STS 483/2012, 13 de Julio de 2012

Ante el Juzgado de Primera Instancia número 18 de Valencia, interpuso demanda de juicio ordinario Obratek Promociones Mediterráneas, S.L., contra Fincas Monfort, S.L. El suplico de la demanda es del tenor siguiente: ".... acuerde dictar sentencia por la que, estimando la demanda: 1.- Confirme la resolución del contrato de compraventa de fecha 27 de marzo de 2007, con efectos desde el 27 de septiembre de 2007, por incumplimiento de la obligación de entrega de las parcelas vendidas, en las condiciones pactadas en el contrato, declarando la procedencia de la resolución contractual.

2. - Condene a FINCAS MONFORT, S.L. a devolver a OBRATEK PROMOCIONES MEDITERRÁNEAS, S.L., la cantidad de UN MILLÓN CUARENTA Y CUATRO MIL EUROS (1.044.000 €) que la demandante le entregó en su día, más los intereses legales devengados desde la fecha de entrega (27 de marzo de 2007) hasta su completo pago, en concepto de indemnización de daños y perjuicios.

3. - Condene a FINCAS MONFORT, S.L. a abonar a OBRATEK PROMOCIONES MEDITERRÁNEAS, S.L. la cantidad de 304.691,53 € en concepto de daños y perjuicios.

4. - Condene a la demandada al pago de las costas que se causaren".

   Admitida a trámite la demanda fue emplazada la demandada, alegando la representación de Fincas Monfort, S.L. los hechos y fundamentos de derecho que estimó de aplicación al caso, para terminar suplicando: "... se dicte Sentencia por la que:

   1. Se desestime íntegramente la demanda declarando no ajustada derecho la Resolución del Contrato de Compraventa de fecha 27 de Marzo de 2007, interesada de contrario, absolviéndola del resto de pedimentos, incluida la improcedente petición de daños y perjuicios solicitada de adverso".

   2. Imponga a la actora el pago de todas las costas causadas por su temeridad y mala fé.

   Asimismo formuló demanda reconvencional alegando los hechos y fundamentos de derecho que estimó de aplicación y terminó suplicando: "... se dicte sentencia por la que se acuerde estimar en todo la presente demanda Reconvencional, condenando a la mercantil OBRATEK PROMOCIONES MEDITERRÁNEAS, S.L., a los siguientes pedimentos:

1. A pagar a mi principal la cantidad de CINCO MILLONES CIEN MIL EUROS (5.100.000 EUROS) en concepto de pago del resto del precio pendiente, más la cantidad de OCHOCIENTOS DIECISEIS MIL EUROS (816.000 EUROS) RELATIVOS AL IVA de dicha cantidad.

2. A pagar a mi mandante el interés legal del dinero sobre el resto del precio pendiente y que como principal se reclama, desde el impago y hasta que se produzca su efectivo pago.

3. A pagar las costas procesales de la reconvención".

   La representación de OBRATEK PROMOCIONES MEDITERRANEAS, S.L., contestó la demanda reconvencional, mediante el oportuno escrito alegando los hechos y fundamentos de derecho que estimó de aplicación y terminó suplicando: "...se sirva dictar sentencia por la que desestime íntegramente la reconvención, con imposición a la demandada reconviniente de las costas que se causaren a mi representada".

   Previos los trámites procesales correspondientes y práctica de las pruebas propuestas por las partes, previamente admitidas y declaradas pertinentes, el Juzgado de Primera Instancia nº 18 de Valencia, dictó sentencia con fecha 21 de noviembre de 2008 , y con la siguiente parte dispositiva: "FALLO: Que desestimo la demanda interpuesta por OBRATEK PROMOCIONES MEDITERRÁNEAS, S.L. contra FINCAS MONFORT, SL., a quien expresamente absuelvo de los pedimentos contenidos en la demanda de la actora. Que estimo la demanda reconvencional interpuesta por FINCAS MONFORT, S.L. frente a OBRATEK PROMOCIONES MEDITERRÁNEAS, S.L., a quien expresamente condeno:

1. A pagar a la actora reconvencional la cantidad de CINCO MILLONES CIEN MIL EUROS (5.100.000 euros) en concepto de pago del resto del precio pendiente, más la cantidad de OCHOCIENTOS DIECISÉIS MIL EUROS (816.000 euros) relativos al IVA de dicha cantidad;

2. A pagar a la actora reconvencional el interés legal del dinero sobre el resto del precio pendiente y que como principal se reclama, desde el impago y hasta que se produzca su efectivo pago.

   Se imponen expresamente las costas del presente proceso a la parte actora y demandada reconvencional".

Contra dicha Sentencia interpuso recurso de apelación OBRATEK PROMOCIO9NES MEDITERRÁNEAS, S.L. . Sustanciada la apelación, la Sección 7ª de la Audiencia Provincial de Valencia, dictó Sentencia, con fecha 29 de mayo de 2009 , con el siguiente fallo: "Estimamos en parte el recurso de apelación interpuesto por la representación de la mercantil Obratek Promociones Mediterráneas S.L. contra la Sentencia de fecha 21 de noviembre de 2008 dictada en los autos número 1294/07 por el Juzgado de Primera Instancia número 18 de Valencia, resolución que revocamos y, en su lugar, estimando en parte la demanda y desestimando la reconvención:

1. Decretamos la resolución del contrato de compraventa suscrito por las partes el día 27 de marzo de 2007, mediante Escritura Pública otorgada ante al Notario de Valencia Don Alberto Domingo Puchol, con número de protocolo 1207, relativo a las fincas registrales 19.628, 14.635, 14.652, inscritas al Tomo 2583, Libro 242 de Canet, del Registro de la Propiedad número 2 de Sagunto.

2. Condenamos a la demanda a abonar a la actora:

2. a. La suma de 1.044.000 €, entregada por la parte demandante en el momento de la firma del contrato de compraventa, más los intereses legales devengados desde la fecha de la entrega, 27 de marzo de 2007.

2. b. La cantidad de 73.979,42 €, satisfecha por la demandante en concepto de licencias de obras, cantidad que devengará los intereses legales desde la fecha de la sentencia de primera instancia (21 de noviembre de 2008 ).

3. Condenamos al pago de las costas en los siguientes términos:

   3 .a. Al estimarse en parte la demanda, no hacemos expresa condena al pago de las costas causadas por la misma.

3. b. Al desestimarse la reconvención, la parte demandada deberá abonar las costas causadas por su reclamación.

3. c. Al estimarse en parte el presente recurso, no hacemos expresa condena al pago de las costas causadas en esta alzada".

Anunciado recurso de casación por Afirma Grupo Inmobiliario, S.A., el Tribunal de instancia lo tuvo por preparado y dicha parte representada por el Procurador D. Emilio Sanz Osset, lo formalizó articulándolo en los siguientes motivos:

Primero.- Al amparo del art. 477.1 LEC , por infracción por la Sentencia de apelación de las normas de interpretación de los contratos: 1282, 1284 y 1285 Cc.

Segundo.- Al amparo del art. 477.1 LEC , por infracción de los arts. 1089 , 1091 , 1256 , 1258 , 1124,7 , 1278 , 1261 , 1262 , 1271 , 1274 , 1500 , 1502 , 1100 , 1101 , 1108 del Cc .

Tercero.- Al amparo del art. 477.1. LEC por infracción de los arts. 11 , 12 y 182 de la Ley Urbanística Valenciana .

Por resolución de fecha 1 de septiembre de 2009, la Audiencia Provincial acordó la remisión de los autos originales a la Sala Primera del Tribunal Supremo.

Recibidos los autos y formado el presente rollo, se personó el Procurador D. Francisco Abajo Abril, en nombre y representación de "AFIRMA GRUPO INMOBILIARIO, S.A." (antes "FINCAS MONFORT, S.L."), en concepto de parte recurrente. El procurador D. Ramón Rodríguez Nogueira, en nombre y representación de "OBRATEK PROMOCIONES MEDITERRÁNEAS, S.L.", se personó en concepto de parte recurrida. Admitido el recurso por auto de fecha 9 de febrero de 2010 , y evacuado el traslado conferido al respecto, el Procurador D. Ramón Rodríguez Nogueira, en nombre y representación de Obratek Promociones Mediterráneas, S.L. , impugnó el mismo, solicitando se declarase no haber lugar al recurso.

Se señaló como día para votación y fallo del recurso el veintiocho de junio de dos mil doce, en que el acto tuvo lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excma. Sra. Dª. Encarnacion Roca Trias,

Resumen de los hechos probados.

1. FINCAS MONFORT, S.L., (MONFORT), ahora AFIRMA, GRUPO INMOBILIARIO, S.A (AFIRMA) era el Agente urbanizador del Sector de Suelo Urbanizable PB-2 del Plan General de Ordenación urbana del término municipal de Canet d'En Berenguer, Valencia. Era propietaria de tres parcelas en dicho sector.

2. MONFORT vendió estas parcelas a OBRATEK PROMOCIONES MEDITERRÁNEAS, S.A. (OBRATEK), en escritura pública el 27 marzo 2007. En la escritura se pactó la entrega para el 28 septiembre 2007, momento en que debería efectuarse el pago completo del precio.

3. La cláusula del contrato en la que se funda la discrepancia entre las litigantes decía lo siguiente: "« CARGAS URBANÍSTICAS». Los costes y cargas de urbanización con que resulten gravadas las parcelas de resultado y que consten como tal inscritas en el Registro de la propiedad tras la inscripción del Proyecto de reparcelación forzosa, serán de cuenta y cargo de la parte VENDEDORA, por lo que las fincas de resultado se entregarán AL COMPRADOR, en su condición de solar, entendiendo como tal el concepto recogido en el art. 11 de la Ley 16/2005 urbanística de Valencia. A tal efecto, se establece como condición esencial, la entrega por la VENDEDORA a la COMPRADORA, en el momento de la formalización del acta de la entrega y una vez abonado íntegramente el precio, de cuatro avales bancarios por igual importe y por cada parcela a entregar, lo que hacen un total de 12 avales [...], que garantice solidariamente a la entidad VENDEDORA frente a la COMPRADORA el pago de los gastos y cargas mencionados, y que estarán en vigor hasta que se produzca el pago de la última cuota de urbanización al Agente Urbanizador, sin perjuicio de lo dispuesto en el párrafo siguiente[...]" .

4. Llegada la fecha acordada para la entrega, las parcelas no reunían la condición urbanística de solares, porque la vendedora no había efectuado ninguna obra de urbanización. En consecuencia, OBRATEK le envió un burofax el 27 septiembre 2007, resolviendo el contrato y pidió la devolución de la parte de precio ya abonado.

5. OBRATEK demandó a MONFORT pidiendo: (a) que se confirmara la resolución del contrato con efectos de 27 septiembre 2009 por incumplimiento de la obligación de entrega; (b) que se condenara a MONFORT a devolver la cantidad pagada como parte del precio más los intereses, y (c) que se le indemnizaran los daños y perjuicios ocasionados.

   MONFORT se opuso a la demanda, interpretando que en el contrato se había obligado a entregar parcelas y no solares. Al mismo tiempo formuló reconvención pidiendo que se condenara a OBRATEK a cumplir el contrato y a pagar el precio pendiente.

6. La sentencia del juzgado de 1ª Instancia nº 18 Valencia, de 21 noviembre 2008 , desestimó la demanda y estimó la reconvención. Dijo que: (a) había conformidad en el precio y en el objeto del contrato; (b) una cosa era que las cargas urbanísticas fueran a cargo de la vendedora y otra distinta que el objeto del contrato fueran los solares, porque "la parte actora no compró solares, sino inmuebles urbanos" y porque se otorgaron unas garantías para asegurar el cumplimiento de las cargas urbanísticas por parte de la vendedora, por lo que "el propio contrato preveía que en el momento del acto de entrega de las fincas, todavía existieran cargas urbanísticas pendientes y se establecen garantías para su cancelación" ; (c) "no existe referencia alguna en el contrato [...] en orden al plazo en que deberían haber adquirido las fincas la condición de solares ...]" ; (d) no era necesario que las fincas tuviesen la condición de solar para que la compradora pudiera iniciar actividades constructivas, lo que quedaba demostrado porque OBRATEK pidió en junio de 2007 licencia para la construcción; (e) lo anterior llevaba a la estimación de la demanda reconvencional, pues la vendedora había acreditado el cumplimiento de las condiciones esenciales del contrato de compraventa, realizó la entrega y se había probado la edificabilidad inmediata.

7. OBRATEK apeló la anterior sentencia. La SAP de Valencia, sección 7ª, de 21 mayo 2009 , estimó el recurso y revocando la sentencia apelada, declaró resuelto el contrato de compraventa y acordó una indemnización. Los principales argumentos se resumen a continuación: (a) basó su interpretación en el sentido de la cláusula que se ha trascrito en el punto 2 de este FJ, así como en lo establecido en el Art. 11 de la Ley 16/2005 ; de ello dedujo que "una parcela ha de reunir determinados requisitos para ser considerada un solar" y que el cumplimiento "no es una cuestión baladí, puesto que la obra edificada no podrá ser ocupada por los terceros adquirentes mientras no concluya la urbanización" ; (b) en consecuencia, la remisión al citado Art. 11 no fue superflua, ni "la cláusula quinta puede interpretarse en el sentido que pretende la demandada, -que solo se obligó a entregar una parcela y garantizar el pago de las cargas urbanísticas-, sino que debe interpretarse como pretende la actora, que la demandada se obligó a entregar los tres solares con las condiciones expresadas en el Art. 11 de la Ley 16/2005 " y todo ello sin perjuicio de poder simultanear las obras; (c) la falta de realización de la urbanización de las parcelas, "constituye un incumplimiento sustancial por parte de la demandada, que justifica la voluntad resolutoria del contrato" , y (d) la demandada incumplidora no puede instar el cumplimiento, porque esta facultad solo corresponde a quien ha cumplido.

8. MONFORT, ahora AFIRMA GRUPO INMOBILIARIO, presentó recurso de casación al amparo del Art. 477.1 LEC , que fue admitido por ATS de 9 febrero 2010 .

   Figura el escrito de alegaciones de la parte recurrida, OBRATEK.

Los cánones de la interpretación de los contratos.

Motivo primero . Infracción de las normas de interpretación de los contratos, contenidas en los Arts. 1282 , 1284 y 1285 CC . Divide el motivo entre dos apartados: el primero, referido a lo que a su entender constituye la correcta interpretación del contrato de marzo de 2007, y que fue la realizada por la sentencia de 1ª instancia, ya resumida en el nº 5 del FJ primero. Considera que debería haberse aplicado el principio de conservación de los contratos y haberse utilizado el canon de la totalidad, previsto en el Art. 1285 CC , con lo que se habría llegado a la conclusión de que el objeto de contrato eran fincas urbanas en proceso de urbanización y no solares.

En la segunda parte de este motivo, se argumenta de una forma muy amplia sobre la errónea interpretación sostenida por la sentencia recurrida, que incurre en la infracción de los Arts. 1282 , 1284 y 1285 CC . Dice que a pesar de que los términos del contrato no son claros, la Audiencia Provincial de Valencia no cumplió con la obligación de emplear otros criterios distintos del literal para determinar la verdadera intención de las partes. Así existen hechos declarados probados que demuestran que la intención era entregar fincas urbanas pendientes de urbanizar y no solares.

El motivo se desestima .

La doctrina de esta Sala en materia de interpretación se ha inclinado por la prevalencia de la búsqueda de lo que el Art. 1281.1 CC denomina "la intención de los contratantes", que debe ser común a ambas partes. La teoría de la interpretación exige la aplicación del Art. 1281.1 CC en primer lugar, puesto que la interpretación debe orientarse a encontrar la voluntad auténtica de los contratantes. La jurisprudencia ha venido entendiendo que los demás criterios contenidos en los Arts. 1282 - 1289 CC se aplicarán cuando, después de utilizar las reglas del Art. 1281, no se haya podido obtener la verdadera voluntad de las partes. De esta forma, puede afirmarse que las demás disposiciones sobre interpretación son criterios subsidiarios, porque prevalece la literal cuando resulte suficientemente para averiguar la voluntad de las partes contratantes y de no ser así, entra en juego el llamado canon de la totalidad, es decir, el conjunto de reglas complementario y subordinado, de manera que si la claridad de los términos de un contrato no dejan duda sobre cuál fue la intención de las partes, no entran en juego los medios de interpretación contenidos en los artículos siguientes, que vienen a funcionar con un carácter subsidiario respecto de la regla del Art. 1281.1 CC . ( STS 826/2010, de 17 diciembre ). De lo dicho hasta aquí se deriva una importante consecuencia, cual es que si no se alega la infracción del Art. 1281.1 CC , difícilmente puede entenderse que no se haya aplicado la normativa sobre interpretación contenida en las demás disposiciones del Código, al tener los artículos declarados infringidos un carácter suplementario de la regla básica.

En relación a la infracción denunciada en este motivo de las normas contenidas en los Arts. 1282 , 1284 y 1285 CC , debe señalarse que:

1. El 1282 CC solo es aplicable cuando por falta de claridad de los términos de un contrato, no es posible conocer la verdadera voluntad de los contratantes ya que según la STS 826/2010, de 17 diciembre , dicho artículo "sólo es aplicable cuando, por falta de claridad de los términos del contrato, no sea posible conocer la verdadera intención de los contratantes ( sentencia de 16 de enero de 2.008 , con cita de las de 1 de febrero de 2.001 y 20 de mayo de 2.004 ), ya que la sentencia de 14 de diciembre de 1.995 recordó que la norma que el referido artículo contiene es complementaria de la del párrafo segundo del 1.281 CC no de la del primero, que prevalece cuando los términos contractuales son suficientemente claros o precisos y no dejan lugar a dudas sobre la verdadera intención de los contratantes" . Y añade dicha sentencia que "en su virtud, para que pueda prescindirse de la literalidad, es necesario que los términos del contrato contradigan la intención evidente y que además esta última resulte de los actos de los mismos, sin que resulten relevantes a los efectos del Art. 1282 CC los coetáneos o posteriores realizados tan solo por uno de ellos" .

   2 º Lo mismo debe decirse en relación a la infracción del Art. 1284 CC , que solo entra en juego cuando la intención de las partes al contratar no ha podido ser precisada a través de reglas o normas contenidas en los Arts. 1281 y 1282. ( STS 756/1996, de 28 septiembre , dictada en un caso en el que lo se debía interpretar era si el objeto de la compraventa consistió en solares).

3. El canon de la totalidad, o de la interpretación sistemática del contrato, contenido en el Art. 1285 CC , se aplica también, de acuerdo con la jurisprudencia de esta Sala, a falta de interpretación clara de la intención de los contratantes ( SSTS 118/2004, de 17 febrero 2004 y 20 febrero 1996 , entre otras).

4. Además, como es bien sabido y ha repetido esta Sala en múltiples sentencias, la función de la interpretación está atribuida al juzgador de instancia y no puede ser revisada en casación.

   Dicho lo anterior, hay que concluir que el contrato fue debidamente interpretado en la sentencia recurrida, que utilizó la regla del Art. 1281.1 CC y consideró que las partes habían determinado el objeto de su contrato al establecer que se trataba de un solar que tuviera la condición de tal de acuerdo con el Art. 11 de la Ley 16/2005, Urbanística Valenciana , por lo que no ha podido infringirse la normativa citada, al ser aplicable solo cuando a través del Art. 1281.1 CC no haya podido determinarse el verdadero alcance de la voluntad de las partes.

Cita indiscriminada de preceptos como causa de desestimación.

Motivo segundo . Infracción de los Arts. 1089 , 1091 , 1256 , 1258 , 1124, 7 , 1278 , 1261 , 1262 , 1271 , 1274 , 1500 , 1502 , 1100 , 1101 y 1108 CC .

El motivo se desestima.

La simple cita que encabeza este fundamento, demuestra que debe ser desestimado de acuerdo con la doctrina reiterada de la Sala que ha dicho que "La cita indiscriminada de preceptos , tal y como ha reiterado la jurisprudencia ( sentencias 2 de julio de 2009 , 19 de julio de 2010 , 24 de septiembre de 2010 , 14 de abril de 2011 y 8 de noviembre de 2011 ), está incursa en defecto procesal de planteamiento pues no es función de esta Sala averiguar en cuál de ellas se halla la infracción, sino que es la parte recurrente la que debe concretar la norma que considera infringida y expresar exactamente en que consiste la infracción" ( STS 131/2012, de 21 marzo , así como las SSTS 372/2012, de 13 junio y 240/2012, de 23 abril , entre las más recientes).

La alegación de normas administrativas como vulneradas.

Motivo tercero. Infracción de los Arts. 11 , 12 y 182 de la Ley Valenciana de Urbanismo . La sentencia recurrida considera que pueden coexistir parcelas que sean calificadas como solares y parcelas de otro tipo a pesar de que las obras de urbanización no hayan concluido y ello no es posible.

El motivo se desestima.

En la STS 384/2011, de 8 junio , esta Sala ha declarado que las normas administrativas no pueden sustentar o fundamentar el recurso de casación: "Las normas administrativas citadas como vulneradas no pueden sustentar o fundamentar el recurso de casación , pues, sin perjuicio de su exclusivo valor referencial ( STS de 25 de mayo de 1992 ), no compete al orden jurisdiccional civil pronunciarse acerca de la interpretación y aplicación de la norma administrativa ( STS 12 de mayo de 2009 , 21 de octubre de 2008 , 13 de junio de 2007 , 16 de octubre de 2006 , 26 de octubre de 2006 , 11 de febrero de 2005 y 26 de septiembre de 2008 )".

Por estas razones, el motivo debe ser rechazado.

Desestimación del recurso y costas

La desestimación de todos los motivos de recurso de casación formulado por la representación procesal de AFIRMA, GRUPO INMOBILIARIO, S.A., anteriormente denominada FINCAS MONFORT, contra la SAP de Valencia, sección 7ª, de 21 mayo 2009 , determina la de su recurso de casación.

De acuerdo con lo establecido en el Art. 398.1 LEC , se imponen las costas de este recurso a la parte recurrente.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.