STS 422/2013, 14 de Junio de 2013

Ponente:FRANCISCO JAVIER ARROYO FIESTAS
Número de Recurso:68/2011
Procedimiento:Casación
Número de Resolución:422/2013
Fecha de Resolución:14 de Junio de 2013
Emisor:Tribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil
RESUMEN

ARRENDAMIENTO. PRÓRROGA FORZOSA. DERECHO DE RETORNO ARRENDATICIO. La mala fe la sustenta la recurrente en el cambio de extensión y configuración del local ofrecido con respecto al desalojado. Sin embargo, en la sentencia recurrida, en el FDD tercero, se declara, como hecho probado, que la reducción de la superficie del altillo y la imposibilidad de abrir escaparates fue impuesta por la normativa urbanística, con lo que no podemos partir de un intento deliberado del arrendador para eludir sus obligaciones. La doctrina que cita la recurrente se basa en las maniobras fraudulentas de un arrendador para eludir el derecho de retorno, bien cambiando voluntariamente la configuración, o vendiendo el local, sin conocimiento ni consentimiento del primitivo arrendatario, pero ninguna de estas situaciones concurre en el caso de autos, por lo que no puede apreciarse violación de la doctrina jurisprudencial. Se desestima la casación.

 
ÍNDICE
CONTENIDO

SENTENCIA

En la Villa de Madrid, a catorce de Junio de dos mil trece.

Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados al margen indicados, el recurso de casación interpuesto contra la sentencia dictada por la Sección 7ª de la Audiencia Provincial de Gijón en el recurso de apelación núm. 315/2010, proveniente de autos de juicio ordinario núm. 550/2009, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 4 de Gijón, cuyo recurso fue preparado ante la citada Audiencia por la procuradora doña Aurora Laviada Menéndez en nombre y representación de doña Apolonia , compareciendo en esta alzada en su nombre y representación el procurador don José Ignacio de Noriega y Arquer en calidad de recurrente y el procurador don Manuel Álvarez-Buylla Ballesteros en nombre y representación de Inmobiliaria Covadonga 54, S.L. en calidad de recurrido.

ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO .- 1.- La procuradora doña Aurora Laviada Menéndez, en nombre y representación de doña Apolonia interpuso demanda de juicio ordinario de la Ley de Arrendamientos Urbanos, contra Inmobiliaria Covadonga 54, S.L., y alegando los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación, terminó suplicando al Juzgado se dictara sentencia por la que, «estimándola:

  1. ).- Se condene a la demandada a la entrega de un local en el bajo del inmueble señalado anteriormente con el núm. 8 de la Plaza Europa, con las mismas instalaciones y servicios, que el que es objeto del derecho de retorno, de igual situación y superficie, debiendo tener, asimismo, las características descritas en el documento de retorno (dos escaparates, puerta de entrada, toldo, agua, puntos de luz en escalera, bajo y altillo, baño alicatado hasta el techo, con su lavabo y servicio, y las paredes y techos enfoscados y acabados en pintura).-

  2. ).- Se condene a la demandada a que dicha entrega sea efectuada dentro del plazo de un mes a contar desde la fecha de la sentencia o, subsidiariamente, dentro del plazo que estime por S.Sª.-

  3. ).- Se condene a la demandada a que por dicho local se abone la misma renta que satisfacía en el derruido.-

  4. ).- Subsidiariamente, se condene a la demandada, para el supuesto de que no sea posible la entrega de otro local, al pago de una indemnización de DOSCIENTOS MIL EUROS (200.000 €), con más los intereses legales desde la fecha de la interposición de la demanda.-

5ª).- Se condene a la demandada al pago de las costas por su temeridad y mala fe aún cuando la estimación de la presente demanda sea parcial, y subsidiariamente, se la condene al pago parcial de las mismas, en función de la cuantía que se establezca como indemnización.-».

  1. - El procurador don Mateo Moliner González, en nombre y representación de Inmobiliaria Covadonga 54, S.L., contestó a la demanda y oponiendo los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación, terminó suplicando al Juzgado dictase en su día sentencia en la que «con estimación de los argumentos de fondo, se desestime la demanda. Todo ello con imposición de costas».

  2. - Previos los trámites procesales correspondientes y práctica de la prueba propuesta por las partes y admitida, el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia número 4 de los de Gijón, dictó sentencia con fecha 2 de marzo de 2010 , cuya parte dispositiva es como sigue: FALLO

    Que estimando parcialmente la demanda interpuesta por la procuradora D.ª Aurora Laviada Menéndez, en nombre y representación de D.ª Apolonia , contra la entidad mercantil Inmobiliaria Covadonga 54, S. L., representada por el procurador D. Mateo Moliner González, debo disponer y dispongo lo siguiente:

    1º/ Que acogiendo, en parte, la petición indemnizatoria subsidiaria que formuló la parte actora, se condena a Inmobiliaria Covadonga 54, S.L., a satisfacer a D.ª Apolonia la cantidad que supongan cinco anualidades de la renta que la misma estuviera pagando por el local litigioso al tiempo del desalojo.

    2º/ No ha lugar a hacer especial pronunciamiento referido a costas.

    SEGUNDO .- Interpuesto recurso de apelación por la representación procesal de la parte actora, la Sección 7ª de la Audiencia Provincial de Gijón, dictó sentencia con fecha 15 de octubre de 2010 , cuya parte dispositiva es como sigue: FALLO

    Por lo expuesto, este Tribunal decide:

    Desestimar el recurso de apelación interpuesto por la representación de D.ª Apolonia , contra la sentencia dictada el 2 de marzo de 2010, por el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Gijón , en los autos de juicio ordinario nº 550/09, y, en consecuencia, confirmar la citada resolución, con expresa imposición de las costas procesales causadas en esta instancia a la parte apelante.

    TERCERO .- 1.- Por D.ª Apolonia , se interpuso recurso de casación, bajo el cauce de interés casacional, "dado que la sentencia recurrida se opone a doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo".

    Remitidas las actuaciones a la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, por auto de fecha 21 de junio de 2011 se acordó admitir el recurso interpuesto y dar traslado a la parte recurrida personada para que formalizara su oposición en el plazo de veinte días.

  3. - Admitido el recurso y evacuado el traslado conferido, el procurador don Manuel Álvarez-Buylla Ballesteros, en nombre y representación de Inmobiliaria Covadonga 54, S.L., formuló mediante escrito oposición al mismo.

  4. - No habiéndose solicitado por todas las partes la celebración de vista pública, se señaló para votación y fallo el día cuatro de junio del 2013, en que tuvo lugar.

    Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. Francisco Javier Arroyo Fiestas ,

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO

De lo actuado resulta incontrovertidamente que Dª Apolonia es arrendataria, por subrogación al fallecimiento de su padre, D. Heraclio , ocurrido el día 15 de septiembre de 2005, del local sito en planta baja izquierda, con frente a la Plaza de Europa, sito en el edificio nº 8 de dicha plaza en Gijón, según contrato de arrendamiento de fecha uno de abril de 1957, por el que satisfacía una renta mensual de 117Ž85 euros.

El local se destinaba a venta de ropa y giraba como "Novedades VICTORINA", teniendo unas dimensiones de 91,14 metros cuadrados, mientras que el ofertado dispone de 66,36 metros cuadrados, no existiendo ninguno de características análogas a las del que fue objeto de derribo, no disponiendo el ofrecido de escaparates ni de un altillo de las dimensiones del anterior.

La propietaria INMOBILIARIA COVADONGA 54 S.L. denegó la prórroga por derribo y para posterior reedificación el 11 de septiembre de 2001, garantizado el derecho de retorno en documento en el que se menciona tres veces la normativa de la LAU de 1964 sobre el derecho de retorno. La inmobiliaria ofreció un local a la arrendataria, que no fue aceptado. El local ofrecido era inferior a las 3/ 4 partes del anterior local.

El Juzgado estimó parcialmente la demanda, condenando a la demandada al pago de cinco anualidades de renta. El recurso de apelación fue desestimado por la Audiencia Provincial.

SEGUNDO

Motivo único. Se alegó bajo el cauce de interés casacional, "dado que la sentencia recurrida se opone a doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo" .

Se desestima el motivo .

Alega el recurrente que es posible una indemnización superior a la establecida en el art. 83 de la LAU de 1964 dado que el derecho de retorno era de naturaleza contractual y no en base a la normativa legal. Que se está permitiendo al arrendador burlar el derecho de retorno construyendo un local de inferiores dimensiones que el antiguo. Citó jurisprudencia al efecto. Alegó que se había violado la normativa de interpretación de contratos, sin que dicho argumento forme parte del motivo de casación.

En relación con el mismo edificio, la misma denegación de prórroga y local diferente, esta Sala se pronunció en sentencia de 8 de marzo de 2012, rec. 1477/2010 , declarando:

Alega el recurrente que la sentencia se opone a la doctrina del TS, dado que el arrendador incurrió en conducta dolosa por lo que debe indemnizar conforme al art. 1101 del C. Civil y que no era procedente la aplicación del art. 88 de la LAU . Que se negó a entregar el local.

De los hechos declarados probados en la instancia, corroborados o no discutidos por la de segunda instancia, se deduce:

a) Que el local que se construyó por la arrendadora para entregarlo en retorno existe y fue ofrecido al arrendatario, y sus dimensiones son no inferiores a las tres cuartas partes de la superficie del que ocupaba anteriormente, tal y como indica el art. 83 de la LAU de 1964 .

b) Que han existido negociaciones extrajudiciales para la resolución del contrato.

c) Que el actor-arrendatario estaba más interesado en percibir la indemnización que en retornar al local.

d) Que la entrega del local se retrasó notoriamente, pero no actuó dolosamente dado que el local no se llegó a enajenar y se le ofreció durante el procedimiento al arrendatario.

La Audiencia ante el incumplimiento acude como criterio indemnizatorio al propio de la LAU de 1964, que en su art. 88 ante el incumplimiento de la obligación de reserva fija la indemnización en una suma cinco veces el importe de una anualidad de renta.

Entiende el recurrente que la sentencia viola la doctrina jurisprudencial citando diversas sentencias, a saber:

1. La Sentencia de 12 de septiembre de 2008, rec. 979 de 2002 , viene a ratificar el criterio seguido por la sentencia recurrida de acudir en primer lugar a los criterios indemnizatorios de la LAU, antes de buscar fuentes supletorias en el C. Civil.

2. La sentencia que cita de 10 de julio de 1989 , no reúne similitud alguna con el presente caso, dado que se trata de un incumplimiento que en aquella se declara doloso, al haber enajenado el local al que se debía retornar.

3. La sentencia de 30 de junio de 1993 tampoco se asemeja al tratarse de un supuesto de desaparición del inmueble.

4. La sentencia de 25 de junio de 2009, rec. 2375 de 2004 , refiere un supuesto de extinción del arrendamiento por ejecución del derecho real de hipoteca, supuesto de nula similitud con el estudiado.

5. La sentencia de 21 de julio de 1998, rec. 1777 de 1994 , que tampoco guarda semejanza, al tratarse de un supuesto de manifiesta temeridad del arrendador .

En el presente procedimiento se citan, además la SSTS de 2 de julio de 1987 y la de 16 de mayo de 1979 que no se corresponden con el supuesto de autos, pues mientras la primera se refiere a un supuesto de retorno de naturaleza contractual (aquí descartable), la segunda acoge un caso de elección por el arrendatario de una vivienda de superficie mayor.

A la vista de lo expuesto debemos concluir que las partes no configuraron un derecho de retorno, de base contractual y distinto del legalmente regulado en la LAU de 1964, pues en el documento por ellos redactado fue constante la mención de la normativa de la LAU de 1964, a la que se sujetaron de común acuerdo, y así se interpretó por la Audiencia Provincial, sin que conste vicio alguno en el proceso hermenéutico.

Por otro lado, se alega dolo o mala fe, como base para solicitar una indemnización conforme a los arts. 1101 y siguientes del C. Civil , citando al efecto la jurisprudencia antes transcrita, y que en nuestra anterior sentencia, no se consideró aplicable al caso, criterio que ratificamos.

La mala fe la sustenta la recurrente en el cambio de extensión y configuración del local ofrecido con respecto al desalojado. Sin embargo, en la sentencia recurrida, en el FDD tercero, se declara, como hecho probado, que la reducción de la superficie del altillo y la imposibilidad de abrir escaparates fue impuesta por la normativa urbanística, con lo que no podemos partir de un intento deliberado del arrendador para eludir sus obligaciones.

La doctrina que cita la recurrente se basa en las maniobras fraudulentas de un arrendador para eludir el derecho de retorno, bien cambiando voluntariamente la configuración, o vendiendo el local, sin conocimiento ni consentimiento del primitivo arrendatario, pero ninguna de estas situaciones concurre en el caso de autos, por lo que no puede apreciarse violación de la doctrina jurisprudencial.

TERCERO

Desestimado el recurso de casación procede la imposición de costas al recurrente ( art. 398 LEC de 2000 ).

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.

FALLAMOS

  1. DESESTIMAR EL RECURSO DE CASACIÓN interpuesto por D.ª Apolonia representada por el Procurador D. José Ignacio de Noriega Arquer contra sentencia de 15 de octubre de 2010 de la Sección Séptima de la Audiencia Provincial de Asturias, con sede en Gijón .

  2. Confirmar la sentencia recurrida en todos sus términos.

  3. Procede imposición en las costas del recurso de casación al recurrente.

Líbrese al mencionado tribunal la certificación correspondiente, con devolución de los autos y del rollo de Sala.

Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos Francisco Marin Castan, Jose Antonio Seijas Quintana, Francisco Javier Arroyo Fiestas, Francisco Javier Orduña Moreno. Firmado y rubricado. PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Francisco Javier Arroyo Fiestas , Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.