STS 500/2013, 10 de Julio de 2013

Ponente:FRANCISCO JAVIER ARROYO FIESTAS
Número de Recurso:530/2011
Procedimiento:Casación
Número de Resolución:500/2013
Fecha de Resolución:10 de Julio de 2013
Emisor:Tribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil
RESUMEN

COMPRAVENTA DE INMUEBLE. RESOLUCIÓN. El desistimiento es una excepción al principio "pacta sunt servanda", en cuanto que al desistir no se precisa justificación alguna, sino que es una expresión de la mera voluntad del consumidor, al que la normativa de la UE sobre protección del consumidor, le ofrece la posibilidad excepcional, en un breve plazo, de abandono o desvinculación de la relación contractual, dicho término se fija para permitir que el consumidor evalúe detenidamente las obligaciones contraídas, y ello, porque en determinados contratos, concurren técnicas agresivas de venta que impiden una opción serena en base a la creación de un clima colectivo de insistencia agobiante, ofertas momentáneas de regalos, proposiciones verbales no reflejadas contractualmente, ausencia de posibilidad de comparación de precios y productos, etc.. Se desestima la casación.

 
ÍNDICE
CONTENIDO

SENTENCIA

En la Villa de Madrid, a diez de Julio de dos mil trece.

Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados al margen indicados, el recurso de casación interpuesto contra la sentencia dictada por la Sección 3ª de la Audiencia Provincial de Castellón, en recurso de apelación núm. 496/2010 , dimanante de autos de juicio ordinario núm. 871/2009, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 6 de Castellón, cuyo recurso fue preparado ante la citada Audiencia por la procuradora doña Inmaculada Tomás Fortanet en nombre y representación de don Enrique y doña María Inés , compareciendo en esta alzada en su nombre y representación la procuradora doña María Cruz Ortiz Gutiérrez en calidad de recurrente y el procurador don Antonio de Palma Villalón en nombre y representación de Promociones Fernando Alfonso, S.A., en calidad de recurrido.

ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO .- 1.- La procuradora doña Inmaculada Tomás Fortanet, en nombre y representación de don Enrique y doña María Inés interpuso demanda de juicio ordinario, en reclamación de la cantidad de 61.946,40 €, contra la mercantil Promociones Fernando Alfonso S.A. y alegando los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación, terminó suplicando al Juzgado se dictara sentencia por la que «se condene a la mercantil demandada, PROMOCIONES FERNANDO ALFONSO, S.A., a pagar a mis mandantes la cantidad de SESENTA Y UN MIL NOVECIENTOS CUARENTA Y SEIS EUROS Y CUARENTA CÉNTIMOS (61.946,40 €), más la cantidad correspondiente en concepto de intereses legales y procesales en los términos previstos por los artículos 1.108 del Código Civil y 576 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , previa declaración de nulidad, por abusiva, de la cláusula quinta del contrato privado de compraventa suscrito por las partes con fecha 2 de febrero de 2007, todo ello con expresa imposición de costas a la demandada».

  1. - La procuradora doña Paz García Peris, en nombre y representación de PROMOCIONES FERNANDO ALFONSO S.A., contestó a la demanda y oponiendo los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación, suplicó al Juzgado dictase en su día sentencia por la que «desestime la demanda deducida; con expresa condena en costas a los actores».

    Y en su segundo otrosi formuló reconvención contra los actores don Enrique y doña María Inés , basándose en los hechos y fundamentos de derecho que estimó aplicables, suplicando al juzgado que se dicte sentencia «por la que condene solidariamente a los actores-reconvenidos a cumplir en todos sus términos el contrato suscrito en fecha 5 de febrero de 2007, abonando: (a) el precio pendiente de pago, que asciende a 183.472,02 euros; (b) los intereses devengados por el préstamo hipotecario que grava a la vivienda hasta la fecha de presentación de esta demanda, que ascienden a 3.539,10 euros; (c) los intereses de dicho préstamo que se devenguen desde la fecha de presentación de la demanda hasta el momento en que se produzca la formalización de la escritura pública de compraventa, y acredite haber abonado mi mandante; (d) el Impuesto sobre Bienes Inmuebles, las cuotas de la Comunidad de Propietarios, y demás gastos que graven la propiedad de la vivienda, que se devenguen desde la fecha de presentación de la demanda hasta la formalización de la escritura pública de compraventa y acredite haber abonado mi mandante; (e) las cuotas de la Comunidad de Propietarios hasta la fecha de presentación de esta demanda, que ascienden a 244,75 euros; y (f) los honorarios del Sr. Notario autorizante de la escritura pública de compraventa de la vivienda que acredite haber abonado mi mandante; condenándolos a tales efectos, a comparecer ante el Notario de la ciudad de residencia de los actores-reconvenidos que por turno designe el Juzgado; y en caso de no cumplir con las precedentes condenas, en ejecución de sentencia se traben y realicen bienes de los actores-reconvenidos en cuantía suficiente para atender las indicadas obligaciones de pago, entregándose a mi mandante, y, sustituyendo la voluntad de los actores-reconvenidos, el Juzgado dirija oficio al Notario antes indicado para que se otorgue escritura pública de compraventa de la finca nº NUM000 inscrita en el Registro de la Propiedad de Vila-real, al tomo NUM001 , libro NUM002 , folio NUM003 , inscripción NUM004 (vivienda y cuarto trastero), y la finca nº NUM005 inscrita en el Registro de la Propiedad de Vila-real, al tomo NUM001 , libro NUM002 , folio NUM006 , inscripción NUM004 (plaza de aparcamiento núm. NUM007 ), a favor de los actores-reconvenidos; y condene a los actores-reconvenidos al pago de la totalidad de las costas del juicio.

    Y en tercer otrosi, expresamente se indica «que la cuantía de la reconvención es de 187.255,87 euros».

  2. - La procuradora doña Inmaculada Tomás Fortanet en la representación que ostenta de los actores-reconvenidos don Enrique y doña María Inés , contesta a la reconvención formulando los hechos y fundamentos de derecho que considera de aplicación en derecho y suplica al juzgado dicte sentencia «desestimando la demanda reconvencional y absolviendo a mis representados, de la reclamación formulada de adverso, con expresa imposición de costas a la reconviniente, por ser preceptivo».

  3. - Previos los trámites procesales correspondientes y práctica de la prueba propuesta por las partes y admitida, el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia número 6 de Castellón, dictó sentencia con fecha 28 de junio de 2010 , cuya parte dispositiva es como sigue:

    FALLO. Que desestimando la demanda interpuesta por D. Enrique y D.ª María Inés , representado por la procuradora Sra. Tomás Fontanet y defendido por el letrado Sr. Serrano Castán, contra PROMOCIONES FERNANDO ALFONSO S.A., representado por el procurador Sra. García Peris y defendido por el letrado Sr. Molero Alonso, y estimando la reconvención formulada por PROMOCIONES FERNANDO ALFONSO S.A. frente a D. Enrique y D.ª María Inés , debo:

    a) CONDENAR Y CONDENO a D. Enrique Y D.ª María Inés a cumplir en todos sus términos el contrato suscrito en fecha 5 de febrero de 2007 de compraventa de la finca NUM000 inscrita en el Registro de la Propiedad de Vila-real, al tomo NUM001 , libro NUM002 , folio NUM003 , inscripción NUM004 (vivienda y cuarto trastero), y la finca nº NUM005 inscrita en el Registro de la Propiedad de Vila-real, al tomo NUM001 , libro NUM002 , folio NUM006 , inscripción NUM004 (plaza de aparcamiento núm. NUM007 ), elevando a público dicho contrato y abonando a la demandante reconvencional el precio pendiente de pago, que asciende a CIENTO SETENTA Y UN MIL CUATROCIENTOS SESENTA Y NUEVE EUROS CON DIECIOCHO CÉNTIMOS DE EUROS (171.469,18 EUROS), MÁS IVA.

    b) CONDENAR Y CONDENO D. Enrique y D.ª María Inés a abonar a la entidad PROMOCIONES FERNANDO ALFONSO, S.A. los intereses devengados por el préstamo hipotecario que grava a la vivienda hasta la fecha de presentación la demanda, que asciende a 3.539,10 euros, más los intereses de dicho préstamo que se devenguen desde la fecha de presentación de la demanda hasta el momento en que se produzca la formalización de la escritura pública de compraventa, cantidad que se determinará en ejecución de sentencia y siempre que la entidad promotora acredite haber abonado su importe.

    c) CONDENAR Y CONDENO D. Enrique y D.ª María Inés a abonar a la entidad PROMOCIONES FERNANDO ALFONSO, S.A. las cuotas de la Comunidad de Propietarios hasta la fecha de presentación de la demanda, que asciende a 244,75 euros, más las que se devenguen desde la fecha de presentación de la demanda hasta el momento en que se produzca la formalización de la escritura pública de compraventa, cantidad que se determinará en ejecución de sentencia y siempre que la entidad promotora acredite haber abonado su importe.

    d) CONDENAR Y CONDENO D. Enrique y D.ª María Inés a abonar a la entidad PROMOCIONES FERNANDO ALFONSO, S.A. el importe del Impuesto de Bienes Inmuebles correspondiente a la anualidad de año 2010 y sucesivas hasta el momento en que se produzca la formalización de la escritura pública de compraventa, cantidad que se determinará en ejecución de sentencia y siempre que la entidad promotora acredite haber abonado su importe.

    Todo ello, con expresa condena en costas a D. Enrique Y D.ª María Inés de las originadas por la demanda principal y demanda reconvencional.

    SEGUNDO .- Interpuesto recurso de apelación por la representación procesal de la parte actora, la Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Castellón, dictó sentencia con fecha 21 de diciembre de 2010 , cuya parte dispositiva es como sigue:

    FALLAMOS. Que desestimando el recurso de apelación formulado por la representación procesal de don Enrique y doña María Inés , contra la sentencia dictada por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia número 5 de Castellón de fecha veintiocho de junio de dos mil diez, en autos de Juicio Ordinario seguidos con el número 871 de 2009, CONFIRMAMOS la resolución recurrida con imposición a la parte apelante de las costas causadas en esta alzada.

    Se declara la pérdida de la cantidad consignada como depósito para recurrir al desestimar el recurso de apelación.

    TERCERO .- 1.- Por D. Enrique y D.ª María Inés se interpuso recurso de casación basado en:

  4. Infracción del art. 10 bis y la Disposición adicional primera, III, 16 de la Ley 26/1984 de 19 de julio , General para la Defensa de Consumidores y Usuarios, en la redacción dada por la Ley 44/2006.

  5. Infracción de la Disposición Adicional Primera , I, apartados 1 y 3 de la citada ley 26/1984 .

  6. Infracción del art. 12.1 y 13.1.g) de la Ley 26/1984 de 19 de julio , en su redacción dada por la Ley 4/2006.

  7. Infracción del art. 68 del RD Legislativo 1/2007 de 16 de noviembre .

    Remitidas las actuaciones a la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, por auto de fecha cuatro de octubre de 2011 se acordó admitir el recurso de casación interpuesto y dar traslado a la parte recurrida personada para que formalizara su oposición en el plazo de veinte días.

  8. - Admitido el recurso y evacuado el traslado conferido, el procurador don Antonio de Palma Villalón, en nombre y representación de Promociones Fernando Alfonso S.A. presentó escrito de impugnación al mismo.

  9. - No habiéndose solicitado por todas las partes la celebración de vista pública, se señaló para votación y fallo el día tres de julio del 2013, en que tuvo lugar.

    Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. Francisco Javier Arroyo Fiestas ,

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO

Consta acreditado y no contradicho que los demandantes concertaron como compradores con la demandada, un contrato de compraventa, de vivienda sita en la NUM008 planta alta, del tipo NUM009 , sita en la Urbanización o residencial DIRECCION002 de la ciudad de Villareal, así como la plaza de garaje nº NUM007 , por un importe IVA incluido de 245.418,41 euros. De dicha cantidad los compradores abonaron 61.946,40 euros.

En la cláusula quinta del contrato consta:

QUINTA.- CONSECUENCIAS DEL INCUMPLIMIENTO.

El incumplimiento por parte del comprador de cualquiera de las obligaciones de pago aplazadas por precio o por IVA, que en el presente contrato se establecen, dará lugar a opción por parte del vendedor a la resolución de la venta, pudiendo retener 40% de la cantidad que hubiera recibido hasta dicho momento en concepto de daños y perjuicios. Siendo suficiente para instar dicha resolución el haber dejado pasar el plazo de 15 días, desde que la parte vendedora le requiera fehacientemente el cumplimiento de lo pactado.

En caso de resolución del contrato la parte compradora queda obligada a dejar libre de ocupante y enseres y a disposición del vendedor la vivienda objeto de este contrato.

Las obligaciones vencidas desde la fecha en que se debieron hacerse efectivas hasta su completo pago y sin necesidad de requerimiento alguno, devengarán intereses de demora a razón de 9,09€ anual acumulable pagadera al satisfacer cualquier concepto vencido o impagado, cuyo pago, por orden de antigüedad del débito habrá de ser previo a la entrega de llaves.

Los compradores fueron requeridos por la vendedora para el otorgamiento de la escritura con fecha 3 de febrero de 2009, a lo que contestaron oponiéndose porque ya no les interesaba la adquisición.

La licencia de primera ocupación es de fecha 29 de julio de 2008.

No consta que se entregase a los compradores aval o seguro que garantizase las cantidades entregadas a cuenta.

El Juzgado desestimó la demanda y estimó la reconvención. La Audiencia Provincial desestimó el recurso de apelación.

SEGUNDO

Motivo primero. Infracción del art. 10 bis y la Disposición Adicional Primera, III, 16 de la Ley 26/1984 de 19 de julio , General para la Defensa de Consumidores y Usuarios, en la redacción dada por la Ley 44/2006.

Se desestima el motivo .

Alegan los recurrentes que la Audiencia reconoce la abusividad de la cláusula quinta que recoge la penalidad solo para el incumplimiento de los compradores, pero dicha sentencia de apelación entiende que al no haberse solicitado por la demandada la resolución sino el cumplimiento, dicha cláusula es inoperante. Mantienen los recurrentes que la declaración de carácter abusivo sí tiene relevancia, pues no puede pedir el cumplimiento quien a su vez ha incumplido.

Esta Sala debe rechazar tal argumentación pues no se trata de incumplimiento contractual sino de incumplimiento en la redacción del contrato, y esa infracción normativa es irrelevante dado que la petición de la parte demandada no se sustenta en la misma, es decir, no hay relación de causa a efecto entre la cláusula y la petición de la parte demandada.

Esta Sala tiene declarado que solo procede la existencia de un incumplimiento esencial cuando este frustra la finalidad del contrato, y ello no concurre en este caso ( SSTS, entre otras, de 26 de octubre de 1987 , 29 de abril de 1994 , 10 de julio de 2003 , 28 de noviembre de 2003 , 21 de octubre de 2005 , 15 de noviembre de 2005 , 14 de febrero de 2007 y 23 de marzo de 2007 ).

Tampoco pidió la parte actora la resolución del contrato, sino la devolución de las cantidades entregadas a cuenta por abusividad de la cláusula quinta.

TERCERO

Motivo segundo. Infracción de la Disposición Adicional Primera, I, apartados 1 y 3 de la citada ley 26/1984 .

Se desestima el motivo .

Mantienen los recurrentes que concurre una indeterminación del plazo de entrega en el contrato, lo que constituiría una cláusula abusiva.

Igualmente mantiene que se abstuvo la vendedora de asegurar las cantidades entregadas a cuenta.

En la sentencia recurrida se declara que la indeterminación en el plazo de entrega solo podría provocar la ineficacia del contrato, siempre que se instara la misma antes de la conclusión de la ejecución, sin embargo, cuando se insta por la vendedora el cumplimiento, ya había terminado la obra y estaba en disposición de entregarla.

Amplía la sentencia recurrida que los propios compradores reconocen que se fijó un plazo verbalmente, concretamente en Navidad de 2007 y desde esa fecha ningún intento de resolución se planteó por los compradores, oponiendo solo el desistimiento cuando se les plantea la necesidad de otorgar escritura de compraventa.

Esta Sala debe declarar que la parte actora no instó la resolución ni quiere permitir el cumplimiento, en base a un retraso en la entrega, que ella misma ha evidenciado como no esencial, pues no lo invoca hasta que se le insta al cumplimiento extrajudicial del contrato ( art. 1124 C. Civil ). Por lo tanto, no constando el plazo de entrega como elemento esencial de este contrato no procede considerar que su incumplimiento, en gran parte aceptado, pueda impedir la acción de cumplimiento ( art. 1101 del C. Civil ).

Por lo que se refiere a las cantidades entregadas a cuenta, declaró esta Sala:

...la conclusión ha de ser la de desestimar el motivo también en esta otra cuestión porque, de aceptar su planteamiento, se llegaría al absurdo de erigir la falta de garantía sobre las cantidades entregadas a cuenta del precio en causa de resolución de la compraventa, por sí sola, incluso después de terminada la vivienda y entregada al comprador, lo cual corrobora que la gravedad del incumplimiento de la Ley 57/1968 debe ser valorada en función de la finalidad de la propia ley y no desde una perspectiva puramente formal desligada del verdadero interés del comprador.

STS 10-12-2012. Rec. 1044 de 2010 .

CUARTO

Motivos tercero y cuarto.

3. Infracción del art. 12.1 y 13.1.g) de la Ley 26/1984 de 19 de julio , en su redacción dada por la Ley 4/2006.

4. Infracción del art. 68 del RD Legislativo 1/2007 de 16 de noviembre .

Se desestiman los dos motivos , que se analizan conjuntamente, al referirse ambos a la figura del desistimiento.

Entiende el recurrente que en los contratos de compraventa era preceptivo, en la fecha de la firma, que se incluyese la facultad de desistimiento unilateral y la forma en la que debía ejercerse por las partes, y a tal efecto invoca las normas referidas en el encabezamiento del motivo, debiendo destacar que el RD legislativo 1/2007 entiende que tiene efecto retroactivo de grado mínimo.

Establecen los citados preceptos que:

Artículo 12

CONSULTAR OTRAS REDACCIONES

En la contratación con consumidores debe constar de forma inequívoca su voluntad de contratar o, en su caso, de poner fin al contrato.

Artículo 13

CONSULTAR OTRAS REDACCIONES

1. Los bienes, productos y, en su caso, los servicios puestos a disposición de los consumidores y usuarios deberán incorporar, llevar consigo o permitir de forma cierta y objetiva una información veraz, eficaz y suficiente sobre sus características esenciales y, al menos sobre las siguientes:

g) Procedimiento de que dispone el consumidor para poner fin al contrato.

De la redacción de los mismos se deduce que la regulación del procedimiento para poner fin al contrato se deberá incluir en el mismo, cuando, en su caso , esté previsto legal o contractualmente.

El desistimiento es una excepción al principio "pacta sunt servanda" ( arts. 1091 , 1255 y 1256, entre otros del C. Civil ), en cuanto que al desistir no se precisa justificación alguna, sino que es una expresión de la mera voluntad del consumidor, al que la normativa de la UE sobre protección del consumidor, le ofrece la posibilidad excepcional, en un breve plazo, de abandono o desvinculación de la relación contractual, dicho término se fija para permitir que el consumidor evalúe detenidamente las obligaciones contraídas, y ello, porque en determinados contratos, concurren técnicas agresivas de venta que impiden una opción serena en base a la creación de un clima colectivo de insistencia agobiante, ofertas momentáneas de regalos, proposiciones verbales no reflejadas contractualmente, ausencia de posibilidad de comparación de precios y productos, etc.

Estas prácticas han conllevado que el desistimiento sin causa o "ad nutum" sea regulado, en virtud de la trasposición de las correspondientes directivas de la UE, en materias como el aprovechamiento por turno de bienes inmuebles, venta a distancia, venta fuera de los establecimientos mercantiles, venta a distancia de servicios financieros, viajes combinados, o se haya utilizado en la normativa de la venta de bienes muebles a plazos.

Sin embargo, en los contratos de compraventa de bienes inmuebles no existe precepto legal que exija la inclusión de la figura del desistimiento, sin perjuicio de que las partes puedan libremente pactarlo, lo que no ocurre en este caso.

Tampoco acoge dicha posibilidad el RDLegislativo 1/2007, para la compraventa de inmuebles.

Por lo expuesto, ningún incumplimiento de la vendedora puede invocarse por no incluir la regulación del derecho de desistimiento, pues dicha institución era de negociación facultativa y no obligatoria en el contrato de compraventa de vivienda y plaza de garaje.

QUINTO

Desestimado el recurso de casación procede la imposición de costas a los recurrentes ( art. 398 LEC de 2000 ).

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.

FALLAMOS

  1. DESESTIMAR EL RECURSO DE CASACIÓN interpuesto por D. Enrique y D.ª María Inés representada por la Procuradora Dª. María Cruz Ortiz Gutiérrez contra sentencia de 21 de diciembre de 2010 de la Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Castellón .

  2. Confirmar la sentencia recurrida en todos sus términos.

  3. Procede imposición en las costas del recurso de casación a los recurrentes.

Líbrese al mencionado tribunal la certificación correspondiente, con devolución de los autos y del rollo de Sala.

Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos Francisco Marin Castan, Jose Antonio Seijas Quintana, Francisco Javier Arroyo Fiestas, Francisco Javier Orduña Moreno, Xavier O'Callaghan Muñoz. Firmado y rubricado. PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Francisco Javier Arroyo Fiestas , Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.