STS 696/2012, 21 de Noviembre de 2012
| Jurisdicción | España |
| Número de resolución | 696/2012 |
| Emisor | Tribunal Supremo, sala primera, (Civil) |
| Fecha | 21 Noviembre 2012 |
SENTENCIA
En la Villa de Madrid, a veintiuno de Noviembre de dos mil doce.
La Sala Primera del Tribunal Supremo, constituida por los Magistrados reseñados al margen, ha visto el recurso de casación interpuesto por doña Serafina y don Benigno , representada ante esta Sala por el Procurador de los Tribunales don Enrique Herrera Águila, contra la sentencia dictada, con fecha 25 de marzo de 2010, por la Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Palma de Mallorca, en el rollo de apelación nº 93/2010 , dimanante de autos de juicio ordinario seguidos con el nº 1026/2007 ante el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Ibiza.
Ha sido parte recurrida la Comunidad de Propietarios del EDIFICIO000 , representada ante esta Sala por la Procuradora de los Tribunales doña África Martín Rico.
1º.- La Procuradora doña Vicenta Jiménez Ruiz, en nombre y representación de doña Serafina y don Benigno , promovió demanda de juicio ordinario, en materia de propiedad horizontal, contra la Comunidad de Propietarios del EDIFICIO000 , en la que, tras alegar los hechos y fundamentos de derecho que estimó de aplicación, suplicó al Juzgado: «... dictar sentencia por la que estimando íntegramente la demanda se: 1. Declare la nulidad del acuerdo contenido en el punto 8 del acta de la reunión de Junta de Propietarios de la Comunidad demandada celebrada el día 7 de agosto de 2007, acompañada al presente escrito como documento nº 3 en su integridad, por las causas y circunstancias expuestas a lo largo del presente escrito. 2. Declare la nulidad de todo contrato de arrendamiento o vínculo contractual de cualquier tipo dimanante o consecuencia del acuerdo cuya nulidad corresponde declarar conforme al anterior punto. 3. Declare la nulidad del acuerdo contenido en el punto 11 del acta de la reunión de Junta de Propietarios de la Comunidad demandada celebrada el día 7 de agosto de 2007, acompañada al presente escrito como documento nº 3, en su integridad, por las causas y circunstancias expuestas a lo largo del presente escrito. 4. Declare la obligación de paralización de cualquier obra realizada al amparo de los acuerdos cuya nulidad debe acordarse conforme a los puntos 1, 2 y 3 anteriores, así como la demolición de lo construido y la restitución de las zonas afectadas a su estado primitivo. 5. Condene a la demandada al pago de las costas causadas...» .
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- Admitida a trámite la demanda y emplazada la demandada, el Procurador don José López López, en nombre y representación de la Comunidad de Propietarios del EDIFICIO000 , se opuso a la misma, y, suplicó al Juzgado: «... se dicte sentencia por la que desestimando íntegramente la demanda, se declare: 1º) La plena validez del acuerdo contenido en el punto 8 del acta de la reunión ordinaria de fecha 7 de agosto de 2007, por tratarse de un arrendamiento de zona comunitaria sin uso definido en el inmueble, y haber sido adoptado por las mayorías requeridas legalmente, en base a cuanto se ha expuesto en este escrito. 2º) La plena validez del acuerdo contenido en el punto 11 del acta de la reunión ordinaria de fecha 7 de agosto de 2007, adoptado por la comunidad en evitación de cometer agravio comparativo contra un comunero en base a cuanto se ha expuesto en este escrito. 3º) Se condene a la parte actora, a las costas causadas en esta instancia, en aplicación del principio del vencimiento y el reconocimiento de ausencia de buena fe en las acciones ejercitadas por la adversa...» .
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- Se convocó a las partes a la celebración de la audiencia previa, que se llevó a efecto el 7 de mayo de 2008, sin avenencia; proponiendo las mismas los medios de prueba que consideraron oportunos, admitiéndose los que se estimaron pertinentes y, señalándose para juicio el 29 de octubre de 2008, en que tuvo lugar con el resultado que consta en autos, practicándose los medios de prueba admitidos, y, acordándose como diligencia final la remisión de los oficios interesados. Efectuadas las conclusiones por las partes, quedaron los autos sobre la mesa del Juzgador para sentencia.
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- El Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Ibiza dictó sentencia, en fecha 9 de octubre de 2009, cuyo fallo es del tenor literal siguiente: «Que desestimando la demanda interpuesta por la Procuradora Sra. Jiménez Ruiz en nombre y representación de doña Serafina y don Benigno contra la Comunidad de Propietarios del EDIFICIO000 , debo absolver y absuelvo a la Comunidad de Propietarios demandada de las pretensiones que se contenían en su contra en la demanda ello con imposición a la parte actora de las costas causadas en el presente procedimiento».
Apelada la sentencia de primera instancia, y, sustanciada la alzada, la Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Palma de Mallorca dictó sentencia, en fecha 25 de marzo de 2010 , cuyo fallo es como sigue: «Se desestima el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora doña Vicenta Ruiz Jiménez en nombre y representación de doña Serafina y don Benigno contra la sentencia de fecha 9 de octubre de 2008 dictada por la Ilma. Sra. Magistrada Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Ibiza en los autos de juicio ordinario de que deriva el presente rollo y, en consecuencia, se confirma la expresada resolución. 2º.- Se imponen a la parte apelante las costas de esta alzada» .
1º.- La representación procesal de doña Serafina y don Benigno , interpuso, en fecha 21 de abril de 2010, recurso de casación contra la sentencia dictada, con fecha 25 de marzo de 2010, por la Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Palma de Mallorca, en el rollo de apelación nº 93/2010 , dimanante de autos de juicio ordinario seguidos con el nº 1026/2007 ante el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Ibiza.
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- Motivos del recurso de casación . Al amparo del artículo 477.2 3º de la Ley de Enjuiciamiento Civil : 1º) (En cuanto al fundamento jurídico segundo de la sentencia impugnada) Por infracción de los artículos 7.1 , 12 y 17.1 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal , en relación con el artículo 397 del RD de 24 de julio del Código Civil , así como por oposición a la doctrina jurisprudencial contenida en las SSTS de 10 de octubre de 2007 y 23 de diciembre de 1982 ; 2º) (en cuanto al fundamento jurídico tercero de la sentencia recurrida) por vulneración de los artículos 7.1 , 12 y 17.1 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal , en relación con el artículo 397 de RD de 24 de julio Código Civil y entra en directa contradicción con la reiterada doctrina del Tribunal Supremo contenida en las SSTS de 10 de octubre de 2007 , y terminó suplicando a la Sala: «...declare haber lugar al presente recurso, casando y resolviendo sobre el caso anulando los acuerdos contenidos en los puntos 8 y 11 del acta de 7 de agosto de 2007, se declare la nulidad de todo contrato de arrendamiento o vínculo contractual de cualquier tipo dimanante del acuerdo anterior, se declare la obligación de paralización de cualquier obra finalizada al amparo de los acuerdos cuya nulidad se insta, así como a la demolición de lo construido y la restitución de las zonas afectadas a su estado primitivo, con imposición de costas en todas las instancias» .
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- Mediante Diligencia de Ordenación de 27 de mayo de 2010 se tuvo por interpuesto el recurso, acordándose la remisión de las actuaciones a esta Sala Primera del Tribunal Supremo, apareciendo notificada dicha resolución a los procuradores de las partes.
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- El Procurador don Enrique Herrera Águila, en nombre y representación de doña Serafina , se personó en concepto de parte recurrente ; la Procuradora doña África Martín Rico, en nombre y representación de la Comunidad de Propietarios del EDIFICIO000 , se personó en calidad de recurrida.
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- La parte recurrente ha efectuado el depósito para recurrir exigido por la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica 6/1985, de 1 de julio, del Poder Judicial , introducida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva oficina judicial.
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- La Sala dictó auto, de fecha 15 de febrero de 2011, cuya parte dispositiva dice literalmente: «1.- Admitir el recurso de casación interpuesto por la representación procesal de doña Serafina contra la sentencia dictada con fecha 25 de marzo de 2010, por la Audiencia Provincial de Palma de Mallorca (Sección Tercera), en el rollo de apelación nº 93/2010 , dimanante de los autos de juicio ordinario nº 1026/2007 del Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Ibiza. 2.- Y entréguese copia del escrito de interposición del recurso de casación formalizado, con sus documentos adjuntos, a la parte recurrida personada ante esta Sala para que, en el plazo de veinte días, formalice su oposición por escrito, durante los cuales estarán de manifiesto las actuaciones en la Secretaría. 3.- Contra la presente resolución no cabe recurso alguno».
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- Evacuando el traslado conferido, la Procuradora de los Tribunales doña África Martín Rico, en nombre y representación de la Comunidad de Propietarios EDIFICIO000 , se opuso al recurso de casación interpuesto de contrario, mediante escrito de fecha 25 de marzo de 2011, suplicando a la Sala: «...dictar sentencia no dando lugar al mismo, confirmando en todas sus partes la sentencia de la Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Palma de Mallorca de fecha 25 de marzo de 2010 , todo ello con imposición de las costas al recurrente» .
No habiendo solicitado todas las partes personadas la celebración de vista pública, ni estimándola necesaria este Tribunal, se señaló para votación y fallo del presente recurso, el día 30 de octubre de 2012, en que tuvo lugar.
Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. Roman Garcia Varela,
Doña Serafina y don Benigno demandaron a la Comunidad de Propietarios del EDIFICIO000 , por los trámites del juicio ordinario y, entre otras peticiones, interesaron la nulidad del acuerdo contenido en los puntos 8 y 11 del acta de la Junta celebrada el día 7 de agosto de 2007, donde, con el voto a favor de los asistentes, excepto el de la parte actora, se establecía la realización de una medición exacta de la terraza existente en los locales números 105 y 106 y la formalización de un contrato de arrendamiento, que excediera de la terraza primitiva, a favor del titular de los mismos, en condiciones similares a los demás propietarios que usan una zona comunitaria y, asimismo, solicitaron la declaración de la obligación de paralización de cualquier obra finalizada al amparo de los acuerdos cuya nulidad se insta.
El Juzgado rechazó la demanda y su sentencia fue confirmada en grado de apelación por la de la Audiencia, con base en que, si bien el acuerdo litigioso, adoptado por mayoría y no por unanimidad, donde se autorizaba el cerramiento de una terraza privativa del local, afecta a la configuración o estado exterior del edificio, es plenamente válido, debido a que no altera la seguridad del inmueble, tampoco su estructura general, ni perjudica los derechos de otros propietarios, amén de su situación en un lateral bastante oculto de la fachada.
La parte actora ha interpuesto recurso de casación, con cobertura en el artículo 477.2 3º de la Ley de Enjuiciamiento Civil , contra la sentencia de segunda instancia.
El único motivo del recurso -aunque la recurrente menciona que son dos, ambos contemplan idénticas vulneraciones y fundamentación- acusa la infracción de los artículos 7.1 , 12 y 17.1 de la Ley de Propiedad Horizontal y mantiene que el acuerdo litigioso, permisivo del cerramiento de la terraza privativa del local, adoptado por mayoría y no por unanimidad, conculca los preceptos citados, al afectar a la estética y estado exterior del edificio, y debe ser declarado nulo.
El motivo se desestima.
Para la resolución de este recurso de casación conviene tener en cuenta las siguientes circunstancias:
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- En la Junta Ordinaria de Propietarios celebrada el 7 de agosto de 2007, en su punto octavo, con el voto favorable de los asistentes, excepto de los demandantes, fue tomado el acuerdo de realizar una medición exacta de la terraza existente en los locales 105 y 106 y formalizar un contrato de arrendamiento de la superficie que excediera del espacio primitivo, a favor del titular de los locales 105 y 106, en condiciones similares a las de los demás dueños que hacen uso de una zona comunitaria.
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- La sentencia recurrida ha declarado que, sin constar un uso específico del resto del solar no ocupado por el edificio en el Título Constitutivo de la Propiedad Horizontal, entre el que se encuentra el remanente de la terraza controvertida, el acuerdo adoptado por mayoría y no por unanimidad, que autoriza el cerramiento de la terraza privativa del local, es válido, al no alterar la seguridad del edificio, tampoco su estructura general, ni perjudicar los derechos de ninguno de los propietarios y, asimismo, supone un beneficio para la Comunidad en cuanto le proporciona una fuente de ingresos, amén de estar en un lateral bastante oculto de la fachada.
La cuestión debatida se centra en la determinación de la validez o no del mencionado acuerdo, de manera que procede concretar si en el supuesto que nos ocupa se precisa su adopción por mayoría, como entiende la sentencia recurrida o si, por el contrario, resultaría preceptiva la unanimidad.
El arrendamiento de un espacio común, cuando no supone la alteración de su uso o el perjuicio de uno o varios copropietarios, se configura como un mero acto de administración, que, conforme al artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal , no precisa el consentimiento unánime de la comunidad, aparte de que tal contrato de ordinario lleva consigo la realización de obras para su acomodo a la actividad a desarrollar por el arrendatario.
Se necesitará el concurso de todos los copropietarios en el cambio de las reglas esenciales del Título Constitutivo, la creación de obligaciones, la modificación de las cuotas de participación, la realización de obras referentes a servicios y elementos comunes, así como otros conceptos de esta índole.
Respecto al arrendamiento de elementos comunes, si bien la cuestión era controvertida antes de la Ley de Reforma 8/1999, toda vez que, una parte de la doctrina científica y la jurisprudencia se inclinaba por la unanimidad, al ser un acto relativo a los elementos comunes, y otra postulaba que se trataba de un tema de mera administración, en la actualidad el primer criterio invocado no es de aplicación en este supuesto, habida cuenta de que el artículo 17, 1ª, párrafo segundo, de la Ley de Propiedad Horizontal ha establecido que « el arrendamiento de elementos comunes que no tenga asignado un uso específico en el inmueble requerirá igualmente del voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, así como el consentimiento del propietario directamente afectado, si lo hubiere », lo que provoca el decaimiento del motivo.
La desestimación del recurso lleva a la decisión de que las costas del presente recurso se imponen a la parte recurrente ( artículos 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ).
Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.
Declaramos no haber lugar al recurso de casación interpuesto por la representación procesal de doña Serafina y don Benigno contra la sentencia dictada por la Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Palma de Mallorca, en fecha de veinticinco de marzo de dos mil diez, en el rollo de apelación número 93/2010 , con imposición de las costas ocasionadas en este recurso a dicha parte recurrente.
Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos . Francisco Marin Castan; Jose Antonio Seijas Quintana; Francisco Javier Arroyo Fiestas; Francisco Javier Orduña Moreno; Roman Garcia Varela; Xavier O'Callaghan Muñoz. Firmado y rubricado. PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Roman Garcia Varela, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.
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