STS 816/2012, 28 de Diciembre de 2012

Ante el Juzgado de Primera Instancia fueron vistos los autos, juicio ordinario, promovidos a instancia de la mercantil Comtat Urbana, SL, contra la mercantil Protal, SL.

1. - Por la parte actora se formuló demanda arreglada a las prescripciones legales, en la cual solicitaba, previa alegación de los hechos y fundamentos de derecho, que se dictara "... sentencia por la que, acogiendo una u otra acción ejercitadas, o ambas a la vez, se estime la presente demanda y: 1.- Se declare resuelta la compraventa de las fincas registrales números 23.630, 25.415, 26.207 y 26.940 de Tavernes de la Valldigna y nulos, en su consecuencia, tanto el contrato de fecha 29 de junio de 2005 como la escritura pública otorgada el 10 de octubre de 2005, suscritos ambos entre Protal S.L. y Comtat Urbana, S.L.- 2.- La declaración anterior ha de comportar que se declare también procedente la reposición de las cosas a su estado anterior a la compra, condenando a Protal, S.A. a devolver a Comtat Urbana, S.L. las cantidades de 3.786.376,00 € y de 990.467,95 €, así como a devolver el aval bancario por importe de 1.202.024,36 €, conforme a lo especificado en el hecho noveno de esta demanda, con la consiguiente devolución a Protal, S.L. por Comtat Urbana, S.L. de los inmuebles que constituyeron la compraventa.- 3.- Se condene a Protal, S.L. a indemnizar a Comtat Urbana, S.L. en la cantidad de 944.169,94 €, además de los intereses correspondientes a la expresada cantidad desde la fecha de presentación de esta demanda (los del préstamo y aval bancario desde el día 17 de octubre de 2008 en adelante y conforme a los aplicados por la entidad bancaria) hasta su efectivo pago y demás intereses que sobrevengan con posterioridad a la interpelación judicial.- 4.- Se condene en costas a la parte demandada, Protal, S.L."

2. - Admitida a trámite la demanda, la representación procesal de la demandada contestó a la misma, oponiendo a las pretensiones deducidas de adverso los hechos y fundamentos de derecho que tuvo por conveniente para concluir solicitando que, "... se sirva dictar sentencia por la que desestime íntegramente la demanda formulada con expresa imposición de costas a la actora."

3. - Convocadas las partes a la audiencia previa, las pruebas propuestas y declaradas pertinentes fueron practicadas en el juicio, quedando los autos conclusos para sentencia.

4. - El Juzgado de Primera Instancia dictó Sentencia con fecha 9 de julio de 2009 , cuya parte dispositiva es como sigue: "FALLO: Que debo desestimar y desestimo la demanda presentada por la Procuradora de los Tribunales Dolores Casañas en nombre y representación de Comtat Urbana S.L contra Protal S.L absolviendo a ésta de la demanda contra ella dirigida.- Todo ello con imposición de costas a la parte actora."

Contra dicha sentencia interpuso recurso de apelación la mercantil Comtat Urbana, SL, y sustanciada la alzada, la Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Valencia, dictó sentencia con fecha 19 de abril de 2010 , cuyo Fallo es como sigue: "1. Estimamos el recurso interpuesto por Comtat Urbana S.L.- 2. Revocamos la sentencia impugnada, y en su lugar: a. Estimamos íntegramente la demanda formulada por Comtat Urbana S.L., contra Protal S.L.- Declaramos resuelta la compraventa de las fincas registrales números 23.630, 25.415, 26.940 de Tavernes de la Valldigna y nulos, en su consecuencia, tanto el contrato de fecha 29 de junio de 2005, como la escritura pública otorgada ello de octubre de 2005, suscritos ambos entre Protal, S.L. y Comtat Urbana, S.L.- c. Condenamos a Protal, S.A. (sic) a devolver a Comtat Urbana, S.L. las cantidades de 3.786.376,00 € y de 990.467,95 €, así como a devolver el aval bancario por importe de 1.202.024,36 €, conforme a lo especificado en el hecho noveno de esta demanda, con la consiguiente devolución a Protal, S.L. por Comtat Urbana, S.L. de los inmuebles que constituyeron la compraventa.- d. Condenamos a Protal, S.L. a indemnizar a Comtat Urbana, S.L. en la cantidad de 944.169,94 €, además de los intereses correspondientes a la expresada cantidad desde la fecha de presentación de esta demanda (los del préstamo y aval bancario desde el día 17 de octubre e 2008 en adelante y conforme a los aplicados por la entidad bancaria) hasta su efectivo pago y demás intereses que se hayan ido devengado con posteriodad a la interpelación judicial.- e. Imponemos a Protal S.L., el pago de las costas generadas en primera instancia.- 3 No hacemos expresa imposición de las costas de esta alzada."

En fecha 17 de mayo de 2010, se dictó auto de aclaración de la mencionada sentencia cuya parte dispositiva es como sigue: "Aclaramos la sentencia recaida en el Rollo de apelación 000871/2009 , dimanante de juicio ordinario número 886/08, tramitados por el Juzgado de Primera Instancia número 6 de Sueca, en el siguiente sentido: En el Fallo de la Sentencia, apartado 2, letra c.) donde dice "Protal S.A:", debe constar "Protal S.L."- No ha lugar al resto de puntos de aclaración solicitada ...."

El Procurador don Javier Roldán García, en nombre y representación de Protal S.L., formalizó recurso extraordinario por infracción procesal y de casación, fundado el primero en los siguientes motivos: 1) Por infracción del artículo 217-2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ; 2) Por infracción del artículo 319.1, en relación con el 317 y 318, todos de la Ley de Enjuiciamiento Civil , relativos al valor probatorio de los documentos públicos; y 3) Por infracción del artículo 218-2 de la misma Ley , por falta de motivación.

Por su parte, el recurso de casación aparece fundado en los siguientes motivos: 1) Por infracción del artículo 1281.1 y 1283 del Código Civil ; 2) Por infracción del artículo 1281.2 y 1282 del Código Civil ; 3) Por infracción del artículo 1471, en relación con el 1462, ambos del Código Civil ; 4) Por infracción del artículo 1302, en relación con el 1265, ambos del Código Civil ; 5) Por vulneración de lo establecido en el artículo 1100, último párrafo, en relación con el artículo 1124, ambos del Código Civil ; y 6) Por infracción del artículo 1107-1º del Código Civil .

Por esta Sala se dictó auto de fecha 29 de marzo de 2011 por el que se acordó la admisión de dichos recursos, así como que se diera traslado de los mismos a la parte recurrida, Comtat Urbana S.L., que formuló escrito de impugnación bajo la representación del Procurador don Jorge Deleito García.

No habiéndose solicitado por todas las partes la celebración de vista pública ni estimándola necesaria este Tribunal, se señaló para votación y fallo del recurso el día 13 de diciembre de 2012.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. Antonio Salas Carceller ,

Comtat Urbana S.L. interpuso demanda de juicio ordinario contra Protal S.L. interesando que se declarara resuelta la compraventa de las fincas registrales números 23.630, 25.415, 26.207 y 26.940 de Tavernes de la Valldigna y nulos (sic) en su consecuencia, tanto el contrato de fecha 29 de junio de 2005 como la escritura pública otorgada el 10 de octubre de 2005, con reposición de las cosas a su estado anterior, condenando a la demandada Protal S.L. a devolver a Comtat Urbana S.L. las cantidades de 3.786.376 euros y 990.467,95 euros, correspondiente a IVA, así como el aval bancario por importe de 1.202.024,36 euros, con la consiguiente devolución por la compradora -demandante- de los inmuebles objeto de la compraventa; así como que se condene a Protal S.L. a indemnizar a la demandante en la cantidad de 944.169,94 euros más sus intereses desde la fecha de presentación de la demanda, los del préstamo y aval bancario desde el 17 de octubre de 2008, según los aplicados por la entidad bancaria, así como al pago de las costas.

La demandada Protal S.L. se opuso a la demanda y, seguido el proceso por sus trámites, el Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Sueca dictó sentencia de fecha 9 de julio de 2009 por la que desestimó la demanda y condenó a la parte demandante al pago de las costas. La demandante Comtat Urbana S.L. recurrió en apelación y la Audiencia Provincial de Valencia (Sección 6ª) estimó el recurso e, íntegramente, la demanda accediendo a todas las pretensiones formuladas en la misma, con imposición a Protal S.L. de las costas de primera instancia y sin especial declaración sobre las de la alzada.

Contra dicha sentencia recurre por infracción procesal y en casación la demandada Protal S.L.

Antes de entrar en el examen concreto de los recursos formulados, es preciso examinar los argumentos de la sentencia impugnada, constitutivos de su "ratio decidendi", que le han llevado, en definitiva, a la estimación de la demanda. Así sostiene la Audiencia:

1. Que en el contrato de compraventa de 29 de junio de 2005 se hacía constar que la vendedora Protal S.L. era dueña de dos solares sitos en la Playa de Tavernes de la Valldigna, con las descripciones que allí aparecen, figurando expresamente que entre ambos solares hay una superficie total edificable de 4.683 metros cuadrados de techo .

2. La empresa vendedora era consciente de los problemas y obstáculos legales existentes sobre dichos solares para edificar debido a la práctica inexistencia de edificabilidad por haberla agotado la anterior propietaria, con la circunstancia de que los socios de la vendedora Protal S.L., don Faustino y don Fernando , son a su vez los dos únicos socios de la anterior propietaria Vallcasa, que había solicitado en su momento licencia para edificar que le fue denegada, habiendo recurrido hasta que el Tribunal Supremo puso fin a la vía judicial indicando, en sentencia de 31 de enero de 1995 , que la edificabilidad de los solares "estaba agotada" por la construcción del edificio "Flamingo", sito en una parcela inmediata.

3. Se convino el pago del precio parte en dinero y parte en obra mediante la entrega por la vendedora de doce apartamentos a construir en los indicados solares, seis en el solar sito en la calle Ciscar, número 4-6, y otros seis en el edificio a construir en la parcela situada en la primera línea de playa, manzana número 21.

4. La voluntad de la compradora Comtat Urbana S.L. estaba viciada y tampoco se cumplió por la vendedora con el objeto del contrato, pues se compró expresamente un determinado volumen de edificabilidad.

5. La circunstancia de que Protal S.L., la vendedora, y la Sociedad Vallcasa, anterior propietaria, tuvieran los dos mismos y únicos socios excluye la posibilidad de desconocimiento por la vendedora de las circunstancias que afectaban a los solares vendidos, y en concreto a su edificabilidad.

6. Así pues, a la vista de las circunstancias concurrentes, se entiende que Comtat Urbana S.L. está facultada para resolver el contrato de compraventa, pues habiendo cumplido con su obligación de pagar el precio, no puede contar con los metros edificables que se le vendieron, por circunstancias que eran conocidas por los vendedores y que impedían las expectativas de edificación proyectadas, y también, como lógica consecuencia, la entrega de los apartamentos, tal y como se pactó en permuta a cambio de obra, pues el agotamiento de la edificabilidad convierte en imposible tal prestación. En consecuencia, no puede, por su propio incumplimiento, exigir la parte vendedora el mantenimiento de la compraventa que debe entenderse viciada. Por el contrario, procede declarar la resolución del contrato por el incumplimiento de la demandada, pues la compradora había cumplido todas las obligaciones que le afectaban, pero no puede obtener el objeto que había adquirido.

Recurso extraordinario por infracción procesal

El primero de los motivos del recurso denuncia la infracción del artículo 217.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , relativo a la carga de la prueba, pues, según razona la parte recurrente, correspondiendo dicha carga a la parte demandante, dice la sentencia (último párrafo del fundamento de derecho segundo) que «no queda por tanto acreditado a nuestro juicio, el conocimiento pleno del adquirente, de la verdadera situación jurídica de las fincas objeto de la compraventa» y tal defecto probatorio ha de perjudicar a la compradora -demandante- sin que la Audiencia lo haya entendido así.

El motivo se desestima. Aunque la doctrina sobre la imposibilidad de la prueba de los hechos negativos, relacionada con la de la disponibilidad probatoria (artículo 217.7), a que se refiere la sentencia núm. 346/2010, de 14 de junio , no tiene carácter absoluto, como esta Sala ha puesto de manifiesto en sentencias, entre otras, núm. 242/2007, de 23 febrero y núm. 748/2007, de 20 junio , esto sucede únicamente en aquellos casos en que el hecho negativo puede quedar acreditado de modo indiciario o indirecto mediante la prueba de otros hechos positivos; siendo así que, por lo general, no resulta exigible a quien afirma "no conocer" determinada circunstancia la prueba de tal desconocimiento, cuando -como ocurre en el caso presente- es precisamente la parte contraria quien tendría a su alcance los medios oportunos para demostrar dicho estado de conocimiento en la entidad compradora.

Además, aun cuando es cierto que la sentencia contiene la expresión que ha sido aprovechada por la parte recurrente para fundar el motivo, lo que en realidad viene a establecer -como anteriormente se puso de manifiesto- es que era la parte vendedora la que conocía la imposibilidad de que se pudiera llevar a cabo la edificación en la forma proyectada y fijada en el contrato, pese a lo cual se hizo constar en el mismo un inexistente volumen de edificabilidad, estando "viciado" el consentimiento prestado por la compradora.

El segundo motivo se refiere a la infracción del artículo 319.1, en relación con los artículos 317 y 318, de la Ley de Enjuiciamiento Civil , sobre el valor probatorio de los documentos públicos, por entender la parte recurrente que se ha desconocido su eficacia en cuanto al contenido del documento nº 8 de la demanda consistente en una certificación del Ayuntamiento de Tavernes de Valldigna de la que se desprende -por la cita de un informe anterior del arquitecto municipal de 7 de julio de 2005- que los datos sobre edificabilidad habían sido facilitados a cuantos interesados habían solicitado información urbanística sobre los solares.

El motivo se desestima. En primer lugar viene amparado en el nº 2º del artículo 469.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , referido a la vulneración de las "normas procesales reguladoras de la sentencia", y desde luego no tienen tal carácter los artículos que cita como infringidos, que se refieren a la valoración de la prueba. Pero además se confunde el valor probatorio del documento, que afecta a su existencia y contenido, con las consecuencias probatorias que hayan de extraerse del mismo ( sentencias núm. 377/2010, de 14 junio , y núm. 417/2011, de 21 junio ). Así, la Audiencia no ha desconocido -ni siquiera se ha planteado- que la información sobre la condición urbanística de los terrenos estuviera al alcance de quien oportunamente la solicitara del ayuntamiento y que efectivamente se hubiera dado a algún solicitante; no obstante lo cual, ha considerado que era conocida de la parte vendedora y no de la compradora que, por ello, aceptó el pago de un precio elevado por los solares sobre la base de un determinado volumen de edificabilidad de los mismos y se comprometió a entregar a la vendedora como parte del precio hasta doce apartamentos de los que se proponía construir.

El tercero de los motivos formulado por infracción procesal denuncia la vulneración de lo establecido en el artículo 218.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil al carecer de motivación determinados conceptos comprensivos de la indemnización a cuyo pago se condena a Protal S.L. en el apartado d) del fallo de la sentencia recurrida.

El citado apartado d) del fallo es del siguiente tenor literal: «Condenamos a PROTAL, S.L. a indemnizar a COMTAT URBANA, S.L. en la cantidad de 944.169,94 €, además de los intereses correspondientes a la expresada cantidad desde la fecha de presentación de esta demanda (los del préstamo y aval bancario desde el día 17 de octubre de 2008 en adelante y conforme a los aplicados por la entidad bancaria) hasta su efectivo pago y demás intereses que se hayan ido devengado con posterioridad a la interpelación judicial».

Es cierto que en la fundamentación jurídica de la sentencia impugnada no se precisa a qué conceptos responden las cantidades que suman el total de la indemnización concedida, pero ello no comporta falta de motivación en el sentido de no permitir a la parte interesada conocer la razón de dicha condena -que constituye el fundamento de la exigencia de motivación- ya que la cantidad total coincide con la solicitada en la demanda, y en ella se fijan pormenorizadamente cada uno de los referidos conceptos que, en consecuencia, han sido aceptados por la Audiencia e imputados a la parte demandada por su actuación contraria a las exigencias de la buena fe.

Recurso de casación

El primero de los motivos denuncia la vulneración de lo establecido en los artículos 1281.1 y 1283 del Código Civil sobre la interpretación de los contratos, puesto que la Audiencia -de modo erróneo, según entiende la parte recurrente- considera que lo que las partes suscribieron fue un contrato de compraventa de dos solares, por lo que "se compró expresamente un determinado volumen de edificabilidad" y "la compradora adquirió con la idea plasmada en la escritura de que podría aprovechar determinada edificabilidad".

El motivo se desestima no sólo en consideración a la reiterada doctrina de esta Sala expresiva de que la labor de interpretación de los contratos corresponde a los tribunales de instancia -de primera y de segunda instancia- sin que deba revisarse en casación, salvo excepcionales supuestos de clara vulneración de los preceptos legales aplicables o resultado ilógico o irracional ( sentencia núm. 485/2012, de 18 julio , que cita en igual sentido otras anteriores de 21 septiembre 2010, 2 mayo 2011 y 29 febrero 2012), sino porque además la interpretación llevada a cabo en la instancia aparece firmemente apoyada en la descripción que se hace de los solares en el propio contrato de compraventa al decir que se trata de «dos solares..., uno en primera línea de playa de una superficie de..., y otro situado al otro lado de la calle Ciscar con una superficie de... entre ambos solares hay una total superficie edificable de 4.683 m2 techo» ; lo que sin duda pone de manifiesto que en la común intención de las partes estaba atribuir a dicha edificabilidad el carácter de elemento esencial del objeto del contrato.

Por igual razón ha de desestimarse el segundo motivo del recurso que denuncia la infracción del párrafo segundo del artículo 1281 del Código Civil y el artículo 1282 del mismo código , en tanto que -como se ha dicho- la interpretación de la Audiencia no vulnera el texto literal del contrato ni la intención de los contratantes, sin que existan actos previos, coetáneos o posteriores de estos que lleven a considerar una voluntad distinta de la de establecer la edificabilidad de los solares como un elemento esencial para la contratación y, especialmente, para la fijación del precio.

Igual sucede con el tercero de los motivos que, amparado en la literalidad de los artículos 1471 y 1462 del Código Civil , pretende llevar a la convicción del tribunal que, según lo estipulado en el contrato, la vendedora cumplía con entregar el terreno, prescindiendo de la consideración de sus condiciones urbanísticas, pues, según entiende la recurrente, "nunca se convino entre las partes ni se condicionó la compraventa a la obtención de una determinada edificabilidad en cada uno de los solares o en su conjunto"; lo que, como se ha reiterado, no es cierto según la correcta interpretación del contrato llevada a cabo por la Audiencia.

Tampoco puede ser acogido el motivo cuarto según el cual la sentencia impugnada infringe lo dispuesto por el artículo 1302 del Código Civil , en relación con el artículo 1265 del Código Civil , en cuanto declara que el consentimiento prestado por la compradora Comtat Urbana S.L. estaba viciado por error.

Lo que dispone el artículo 1302 del Código Civil es que el error, que invalida el consentimiento según lo establecido en el artículo 1265 del mismo código , no puede -como resulta obvio- ser alegado por la parte que lo produjo. Pero en este caso el error de la compradora -demandante- vino determinado por la actuación de la vendedora que, pese a conocer que los solares carecían prácticamente de edificabilidad, pues así lo había declarado incluso el Tribunal Supremo en sentencia firme, suscribe el contrato afirmando que dichos solares contaban con una edificabilidad inexistente logrando así el consentimiento de la compradora y el compromiso de satisfacer por ellos un elevado precio, lo que en realidad viene a integrar la "ratio decidendi" de la sentencia pese a que venga a declarar-improcedentemente y a un tiempo- la nulidad y la resolución del contrato, que integran supuestos incompatibles de ineficacia.

Del mismo modo se ha de rechazar el motivo quinto que considera erróneamente interpretados los artículos 1100, párrafo último, y 1124, ambos del Código Civil , sobre cumplimiento de las obligaciones recíprocas y la resolución de los contratos por incumplimiento de una de las partes, reiterando la vendedora -recurrente- que por su parte cumplió lo convenido al entregar los solares según lo estipulado, con independencia de las condiciones urbanísticas de los mismos; lo que, como ya se ha razonado, no es cierto ya que las partes celebraron el contrato y fijaron las correspondientes obligaciones nacidas del mismo en consideración al dato de edificabilidad que se atribuía a los solares objeto de la venta.

También se desestima el último de los motivos -el sexto- que denuncia la infracción del artículo 1107, párrafo 1º, del Código Civil , por cuanto, según dispone dicha norma «los daños y perjuicios de que responde el deudor de buena fe son los previstos o que se hayan podido prever al tiempo de constituirse la obligación y que sean consecuencia necesaria de su falta de cumplimiento», pues aunque la sentencia no califique expresamente como de "mala fe" la actuación de la parte demandada, no hay duda de que así lo entiende cuando afirma que dicha parte conocía que la edificabilidad de los solares estaba agotada y pese a ello lo ocultó a la entidad compradora, por lo que dicha norma -referida al deudor de buena fe- no es de aplicación al caso y, en consecuencia, no puede beneficiar a la demandada.

Procede por ello la desestimación de ambos recursos con imposición a la parte recurrente de las costas causadas por los mismos de conformidad con lo establecido en los artículos 394.1 y 398.1 de la Ley de Ensuciamiento Civil .

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.