STS 633/2008, 4 de Julio de 2008

PonenteVICENTE LUIS MONTES PENADES
ECLIES:TS:2008:4849
Número de Recurso2857/2001
ProcedimientoCIVIL
Número de Resolución633/2008
Fecha de Resolución 4 de Julio de 2008
EmisorTribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil

SENTENCIA

En la Villa de Madrid, a cuatro de Julio de dos mil ocho.

La Sala Primera del Tribunal Supremo, constituida por los Magistrados indicados al margen, ha visto el presente recurso de casación interpuesto por la Procuradora Dª Carmen Cerveró Junquera, en nombre y representación de D. Jaime, contra la Sentencia dictada en 23 DE MAYO DE 2001 por la Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Oviedo en el Recurso de Apelación nº 549/00, dimanante de los Autos de Juicio de Menor cuantía nº 327/99 del Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Oviedo. Ha sido parte recurrida, D. Romeo, representado por el Procurador D. Nicolás Álvarez Real.

ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO

Ante el Juzgado de primera Instancia de Oviedo nº 4 se tramitaron los Autos del Juicio de Menor Cuantía nº 327/99, promovido por D. Jaime contra D. Romeo y contra OVIEDO TRADING, S.L. El actor postulaba que se dictara sentencia por la que:

(a) Se declarase "la existencia de un válido y eficaz contrato de compraventa de vivienda y plaza de garaje en el precio de 26.000.000 pesetas entre D. Romeo y D. Jaime y, en consecuencia, se le condene a estar y pasar por dicha declaración y otorgar escritura pública de compraventa de la Vivienda señalada con la letra NUM000 sita en la planta NUM001 de la Casa nº NUM002 de la C/ DIRECCION000 de Oviedo y de la plaza de garaje nº NUM003, sita en el NUM004 nivel de la casa nº NUM005 de la C/ DIRECCION000 de Oviedo, debiendo reflejarse en dicha escritura los pactos y estipulaciones que se refieren en el contrato adjuntado como documento nº 1, y bajo apercibimiento de que de no hacerlo los demandados, en los plazos fijados por el Juzgado y ante el Notario que éste designe, se procederá por el Sr. Juez a otorgar en su nombra la correspondiente escritura y a que entreguen la posesión de la finca libre de arrendatarios y ocupantes"

(b) Subsidiariamente, para el supuesto de que no se estimara la anterior pretensión, se condene a los demandados a entregar conjuntamente al actor la cantidad de 5.200.000 pesetas, más los intereses legales correspondientes.

(c) Se impusieran las costas al demandado.

SEGUNDO

Compareció y se opuso el demandado Sr. Romeo, quien alegó que nunca había encomendado la venta de la plaza de garaje, y solicitó sentencia desestimatoria, con imposición de costas. Compareció asimismo, solicitando la desestimación con costas, OVIEDO TRADING, S.L., cuya representación puso de relieve que el vendedor había intentado desistir, al entender que el precio de mercado era muy superior, aunque lo había fijado él mismo, y sólo a última hora pretextó que no había vendido la plaza de garaje.

TERCERO

Por Sentencia dictada en 29 de septiembre de 2000 el Juzgado estimó la demanda frente a D. Romeo, absolviendo en cambio a OVIEDO TRADING, S.L., y declaró que el contrato de compraventa concertado en 19 de febrero de 1999 es válido y vincula al demandado, a quien se condena a otorgar la correspondiente escritura pública de compraventa en los términos y condiciones que allí de detallan, bao apercibiendo de que en otro caso se otorgará de oficio; con imposición de las costas al demandado, salvo las devengadas por OVIEDO TRADING, S.L., que serán sufragadas por el demandante.

CUARTO

Interpusieron Recurso de apelación el actor y el demandado D. Romeo. Conoció de la alzada la Sección 6ª de la Audiencia Provincial de Oviedo, Rollo 549/00. Esta Sala, por Sentencia dictada en 23 de mayo de 2001, estimó en su integridad el Recurso presentado por D. Romeo y estimó en parte el presentado por D. Jaime. En consecuencia, revocó en su integridad la sentencia de primera instancia, estimó la demanda y condenó a la entidad OVIEDO TRADING, S.L. a que abone a D. Jaime la cantidad de 2.600.000 pesetas, más los intereses legales desde la fecha de interpelación judicial, absolviéndola del resto de las pretensiones formuladas en la demanda. Absolvió a D. Romeo de todas las pretensiones de la demanda. Sin hacer pronunciamiento expreso de las costas.

QUINTO

Contra la expresada sentencia ha interpuesto y formalizado Recurso de Casación D. Jaime, recurso que se acoge a la vía del artículo 477.2.2ª LEC, y se formula en dos motivos, en los que se denuncian las infracciones de preceptos de Derecho sustantivo que se dirán. El recurso fue admitido por Auto de 28 de diciembre de 2004. Oportunamente, la parte recurrida ha presentado escrito de impugnación.

SEXTO

Para votación y fallo se señaló el día 13 de junio de 2008, fecha en la que tuvo lugar, continuándose en días sucesivos.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. VICENTE LUIS MONTÉS PENADÉS

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRELIMINAR.- I.- La cuestión nuclear del debate se encuentra en la calificación del contrato (Documento 4, obrante al folio 74) suscrito en 19 de febrero de 1999 entre el demandado D. Romeo y OVIEDO TRADING, S.L., que se presenta como concesionaria de ERA/LOOK & FIND. Según reza el documento, el Sr. Romeo "..encarga mediante la presente NOTA DE ENCARGO a OVIEDO TRADING, S.L....la GESTION DE VENTA del inmueble...PISO Y GARAJE de su propiedad, sito en DIRECCION000 nº NUM002 - NUM001 - NUM000 de OVIEDO..." Los honorarios convenidos son el 4% más IVA del precio total en que se realice la operación encargada. La operación encargada - dice más adelante - no tiene carácter de exclusiva. El plazo de duración del encargo es de 6 meses, prorrogable. En diversos pasajes del documento se habla de "mandato" o se expresa una representación. Así, se autoriza al "Concesionario de ERA/LOOK & FIND" a que "actuando por cuenta y en representación del transmitente" perciba en su nombre una cantidad en concepto de señal y a cuenta del precio de la operación. En las "Condiciones Generales", la cláusula b) dice que el cliente manifiesta ser reales y verídicos los datos facilitados "y asimismo respetar las condiciones expuestas en el presente mandato para realizar la operación". Y en la cláusula c) se le informa de la existencia de un fichero informatizado de sus datos de carácter personal, "..destinado a su distribución en la RED DE CONCESIONARIOS DE SU SISTEMA...para facilitar la ejecución del mandato que recibe".

OVIEDO TRADING, S.L. vendió piso y garaje al actor, en el precio de veintiséis millones de pesetas, actuando en representación de D. Romeo.

  1. El Juzgado de Primera Instancia identifica la acción ejercitada como acción de cumplimiento "prevista en los artículos 1091, 1124 y 1461 del Código civil " y pone de relieve que el demandado se resiste a cumplir en base a que el encargo de venta nunca se había extendido a la plaza de garaje, pero OVIEDO TRADING S.L. señalaba que había intentado desistir so pretexto de que el precio era muy inferior al del mercado, y sólo a última hora se había excusado con la inclusión de la plaza de garaje.

    Subraya el Juzgado que el documento obrante al folio 74 entra en contradicción con el duplicado entregado al comitente, y que el examen pericial ha revelado que la expresión "y garaje" fue añadida con posterioridad a la primera redacción, aún cuando no pudo determinarse el lapso de tiempo transcurrido entre una y otra. El reconocimiento judicial, sin embargo, permitió adverar que, aunque se trata de fincas independientes (la de la vivienda y la que contiene el garaje), la llave del portal y vivienda facilita igualmente el acceso a la planta de sótano. No existe vínculo entre la vivienda y el garaje, por lo que no se alcanza a comprender - dice el Juzgado - que el intermediario conociera que el comitente poseía también la plaza de garaje, a no ser que hubiera sido informado por el propio comitente, como se reconoció en confesión, de donde se deduce que el único objeto posible de tal información era que la oferta se hiciera conjuntamente.

  2. La Sala de apelación, en cambio, parte de la titulación del documento antes referenciado como "Nota de encargo de compraventa" y lo califica como contrato de mediación o corretaje, a lo que añade : ".. sin que pueda apreciarse que en dicho documento se haya conferido un mandato expreso para vender, sino un simple contrato de gestión mediadora inmobiliaria..." con función pregestoria, por lo que, concluye la Sala, ".. en este caso la actuación del intermediario excedió las instrucciones contenidas en el contrato, de tal modo que no puede ser acogida la pretensión de que se declare la existencia de un contrato de compraventa válido y eficaz sobre la vivienda y la plaza de garaje..."

    Estima que la entrega de cantidad realizada a cuenta no tiene la condición de arras penitenciales, lo que sólo es aplicable (artículo 1454 CC ) cuando se haya perfeccionado un contrato de compraventa, y por tanto han de ser devueltas por su nominal, ya que no pueden ser justificadas como honorarios, al no haberse celebrado un contrato de compraventa.

    El hecho de haber creado una apariencia de representación es tenido en cuenta, sin embargo, a efectos de no imposición expresa de las costas (FJ 4º).

PRIMERO

En el primero de los motivos se denuncia la infracción de los artículos 1709, 1710 y 1711 del Código civil, considerando que el documento obrante al folio 74 (FJ Preliminar, sub I) ha de calificarse como un contrato de mandato expreso y especial de venta, que ha de vincular al mandante conforme al artículo 1727 CC, pues otra interpretación vulneraría las pautas establecidas en el artículo 1281 CC.

El motivo ha de ser desestimado.

La calificación de los contratos, como la interpretación de la que deriva, es función de la Sala de instancia y su verificación en casación se reduce a la apreciación de ilegalidad, arbitrariedad o falta de lógica, pero en absoluto se extiende a sustituir el criterio de la instancia por otro que se pretende preferible u oportuno, como ha dicho la STS de 28 de abril de 2005, que se inserta en una línea de jurisprudencia consolidada (SSTS 29 de octubre, 10 y 23 de noviembre de 2004, 26 de abril y 20 de mayo de 2005, etc.).

No adolece, por cierto, de ninguno de los vicios antes señalados la interpretación que verifica la Sala de apelación en este caso. La "Nota de encargo" contiene referencias marginales, más o menos afortunadas, al mandato o a la representación, pero su sentido general indica un encargo de "gestión de venta" en la línea de los contratos de mediación o corretaje, según los ha identificado la jurisprudencia de esta Sala (SSTS 10 de marzo y 21 de mayo de 1992, 19 de octubre de 1993, 21 de octubre de 2000, 5 de noviembre de 2004, 13 de junio de 2006, entre otras muchas). Como ha dicho la reciente sentencia de 21 de marzo de 2007, el contrato de mediación se integra en los contratos de colaboración y gestión de intereses ajenos, cuya esencia reside en la prestación de servicios encaminados a la búsqueda, localización y aproximación de futuros contratantes, sin intervenir en el contrato ni actuar propiamente como mandatario. Es la que parece actividad típica de las agencias inmobiliarias como la que interviene en los autos. Lo que no es óbice para que tales agencias reciban diversos encargos complementarios o instrumentales de la gestión que se les encomienda y que pueden ser calificados, en sentido amplio como "mandatos", en cuanto de este modo se expresa que la actuación del agente o mediador es eficaz, respecto del concreto encargo recibido, en la esfera jurídica del comitente, siempre que se actúe dentro de los límites señalados por el comitente (artículo 1727 CC ). Como, por otra parte, es posible encontrar similitudes, analogías o parentesco entre la mediación y el mandato, modelo histórico de las relaciones de gestión, pero sin llegar a confundir la prestación principal, que en la mediación es una gestión de venta, que por su carácter preparatorio del contrato que se espera suele denominarse "relación pregestoria", que ha de poner en relación a comitente con un tercero, y en el mandato se produce con sustitución del comitente (mandato representativo) o con presencia en nombre propio del mandatario, para hacer después traslación de los efectos al mandante (mandato no representativo).

SEGUNDO

En el segundo motivo se denuncia la infracción de los artículos 1445 y 1450 del Código civil, en relación con los artículos 1259.1, 1261 y 1262 del mismo Cuerpo legal. Dice el recurrente que el demandado y ahora recurrido manifestó el consentimiento para la venta al suscribir la nota de encargo, al dirigir dos cartas a la Agencia, en el escrito de contestación a la demanda y en prueba de confesión, si bien discrepa en que esté incluida la plaza de garaje.

El motivo ha de ser desestimado.

El recurrente hace supuesto de la cuestión, esto es parte de premisas de hecho diversas de las que ha tenido en cuenta la Sala de instancia, sin intentar siquiera su modificación por la vía pertinente, lo que impide la viabilidad del motivo (SSTS 22 de mayo y 12 de junio de 2002, 8 de abril, 16 de marzo y 12 de mayo de 2005, etc.). Además, como tantas veces ha dicho esta Sala, la existencia o inexistencia de un contrato y la concurrencia o no de los requisitos del mismo es cuestión de hecho, y como tal su constatación es facultad de los tribunales de instancia y ha de ser mantenida en casación en tanto no sea desvirtuada por el cauce procesal adecuado (error de derecho en la apreciación de la prueba o error patente o arbitrariedad, de acuerdo con la doctrina del tribunal constitucional), lo que aquí ni se ha intentado (SSTS 6 de noviembre de 1998, 14 de abril y 27 de julio de 2000, 12 de junio de 2001, 21 de marzo y 4 de noviembre de 2002, etc.). Lo mismo cabe decir de la existencia de consentimiento (SSTS 26 de junio de 1989, 19 de octubre de 1994, 16 de junio de 2003, etc.).

TERCERO

La desestimación de los motivos determina la del mismo recurso, con imposición al recurrente de las costas, por aplicación de lo dispuesto en el artículo 398.1 y 394.1 LEC

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español

FALLAMOS

NO HABER LUGAR AL RECURSO DE CASACIÓN interpuesto por la Procuradora Dª Carmen Cerveró Junquera en nombre y representación de D. Jaime, contra la Sentencia dictada en 23 de mayo de 2001 por la Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Oviedo en el recurso de apelación nº 549/00, imponiendo a dicha parte las costas causadas.

Líbrese al mencionado tribunal la certificación correspondiente, con devolución de los autos y rollo de Sala.

Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.-Jesús Corbal Fernández.- Vicente Luis Montés Penadés.-Clemente Auger Liñán.- Rubricado. PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Vicente Luis Montés Penadés, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.

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