STS 685/2012, 19 de Noviembre de 2012

Ponente:IGNACIO SANCHO GARGALLO
Número de Recurso:978/2010
Procedimiento:Casación
Número de Resolución:685/2012
Fecha de Resolución:19 de Noviembre de 2012
Emisor:Tribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil
RESUMEN

CONTRATO DE MEDIACIÓN O CORRETAJE. La sentencia recurrida entiende, finalmente, "que la entidad actora concluyó y ejecutó tanto los servicios como la labor de intermediación que le fueron encomendados, puesto que en el contrato marco suscrito el 17 de julio de 2007 (...) se recoge de forma expresa que la finalidad del acuerdo marco es emprender un proyecto para lanzar, implantar y gestionar un número aproximado de 20 hoteles de servicio limitado, en las condiciones y forma fijada en dicho convenio marco, recogiendo entre las obligaciones de las partes que" debía ser la demandada quien aportara "la propiedad o determinados derechos sobre suelos que en dicho momento" ostentaba, según el anexo II, "sin perjuicio de la voluntad de detectar nuevas oportunidades de adquisición de suelo". Se desestima la casación.

 
ÍNDICE
CONTENIDO

SENTENCIA

En la Villa de Madrid, a diecinueve de Noviembre de dos mil doce.

Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados al margen indicados el recurso de casación interpuesto respecto la sentencia dictada en grado de apelación por la sección 9ª de la Audiencia Provincial de Madrid, como consecuencia de autos de juicio ordinario seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia núm. 60 de Madrid.

El recurso fue interpuesto por la entidad Coperfil Group S.A., representada por el procurador D. Francisco Velasco Muñoz- Cuellar.

Es parte recurrida la entidad Irea Real Estate, S.L., representada por el procurador D. Victorio Venturini Medina.

ANTECEDENTES DE HECHO

Tramitación en primera instancia

  1. El procurador D. Victorio Venturini Medina, en nombre y representación de la entidad Irea Real Estate S.L., interpuso demanda de juicio ordinario ante el Juzgado de Primera Instancia núm. 60 de Madrid, contra la entidad Coperfil Group, S.A., para que se dictase sentencia:

    "en la que, estimando la demanda en su integridad:

    (i) Declare que la demandada Coperfil Group S.A. ha incumplido el acuerdo contractual que vinculaba a las partes.

    (ii) Condene a la demandada Coperfil Group, S.A. al pago a la actora de la cantidad de 410.202,53 euros en concepto de principal.

    (iii) Condene a la demandada al pago de intereses de demora desde el vencimiento de la factura 0707LAN001/118 (27 de julio de 2007) hasta que tenga lugar el pago de su importe.

    (iv) Condene a la demandada al pago de las costas judiciales causadas en la instancia.".

  2. El procurador D. Francisco Velasco Muñoz-Cuellar, en representación de la entidad Coperfil Croup, S.A., contestó a la demanda y suplicó al Juzgado dictase sentencia:

    "por la que desestime la demanda presentada por IREA REAL ESTATE, S.L., por haberse pagado parcialmente el importe que se reclama y ser improcedente la reclamación del resto, de conformidad con los hechos y fundamentos jurídicos alegados en el cuerpo del presente escrito, imponiendo a la parte actora el pago de las costas causadas."

  3. El Juez de Primera Instancia núm. 60 de Madrid dictó Sentencia de fecha 10 de noviembre de 2008 , con la siguiente parte dispositiva:

    "FALLO: que estimando íntegramente la demanda planteada por el procurador don Victorio Venturini Medina en nombre y representación de Irea Real Estate, S.L., contra Coperfil Group, S.A.:

    I.- Declaro que la demandada Coperfil Group S.A. ha incumplido el acuerdo contractual que vinculaba a las partes.

    II.- Condeno a la demandada al pago a la actora de 162.400 euros, intereses al tipo legal desde el vencimiento de la factura de 27-7-7 incrementado en dos puntos desde esta resolución y al pago de las costas del juicio.".

    Tramitación en segunda instancia

  4. La sentencia de primera instancia fue recurrida en apelación por la representación de la entidad Coperfil Group S.A.

    La resolución de este recurso correspondió a la sección 9ª de la Audiencia Provincial de Madrid, mediante Sentencia de 4 de marzo de 2010 , cuya parte dispositiva es como sigue:

    "FALLAMOS: Se desestima el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Coperfil Group S.A., contra la sentencia dictada por la Ilma. Magistrada Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 60 de Madrid el 10 de noviembre de 2008 . Todo ello con imposición de las costas de esta alzada a la parte apelante.".

    Interposición y tramitación del recurso de casación

  5. El procurador D. Francisco Velasco Muñoz-Cuellar, en representación de la entidad Coperfil Group S.A., interpuso recurso de casación ante la Audiencia Provincial de Madrid, sección 9ª.

    Los motivos del recurso de casación fueron:

    "1º) Infracción por aplicación indebida del art. 1718, primer párrafo, del Código Civil y jurisprudencia del Tribunal Supremo relativa a la procedencia del cobro de los honorarios de éxito o sucess fee en los contratos de mediación o corretaje, en relación también con los artículos concordantes que son de aplicación al contrato de mediación y corretaje.

    2º) Infracción por aplicación indebida del art. 1100 del Código Civil en relación con la jurisprudencia del Tribunal Supremo relativa a la exceptio non rite adimpleti contractus.".

  6. Por Providencia de fecha 18 de mayo de 2010, la Audiencia Provincial de Madrid, sección 9ª, se tuvo por interpuesto el recurso de casación mencionado, y se acordó remitir las actuaciones a la Sala Primera del Tribunal Supremo, con emplazamiento de las partes para comparecer por término de treinta días.

  7. Recibidas las actuaciones en esta Sala, comparecen como parte recurrente la entidad Coperfil Group S.A., representada por el procurador D. Francisco Velasco Muñoz-Cuellar; y como parte recurrida la entidad Irea Real Estate, S.L., representada por el procurador D. Victorio Venturini Medina.

  8. Esta Sala dictó Auto de fecha 23 de noviembre de 2010 , cuya parte dispositiva es como sigue:

    "ADMITIR EL RECURSO DE CASACIÓN interpuesto por la representación procesal de "COPERFIL GROUP, S.A.", contra la Sentencia dictada, en fecha 4 de marzo de 2010, por la Audiencia Provincial de Madrid (Sección 9ª), en el rollo nº 268/2009 dimanante de los autos de juicio ordinario nº 377/2008, del Juzgado de Primera Instancia nº 60 de Madrid.".

  9. Dado traslado, la representación procesal de la entidad Irea Real Estate, S.L., presentó escrito de oposición al recurso formulado de contrario.

  10. Al no solicitarse por todas las partes la celebración de vista pública, se señaló para votación y fallo el día 24 de octubre de 2012, en que ha tenido lugar.

    Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. Ignacio Sancho Gargallo ,

FUNDAMENTOS DE DERECHO

Resumen de antecedentes

  1. Para comprender mejor el alcance de la controversia hemos de partir de la relación de hechos no controvertidos, aducidos en la demanda y aceptados por la demandada, lo que motivó que no fuera necesario la celebración de la vista del juicio y que, tras la audiencia previa, el pleito quedara para sentencia.

    i) La actora, Irea Real Estate, S.L. (en adelante, Irea), es una sociedad especializada en la ejecución de transacciones corporativas en los sectores inmobiliario y hotelero.

    ii) La demandada, Coperfil Group, S.A. (en adelante, Coperfil), y la entidad Landscape Group Inmobiliari (en adelante, Landscape) alcanzaron en su día un acuerdo para acometer conjuntamente un proyecto, denominado "proyecto LCH", por el cual ambas partes aportaban el suelo necesario para, a través de una join venture al 50%, la creación de 20 hoteles de servicio limitado, cuya explotación se cedería en arrendamiento a un operador hotelero.

    iii) Para desarrollar este proyecto, las dos promotoras aportaron un total de 18 suelos y se comprometían a incorporar dos más, hasta un total de 20.

    iv) El 20 de noviembre de 2005, Coperfil y Landscape suscribieron con Irea una propuesta de colaboración, para que esta última realizara un análisis de oportunidades reales de negocio del segmento de hoteles de servicio limitado, así como la búsqueda de un operador y la negociación de un acuerdo con una o varias compañías hoteleras para el desarrollo y la promoción de los hoteles (entre 18 y 25).

    v) En este acuerdo se pactaron dos tipos de honorarios o remuneraciones: una cantidad fija ( retainer fee ), consistente en 10.000 euros mensuales, hasta un máximo de seis meses, que consta fue íntegramente abonada; y otra remuneración variable adicional, también denominada "honorarios de éxito" ( success fee ), que se cifró en 350.000 euros y que devengaría en caso de que llegara a formalizarse una alianza con un operador hotelero, mediante un acuerdo marco.

    vi) Durante la ejecución de este contrato, la join venture Landscape Coperfil Logistics, S.L. firmó un acuerdo o carta de intenciones, el 27 de octubre de 2006, con el operador hotelero Hostelería Unida, S.A. (en adelante, HUSA), en el que la cartera inicial de suelos se había reducido a diez (10).

    vii) Como consecuencia de la compra por Coperfil de las acciones que tenía Landscape de Landscape Coperfil Logistics, S.L., en noviembre y diciembre de 2007, Landscape abandonó el proyecto.

    viii) Antes, el 17 de julio de 2007, Coperfil y Husa suscribieron un "contrato marco de desarrollo y arrendamiento de cartera de hoteles" para la búsqueda y adquisición de suelo, promoción, desarrollo y posterior gestión de hoteles de servicio limitado.

    Irea sostiene que este contrato marco afectaba al desarrollo y posterior explotación de veinte (20) hoteles, mientras que Coperfil entiende que quedó reducido a cinco, que eran los cinco suelos que ella tenía disponibles, tras la marcha de Landspace del proyecto.

  2. Irea, a través de la demanda que inició el presente pleito, reclamó de Coperfil el pago de la suma de 410.202,53 euros, de los cuales 350.000 euros correspondían a los denominados honorarios de éxito y el resto a gastos e IVA.

    Coperfil, al contestar a la demanda, adujo que ya había pagado la suma de 207.202,53 euros, y que el resto no se adeudaban porque había existido una modificación sustancial del "contrato marco" previsto en la "propuesta de colaboración", cuya formalización devengaba la comisión de 350.000 euros.

    La sentencia dictada en primera instancia estimó la demanda en el sentido de declarar que Coperfil había incumplido el acuerdo contractual que le vinculaba con Irea, al no pagar íntegramente la comisión convenida, y condenaba a la demandada a abonar a la actora la suma de 162.400 euros, más los intereses legales que se devengaran desde el vencimiento de la factura de 27 de julio de 2007.

    Por su parte, la Audiencia Provincial desestimó el recurso de apelación interpuesto por Coperfil y confirmó la sentencia de primera instancia.

  3. Frente a la sentencia de apelación, Coperfil interpone recurso de casación sobre la base de dos motivos.

    El primer motivo es la infracción por aplicación indebida del art. 1718 CC , así como la jurisprudencia relativa a la procedencia del cobro de los honorarios de éxito o success fee en los contratos de mediación o corretaje, en relación también con los artículos concordantes que son de aplicación al contrato de mediación y corretaje.

    El segundo motivo es la infracción por aplicación indebida del art. 1100 CC , último apartado, en relación con la jurisprudencia relativa a la exceptio non rite adimpleti contractus .

    Con carácter previo al análisis de ambos motivos, debemos llamar la atención de que el recurso de casación reproduce los dos motivos en que había fundado su recurso de apelación, con el objeto de forzar que en casación se vuelva a reproducir la misma controversia juzgada en la instancia.

Primer

motivo de casación: "honorarios de éxito" en el contrato de mediación

  1. El primer motivo de casación denuncia la infracción, por su indebida aplicación, del art. 1718 CC , según el cual " el mandatario queda obligado por la aceptación a cumplir el mandato, y responde de los daños y perjuicios que, de no ejercitarlo, se ocasionen al mandante ", así como la jurisprudencia de esta Sala sobre el cobro de los honorarios de éxito (success fee) en los contratos de mediación.

    En el desarrollo del motivo, el recurso argumenta que la sentencia recurrida admite que, respecto del proyecto inicial, existió una modificación, pues Husa sólo aceptó 10 de los 18 solares de los que constaba el proyecto y esa reducción no es imputable al demandado. Consiguientemente, el comisionista debe responder del resultado de forma objetiva, con independencia de la culpa, siempre que no sea del comitente. De tal forma que, el hecho de que el comitente acepte el resultado no debe implicar que no se deba modificar el importe de la comisión.

    El recurso entiende que la sentencia recurrida interpreta erróneamente el art. 1718 CC "pues, cuando el legislador establece la obligación del comitente de indemnizar por los daños y perjuicios ocasionados por la no ejecución del mandato, está estableciendo un supuesto de máximos. La no ejecución del mandato es el caso radical de incumplimiento, que incluye los casos de incumplimiento defectuoso (...). La indemnización de daños y perjuicios es la consecuencia que la ley anuda a la no ejecución del mandato, que puede ser total o parcial, pues la ejecución indebida equivale, a efectos indemnizatorios a la no ejecución. Y tratándose de una comisión (...) la forma que adopta la indemnización ante la no obtención del resultado, por una razón de justicia y de equilibrio de prestaciones, es la reducción del importe pactado como retribución por el resultado".

    A lo anterior, el recurso anuda la doctrina jurisprudencial según la cual "no se devenga el derecho a percibir la comisión sino cuando se logra el fin pretendido con la mediación, de la que se exige resultado para que se genere la obligación de pago de la comisión". Y cita las sentencias de esta Sala de 26 de marzo de 1991 , 10 de marzo de 1992 , 5 de febrero de 1996 , 783/1999, de 2 de octubre , 914/2000, de 21 de octubre , y 348/2007 , de 30 de marzo.

    El motivo debe desestimarse por las razones que exponemos a continuación.

  2. En primer lugar, conviene partir de la doctrina jurisprudencial sobre el contrato de mediación y el derecho al cobro de la comisión o remuneración pactada.

    La sentencia 878/2011, de 25 de noviembre , con cita de otras dos anteriores, (sentencias de 348/2007, de 30 de marzo -en la que se apoya el recurso de casación- y 360/2009 , 25 de mayo), entiende que "el contrato de mediación se integra en los contratos de colaboración y gestión de intereses ajenos, cuya esencia reside en la prestación de servicios encaminados a la búsqueda, localización y aproximación de futuros contratantes, sin intervenir en el contrato ni actuar propiamente como mandatario. Constituye un contrato atípico, consensual, bilateral y aleatorio, puesto que su resultado es incierto, y se rige por las estipulaciones de las partes que no sean contrarias a la ley, a la moral o al orden público y, en lo no previsto, por los preceptos correspondientes a figuras afines, como el mandato, el arrendamiento de servicios o la comisión mercantil". Respecto del derecho a percibir la remuneración estipulada, después de recordar que está supeditado a la celebración del contrato pretendido, que es cuando el mediador ha cumplido y agotado su actividad intermediaria, ejemplifica los supuestos en que "el mediador no tiene derecho a la remuneración: (1º) si el contrato encargado no llega a celebrarse (no se produce la perfección del mismo); (2º) si se ha celebrado pero no por la actividad del mediador (falta el nexo causal); y (3º) si se celebra una vez transcurrido el plazo pactado (es causa de extinción del contrato) a no ser que se pruebe que el contrato se celebró después, pero por razón de la actividad mediadora, con cuyo retraso las partes contratantes han querido evitar el pago al mediador" ( Sentencias 738/2011, de 13 de octubre , y 878/2011, de 25 de noviembre ).

  3. El recurso pretende de este tribunal que vuelva a juzgar la controversia como si se tratara de un tribunal de instancia, y para ello hace supuesto de la cuestión, pues parte de la consideración de que la actora cumplió parcialmente el encargo de mediación cuya consumación justificaba el cobro de la comisión, y por ello sólo tiene derecho a una parte de la comisión.

    Pero la sentencia recurrida expresamente declara probado que el acuerdo marco firmado por Coperfil y HUSA, el 17 de julio de 2007, recoge que el objeto es desarrollar 20 hoteles de servicio limitado; que Coperfil estaba en disposición de aportar al proyecto la propiedad o determinados derechos sobre determinados suelos, según el anexo II del acuerdo; que ambas partes manifestaban la voluntad de detectar nuevas oportunidades de suelos a los efectos de ampliar la colaboración; que se fijaban un plazo de seis años para la puesta en funcionamiento del proyecto hotelero y que establecían el precio del arrendamiento en funcionamiento con una renta mínima garantizada y otra variable en función de los ingresos brutos totales.

    También considera probado que era Coperfil quien debía aportar al proyecto los solares o reserva de suelo necesario para concluir la construcción o puesta en marcha de los hoteles; de los dieciocho (18) suelos inicialmente ofrecidos por Landscape Coperfil Logistics, S.L., HUSA tan sólo consideró inicialmente aptos para el desarrollo del proyecto diez (10), de los cuales cinco (5) tuvieron que ser retirados del proyecto como consecuencia de las divergencias entre Landscape y Coperfil.

    Además, la sentencia entiende que la actora y la demandada, ya en el contrato inicial de 20 de noviembre de 2005, preveían que sobre la base de "los contactos y negociaciones que necesariamente debían realizarse con los operadores hoteleros, podrían modificarse las características iniciales del proyecto", y que las modificaciones introducidas por HUSA supusieron una reevaluación comunicada a la demandada, junto con los pertinentes estudios técnicos de viabilidad, tanto desde el punto de vista de gestión como económico, lo que llevó a la firma del acuerdo marco de 17 de julio de 2007.

    La sentencia recurrida entiende, finalmente, "que la entidad actora concluyó y ejecutó tanto los servicios como la labor de intermediación que le fueron encomendados, puesto que en el contrato marco suscrito el 17 de julio de 2007 (...) se recoge de forma expresa que la finalidad del acuerdo marco es emprender un proyecto para lanzar, implantar y gestionar un número aproximado de 20 hoteles de servicio limitado, en las condiciones y forma fijada en dicho convenio marco, recogiendo entre las obligaciones de las partes que" debía ser la demandada quien aportara "la propiedad o determinados derechos sobre suelos que en dicho momento" ostentaba, según el anexo II, "sin perjuicio de la voluntad de detectar nuevas oportunidades de adquisición de suelo".

    A la vista de lo anterior, podemos entender que el recurso de casación hace supuesto de la cuestión pues parte de una consideración fáctica distinta, ya que presupone que la actora incumplió el encargo recibido, cuando como hemos expuesto en el tribunal de instancia lo declara cumplido con la firma del acuerdo marco de 17 de julio de 2007.

    Segundo motivo de casación: exceptio non rite adimpleti contractus

  4. El segundo motivo de casación denuncia la infracción del art. 1100 CC , que en su último apartado dispone que " en las obligaciones recíprocas ninguno de los obligados incurre en mora si el otro no cumple o no se allana a cumplir debidamente lo que le incumbe. Desde que uno de los obligados incumple su obligación empieza la mora del otro ". Todo ello en relación con la jurisprudencia relativa a la exceptio non rite adimpleti contractus .

    En el desarrollo del recurso se argumenta que Irea no ha logrado que se alcanzase el acuerdo marco previsto en la Propuesta de Colaboración, pues ha propiciado un acuerdo marco con modificaciones sustanciales, por lo que no puede exigir la comisión correspondiente a los honorarios de éxito de 350.000 euros.

  5. Este segundo motivo también merece ser desestimado por la misma razón que el anterior, ya que vuelve a hacer supuesto de la cuestión, pues parte de una consideración fáctica distinta a la declarada en la sentencia recurrida, al insistir en que la actora no cumplió con el encargo recibido, al que se supeditaba el pago de los honorarios de éxito, con la firma del acuerdo marco de 17 de julio de 2007.

    Costas

  6. Desestimado el recurso de casación, se imponen las costas generadas por este recurso a la parte recurrente ( art. 398.1 LEC ).

    Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.

FALLAMOS

Desestimamos el recurso de casación formulado por la representación de Coperfil Group, S.A. frente a la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid (sección 9ª) de 4 de marzo de 2010 (rollo de apelación 268/2009 ), que resuelve el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia del Juzgado de Primera Instancia nº 60 de Madrid, de fecha 10 de noviembre de 2008 (juicio ordinario 377/2008). Imponemos las costas causadas por su recurso a la parte recurrente.

Publíquese esta resolución conforme a derecho y devuélvanse a la Audiencia de procedencia los autos originales y rollo de apelación remitidos con testimonio de esta resolución a los efectos procedentes.

Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos .- Jose Ramon Ferrandiz Gabriel.- Antonio Salas Carceller.- Ignacio Sancho Gargallo.- Rafael Gimeno-Bayon Cobos.- Firmado y Rubricado. PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Ignacio Sancho Gargallo , Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.