STS 678/2013, 30 de Octubre de 2013

PRIMERO.- El 15 de octubre de 2009 se presentó demanda interpuesta por D. Pelayo contra la compañía mercantil Marbella Vista Golf, S.L., solicitando se dictara sentencia por la que se acordara:

resolver el contrato privado de compra-venta, condenando a la demandada al abono del importe de NOVENTA Y NUEVE MIL TREINTA Y SEIS EUROS CON CINCUENTA Y TRES CÉNTIMOS (99.036,53€) de principal, más otros VEINTINUEVE MIL SETECIENTOS DIEZ EUROS CON NOVENTA Y SEIS CÉNTIMOS (29.710,96€) que se calculan por intereses y costas, declarando resuelto el contrato privado de compra-venta, por incumplimiento de la demandada

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SEGUNDO.- Repartida la demanda al Juzgado de Primera Instancia n.º 8 de Granada, dando lugar a las actuaciones n.º 2139/09 de juicio ordinario, y emplazada la mercantil demandada, esta compareció y contestó a la demanda argumentando, en síntesis: a) que no hubo retraso, primero, porque el plazo máximo de entrega se prorrogó, sin oposición de la parte compradora, hasta el 31 de julio de 2006, y segundo, porque, en todo caso, la obra estuvo a disposición del comprador el 8 de noviembre de 2005 - fecha de expedición del certificado final de obra-, sin que el escaso tiempo (8 días) transcurrido desde el plazo máximo contractual (31 de octubre de 2005) justificara la resolución interesada de contrario; b) que la obra cuenta con licencia de primera ocupación pues, solicitada el 19 de enero de 2006, la falta de resolución expresa del Ayuntamiento de Marbella determina su concesión por silencio administrativo positivo (en concreto, el 20 de abril de 2006); y c) que pese al procedimiento administrativo instado frente a la licencia municipal de obras referente a la promoción, la misma no constaba suspendida ni privada de eficacia, existiendo varias resoluciones judiciales en supuestos análogos que dan la razón a la mercantil demandada. Además, formuló reconvención solicitando se declarase la obligación de la demandante inicial de comparecer ante notario para el otorgamiento de la correspondiente escritura pública de compraventa y pago del resto del precio, con expresa imposición de costas a la reconvenida.

En la contestación a la reconvención la parte demandante reconvenida insistió en los argumentos expuestos en la demanda, referentes a que la única parte que había incumplido sus obligaciones contractuales había sido la vendedora ya que la obligación de entrega efectiva de la vivienda no finaliza con la certificación de final de obra sino que precisa que el vendedor obtenga y entregue la preceptivas licencias y autorizaciones administrativas, entre las cuales se encuentra la licencia de primera ocupación, la cual no consta expresamente concedida ni puede obtenerse en este caso por silencio administrativo positivo a tenor de la jurisprudencia vigente que impide adquirir por silencio facultades contrarias a la legalidad urbanística. En su virtud solicitó la desestimación de la demanda reconvencional con imposición de las costas de la misma a la demandante- reconviniente.

TERCERO.- Recibido el pleito a prueba y seguido por sus trámites, el magistrado- juez titular del mencionado Juzgado dictó sentencia el 30 de diciembre de 2010 con el siguiente fallo:

»1.º.- Que desestimando íntegramente la demanda formulada por el procurador D. Enrique Alameda Ureña, en nombre representación de D. Pelayo , debo absolver y absuelvo a la entidad mercantil Marbella Vista Golf, S.L. de todos los pedimentos efectuados en su contra, con imposición a la parte demandante de las costas causadas.

»2.º- Que estimando la demanda reconvencional interpuesta por la procuradora Dña. Lucía González Gómez, en nombre y representación de entidad Marbella Vista Golf, S.L. debo declarar y declaro la obligación de D. Pelayo de comparecer ante Notario para el otorgamiento de escritura pública de compraventa celebrada entre las partes el día 30 de octubre de 2003, cantidad que asciende a 231.085,23 así como al pago de las costas causadas».

CUARTO.- Interpuesto por la parte demandante-reconvenida contra dicha sentencia recurso de apelación, que se tramitó con el n.º de la Sección 4.ª de la Audiencia Provincial de Granada, esta dictó sentencia el 15 de julio de 2011 con el siguiente fallo:

»1.º- Que estimando el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia Número Ocho de esta ciudad, en autos de juicio ordinario 2139/09, debemos revocar y revocamos la misma y en su lugar, estimando la demanda, declaramos resuelto el contrato de compraventa de autos, condenándose a MARBELLA VISTA GOLF, S.L. a reintegrar a la parte actora la cantidad de noventa y nueve mil treinta y seis euros con cincuenta y tres céntimos (99.036,53€), más el interés anual del 6% de dicha cantidad desde el 30-10-2003 y al pago de las costas de primera instancia.

Se desestima también la reconvención, condenándose a la reconviniente al pago de las costas de la misma.

2. - No ha lugar a condena en las costas del recurso debiendo ser devuelto el depósito

QUINTO.- Anunciado por la demandada-reconviniente Marbella Vista Golf S.L. recurso de casación contra la sentencia de apelación, el tribunal sentenciador lo tuvo por preparado y, a continuación, dicha parte lo interpuso ante el propio tribunal mediante un solo motivo, articulado simultáneamente por el cauce del ordinal 2 .º y del ordinal 3.º del art. 477.2 LEC , y fundado en infracción del art. 1124 CC , alegando interés casacional por jurisprudencia contradictoria de Audiencias Provinciales (si bien en su desarrollo también alude a la oposición a jurisprudencia de la Sala Primera).

SEXTO.- Recibidas las actuaciones en esta Sala y personadas ante la misma ambas partes por medio de los procuradores mencionados en el encabezamiento, el recurso fue admitido por auto de 11 de septiembre de 2012, a continuación de lo cual la parte recurrida D. Pelayo presentó escrito de oposición solicitando la inadmisión y, en todo caso, la desestimación del recurso, con expresa imposición de costas a la parte recurrente.

SÉPTIMO.- Por providencia de 10 de octubre del corriente año se nombró ponente al que lo es en este trámite y se acordó resolver el recurso sin celebración de vista, señalándose para votación y fallo el 22 de octubre siguiente, en que tuvo lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. Francisco Marin Castan,

PRIMERO .- Como otros resueltos o pendientes de resolución ante esta misma Sala, el presente recurso de casación dimana del pleito iniciado contra la empresa promotora y vendedora hoy recurrente, Marbella Vista Golf, S.L., por la parte compradora de una vivienda (con garaje y trastero anejos) sita en la URBANIZACIÓN000 ", de Marbella, en ejercicio acumulado de acción resolutoria del contrato suscrito con fecha 30 de octubre de 2003 y de condena a la devolución de las cantidades anticipadas a cuenta del precio más intereses, y todo ello, fundamentalmente, por haber incumplido la vendedora su obligación de entrega efectiva.

El presente litigio, en el que la sentencia de segunda instancia, revocando el fallo absolutorio del juez, estimó la demanda y declaró la resolución con fundamento en el incumplimiento de la vendedora de su obligación de entrega, esencialmente por falta de obtención de la preceptiva licencia de primera ocupación (que no cabe obtener por silencio positivo cuando media una situación urbanística irregular que afecta a la licencia de obras), presenta gran similitud con el resuelto por la STS de Pleno de 10 de septiembre de 2012, rec. n.º 1899/2008 , y con otros recursos en que ha sido parte la misma entidad aquí recurrente, recientemente resueltos por esta Sala en aplicación de esos mismos criterios jurisprudenciales (rec. n.º 576/2010, resuelto por STS 11 de marzo de 2013; rec. n.º 1569/2009 , resuelto por STS de 20 de marzo de 2013, y rec. n.º 627/2010 , rec. n.º 1535/2010, rec. n.º 1652/2010 y rec. n.º 21/2001, estos últimos, respectivamente resueltos por las SSTS n.º 398/13 , 399/13 , 400/13 y 401/13, todas de fecha 10 de junio de 2013 ), habida cuenta de que en todos ellos se encuentran afectadas viviendas de la misma promoción, en cuya venta intervino como vendedora la promotora hoy recurrente y en cuyos contratos privados de compraventa constan idénticas estipulaciones en cuanto a plazo máximo de entrega -el mismo en todos los casos-, concurriendo también similares circunstancias respecto de la falta de entrega de los inmuebles en plazo y, fundamentalmente, en lo que aquí interesa, respecto de las razones que obstan a la obtención -y consiguiente entrega- de la licencia de primera ocupación (principalmente, la incertidumbre generada a los compradores por una situación urbanística irregular). En todos estos litigios acontece, como en el presente, que la controversia que conformó el debate en la instancia y que ahora integra el objeto del recurso de casación gira -bien con carácter exclusivo o en unión a otros posibles incumplimientos que se imputan a la promotora vendedora-, en torno a la relevancia resolutoria de la falta de licencia de primera ocupación en supuestos en que las partes no pactaron expresamente su carácter esencial. De aquí que, por coherencia, el presente recurso deba ser resuelto con arreglo a la doctrina y argumentos contenidos en la sentencia de Pleno referida y en las posteriores que aplican sus mismos criterios.

El recurso de casación interpuesto por la entidad demandada-reconviniente, con una estructura formal y contenido también semejante a otros ya reseñados, se formula al amparo del artículo 477.2.2 .º y 3.º LEC y consta de un solo motivo fundado en infracción del art. 1124 del CC . En su desarrollo se defiende, con apoyo en sentencias de esta Sala y de la Audiencia Provincial de Málaga con un criterio que se afirma contrario al sostenido en la sentencia recurrida, que la obtención de licencia de primera ocupación o cédula de habitabilidad, a falta de pacto expreso al respecto, no constituye una obligación esencial del vendedor sino accesoria del deber esencial de entrega, siendo así que su incumplimiento no permite estimar la resolución instada de contrario. La parte recurrente añade como argumento secundario que la Audiencia Provincial no valoró que dicha licencia, tras la solicitud cursada, debe considerarse finalmente obtenida por vía del silencio administrativo positivo, sin que sea óbice para ello la impugnación de la licencia municipal de obras.

SEGUNDO .- La parte recurrida, en trámite de alegaciones, se ha opuesto a la admisión del recurso argumentando una supuesta «carencia de Motivo casacional», defendiendo, de una parte, que el planteamiento de la recurrente revela en puridad el solo intento de convertir este recurso en una tercera instancia, y de otra, que la nueva regulación procesal del recurso de casación (vigente cuando se formuló el escrito de interposición) eleva la cuantía mínima para acceder a la casación a la suma de 600.000 euros.

Estas objeciones no son determinantes de la inadmisión del recurso. En primer lugar, la referente a la verdadera intención que se oculta tras el planteamiento de la recurrente carece del necesario rigor argumental, además de que en todo caso sería una cuestión estrechamente relacionada con la cuestión jurídico-sustantiva, de improcedente tratamiento preliminar. La segunda choca con el régimen procesal aplicable a los recursos extraordinarios, que constantemente se viene declarando -en contra de lo que se sostiene- que es el vigente en la fecha en que se dictó la sentencia recurrida, en este caso el anterior a la reforma introducida por la Ley 37/2011, con la doble consecuencia de que, independientemente de cuando se formalizara, el recurso fue adecuadamente admitido por razón de su cuantía (dado que las pretensiones ventiladas en el proceso carecían de un trámite procesal específico por razón de la materia y que dicha cuantía era superior al límite legal) y de que, siendo entonces las vías de acceso a la casación distintas y excluyentes (lo que no permitía simultanear los ordinales 2 .º y 3.º del art. 477.2 LEC en asuntos recurribles por la cuantía), las alegaciones contenidas en el escrito de interposición referentes al supuesto interés casacional del recurso, lejos de conllevar su inadmisión, solo suponen que la jurisprudencia citada en el recurso se tome en consideración en cuanto sirva de apoyo para las alegaciones del recurrente ( STS de 10 de octubre de 2011, rec n.º 1148/2008 , entre las más recientes).

TERCERO.- Como se anticipó, la cuestión atinente a los efectos resolutorios de la falta de licencia de primera ocupación en la fecha pactada para la entrega de una vivienda por el promotor-vendedor para el caso de que el contrato no hubiera previsto expresamente la entrega de dicha licencia como requisito esencial, ha sido examinada por el Pleno de esta Sala en su sentencia n.º 577/2012, de 10 de septiembre , fijando una doctrina que ha servido para resolver otros pleitos relacionados con viviendas de la misma constructora y enclavados en la misma urbanización.

Como declaran las más recientes SSTS 398/13 , 399/13 , 400/13 y 401/13 de 10 de junio , de la doctrina fijada por la STS de Pleno de 10 de septiembre de 2012, rec. n.º 1899/2008 se desprende, en síntesis, que cabe atribuir eficacia o valor resolutorio a todo incumplimiento del vendedor que prive sustancialmente al comprador del derecho a disfrutar la cosa, por cuanto que su entrega en tiempo, lugar y forma y en condiciones para ser usada con arreglo a su naturaleza constituye la obligación esencial y más característica del vendedor, y que, incumbiendo a la promotora vendedora gestionar y obtener la licencia de primera ocupación ( artículo 1258 CC ), la falta de cumplimiento de ese deber solo se valorará como esencial de haberse pactado como tal en el contrato, o, en su defecto, «en aquellos casos en que las circunstancias concurrentes conduzcan a estimar que su concesión no va a ser posible en un plazo razonable por ser presumible contravención de la legislación y/o planificación urbanística, ya que en ese caso se estaría haciendo imposible o poniendo en riesgo la efectiva incorporación del inmueble al patrimonio del adquirente», correspondiendo a la vendedora probar el carácter accesorio y no esencial de la falta de dicha licencia mediante la prueba de que la falta de obtención no responde a motivos relacionados con la imposibilidad de dar al inmueble el uso adecuado.

La STS de 11 de marzo de 2013, rec. n.º 576/2010 , abundando en estos mismos criterios, añade además, en lo que aquí interesa y en síntesis, las siguientes razones: 1) Que la Sala Tercera, en STS de 28 de enero de 2009, rec. n.º 45/2007 , se ha pronunciado en contra de la posibilidad de que la licencia de primera ocupación pueda haber sido obtenida por silencio administrativo positivo, al constituir doctrina consolidada que no pueden entenderse adquiridas por silencio administrativo licencias en contra de la ordenación territorial o urbanística; 2) que las vicisitudes derivadas de la presunta ilegalidad de la licencia de obras generan total incertidumbre acerca de su obtención final y suponen un riesgo nada remoto de futura demolición de la vivienda comprada conforme a la doctrina fijada por STS, Sala 3ª de 18 de marzo de 2008 (rec. 586/06 ) y todas las que cita como precedentes; 3) que la obligación de entrega del promotor-vendedor ha de entenderse en su aspecto no solo físico sino jurídico, permitiendo que la vivienda se ocupe legalmente, que los suministros se contraten de forma regular y, en definitiva, que el comprador pueda ejercer sus derechos sobre la vivienda adquirida libremente y sin obstáculos legales; 4) que la incertidumbre en que se coloca al comprador por la falta de entrega de la licencia ante el posible riesgo, incluso, de futura demolición de lo construido y adquirido, equivalen a un incumplimiento del vendedor de su obligación de entregar la vivienda en un determinado plazo -por más que en el contrato privado se le autorice a requerir al comprador para otorgar la escritura pública -una vez finalizadas las obras-, como en el presente caso-, todo lo cual impide que pueda serle exigido al comprador el cumplimiento de sus obligaciones (recepción de la obra, elevación a escritura pública y pago del resto del precio); y 5), que siendo la seguridad de la propiedad inmobiliaria uno de los factores característicos de los sistemas jurídicos avanzados e incluso uno de los elementos primordiales de cualquier economía estable porque fomenta el tráfico jurídico seguro y facilita el acceso al crédito, mayor importancia tiene aún, si cabe, cuando los compradores son extranjeros con menos facilidad para conocer toda la legislación española que pueda afectarles al comprar una vivienda en España desde la confianza que les merece el sistema español de protección del derecho de propiedad.

CUARTO .- En aplicación de esta doctrina procede desestimar el único motivo del presente recurso de casación. Como en los supuestos enjuiciados por las sentencias citadas, también aquí debe reputarse la falta de licencia de primera ocupación como incumplimiento esencial del vendedor, una vez probada la existencia de iniciativas de la Administración (impugnación de la licencia de obras) tendentes a poner de manifiesto el incumplimiento de normas urbanísticas que podrían impedir su definitiva concesión, sin que, por el contrario, la parte promotora acreditara en su momento -como era su deber en atención a las reglas que disciplinan la carga probatoria y el principio de facilidad probatoria- que la falta de licencia de primera ocupación obedeciera a una simple demora y no, por lo que se ha dicho, a la ausencia de los presupuestos fácticos y jurídicos en que se funda su otorgamiento. Esta circunstancia, ya analizada en las anteriores sentencias sobre viviendas de la misma promoción, ampara la pretensión resolutoria de la parte compradora, pues el previo incumplimiento de la parte vendedora abocó a la compradora a una situación de incertidumbre y de fundado temor de frustración de las legítimas expectativas que tenían al contratar -ratificada por la no obtención de dicha licencia durante todo este tiempo, que ni siquiera palía su obtención tardía e incompleta (en otros recursos como el citado 576/2010 se ha declarado que la licencia finalmente obtenida no comprende las piscinas)- que justifica su pretensión resolutoria del contrato y la desestimación de la pretensión de cumplimiento formulada por la parte hoy recurrente en su reconvención.

QUINTO .- Conforme a los arts. 487.2 y 398.1 en relación con el 394.1, todos de la LEC , procede confirmar la sentencia recurrida e imponer las costas a la parte recurrente, que además, conforme a lo previsto en el apdo. 9 de la D. Adicional 15.ª LOPJ , perderá el depósito constituido.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.

1. - DESESTIMAR EL RECURSO DE CASACIÓN interpuesto por la compañía mercantil demandada-reconviniente MARBELLA VISTA GOLF S.L. contra la sentencia dictada el 15 de julio de 2011 por la Sección 4.ª de la Audiencia Provincial de Granada en el recurso de apelación n.º 202/2011 .

2. - Confirmar la sentencia recurrida.

3. - E imponer las costas a la parte recurrente, que además perderá el depósito constituido.

Líbrese al mencionado tribunal la certificación correspondiente, con devolución de los autos y rollo de Sala.

Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos .-Francisco Marin Castan.-Jose Antonio Seijas Quintana.-Francisco Javier Arroyo Fiestas.-Francisco Javier Orduña Moreno.- Xavier O'Callaghan Muñoz.-FIRMADA Y RUBRICADA PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Francisco Marin Castan, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.