STS 693/2012, 28 de Noviembre de 2012
| Jurisdicción | España |
| Número de resolución | 693/2012 |
| Emisor | Tribunal Supremo, sala primera, (Civil) |
| Fecha | 28 Noviembre 2012 |
SENTENCIA
En la Villa de Madrid, a veintiocho de Noviembre de dos mil doce.
La Sala Primera del Tribunal Supremo, constituida por los magistrados indicados al margen, ha visto el recurso de casación interpuesto por la compañía mercantil demandada ONDOBIDE S.A., representada ante esta Sala por la procuradora Dª Olga Rodríguez Herranz, contra la sentencia dictada el 17 de noviembre de 2009 por la Sección 4ª de la Audiencia Provincial de Málaga en el recurso de apelación nº 611/08 dimanante de las actuaciones de juicio ordinario nº 547/06 del Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Marbella, sobre resolución de contrato de compraventa de vivienda. Ha sido parte recurrida el demandante D. Jose Ignacio , representado ante esta Sala por la procuradora Dª Fabiola Simón Bullido.
PRIMERO.- El 4 de abril de 2006 se presentó demanda interpuesta por D. Jose Ignacio contra la compañía mercantil ONDOBIDE S.A. solicitando se dictara sentencia "en virtud de la cual se declare resuelto el contrato de compraventa que ligaba a Ondobide S.A. y Don Jose Ignacio , el cual se ha relacionado con la demanda, condenando a la parte demandada a estar y pasar por tal resolución y a cumplirla, así como a la devolución de todas las cantidades entregadas a cuenta del mentado contrato, con los correspondientes intereses legales que se produzcan a partir de la presentación de esta demanda y con expresa imposición de costas a la demandada".
SEGUNDO.- Repartida la demanda al Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Marbella, dando lugar a las actuaciones nº 547/06 de juicio ordinario, y emplazada la demandada, esta compareció y contestó a la demanda solicitando su desestimación por no ser procedente la resolución instada en la misma.
TERCERO.- Recibido el pleito a prueba y seguido por sus trámites, la magistrada- juez titular del mencionado Juzgado dictó sentencia el 20 de diciembre de 2007 desestimando la demanda, absolviendo de la misma a la demandada e imponiendo las costas al demandante.
CUARTO.- Interpuesto por el demandante contra dicha sentencia recurso de apelación, que se tramitó con el nº 611/08 de la Sección 4ª de la Audiencia Provincial de Málaga , esta dictó sentencia el 17 de noviembre de 2009 con el siguiente fallo: "Que estimando el recurso de apelación interpuesto por la representación de Jose Ignacio contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Marbella con fecha de 20 de Diciembre de 2.007 en los autos nº 547/06, y con revocación de dicha resolución, debíamos:
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Estimar íntegramente la demanda interpuesta por la representación de Jose Ignacio contra la entidad ONDOBIDE S.A.
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Declarar resuelto el contrato de compraventa de fecha 14 mayo de 2004, suscrito entre las partes, condenando a la entidad demandada a estar y pasar por esta resolución.
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Condenar a la entidad demandada a que devuelva a la actora las sumas entregadas a cuenta, ascendente a la cuantía de CIENTO NOVENTA Y NUEVE MIL VEINTE EUROS (199.020), condenándole asimismo al pago de los intereses legales de la fecha de la interpelación judicial.
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Condenar al demandado ONDOBIDE S.A. al pago de las costas procesales causadas en la primera instancia".
QUINTO.- Anunciado por la parte demandada recurso de casación contra la sentencia de apelación, el tribunal sentenciador lo tuvo por preparado y, a continuación, dicha parte lo interpuso ante el propio tribunal mediante dos motivos: el primero por infracción del art. 1124 en relación con el art. 1506 y el segundo por infracción del art. 1124 en relación con el art. 1091, todos del CC .
SEXTO.- Recibidas las actuaciones en esta Sala y personadas ante la misma ambas partes por medio de las procuradoras mencionadas en el encabezamiento, el recurso fue admitido por auto de 2 de noviembre de 2010, a continuación de lo cual la parte recurrida presentó escrito de oposición alegando como cuestión previa la "improcedencia" del recurso por no plantear cuestiones jurídicas de un modo preciso y razonado, impugnando a continuación sus dos motivos y solicitando la inadmisión del recurso o, subsidiariamente, su desestimación, en cualquier caso con imposición de costas a la parte recurrente.
SÉPTIMO.- Por providencia de 3 de septiembre del corriente año se nombró ponente al que lo es en este trámite y se acordó resolver el recurso sin celebración de vista, señalándose para votación y fallo el 30 de octubre siguiente, en que ha tenido lugar.
Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. Francisco Marin Castan,
PRIMERO .- La cuestión jurídica fundamental del litigio causante del presente recurso de casación es si la modificación de un proyecto de urbanización en la costa, impuesta por la Administración, faculta o no el comprador sobre plano de una de las viviendas proyectadas a resolver el contrato al amparo de una de sus cláusulas.
La cláusula en cuestión es la novena, en la que, tras facultar el comprador a la sociedad vendedora a otorgar las escrituras públicas de declaración de obra nueva y división en propiedad horizontal, se estipula, en párrafo aparte, lo siguiente:
"Asimismo queda facultada la vendedora para llevar a cabo las modificaciones del proyecto que sean necesarias a juicio del Arquitecto-Director, con tal de que no se altere substancialmente el local independiente objeto de este contrato. Si se produjera el cambio sustancial, lo que también certificará el meritado Arquitecto-Director, el comprador podrá resolver el contrato recuperando el precio pagado con el interés legal, pero sin otro incremento o indemnización."
Interpuesta la demanda por el comprador contra la sociedad vendedora pidiendo la declaración de resolución del contrato y la condena de la demandada a devolver todas las cantidades entregadas a cuenta del precio con los correspondientes intereses legales, y opuesta la demandada alegando la necesidad de modificar el proyecto y el carácter no sustancial de su repercusión en la vivienda comprada por el demandante, la sentencia de primera instancia desestimó totalmente la demanda razonando, en esencia, que el art. 1124 CC exige, para resolver un contrato por incumplimiento, que este sea relevante; que la modificación del proyecto había sido impuesta por la autoridad competente en relación con la línea de separación marítimo-terrestre; que el resultado fue "una nueva configuración de la posición de los bloques" , habiendo reconocido la demandada que esta nueva configuración "provocó la modificación de los accesos rodados a los sótanos de los diferentes bloques, si bien se ha creado una entrada cubierta a la que se le va a dotar de un ajardinamiento y estética acorde con el resto de la urbanización" , con lo cual se atenuarían los posibles ruidos y "la entrada de luz provocada por los vehículos" ; que según el informe del perito judicial, con dichas modificaciones la vivienda "pierde perspectiva y calidad sobre las zonas ajardinadas, y queda más orientada hacia la zona de acceso de coches, mientras que las vistas sobre el mar y el horizonte lejano no es sustancialmente distinta" ; que la vivienda, situada en el bloque 2, no había quedado más expuesta a la sombra proyectada por el bloque 3; que tampoco se incrementaban las posibilidades de acceso clandestino a la vivienda; que la solución dada a la entrada al garaje era la más lógica en virtud de la modificación del proyecto; y en fin, que no era aplicable "la teoría de 'la entrega de cosa diversa" o aliud pro alio ni existía incumplimiento por inhabilidad del objeto ni, en fin, cabía advertir una "voluntad incumplidora" en la vendedora demandada, ya que la modificación del proyecto había obedecido a una "exigencia de cumplimiento de la delimitación marítimo terrestre" .
Interpuesto recurso de apelación por el comprador demandante, el tribunal de segunda instancia, estimándolo, revocó la sentencia apelada y, en su lugar, estimó íntegramente la demanda, declarando en consecuencia resuelto el contrato y condenando a la demandada a devolver al demandante la cantidad de 199.030 euros más sus intereses legales desde la interpelación judicial. Fundamentos de este fallo son, en síntesis, los siguientes: 1) De valorar el informe pericial aportado por la propia parte demandada en conjunción con la prueba pericial judicial resultaba que la vivienda "ha perdido en calidad de vistas, privacidad y ausencia de ruidos y luces provenientes de los vehículos que acceden a los sótanos" ; 2) la modificación suponía un cambio sustancial del objeto del contrato, habida cuenta de la importancia que la ubicación de una vivienda dentro del conjunto de bloques de una urbanización tiene para el comprador; 3) es un hecho notorio que las vistas, y especialmente la privacidad, son elementos determinantes en la adquisición de una vivienda; 4) con independencia de las razones administrativas que pudieran justificar la modificación del proyecto, se había producido una alteración sustancial que, conforme a la cláusula novena del contrato y al art. 1124 CC , facultaba al comprador para resolver el contrato; 5) según la jurisprudencia, el art. 1124 CC no exigía, para poder resolver el contrato, una tenaz y persistente resistencia obstativa al cumplimiento; 6) según el art. 2 del RD 515/1989 , la información obligatoria a los compradores de viviendas no debía inducir a error; 7) se había probado que toda la información y documentación previas al contrato describían la vivienda con una ubicación diferente, y asimismo que la modificación llevada a cabo no fue comunicada al comprador; 8) en definitiva, se habían "quebrado, de forma notoria y grave, las expectativas contractuales iniciales relativas a las calidades de vistas y privacidad de la vivienda adquirida, sin consentimiento ni conocimiento del comprador" .
Contra la sentencia de apelación ha recurrido en casación la sociedad vendedora demandada mediante dos motivos fundados, el primero, en infracción del art. 1124 en relación con el 1506 y, el segundo, en infracción del art. 1124 en relación con el art. 1091, todos del CC .
La parte demandante-recurrida, en su escrito de oposición, ha alegando con carácter previo que el recurso es inadmisible por no plantear "cuestiones jurídicas de un modo preciso y razonado" e incurrir en el vicio de la petición de principio o hacer supuesto de la cuestión.
SEGUNDO .- No se aprecia la causa de inadmisión alegada por la parte recurrida porque, sin perjuicio de que algunos argumentos de los motivos deban rechazarse de plano por contradecir los hechos probados, cual sucede con el conocimiento de la modificación que habría tenido el demandante incluso antes de la firma del contrato, o bien por plantear una posible incongruencia de la sentencia recurrida que solo cabe denunciar mediante recurso extraordinario por infracción procesal, cual sucede con la diferencia entre las causas de resolución alegadas en la demanda y las apreciadas por la sentencia recurrida, lo cierto y verdad es que los dos motivos del recurso versan sobre la cuestión jurídica fundamental antes identificada, es decir, si conforme a lo pactado por las partes el comprador, dada la modificación del proyecto y su incidencia en la vivienda objeto del contrato, podía resolverlo o, si se quiere, desistir del mismo recuperando todas las cantidades entregadas a cuenta del precio.
TERCERO .- Como argumentos que sí cabe considerar se aducen, en el motivo primero y en síntesis, los siguientes: 1) El incumplimiento previsto en el art. 1506 CC "no puede estar representado por una modificación accesoria ni puede ser resuelto por una sola de las partes" ; 2) ninguno de los defectos implica que la vivienda no sea habitable, ni que resulte "inservible" o impida "su pleno uso" . Y los expuestos en el motivo segundo son, en esencia, los siguientes: 1) Conforme al art. 1091 CC , la autorización contractual para modificar el proyecto bastaría por sí sola para desestimar la demanda; 2) el arquitecto no había certificado ningún cambio sustancial y la modificación no fue caprichosa, sino "conforme a lo exigido por Costas" ; 3) lo sucedido es que el comprador se arrepintió, de modo que no debió comprar sobre plano y mediante mandatario sino esperar a que la casa hubiera estado terminada.
CUARTO .- Así planteado, ambos motivos han de ser desestimados por las siguientes razones:
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) Precisamente por aplicación del art. 1091 CC , que atribuye fuerza de ley a las obligaciones nacidas de los contratos e impone su cumplimiento al tenor de los mismos, en relación con el art. 1255 del mismo Código , que permite a los contratantes establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarias a las leyes, a la moral ni al orden público, un contrato puede contener causas de resolución específicas que, por voluntad de las partes, eliminen toda controversia ulterior acerca de si, conforme al art. 1124 CC , y por tanto también conforme a su art. 1506, la causa resolutoria prevista tiene o no el carácter de incumplimiento grave, como también acerca de sus consecuencias ( STS 30-4-10 en rec. 677/06 ).
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) En el contrato litigioso las partes contratantes tuvieron presente el riesgo de modificación necesaria del proyecto, al margen de cuál fuera su causa, y lo regularon libre y lícitamente de un modo equilibrado: el vendedor podía modificar el proyecto, pero el comprador podía desistir del contrato recuperando las cantidades entregadas a cuenta, es decir sin la indemnización de daños y perjuicios prevista en el régimen general del art. 1124 CC , si la modificación afectaba sustancialmente a la vivienda objeto del contrato.
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) Aunque el contrato preveía que fuese el arquitecto director de la obra quien certificara "el cambio sustancial" , semejante previsión no puede significar que el arquitecto se erigiera en juez ni en árbitro en caso de conflicto, sino únicamente que, una vez certificados los cambios, el comprador que los considerase sustanciales en relación con la vivienda comprada podría ejercitar la facultad que le reconocía el contrato y, de no aceptar el vendedor la resolución, impetrar la tutela judicial.
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) Debiendo por tanto decidirse si la modificación del proyecto alteró o no sustancialmente la vivienda objeto del contrato, que es la verdadera y única cuestión litigiosa, el juicio de esta Sala coincide plenamente con el del tribunal sentenciador, porque lo determinante no es si dicha vivienda dejó de ser habitable o hábil como tal vivienda por razón de la modificación, como parece querer sostener la parte recurrente y en cierto modo consideró la sentencia de primera instancia, sino si, tratándose de una vivienda en zona costera e integrada en una urbanización de cuatro bloques, las modificaciones disminuían sustancialmente las posibilidades de disfrute de la vivienda, con lógica repercusión negativa en su valor de mercado, en relación con lo proyectado. Y que esa disminución efectivamente se produjo es algo evidente a la vista de los hechos probados, pues el desplazamiento de los bloques trajo consigo no solo una pérdida de perspectiva sobre las zonas bajas ajardinadas, en definitiva un perjuicio a las vistas, sino también, y sobre todo, que el acceso de los vehículos quedara mucho más cerca de la vivienda, lo que de por sí entrañaba un perjuicio innegable al modificar negativamente las condiciones de tranquilidad y ausencia de ruidos que cabía esperar de la vivienda según el proyecto inicial; en definitiva, y como atinadamente considera el tribunal sentenciador, un perjuicio a la privacidad como elemento esencial de toda vivienda.
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) Por consiguiente carece de relevancia que la modificación fuera necesaria y no caprichosa, pues la cláusula novena del contrato contemplaba precisamente las modificaciones necesarias, lo que convierte también en irrelevante el que fueran o no imputables a la sociedad vendedora, si bien no está de más puntualizar que esta fue la que encargó el proyecto y que el proyecto, desde un principio, tendría que haberse ajustado a la Ley de Costas.
QUINTO .- Conforme a los arts. 487.2 y 398. 1 en relación con el 394.1, todos de la LEC , y al apdo. 9 de la D. Adicional 15ª LOPJ , las costas deben imponerse a la parte recurrente, que además perderá el depósito constituido.
Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.
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- DESESTIMAR EL RECURSO DE CASACIÓN interpuesto por la compañía mercantil demandada ONDOBIDE S.A. contra la sentencia dictada el 17 de noviembre de 2009 por la Sección 4ª de la Audiencia Provincial de Málaga en el recurso de apelación nº 611/08 .
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- Confirmar la sentencia recurrida.
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- E imponer las costas a la parte recurrente, que perderá el depósito constituido.
Líbrese al mencionado tribunal la certificación correspondiente, con devolución de los autos y rollo de Sala.
Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos .-Juan Antonio Xiol Rios.-Francisco Marin Castan.-Jose Antonio Seijas Quintana.- Francisco Javier Orduña Moreno.-Roman Garcia Varela.-Xavier O'Callaghan Muñoz.-FIRMADA Y RUBRICADA. PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Francisco Marin Castan, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.
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