STS 441/2013, 27 de Junio de 2013

Ponente:FRANCISCO MARIN CASTAN
Número de Recurso:630/2011
Procedimiento:Casación
Número de Resolución:441/2013
Fecha de Resolución:27 de Junio de 2013
Emisor:Tribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil
RESUMEN

CONTRATO DE MEDIACIÓN. AGENTE DE PROPIEDAD INMOBILIARIA. BUENA FE CONTRACTUAL. De lo anterior se sigue que tampoco pueda compartirse el argumento de la sentencia recurrida acerca del posible enriquecimiento injusto de la demandada por los contratos de compraventa que sí lleguen a consumarse, pues no más justo será el de la demandante por los que no lleguen a consumarse debido a su colaboración con los compradores para impedir su consumación. Y es que, en definitiva, lo sucedido ha sido un grave incumplimiento contractual de la demandante, en cuanto a las consecuencias del contrato conformes a la buena fe, que le impedía exigir a la otra parte el cumplimiento total de sus propias obligaciones, no siendo causa bastante para aquel incumplimiento la falta de entrega de los avales a los compradores porque la mediadora demandante tenía alternativas de comunicación interna con su principal compatibles con la lealtad contractual, que sin embargo quedó gravemente quebrantada al animar a los compradores a resolver los contratos de compraventa pidiendo la devolución por la promotora del duplo de las cantidades entregadas a cuenta del precio. Se estima la casación.

 
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CONTENIDO

SENTENCIA

En la Villa de Madrid, a veintisiete de Junio de dos mil trece.

La Sala Primera del Tribunal Supremo, constituida por los magistrados indicados al margen, ha visto el recurso de casación interpuesto por la compañía mercantil demandada OROZCOSANZ 2003 S.L., representada ante esta Sala por la procuradora Dª Belén Jiménez Torrecillas, contra la sentencia dictada el 13 de diciembre de 2010 por la Sección 4ª de la Audiencia Provincial de Granada en el recurso de apelación nº 505/10 dimanante de las actuaciones de juicio ordinario nº 392/09 del Juzgado de Primera Instancia nº 7 de Granada, sobre cumplimiento de contrato de mediación inmobiliaria. Ha sido parte recurrida la compañía mercantil demandante INVERSIÓN Y RENTABILIDAD GRUPO INMOBILIARIO S.L., representada ante esta Sala por la procuradora Dª María Jesús González Díez.

ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO.- El 20 de febrero de 2009 se presentó demanda interpuesta por la compañía mercantil INVERSIÓN Y RENTABILIDAD GRUPO INMOBILIARIO S.L. contra la compañía mercantil OROZCOSANZ S.L. solicitando se dictara sentencia con los siguientes pronunciamientos:

"1. Se condene a OROZCOSANZ 2003 SL a abonar a INVERSION Y RENTABILIDAD GRUPO INMOBILIARIO, SL la cantidad de CIENTO SETENTA Y NUEVE MIL CIENTO TREINTA Y NUEVE EUROS Y SESENTA Y SEIS CÉNTIMOS (179.139'66 €), de principal más ONCE MIL OCHOCIENTOS NOVENTA EUROS Y CUATRO CÉNTIMOS (11.890'04 €), en concepto de intereses legales, sin perjuicio de su ulterior y definitiva liquidación hasta el día de su pago efectivo.

2. Se condene a la demandada al pago de las costas del presente procedimiento".

SEGUNDO.- Repartida la demanda al Juzgado de Primera Instancia nº 7 de Granada, dando lugar a las actuaciones nº 392/09 de juicio ordinario, y emplazada la demandada, esta compareció y contestó a la demanda solicitando se dictara sentencia desestimándola y con expresa imposición de costas a la parte demandante.

TERCERO.- Recibido el pleito a prueba y seguido por sus trámites, el magistrado- juez titular del mencionado Juzgado dictó sentencia el 29 de abril de 2010 desestimando íntegramente la demanda, absolviendo de la misma a la parte demandada e imponiendo las costas a la parte demandante.

CUARTO.- Interpuesto por la parte demandante contra dicha sentencia recurso de apelación, que se tramitó con el nº 392/09 de la Sección 4ª de la Audiencia Provincial de Granada , esta dictó sentencia el 13 de diciembre de 2010 con el siguiente fallo: "Esta sala ha decidido revocar la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 7 de esta ciudad y, estimando íntegramente la demanda, debemos condenar a la demandada a que abone a la actora la cantidad de 179.139'66 € de principal, más 11.890'04 € de intereses legales, sin perjuicio de su ulterior y definitiva liquidación hasta el día de su pago efectivo, y al pago de las costas de la instancia, todo ello sin hacer mención a las costas de esta alzada y con devolución de la totalidad del depósito para recurrir".

QUINTO.- Anunciado por la parte demandada recurso de casación contra la sentencia de segunda instancia, el tribunal sentenciador lo tuvo por preparado y, a continuación, dicha parte lo interpuso ante el propio tribunal mediante dos motivos: el primero por infracción del art. 1258 CC y el segundo por infracción de los arts. 1719 CC y 255 , 256 y 254 C.Com .

SEXTO.- Recibidas las actuaciones en esta Sala y personadas ante la misma ambas partes por medio de las procuradoras mencionadas en el encabezamiento, el recurso fue admitido por auto de 18 de octubre de 2011, a continuación de lo cual la parte recurrida presentó escrito de oposición solicitando su desestimación con condena en costas.

SÉPTIMO.- Por providencia de 6 de mayo del corriente año se nombró ponente al que lo es en este trámite y se acordó resolver el recurso sin celebración de vista, señalándose para votación y fallo el 11 de junio siguiente, en que ha tenido lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. Francisco Marin Castan,

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO .- El presente recurso de casación, articulado en dos motivos, impugna la sentencia de apelación que, revocando la de primera instancia, estimó íntegramente la demanda de la compañía mercantil "Inversiones y Rentabilidad Grupo Inmobiliario S.L" y, en consecuencia, condenó a la compañía mercantil demandada, "Orozco Sanz 2003 S.L.", a pagar a dicha demandante las cantidades de 179.139'66 euros en concepto de principal debido por comisiones y 11.890'04 euros en concepto de intereses legales, sin perjuicio de su ulterior y definitiva liquidación hasta su pago efectivo.

Fundada la demanda en un "Contrato de intermediación comercial de productos inmobiliarios" celebrado entre ambas partes el 20 de marzo de 2006 -la compañía mercantil demandada como "Promotor" y la compañía mercantil demandante como "mediador" encargado de buscar "compradores-inversores" para las viviendas que promovía la compañía mercantil demandada-, no ha sido controvertida la calificación del contrato como contrato de mediación ni que el importe reclamado en concepto de principal corresponda en principio a comisiones por compraventas perfeccionadas gracias a la mediadora demandante sino, únicamente, si dicho importe sigue siendo debido por la promotora demandada, en cumplimiento del referido contrato, después de que la mediadora demandante haya tomado partido por los compradores de las viviendas animándoles incluso a demandar a la promotora por incumplimiento pidiendo la resolución de los correspondientes contratos.

La sentencia de primera instancia fundó la desestimación de la demanda tomando como base "el principio de la buena fe" y considerando que, según la prueba practicada, el proceder de la demandante resultaba "absolutamente contrario a las normas de la buena fe". Como pruebas especialmente valoradas destacaba la autorización de una compradora a la demandante para ejercer su defensa jurídica "respecto de los contratos de compraventa que haya suscrito mediante la intermediación de la autorizada" y los burofax emitidos por el propio abogado de la demandante en el presente litigio "notificando la resolución de los contratos de compraventa en los que Inversiones y Rentabilidad Grupo Inmobiliario había actuado como mediadora para su celebración, so pretexto de no haber entregado unos avales". En suma, se apreciaba mala fe de la demandante porque no cabía resolver los contratos mediante la autorización de los compradores "para luego, a través de la demanda origen de estas actuaciones, solicitar el pago de unas comisiones por unas compraventas cuya resolución ha pretendido, incluso judicialmente" .

La sentencia de segunda instancia funda la estimación del recurso de apelación de la demandante y la consiguiente estimación íntegra de su demanda en que no cabía apreciar mala fe en la demandante por las siguientes razones: 1ª) Su conducta había sido posterior al agotamiento de la labor intermediadora, no estaba prohibida en el contrato y no cabía reprocharle haber tomado partido por los compradores-inversores dado que estos "pertenecían a la cartera de clientes que proporcionaba la mediadora" ; 2ª) las actuaciones consistentes en el envío de burofax "no fueron siquiera efectuadas en nombre e interés de la entidad actora, sino en representación de los diferentes clientes que no querían seguir vinculados con los contratos" ; 3ª) no puede calificarse de contrario a la buena fe sostener la resolución del contrato cuando en su estipulación quinta el promotor se obligaba a entregar un aval bancario, "por el importe de los pagos que se realicen o se acepten" , en el mismo acto de la firma de los contratos de compraventa, "aunque el incumplimiento de este deber no haya sido considerado causa de resolución de las compraventas" ; 4ª) "parece excesiva la sanción impuesta ante la supuesta mala fe imputada a la demandante, más aún cuando en los procedimientos habidos se ha reconocido la validez de los contratos y se ha condenado en algunos de ellos a los compradores al pago del precio convenido, por lo que en caso de no hacer efectiva la interpelada las cantidades solicitadas se originaría en su favor un auténtico enriquecimiento sin causa" .

Contra la sentencia de segunda instancia ha recurrido en casación la compañía mercantil demandada, es decir, la promotora a quien la mediadora reclama el pago íntegro de las comisiones devengadas.

SEGUNDO .- Los dos motivos del recurso pueden estudiarse conjuntamente porque, fundado el primero en infracción del art. 1258 CC y fundado el segundo en infracción de los arts. 1719 CC y 255, 256 y, a sensu contrario , 254 C.Com , ambos impugnan por igual el juicio de valor de la sentencia recurrida acerca de la conducta de la mediadora demandante: el motivo primero alegando, sobre todo, que la toma de partido por los compradores no necesitaba estar prohibida expresamente en el contrato para ser considerada contraria a la buena fe, entre otras razones porque tampoco el contrato habilitaba expresamente al mediador para "llevar a cabo actos conducentes a la resolución de los contratos intermediados" y, en cambio, sí contemplaba, entre otras obligaciones del mediador, la de "respeto e información fidedigna a terceros de la marca y de los productos de la empresa promotora con estricta sujeción a condiciones de lealtad comercial" ; y el motivo segundo aduciendo que la conducta de la mediadora demandante entrañaba un incumplimiento contractual porque la culminación de su labor no la habilitaba para pretender la resolución de los contratos ni para separarse de las instrucciones de su mandante.

Pues bien, ambos motivos deben ser estimados por las siguientes razones:

  1. ) El argumento de que la conducta de la mediadora no fue contraria a la buena fe por ser posterior al agotamiento de su prestación y no encontrarse expresamente prohibida en el contrato no puede aceptarse porque la regla del art. 1091 CC , según la cual las obligaciones nacidas de los contratos deben cumplirse al tenor de los mismos, tiene su complemento en la regla del art. 1258 del mismo Código , según la cual los contratos obligan no solo al cumplimiento de lo expresamente pactado sino también a todas las consecuencias que, según su naturaleza, sean conformes a la buena fe.

  2. ) Según la jurisprudencia, la buena fe a que se refiere el art. 1258 CC se proyecta sobre lealtades y fidelidades recíprocas, siendo su elemento fundamental la protección de la confianza ( SSTS 7-12-09 y 29-2-00 ) y exigiendo el cumplimiento de las reglas de conducta ínsitas en la ética social vigente, que vienen significadas por las reglas de honradez, corrección, lealtad y fidelidad a la palabra dada y a la conducta seguida ( SSTS 30-1-03 , 20-2-00 , 21-9-87 y 26-1-80 ).

  3. ) A partir de ese concepto de la buena fe contractual, que se acentúa todavía más en contratos de colaboración como el de mediación para grandes promociones inmobiliarias, la conducta del mediador que tras devengar su comisión por haberse perfeccionado los contratos de compraventa se pasa al bando de los compradores para colaborar con ellos en la resolución de los contratos de compraventa, frente a quien anteriormente le encargó su colaboración para la venta, solo puede calificarse de manifiestamente contraria a la buena fe, porque el devengo de las comisiones por la sola perfección de los contratos de compraventa mediados, con independencia de su consumación, no excluye que sea consustancial o inherente al contrato de mediación, precisamente como una consecuencia impuesta por la buena fe, que el mediador no entorpezca la consumación de esos mismos contratos de compraventa intermediados.

  4. ) A la misma conclusión se llega combinando la regla de la buena fe con las del cumplimiento del contrato de mediación y con la naturaleza de la comisión, porque los honorarios por la mediación no pueden ser compatibles con los honorarios por romper aquellos mismos contratos en los que se medió, salvo que desde un concepto demasiado laxo de la ética social se admita el doble lucro por una conducta jurídica y por su contraria, por promover la perfección de las compraventas en interés del vendedor y por colaborar posteriormente a su resolución en interés del comprador.

  5. ) Aunque la parte actora-recurrida alega, en su escrito de oposición, que la sentencia impugnada valora la prueba de forma diferente a como lo hizo la de primera instancia, esto no es realmente así, porque la sentencia recurrida declara, en primer lugar, que la demandante envió burofax "en representación de los diferentes clientes que no querían seguir vinculados con los contratos" , es decir defendiendo los intereses de los compradores frente a quien anteriormente le había encargado la mediación; en segundo lugar, que ha habido procedimientos judiciales sobre los contratos de compraventa; en tercer lugar, que la falta de entrega de los avales no ha sido considerada causa de resolución de las compraventas; y en cuarto lugar, que solamente en algunos de los procedimientos el comprador ha sido condenado a pagar el precio. Es más, en el propio escrito de oposición al recurso, al hilo de negar que la mediadora, parte litigante, fuese la dirección letrada de los compradores, se alega sin embargo que dichos compradores acudieron al despacho profesional "de este letrado" para hacer valer sus derechos, descubriendo así la conexión entre mediadora y abogado antes negada.

  6. ) De lo anterior se sigue que tampoco pueda compartirse el argumento de la sentencia recurrida acerca del posible enriquecimiento injusto de la demandada por los contratos de compraventa que sí lleguen a consumarse, pues no más justo será el de la demandante por los que no lleguen a consumarse debido a su colaboración con los compradores para impedir su consumación. Y es que, en definitiva, lo sucedido ha sido un grave incumplimiento contractual de la demandante, en cuanto a las consecuencias del contrato conformes a la buena fe, que le impedía exigir a la otra parte el cumplimiento total de sus propias obligaciones, no siendo causa bastante para aquel incumplimiento la falta de entrega de los avales a los compradores porque la mediadora demandante tenía alternativas de comunicación interna con su principal compatibles con la lealtad contractual, que sin embargo quedó gravemente quebrantada al animar a los compradores a resolver los contratos de compraventa pidiendo la devolución por la promotora del duplo de las cantidades entregadas a cuenta del precio.

TERCERO .- Conforme al art. 487.2 LEC procede casar en todo la sentencia recurrida para, en su lugar, como resulta de todo lo razonado hasta ahora, confirmar la de primera instancia, incluido su pronunciamiento sobre costas procesales por ajustarse a lo dispuesto en el art. 394.1 LEC .

CUARTO .- Conforme al art. 398.1 en relación con el 394.1, ambos de la LEC , las costas de la segunda instancia también deben imponerse a la parte demandante, porque su recurso de apelación tenía que haber sido totalmente desestimado.

QUINTO .- Conforme al art. 398.2 LEC no procede imponer especialmente a ninguna de las partes las costas del recurso de casación.

SEXTO .- Conforme al apdo. 8 de la D. Adicional 15ª LOPJ procede devolver a la parte recurrente el depósito constituido.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.

FALLAMOS

  1. - ESTIMAR EL RECURSO DE CASACIÓN interpuesto por la compañía mercantil demandante OROZCOSANZ 2003 S.L. contra la sentencia dictada el 13 de diciembre de 2010 por la Sección 4ª de la Audiencia Provincial de Granada en el recurso de apelación nº 505/10 .

  2. - CASAR LA SENTENCIA RECURRIDA , dejándola sin efecto.

  3. - En su lugar, confirmar la sentencia de primera instancia, incluido su pronunciamiento sobre costas.

  4. - Imponer las costas de la segunda instancia a la parte demandante-apelante "Inversiones y Rentabilidad Grupo Inmobiliario S.L".

  5. - No imponer especialmente a ninguna de las partes las costas del recurso de casación.

  6. - Y devolver a la parte recurrente el depósito constituido.

Líbrese al mencionado tribunal la certificación correspondiente, con devolución de los autos y rollo de Sala.

Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos .-Francisco Marin Castan.-Jose Antonio Seijas Quintana.-Francisco Javier Arroyo Fiestas.-Francisco Javier Orduña Moreno.-FIRMADA Y RUBRICADA. PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Francisco Marin Castan, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.