STS, 13 de Junio de 2012

La representación procesal de Dª Cristina y D. Severiano , actuando en nombre y representación de la entidad mercantil TINERFEÑA OBRAS PÚBLICAS, S.L., por escrito de 20 de marzo de 2006, interpuso recurso contencioso-administrativo, contra la resolución de 30 de enero de 2006, de estimación parcial del recurso de reposición promovido contra el Acuerdo de 22 de septiembre de 2005 del Jurado Provincial de Expropiación Forzosa de Santa Cruz de Tenerife, dictado en el expediente 5/2003, por el que se fijaba el justiprecio de la finca nº 7168 del Registro de la Propiedad nº 2 de La Laguna, afectada por la expropiación del Polígono del Rosario, Parcela 930-D.

Tras los trámites pertinentes la Sección Segunda de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Canarias dictó Sentencia cuyo fallo es del siguiente tenor:

"1º Estimar, en parte, el recurso contencioso-administrativo interpuesto, anulando el acto impugnado en cuanto se aparta en la determinación del justiprecio expropiatorio de la finca de conformidad con las siguientes premisas:

- suelo urbanizable: debe recalcularse esta partida del precio expropiatorio, aceptando los cálculos de la valoración recogidos en el acuerdo del Jurado Provincial de Expropiación Forzosa y -en su mayor parte- por el perito judicial, pero considerando:

Cesión obligatoria y gratuita del 10% del aprovechamiento;

Plazo de la promoción: 4 años.

- suelo urbanizable no programado: 342 m2 * 0,60/ 4% = 5.130 €

- construcciones: 87.827,78 €

- Premio afección: 5% sobre la suma de las anteriores cantidades.

- Traslado Industria = 29.497,10 €

con más los intereses legales que resulten procedentes, y;

2. sin expresa imposición de costas."

Notificada la Sentencia, por el Letrado del Servicio Jurídico de la COMUNIDAD AUTÓNOMA DE CANARIAS y por la representación procesal de la mercantil TINERFEÑA OBRAS PÚBLICAS, S.L., se presentaron sendos escritos ante la Sala de lo Contencioso Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Canarias, preparando recurso de casación contra la misma. Por Providencia de fecha 13 de mayo de 2009, la Sala de instancia tuvo por preparados en tiempo y forma los recursos de casación, emplazando a las partes para que comparecieran ante el Tribunal Supremo.

Recibidas las actuaciones ante este Tribunal, en fecha 25 de junio de 2009, la Procuradora Dª. Matilde Marín Pérez, en nombre y representación de la mercantil TINERFEÑA DE OBRAS PÚBLICAS, S.L., presentó escrito de interposición del recurso de casación en el que hace valer dos motivos de casación al amparo del art. 88.1 c ) y d) de la Ley de la Jurisdicción .

Denuncia en el primer motivo, la infracción de las normas del ordenamiento jurídico y de la jurisprudencia aplicable para resolver las cuestiones objeto de debate. Alega el derecho al 100% del aprovechamiento urbanístico según el planteamiento vigente y la inexistencia de la cesión gratuita del 10% de dicho aprovechamiento en base al planeamiento municipal, como determina la Sentencia impugnada. Basa su alegación en el contenido de la certificación del Ayuntamiento de Santa Cruz de Tenerife que establece que el aprovechamiento patrimonializable será el 100% del asignado por el Plan Parcial y que la parcela expropiada ha adquirido el aprovechamiento urbanístico, extremo éste recogido por el perito en su informe, que además, reconoce que conforme al artículo 71 del Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio de Canarias y de Espacios Naturales de Canarias , los propietarios de suelo urbanizable tienen el deber de ceder obligatoria y gratuitamente al Ayuntamiento, en parcelas urbanizadas, la superficie de suelo necesaria para la materialización del 10% del aprovechamiento del sector. Sin embargo, no cabe descontar tal cesión a la hora de proceder a la valoración, puesto que la misma no se ha realizado de acuerdo con el Informe de la Gerencia de Urbanismo en el que se reconoce un aprovechamiento del 100%.

Alega en el segundo la vulneración de los artículos 24 y 120 CE del artículo 248 LOPJ , por cuanto la Sentencia de instancia incurre en falta de motivación al aceptar, sin más, la valoración del Jurado de Expropiación y desestimar las argumentaciones de la recurrente argumentando que no se puede tener en cuenta la indemnización solicitada porque no se especifican ni se desglosan las partidas que la componen. Frente a ello, sostiene la parte que el propio Informe pericial incluye un desglose de los conceptos y determina el valor de la indemnización por traslado de industria a la fecha de 21 de noviembre de 2002. Reproduce en el escrito el texto del Informe pericial referente a dichas partidas indemnizatorias y transcribe varias Sentencias de esta Sala aplicables.

Por su parte el Letrado de la COMUNIDAD AUTÓNOMA DE CANARIAS, en fecha 28 de julio de 2009, presentó escrito de interposición del recurso de casación en el que hace valer cuatro motivos de casación al amparo del art. 88.1 c ) y d) de la Ley de la Jurisdicción .

En el primer motivo, denuncia la infracción del artículo 33.2 LRJCA , en relación con el artículo 65.2 de la misma Ley , por cuanto la Sentencia de instancia, en lo referente al suelo urbanizable, decide cosa distinta de la planteada por las partes en el proceso, puesto que declara que debe recalcularse la partida del precio expropiatorio, aceptando los cálculos de la valoración contenidos en el Acuerdo del Jurado y, en su mayor parte, por el perito judicial, pero considerando la cesión obligatoria y gratuita del 10% del aprovechamiento y un plazo de la promoción de cuatro años. Da, por tanto, una solución diferente a las propuestas por las partes, ya que la actora solicitó la fijación del justiprecio en 486.358,93€, en tanto que la Administración de la Comunidad Autónoma defendió el justiprecio fijado por el Jurado de Expropiación.

Invoca en el segundo motivo, la infracción del artículo 120.3 CE , en relación con el artículo 218.2 LEC , y con el artículo 24 CE , toda vez que la Sentencia de instancia establece sin justificación alguna el plazo de cuatro años de la promoción, a pesar de que el Jurado de Expropiación aceptó el plazo de nueve años propuesto por la Consejería, y corroborado por el perito judicial en su Informe.

Alega en el tercer motivo, la vulneración del artículo 35.2 LEF , en relación con el artículo 34 del mismo texto legal y con el artículo 57.1 de la Ley 30/1992 , por cuanto la Sentencia recurrida, sin razones suficientes que lo justifiquen, niega la validez del Acuerdo del Jurado y establece un plazo de cuatro años, a pesar de que el plazo fijado en dicho Acuerdo fue ratificado por el propia perito judicial. Estima la recurrente que al adherirse el perito a la decisión tomada por el Jurado, no ha sido desvirtuada la presunción de validez del Acuerdo.

Aduce en el cuarto motivo, la infracción de la jurisprudencia aplicable para resolver las cuestiones objeto de debate, en concreto, el criterio jurisprudencial relativo a que la decisión del Jurado goza de la presunción de acierto y legitimidad, que sólo puede ser desvirtuada por informe pericial debidamente fundamentado y otro prueba suficiente a cuya virtualidad se den razones bastantes que la justifiquen. En el presente caso, el perito judicial se adhirió al criterio del Jurado y justificó el plazo de nueve años en función de los trabajos propios del Plan Parcial y los de ejecución del proyecto concreto. A pesar de dicha coincidencia, la Sala se aparta del criterio del Jurado y solo toma en consideración la fórmula del plazo de promoción de cuatro años, sin motivar su decisión.

Previo a la admisión a trámite del recurso, se dio traslado a las partes sobre posible concurrencia de causas de inadmisión de los motivos invocados en los recursos de casación interpuestos. Evacuados los trámites, la Sala por Auto de 4 de noviembre de 2010 acordó declarar la inadmisión del recurso de casación interpuesto por la representación procesal de la entidad TINERFEÑA DE OBRAS PÚBLICAS, S.L, con costas, y la admisión a trámite del promovido por la representación procesal de la COMUNIDAD AUTÓNOMA DE CANARIAS, así como la remisión de las actuaciones a esta Sección Sexta para su sustanciación.

Teniendo por interpuesto y admitido el recurso de casación promovido por la COMUNIDAD AUTÓNOMA DE CANARIAS, se emplazó a la Procuradora Dª Matilde Marín Pérez, en nombre y representación de la mercantil TINERFEÑA DE OBRAS PÚBLICAS, S.L.y al Sr. Abogado del Estado, para que en el plazo de treinta días formalizaran escrito de oposición, habiendo manifestado el Sr. Abogado del Estado que se abstiene de formular oposición y habiendo evacuado el trámite la Procuradora Sra. Marín Pérez mediante escrito de 24 de marzo de 2011, en el que se opuso al recurso en virtud de los motivos y alegaciones que estimó procedentes, suplicando a la Sala "...declare su inadmisibilidad o, subsidiariamente, lo desestime, declarando no haber lugar al recurso, confirmando la sentencia recurrida en todos sus extremos, con imposición de costas a la parte recurrente, pues así procede en Derecho."

Conclusas las actuaciones, se señaló para votación y fallo la audiencia del día 6 de junio de 2012, en cuyo acto tuvo lugar, habiéndose observado las formalidades legales referentes al procedimiento.

Siendo Ponente el Excmo. Sr. D. Carlos Lesmes Serrano , Magistrado de la Sala.

Constituye el objeto de este recurso de casación la Sentencia de fecha 3 de abril de 2009, dictada por la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Canarias en el recurso 171/2006 , interpuesto contra la resolución de 30 de enero de 2006, de estimación parcial del recurso de reposición promovido contra el Acuerdo de 22 de septiembre de 2005 del Jurado Provincial de Expropiación Forzosa de Santa Cruz de Tenerife, dictado en el expediente 5/2003, por el que se fijaba el justiprecio de la finca nº 7168 del Registro de la Propiedad nº 2 de La Laguna, afectada por la expropiación del Polígono del Rosario, Parcela 930-D.

El asunto litigioso tiene su origen en la expropiación de una finca propiedad de Tinerfeña Obras Públicas, S.L., que se encuentra situada en el sector C-4 del Polígono del Rosario, en el término municipal de Santa Cruz de Tenerife, para la ejecución del correspondiente Plan Parcial. Una parte del suelo de la parcela en cuestión (3.209 m2) está clasificado como urbanizable y el resto (220,06 m2) como suelo urbanizable no programado.

El Jurado Provincial de Expropiación Forzosa de Santa Cruz de Tenerife, en relación a la valoración de las dos clases de suelo aceptó la realizada por la Administración expropiante, que había utilizado el método residual dinámico para calcular el valor de la parte de suelo clasificada como urbanizable y el método de capitalización de rentas para el cálculo del valor del suelo urbanizable no programado.

En el proceso de instancia y respecto de la valoración del suelo urbanizable no existió contienda entre las partes respecto de la utilización del método residual dinámico, aunque sí por lo que se refiere a los plazos y tasas de rendimiento considerados en la aplicación de este método, cuestión sobre la que la parte expropiada reprochó al Jurado la falta de justificación del plazo de nueve años que se tuvo en cuenta para los cálculos.

Resolvió la Sala de instancia este asunto con el siguiente razonamiento:

"II. Por lo que se refiere a los plazos y tasas de rendimiento considerados en la aplicación del método residual dinámico; reprocha la parte al informe pericial que no justifica el plazo de nueve años que aplica (aceptando el informe de la Administración ratificado por el Jurado Provincial de Expropiación).

El Jurado Provincial de Expropiación Forzosa, en su resolución de 30 de enero de 2006, señaló que los plazos utilizados tenían su justificación en la consideración de la redacción, aprobación y ejecución del Plan Parcial Polígono El Rosario, además de los de redacción del proyecto, aprobación y ejecución de la edificación. En el mismo sentido apuntó el perito en el acto de ratificación del su informe, precisando -a preguntas de parte- que el tiempo normal sería el de cuatro años.

Pues bien, la determinación del periodo de tiempo sobre el que se proyecta la actuación empresarial que el método residual dinámico contempla, responde a la hipótesis «más probable» en que se puede desarrollar la urbanización y venta del producto inmobiliario, que en el caso es el plazo de cuatro años, como en definitiva reconoció el perito judicial.

El plazo que debe ser estimado para la aplicación del método residual dinámico, por tanto, es de cuatro años."

Las restantes controversias que se suscitaron en la instancia carecen de interés en esta casación, al haberse inadmitido íntegramente el recurso interpuesto por la expropiada, y ceñirse el de la Administración expropiante a la cuestión del referido plazo.

El Letrado de la Comunidad Autónoma de Canarias hace valer frente a la Sentencia impugnada cuatro motivos de casación, de los que los dos primeros se articulan por la vía de la letra c) del art. 88.1 de la Ley Jurisdiccional , y los dos últimos por la vía de la letra d) del mismo precepto. Estos cuatro motivos, como ya hemos anticipado, versan sobre la controversia producida en la instancia relativa al plazo que debe tenerse en cuenta para los cálculos del valor del suelo siguiendo el método residual dinámico. Así, en el primer motivo se alega incongruencia por exceso pues, a juicio de la parte, la Sala se ha pronunciado sobre esta cuestión pese a que no había sido suscitada por las partes; en el segundo, se imputa al Tribunal a quo no haber motivado suficientemente el criterio seguido para reducir dicho plazo a cuatro años, cuando el estimado por la Administración y el Jurado era de nueve años; en el tercero, se estima infringido el art. 35.2 de la Ley de Expropiación Forzosa , en relación con el art. 34 del mismo texto legal y 57.1 de la Ley 30/1992 ; y, finalmente, en el último se considera infringida la Jurisprudencia sobre el valor de las decisiones del Jurado y la forma de desvirtuarlas por cuanto la Sala de instancia se ha apartado no solo del criterio de la Administración sino también del Jurado, sin que se haya dictaminado por el perito judicial una conclusión contraria a lo sostenido por aquellos sobre el plazo de amortización.

Ya hemos anticipado que es pacífico en este pleito la utilización del método residual dinámico para obtener el valor del suelo, de manera que es preciso que nos detengamos brevemente en lo que dicho método significa para la mejor comprensión del debate procesal de la instancia y de las infracciones que se denuncian en esta casación.

El denominado método residual, tanto el estático como el dinámico, consiste en calcular el valor del suelo a partir del valor final de mercado que tiene un inmueble edificado en la zona correspondiente, valor total del que se van detrayendo los costes necesarios para su construcción, así como los costes financieros y el beneficio del promotor. Una vez despojado el valor del inmueble de todos esos costes que permiten situarlo como producto de mercado, obtenemos un resto, o residuo, que se corresponde con el valor del suelo en sí mismo considerado.

Cuando para estos cálculos se parte de un valor actual conocido de producto inmobiliario, por existir mercado consolidado, el método residual es estático (así lo dice el art. 34 de la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles), en tanto que si se parte de valores esperados, de hipótesis de valor de productos inmobiliarios una vez que se produzca el desarrollo urbanístico previsto, el método residual es dinámico (también art. 34 de la referida Orden), utilizando para su cálculo una fórmula diferente a la del método residual estático.

Reseñamos esto porque en el método residual dinámico se manejan hipótesis o probabilidades en relación con los elementos de cálculo que son necesarios para determinar unos costes y beneficios que aún no se han producido y para poder determinar el valor final de un producto inmobiliario que no existe, para de esta manera poder obtener el valor residual. Este ha sido el procedimiento seguido por las partes, el Jurado y el perito judicial. Precisamente la discrepancia sobre una de las hipótesis utilizadas -la del plazo de desarrollo de una promoción inmobiliaria- es lo que da lugar a los motivos casacionales que analizaremos posteriormente.

El art. 3 de la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinaciones de derechos para ciertas finalidades financieras, norma que se aplica para el cálculo del valor de tasación de bienes inmuebles, recoge varios principios, entre ellos el denominado principio de temporalidad, según el cual el valor de un inmueble es variable a lo largo del tiempo.

En el procedimiento de cálculo dinámico, al que la Orden ECO/805/2003 dedica los arts. 36 y siguientes, se siguen varios pasos: estimación de los flujos de caja, elección del tipo de actualización y aplicación de la fórmula de cálculo. A los efectos del primer paso se toman como flujos de caja los cobros y, en su caso, las entregas de crédito que se estime obtener por la venta del inmueble a promover; y los pagos que se estime realizar por los diversos costes y gastos durante la construcción o rehabilitación, incluso los pagos por los créditos concedidos. Dichos cobros y pagos se aplicarán en las fechas previstas para la comercialización y construcción del inmueble. Como dichas fechas y plazos no se conocen con exactitud, la propia Orden establece que se tendrán en cuenta las hipótesis más probables atendiendo a las características del inmueble proyectado y, en su caso, al grado de desarrollo del planeamiento, de la gestión urbanística y de la urbanización (art. 37.4 de la Orden).

Es decir, que la fijación del plazo como elemento de cálculo debe realizarse partiendo de las hipótesis más probables, siendo la consecuencia de un menor plazo de desarrollo un mayor valor del suelo y un mayor plazo un menor valor.

Precisamente ésta es la cuestión que se discute. El plazo manejado por la Administración y el Jurado era de nueve años, en tanto que la Sentencia ha recogido uno inferior -cuatro años- obligando a recalcular el valor del suelo con arreglo a dicho parámetro.

Del examen del expediente resulta que el expropiado en su hoja de aprecio fijó como plazo de duración de la promoción el de cuatro años. Posteriormente, en su demanda (pag. 8) destacó que la principal discrepancia con la Administración en el cálculo del valor del suelo por el método residual dinámico no residía en los valores utilizados, sino en los plazos y tasas de rendimiento, reprochando al Jurado que no justificaba la razón de acogerse al utilizado por la Administración expropiante y no la realizada por la parte, teniendo en cuenta además que la Administración no justificaba la utilización del plazo de nueve años, a diferencia de los cuatro años que la parte considera como plazo probable para la promoción. En sustento de su argumento aportó certificación de la Federación Provincial de Entidades de la Construcción de Santa Cruz de Tenerife en la que se expresaba que el proceso de redacción, aprobación y ejecución del planeamiento de ordenación urbanística, mediante la actividad de realización de las obras de edificación precisas para materializar los aprovechamientos urbanísticos, tiene una duración media de cuatro años, cuando dicha ejecución incluye las obras de urbanización, como presupuesto de la edificación, mediante el correspondiente sistema de gestión urbanística. En el mismo sentido aportó informe de dos Ingenieros de Caminos.

Interesado dictamen pericial por la Sala fue realizado por el Arquitecto don Antonio Martel Alayón, quien se limitó a confirmar el criterio de la Administración.

Solicitada aclaración por la parte sobre el punto controvertido, el perito informó que el plazo de 9 años utilizado por la Administración era el que más se ajusta al plazo medio en el que realmente se ha desarrollado el Polígono del Rosario y consideró que la diferencia fundamental entre los cálculos realizados por el perito de la Administración y por el perito de la parte radicaba fundamentalmente en los plazos y tasa utilizados.

La parte recurrente consideró insuficiente la aclaración efectuada por escrito y solicitó la celebración de vista para poder formular preguntas y objeciones al perito, quien preguntado en aclaración sobre el plazo más probable para el desarrollo de una promoción señaló que era el de cuatro años.

Del tenor de estas aclaraciones se comprueba que el perito no incurre en contradicción, sino que se pronuncia sobre cuestiones diferentes. En un primer término, sostiene que el plazo medio de desarrollo en el Polígono del Rosario ha sido de nueve años, en tanto que en el segundo afirma que el plazo más probable para ese tipo de desarrollo urbanístico es de cuatro años.

La Sala acoge este segundo criterio por razón de que la norma a la que antes nos hemos referido se remite en cuanto a la fijación del plazo para el cálculo del valor del suelo por el método residual dinámico a hipótesis probables y no a realidades concretas.

Sentado lo anterior, ninguno de los motivos casacionales puede prosperar. En relación con los dos primeros, ambos al amparo de la letra c) del art. 88.1 de la Ley Jurisdiccional , porque es indudable que la Sentencia no incurre en incongruencia por exceso ni tiene déficit de motivación, pues al pronunciarse en el razonamiento antes trascrito sobre el plazo hipotético de desarrollo de una promoción urbanística no solo aborda una de las cuestiones litigiosas tratada ampliamente en el proceso y que forma parte del contenido de la pretensión de la parte actora relativa al justiprecio, lo que impide apreciar la incongruencia extra petita, sino que también cubre suficientemente las exigencias relativas a la motivación pues nos permite conocer el fundamento de su decisión. Con los otros dos motivos quiere la parte hacer prevalecer el criterio del Jurado pese a que la Sala, en su libertad de apreciación, lo considera desvirtuado mediante la correspondiente prueba pericial, olvidando con tal planteamiento que la presunción de legalidad y acierto de la que gozan las resoluciones del órgano tasador es una presunción iuris tantum, susceptible de ser revisada mediante prueba pericial cuya valoración corresponde al Tribunal de instancia como constante jurisprudencia de esta Sala ha señalado.

El recurso debe ser desestimado.

La desestimación del recurso de casación interpuesto determina, en aplicación del art. 139 de la Ley Jurisdiccional , la imposición de una condena en costas al recurrente, fijándose en tres mil euros (3.000 €) la cantidad máxima a repercutir por dicho concepto por lo que a honorarios de letrado de la contraparte se refiere.