STS 660/2013, 6 de Noviembre de 2013

Ponente:FRANCISCO MARIN CASTAN
Número de Recurso:668/2010
Procedimiento:Casación
Número de Resolución:660/2013
Fecha de Resolución: 6 de Noviembre de 2013
Emisor:Tribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil
RESUMEN

COMPRAVENTA DE VIVIENDA. LICENCIA DE PRIMERA OCUPACIÓN. RESOLUCIÓN. No es posible negar la licencia de primera ocupación so pretexto de entender que la licencia de obras inicialmente concedida no era conforme al planeamiento, no es incompatible con las razones expuestas sobre las consecuencias resolutorias del incumplimiento de la obligación de entrega efectiva de los inmuebles desde la perspectiva civil, en la que lo determinante es la insatisfacción ligada a la situación de incertidumbre generada y soportada por los compradores durante largo tiempo, por vicisitudes administrativas conocidas por la promotora, que afectaban a la vivienda y a las que eran completamente ajenos. Se desestima la casación.

 
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CONTENIDO

SENTENCIA

En la Villa de Madrid, a seis de Noviembre de dos mil trece.

La Sala Primera del Tribunal Supremo, constituida por los magistrados indicados al margen, ha visto el recurso de casación n.º 668/2010 interpuesto por la compañía mercantil demandada y apelante La Reserva de Marbella, S.L. (antes S.A.), representada ante esta Sala por el procurador D. Santos de Gandarillas Carmona, contra la sentencia dictada el 19 de enero de 2010 por la Sección 6.ª de la Audiencia Provincial de Málaga en el recurso de apelación n.º 585/09 , dimanante de las actuaciones de juicio ordinario n.º 1567/06 del Juzgado de Primera Instancia n.º 9 de Málaga. Son parte recurrida D. Victorino , D.ª Berta ; D. Juan Pablo y D.ª Florinda ; D. Bernardo y D.ª Nuria ; D. Eulalio y D.ª Marí Jose ; D. Isaac y D.ª Carlota ; D. Nicolas y D.ª Guadalupe ; D.ª Paulina ; D. Jose Manuel y D.ª María del Pilar ; D.ª Concepción , D. Balbino y Edemiro y D.ª Natalia , quienes han comparecido representados por el procurador D. Carlos Mairata Laviña.

ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO.- El 2 de noviembre de 2006 se presentó demanda por D. Victorino , D.ª Berta ; D. Juan Pablo y D.ª Florinda ; D. Bernardo y D.ª Nuria ; D. Eulalio y D.ª Marí Jose ; D. Isaac y D.ª Carlota ; D. Nicolas y D.ª Guadalupe ; D.ª Paulina ; D. Jose Manuel y D.ª María del Pilar ; D.ª Concepción , D. Balbino y Edemiro y D.ª Natalia contra La Reserva de Marbella, S.A., solicitando se dictara sentencia por la que:

«se declare la resolución de los contratos de compraventa otorgados por mis representados y la mercantil demandada por incumplimiento de la parte vendedora, y condene a la demandada a la entrega a mis patrocinados de las siguientes cantidades:

(i) Sres. Victorino Berta (vivienda NUM000 , Manzana NUM001 , Bloque NUM002 ), 65.805,00€ más los intereses legales correspondientes;

(ii) Sres. Juan Pablo Florinda ( NUM003 Manzana NUM001 , Bloque NUM002 ), 63.879,00€ más los intereses legales correspondientes;

(iii) Sres. Nuria Bernardo (vivienda NUM004 , Manzana NUM001 , Bloque NUM002 ), 67.731€ más los intereses legales correspondientes;

(iv) Sres. Eulalio Marí Jose (vivienda NUM005 , Manzana NUM001 , Bloque NUM002 ), 65.805,00€ más los intereses legales correspondientes;

(v) Sres. Carlota Isaac , (vivienda NUM006 , Manzana NUM001 , Bloque NUM002 ), 79.093,97€ más los intereses legales correspondientes;

(vi) Sres. Nicolas Guadalupe , (vivienda NUM007 , Manzana NUM001 , Bloque NUM002 ), 61.953,36€ más los intereses legales correspondientes;

(vii) Sres. Paulina , (vivienda NUM008 , Manzana NUM009 , Bloque NUM002 ), 77361,00€ más los intereses legales correspondientes;

(viii) Sres. Jose Manuel María del Pilar , (vivienda NUM010 , Manzana NUM001 , Bloque NUM002 ), 74.151,00€ más los intereses legales correspondientes;

(ix) Sra. Concepción (vivienda NUM011 , Manzana NUM001 , Bloque NUM002 ), 77.371,00€ más los intereses legales correspondientes;

(x) Contrato de compraventa otorgado por D. Balbino , sobre la vivienda 4.206, Manzana NUM001 , Bloque NUM012 , 61.953,00€, más los intereses legales correspondientes;

(xi) Contrato de compraventa otorgado por los Sres. Natalia Edemiro , sobre la vivienda NUM013 , Manzana NUM001 , Bloque NUM002 , 61.953,00€, más los intereses legales correspondientes;

y por las razones y motivos reseñados en la parte expositiva de este escrito, mande estar y pasar a la demandada por sus pronunciamientos, e imponga las costas del presente juicio a la parte contraria por la manifiesta temeridad y mala fe que patentiza la conducta procesal de la demandada».

SEGUNDO.- Repartida la demanda al Juzgado de Primera Instancia n.º 9 de Marbella, dando lugar a las actuaciones n.º 1567/2006 de juicio ordinario, y emplazada la parte demandada, esta compareció y contestó a la demanda oponiéndose a las pretensiones de la actora con fundamento en el cumplimiento de sus propias obligaciones (entrega en plazo -retraso no imputable- y solicitud y obtención de licencia de primera ocupación por silencio administrativo positivo) y en el incumplimiento de los demandantes al negarse a escriturar y pagar el precio restante cuando fueron formalmente requeridos, solicitando que se dictara sentencia desestimando íntegramente la demanda.

TERCERO.- Recibido el pleito a prueba y seguido por sus trámites, el magistrado- juez titular del mencionado Juzgado dictó sentencia el 23 de marzo de 2009 con el siguiente fallo:

«Que estimando la demanda interpuesta por el procurador Sr. Buxó Narváez en nombre y representación de D. Victorino , D.ª Berta , D. Juan Pablo , D.ª Florinda , D. Bernardo , D.ª Nuria , D. Eulalio , D.ª Marí Jose , D. Isaac , D.ª Carlota , D. Nicolas , D.ª Guadalupe , D.ª Paulina , D. Jose Manuel , D.ª María del Pilar , D.ª Concepción , D. Balbino , D. Edemiro y D.ª Natalia contra la entidad mercantil La Reserva de Marbella, S.A., representada por el procurador Sr. Rosa Cañadas: A) Debo declarar y declaro resueltos los siguientes contratos privados de compraventa:

1º) El contrato privado de compraventa celebrado en fecha 30/5/03 entre La Reserva de Marbella como parte vendedora y los actores D. Victorino y D.ª Berta , como compradores y sobre la vivienda n.º NUM000 , manzana NUM001 , bloque NUM002 , habiendo entregado como parte del precio de la misma la cantidad de 65.805 euros (doc. n.º 1).

2º) El contrato privado de compraventa celebrado en fecha 3 1/7/03 entre La Reserva de Marbella como parte vendedora y los actores D. Juan Pablo y D.ª Florinda (de soltera D.ª Adolfina ) como compradores y sobre la vivienda n.º NUM003 , manzana NUM001 , bloque NUM002 , habiendo entregado como parte del precio de la misma la cantidad de 63.879 euros (doc. n.º 2).

3º) El contrato privado de compraventa celebrado en fecha 12/6/03 entre La Reserva de Marbella como parte vendedora y los actores D. Bernardo y D.ª Nuria como compradores y sobre la vivienda n.º NUM004 , manzana NUM001 , bloque NUM012 , habiendo entregado como parte del precio de la misma la cantidad de 67.731 euros (doc. n.º 3).

4º) El contrato privado de compraventa celebrado en fecha 11/6/03 entre La Reserva de Marbella como parte vendedora y los actores D. Eulalio y D.ª Marí Jose como compradores y sobre la vivienda n.º NUM005 , manzana NUM001 , bloque NUM002 , habiendo entregado como parte del precio de la misma la cantidad de 65.805 euros (doc. n.º 4).

5º) El contrato privado de compraventa celebrado en fecha 19/11/03 entre La Reserva de Marbella como parte vendedora y los actores D. Isaac , D.ª Carlota como compradores y sobre la vivienda n.º NUM006 , manzana NUM001 , bloque NUM002 , habiendo entregado como parte del precio de la misma la cantidad de 79.093,97 euros (doc. n.º 5).

6º) El contrato privado de compraventa celebrado en fecha 20/6/03 entre La Reserva de Marbella como parte vendedora y los actores D. Nicolas y D.ª Guadalupe como compradores y sobre la vivienda n.º NUM007 , manzana NUM001 , bloque NUM002 , habiendo entregado como parte del precio de la misma la cantidad de 61.953,36 euros (doc. n.º 6).

7º) El contrato privado de compraventa celebrado en fecha 4/7/03 entre La Reserva de Marbella como parte vendedora y la actora D.ª Paulina como compradora y sobre la vivienda n.º NUM008 , manzana NUM009 , bloque NUM002 , habiendo entregado como parte del precio de la misma la cantidad de 77.361 euros (doc. n.º 7).

8º) El contrato privado de compraventa celebrado en fecha 23/10/03 entre La Reserva de Marbella como parte vendedora y los actores D. Jose Manuel y D.ª María del Pilar como compradores y sobre la vivienda n.º NUM010 , manzana NUM001 , bloque NUM002 , habiendo entregado como parte del precio de la misma la cantidad de 74.151 euros (doc. n.º 8).

9º) El contrato privado de compraventa celebrado en fecha 23/5/03 entre La Reserva de Marbella como parte vendedora y la actora D.ª Concepción como compradora y sobre la vivienda n.º NUM011 , manzana NUM001 , bloque NUM002 , habiendo entregado como parte del precio de la misma la cantidad de 77.361 euros (doc. n.º 9).

10º) El contrato privado de compraventa celebrado en fecha 3/7/03 entre La Reserva de Marbella como parte vendedora y el actor D. Balbino como comprador y sobre la vivienda n.º NUM014 , manzana NUM001 , bloque NUM012 , habiendo entregado como parte del precio de la misma la cantidad de 61.953 euros (doc. n.º 10).

11º) El contrato privado de compraventa celebrado en fecha 4/7/03 entre La Reserva de Marbella como parte vendedora y los actores D. Edemiro y D.ª Natalia como compradores y sobre la vivienda n.º NUM013 , manzana NUM001 , bloque NUM002 , habiendo entregado como parte del precio de la misma la cantidad de 61.953 euros (doc. n.º 11).

Y en consecuencia: B) debo condenar y condeno a la demandada mercantil La Reserva de Marbella, S.A. a devolver a cada uno de los actores las cantidades entregadas por los mismos como parte del precio de adquisición de cada uno de los inmuebles y que se ha detallado con anterioridad, más los intereses legales de dichas cantidades a contar desde la fecha de entrega de las mismas; y C) ello con imposición a la parte demandada de las costas causadas».

CUARTO.- Interpuesto por la parte demandada contra dicha sentencia recurso de apelación, que se tramitó con el n.º 585/09 de la Sección 6.ª de la Audiencia Provincial de Málaga , esta dictó sentencia el 19 de enero de 2010 con el siguiente fallo:

»Desestimar el recurso de apelación formulado por la representación procesal de la entidad La Reserva de Marbella S.A. frente a la sentencia dictada por la Ilma Sra. Magistrada-Juez de 1.ª Instancia número 9 de Málaga, en los autos del juicio ordinario número 1567/06, a que este rollo se refiere y, en su virtud, debemos confirmar y confirmamos dicha resolución, con imposición, a la parte apelante, de las costas procesales devengadas en esta alzada».

QUINTO.- Anunciado por la demandada-apelante recurso de casación contra la sentencia de apelación, el tribunal sentenciador lo tuvo por preparado y, a continuación, dicha parte lo interpuso ante el propio tribunal al amparo del ordinal 2.º del art. 477.2 LEC , articulándolo en tres motivos: el primero por infracción de los artículos 1281 párrafo 2 .º, 1282 y 1284 del Código Civil y la doctrina legal que se invoca; el segundo por vulneración de los artículos 1124 y 1500 CC y doctrina relacionada; y el tercero por infracción del artículo 43.1 de la Ley de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común, Ley 30/92 reformada por la Ley 4/99, y del artículo 8.1 b del texto refundido de la Ley del Suelo, de 20 de junio de 2008 , así como de la doctrina legal que a continuación se invoca.

SEXTO.- Recibidas las actuaciones en esta Sala y personadas ante la misma ambas partes por medio de los procuradores mencionados en el encabezamiento, el recurso fue admitido por auto de 18 de enero de 2011, a continuación de lo cual la parte recurrida presentó escrito de oposición solicitando la desestimación del recurso con expresa imposición de costas a la parte recurrente.

SÉPTIMO.- Mediante escritos de 30 de marzo y 24 de mayo de 2011 la parte recurrente aportó dos SSTSJ de Andalucía, de 26 de octubre de 2010 y 31 de enero de 2011 , para su incorporación por entenderlas documentos decisivos y condicionantes para la resolución del presente recurso. Evacuado traslado a la parte recurrida para alegaciones, esta las formuló en escrito de 8 de octubre de 2012 en el sentido de que no se tuvieran en cuenta tales documentos para resolver el presente recurso.

OCTAVO.- Por providencia de 4 de octubre de 2013 se nombró ponente al que lo es en este trámite y se acordó resolver el recurso sin celebración de vista, señalándose para votación y fallo el siguiente 16 de octubre de 2013, a las 10:30 horas.

NOVENO.- Notificada a la parte recurrente con fecha 8 de octubre de 2013 la providencia señalando fecha para la votación y fallo del recurso, la representación procesal de la parte recurrente presentó ante el registro general del Tribunal Supremo con fecha 11 de octubre de 2013 un escrito acompañando copia de la sentencia n.º 522/2011 dictada por el Juzgado de lo Contencioso- administrativo n.º 2 de Málaga el día de 28 de octubre de 2011, reconociendo el derecho de "La Reserva de Marbella S.A." a obtener la licencia de primera ocupación, y copia del decreto de 30 de octubre de 2012 de la Sala de lo Contencioso- Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía, con sede en Málaga, teniendo por desistido al Ayuntamiento de Marbella del recurso de apelación interpuesto contra dicha sentencia.

DÉCIMO.- El 22 de octubre tuvo lugar la votación y fallo del recurso valorando los documentos presentados por la parte recurrente el anterior día 11 y los mencionados en el antecedente séptimo.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. Francisco Marin Castan,

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO .- Como otros resueltos o pendientes de resolución ante esta misma Sala, el presente recurso de casación dimana del pleito iniciado contra la empresa promotora y vendedora hoy recurrente por varios compradores de viviendas sitas en la urbanización "La Reserva de Marbella", ubicada en esta misma localidad malagueña, en ejercicio acumulado de acción resolutoria de los contratos privados de compraventa suscritos y de condena a la devolución de las cantidades anticipadas a cuenta del precio, más intereses legales, y todo ello por haber incumplido la vendedora su obligación de entrega efectiva.

La demanda fue estimada en ambas instancias. El Juzgado argumentó, en síntesis, que el retraso en la entrega no amparaba la resolución, pero que esta sí venía justificada por la falta de licencia de primera ocupación, la cual no cabe entender concedida por silencio positivo en atención a la existencia de irregularidades urbanísticas que afectaban a la licencia de obras. Por su parte la Audiencia Provincial de Málaga, que rechazó el recurso de la demandada y confirmó la sentencia apelada, examinó la relevancia de la falta de licencia de primera ocupación concluyendo que se trató de un incumplimiento esencial del vendedor que ha de producir consecuencias resolutorias, principalmente por haberlo querido las partes en el contrato (declara que las partes «elevaron a la categoría de pacto contractual la obtención de las correspondientes autorizaciones administrativas»), y, en todo caso, por la situación de incertidumbre que su ausencia había generado a la parte compradora.

Por tanto, nos encontramos nuevamente con un litigio en el que la controversia gira en torno a la relevancia resolutoria de la falta de licencia de primera ocupación, pero con la particularidad, que lo singulariza, de que en este caso la Audiencia ha concluido, como razonamiento principal y tras interpretar los contratos litigiosos, que fue expresa voluntad de las partes pactar su carácter esencial.

Recurre en casación la entidad promotora-vendedora por razón de la cuantía ( art. 477.2.2º LEC ) y mediante tres motivos: el primero por infracción de los artículos 1281 párrafo 2 .º, 1282 y 1284 del Código Civil y la doctrina legal que se invoca; el segundo, por vulneración de los artículos 1124 y 1500 del CC y doctrina relacionada; y el tercero, por infracción del artículo 43.1 de la Ley de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común, Ley 30/92 reformada por la Ley 4/99, y del artículo 8.1 b del texto refundido de la Ley del Suelo, de 20 de junio de 2008 , así como de la doctrina legal mencionada.

SEGUNDO.- Aunque desde perspectivas distintas y denunciando infracciones formalmente diferentes, los referidos motivos desarrollan una argumentación que tiene el común denominador de cuestionar la decisión de la Audiencia de valorar la falta de licencia de primera ocupación como determinante del incumplimiento esencial de la parte vendedora y, por ende, como razón para estimar la pretensión resolutoria interesada de contrario. Lo que en síntesis se defiende -reiterando argumentos utilizados en otros recursos interpuestos ante esta Sala por la misma entidad- es, de una parte, que la falta de licencia de primera ocupación no es un hecho por sí mismo determinante del incumplimiento de la obligación de entrega que incumbe al vendedor pues, a su juicio, tal consecuencia solo es admisible si las partes pactaron reconocerle valor de obligación esencial a cargo de la vendedora, lo cual considera que no fue el caso si se atiende a su verdadera intención plasmada en los respectivos contratos; y de otra, que, en todo caso, consta en autos que la licencia de primera ocupación se solicitó una vez concluida la obra y expedida la certificación acreditativa de su finalización, debiendo entenderse concedida por silencio administrativo positivo, sin que su validez pueda resultar afectada por las supuestas -a su entender, no probadas- irregularidades urbanísticas de la licencia de obras.

Los tres motivos deben ser desestimados.

La cuestión atinente a los efectos resolutorios de la falta de licencia de primera ocupación en la fecha pactada para la entrega de una vivienda por el promotor-vendedor ha sido examinada por el Pleno de esta Sala en su sentencia n.º 577/2012, de 10 de septiembre , que fija una doctrina (posteriormente reiterada en las más recientes SSTS de 6 de marzo de 2013, rec. n.º 873/2009 ; 6 de marzo de 2013, rec. n.º 2041/2009 ; 11 de marzo de 2013, rec. n.º 576/2010 ; 20 de marzo de 2013, rec. n.º 1569/2009 , y SSTS n.º 398/13 , 399/13 , 400/13 y 401/13, todas de fecha 10 de junio de 2013, rec. n.º 627/2010 , rec. n.º 1535/2010 , rec. n.º 1652/2010 y rec. n.º 21/2001 , respectivamente), de la que se desprende, en síntesis, que cabe atribuir eficacia o valor resolutorio a todo incumplimiento del vendedor que prive sustancialmente al comprador del derecho a disfrutar la cosa, por cuanto que su entrega en tiempo, lugar y forma y en condiciones para ser usada con arreglo a su naturaleza constituye la obligación esencial y más característica del vendedor, y que, incumbiendo a la promotora vendedora gestionar y obtener la licencia de primera ocupación ( artículo 1258 CC ), la falta de cumplimiento de ese deber se valorará como esencial tanto en el caso de haberse pactado como tal en el contrato -situación que se da aquí, según la interpretación sentada por la Audiencia-, como, en su defecto, «en aquellos casos en que las circunstancias concurrentes conduzcan a estimar que su concesión no va a ser posible en un plazo razonable por ser presumible contravención de la legislación y/o planificación urbanística, ya que en ese caso se estaría haciendo imposible o poniendo en riesgo la efectiva incorporación del inmueble al patrimonio del adquirente», correspondiendo a la vendedora probar el carácter accesorio y no esencial de la falta de dicha licencia mediante la prueba de que la falta de obtención no responde a motivos relacionados con la imposibilidad de dar al inmueble el uso adecuado.

La STS de 11 de marzo de 2013, rec. n.º 576/2010 , abundando en estos mismos criterios, añade además, en lo que aquí interesa y en síntesis, las siguientes razones: 1) Que la Sala Tercera, en STS de 28 de enero de 2009, rec. n.º 45/2007 , se ha pronunciado en contra de la posibilidad de que la licencia de primera ocupación pueda haber sido obtenida por silencio administrativo positivo, al constituir doctrina consolidada que no pueden entenderse adquiridas por silencio administrativo licencias en contra de la ordenación territorial o urbanística; 2) que las vicisitudes derivadas de la presunta ilegalidad de la licencia de obras generan total incertidumbre acerca de su obtención final y suponen un riesgo nada remoto de futura demolición de la vivienda comprada conforme a la doctrina fijada por STS, Sala 3ª de 18 de marzo de 2008 (rec. 586/06 ) y todas las que cita como precedentes; 3) que la obligación de entrega del promotor-vendedor ha de entenderse en su aspecto no solo físico sino jurídico, permitiendo que la vivienda se ocupe legalmente, que los suministros se contraten de forma regular y, en definitiva, que el comprador pueda ejercer sus derechos sobre la vivienda adquirida libremente y sin obstáculos legales; 4) que la incertidumbre en que se coloca al comprador por la falta de entrega de la licencia ante el posible riesgo, incluso, de futura demolición de lo construido y adquirido, equivalen a un incumplimiento del vendedor de su obligación de entregar la vivienda en un determinado plazo -por más que en el contrato privado se le autorice a requerir al comprador para otorgar la escritura pública -una vez finalizadas las obras-, como en el presente caso-, todo lo cual impide que pueda serle exigido al comprador el cumplimiento de sus obligaciones (recepción de la obra, elevación a escritura pública y pago del resto del precio); y 5), que siendo la seguridad de la propiedad inmobiliaria uno de los factores característicos de los sistemas jurídicos avanzados e incluso uno de los elementos primordiales de cualquier economía estable porque fomenta el tráfico jurídico seguro y facilita el acceso al crédito, mayor importancia tiene aún, si cabe, cuando los compradores son extranjeros con menos facilidad para conocer toda la legislación española que pueda afectarles al comprar una vivienda en España desde la confianza que les merece el sistema español de protección del derecho de propiedad.

TERCERO .- En aplicación de esta doctrina procede desestimar los tres motivos del recurso por las siguientes razones:

  1. Con respecto al motivo primero, la Audiencia declara que, en virtud de estipulación expresa en tal sentido, las partes contemplaron la obtención y entrega de la licencia de primera ocupación como obligación esencial a cargo de la vendedora, de la que dependía el buen fin económico del contrato, mostrándose también conformes con los efectos resolutorios del contrato que derivaban de su incumplimiento. Esta calificación de dicha obligación como esencial es fruto de la labor de interpretación realizada por la Audiencia en ejercicio de sus atribuciones y con apoyo en los hechos probados, por lo que, pese al intento de la recurrente de sustituirla por la que se propugna como intención verdadera de los contratantes en contradicción con el tenor literal del contrato, debe ser mantenida en casación, habida cuenta que constituye doctrina reiterada ( SSTS de 23 de marzo de 2012, rec. n.º 545/2009 , y 26 de marzo de 2012, rec. n.º 146/2009 , entre las más recientes) que el ámbito del debate en casación sobre la interpretación contractual no se extiende a lo oportuno o conveniente (es decir, a si existían o no otras interpretaciones igualmente posibles) sino que, por el contrario, se limita a la ilegalidad, arbitrariedad o contradicción del raciocinio lógico, lo que no es el caso, sin que baste para considerar infringida en casación una norma o regla interpretativa la mera propuesta por el recurrente de otra de las interpretaciones posibles, y menos aún si el presupuesto del que se parte para combatir la literalidad es una supuesta falta de claridad y una posible contradicción entre la intención verdadera y la expresada gramaticalmente que carece de sustento en datos objetivos.

  2. En todo caso, las infracciones denunciadas en el primer motivo del recurso carecen de efecto útil. Es decir, incluso de prosperar la interpretación subjetiva que se defiende frente la literal, la jurisprudencia de esta Sala sobre la licencia de primera ocupación como obligación esencial en atención a las circunstancias del caso, conduce a mantener el fallo recurrido, a rechazar las infracciones que se denuncian en el motivo segundo y a reputar ajustada a Derecho la escueta argumentación que en tal sentido contiene la sentencia recurrida (fundamento de derecho Quinto, in fine ). Como se ha dicho, de la doctrina surgida a raíz de la STS de Pleno de 10 de septiembre de 2012 cabe concluir que la falta de licencia de primera ocupación no solo se reputa como un incumplimiento esencial en el supuesto de pacto expreso al respecto sino que, en su defecto, también es posible valorarlo como esencial cuando las circunstancias concurrentes pongan de manifiesto irregularidades urbanísticas o administrativas generadoras de incertidumbre en el comprador respecto de su efectiva concesión y, por ende, respecto de la posibilidad misma de hacer uso del inmueble, incumbiendo a la parte vendedora la carga de probar que se concedió o, en su defecto, que la falta de licencia de primera ocupación no se debió a irregularidades administrativas o urbanísticas. En este caso la sentencia de primera instancia refiere la existencia de iniciativas de la Administración tendentes a poner de manifiesto el incumplimiento de normas urbanísticas que podrían impedir el uso efectivo de la vivienda por parte de los compradores con la consiguiente frustración de sus legítimas expectativas contractuales. A este argumento alude la sentencia recurrida, siquiera escuetamente y como razonamiento de refuerzo, cuando habla de que «las pruebas obrantes en autos lo único que evidencian, en cuanto a la licencia de primera ocupación, es una situación de absoluta incertidumbre». Es decir, el tribunal de apelación hace suyos los argumentos expuestos al respecto por el juez de que la licencia de primera ocupación solicitada fue expresamente denegada por el Ayuntamiento de Marbella con base en un informe de los servicios municipales de fecha 20/6/06 según el cual la obra ejecutada presentaba modificaciones respecto del proyecto y la licencia de obras no era conforme con la ordenación del Plan General, lo que también impedía tener aquella por concedida por silencio positivo toda vez que, contrariamente a lo que se defiende en el tercer motivo, constituye doctrina de la Sala Tercera del Tribunal Supremo al respecto que no es posible obtener por esa vía facultades contrarias a la legalidad urbanística vigente.

  3. Las sentencias aportadas después de la admisión del recurso no contradicen las anteriores conclusiones y, por tanto, no resultan determinantes ni condicionantes del fallo del presente recurso, pues lo que se está enjuiciando en este orden jurisdiccional es la trascendencia que tiene la ausencia de licencia de primera ocupación desde la perspectiva civil del incumplimiento de la vendedora de su obligación de entrega efectiva, y desde esta perspectiva lo relevante no es si la promotora tenía argumentos de Derecho administrativo para que se la concedieran sino, como se ha dicho, la incertidumbre generada a los compradores por su ausencia, determinante de la lógica frustración de las legítimas expectativas que tenían al contratar. De ahí que tampoco pueda tomarse en consideración la documentación presentada por la parte recurrente en el registro general del Tribunal Supremo una vez notificada la providencia señalando fecha para la votación y fallo del recurso, a cuyo contenido se refiere el antecedente de hecho noveno de la presente sentencia, pues, más allá de que la parte recurrente omita cualquier explicación acerca de por qué presenta en octubre de 2013 unos documentos de fecha muy anterior, de los que ya tenía conocimiento y disponibilidad mucho antes, -ausencia de explicación que permite interpretar su tardía presentación como un intento de demorar la resolución del recurso, incompatible con la necesaria buena fe procesal-, su contenido, en particular la sentencia del Juzgado de lo Contencioso-Administrativo n.º 2 de Málaga, que en síntesis considera que no es posible negar la licencia de primera ocupación so pretexto de entender que la licencia de obras inicialmente concedida no era conforme al planeamiento (por ser el objeto de la licencia de primera ocupación comprobar si lo ejecutado es conforme a lo proyectado y no su conformidad o disconformidad con la ordenación urbanística), no es incompatible con las razones expuestas sobre las consecuencias resolutorias del incumplimiento de la obligación de entrega efectiva de los inmuebles desde la perspectiva civil, en la que lo determinante es la insatisfacción ligada a la situación de incertidumbre generada y soportada por los compradores durante largo tiempo, por vicisitudes administrativas conocidas por la promotora, que afectaban a la vivienda y a las que eran completamente ajenos.

En consecuencia, ante ese incumplimiento esencial del vendedor es procedente la resolución del contrato pedida por los compradores demandantes.

CUARTO .- Conforme a los arts. 487.2 y 398.1 en relación con el 394.1, todos de la LEC , procede confirmar la sentencia recurrida e imponer las costas a la parte recurrente, que además, conforme a lo previsto en el apdo. 9 de la D. Adicional 15.ª LOPJ , perderá el depósito constituido.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.

FALLAMOS

  1. - DESESTIMAR EL RECURSO DE CASACIÓN interpuesto por la compañía mercantil demandada La Reserva de Marbella, S.L. (antes S.A.), contra la sentencia dictada el 19 de enero de 2010 por la Sección 6.ª de la Audiencia Provincial de Málaga en el recurso de apelación n.º 585/09 .

  2. - Confirmar la sentencia recurrida.

  3. - E imponer las costas a la parte recurrente, que además perderá el depósito constituido.

Líbrese al mencionado tribunal la certificación correspondiente, con devolución de los autos y rollo de Sala.

Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos .-Francisco Marin Castan.-Jose Antonio Seijas Quintana.-Francisco Javier Arroyo Fiestas.-Francisco Javier Orduña Moreno.-Xavier O'Callaghan Muñoz.-FIRMADA Y RUBRICADA. PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Francisco Marin Castan, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.