al otorgamiento de la escritura pública de compraventa, al pago a Lucentum Houses, S.L. de la cantidad de Ciento Setenta y Seis Mil Seiscientos Veintiocho Euros con Noventa y Siete Céntimos (176.628,97 €) como parte del precio que aún queda pendiente, ya en efectivo metálico, ya mediante cheque bancario, ya mediante la subrogación en el préstamo bancario que grava la finca en dicho momento, junto con, en este último caso, de las comisiones, gastos e impuestos que por su motivo se generen.- Igualmente se condena a los indicados demandados a pagar a la actora el importe de los intereses y gastos que por la misma se haya satisfecho por razón de dicho préstamo hipotecario desde el día 26 de febrero de 2009 hasta la fecha en que se otorgue la escritura, y el importe de los intereses legales que correspondan respecto del resto del precio pactado pendiente durante el mismo periodo de tiempo.- Y todo ello si hacer expresa imposición de costas en ambas instancias.- Devuélvase a la apelante la cantidad depositada para recurrir."

La Procuradora doña María José de Luque Escribano, en nombre y representación de Rivero Barrios SL , interpuso recurso de casación, fundado en los siguientes motivos: 1) Por infracción del artículo 1100 del Código Civil en relación con el 1124 del mismo código ; 2) Por infracción de los artículos 1255 , 1256 y 1258 del Código Civil ; 3) Por infracción del artículo 1091 del Código Civil ; 4) Por infracción del artículo 1281.1 del Código Civil ; y 5) Por infracción de lo dispuesto por los artículos 57 y 61 del Código de Comercio .

Por esta Sala se dictó auto de fecha 13 de diciembre de 2011 por el que se acordó la admisión del recurso, así como que se diera traslado del mismo a la parte recurrida, Lucentum Houses SL, que se opuso a su estimación mediante escrito presentado en su nombre por la Procuradora doña Lourdes Fernández Luna-Tamayo.

No habiéndose solicitado por todas las partes la celebración de vista pública ni estimándola necesaria este Tribunal, se señaló para votación y fallo del recurso el día 17 de octubre de 2013.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. Antonio Salas Carceller ,

La demandante Lucentum Houses SL ejerció contra la demandada, Rivero Barrios SL, una acción de cumplimiento contractual del contrato de compraventa suscrito entre las partes el 24 de abril de 2007 que tenía por objeto la adquisición por dicha demandada de la casa a edificar, vivienda número 24, inscrita hoy en el Registro de la Propiedad de Sanlúcar La Mayor, nº 5253, tomo 2471, libro 115, folio 147, por un precio de 203.021,80 euros, IVA incluido; precio del que la demandada había entregado en su día la cantidad a cuenta de 26.392,83 euros.

La demandada se opuso y el Juzgado de Primera Instancia de Aguilar de la Frontera dictó sentencia de fecha 19 de abril de 2010 por la que desestimó la demanda por considerar que había existido incumplimiento contractual por parte de la vendedora Lucentum Houses SL.

Ésta recurrió en apelación y la Audiencia Provincial de Córdoba (Sección 2ª) dictó sentencia de fecha 8 de marzo de 2011 estimando el recurso e igualmente la demanda, y así declaró la validez y eficacia del contrato de compraventa suscrito entre Lucentum Houses SL y Rivero Barrios SL, condenando a esta última a estar y pasar por esta declaración, compeliéndola al cumplimiento en los términos pactados, por lo que deberá comparecer ante notario para el otorgamiento de escritura pública a su favor del inmueble Casa 5, finca nº 5253 del Registro de la Propiedad de San Lúcar la Mayor. Igualmente condena a la demandada a que, con simultaneidad al otorgamiento de la escritura pública de compraventa, pague a Lucentum Houses SL la cantidad de ciento setenta y seis mil seiscientos veintiocho euros con noventa y siete céntimos (176.628,97 €) como parte del precio que aún queda pendiente, ya en efectivo metálico, ya mediante cheque bancario, ya mediante la subrogación en el préstamo bancario que grava la finca, más las comisiones, gastos e impuestos que por su motivo se generen. Condena también a la demandada a pagar a la actora el importe de los intereses y gastos que por la misma se hayan satisfecho por razón de dicho préstamo hipotecario desde el día 26 de febrero de 2009 hasta la fecha en que se otorgue la escritura, y el importe de los intereses legales que correspondan respecto del resto del precio pactado pendiente durante el mismo periodo de tiempo; todo ello sin especial pronunciamiento sobre costas causadas en ambas instancias.

Contra dicha sentencia ha recurrido en casación la demandada Rivero Barrios SL.

La Audiencia, en la sentencia hoy recurrida, pone de manifiesto cómo la dictada en primera instancia, después de considerar que ha habido un retraso en la entrega de poco más de un mes -ya que a tenor del pacto 3º del contrato "las unidades inmobiliarias objeto del presente contrato serán entregadas a la compradora, totalmente terminadas, no más tarde del 31 de diciembre de 2008"- entiende que dicho retraso es relevante hasta el punto de frustrar el fin negocial, apreciando así la "exceptio non adimpleti contractus", puesto que la licencia de primera ocupación no se obtuvo hasta el 12 de febrero de 2009, incumpliéndose asimismo la obligación contractual de exhibir la referida licencia al tiempo del requerimiento para la formalización de la escritura pública, lo que por obvias razones no pudo hacer la vendedora recurrente en los burofaxes que al efecto remitió a los demandados el 23 de diciembre una vez terminadas las obras.

No obstante, la Audiencia razona en sentido contrario y para ello transcribe los razonamientos de la sentencia dictada por su Sección 3ª en fecha 17 de diciembre de 2010 en un supuesto sustancialmente igual al ahora enjuiciado que había sido planteado sobre un contrato de compraventa similar celebrado entre la demandante y otra compradora. Se dijo en aquélla sentencia que «en modo alguno puede admitirse que un simple retraso de poco menos de mes y medio en la obtención de la licencia de primera ocupación -y la consiguiente incidencia de ello en el incumplimiento formal de exhibición de la misma a la compradora mediante telegrama, carta certificada o burofax, con indicación del día y de la hora para el otorgamiento de la escritura pública de compraventa y, en su caso, subrogación hipotecaria, a tenor del pacto 5º del contrato privado de compraventa celebrado entre los litigantes- puede considerarse significativo, más allá, como decimos, de la imposibilidad de cumplir la literalidad del susodicho pacto. No se discute, en efecto, que cuando el 23 de diciembre de 2008, acabadas las obras, remite la recurrente los burofaxes a los demandados no pudo mostrarles la licencia de primera ocupación porque esta se concedería el 12 de febrero siguiente. Por tanto, a tenor de los términos de redacción de pacto 3º del contrato, y no habiéndose ejercitado por los demandados previamente ni por vía de reconvención la facultad resolutoria prevista en el pacto 6º, apartado quinto del contrato [igual ocurre en el presente caso, en que Rivero Barrios SL no ha instado la resolución por incumplimiento] , la demora, insistimos, deviene, por su escara duración, en intrascendente...».

Antes de entrar en la concreta consideración de los motivos que integran el presente recurso de casación conviene poner de manifiesto la doctrina de esta Sala respecto de la resolución contractual en los supuestos, ya examinados en diversas ocasiones, en los cuales los compradores de viviendas la solicitan por falta o retraso en la entrega de la "licencia de primera ocupación".

Dice al respecto esta Sala en su sentencia núm. 599/2013, de 30 septiembre , que «como declaran las más recientes SSTS 398/13 , 399/13 , 400/13 y 401/13 de 10 de junio , de la doctrina fijada por la STS de Pleno de 10 de septiembre de 2012, rec. n.º 1899/2008 se desprende, en síntesis, que cabe atribuir eficacia o valor resolutorio a todo incumplimiento del vendedor que prive sustancialmente al comprador del derecho a disfrutar la cosa, por cuanto que su entrega en tiempo, lugar y forma y en condiciones para ser usada con arreglo a su naturaleza constituye la obligación esencial y más característica del vendedor, y que, incumbiendo a la promotora vendedora gestionar y obtener la licencia de primera ocupación ( artículo 1258 CC ), la falta de cumplimiento de ese deber solo se valorará como esencial de haberse pactado como tal en el contrato, o, en su defecto, "en aquellos casos en que las circunstancias concurrentes conduzcan a estimar que su concesión no va a ser posible en un plazo razonable por ser presumible contravención de la legislación y/o planificación urbanística, ya que en ese caso se estaría haciendo imposible o poniendo en riesgo la efectiva incorporación del inmueble al patrimonio del adquirente", correspondiendo a la vendedora probar el carácter accesorio y no esencial de la falta de dicha licencia, mediante la prueba de que la falta de obtención no responde a motivos relacionados con la imposibilidad de dar al inmueble el uso adecuado....».

Pues bien, en el presente caso, aunque existe un incumplimiento objetivo por parte de la vendedora respecto del plazo de entrega, la Audiencia ha entendido razonablemente que el retraso de poco más de un mes en la obtención de la licencia de primera ocupación no supone desde luego un incumplimiento esencial y de carácter resolutorio.

El primero de los motivos del recurso se formula por infracción de lo dispuesto en los artículos 1100 y 1124 del Código Civil puesto que, según afirmación de la parte recurrente, la sentencia impugnada vulnera "la reciprocidad de las obligaciones pactadas".

El motivo se desestima. El artículo 1100 del Código Civil se limita a señalar cuándo incurre en "mora" el deudor, pero como claramente se desprende de lo establecido en el siguiente artículo 1101 los efectos de la morosidad no son necesariamente los resolutorios del vínculo obligacional, sino fundamentalmente los de carácter indemnizatorio respecto de los daños y perjuicios que hayan podido causarse. Es cierto que el artículo 1124, cuya infracción también se denuncia, dispone que, en las obligaciones recíprocas, cuando uno de los obligados no cumple lo que le incumbe el perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, pero también lo es que no basta para ello cualquier incumplimiento -singularmente el ocasionado por el retraso que puede dar lugar a indemnización- sino que es necesario que tal falta de cumplimiento frustre la finalidad del contrato.

En línea con lo anterior, con respecto al plazo de entrega, recuerda la STS de 10 de septiembre de 2012 , y reitera la de 20 marzo 2013 , que constituye doctrina de esta Sala que el mero retraso (en el pago o en la entrega de la cosa) no siempre produce la frustración del fin práctico perseguido por el contrato, porque el retraso no puede equipararse en todos los casos al incumplimiento. Para que el retraso del comprador o del vendedor en el cumplimiento de sus recíprocas obligaciones pueda considerarse como supuesto de incumplimiento resolutorio se requiere que sea de tal entidad, grave y esencial, como para que con él se frustre el fin del contrato o la finalidad económica del mismo, esto es, capaz de producir insatisfacción de las expectativas de la parte perjudicada ( SSTS de 25 de junio de 2009, RC n.º 2694/2004 y de 12 de abril de 2011, RC n.º 2100/2007 ), lo que hace necesario examinar el valor del plazo en este tipo de contratos y si su inobservancia debe llevar indefectiblemente al incumplimiento definitivo del contrato ( STS de 17 de diciembre de 2008, RC n.º 2241/2003 ); situación que no se da en el caso por una breve demora en la obtención de la licencia de primera ocupación.

El segundo motivo denuncia la infracción de los artículos 1255 , 1256 y 1258 del Código Civil .

Se afirma que al haber resuelto la sentencia de tal modo "deja al arbitrio de uno de los contratantes la forma y el tiempo de las obligaciones contraídas, privando al contrato de su contenido y de la seguridad jurídica propia emanada de los pactos establecidos por los contratantes".

El motivo se desestima ya que la Audiencia en ningún momento niega la existencia de un incumplimiento del plazo de entrega de la cosa por la parte vendedora, con los efectos que ello pudiera producir, sino que lo que niega es que tal breve retraso -ya solventado mediante la obtención de la licencia de primera ocupación- no determina la ineficacia del contrato cuando ni siquiera el comprador ha instado la resolución por incumplimiento.

El tercer motivo se refiere a la vulneración del artículo 1091 del Código Civil , según el cual las obligaciones que nacen de los contratos tienen fuerza de ley entre las partes contratantes y deben cumplirse a tenor de los mismos.

Es criterio reiterado de esta Sala el de que los preceptos genéricos son inhábiles para articular un motivo de casación ya que ello convertiría al recurso en una tercera instancia del pleito a modo de revisión general; esta inhabilidad, como afirma entre otras la sentencia núm. 1064/2007 de 4 octubre , alcanza al invocado artículo 1091 del Código Civil que recoge el principio «lex contractus» el cual, por su generalidad, no puede ser alegado como fundamento del motivo. Y es que la sentencia impugnada en forma alguna conduce a un resultado de negación de los efectos obligatorios del contrato, sino que, por el contrario, poniendo de manifiesto el incumplimiento, llega a la conclusión de que, con independencia de los efectos que éste pueda producir, no afecta a la validez y permanencia del vínculo.

El cuarto motivo denuncia la infracción del artículo 1281.1 del Código Civil sobre la interpretación literal de los contratos.

El motivo no puede ser estimado ya que la interpretación del contrato realizada por la Audiencia se ajusta a lo dispuesto en la norma citada, pues efectivamente considera que el plazo fijado para el cumplimiento por el vendedor de su obligación de entrega no fue cumplido. Pero igualmente afirma que tal incumplimiento no tiene trascendencia resolutoria del contrato ya que no se trataba de un plazo de carácter esencial, así previsto por las partes con tal consecuencia y, como ya se ha razonado, no todo incumplimiento comporta el efecto resolutorio.

El quinto motivo se formula por infracción de lo dispuesto en los artículos 57 y 61 del Código de Comercio tras afirmar la parte recurrente el carácter mercantil del contrato de compraventa de que se trata ya que, según sostiene, ambas partes son entidades mercantiles y las dos han reconocido tal carácter durante el proceso.

No obstante esta Sala tiene declarado que la calificación del contrato consiste en la inclusión del mismo en un tipo determinado, la averiguación de su naturaleza y de la normativa que le es aplicable, todo lo cual está por encima de las declaraciones y de la voluntad de los sujetos, ya que "los contratos son lo que son y no lo que las partes digan", como ha repetido la doctrina y la jurisprudencia ( sentencias de 22 octubre y 10 noviembre 1986 , 7 julio 1987 , 3 mayo 1993 , 18 febrero y 9 abril 1997 , 28 septiembre 1998 , y como más recientes las núm. 1170/2002, de 11 diciembre y 395/2005 , de 26 mayo). Cuando se trata de compraventa de bienes inmuebles su calificación es civil, con independencia de que la adquisición pueda hacerse con ánimo de proceder posteriormente a la reventa, ya que la compraventa mercantil se caracteriza fundamentalmente por el hecho de que recae sobre cosas muebles tal como establece el artículo 325 del Código de Comercio .

Por ello las normas que se citan como infringidas no son de aplicación y el motivo ha de ser desestimado.

Desestimado el recurso, procede la condena en costas de la parte recurrente de conformidad con lo establecido en los artículos 398.1 y 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.