STS 514/2013, 22 de Julio de 2013
| Jurisdicción | España |
| Número de resolución | 514/2013 |
| Fecha | 22 Julio 2013 |
SENTENCIA
En la Villa de Madrid, a veintidós de Julio de dos mil trece.
Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados al margen indicados, el recurso de casación interpuesto contra la sentencia dictada por la Sección 3ª de la Audiencia Provincial de Palma en el recurso de apelación núm. 480/2010, que dimana de autos de juicio ordinario núm. 1317/2008, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 1 de Ibiza, cuyo recurso fue preparado ante la citada Audiencia por el procurador don Juan José Pascual Fiol en nombre y representación de Gestora de Inmuebles Especiales S.C.C.L. y Recicladora de Activos S.C.C.L., compareciendo en esta alzada en su nombre y representación el procurador don Anibal Bordallo Huidobro en calidad de recurrente y la procuradora doña Lucía Vázquez-Pimentel Sánchez en nombre y representación de don Víctor en calidad de recurrido.
PRIMERO .- 1.- El procurador don José López López, en nombre y representación de Gestora de Inmuebles Especiales S.C.C.L. y de Recicladora de Activos S.C.C.L. interpuso demanda de juicio ordinario, contra don Víctor , por cuantía de 500.000 euros, y alegando los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación, terminó suplicando al Juzgado se dictara sentencia por la que «se declare:
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) Que no ha existido entrega de las fincas registrales nº NUM000 y NUM001 del Registro de la Propiedad nº 1 de Ibiza a mis mandantes, habiendo permanecido siempre en posesión del demandado, DON Víctor .-
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) Que, por faltar el requisito esencial de la "traditio" o modo, no se ha perfeccionado el Contrato de Compraventa suscrito en fecha del 25 de Abril de 2006 y sus Anexos.-
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) Que no existe la posibilidad de perfeccionar el Contrato de Compraventa por imposibilidad sobrevenida del vendedor al haber cambiado sustancialmente la Ley Balear 4/2008 las condiciones urbanísticas de las fincas a entregar, que afectan, a todo el Contrato.-
4ª) Que, de tal imposibilidad, no son responsables mis mandantes, GESTORA DE INMUEBLES ESPECIALES S.C.C.L. y RECICLADORA DE ACTIVOS S.C.C.L..-
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) Que, por la citada imposibilidad sobrevenida, quedan extinguidas las obligaciones dimanantes del Contrato de Compraventa de fecha 25 de abril de 2006 y sus anexos, debiendo el demandado, DON Víctor , restituir a mis mandantes, GESTORA DE INMUEBLES ESPECIALES S.C.C.L. y RECICLADORA DE ACTIVOS S.C.C.L., las cantidades entregadas al vendedor por el citado contrato.-
Y se condene a:
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) DON Víctor , devolver a mis mandantes, GESTORA DE INMUEBLES ESPECIALES S.C.C.L. y RECICLADORA DE ACTIVOS S.C.C.L., la cantidad de QUINIENTOS MIL EUROS (500.000 Euros), más los intereses devengados correspondientes;
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) Al pago de las costas procesales causadas, al haber obligado a mis mandantes a tener que acudir al auxilio jurisdiccional en demanda de justicia».
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- La procuradora doña María Victoria Martínez García, en nombre y representación de don Víctor , contestó a la demanda y oponiendo los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación, terminó suplicando al Juzgado dictase en su día sentencia por la que «se desestime la demanda interpuesta contra esta parte a la vista de las manifestaciones que se exponen en la presente oposición y que se condene a la parte actora al pago de todas las costas causadas en el presente procedimiento».
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- Previos los trámites procesales correspondientes y práctica de la prueba propuesta por las partes y admitida, el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia número 1 de Ibiza, dictó sentencia con fecha 26 de mayo de 2010, cuya parte dispositiva es como sigue: FALLO
Desestimando la demanda presentada por el procurador D. José López en nombre y representación de GESTORA DE INMUEBLES ESPECIALES S.C.C.L. y de RECICLADORA DE ACTIVOS S.C.C.L. contra D. Víctor debo absolver y absuelvo al demandado de los pedimentos formulados en su contra imponiendo a la demandante el pago de las costas.
SEGUNDO .- Interpuesto recurso de apelación por la representación procesal de la parte actora, la Sección 3ª de la Audiencia Provincial de Palma de Mallorca, dictó sentencia con fecha 16 de diciembre de 2010 , cuya parte dispositiva es como sigue: FALLAMOS
SE DESESTIMA el RECURSO de APELACIÓN interpuesto por Gestora de Inmuebles Especiales S.C.C.L. y Recicladora de Activos S.C.C.L., representadas en esta alzada por el procurador Sr. Pascual Fiol, contra la sentencia de 26 de mayo de 2010, dictada por la Ilma. Sra. Magistrada del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Eivissa, en el procedimiento ordinario del que trae causa la presente alzada, y, en consecuencia, SE CONFIRMA el fallo de la meritada resolución.
Se imponen a la parte apelante las costas procesales causadas en esta alzada.
TERCERO .- 1.- Por GESTORA DE INMUEBLES ESPECIALES S.C.C.L. y RECICLADORA DE ACTIVOS S.C.C.L. se interpuso recurso de casación basado en:
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Infracción de los arts. 609 , 1095 , 1445 , 1450 . 1461 , 1462 y 1463 del C. Civil por ser de plena aplicación al caso de autos.
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Infracción de los arts. 1261 , 1184 y 1272 del C. Civil , como complemento del anteriormente citado art. 1182 del C. Civil .
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Infracción de los arts. 1091 , 1255 , 1258 del C. Civil , en cuanto al carácter vinculante de los contratos.
Remitidas las actuaciones a la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, por auto de fecha 22 de noviembre de 2011 se acordó admitir el recurso interpuesto y dar traslado a la parte recurrida personada para que formalizara su oposición en el plazo de veinte días.
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- Admitido el recurso y evacuado el traslado conferido, la procuradora doña Lucía Vázquez-Pimentel Sánchez, en nombre y representación de don Víctor presentó escrito de impugnación al mismo.
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- Posteriormente la representación procesal de la parte recurrente, el procurador don Aníbal Bordallo Huidobro, presentó documental alegando que es debida a hechos nuevos con relación directa en el presente recurso de casación a lo que se opone la representación procesal de la parte recurrida, procuradora doña Lucía Vázquez-Pimentel Sánchez, mediante escrito presentado dentro del plazo conferido al efecto.
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- No habiéndose solicitado por todas las partes la celebración de vista pública, se señaló para votación y fallo el día nueve de julio del 2013, en que tuvo lugar.
Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. Francisco Javier Arroyo Fiestas ,
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No ha lugar a tener en cuenta la documentación aportada, pues nada nuevo añade, dado que ya se conocía y valoró la existencia del poder otorgado por el vendedor al comprador.
Se declaró probado en la sentencia recurrida que:
La entidad "Gestora de Inmuebles Especiales S.C.C.L." suscribió, en fecha 25 de abril de 2006, con don Víctor , un contrato de compraventa cuyo objeto fueron dos fincas con número registral NUM000 y NUM001 del Registro de la Propiedad nº 1 de Ibiza, por el precio de 1.200.000 euros del que se pagó al momento de la firma la cantidad de 200.000 euros, acordándose que la formalización notarial, pago resto del precio y entrega de las fincas se realizaría antes del 15 de enero de 2007; en caso de incumplimiento de la compradora ésta perdería la cantidad entregada de 200.000 euros y, en caso de incumplimiento del vendedor, éste deberá devolver el doble de la cantidad entregada. En fecha 22 de noviembre de 2006 se suscribió entre las mismas partes un "anexo" al contrato anterior mediante el cual se prorrogaba el plazo previsto en el contrato inicial hasta el 28 de enero de 2007 y se designa como compradora a la entidad "Recicladora de Activos S.C.C.L.". En fecha 17 de enero de 2007 se prorroga de nuevo el plazo anteriormente pactado fijándolo hasta el 30 de septiembre de 2008, acordando que la compradora asume los gastos derivados del mantenimiento de ambas fincas registrales y el pago de 300.000 euros en concepto de "segundas arras". Debe señalarse que ambas fincas se hallan en el municipio de Santa Eulalia del Río (Ibiza) y proceden de la finca de mayor cabida denominada "Cala Olivera", estando afectadas desde el año 2004 por las Normas Complementarias y Subsidiarias aprobadas, el 23 de junio de 2004, por el Consell Insular para el municipio de Santa Eulalia del Río, normas que fueron publicadas en el BOIB de 26 de junio, y en cuya Disposición Adicional Séptima se prohibió cualquier actuación urbanizadora en las parcelas no edificadas, como las de autos, así como operaciones de segregación. En fecha 14 de mayo de 2008 se aprobó la Ley 4/2008 de Medidas Urgentes para un Desarrollo Territorial Sostenible en les Illes Balears, quedando incluidas ambas fincas en un Área Natural de Especial Interés (ANEI), pasando a ser calificadas tales parcelas de rústicas.
La demanda en la que se instaba la resolución del contrato por los compradores, fue desestimada por el Juzgado, y el recurso de apelación fue desestimado por la Audiencia Provincial.
Motivos primero y segundo. Infracción de los arts. 609 , 1095 , 1445 , 1450 , 1461 , 1462 y 1463 del C. Civil por ser de plena aplicación al caso de autos.
Infracción de los arts. 1101 , 1124 y 1506 del C. Civil .
Se desestiman ambos motivos que se analizan conjuntamente por su interrelación .
Alegan los recurrentes que cuando se produce la recalificación de los terrenos y pasan a ser rústicos, las fincas aún no habían sido entregadas y, por lo tanto, no se había consumado la compraventa. Que las parcelas eran urbanas con posibilidad de construcción de viviendas unifamiliares, y tras la recalificación se ha extinguido la posibilidad de edificar, lo que conlleva la inhabilidad del objeto del contrato. Reconocen los recurrentes que no se pactó condición alguna suspensiva ni resolutoria.
Alegan que no se trata de una reducción de edificabilidad, sino de la extinción de la posibilidad de construir, al convertirse el suelo en rústico, por lo que se habría frustrado la finalidad del contrato.
Esta Sala debe declarar que la calificación de rústica de las fincas no produce una ausencia de entrega del objeto pactado, pues la base del negocio no queda destruida por la nueva calificación del terreno ya que, en este caso, el riesgo condicionaba la base del negocio, hasta constituir una parte sustancial del mismo.
Existiendo el riesgo y conociéndolo, acordó la compra sin condicionarla, por lo que el objeto a transmitir eran las fincas con el desarrollo urbanístico que tuviesen al momento de la entrega, aunque fuese menor que el que tenían al momento de la firma del contrato, pues la compradora asumió el riesgo existente y cierto que se anunciaba antes del contrato con la paralización de las licencias.
En suma, si las expectativas urbanísticas se hubiesen consolidado positivamente para la compradora, no habría hecho partícipe del incremento económico al vendedor, pero como la operación comercial ha resultado económicamente desventajosa, quiere hacer recaer el perjuicio económico en el vendedor, de forma que le devuelvan las cantidades entregadas. Esta postura de los compradores y actores, está radicalmente en contra de la buena fe ( art. 1258 del C. Civil ).
Esta Sala viene declarando que si nos preguntamos por la "causa eficiente" del entramado contractual, ya como causa concreta de la función económica y social que subyace en dichos contratos, o bien desde la aplicación de la teoría de la base del negocio, se llega a la conclusión de que la configuración negocial que dio lugar a la celebración de estos contratos respondió a un propósito negocial concreto , cual era la venta de unas parcelas con una edificabilidad reducida, pero confiando los vendedores en un mantenimiento o ampliación de la misma, asumiendo la contingencia que conllevaba la paralización de la licencias, al estar en proceso una reordenación urbanística del municipio, que conocía y de la que estaba plenamente informado ( STS, Civil del 10 de Julio del 2012, recurso 109/2010 ).
La base del negocio informadora de dicho contrato, tanto como propósito común o como causa eficiente o concreta del objetivo buscado , radicó no en la mera compra de dichas fincas, en sí mismas consideradas, sino en unas inciertas expectativas que eran las que podrían generar el lucro perseguido ( STS, Civil del 20 de Noviembre del 2012, recurso 972/2010 ).
Oponen los recurrentes que los condicionantes urbanísticos existentes al momento de la firma del contrato privado no persistían en el momento en que debían entregarse las parcelas, pues habían devenido en rústicas.
Como declara la doctrina y la jurisprudencia de esta Sala es necesario valorar si la subsistencia de las circunstancias existentes en el momento de la conclusión del contrato es necesaria objetivamente para que el contrato pueda continuar existiendo como una reglamentación de intereses dotada de sentido (base del negocio objetiva). STS, Civil del 26 de Abril del 2013, recurso 155/2011 .
La Sala entiende que en este caso no era necesario que las circunstancias originales se mantuvieran porque lo esperado (por los hoy recurrentes) es que se mantuviesen o mejorasen para el comprador, por un incremento de edificabilidad, y como declara la sentencia recurrida el objeto social de los recurrentes era intervenir en inmuebles cuyo desarrollo no fuese claro o pacífico , por lo que no se puede declarar que se frustrase la finalidad objetiva del contrato.
Motivo tercero, cuarto y quinto .
Infracción del art. 1182 del C. Civil .
Infracción de los arts. 1261 , 1184 y 1272 del C. Civil , como complemento del anteriormente citado art. 1182 del C. Civil .
Infracción de los arts. 1091 , 1255 , 1258 del C. Civil , en cuanto al carácter vinculante de los contratos .
Se desestiman los tres motivos, que se analizan conjuntamente por su concatenación .
Alegan los recurrentes que se produjo la pérdida o destrucción del objeto del contrato, desde el punto de vista jurídico, con una imposibilidad sobrevenida de la prestación, por el cambio urbanístico. Que se ha provocado un empobrecimiento injusto en los recurrentes.
Sobre la alteración de las previsiones contractuales por circunstancias sobrevenidas se ha pronunciado esta Sala en varias ocasiones:
Esta Sala, aceptando el criterio expresado con claridad en la sentencia recurrida entiende que los compradores adquirieron con fines especulativos, lo que les podía haber generado una rápida ganancia, obteniendo un precio superior al pactado con la promotora que había dirigido el arduo proceso de construcción, pero los compradores cuando se integran en un proceso de rápida obtención de beneficios con la consiguiente disposición urgente de la inversión, se están sometiendo a una situación de riesgo aceptado que no pueden intentar repercutir sobre la parte vendedora que ningún beneficio obtiene de las ulteriores ventas. Es decir, los recurrentes pretenden aceptar los beneficios de la especulación pero repercutiendo en la vendedora las pérdidas que se pudieran presentar, lo que es contrario a la buena fe ( art. 1258 del C. Civil ) y viola el art. 1105 del C. Civil .
Por lo expuesto, no se infringe el art. 1184 del C. Civil al concurrir culpa del deudor al no prever la existencia de una situación de riesgo que era posible anticipar mentalmente, dado que las fluctuaciones del mercado son cíclicas como la historia económica demuestra.
STS, Civil del 08 de Octubre del 2012, recurso: 216/2010 .
En la STS, Civil del 24 de Abril del 2013, recurso 1957/2010 , se recogía supuesto en que se condicionaba la consumación del contrato a la calificación urbanística de la finca.
Sobre la cláusula rebus ha declarado la Sala que:
La cláusula o regla rebus sic stantibus [estando así las cosas] trata de solucionar los problemas derivados de una alteración sobrevenida de la situación existente o circunstancias concurrentes al tiempo de la celebración del contrato, cuando la alteración sea tan acusada que aumente extraordinariamente la onerosidad o coste de las prestaciones de una de las partes o bien acabe frustrando el propio fin del contrato. Reconocida dicha regla por la jurisprudencia, esta se ha mostrado siempre, sin embargo, muy cautelosa en su aplicación, dado el principio general, contenido en el art. 1091 CC , de que los contratos deben ser cumplidos (p. ej. SSTS 10-12-90 , 6-11-92 y 15-11-00 ). Más excepcional aún se ha considerado su posible aplicación a los contratos de tracto único como es la compraventa ( SSTS 10-2-97 , 15-11-00 , 22-4-04 y 1-3-07 )...
Lo anteriormente razonado no significa, sin embargo, que la regla rebus sic stantibus haya de quedar descartada en todos los casos de imposibilidad de obtener financiación por parte de los compradores de inmuebles. Antes bien, una recesión económica como la actual, de efectos profundos y prolongados, puede calificarse, si el contrato se hubiera celebrado antes de la manifestación externa de la crisis, como una alteración extraordinaria de las circunstancias, capaz de originar, siempre que concurran en cada caso concreto otros requisitos como aquellos a los que más adelante se hará referencia, una desproporción exorbitante y fuera de todo cálculo entre las correspectivas prestaciones de las partes, elementos que la jurisprudencia considera imprescindibles para la aplicación de dicha regla ( SSTS 27-6-84 , 17-5-86 , 21-2-90 y 1-3-07 ).
STS, Civil del 17 de Enero del 2013, recurso: 1579/2010 .
De esta doctrina jurisprudencial se pude deducir que no se ha producido, en el presente caso, imposibilidad sobrevenida de la prestación ni pérdida del objeto en su sentido jurídico, pues como dijimos los compradores sabían que adquirían unos inmuebles cuya calificación urbanística estaba en cuestión, pues estaba sometida a revisión, lo que había sido anunciado públicamente, y de lo que se le había informado en las sucesivas visitas informativas al Ayuntamiento.
Que la parte compradora se representase subjetivamente que la calificación no iba a variar o que se iba a incrementar, no deja de ser una motivación personal que no forma parte de la causa del contrato ni mucho menos compartida por los vendedores, que transmitieron las fincas.
El objeto del contrato fue transmitido o era transmisible en la forma que fue pactada y las alteraciones sobrevenidas eran más que previsibles y pese a ello, la compradora, que era profesional del ramo, no sometió el contrato a condición, y ese exceso de confianza no puede repercutirlo en la vendedora, pues solo la compradora debe soportar las consecuencias de su imprevisión.
Desestimado el recurso de casación procede la imposición de costas al recurrente ( art. 398 LEC de 2000 ).
Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.
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DESESTIMAR EL RECURSO DE CASACIÓN interpuesto por GESTORA DE INMUEBLES ESPECIALES S.C.C.L. y RECICLADORA DE ACTIVOS S.C.C.L. representada por el Procurador D. Aníbal Bordillo Huidobro contra sentencia de 16 de diciembre de 2010 de la Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Baleares .
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Confirmar la sentencia recurrida en todos sus términos.
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Procede imposición en las costas del recurso de casación al recurrente.
Líbrese al mencionado tribunal la certificación correspondiente, con devolución de los autos y del rollo de Sala.
Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos Jose Antonio Seijas Quintana, Francisco Javier Arroyo Fiestas, Francisco Javier Orduña Moreno. Firmado y rubricado. PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Francisco Javier Arroyo Fiestas , Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.
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