STS 634/2013, 21 de Octubre de 2013

Ponente:FRANCISCO MARIN CASTAN
Número de Recurso:1232/2010
Procedimiento:Casación
Número de Resolución:634/2013
Fecha de Resolución:21 de Octubre de 2013
Emisor:Tribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil
RESUMEN

COMPRAVENTA DE VIVIENDA. LICENCIA DE PRIMERA OCUPACIÓN. INCUMPLIMIENTO DEL DEBER DE ENTREGA. RESOLUCIÓN. Aunque en el contrato solo figure el deber de entregar el certificado final de obra, la entrega efectiva de la vivienda en condiciones para su adecuado uso obliga a entregar también la referida licencia de primera ocupación, tratándose de una obligación que incumbe al promotor vendedor conforme al 1258 CC, cuyo carácter esencial, en caso de no tenerse contractualmente como tal, también puede derivar de las concretas circunstancias del caso. En el presente caso estas circunstancias, sentadas por la Audiencia Provincial de forma no revisable en casación, justifican la pretensión resolutoria de la parte compradora en la medida que, aunque el vendedor formuló solicitud de licencia de primera ocupación ante el Ayuntamiento de Marbella, lo verdaderamente relevante para imputarle un incumplimiento esencial con valor resolutorio es que dicha licencia fue expresamente denegada por posible contravención de la legalidad urbanística, y que esa tesitura, que impide según la jurisprudencia actual de la Sala Tercera la obtención por silencio administrativo positivo, colocó a los compradores en una situación de incertidumbre respecto al uso y disfrute del inmueble que esta Sala viene considerando determinante de la frustración de las legítimas expectativas que tenían al contratar. Se desestima la casación.

 
ÍNDICE
CONTENIDO

SENTENCIA

En la Villa de Madrid, a veintiuno de Octubre de dos mil trece.

La Sala Primera del Tribunal Supremo, constituida por los magistrados indicados al margen, ha visto el recurso de casación nº 1232/2010 interpuesto por la compañía mercantil Los Lagos de Santa María Golf S.L., representada ante esta Sala por la procuradora Dª Belén Jiménez Torrecilla, contra la sentencia dictada el 22 de abril de 2010 por la Sección 5ª de la Audiencia Provincial de Málaga en el recurso de apelación nº 690/2009 , dimanante de las actuaciones de juicio ordinario nº 1733/06, del Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Marbella. Son parte recurrida D. Casilda y D. Feliciano , quienes han comparecido bajo la representación de la procuradora Dª Olga Gutiérrez Álvarez.

ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO.- El 15 de diciembre de 2006 se presentó demanda por D. Casilda y D. Feliciano , contra la entidad mercantil Los Lagos de Santa María Golf S.L. solicitando se dictara sentencia por la que se acordara:

«1º) Declarar la extinción del contrato suscrito entre los demandantes y Los Lagos de Santa María Golf, S.L.

2º) Condenar al demandado a reembolsar a los demandantes las cantidades efectivamente anticipadas, incrementadas con el interés legal del dinero, esto es: 227.696,00 euros de principal, más el interés del dinero desde el 29 de agosto de 2002.

3º) Al pago de las costas procesales».

SEGUNDO.- Repartida la demanda al Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Marbella, dando lugar a las actuaciones nº 1733/06 de juicio ordinario, y emplazada la parte demandada, la vendedora-promotora contestó oponiéndose a las pretensiones deducidas de contrario con fundamento en el cumplimiento de sus obligaciones (en lo que interesa, adujo que la obra contaba con licencia de primera ocupación concedida por silencio administrativo positivo) y solicitando se dictara sentencia íntegramente desestimatoria de la demanda.

En el acto de la audiencia previa se dio traslado a la demandada de la solicitud de intervención voluntaria como parte demandante de Dª Marcelina y D. Jesus Miguel , a la que se opuso, admitiéndose dicha intervención por auto de 22 de noviembre de 2007.

TERCERO.- Recibido el pleito a prueba y seguido por sus trámites, el magistrado- juez titular del mencionado Juzgado dictó sentencia el 6 de mayo de 2008 con el siguiente fallo:

«Que desestimando totalmente la demanda interpuesta por doña Casilda , D. Feliciano , doña Marcelina y D. Jesus Miguel , contra la entidad Lagos de Santamaría Golf, S.L., absuelvo a esta de todas las pretensiones contra ella deducidas por los actores; condenando a estos al pago de las costas procesales causadas».

CUARTO.- Interpuesto recurso de apelación contra dicha sentencia por la parte demandante, que se tramitó con el nº 690/09 de la Sección 5ª de la Audiencia Provincial de Málaga , esta dictó sentencia el 22 de abril de 2010 con el siguiente fallo:

«Se estima el recurso de apelación formulado por el procurador don Diego Ledesma Hidalgo, en nombre y representación de doña Casilda , don Feliciano , doña Marcelina y don Jesus Miguel , contra la sentencia dictada en fecha 6 de mayo de 2008 por el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de los de Málaga , en los autos civiles de juicio ordinario nº 1733/06, y en su consecuencia se revoca íntegramente la sentencia , cuyo fallo queda redactado del tenor literal siguiente:

1º) Se declara la extinción del contrato de compraventa suscrito entre los demandantes y Los Lagos de Santa Maria Golf, S.L.

2º) Se condena a la entidad Los Lagos de Santa Maria Golf, S.L. a reembolsar a doña Casilda , don Feliciano , doña Marcelina y don Jesus Miguel las cantidades efectivamente anticipadas, más el interés legal desde la fecha de las respectivas entregas, incrementado en el interés por mora procesal desde la fecha de esta sentencia.

3º) Se condenan a Los Lagos de Santa Maria Golf, S.L. al abono de las costas causadas en la instancia.

Y todo ello, sin hacer especial imposición de las costas procesales originadas en esta alzada».

QUINTO.- Anunciado por la entidad demandada Los Lagos de Santa María Golf, S.L. recurso de casación contra la sentencia de apelación, el tribunal sentenciador lo tuvo por preparado y, a continuación, dicha parte lo interpuso ante el propio tribunal al amparo del ordinal 3º del art. 477.2 LEC , articulándolo en torno a un único motivo, por vulneración del artículo 1124 CC en relación con el artículo 1461 CC , y existencia de interés casacional manifestado en doctrina contradictoria de Audiencias Provinciales (y también, según se desprende de su desarrollo argumental, por oposición a la jurisprudencia de esta Sala) sobre la obligación de entregar licencia de primera ocupación para tener por cumplida la obligación del vendedor de hacer entrega efectiva de la vivienda, defendiéndose que solo es necesaria para tener por cumplida por el vendedor su obligación de entrega cuando así consta expresamente pactado y que debe entenderse concedida por silencio administrativo positivo al no resultar afectada por la situación de la licencia de obras. En atención a ello pidió que se casara la sentencia y se acordara desestimar la demanda.

SEXTO.- Recibidas las actuaciones en esta Sala y personadas ante la misma ambas partes por medio de los procuradores mencionados en el encabezamiento, el recurso fue admitido por auto de 9 de diciembre de 2010, por razón de la cuantía ( artículo 477.2.2º LEC ), a continuación de lo cual la parte recurrida presentó escrito de oposición solicitando la desestimación del recurso con expresa imposición de costas a la parte recurrente.

SÉPTIMO.- La representación procesal de la parte recurrente presentó escrito de fecha 12 de junio de 2013 poniendo en conocimiento de esta Sala que por auto del Juzgado de lo Mercantil nº 1 de Granada, de fecha 7 de mayo de 2013 (autos 208/13), se había declarado el concurso de acreedores de la citada entidad, Los Lagos de Santa María Golf, S.L.

OCTAVO.- Por providencia de 27 de septiembre del corriente año se nombró ponente al que lo es en este trámite y se acordó resolver el recurso sin celebración de vista, señalándose para votación y fallo el 8 de octubre siguiente, en que tuvo lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. Francisco Marin Castan,

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO .- Como en litigios sustancialmente semejantes, recientemente resueltos por esta Sala, de nuevo la controversia que conformó el debate en la instancia y que ahora integra el objeto del recurso de casación gira en torno a la relevancia resolutoria de la falta de licencia de primera ocupación respecto de contratos de compraventa de inmuebles en construcción en los que las partes no pactaron expresamente su carácter esencial. De ahí que el presente pleito deba ser resuelto con arreglo a la doctrina y argumentos contenidos en la sentencia de Pleno de 10 de septiembre de 2012, rec. nº 1899/2008 , después reiterada en las más recientes SSTS de 6 de marzo de 2013, rec. nº 873/2009 ; 6 de marzo de 2013, rec. nº 2041/2009 ; 11 de marzo de 2013, rec. nº 576/2010 ; 20 de marzo de 2013, rec. nº 1569/2009 , y SSTS nº 398/13 , 399/13 , 400/13 y 401/13, todas de fecha 10 de junio de 2013, rec. nº 627/2010 , rec. nº 1535/2010 , rec. nº 1652/2010 y rec. nº 21/2001 , respectivamente.

Con fecha 15 de diciembre de 2006 los compradores dedujeron demanda contra la entidad vendedora, hoy recurrente, en ejercicio acumulado de acción resolutoria del contrato privado de compraventa de vivienda, garaje y trastero de fecha 29 de agosto de 2002 y de condena a la devolución de las sumas entregadas y al pago de los intereses legales de la citada cantidad, más costas procesales. En síntesis, apoyaron sus pretensiones en la existencia de un incumplimiento contractual esencial de la demandada que justificaba la resolución pretendida, concretado principalmente, en lo que ahora interesa, en la falta de entrega efectiva de la vivienda, por retraso y ausencia de licencia de primera ocupación (por revisión de la licencia de obras), y también en la falta de entrega de los avales que debían garantizar las cantidades anticipadas.

En dicho contrato se estipuló que la entrega tuviera lugar una vez finalizada su construcción y antes del 30 de septiembre de 2004, pero aceptando ambas partes que la vendedora pudiera prorrogar esta fecha hasta el 31 de diciembre de 2004 como máximo. El 15 de noviembre de 2005 se expidió certificado final de obra, que fue visado por los correspondientes colegios oficiales de aparejadores y arquitectos los días 23 de noviembre y 20 de diciembre de 2005, respectivamente. El 19 de enero de 2006 la entidad vendedora solicitó al Ayuntamiento de Marbella la licencia de primera ocupación y, ante la falta de respuesta expresa, interesó su concesión por silencio administrativo positivo, pretensión que le fue denegada por acuerdo de 19 de julio de 2006 con fundamento en una posible contravención de normas urbanísticas, razón que también determinó la iniciación de un expediente de revisión de oficio de la licencia de obras y la impugnación en vía contencioso-administrativa.

La entidad vendedora se opuso a la demanda con fundamento en el cumplimiento de sus obligaciones, señalando, en este sentido y en síntesis, que no hubo retraso porque se informó a la contraparte de la nueva fecha de entrega, la cual fue aceptada, que la falta de entrega de aval carece de relevancia cuando la obra se ha concluido, y, fundamentalmente, que la obra cuenta con licencia de primera ocupación obtenida por silencio administrativo positivo, para lo que no es óbice la revisión de la licencia de obras cuya ilegalidad no ha sido declarada por resolución judicial firme.

El Juzgado desestimó la demanda al no apreciar los incumplimientos alegados. En cambio, la Audiencia Provincial estimó en su integridad el recurso de apelación formulado por la parte compradora demandante e hizo lo propio con la demanda, declarando resuelto el contrato de compraventa con obligación de devolver las cantidades reclamadas más intereses legales. Fueron sus razones, en síntesis y en lo que ahora interesa para resolver el presente recurso que, si bien el aval es una obligación accesoria inhábil para amparar la resolución interesada en caso de ausencia del mismo, por el contrario la falta de licencia de primera ocupación -que no consta concedida ni siquiera por silencio positivo por posibles irregularidades urbanísticas- sí justifica la resolución interesada por la parte compradora porque la entrega efectiva de la vivienda constituye obligación principal del vendedor, y esta no solo exige la entrega física o material, sino que también debe hacerse entrega de la licencia de primera ocupación a fin de que pueda ocuparse legalmente y usarse con arreglo a su destino y posibilidad de acceso a los suministros esenciales, constituyendo doctrina al respecto que «los impedimentos urbanísticos y administrativos, cuando los compradores no alcanzan su conocimiento al tiempo de celebrar el contrato, actúan como causa resolutoria de la relación».

Contra esta última sentencia recurre en casación la parte vendedora, Los Lagos de Santa María Golf, S.L., al amparo del artículo 477.2.º 3.º LEC , por existencia de interés casacional tanto por doctrina contradictoria de Audiencias Provinciales como por oposición a la jurisprudencia de esta Sala, en relación con el artículo 1124 CC y con el artículo 1461 CC , sobre si la falta de obtención de la licencia de primera ocupación determina por sí misma incumplimiento o no del contrato de compraventa respecto del deber de hacer entrega efectiva de la vivienda y sobre su obtención por silencio administrativo positivo.

SEGUNDO.- El único motivo, que se formula como si se tratara de un escrito de alegaciones, tiene un contenido sustancialmente idéntico al que sustentó otros recursos de la misma recurrente (rec. 2041/2009, resuelto por STS de 6 de marzo de 2013 y recursos nº 1419/2010 y 324/2011), girando en torno a la infracción del artículo 1124 CC , en relación con el artículo 1461 CC , y defendiéndose nuevamente la tesis de que la obtención de licencia de primera ocupación, a falta de pacto expreso al respecto, no constituye una obligación esencial del vendedor sino accesoria del deber esencial de entrega, siendo así que su incumplimiento no permite estimar la resolución instada de contrario, además de que, tras la solicitud cursada, debe considerarse finalmente obtenida dicha licencia por vía del silencio administrativo positivo, habida cuenta su distinción de la licencia de obras y de que no puede resultar afectada por la revisión de oficio de esta última.

Como se anticipó, la cuestión atinente a los efectos resolutorios de la falta de licencia de primera ocupación en la fecha pactada para la entrega de una vivienda por el promotor-vendedor, para el caso en que el contrato no hubiera previsto expresamente la entrega de dicha licencia como requisito esencial, ha sido examinada por el Pleno de esta Sala en su sentencia nº 577/2012, de 10 de septiembre , que fija una doctrina que ha servido para resolver otros pleitos que presentan con el actual una semejanza sustancial, y a la que necesariamente ha de estarse para resolver el presente.

De dicha doctrina se desprende, en síntesis, que cabe atribuir eficacia o valor resolutorio a todo incumplimiento del vendedor que prive sustancialmente al comprador del derecho a disfrutar la cosa, por cuanto que su entrega en tiempo, lugar y forma y en condiciones para ser usada con arreglo a su naturaleza constituye la obligación esencial y más característica del vendedor, y que, incumbiendo a la promotora vendedora gestionar y obtener la licencia de primera ocupación ( artículo 1258 CC ), la falta de cumplimiento de ese deber solo se valorará como esencial de haberse pactado como tal en el contrato, o, en su defecto, «en aquellos casos en que las circunstancias concurrentes conduzcan a estimar que su concesión no va a ser posible en un plazo razonable por ser presumible contravención de la legislación y/o planificación urbanística, ya que en ese caso se estaría haciendo imposible o poniendo en riesgo la efectiva incorporación del inmueble al patrimonio del adquirente», correspondiendo a la vendedora probar el carácter accesorio y no esencial de la falta de dicha licencia mediante la prueba de que la falta de obtención no responde a motivos relacionados con la imposibilidad de dar al inmueble el uso adecuado.

La STS de 11 de marzo de 2013, rec. nº 576/2010 , abundando en estos mismos criterios, añade además, en lo que aquí interesa y en síntesis, las siguientes razones: 1) Que la Sala Tercera, en STS de 28 de enero de 2009, rec. nº 45/2007 , se ha pronunciado en contra de la posibilidad de que la licencia de primera ocupación pueda haber sido obtenida por silencio administrativo positivo, al constituir doctrina consolidada que no pueden entenderse adquiridas por silencio administrativo licencias en contra de la ordenación territorial o urbanística; 2) que las vicisitudes derivadas de la presunta ilegalidad de la licencia de obras generan total incertidumbre acerca de su obtención final y suponen un riesgo nada remoto de futura demolición de la vivienda comprada conforme a la doctrina fijada por STS, Sala 3ª de 18 de marzo de 2008 (rec. 586/06 ) y todas las que cita como precedentes; 3) que la obligación de entrega del promotor-vendedor ha de entenderse en su aspecto no solo físico sino jurídico, permitiendo que la vivienda se ocupe legalmente, que los suministros se contraten de forma regular y, en definitiva, que el comprador pueda ejercer sus derechos sobre la vivienda adquirida libremente y sin obstáculos legales; 4) que la incertidumbre en que se coloca al comprador por la falta de entrega de la licencia ante el posible riesgo, incluso, de futura demolición de lo construido y adquirido, equivalen a un incumplimiento del vendedor de su obligación de entregar la vivienda en un determinado plazo -por más que en el contrato privado se le autorice a requerir al comprador para otorgar la escritura pública -una vez finalizadas las obras-, como en el presente caso-, todo lo cual impide que pueda serle exigido al comprador el cumplimiento de sus obligaciones (recepción de la obra, elevación a escritura pública y pago del resto del precio); y 5), que siendo la seguridad de la propiedad inmobiliaria uno de los factores característicos de los sistemas jurídicos avanzados e incluso uno de los elementos primordiales de cualquier economía estable porque fomenta el tráfico jurídico seguro y facilita el acceso al crédito, mayor importancia tiene aún, si cabe, cuando los compradores son extranjeros con menos facilidad para conocer toda la legislación española que pueda afectarles al comprar una vivienda en España desde la confianza que les merece el sistema español de protección del derecho de propiedad.

En aplicación de esta pacífica jurisprudencia, esta Sala viene atribuyendo efectos resolutorios del contrato de compraventa a la falta de entrega por el vendedor de la licencia de primera ocupación cuando la ausencia responde a la presumible contravención de la legalidad urbanística. Y esta Sala, en STS de 6 de marzo de 2013, rec. nº 2041/2009 , ha resuelto amparar la pretensión resolutoria de la parte compradora en un litigio en el que, como ahora, se encontraban también afectadas viviendas de la misma promoción (Los Lagos de Santa María Golf), en cuya venta fue parte vendedora la promotora hoy recurrente (Los Lagos de Santa María Golf, S.L.), en cuyos contratos de compraventa constan similares estipulaciones en cuanto a plazo máximo de entrega (con posibilidad de prórroga), concurriendo también similares circunstancias respecto de la falta de entrega de los inmuebles en plazo y, fundamentalmente, en lo que aquí interesa, respecto de las razones que obstan a la obtención -y consiguiente entrega- de la licencia de primera ocupación (principalmente, la incertidumbre generada a los compradores por una situación urbanística irregular).

TERCERO .- En aplicación de esta doctrina, procede desestimar el único motivo del recurso.

Como ha quedado dicho, aunque en el contrato solo figure el deber de entregar el certificado final de obra, la entrega efectiva de la vivienda en condiciones para su adecuado uso obliga a entregar también la referida licencia de primera ocupación, tratándose de una obligación que incumbe al promotor vendedor conforme al 1258 CC, cuyo carácter esencial, en caso de no tenerse contractualmente como tal, también puede derivar de las concretas circunstancias del caso. En el presente caso estas circunstancias, sentadas por la Audiencia Provincial de forma no revisable en casación y que se asemejan en lo sustancial a las tomadas en consideración por esta Sala en la referida STS de 6 de marzo de 2013, rec. nº 2041/2009 , justifican la pretensión resolutoria de la parte compradora en la medida que, aunque el vendedor formuló solicitud de licencia de primera ocupación ante el Ayuntamiento de Marbella, lo verdaderamente relevante para imputarle un incumplimiento esencial con valor resolutorio es que dicha licencia fue expresamente denegada (19 de julio de 2006) por posible contravención de la legalidad urbanística -la denegación trae causa de la existencia de infracciones urbanísticas perseguidas de oficio por la Administración y de la venta de la vivienda sin esta debidamente legalizada-, y que esa tesitura, que impide según la jurisprudencia actual de la Sala Tercera la obtención por silencio administrativo positivo, colocó a los compradores en una situación de incertidumbre respecto al uso y disfrute del inmueble que esta Sala viene considerando determinante de la frustración de las legítimas expectativas que tenían al contratar.

CUARTO .- Conforme a los arts. 487.2 y 398.1 en relación con el 394.1, todos de la LEC , procede confirmar la sentencia recurrida e imponer las costas a la parte recurrente, que además, conforme a lo previsto en el apdo. 9 de la D. Adicional 15.ª LOPJ , perderá el depósito constituido.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.

FALLAMOS

  1. - DESESTIMAR EL RECURSO DE CASACIÓN interpuesto por la compañía mercantil demandada Los Lagos de Santa María Golf, S.L. contra la sentencia dictada el 22 de abril de 2010 por la Sección 5ª de la Audiencia Provincial de Málaga en el recurso de apelación nº 690/2009 .

  2. - Confirmar la sentencia recurrida.

  3. - E imponer las costas a la parte recurrente, que además perderá el depósito constituido.

Líbrese al mencionado tribunal la certificación correspondiente, con devolución de los autos y rollo de Sala.

Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos .-Francisco Marin Castan.-Jose Antonio Seijas Quintana.-Francisco Javier Arroyo Fiestas.-Francisco Javier Orduña Moreno.-Xavier O'Callaghan Muñoz.-FIRMADA Y RUBRICADA. PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Francisco Marin Castan, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.