STS 731/2012, 10 de Diciembre de 2012

PRIMERO.- El 19 de febrero de 2008 se presentó demanda interpuesta por D. Adrian y Dª Marina contra la compañía mercantil ISLA CANELA S.A. solicitando se dictara sentencia "por la que se declare la nulidad, ineficacia e invalidez del contrato de compraventa y, en todo caso, la resolución del mismo por las causas expuestas en este escrito; condenando a la demandada a la devolución a los demandantes de las cantidades entregadas a cuenta (78.324,00€), con los intereses legales que correspondan. Todo ello con expresa condena en costas a la demandada" .

SEGUNDO.- Repartida la demanda al Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Ayamonte, dando lugar a las actuaciones nº 115/08 de juicio ordinario, y emplazada la demandada, esta compareció y contestó a la demanda solicitando su íntegra desestimación con expresa imposición de costas a la parte demandante.

TERCERO.- Recibido el pleito a prueba y seguido por sus trámites, el juez titular del mencionado Juzgado dictó sentencia el 6 de febrero de 2009 con el siguiente fallo: "Que estimando parcialmente la demanda interpuesta por la Procuradora de los Tribunales Dª. Beatriz Gema Sánchez Ordóñez, en nombre y representación de Adrian y Marina , contra ISLA CANELA, S.A. debo declarar y declaro la nulidad de las siguientes cláusulas contenidas en el contrato de compraventa celebrado entre las partes de este procedimiento con fecha 23 de julio de 2006:

- Estipulación tercera del pliego de condiciones particulares

- Estipulación segunda del pliego de condiciones particulares, en lo relativo a la obligación del comprador de subrogarse en el préstamo hipotecario a suscribir por la promotora, subsistiendo el resto de su contenido.

- Estipulación undécima del pliego de condiciones particulares.

- Estipulación quinta del pliego de condiciones particulares.

- Estipulación octava del pliego de condiciones generales, en lo que sea incompatible con la interpretación dada en el fundamento de derecho segundo de esta sentencia.

- Cláusula denominada fuero del pliego de condiciones generales

Se absuelve a la demandada del resto de pretensiones deducidas en su contra.

No se hace expresa imposición de las costas procesales causadas."

CUARTO.- Interpuesto por la parte demandante recurso de apelación, formulada impugnación añadida por la demandada y correspondiendo el conocimiento y decisión de la segunda instancia a la Sección 2ª de la Audiencia Provincial de Huelva, esta dictó sentencia el 1 de febrero de 2010 con el siguiente fallo: "Estimando parcialmente el recurso de apelación interpuesto por la representación de D. Adrian y Dª Marina y estimando en parte la impugnación efectuada por 'Isla Canela, S.A.' contra la sentencia dictada por el Sr. Juez del Juzgado de Primera Instancia núm. 3 de Ayamonte en juicio ordinario 115/08 revocamos dicha resolución y declaramos:

1) La inaplicabilidad de la cláusulas, tercera, cuarta y quinta del pliego de condiciones particulares, así como la mención realizada en la cláusula segunda a la subrogación hipotecaria, por resultar contrarias a la forma de pago establecida en la propia cláusula segunda.

2) La nulidad de la cláusula 11ª del pliego de condiciones particulares, exclusivamente en tanto que impone a los compradores el pago del Impuesto de Incremento de Valor de Terrenos de Naturaleza Urbana, declarando la validez del resto de su contenido.

3) La nulidad de la cláusula 12ª del pliego de condiciones particulares, exclusivamente que impone a los compradores el pago de los gastos e impuestos correspondientes a la declaración de obra nueva y división horizontal.

Confirmamos el resto de los pronunciamientos contenidos en la sentencia de primera instancia.

No procede efectuar especial pronunciamiento respecto de las causadas ni en primera instancia ni en la alzada."

QUINTO.- Interesados el complemento y aclaración de la sentencia por la parte demandante, denegados por auto de 23 de marzo de 2010 y anunciados por la misma parte recurso extraordinario por infracción procesal y recurso de casación, el tribunal sentenciador los tuvo por preparados y, a continuación dicha parte los interpuso ante el propio tribunal. El recurso extraordinario por infracción procesal se componía de un solo motivo, denominado "Primero" , formulado al amparo de los ordinales 2 º y 4º del art. 469.1 LEC y fundado en infracción del art. 24.1 de la Constitución en relación con el art. 218.2 LEC . Y el recurso de casación se articulaba en nueve motivos: el primero por infracción del art. 1288 CC en relación con los arts. 6.2 de la Ley de Condiciones Generales de la Contratación (en adelante LCGC ) y 10.2 de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios (en adelante LCU); el segundo por infracción del art. 1282 CC ; el tercero por infracción del art. 1445 CC en relación con los arts. 13, apdos. 1.d ) y 2 de la LCU, 3, 4 y 6 del RD 515/89 y 4, 9 y 11 del Reglamento andaluz de 2005 sobre información al consumidor en la compraventa de viviendas; el cuarto por infracción del art. 1256 CC en relación con el derecho de información del consumidor reconocido en los mismos preceptos del motivo anterior; el quinto por infracción de los arts. 6 (apdos. 1 y 2) LCGC y 10.2 y 10 bis. 2 LCU; el sexto por infracción de los arts. 5 de la Ley 13/2003 del Parlamento Andaluz y 2.3 LCU en relación "con los artículos 17.a ) y 13, 1d ) y 2, respectivamente de dichas normas" ; el séptimo por infracción "del principio de la 'perpetuatio jurisdictionis' y de la jurisprudencia que lo interpreta" ; el octavo por infracción del art. 1124 CC en relación con los arts. 5 y 17 (apdos. 1 y 2) de la antes citada Ley 13/2003 de Andalucía , 2.3 y 13.1d) y 2 LCU, 3.1, 4, 5 y 6 del RD 515/1989 y 1 de la Ley 57/1968; y el noveno, por interés casacional al existir jurisprudencia contradictoria de las Audiencias Provinciales respecto del art. 1 de la Ley 57/1968 y los arts. 3 , 4 y 6 del RD 515/1989 .

SEXTO.- Recibidas las actuaciones en esta Sala y personadas ante la misma ambas partes por medio de los procuradores mencionados en el encabezamiento, los recursos fueron admitidos por auto de 26 de abril de 2011, a continuación de lo cual la parte recurrida presentó escrito de oposición planteando con carácter previo la inadmisión del recurso extraordinario por infracción procesal por carencia manifiesta de fundamento y del recurso de casación por apartarse de la base fáctica de la sentencia recurrida, impugnando acto seguido ambos recursos en cuanto al fondo y solicitando la inadmisión, o subsidiariamente la desestimación, de los dos recursos y la confirmación de la sentencia recurrida, con imposición de costas a la parte recurrente.

SÉPTIMO.- Por providencia de 2 de octubre del corriente año se nombró ponente al que lo es en este trámite y se acordó resolver los recursos sin celebración de vista, señalándose para votación y fallo el 14 de noviembre siguiente, en que ha tenido lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. Francisco Marin Castan,

PRIMERO .- Los presentes recursos, extraordinario por infracción procesal y de casación, se interponen por los demandantes contra la sentencia que, pese a estimar en parte su recurso de apelación y declarar inaplicables o nulas determinadas cláusulas del contrato de compraventa de un ático en la costa onubense por 542.000 euros más IVA celebrado en 2006 entre aquellos, como compradores, y la compañía mercantil "Isla Canela S.A.", promotora-constructora, como vendedora, denegó sin embargo tanto la nulidad total del contrato, petición principal de la demanda, como su resolución, petición subsidiaria.

Como quiera que la parte demandada no ha impugnado la sentencia de segunda instancia, deben considerarse firmes los pronunciamientos que declararon inaplicables o nulas las siguientes cláusulas del contrato: la 11ª del pliego de condiciones particulares, en cuanto imponía al comprador el pago del Impuesto Municipal sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, la 12ª del mismo pliego, en cuanto imponía a los compradores el pago de los gastos e impuestos correspondientes a la declaración de obra nueva y división horizontal; la 8ª de las condiciones generales, en cuanto para el caso de resolución del contrato imponía a los compradores la pérdida de las cantidades entregadas a cuenta, hasta un máximo del 30% del precio de la compraventa; y la última de las condiciones generales, sin numerar pero denominada "Fuero" , que establecía la sumisión a los juzgados y tribunales de Madrid.

En definitiva, los compradores demandantes siguen insistiendo en la nulidad total del contrato, o en su resolución con carácter subsidiario, con base, en síntesis, en las cláusulas relativas al préstamo hipotecario, en la indeterminación del precio y del objeto del contrato, en la falta de información y, por último, en la falta de garantías de la vendedora sobre las cantidades entregadas por los compradores a cuenta del precio.

Sobre los pronunciamientos que no pueden considerarse firmes la sentencia impugnada, que acepta aplicar al contrato litigioso la legislación protectora de los consumidores y usuarios pese a consistir en la compraventa de "un bien en cierto modo exclusivo como es el objeto de este pleito" por un precio cercano a los 600.000 euros, razona en esencia lo siguiente: 1) Las cláusulas relativas a la subrogación de los compradores en el préstamo hipotecario que contratara la vendedora podían interpretarse en el sentido de que facultaban a los compradores para subrogarse, no que les obligaran a ello, pero lo en realidad resultante de una interpretación sistemática de la totalidad del contrato era la irrelevancia de dichas cláusulas porque el pago a la entrega del ático se había pactado al contado y no constaba que la vendedora hubiera contratado un préstamo con garantía hipotecaria sobre dicha vivienda; 2) la nulidad de algunas de las cláusulas del contrato no implicaba la nulidad del contrato mismo por ser posible su integración, conforme a lo previsto en el art. 83.2 del texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y tener aquellas cláusulas "una incidencia meramente tangencial respecto del núcleo duro de la contratación" , de forma que su supresión o inaplicabilidad "no compromete ni interfiere la esencia del convenio de voluntades cual fue la adquisición de un bien determinado a cambio de un precio cierto" ; 3) no había indeterminación del objeto de la compraventa, porque "[l]a descripción general del edificio, calidades, superficie y demás detalles constructivos se encontraron a disposición de los adquirentes tanto en forma de Proyecto Básico de Ejecución como de Documento Informativo Abreviado (DIA)" que la vendedora tuvo a disposición de los compradores sobre plano, ajustándose a la práctica "más elemental y básica para este tipo de operaciones" por más que la vendedora "no cumpliera con la obligación jurídica administrativa que le imponía el Real Decreto 515/1989 o el Decreto autonómico 218/05, que disponen la entrega de copia de los documentos esenciales descriptivos de la construcción" , pues esto podría "generar en todo caso una respuesta administrativa" , pero no probar "que los compradores adquirieron un bien cuyos detalles en cuanto a superficie, calidades y demás elementos esenciales desconocían" ; 4) el tribunal, además, compartía lo razonado por el juez de primera instancia sobre la clara definición del objeto de la compraventa, " el ático núm. NUM000 del bloque NUM001 del portal NUM002 " acerca de cuya superficie y anejos el comprador manifestaba estar al corriente en la primera de las estipulaciones de las condiciones particulares, del mismo modo que en el expositivo 2º del correspondiente pliego afirmaba conocer y haber examinado el proyecto básico de la promoción; 5) también el precio aparecía perfectamente determinado en el contrato, 540.000 euros sin IVA y 579.940 euros con IVA, de los que 61.632 euros se pagaban a la firma del contrato, 490.060 euros se pagarían a la entrega de las llaves y firma de escritura y, entre medias, veinte plazos de 1.264 euros cada uno a pagar desde el 10 de septiembre de 2006; 6) el tribunal sentenciador, por tanto, compartía la apreciación del juez de primera instancia acerca de estar definido el precio "con una claridad meridiana" ; 7) en cuanto a la falta de cumplimiento de la Ley 57/1968 por la vendedora en orden a garantizar las sumas anticipadas, no podía constituir causa de nulidad ni de resolución contractual por incumplimiento porque, terminada la obra, tal incumplimiento solo "podría representar alguna responsabilidad de tipo administrativo, que no alcanza a comprometer la existencia del contrato de compraventa" ; 8) en definitiva, ninguno de los incumplimientos alegados por la parte demandante tenía el carácter de esencial a los efectos de justificar la resolución del contrato.

El recurso extraordinario por infracción procesal de la parte demandante, única recurrente, se compone de un solo motivo, y su recurso de casación se articula en nueve motivos, y la parte demandante-recurrida, al amparo de los arts. 474 y 485 LEC , ha planteado con carácter previo, en su escrito de oposición, que ambos recursos son inadmisibles.

SEGUNDO .- Respecto del recurso extraordinario por infracción procesal , procede considerarlo inadmisible como propone la parte recurrida, determinando en este acto su desestimación, por carecer manifiestamente de fundamento, causa de inadmisión prevista en el art. 473.2.2º LEC .

Formulado su motivo único, denominado "Primero" , al amparo de los ordinales 2 º y 4º del art. 469.1 LEC "por vulneración del derecho fundamental a la tutela judicial efectiva del artículo 24.1 de la Constitución en relación con el 218.2 LEC , también infringido" , su desarrollo argumental, que en esencia reprocha a la sentencia recurrida su falta de motivación, consiste en una crítica a aquellos fundamentos de derecho de la propia sentencia que, según la parte recurrente, "contradicen los hechos probados, no se justifican lógicamente, no se fundamentan en derecho y, en definitiva, carecen de motivación" , a continuación de lo cual el motivo se extiende en el análisis del contrato y de la prueba, con cita incluso de otras normas como el art. 386.1 LEC , o en la crítica de la sentencia para insistir en la procedencia de la nulidad o de la resolución del contrato y en una determinada interpretación de las cláusulas relativas a la subrogación hipotecaria. A esto se añaden consideraciones acerca de la falta de prueba de que la vendedora pusiera a disposición de los compradores el proyecto básico de ejecución y conclusiones tales como que la falta de motivación impide que los compradores puedan pagar el precio y cumplir el contrato, que el contrato debe integrarse mediante una cláusula equilibrada para el caso de cumplimiento o, en fin, que el objeto y el precio del contrato han quedado al arbitrio de la vendedora demandada.

Pues bien, ante semejante planteamiento, que equivale a incorporar a un solo motivo por infracción procesal todas las cuestiones sustantivas sobre pretensiones que la recurrente considera deben ser íntegramente estimadas, entremezclándolas con cuestiones probatorias y todo ello so pretexto de la falta de motivación de la sentencia impugnada, tan solo cabe responder que basta con leer la sentencia, e incluso el propio alegato del motivo, para concluir que la sentencia no solo está motivada sino que incluso está especialmente motivada; que la falta de motivación, como infracción procesal, no tiene nada que ver con la disconformidad del recurrente con la motivación ( SSTS 19-2-09 y 10-12-10 entre otras); que no cabe mayor contradicción que alegar falta de motivación para, acto seguido, dedicarse a discutir los fundamentos jurídicos de la sentencia recurrida que, de forma perfectamente comprensible y comprendida por el recurrente, expresan la razón causal de su fallo; y en fin, que contra una sentencia de motivación modélica como es la recurrida, al margen de que se compartan o no sus razonamientos, el reproche de falta de motivación no puede considerarse más que manifiestamente infundado.

TERCERO .- No procede, en cambio, considerar inadmisible el recurso de casación, como también propone la parte recurrida alegando que no respeta la base fáctica de la sentencia impugnada, pues el desarrollo argumental de dicha alegación confunde la base fáctica o de hecho con la interpretación del contrato, que se impugna expresamente mediante algunos motivos de casación.

En consecuencia, el recurso de casación es globalmente admisible, sin perjuicio de que en alguno o algunos de sus motivos puedan apreciarse, al examinarlos ahora, causas de inadmisión o desviaciones parciales de los hechos probados que justifiquen su desestimación.

CUARTO .- Entrando a conocer por tanto del recurso de casación, su motivo primero , fundado en infracción del art. 1288 CC en relación con el art. 6.2 de la Ley de Condiciones Generales de la Contratación (en adelante LCGC), con el art. 10.2 de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios (en adelante LCU) y de la doctrina jurisprudencial que los interpreta, impugna la sentencia recurrida por haber interpretado cláusulas oscuras del contrato litigioso, cuales serían las relativas a la subrogación en un préstamo hipotecario, favoreciendo a la parte que ocasionó la oscuridad, esto es la vendedora, cuya propuesta interpretativa es, en definitiva, la que acoge el tribunal sentenciador.

El motivo ha de ser desestimado porque, amén de ser doctrina de esta Sala, tan conocida y reiterada que huelga la cita de sentencias concretas, que la interpretación de los contratos corresponde a los órganos de instancia y solo puede ser revisada en casación cuando resulte ilógica, arbitraria o irrazonable, lo cierto es que la estipulación segunda del pliego de condiciones particulares, relativa al precio y a su pago, no presentaba oscuridad alguna en cuanto a la obligación del comprador de pagar 490.060 euros "a la firma de la escritura pública de compraventa y entrega de llaves" , por lo que no se advierte que la interpretación del tribunal sentenciador, considerando inaplicables las cláusulas que contemplaban la posibilidad de un préstamo hipotecario en el que se subrogara el comprador, favorezca a la parte vendedora.

En cualquier caso, lo que la parte recurrente nunca llega a aclarar es el verdadero alcance de sus pretensiones, pues en su demanda alegó la nulidad de las cláusulas relativas al préstamo hipotecario, por imponérsele la subrogación, pero contra la sentencia de primera instancia que las declaró nulas recurrió en apelación alegando que se le privaba de financiación. En definitiva, lo que parece pretender la parte recurrente no solo es que no se le obligue a subrogarse, algo que obtuvo en este litigio desde la sentencia de primera instancia, sino también que, prevista la contratación de un préstamo hipotecario por la sociedad vendedora únicamente como una posibilidad, se integre el contrato litigioso por los tribunales obligando a dicha sociedad a hipotecar la urbanización sin necesidad, dado lo avanzado de la construcción al iniciarse el pleito y su terminación a los pocos meses, y además en las condiciones que interesen a la parte recurrente, es decir, de un modo incompatible con la forma de pago claramente pactada entre las partes.

QUINTO .- Lo anteriormente razonado determina la desestimación del motivo segundo del recurso, fundado en infracción del art. 1282 CC por no haberse tenido en cuenta los actos ulteriores de las partes para juzgar sobre su común voluntad de que el comprador se subrogara en un préstamo hipotecario, porque al margen de no citarse aquel precepto en relación con el párrafo segundo del art. 1281 CC como exige la jurisprudencia, lo cierto es que esos actos ulteriores intentan probarse mediante unos documentos aportados con el propio escrito de interposición de los recursos aquí examinados y que lo que en verdad vendrían a demostrar sería la mala fe de la parte recurrente al presentar su demanda el 19 de febrero de 2008, alegando la nulidad de una cláusula que la obligaba a subrogarse en un préstamo hipotecario cuyas condiciones desconocía, precisamente cuando pocos días antes habrían recibido toda la información relativa al préstamo.

Todo lo anterior revela la ambigüedad de la parte recurrente a todo lo largo del litigio, incluido el presente recurso, pues resulta materialmente imposible saber si en verdad le interesaba o no subrogarse en un préstamo hipotecario contratado por la parte vendedora, ya que inicialmente consideró nulas las cláusulas sobre la subrogación, luego apeló por haberse declarado nulas y privársele de financiación y ahora impugna la sentencia que las declara inaplicables pero aportando la información sobre el préstamo de la que en su demanda decía carecer por completo, dando así la impresión de que precisamente cuando se le comunicaron las condiciones del préstamo y la inminente firma de la escritura pública fue cuando decidió desvincularse del contrato por cualquier medio.

SEXTO .- El motivo tercero , fundado en infracción del art. 1445 CC en relación con el derecho de información del consumidor de los arts. 13 apdo. 1 d ) y 2 de la LCU, 3, 4 y 6 del RD 515/1989 sobre protección de los consumidores en la compraventa de viviendas y 4, 9 y 11 del Reglamento de información al consumidor en la compraventa de viviendas en Andalucía, de 1989, impugna la sentencia recurrida por no haber apreciado indefinición del objeto de la compraventa ni carencia de precio cierto, para lo cual la parte recurrente invoca toda la documentación que, según las normas invocadas como complemento del art. 1445 CC , tendría que haberse puesto a disposición del comprador.

Pues bien, este motivo debe ser igualmente desestimado porque, versando el juicio sobre la validez o nulidad de un contrato de compraventa por razón de la determinación o no de su objeto y precio, no cabe duda de la total determinación de ambos elementos esenciales: de su objeto, mediante la identificación del apartamento tipo NUM003 , planta ático, nº NUM000 , bloque NUM001 , portal NUM002 , con plaza de estacionamiento nº NUM004 y trastero nº NUM005 del conjunto urbanístico "Los Naranjos", con entrega de planos y puesta a disposición del proyecto básico de ejecución y del Documento Informativo Abreviado en el que constaban todas las características del edificio, incluidas superficie y calidades; y de su precio, tanto mediante la expresión de la cantidad de 542.000 euros más 37.940 euros en concepto de IVA como correspondiente al ático con sus anejos de garaje y trastero, no habiendo razón alguna para considerar nulo el contrato por no especificar el precio de unos anejos que, como tales, no podían transmitirse separadamente, como mediante la expresión al detalle de su forma de pago, 61.632 euros a la firma del contrato, 490.060 euros a la firma de la escritura pública y entrega de llaves y 28.248 euros en 22 plazos mensuales de 1.284 euros cada uno a partir del 10 de septiembre de 2006.

Como quiera que estos elementos esenciales del contrato le constaban a la parte hoy recurrente desde el 23 de julio de 2006, fecha en que se firmó el contrato privado litigioso, es difícilmente explicable que hasta encontrarse próxima la terminación del conjunto urbanístico no considerase indeterminados la cosa y el precio, e igualmente lo es que todavía siga considerándolos así so pretexto de no habérsele entregado toda la documentación prevista en las normas administrativas.

SÉPTIMO .- Por idénticas razones debe ser desestimado el motivo cuarto , formulado como subsidiario del anterior y fundado en infracción del art. 1256 CC en relación con las mismas normas que en el motivo anterior se ponían en relación con el art. 1445 CC , pues conforme a los datos que constaban en el propio contrato, ampliables hasta el extremo mediante la documentación que la parte hoy recurrente tuvo a su disposición, carece de consistencia alguna el desarrollo argumental de este motivo, según el cual tanto el objeto del contrato como su precio quedaron al arbitrio de la parte vendedora.

OCTAVO .- El motivo quinto , fundado en infracción de los arts. 6, apdos 1 y 2, de la LCGC y 10.2 y 10 bis. 2 LCU, ha de ser desestimado por incomprensible, pues no cabe averiguar qué tipo de integración del contrato pretende la parte recurrente una vez declarada nula la condición resolutoria del pliego de condiciones generales que autorizaba a la parte vendedora, para el caso de resolución del contrato por incumplimiento de la parte compradora, a retener todas las cantidades satisfechas hasta entonces por esta, con un límite del 30% del precio total de la compraventa, ni qué perjuicio le causa la solución de la sentencia recurrida, que no es otra que, anulada esa facultad de la vendedora por desequilibrada en contra del comprador, someter el incumplimiento al régimen general del CC, que la hoy recurrente, según se deduce de su alegato, parece considerar inseguro y perjudicial.

En definitiva, carece de sentido invocar la LCGC y la LCU para impetrar que se integre el contrato de un modo que la propia recurrente no es capaz de explicar.

NOVENO .- El motivo sexto , fundado en infracción del art. 5 de la Ley 13/2003 del Parlamento Andaluz y del art. 2.3 LCU en relación con los arts. 17.1 y 13.1 d) de aquella y 2 de esta, ha de ser desestimado por hacer supuesto de la cuestión al dar por sentado que el contrato litigioso es un acto realizado en fraude de ley o con exclusión voluntaria de la citada ley andaluza, circunstancias que en cualquier caso habrían quedado desmentidas por la terminación de la obra y la posibilidad de entregar la casa vendida a los pocos meses de iniciado el litigio.

DÉCIMO .- El motivo séptimo , fundado en "infracción del principio de la 'perpetuatio jurisdictionis' y de la jurisprudencia que lo interpreta" , ha de ser desestimado por no citar en su encabezamiento norma alguna como infringida e invocar un principio de naturaleza procesal ajeno al ámbito del recurso de casación, como la propia parte viene implícitamente a reconocer al citar en el alegato del motivo el art. 410 LEC y, a modo de jurisprudencia, una sola sentencia que trata del referido principio procesal.

UNDÉCIMO .- El motivo octavo , fundado en infracción del art. 1124 CC en relación con los arts. 5 y 17, apdos 1 y 2, de la Ley 13/2003 del Parlamento de Andalucía , 2.3 y 13, apdos. 1d) y 2 LCU, 3.1, 3, 5 y 6 del RD 515/1989 y 1 de la Ley 57/1968, impugna la sentencia recurrida por no haber resuelto el contrato pese al incumplimiento del deber de información sobre los datos del inmueble, sobre el préstamo hipotecario en el que hubieran de subrogarse los compradores o sobre la garantía de las cantidades entregadas a cuenta, lo que habría motivado que la parte hoy recurrente diera por resuelto el contrato mediante burofax de 15 de noviembre de 2007.

En cuanto a la falta de información sobre el préstamo hipotecario y los datos del inmueble, el motivo debe ser desestimado por todo lo ya razonado hasta ahora acerca de las cláusulas contractuales sobre subrogación y acerca del objeto del contrato.

Por lo que se refiere a la garantía de las cantidades entregadas a cuenta, establecida por la Ley 57/1968, la sentencia de esta Sala de 25 de octubre de 2012 (rec. 588/08 ) la considera una obligación esencial del vendedor en relación con la obligación de pagos a cuenta por el comprador, de modo que aquel no podrá exigir de este el pago ni alegar su incumplimiento cuando por su parte no haya cumplido con la constitución de la garantía.

De lo anterior se sigue que, en el contexto de las obligaciones recíprocas, como son las derivadas del contrato de compraventa, la resolución del contrato a instancia del comprador por incumplimiento de dicha garantía por parte del vendedor dependerá de que, en verdad, subsista la reciprocidad o, dicho de otro modo, siga teniendo sentido la constitución o continuidad de dicha garantía.

En el presente caso la sentencia de primera instancia declaró probado que la necesidad de la garantía había decaído porque la promoción en la que se encontraba la vivienda comprada estaba concluida, y la de apelación consideró que la falta de constitución de la garantía solo podía comportar en este caso algún tipo de responsabilidad administrativa por estar la obra concluida, de modo que no procedía declarar resuelto el contrato por "un incumplimiento más aparente que real, pues no afecta al interés del acreedor" .

Pues bien, si a lo anterior se une que la parte hoy recurrente no mencionó en absoluto el incumplimiento de la Ley 57/1968 como causa de resolución de la compraventa en su burofax de 3 de diciembre de 2007 y que su demanda la interpuso precisamente cuando advirtió como inminente la disposición del vendedor a cumplir su obligación de entrega de la casa objeto de la compraventa, la conclusión ha de ser la de desestimar el motivo también en esta otra cuestión porque, de aceptar su planteamiento, se llegaría al absurdo de erigir la falta de garantía sobre las cantidades entregadas a cuenta del precio en causa de resolución de la compraventa, por sí sola, incluso después de terminada la vivienda y entregada al comprador, lo cual corrobora que la gravedad del incumplimiento de la Ley 57/1968 debe ser valorada en función de la finalidad de la propia ley y no desde una perspectiva puramente formal desligada del verdadero interés del comprador.

DUODÉCIMO .- Lo razonado en el fundamento jurídico precedente determina la desestimación del motivo noveno y último , pues plantea las mismas cuestiones que el motivo anterior pero por la vía, improcedente dado que el presente recurso se interpuso antes de la modificación del art. 477 LEC por la Ley 33/2011, de 10 de octubre, de medidas de agilización procesal, del interés casacional por existencia de jurisprudencia contradictoria de las Audiencias Provinciales.

DECIMOTERCERO .- Conforme a los arts. 476.3 , 487.2 y 398.1 en relación con el 394.1, todos de la LEC , y al apdo. 9 de la D. Adicional 15ª LOPJ , procede confirmar la sentencia recurrida e imponer al recurrente las costas y la pérdida del deposito constituido.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.

1. - DESESTIMAR EL RECURSO EXTRAORDINARIO POR INFRACCIÓN PROCESAL Y EL RECURSO DE CASACIÓN interpuestos por los demandantes DON Adrian Y Dª Marina contra la sentencia dictada el 1 de febrero de 2010 por la Sección 2ª de la Audiencia Provincial de Huelva en el recurso de apelación nº 335/09 .

2. - Confirmar la sentencia recurrida.

3. - E imponer a la parte recurrente las costas y la pérdida del depósito constituido.

Líbrese al mencionado tribunal la certificación correspondiente, con devolución de los autos y rollo de Sala.

Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos .-Francisco Marin Castan.-Jose Antonio Seijas Quintana.-Francisco Javier Arroyo Fiestas.-Roman Garcia Varela.-Xavier O'Callaghan Muñoz.-FIRMADA Y RUBRICADA. PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Francisco Marin Castan, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.