STS 701/2013, 7 de Noviembre de 2013

Ponente:FRANCISCO MARIN CASTAN
Número de Recurso:2221/2011
Procedimiento:Casación
Número de Resolución:701/2013
Fecha de Resolución: 7 de Noviembre de 2013
Emisor:Tribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil
RESUMEN

COMPRAVENTA INMOBILIARIA. LICENCIA DE PRIMERA OCUPACIÓN. La entidad vendedora incurre en un incumplimiento esencial de sus obligaciones contractuales, en particular de su obligación de entrega efectiva ya que ésta requiere, además de la entrega material de la obra, la puesta a disposición de la licencia de primera ocupación.

 
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CONTENIDO

SENTENCIA

En la Villa de Madrid, a siete de Noviembre de dos mil trece.

La Sala Primera del Tribunal Supremo, constituida por los magistrados indicados al margen, ha visto el recurso de casación n.º 2221/2011 interpuesto por la compañía mercantil La Reserva de Marbella, S.L. (antes, S.A.), representada ante esta Sala por la procuradora D.ª María Teresa de Donesteve y Velásquez-Gaztelu, contra la sentencia de 29 de julio de 2011 dictada por la Sección 5.ª de la Audiencia Provincial de Málaga en el recurso de apelación n.º 316/10 , dimanante de las actuaciones de juicio ordinario n.º 1314/09 del Juzgado de Primera Instancia n.º 19 de Málaga. Son parte recurrida D. Imanol y D.ª Purificacion , que han comparecido representados por el procurador D. Ramiro Reynolds Martínez.

ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO.- El 22 de mayo de 2009 se presentó demanda por D. Imanol y D.ª Purificacion contra la entidad La Reserva de Marbella, S.A., solicitando se dictara sentencia por la que se declarase:

«1.º) La resolución de los contratos de compraventa celebrados en fecha 03 de noviembre de 2003 acompañados, como documentos 2A y 2B, a la presente demanda,

2.º) Que la demandada abone a mi mandante la cantidad de 178.659,93 euros en concepto de devolución de la parte del precio por ella recibido conforme a la estipulación segunda de los contratos que se resuelven

3.º) Que la demandada abone a mi mandante, en concepto de daños y perjuicios, los intereses legales pactados conforme a la cláusula séptima de los contratos de compraventa que se resuelven, contados a partir de la fecha del contrato de compraventa, esto es, desde el 03 de noviembre de 2003 y calculados sobre las sumas recibidas a cuenta del precio hasta que recaiga sentencia, los cuales se calcularán mediante la simple aplicación de la fórmula l=c.r.t: 36000 donde I = interés; c=capital; r= interéslegal y t=tiempo

Y en su virtud SE CONDENE a la demandada

A estar y pasar por las anteriores declaraciones y al pago de las costas que genere el presente proceso».

SEGUNDO.- Repartida la demanda al Juzgado de Primera Instancia n.º 19 de Málaga, dando lugar a las actuaciones n.º 1314/09 de juicio ordinario, y emplazada la parte demandada, esta compareció y contestó a la demanda aduciendo, en síntesis, que el retraso en la obtención de la licencia de obras obedeció a la existencia de problemas administrativos de los que carecía de culpa y que la licencia de primera ocupación solicitada, aunque no obtenida en forma expresa, debía entenderse concedida por silencio administrativo positivo.

TERCERO.- Recibido el pleito a prueba y seguido por sus trámites, el magistrado- juez titular del mencionado Juzgado dictó sentencia el 12 de noviembre de 2009 con el siguiente fallo:

«Que estimando la demanda formulada por el Procurador de los Tribunales D. Felipe de Torres Chaneta, en nombre y representación de D. Imanol y D.ª Purificacion , asistidos por el Letrado D. Cristóbal Jiménez Naranjo, contra la entidad Reserva de Marbella, S.A., representada por el Procurador de los Tribunales D. Rafael Rosa Cañadas y asistida por el Letrado D. Enrique España García, debo declarar y declaro la resolución de los contratos de compraventa suscritos entre las partes litigantes con fecha 3 de noviembre de 2003, debiendo la entidad demandada abonar al actor la cantidad de 178.659,93 Euros, en concepto de devolución de la parte del precio recibido más los intereses pactados desde el 2 de junio de 2006, así como al pago de las costas judiciales causadas».

CUARTO.- Interpuestos por ambas partes contra dicha sentencia sendos recursos de apelación, que se tramitaron con el n.º 316/10 de la Sección 5.ª de la Audiencia Provincial de Málaga , esta dictó sentencia el 29 de julio de 2011 con el siguiente fallo:

«Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación de la mercantil demandada, "La Reserva de Marbella, S.A." y estimando el formulado por la representación de los demandantes, Sres. Imanol Purificacion ; ambos contra la sentencia dictada en fecha doce de noviembre de 2009 por el Juzgado de Primera Instancia número Diecinueve de los de Málaga en sus autos civiles 1314/2009, debemos confirmar y confirmamos íntegramente dicha resolución dando por reproducidos cuantos pronunciamientos contiene en su parte dispositiva, a excepción de lo que dispone sobre intereses, pues se aplicarán los legales a la cantidad referida en el fallo desde que fue entregada por los compradores a la vendedora hasta su cumplida devolución por ésta. Todo ello condenando expresamente a la parte demandada-apelante al abono de las costas causadas en esta alzada con su recurso, al tiempo que no hacemos expresa atribución de las causadas en la apelación de los demandantes».

QUINTO.- Anunciado por la entidad demandada-apelante recurso de casación contra la sentencia de apelación, el tribunal sentenciador lo tuvo por preparado y, a continuación, dicha parte lo interpuso ante el propio tribunal, articulándolo en dos motivos al amparo del ordinal 2.º del artículo 477.2 LEC . El motivo primero se funda en infracción del artículo 1124 del Código Civil al haberse declarado por la Audiencia como esencial el incumplimiento de la parte vendedora por falta de licencia de primera ocupación y el motivo segundo se funda en infracción del mismo precepto, por haber mediado incumplimiento previo de la parte compradora.

SEXTO.- Recibidas las actuaciones en esta Sala y personadas ante la misma ambas partes por medio de los procuradores mencionados en el encabezamiento, el recurso fue admitido por auto de 22 de mayo de 2012 en atención a la cuantía, a continuación de lo cual la parte recurrida presentó escrito de oposición interesando la desestimación del recurso con expresa imposición de costas a la parte recurrente.

SÉPTIMO.- Por providencia de 18 de octubre del corriente año se nombró ponente y se acordó resolver el recurso sin celebración de vista, señalándose para votación y fallo el siguiente día 29, pero por diligencia de ordenación del día 22, advertido error en la designación del ponente, se rectificó y se nombró al que lo es en este trámite.

OCTAVO.- El día 29 de octubre último tuvo lugar la votación y fallo del recurso.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. Francisco Marin Castan,

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO .- Como otros resueltos o pendientes de resolución ante esta misma Sala, el presente recurso de casación dimana del pleito iniciado contra la empresa promotora y vendedora hoy recurrente por los compradores de viviendas pertenecientes a la URBANIZACIÓN000 ", ubicada en esta misma localidad malagueña, en ejercicio acumulado de acción resolutoria de dos contratos privados de compraventa (suscritos con fecha 3 de noviembre de 2003) y de condena a la devolución de las cantidades anticipadas a cuenta del precio, más intereses legales, y todo ello por haber incumplido la vendedora su obligación de entrega efectiva.

La demanda fue estimada en ambas instancias, accediéndose a declarar la resolución de los citados contratos con devolución de las cantidades anticipadas más intereses legales (los cuales, según la Audiencia, debían devengarse desde su entrega y no desde la fecha de interpelación judicial como había resuelto el órgano de primera instancia). El Juzgado justificó la pretensión resolutoria de la parte compradora por el probado incumplimiento de la vendedora de su obligación de entrega, dada la ausencia de licencia de primera ocupación, expresamente denegada a la promotora (18 de octubre de 2006) en atención a la existencia de irregularidades urbanísticas. La Audiencia Provincial rechazó el recurso de la mercantil demandada y estimó el de la parte actora, confirmando la sentencia apelada, salvo lo dicho en cuanto al devengo de intereses y reiterando, en línea con el Juzgado, que la entidad vendedora había incurrido en un incumplimiento esencial de sus obligaciones contractuales, en particular de su obligación de entrega efectiva en tanto que esta no se agota con la entrega material de la obra sino que exige la puesta a disposición de la licencia de primera ocupación, la cual no constaba entregada al finalizar la obra ni podía entenderse obtenida por silencio administrativo positivo por razón de las irregularidades urbanísticas antes referidas.

Recurre en casación la entidad promotora-vendedora mediante dos motivos fundados en infracción del artículo 1124 CC . En el primero se defiende, en esencia, que la falta de licencia de primera ocupación no tiene la consideración de un incumplimiento esencial que permita atribuir los efectos resolutorios contemplados en el referido precepto, añadiéndose como argumentos de dicha tesis que la resolución del comprador no resulta procedente en supuestos como este en que las circunstancias permiten calificarla de abusiva por estar la vivienda acabada y en disposición de ser entregada, carecer de defectos que impidan su habitabilidad y existir antecedentes de viviendas de la misma promoción que fueron escrituradas y ocupadas por sus adquirentes. En el segundo motivo se sostiene, en síntesis, que la parte actora incurrió en un previo incumplimiento de sus obligaciones contractuales al negarse a pagar el precio, desatendiendo el requerimiento de la vendedora, y que esta situación impedía legalmente a los compradores interesar la resolución, máxime cuando a su juicio se trataba, no de verdaderos consumidores sino de inversores que compraron la vivienda para especular en el mercado inmobiliario, resultando la falta de licencia tan solo una excusa para desvincularse del contrato suscrito.

SEGUNDO.- La tesis del primer motivo sobre el carácter accesorio y no esencial del deber de entregar la licencia de primera ocupación se opone a la doctrina jurisprudencial.

La STS de Pleno n.º 577/2012, de 10 de septiembre , fija una doctrina (posteriormente reiterada en las más recientes SSTS de 6 de marzo de 2013, rec. n.º 873/2009 ; 6 de marzo de 2013, rec. n.º 2041/2009 ; 11 de marzo de 2013, rec. n.º 576/2010 ; 20 de marzo de 2013, rec. n.º 1569/2009 , y SSTS n.º 398/13 , 399/13 , 400/13 y 401/13, todas de fecha 10 de junio de 2013, rec. n.º 627/2010 , rec. n.º 1535/2010 , rec. n.º 1652/2010 y rec. n.º 21/2001 , respectivamente) de la que se desprende, en síntesis, que cabe atribuir efectos resolutorios a todo incumplimiento del vendedor que prive sustancialmente al comprador del derecho a disfrutar la cosa, por cuanto que su entrega en tiempo, lugar y forma y en condiciones para ser usada con arreglo a su naturaleza constituye la obligación esencial y más característica del vendedor, y que, incumbiendo a la promotora vendedora gestionar y obtener la licencia de primera ocupación ( artículo 1258 CC ), la falta de cumplimiento de este deber se valorará como esencial tanto en el caso de haberse pactado como tal en el contrato como, en su defecto, y contrariamente a la tesis del motivo, también «en aquellos casos en que las circunstancias concurrentes conduzcan a estimar que su concesión no va a ser posible en un plazo razonable por ser presumible contravención de la legislación y/o planificación urbanística, ya que en ese caso se estaría haciendo imposible o poniendo en riesgo la efectiva incorporación del inmueble al patrimonio del adquirente», correspondiendo a la vendedora probar el carácter accesorio y no esencial de la falta de dicha licencia mediante la prueba de que la falta de obtención no responde a motivos relacionados con la imposibilidad de dar al inmueble el uso adecuado.

La STS de 11 de marzo de 2013, rec. n.º 576/2010 , abundando en estos mismos criterios, añade además, en lo que aquí interesa y en síntesis, las siguientes razones: 1) Que la Sala Tercera, en STS de 28 de enero de 2009, rec. n.º 45/2007 , se ha pronunciado en contra de la posibilidad de que la licencia de primera ocupación pueda haber sido obtenida por silencio administrativo positivo, al constituir doctrina consolidada que no pueden entenderse adquiridas por silencio administrativo licencias en contra de la ordenación territorial o urbanística; 2) que las vicisitudes derivadas de la presunta ilegalidad de la licencia de obras generan total incertidumbre acerca de su obtención final y suponen un riesgo nada remoto de futura demolición de la vivienda comprada conforme a la doctrina fijada por STS, Sala 3ª de 18 de marzo de 2008 (rec. 586/06 ) y todas las que cita como precedentes; 3) que la obligación de entrega del promotor-vendedor ha de entenderse en su aspecto no solo físico sino jurídico, permitiendo que la vivienda se ocupe legalmente, que los suministros se contraten de forma regular y, en definitiva, que el comprador pueda ejercer sus derechos sobre la vivienda adquirida libremente y sin obstáculos legales; 4) que la incertidumbre en que se coloca al comprador por la falta de entrega de la licencia ante el posible riesgo, incluso, de futura demolición de lo construido y adquirido, equivalen a un incumplimiento del vendedor de su obligación de entregar la vivienda en un determinado plazo -por más que en el contrato privado se le autorice a requerir al comprador para otorgar la escritura pública -una vez finalizadas las obras-, como en el presente caso-, todo lo cual impide que pueda serle exigido al comprador el cumplimiento de sus obligaciones (recepción de la obra, elevación a escritura pública y pago del resto del precio); y 5), que siendo la seguridad de la propiedad inmobiliaria uno de los factores característicos de los sistemas jurídicos avanzados e incluso uno de los elementos primordiales de cualquier economía estable porque fomenta el tráfico jurídico seguro y facilita el acceso al crédito, mayor importancia tiene aún, si cabe, cuando los compradores son extranjeros con menos facilidad para conocer toda la legislación española que pueda afectarles al comprar una vivienda en España desde la confianza que les merece el sistema español de protección del derecho de propiedad.

TERCERO .- En aplicación de esta doctrina procede desestimar el motivo primero del recurso porque la falta de licencia de primera ocupación no solo se reputa por la jurisprudencia como un incumplimiento esencial en el supuesto de pacto expreso al respecto sino que, en su defecto, también es posible valorarla como esencial cuando las circunstancias concurrentes pongan de manifiesto irregularidades urbanísticas o administrativas generadoras de incertidumbre en el comprador respecto de su efectiva concesión y, por ende, respecto de la posibilidad misma de hacer uso del inmueble con arreglo a su destino, incumbiendo a la parte vendedora la carga de probar que se concedió o, en su defecto, que la falta de licencia de primera ocupación no se debió a irregularidades administrativas o urbanísticas. En este caso, como en otros litigios semejantes en los que ha sido parte la misma recurrente, también la Audiencia Provincial hace suyos los argumentos expuestos al respecto por el Juzgado de que la licencia de primera ocupación solicitada fue expresamente denegada por el Ayuntamiento de Marbella (18 de octubre de 2006) en atención a la disconformidad de la obra con la ordenación aprobada en el Plan General (se constatan modificaciones respecto al proyecto que incumplían la normativa vigente y se refleja la falta de determinación urbanística de los terrenos), lo que además impedía tener aquella por concedida por silencio positivo toda vez que también se ha dicho que constituye doctrina de la Sala Tercera del Tribunal Supremo al respecto que no es posible obtener por esa vía facultades contrarias a la legalidad urbanística vigente. Por otro lado, puesto que lo que se está enjuiciando en este orden jurisdiccional es la trascendencia que tiene la ausencia de licencia de primera ocupación desde la perspectiva civil del incumplimiento de la vendedora de su obligación de entrega efectiva, lo relevante no es si la promotora tenía argumentos de Derecho administrativo para que se le concediera sino la indudable incertidumbre generada a los compradores por su ausencia, determinante de la lógica frustración de las legítimas expectativas que tenían al contratar.

CUARTO .- En el motivo segundo se argumenta que el previo incumplimiento contractual de los compradores les impedía interesar la resolución, con alusiones en el desarrollo del mismo a su condición de inversores inmobiliarios y a la intención de eludir el pago del precio con la excusa de la falta de licencia de primera ocupación.

Más allá de que constituye doctrina constante ( SSTS de 27/06/2011, rec. n.º 396/2008 y 19/06/2012 rec. n.º 1248/2009 , entre las más recientes) que solo la dimensión jurídica del incumplimiento contractual -esto es, la significación o el alcance jurídico de las circunstancias en que se asienta el incumplimiento, su valoración como tal incumplimiento contractual, pero no la fijación de tales circunstancias como hechos probados- puede ser revisada en casación, estando vedado a la parte recurrente argumentar en favor del incumplimiento de la contraparte desde su propia versión de los hechos, distinta de la contenida en la sentencia impugnada ( SSTS de 14 de mayo de 2008, rec. n.º 435/2001 , y 8 de octubre de 2010, rec n.º 1953/2006 ), en la medida en que este recurso, por su naturaleza, se contrae al examen del juicio jurídico desde el absoluto respeto a la valoración probatoria efectuada en la instancia (la Audiencia no declara probado el supuesto interés especulativo de los compradores ni que la resolución interesada fuera una mera excusa para no hacer frente a su obligación de pago), lo relevante para la desestimación del motivo es que toda su línea argumental se funda en que los obstáculos administrativos para la obtención de la licencia no constituían óbice para que los compradores ocuparan los inmuebles una vez concluida su construcción -como se dice que hicieron otros compradores de viviendas de la misma promoción-, lo que implica prescindir de lo dicho sobre la improcedencia de mantener a los compradores sine die en una situación de incertidumbre y sobre que esta situación de incertidumbre se viene valorando por esta Sala en supuestos semejantes como una razón que justifica la resolución del contrato a instancia de los compradores.

QUINTO.- Conforme a los arts. 487.2 y 398.1 en relación con el 394.1, todos de la LEC , procede confirmar la sentencia recurrida e imponer las costas a la parte recurrente, que además, conforme a lo previsto en el apdo. 9 de la D. Adicional 15.ª LOPJ , perderá el depósito constituido.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.

FALLAMOS

  1. - DESESTIMAR EL RECURSO DE CASACIÓN interpuesto por la compañía mercantil demandada, La Reserva de Marbella, S.L., contra la sentencia de 29 de julio de 2011 dictada por la Sección 5.ª de la Audiencia Provincial de Málaga en el recurso de apelación n.º 316/10 .

  2. - Confirmar la sentencia recurrida.

  3. - E imponer las costas a la parte recurrente, que además perderá el depósito constituido.

Líbrese al mencionado tribunal la certificación correspondiente, con devolución de los autos y rollo de Sala.

Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos Francisco Marin Castan. Jose Antonio Seijas Quintana. Francisco Javier Arroyo Fiestas. Francisco Javier Orduña Moreno. Xavier O'Callaghan Muñoz. Rubricado y firmado. PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Francisco Marin Castan, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.