STS 516/2013, 5 de Septiembre de 2013
| Jurisdicción | España |
| Número de resolución | 516/2013 |
| Fecha | 05 Septiembre 2013 |
SENTENCIA
En la Villa de Madrid, a cinco de Septiembre de dos mil trece.
La Sala Primera del Tribunal Supremo, constituida por los magistrados indicados al margen, ha visto el recurso de casación interpuesto por las demandantes D. Jose Pablo y Dª Marí Luz , representados ante esta Sala por la procuradora Dª Gemma Fernández Saavedra, contra la sentencia dictada el 13 de diciembre de 2010 por la Sección 1ª de la Audiencia Provincial de La Rioja en el recurso de apelación nº 440/09 dimanante de las actuaciones de juicio ordinario nº 358/08 del Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Logroño, sobre resolución de contrato de compraventa. Ha sido parte recurrida la comunidad de bienes demandada, integrada por las compañías mercantiles "Construcciones y Obras Pagozelay S.L. Unipersonal" y "Construcciones Egunez S.L." y cuyo anagrama comercial en " DIRECCION000 ", representada ante esta Sala por la procuradora Dª Mónica Oca de Zayas.
PRIMERO.- El 28 de marzo de 2008 se presentó demanda interpuesta por D. Jose Pablo y Dª Marí Luz contra las compañías mercantiles "Construcciones y Obras Pagozelay S.L.", "Construcciones Egúnez S.L." y "Promociones Iregua S.L." solicitando se dictara sentencia por la que se acordase:
"La rescisión del contrato privado de compraventa aportado como documento nº 2.
Condenando a las demandadas a abonar a mis representados las cantidades entregadas a cuenta del precio incrementadas con el 6% anual
Y SUBSIDIARIAMENTE, para el supuesto de no estimar la acción de rescisión ex Ley 57/1968, 27 de Julio, dicte Sentencia acordando la resolución del contrato privado de compraventa aportado como documento nº 2.
Y todo ello, en cualquiera de los casos, con expresa imposición de costas a las demandadas".
SEGUNDO.- Repartida la demanda al Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Logroño dando lugar a las actuaciones nº 358/2008 de juicio ordinario, y emplazadas las demandadas, estas comparecieron como "Construcciones y Obras Pagozelay S.L. Unipersonal" y "Construcciones Egunez S.L", integrantes de la comunidad de bienes denominada " DIRECCION000 ", y contestaron a la demanda solicitando su desestimación con imposición de costas a los demandantes.
TERCERO.- Recibido el pleito a prueba y seguido por sus trámites, la juez sustituta del mencionado Juzgado dictó sentencia el 12 de mayo de 2009 desestimando íntegramente la demanda, absolviendo de la misma a las demandadas e imponiendo las costas, auto de rectificación mediante, a la parte demandante.
CUARTO.- Interpuesto por la parte demandante contra dicha sentencia recurso de apelación, que se tramitó con el nº 440/09 de la Sección 1ª de la Audiencia Provincial de La Rioja , esta dictó sentencia el 13 de diciembre de 2010 desestimando el recurso, confirmando la sentencia apelada e imponiendo a la parte recurrente las costas de la segunda instancia.
QUINTO.- Anunciado por la parte demandante-apelante recurso de casación contra la sentencia de apelación, el tribunal sentenciador lo tuvo por preparado y, a continuación, dicha parte lo interpuso ante el propio tribunal mediante dos motivos: el primero por infracción del art. 1124 CC y el segundo por infracción de los arts. 3 y 7 de la Ley 57/1968 y 1290 y 1105 CC .
SEXTO.- Recibidas las actuaciones en esta Sala y personadas ante la misma ambas partes por medio de los procuradores mencionados en el encabezamiento, se dictó auto el 25 de octubre de 2011 admitiendo el motivo primero del recurso y no admitiendo su motivo segundo, a continuación de lo cual la parte recurrida presentó escrito de oposición al recurso interesando su desestimación con imposición de costas a la parte recurrente.
SÉPTIMO.- Por providencia de 27 de mayo del corriente año se nombró ponente al que lo es en este trámite y se acordó resolver el recurso sin celebración de vista, señalándose para votación y fallo el 10 de julio siguiente, en que ha tenido lugar.
Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. Francisco Marin Castan,
PRIMERO.- El presente recurso de casación versa sobre la resolución de un contrato de compraventa de vivienda, celebrado el 1 de agosto de 2005, por incumplimiento del vendedor demandado consistente en la demora de más de un año en la entrega de la vivienda, se interpone por la parte compradora y demandante, integrada por dos personas naturales, y se compone, tras la inadmisión de uno de los motivos acordada en su día por esta Sala, de un solo motivo, fundado en infracción del art. 1124 CC .
La sentencia de primera instancia desestimó la demanda razonando, en lo que aquí interesa, que según el contrato la vivienda debía ser entregada antes del 31 de marzo de 2007 con los permisos de habitabilidad y licencia de ocupación; que para el caso de incumplimiento del plazo de entrega el contrato preveía la facultad del comprador de optar por su "rescisión" con devolución de las cantidades entregadas a cuenta, "salvo que se tratase de un caso de fuerza mayor o por motivos ajenos a la construcción o voluntad de la sociedad vendedora" ; que al firmarse el contrato el vendedor, una compañía mercantil, contaba con la preceptiva licencia de obra; que terminada la obra el 16 de octubre de 2006, dicha compañía mercantil vendedora solicitó en febrero de 2007 la licencia de primera ocupación; que la vivienda no fue entregada antes de la fecha estipulada, 31 de marzo de 2007, porque la licencia de obra había sido anulada por la jurisdicción contencioso-administrativa "tras un largo proceso administrativo y judicial del que la demandada no tuvo conocimiento hasta el 11 de diciembre de 2006" ; que desde que tuvo conocimiento de la anulación "sus esfuerzos se han dirigido a obtener la preceptiva licencia" ; que en cambio "[n]o pueden negar los actores haber tenido conocimiento de la existencia de dicho proceso" ; que según la STS 30-6-99 los contratantes solo pueden ser responsabilizados por su incumplimiento tardío cuando les sea imputable a título de dolo, negligencia o morosidad; y en fin, que en el caso enjuiciado "el retraso no deriva de la voluntad de la sociedad vendedora, ni aun de la construcción en sí" .
Interpuesto por los compradores demandantes recurso de apelación, el tribunal de segunda instancia lo desestimó razonando, en esencia, que la falta de entrega de la vivienda antes del 31 de marzo de 2007 se había debido a la anulación de la licencia de obras, concedida desde el 30 de octubre de 2002, por una sentencia de 29 de julio de 2005 del Juzgado de lo Contencioso- Administrativo nº 1 de Logroño confirmada por sentencia de 21 de diciembre del mismo año de la Sala de lo Contencioso- Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de La Rioja; que no consta que la vendedora demandada tuviera conocimiento de lo sucedido antes de ser emplazada en el procedimiento contencioso-administrativo el 11 de diciembre de 2006; que la obra había concluido el 16 de octubre de 2006 y la vendedora había solicitado la licencia de primera utilización el 5 de febrero de 2007, "aunque la cédula de habitabilidad no se obtuvo hasta el 30 de julio de 2008" ; que según una certificación del Ayuntamiento de Villamediana, en 26 de mayo de 2006 constaba "la existencia de la licencia de obras" ; que en virtud de todo lo anterior, "hemos de concluir que el incumplimiento del plazo de entrega se produjo por motivos ajenos a la construcción o voluntad de la vendedora" y, en consecuencia, no procedía la "rescisión" prevista en el contrato para el caso de falta de entrega antes del 31 de marzo de 2007, pues según la jurisprudencia el incumplimiento tardío no era causa de resolución del contrato y, además, la resolución por incumplimiento no es procedente cuando existen circunstancias ajenas al deudor que dificulten el cumplimiento.
SEGUNDO.- El único motivo admitido del recurso, fundado, como se ha indicado ya, en infracción del art. 1124 CC , tiene como punto de partida que la entrega de la vivienda se demoró más de un año. En su alegato se aduce que la demora, "según indicó la promotora-demandada en su demanda (primera noticia que de ello tiene mi representado), se debió a que la licencia de obras de la promoción se encontraba anulada por Sentencia judicial" ; que "cuando mis representados firmaron el contrato de compraventa, ya existía una Sentencia judicial anulando la licencia de obras, Sentencia cuya existencia no fue comunicada a mis representados por la contraparte" , la cual debía conocer, como promotora, la existencia del procedimiento judicial; que "desde la firma del contrato, la promotora demandada durante prácticamente tres años silenció ante mis representados, la existencia del problema urbanístico que afectaba a la promoción" ; que la incidencia urbanística, conocida por los hoy recurrentes solo a partir de la contestación a la demanda por la promotora-vendedora, no les era imputable a ellos y sin embargo, al consistir en la nulidad de la licencia de obras, derivada de un exceso en el número máximo de viviendas del sector, estaba "dentro de la esfera de responsabilidades del promotor, quien debe conocerlas, proveerlas, informarse, corregirlas (en plazo para cumplir sus obligaciones), e informar siempre a sus clientes (meros consumidores y usuarios)" ; y en fin, que de las sentencias de varias Audiencias Provinciales, citadas en el motivo, se desprende que, aplicando la jurisprudencia del Tribunal Supremo, todas llegan a la conclusión de que "aquellos impedimentos y vicisitudes administrativas y urbanísticas, que no son conocidas por el comprador (mero consumidor y usuario) son causa de resolución del contrato" .
Así planteado, el motivo ha de ser desestimado porque si bien es cierto que, en general, la nulidad de la licencia de obras no puede entenderse comprendida entre los "motivos ajenos a la construcción" que según la cláusula decimotercera del contrato litigioso excluían la facultad de "rescisión" del contrato por el comprador en caso de incumplimiento del plazo de entrega por el vendedor, también lo es que, según los hechos probados, en el presente caso la nulidad de dicha licencia, acordada por la jurisdicción contencioso-administrativa, sí debe considerarse ajena a la construcción asumida por la promotora-vendedora, porque no intervino en el procedimiento contencioso-administrativo, promovido por un particular contra el Ayuntamiento de Villamediana de Iregua, siendo codemandada una promotora diferente de la aquí demandada-recurrida. Por tanto, desde el punto de vista del contrato de compraventa litigioso, lo cierto es que la promotora-vendedora demandada continuó la construcción de un conjunto residencial formado por cuatro edificios (cláusula novena del contrato en relación con el expositivo III, párrafo segundo) que contaba con licencia de obras, y cuando vendió la vivienda a los demandantes ahora recurrentes (1 de agosto de 2005), desconocía, siempre según los hechos probados, la sentencia de unos días antes (29 de julio de 2005 ) declarando la nulidad de la licencia, que siguió sin conocer, siempre según los hechos probados, hasta el 11 de diciembre de 2006, puesto que, también según los hechos probados, en mayo de 2006 todavía constaba en el Ayuntamiento la vigencia de la licencia de obras.
De lo anterior se sigue que, como la obra estaba terminada (16 de octubre de 2006) antes de la fecha límite pactada para su entrega (31 de marzo de 2007), la promotora-vendedora demandada solicitó la licencia de primera ocupación (5 de febrero de 2007) antes también de esa fecha límite y, en fin, la cédula de habitabilidad finalmente se obtuvo (30 de julio de 2008), no hubo incumplimiento esencial imputable a la demandada, capaz de justificar la resolución del contrato conforme al art. 1124 CC citado como infringido, ni tampoco un motivo inherente al proceso de construcción sujeto al control de la misma demandada, que desplegó, según los hechos probados, toda la actividad que le era exigible para cumplir con su obligación de entrega.
En suma, al margen de las imprecisiones del alegato del motivo sobre el medio por el cual la parte hoy recurrente tuvo noticia de la nulidad de la licencia de obras, que evidentemente tuvo que ser la contestación, no la demanda, de la promotora-vendedora, lo cierto es que su principal base argumental, consistente en que la demandada vendió la vivienda pese a tener constancia de la nulidad de la licencia de obras y silenciando a sabiendas esta circunstancia durante tres años, no se corresponde con los hechos probados, que han de respetarse en casación, por lo que incurre en el defecto de la petición de principio al dar por sentado precisamente lo contrario de lo que la sentencia recurrida declara probado.
TERCERO.- Conforme a los arts. 487.2 y 398.1 en relación con el 394.1, todos de la LEC , procede confirmar la sentencia recurrida e imponer las costas a la parte recurrente, que conforme al apdo. 9 de la D. Adicional 15ª LOPJ perderá el depósito constituido.
Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.
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- DESESTIMAR EL RECURSO DE CASACIÓN interpuesto por los demandantes D. Jose Pablo y Dª Marí Luz contra la sentencia dictada el 13 de diciembre de 2010 por la Sección 1ª de la Audiencia Provincial de La Rioja en el recurso de apelación nº 440/09 .
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- Confirmar la sentencia recurrida.
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- E imponer las costas a la parte recurrente, que perderá el depósito constituido.
Líbrese al mencionado tribunal la certificación correspondiente, con devolución de los autos y rollo de Sala.
Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos .-Francisco Marin Castan.-Jose Antonio Seijas Quintana.-Francisco Javier Arroyo Fiestas.-Francisco Javier Orduña Moreno.-FIRMADA Y RUBRICADA. PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Francisco Marin Castan, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.
