STS 570/2013, 1 de Octubre de 2013

Ponente:IGNACIO SANCHO GARGALLO
Número de Recurso:1417/2010
Procedimiento:Casación
Número de Resolución:570/2013
Fecha de Resolución: 1 de Octubre de 2013
Emisor:Tribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil
RESUMEN

COMPRAVENTA DE INMUEBLES. INCUMPLIMIENTO DE LA VENDEDORA. RESOLUCIÓN. Lo relevante para imputarle un incumplimiento esencial con valor resolutorio -que permita a los compradores liberarse de su obligación de escriturar y de pagar el resto de precio- es que dicha licencia fue denegada por contravención de la legalidad urbanística, y que esa tesitura colocó a los compradores en una situación de incertidumbre respecto del uso y disfrute del inmueble que esta Sala viene considerando generadora de insatisfacción y determinante de la frustración de las legítimas expectativas que tenía al contratar. Se desestima la casación.

 
ÍNDICE
CONTENIDO

SENTENCIA

En la Villa de Madrid, a uno de Octubre de dos mil trece.

La Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados al margen indicados, ha visto el recurso de casación interpuesto respecto la sentencia dictada en grado de apelación por la sección 5ª de la Audiencia Provincial de Málaga, como consecuencia de autos de juicio ordinario seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia núm. 2 de Marbella.

El recurso fue interpuesto por la entidad Los Lagos de Santa María Golf, S.L., representada por la procuradora Belén Jiménez Torrecillas.

Es parte recurrida Florentino y Herminio , representados por el procurador Juan Luis Cárdenas Porras.

ANTECEDENTES DE HECHO

Tramitación en primera instancia

  1. La procuradora Graciela García Valdecasas y Villén, en nombre y representación de la Florentino y Herminio , interpuso demanda de juicio ordinario ante el Juzgado de Primera Instancia núm. 2 de Marbella, contra la entidad Los Lagos de Santa María Golf, S.L., para que se dictase sentencia:

    "por la que le condene a los siguientes pronunciamientos:

    a) Declare la resolución del contrato privado de compraventa de fecha 23 de marzo de 2004 por incumplimiento de la demandada.

    b) Condene en su consecuencia a la demandada al pago a mis mandantes de la cantidad entregada por los mismos de ciento sesenta y un mil quinientos cincuenta y un euros con veintiocho céntimos (161.551,28 €) en concepto de principal;

    c) La cantidad que resulte en concepto de intereses legales del dinero vigentes hasta el momento en que se haga efectiva la devolución, y ello en virtud de la Disp. Adic. 1ª de la Ley de Ordenación de la Edificación.

    d) Las costas, gastos (burofax entre otros) e intereses procesales causados que se causen en este procedimiento.".

  2. La procuradora María del Mar Alvarez Claro-Morazo, en representación de la entidad Los Lagos de Santa María Golf, S.L., contestó a la demanda y suplicó al Juzgado dictase sentencia:

    "por la que se desestime dicha demanda, condenando expresamente a la parte actora en costas por su evidente temeridad y mala fe.".

  3. La representación procesal de la entidad Los Lagos de Santa María Golf, S.L., formuló reconvención y pidió se dicte sentencia:

    "por la que se declare la obligación de Don Florentino y Don Herminio de comparecer ante Notario para el otorgamiento de la correspondiente escritura pública de compraventa y pagar el resto del precio en cumplimiento de lo pactado en el contrato suscrito entre las partes en 24 de marzo de 2005, todo ello con expresa condena en costas.".

  4. La procuradora Graciella García Valdecasas y Villen, en representación de Florentino y Herminio , contestó a la demanda reconvencional y suplicó al Juzgado dicte sentencia:

    "por la que se desestime íntegramente dicha reconvención, con expresa condena en costas a la parte reconvinientes, y sin perjuicio, todo ello, de que se dicte sentencia estimando la demanda presentada por esta parte.".

  5. El Juez de Primera Instancia núm. 2 de Marbella dictó sentencia con fecha 28 de noviembre de 2008 , con la siguiente parte dispositiva:

    "FALLO: Que debo desestimar y desestimo la demanda promovida por la procuradora Sra. García Valdecasas y Villén, en la representación ostentada, frente a la entidad Los Lagos de Santa María Golf representada por la procuradora de los tribunales Sra. Álvarez Claro Morazo, que queda absuelta de las pretensiones contra ella deducidas.

    Con condena en costas a la parte demandante.

    Que estimando la reconvención formulada por la procuradora de los tribunales Sra. Álvarez Claro Morazo, en la representación ostentada, debo declarar y declaro la obligación de los actores de comparecer ante notario para el otorgamiento de la correspondiente escritura pública de compraventa y pagar el resto del precio en cumplimiento de lo pactado en el contrato suscrito entre las partes en 24 de marzo de 2004. Con expresa condena en costas a la actora.".

    Tramitación en segunda instancia

  6. La sentencia de primera instancia fue recurrida en apelación por la representación de Florentino y Herminio .

    La resolución de este recurso correspondió a la sección 5.ª de la Audiencia Provincial de Málaga, mediante Sentencia de 3 de junio de 2010 , cuya parte dispositiva es como sigue:

    "FALLO: Se estima el recurso de apelación formulado por la procuradora doña Graciela García de Valdecasas y Villén, en nombre y representación de don Florentino y don Herminio , contra la sentencia dictada en fecha 28 de noviembre de 2008 por el Juzgado de Primera Instancia n.º 2 de los de Marbella , en los autos civiles de juicio ordinario n.º 37/07, y en su consecuencia se revoca íntegramente la sentencia, cuyo fallo queda redactado del tenor literal siguiente:

    1º) Se declara la extinción del contrato de compraventa suscrito con fecha 24 de marzo de 2004 entre los demandantes y Los Lagos de Santa María Golf, S.L., por incumplimiento de la demandada.

    2º) Se condena a la entidad Los Lagos de Santa María Golf, S.L. a reembolsar a don Florentino y don Herminio las cantidades efectivamente anticipadas, ascendentes a la suma de 161.551,28 euros, más la cantidad que resulte en concepto de intereses legales del dinero vigente hasta el momento en que se haga efectiva la devolución, en virtud de lo establecido en la Disposición Adicional 1.ª de la Ley de Ordenación de la Edificación .

    3º) Se condenan a Los Lagos de Santa María Golf, S.L. al abono de las costas causadas en la instancia.

    Y todo ello, sin hacer especial imposición de las costas procesales originadas en esta alzada.".

    Interposición y tramitación del recurso de casación

  7. El procurador Rafael F. Rosa Cañadas, en representación de la entidad Los Lagos de Santa María Golf, S.L., interpuso recurso de casación ante la Audiencia Provincial de Málaga, sección 5ª,

    El motivo del recurso de casación fue:

    "1º) Infracción del art. 1124 del Código Civil en relación con los arts. 1461 y 1469 del mismo cuerpo legal y los arts. 57.1 y 43 de la Ley 30/92 y 8 de la Ley General para la Defensa de los Consumidores .".

  8. Por Diligencia de Ordenación de 27 de julio de 2010, la Audiencia Provincial de Málaga, sección 5ª, tuvo por interpuesto el recurso de casación mencionado, y acordó remitir las actuaciones a la Sala Primera del Tribunal Supremo con emplazamiento de las partes para comparecer por término de treinta días.

  9. Recibidas las actuaciones en esta Sala, comparecen como parte recurrente la entidad Los Lagos de Santa María Golf, S.L., representada por la procuradora Belén Jiménez Torrecillas; y como parte recurrida Florentino y Herminio , representados por el procurador Juan Luis Cárdenas Porras.

  10. Esta Sala dictó Auto de fecha 1 de febrero de 2011 , cuya parte dispositiva es como sigue:

    "ADMITIR EL RECURSO DE CASACIÓN interpuesto por la representación procesal de "LOS LAGOS DE SANTA MARÍA GOLF, S.L.", contra la Sentencia dictada, en fecha 3 de junio de 2010, por la Audiencia Provincial de Málaga (Sección 5ª), en el rollo nº 577/2009 , dimanante del procedimiento ordinario nº 37/2007, del Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Marbella.".

  11. Dado traslado, la representación procesal de Florentino y Herminio presentó escrito de oposición al recurso formulado de contrario.

  12. Al no solicitarse por todas las partes la celebración de vista pública, se señaló para votación y fallo el día 12 de septiembre de 2013, en que ha tenido lugar.

    Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. Ignacio Sancho Gargallo ,

FUNDAMENTOS DE DERECHO

Resumen de antecedentes

  1. Para la resolución del presente recurso debemos partir de la relación de hechos relevantes acreditados en la instancia.

    El 24 de marzo de 2004 los aquí litigantes (Los Lagos de Santa María Golf, S.L., como vendedora y D. Florentino y D. Herminio , como parte compradora) suscribieron un contrato privado de compraventa de inmuebles en construcción que tenía por objeto una vivienda con trastero y garaje anejos, pertenecientes a la promoción Conjunto Residencial Los Lagos de Santa María Golf, del término municipal de Marbella.

    Según la estipulación Cuarta, en resumen, la vendedora se obligaba a entregar dichos inmuebles antes del 30 de junio de 2005, plazo que podía prorrogar hasta el 30 de septiembre del mismo año. Finalizadas las obras -lo que se entendía producido cuando la Dirección Técnica expidiera el correspondiente Certificado Final de Obras-, la parte vendedora debía requerir a la parte compradora -por telegrama u otro medio fehaciente- para comparecer ante el notario que esta eligiera para el otorgamiento de la correspondiente escritura pública de compraventa. En caso de no comparecer, la vendedora quedaba facultada para exigir el cumplimiento u optar por la resolución, pudiendo retener en este último caso la mitad (50%) de las cantidades hasta ese momento entregadas por la parte compradora. También se acordó garantizar la devolución de dichas sumas más sus intereses mediante aval bancario o contrato de seguro.

    A la cantidad satisfecha con anterioridad al contrato en concepto de reserva (6.000 euros), la parte compradora añadió otra (155.551,28 euros) en el acto de la firma del mismo, y se comprometió a pagar la suma restante (376.952,98 euros) en el momento del otorgamiento de la escritura notarial y entrega de la vivienda.

    El 20 de mayo de 2005, se expidió certificado final de obra, que fue visado por los correspondientes colegios oficiales los días 31 de mayo y 2 de junio de 2005.

    El día 18 de noviembre de 2005, la entidad vendedora envió un burofax al comprador para comunicarle que se había expedido la certificación final de la obra y exhortarle a que fijara la fecha del otorgamiento de la escritura.

    La entidad vendedora solicitó al Ayuntamiento de Marbella la licencia de primera ocupación y, ante la falta de respuesta expresa, interesó su concesión por silencio administrativo positivo, pretensión que le fue denegada por acuerdo de 19 de julio de 2006, con fundamento en una posible contravención de normas urbanísticas, razón que también determinó la iniciación de un expediente de revisión de oficio de la licencia de obras.

    Mediante burofax de 18 de diciembre de 2006, la parte compradora comunicó a la vendedora su voluntad resolutoria del contrato por falta de entrega efectiva de la vivienda, y exigió la devolución de las cantidades satisfechas más intereses legales.

  2. Los compradores, en su demanda contra la vendedora, acumularon una acción de resolución del contrato privado de compraventa suscrito entre ambas partes y otra de condena a la devolución de las sumas entregadas y al pago de los intereses legales de la citada cantidad. En síntesis, apoyaron sus pretensiones en la existencia de un incumplimiento esencial de la demandada que justificaba la resolución pretendida, concretado principalmente en la falta de entrega efectiva de la vivienda, por ausencia de licencia de primera ocupación, y también en la falta de entrega de los avales que debían garantizar las cantidades anticipadas.

    La entidad vendedora, al oponerse a la demanda, negó que hubiera habido incumplimiento de sus obligaciones. Argumentó que no hubo retraso en la entrega porque la vivienda estaba finalizada el 20 de mayo de 2005 (razón por la que no resulta necesario el aval), y que la licencia de primera ocupación consta solicitada y concedida por silencio positivo. También formuló demanda reconvencional en la que pedía el cumplimiento del contrato y la condena a otorgar escritura pública y al pago del precio restante.

  3. El Juzgado rechazó la demanda y estimó la reconvención. Consideró que la parte compradora demandante no había podido probar el incumplimiento esencial de sus obligaciones por parte de la vendedora, y descartó las distintas causas resolutorias aducidas. En la sentencia se argumenta que la falta de aval no constituye un incumplimiento de entidad suficiente para amparar la resolución, que no hubo demora en la entrega puesto que la vivienda se concluyó el día 20 de mayo de 2005, antes del plazo pactado, y que tampoco podía valorarse como incumplimiento esencial la falta de licencia de primera ocupación, porque debía entenderse concedida por silencio administrativo positivo, sin que su validez resulte afectada por la revisión de oficio de la licencia de obras.

  4. La Audiencia Provincial estimó en su integridad el recurso de la parte demandante y la demanda. Declaró resuelto el contrato con obligación de devolver las cantidades reclamadas más intereses legales, a la vez que rechazó la demanda reconvencional. Para sustentar este fallo argumentó, en resumen, que, si bien el aval es una obligación accesoria inhábil para amparar la resolución interesada, por el contrario, la entrega efectiva de la vivienda constituye la obligación principal del vendedor, la cual no solo exige la entrega física o material, sino esencialmente la entrega de la licencia de primera ocupación, a fin de que pueda ocuparse legalmente y usarse con arreglo a su destino, permitiendo el acceso a los suministros necesarios, de tal modo que la ausencia de dicha licencia, que no consta concedida ni siquiera por silencio positivo por posibles irregularidades urbanísticas, justifica la resolución interesada por la parte compradora.

    Contra esta última sentencia recurre en casación la parte vendedora, Los Lagos de Santa María Golf, S.L., al amparo del artículo 477.2.º 3.º LEC . El recurso ha sido admitido por razón de la cuantía.

    Planteamiento y resolución del único motivo de casación

  5. El motivo, que se formula como si se tratase de un escrito de alegaciones, gira en torno a la infracción del artículo 1124 CC , en relación con los artículos 1461 y 1469 CC, 57.1 y 43 LRJyPAC y 8 LDCU . En su desarrollo se defiende, con apoyo en sentencias de esta Sala y de la propia Audiencia Provincial de Málaga, Sección 6.ª, con un criterio que se afirma contrario al sostenido en la recurrida, que la obtención de licencia de primera ocupación, a falta de pacto expreso al respecto, no constituye una obligación esencial del vendedor sino accesoria del deber esencial de entrega, siendo así que su incumplimiento no permite estimar la resolución instada de contrario, si bien la recurrente insiste en que, en el presente caso, dicha licencia, tras la solicitud cursada, debe considerarse finalmente obtenida por vía del silencio positivo, habida cuenta su distinción de la licencia de obras y de que no puede resultar afectada por la revisión de oficio de esta última.

    Procede desestimar el motivo por las razones que exponemos a continuación.

    Resolución de contrato de compraventa por falta de licencia de primera ocupación

  6. La Sentencia de Pleno 537/2012, de 10 de septiembre , ha fijado doctrina general sobre los efectos resolutorios, por incumplimiento contractual del vendedor, de la falta de licencia de primera ocupación, con base en los siguientes criterios:

    (i) La falta de cumplimiento del deber de obtención de la licencia de primera ocupación por parte del promotor-vendedor no tiene, en principio, carácter esencial, salvo si se ha pactado como tal en el contrato o lleva consigo un incumplimiento esencial de la obligación de entrega del inmueble, según las condiciones pactadas en el contrato.

    (ii) Debe valorarse como esencial la falta de obtención de licencia de primera ocupación en aquellos casos en que las circunstancias concurrentes conduzcan a estimar que su concesión no va a ser posible en un plazo razonable por ser presumible contravención de la legislación y/o planificación urbanística, ya que en ese caso se estaría haciendo imposible o poniendo en riesgo la efectiva incorporación del inmueble al patrimonio del adquirente.

    (iii) De conformidad con las reglas sobre distribución de la carga de la prueba y el principio de facilidad probatoria, corresponde a la parte contra la que se formula la alegación de incumplimiento, es decir, a la parte vendedora (obligada, en calidad de agente de la edificación, a obtener la licencia de primera ocupación), probar el carácter meramente accesorio y no esencial de la falta de dicha licencia, demostrando que el retraso en su obtención no responde a motivos relacionados con la imposibilidad de dar al inmueble el uso adecuado.

    De la doctrina fijada por esta sentencia se desprende, en síntesis, que cabe atribuir eficacia o valor resolutorio a todo incumplimiento del vendedor que prive sustancialmente al comprador del derecho a disfrutar la cosa, por cuanto que su entrega en tiempo, lugar y forma y en condiciones para ser usada con arreglo a su naturaleza constituye la obligación esencial y más característica del vendedor, y que, incumbiendo a la promotora vendedora gestionar y obtener la licencia de primera ocupación ( artículo 1258 CC ), la falta de cumplimiento de ese deber no solo se valorará como esencial de haberse pactado como tal en el contrato, sino también, a falta de pacto, cuando la parte vendedora no pruebe que su falta de obtención, en atención a la circunstancias concurrentes, no responde a motivos relacionados con la imposibilidad de dar al inmueble el uso adecuado.

    La reciente Sentencia 82/2013, de 11 de marzo , abunda en estos mismos criterios con relación a un supuesto semejante, y añade, en lo que aquí interesa, y en síntesis: (i) que la Sala Tercera en Sentencia de 28 de enero de 2009 , se ha pronunciado en contra de la posibilidad admitida por la sentencia recurrida de que en este caso la licencia de primera ocupación pueda haber sido obtenida por silencio administrativo positivo, al constituir doctrina consolidada que no pueden entenderse adquiridas por silencio administrativo licencias en contra de la ordenación territorial o urbanística; (ii) que la obligación de entrega del promotor- vendedor ha de entenderse en su aspecto no solo físico sino jurídico, permitiendo que la vivienda se ocupe legalmente, que los suministros se contraten de forma regular, y, en definitiva, que el comprador pueda ejercer sus derechos sobre la vivienda adquirida libremente y sin obstáculos legales; (iii) que la incertidumbre en que se coloca al comprador por la falta de entrega de la licencia ante el posible riesgo, incluso, de futura demolición de lo construido y adquirido, equivalen a un incumplimiento del vendedor de su obligación de entregar la vivienda en un determinado plazo -por más que en el contrato privado se le autorice a requerir al comprador para otorgar la escritura pública "una vez finalizadas las obras" , como en el presente caso-, todo lo cual impide que pueda serle exigido al comprador el cumplimiento de sus obligaciones (recepción de la obra, elevación a escritura pública y pago del resto del precio); y (iv), que siendo la seguridad de la propiedad inmobiliaria uno de los factores característicos de los sistemas jurídicos avanzados e incluso uno de los elementos primordiales de cualquier economía estable porque fomenta el tráfico jurídico seguro y facilita el acceso al crédito, mayor importancia tiene aún, si cabe, cuando los compradores son extranjeros con menos facilidad para conocer toda la legislación española que pueda afectarles al comprar una vivienda en España desde la confianza que les merece el sistema español de protección del derecho de propiedad.

    En aplicación de esta jurisprudencia, esta Sala viene atribuyendo efectos resolutorios del contrato de compraventa a la falta de entrega por el vendedor de la licencia de primera ocupación, cuando la ausencia responde a la presumible contravención de la legalidad urbanística. Así, en un litigio en que, como ahora, se encontraban también afectadas viviendas de la misma promoción (Los Lagos de Santa María Golf), en cuya venta fue parte vendedora la promotora hoy recurrida (Los Lagos de Santa María Golf, S.L.), en cuyos contratos de compraventa constan idénticas estipulaciones en cuanto a plazo máximo de entrega -el mismo en todos los casos, prórroga incluida-, concurriendo también similares circunstancias respecto de la falta de entrega de los inmuebles en plazo y, fundamentalmente, en lo que aquí interesa, respecto de las razones que obstan a la obtención -y consiguiente entrega- de la licencia de primera ocupación (principalmente, la incertidumbre generada a los compradores por una situación urbanística irregular), esta Sala (Sentencia 170/2013, de 6 de marzo ) ha resuelto amparar la pretensión resolutoria de la parte compradora.

    En consecuencia, debe rechazarse el motivo planteado y confirmarse la decisión de la Audiencia Provincial de estimar la pretensión resolutoria instada por el comprador con desestimación de la demanda reconvencional.

    Como ha quedado dicho, aunque en el contrato solo figure el deber de entregar el certificado final de obra, la entrega efectiva de la vivienda en condiciones para su adecuado uso exige entregar también la referida licencia de primera ocupación, tratándose de una obligación que incumbe al promotor vendedor al amparo del 1258 CC, cuyo carácter esencial, en caso de no tenerse contractualmente como tal, también puede derivar de las concretas circunstancias del caso. En el presente caso, estas circunstancias, sentadas por la Audiencia Provincial de forma no revisable en casación y que resultan idénticas a las tomadas en consideración por esta Sala en la referida Sentencia 170/2013, de 6 de marzo, justifican la pretensión resolutoria de la parte compradora en la medida que, aunque el vendedor formuló solicitud de licencia ante el Ayuntamiento de Marbella, lo verdaderamente relevante para imputarle un incumplimiento esencial con valor resolutorio -que permita a los compradores liberarse de su obligación de escriturar y de pagar el resto de precio- es que dicha licencia fue denegada por contravención de la legalidad urbanística -la denegación trae causa de la existencia de infracciones urbanísticas perseguidas de oficio por la Administración y de la venta de la vivienda sin esta debidamente legalizada-, y que esa tesitura colocó a los compradores en una situación de incertidumbre respecto del uso y disfrute del inmueble que esta Sala viene considerando generadora de insatisfacción y determinante de la frustración de las legítimas expectativas que tenía al contratar.

    Costas.

    De conformidad con el artículo 398.1 LEC , en relación con el artículo 394 LEC , las costas del recurso se imponen a la parte recurrente.

    Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.

FALLAMOS

Desestimamos el recurso de casación interpuesto por la representación de Los Lagos de Santa María Vista Golf, S.L., contra la sentencia de la Audiencia Provincial de Málaga (sección 5ª) de 3 de junio de 2010, que resuelve el recurso de apelación (rollo de apelación 577/09 ) formulado contra la Sentencia del Juzgado de Primera Instancia núm. 2 de Marbella de 28 de noviembre de 2008 (juicio ordinario núm. 37/07), e imponemos las costas del recurso de casación a la parte recurrente.

Publíquese esta resolución conforme a derecho y devuélvanse a la Audiencia los autos originales y rollo de apelación remitidos con testimonio de esta resolución a los efectos procedentes.

Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos .- Jose Ramon Ferrandiz Gabriel.- Antonio Salas Carceller.- Ignacio Sancho Gargallo.- Rafael Saraza Jimena.- Sebastian Sastre Papiol.- Firmado y Rubricado. PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Ignacio Sancho Gargallo , Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.