STS, 17 de Mayo de 2012

JurisdicciónEspaña
Fecha17 Mayo 2012

SENTENCIA

En la Villa de Madrid, a diecisiete de Mayo de dos mil doce.

La Sala constituida por los Excmos. Sres. Magistrados relacionados al margen ha visto el recurso de casación nº 1185/2010 interpuesto por la ADMINISTRACIÓN DEL ESTADO, representada y asistida por el Abogado del Estado, contra la sentencia de la Sección 2ª de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia del País Vasco de 18 de diciembre 2009 (recurso contencioso-administrativo 527/2008 ). Se ha personado como parte recurrida la entidad ZURITZE, S.L., representada por el Procurador de los Tribunales, D. Carlos Piñeira de Campos.

ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO

La Sección 2ª de la Sala de lo Contencioso Administrativo del Tribunal Superior del País Vasco dictó sentencia con fecha 18 de diciembre de 2009 (recurso 527/2008 ) en la que se estima el recurso contencioso-administrativo interpuesto por Zuritze, S.L., contra la resolución de la Delegación del Gobierno en el País Vasco de 27 de febrero de 2008 sobre denegación de autorización para la demolición de un edificio sito en la plaza de Gipuzkoa, nº 2 de San Sebastián, anulando la sentencia dicha resolución y autorizando el derribo de la finca para su rehabilitación integral.

SEGUNDO

En el proceso de instancia la parte actora solicitaba la anulación de la resolución recurrida y aducía como motivos de impugnación que no es posible exigir que exista compromiso de realojo de los arrendatarios cuando es ésta una obligación legalmente establecida; que no cabe exigir a la propiedad presentar una documentación distinta de la legalmente prevista; que la catalogación del inmueble no obsta a la autorización solicitada, al tratarse de una rehabilitación; que el interés público se cumple con el aumento de viviendas; y que la autorización gubernativa no es un acto discrecional.

La sentencia de instancia, en su fundamento de derecho segundo, analiza el motivo de impugnación relativo a la exigencia del compromiso de realojo, en los siguientes términos:

(...) SEGUNDO.- (...) La primera cuestión que se plantea es que la resolución recurrida exige que exista compromiso de realojo de los arrendatarios cuando se trata de una obligación legal.

Al respecto, hay que decir que uno de los motivos a los que se refiere la resolución impugnada para rechazar la autorización de derribo solicitada se refiere a que la empresa peticionaria no "ha adquirido ningún compromiso en relación con las previsiones de los arts. 81 y concordantes de la LAU en cuanto al realojo de los arrendatarios de las viviendas".

Nos encontramos con que, en supuestos de derribo como el presente, los arts. 81 a 89 LAU de 1.964 , prevén el derecho del realojo de los arrendatarios. De esta forma, podemos afirmar que se trata de una obligación legal, exigible ante la jurisdicción civil por los interesados, lo que hace que, a juicio de la Sala, no resulte imprescindible consignar, en la solicitud de autorización de derribo, un compromiso de realojo toda vez que es una obligación que se impone "ex lege" y que es exigible ante los tribunales con independencia de que en la solicitud se haya consignado o no tal compromiso

En el fundamento tercero de la sentencia, la Sala de instancia analiza el motivo de impugnación relativo a la documentación exigida al solicitante. En este fundamento se dice:

(...) TERCERO. Que la siguiente cuestión que se plantea en la demanda se refiere a que no cabe exigir una documentación distinta de la legalmente prevista.

Esta cuestión se refiere a que en la resolución impugnada se alude a una posible documentación complementaria que refuerce la solicitud. Tal documentación, como señala la parte actora, no es exigible su aportación por la peticionaria, pues lo que hace el art. 79 LAU no es otra cosa que facultar a la Administración a solicitar asesoramientos y a tener en cuenta sus datos, pero no conlleva que a quien se le puedan exigir sea a la parte solicitante

El fundamento de derecho cuarto de la sentencia analiza la cuestión relativa a la catalogación del inmueble afectado, haciendo la Sala de instancia las siguientes consideraciones:

(...) CUARTO.- Que también se aduce por la parte actora que la catalogación del inmueble de autos no obsta para la concesión de la ayuda solicitada, al tratarse de una rehabilitación y tratarse de una cuestión ajena a lo solicitado.

La resolución recurrida hace referencia a que el inmueble está calificado en el PGOU de San Sebastián en el grupo I (Conjunto Monumental Consolidado). Ello hace que las intervenciones en el mismo queden sujetas a la autorización por la Diputación Foral correspondiente, sin que, añade el acto administrativo impugnado, conste tal autorización.

La Sala no puede dejar de tener en consideración el ámbito competencial en el que se desarrolla la resolución del expediente, que no es otra que la establecida en el art. 79.2 LAU de 1.964 . En dicho precepto se señala "los Gobernadores Civiles, previos los asesoramientos que estimen oportunos, atendiendo a la normalidad o escasez de viviendas que hubiere en cada localidad, a las disponibilidades de mano de obra y de materiales de construcción y, especialmente, a la existencia o inexistencia de viviendas desalquiladas de renta semejante a las del inmueble que se fuera a derruir, concederán o denegarán sin ulterior recurso la referida autorización. Darán preferencia a las encaminadas a aumentar, en la mínima proporción que se establece (un tercio), el número de viviendas de renta más económica, y en caso de igualdad de renta, a aquellas edificaciones en que el aumento fuera mayor, con prioridad para las que resulten de mayor amplitud". Como puede verse, se trata de una potestad que tiene un carácter tuitivo en cuanto los inquilinos de renta antigua y que trata de posibilitar un incremento del número de viviendas.

En ningún caso se trata de una potestad que tenga relación alguna con la defensa del patrimonio monumental.

La protección del patrimonio monumental se efectúa en la licencia de derribo que ha de tramitarse ante el Ayuntamiento respectivo, con previa autorización de la Diputación foral correspondiente, pero no ha de realizarse valoración alguna al respecto por la Delegación del Gobierno

.

En el fundamento quinto la Sala de instancia aborda el punto de la controversia relativo a la existencia en el edificio afectado de contratos sometidos a la LAU de 1964 y a la LAU de 1994, y lo hace en los siguientes términos:

(...) QUINTO.- Que se alega en la demanda que, respecto de la autorización solicitada, no obsta el hecho de que en el edificio haya contratos sometidos a la LAU de 1.964 y otros sometidos a la LAU de 1.994. La resolución impugnada ve, como obstáculo para conceder la autorización solicitada, el hecho de que haya obstáculos no sometidos a la LAU de 1.964.

La Sala considera que el hecho de que haya contratos sometidos a la LAU de 1.994, no representa obstáculo alguno para conceder la autorización solicitada dado que la competencia que se ejercita y, en su caso, la autorización que se solicita, sólo despliega efectos en relación con los contratos con prórroga forzosa a los que se refiere la LAU de 1.964, pero no a los que no poseen prórroga forzosa sujetos a la LAU de 1.994, respecto de los que, para ejecutar, en su caso, el derribo, habrá de llegar la propiedad a un acuerdo con los inquilinos o esperar a que venzan sus respectivos contratos

Por último, en el fundamento sexto de la sentencia se examina la cuestión relativa al cumplimiento del interés público exigido por la norma, en los siguientes términos:

(...) SEXTO.- Que, asimismo, en la demanda se plantea que el interés público exigido por la norma se cumple con el aumento de viviendas y, finalmente, que la autorización gubernativa no es un acto dimensional. La resolución objeto de impugnación en este recurso señala que existe gran cantidad de viviendas vacías en la Comunidad Autónoma Vasca.

Lo cierto es que el parámetro que ha de utilizarse, de acuerdo con lo dispuesto en el art. 79.2 LAU de 1.964 es el de la disponibilidad de vivienda en alquiler.

De acuerdo con la certificación de la Delegación Territorial de Gipuzkoa del Departamento de Vivienda y Asuntos Sociales, aportada a los autos en período probatorio, en el primer trimestre de 2.008 (fecha de dictado de la resolución impugnada) la disponibilidad de viviendas en alquiler en Donostia sólo cuenta con datos "muestrales", en concreto con una muestra de 60-120 viviendas en todo Donostia. De ello se concluye una renta media en la totalidad de la ciudad de 1.166 euros mensuales y, en la zona centro, de 1.360 euros mensuales. En cuanto a viviendas vacías, se superaban ligeramente las 2.000 en toda la ciudad.

Es decir, con estos datos, la Sala debe concluir que se ha acreditado la carestía de la vivienda en alquiler en Donostia e, incluso, la de la venta, pues en el documento antedicho se fija un precio medio de venta de vivienda libre en el primer trimestre de 2.008 de 3.412 euros/m2 útil. De ahí que el incremento de la oferta pueda considerarse saludable cara a posibilitar una reducción de dichos altos precios de la vivienda

Por las razones expuestas, la Sala de instancia estima el recurso contencioso-administrativo interpuesto, declara no ajustada a derecho la resolución recurrida, anulándola y autorizando el derribo de la finca para su rehabilitación integral.

TERCERO

La Administración del Estado preparó recurso de casación contra la sentencia y efectivamente lo interpuso mediante escrito presentado el 10 de mayo de 2010, en el que formula dos motivos de casación, al amparo del artículo 88.1.d/ de la Ley reguladora de esta Jurisdicción , cuyo enunciado y contenido, en síntesis, es el siguiente:

  1. Infracción de los artículos 78 y 79 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 así como de la jurisprudencia que se cita en el desarrollo del motivo de casación, pues, contrariamente a lo manifestado en el fundamento de derecho sexto de la sentencia recurrida, el criterio a considerar no es la carestía de la vivienda en alquiler o venta sino la escasez de viviendas, hecho que no se ha demostrado que concurra. Además, la sentencia no vincula argumentalmente la carestía de la vivienda a la falta de disponibilidad de vivienda, y, por el contrario, recoge el dato de hecho de que existen más de 2.000 viviendas vacías en toda la ciudad.

  2. Infracción de los artículos 79.2 , 78 y 62.2 de la Ley de Arrendamientos urbanos de 1964 así como de la jurisprudencia que se cita en el desarrollo, aduciendo la Administración recurrente que en el fundamento cuarto de la sentencia se rechaza que la resolución administrativa impugnada pueda denegar el derribo por no garantizarse el derecho de realojo de los arrendatarios, siendo así que tal derecho ha de quedar garantizado, de modo que se pueda controlar por la Delegación del Gobierno el posible fraude de ley o abuso de derecho. Por ello, la recurrente invoca el artículo 88.3 de la Ley reguladora de esta Jurisdicción pues considera que es el caso concreto analizado el que ofrece la información necesaria para determinar si existen los citados indicios; y en la resolución de la Delegación del Gobierno se ponderan varios hechos, como son, la documentación aportada, de la que no se desprende que la empresa peticionaria adquiera ningún compromiso de realojo de los arrendatarios, así como el régimen de protección del inmueble -se trata de edificio catalogado- que constituye una restricción para cualquier actividad sobre el mismo que puede limitar las condiciones de reedificación en los términos exigidos por la norma.

Termina el escrito solicitando que se case y anule la sentencia recurrida, confirmando la legalidad de la resolución del Delegado del Gobierno de la Comunidad Autónoma del País Vasco de 27 de febrero de 2008 que denegó la autorización solicitada.

CUARTO

Por providencia de la Sección Primera de esta Sala se admitió a trámite el recurso de casación y se acordó la remisión de las actuaciones a la Sección Quinta, conforme a las reglas de reparto de asuntos.

QUINTO

Recibidas las actuaciones en esta Sección Quinta, por providencia de 15 de noviembre de 2010 se acordó dar traslado del escrito de interposición a la parte recurrida para que en el plazo de treinta días formalizase su oposición.

SEXTO

La representación de la entidad Zuritze, S.L. presentó escrito con fecha 9 de diciembre de 2010 en el que solicita la inadmisión del recurso de casación -por insuficiente cuantía y por ausencia de interés casacional- o, en otro caso su desestimación por considerar que el requisito fundamental para la autorización de derribo es la existencia de un interés público que se justifica con el simple aumento del número de viviendas, sin que el artículo 79 de la LAU , que faculta a la Administración para solicitar los asesoramientos que estime oportunos, así como a tener en cuenta una serie de datos, señale la relevancia de los mismos, ni el sentido de su valoración. En relación al derecho de retorno de los arrendatarios, éste se configura como un derecho previsto legalmente y del proyecto acompañado junto a la solicitud de derribo se desprende que el edificio contará con 10 nuevas viviendas y respeta el mismo número de locales de negocio existentes. Considera la parte recurrida que no es necesario consignar expresamente un compromiso de realojo, que debe asumir la propiedad en relación con la ejecución de las obras de reedificación, correspondiendo a la jurisdicción civil el conocimiento de las cuestiones relacionadas con el derecho de retorno.

SÉPTIMO

Quedaron las actuaciones pendientes de señalamiento para votación y fallo, fijándose finalmente al efecto el día 16 de mayo de 2012, fecha en que tuvo lugar la deliberación y votación.

Siendo Ponente el Excmo. Sr. D. Eduardo Calvo Rojas ,

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO

El presente recurso de casación nº 1185/2010 lo interpone la Administración del Estado contra la sentencia de la Sección 2ª de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia del País Vasco de 18 de diciembre de 2009 (recurso contencioso-administrativo 527/2008 ) en la que se estima el recurso contencioso-administrativo interpuesto por Zuritze, S.L., contra la resolución de la Delegación del Gobierno en el País Vasco de 27 de febrero de 2008 sobre denegación de autorización para la demolición de un edificio sito en la plaza de Gipuzkoa, nº 2 de San Sebastián, anulando la sentencia dicha resolución y autorizando el derribo de la finca para su rehabilitación integral

Ya hemos dejado reseña, en el antecedente segundo, del pronunciamiento de la Sala de instancia y de las razones que se exponen en la sentencia recurrida para fundamentar la estimación del recurso contencioso-administrativo. Debemos entonces entrar ya a examinar los motivos de casación que aduce la recurrente, cuyo enunciado y contenido hemos resumido en el antecedente tercero. Pero antes habremos de referirnos a las causas de inadmisión del recurso aducidas por la parte recurrida en su escrito de oposición.

SEGUNDO

La representación de Zuritze, S.L. plantea en su escrito de oposición dos posibles causas de inadmisión del recurso de casación, la primera de ellas por considerar insuficiente la cuantía del recurso ( artículo 86.2.b/ de la Ley reguladora de esta Jurisdicción) y la segunda aduciendo que el asunto carece de interés casacional por no afectar a un gran número de situaciones y no poseer el suficiente contenido de generalidad ( artículo 93.2.e/ de la misma Ley ). Pues bien, ambas causas de inadmisión deben ser rechazadas.

En lo que se refiere a la primera, la parte recurrida no argumenta ni justifica de forma alguna por qué considera que la cuantía del recurso en ningún caso excede de 150.000 euros, ni existen datos en el expediente administrativo ni en las actuaciones de instancia de los que quepa inferir que el valor de la construcción a demoler -edificio situado en la denominada Área Romántica del centro de San Sebastián- que es el criterio que se ajusta mejor al contenido de la pretensión ejercitada, no exceda del citado importe. Pueden verse en este sentido, entre otros, los autos de esta Sala de 13 de enero de 2011 (casación 2881/2010 ) y 8 de septiembre de 2011 (casación 5097/2010 ).

En cuanto a la alegada falta de interés casacional, la causa de inadmisión debe ser rechazada por la falta de consistencia con la que ha sido planteada, pues ninguna razón esgrime la parte recurrida en apoyo de su alegación de que el recurso carece de interés casacional en los términos previstos en el artículo 93.2.e/ de la Ley reguladora de esta Jurisdicción .

Pasemos entonces al examen de los motivos de casación.

TERCERO

En el primer motivo de casación la Abogacía del Estado alega la infracción de los artículos 78 y 79 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 , así como de la jurisprudencia que se cita en el desarrollo del motivo de casación - sentencia del Tribunal Supremo de 10 de junio de 2009 (casación 11482/2004 )-.

En el desarrollo del motivo de casación se alega que, en contra de lo que manifiesta la sentencia recurrida en su fundamento de derecho sexto, el criterio a considerar para autorizar el derribo no es la carestía de la vivienda en alquiler o venta sino la escasez de viviendas, hecho éste que no se ha demostrado que concurra en el caso presente. Además, la sentencia no vincula argumentalmente la carestía de la vivienda y a la falta de disponibilidad de vivienda, y, por el contrario, recoge el dato de que existen más de 2.000 viviendas vacías en toda la ciudad.

El motivo de casación así formulado no puede ser acogido. Veamos.

El artículo 79.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 dispone que "los Gobernadores Civiles, previos los asesoramientos que estimen oportunos, atendiendo a la normalidad o escasez de viviendas que hubiere en cada localidad, a las disponibilidades de mano de obra y de materiales de construcción y especialmente a la existencia o inexistencia de viviendas desalquiladas de renta semejante a las del inmueble que se fuere a derruir, concederán o denegarán sin ulterior recurso la referida autorización. Darán preferencia a las encaminadas a aumentar, en la mínima proporción que se establece, el número de viviendas de renta más económica, y caso de igualdad en la renta, a aquellas edificaciones en que el aumento fuere a ser mayor con prioridad para las que resulten de más amplitud".

La autorización de derribo de finca urbana para su posterior reedificación es un acto de naturaleza administrativa y de carácter reglado que opera como presupuesto necesario para el ejercicio del derecho de índole civil de denegación de prórroga arrendaticia, siendo revisable en esta vía jurisdiccional contencioso- administrativa, única y exclusivamente, la legalidad de dicha autorización, perteneciendo todas las demás cuestiones afectantes a la existencia o no de los requisitos legales para la denegación de la prórroga del arrendamiento al conocimiento de la jurisdicción civil ordinaria. Y para la legalidad de la orden de demolición no es necesario que concurran todas y cada una de las circunstancias enumeradas en los artículos 78 , 79 y 80 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , al ser estos preceptos meramente enunciativos y de orientación; debiendo valorarse, no de forma aislada, sino en su conjunto; siendo los datos decisivos, el del aumento del número de viviendas y el compromiso de cumplir los plazos de reedificación del artículo 78 de la citada Ley . Puede verse en este sentido la sentencia de 7 de Julio de 1992 (casación 7425/1990 ), FJº 3.

A modo de resumen de la jurisprudencia en esta materia, la sentencia 25 de mayo de 2001 señala que "...como esta Sala ha afirmado, no es necesario que concurran todos los requisitos que dicho precepto contempla, ni tampoco se requiere una valoración específica de cada uno de ellos, y si su examen puede ser conjunto, bastará la mera cita del contenido del precepto para deducir que el mismo ha sido tomado en consideración por el órgano que dicta la resolución combatida". Y la misma sentencia añada que "...no parece razonable que los requisitos del artículo 79.2 de la LAU , a los que la jurisprudencia ha dado un valor muy limitado, puedan convertirse, por el hecho de no explicitar pormenorizadamente su valoración, en el mecanismo enervatorio de la facultad otorgada por los artículos 78 , 79 y 81.5 de la LAU " .

Efectivamente, esta línea jurisprudencial queda reflejada, entre otras, en las sentencias de 19 enero , 26 febrero , 13 marzo , 26 septiembre 21 octubre y 5 noviembre 1985 , 20 mayo 1988 , 21 mayo 1993 , 2 septiembre 1994 y 15 julio 1996 , señalando esta última que "...la autorización del Gobernador Civil para demoler edificios arrendados a los efectos de la excepción a la prórroga forzosa del contrato de arrendamiento establecida en el artículo 62.2.º de la Ley de Arrendamientos Urbanos , texto refundido aprobado por el Decreto 4104/1964, de 24 diciembre, está supeditada a la concurrencia de determinados motivos para que en aras del interés público en que se fundamenta dicha causa prevalezca la decisión de la propiedad de derribar y reedificar sobre la de los arrendatarios de mantenerse en el uso pacífico de la cosa arrendada, motivos que son distintos en las dos modalidades en que se contempla el supuesto, la general de los artículos 78 y 79 de dicha Ley y la particular del 81.5 de la misma, en la primera de las cuales no son otros que los derivados de la normalidad o escasez de viviendas que hubiere en la localidad correspondiente, las disponibilidades de mano de obra y de materiales de construcción y, especialmente, la existencia o inexistencia de viviendas desalquiladas de renta semejante a las del inmueble que se fuere a derruir, mas sin que como se desprende de la jurisprudencia sentada por este Tribunal sea necesaria la concurrencia total de tales circunstancias ni unas tengan prevalencia sobre otras, entre ellas la relativa a la existencia o inexistencia de viviendas desalquiladas de renta semejante, ya que ésta, en edificios antiguos, haría ilusoria la demolición y reedificación, puesto que lo decisivo para la autorización gubernativa viene marcado por el citado artículo 78, es decir, un aumento de viviendas y un compromiso de reedificar, con lo que el interés público que justifica la excepción a la prórroga queda satisfecho, sin que los intereses de los arrendatarios queden sin protección; mientras que en la segunda modalidad, además de los anteriores, se exige que se trate de edificaciones destinadas a viviendas o locales de negocio que cuenten con más de cien años de antigüedad y que su grado de vetustez, deficiente estado de edificación y evidentes razones higiénicas y sociales hagan necesaria su renovación, modalidad ésta, que la hace diferente a la general, en que la protección que se dispensa a los arrendatarios es inferior".

Así las cosas, no cabe afirmar que la sentencia recurrida infrinja los preceptos que se dicen vulnerados - artículos 78 y 79 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 - ni la jurisprudencia de esta Sala.

La sentencia recurrida señala, en su fundamento jurídico sexto, que, en atención a lo dispuesto en el artículo 79.2 de la LAU de 1964 , el parámetro que ha de utilizarse es el de la disponibilidad de vivienda en alquiler; y queda reseñada en la sentencia la certificación de la Delegación Territorial de Gipuzkoa del Departamento de Vivienda y Asuntos Sociales, aportada a los autos en período probatorio, de la que resulta que en la fecha en la que se dictó la resolución administrativa impugnada la disponibilidad de viviendas en alquiler en Donostia sólo cuenta con datos "muestrales" -60 a 120 vivienda - y que en cuanto a viviendas vacías se superan ligeramente las 2.000 en toda la ciudad, habiéndose acreditado la carestía de la vivienda en alquiler e incluso la de venta, por lo que considera el incremento de la oferta saludable para posibilitar una reducción de los altos precios de la vivienda.

De lo anterior se desprende que la Sala de instancia ha efectuado una valoración conjunta de diversos factores, poniendo especial atención en la disponibilidad de viviendas en alquiler en la ciudad de San Sebastián, así como en el número de viviendas que se encuentran vacías, y valora de forma positiva, en relación al valor medio del alquiler y venta de los inmuebles, el incremento de vivienda que se produce como consecuencia de la actuación proyectada.

Por ello, el razonamiento de la Sala de instancia no se reduce a un mero análisis del precio de alquiler o venta de los inmuebles en San Sebastián, sino que la referencia a este nivel de precios se hace poniéndolo en conexión con el deseable aumento del número de viviendas, lo que significa que para la Sala de instancia la dificultad en el acceso a la vivienda no sólo se produce cuando no existen viviendas en alquiler o venta sino también cuando, aún existiendo éstas, no se encuentran en realidad disponibles por resultar inaccesibles. Tal operación valorativa contenida en la sentencia, así como la conclusión alcanzada, no infringen el citado artículo 79.2 ni la jurisprudencia de este Tribunal en relación con el examen de los elementos que en el precepto se mencionan, puesto que la edificación proyectada supone un aumento del número de viviendas, que pasan de catorce a veinticuatro, y consta en el expediente administrativo (folio 7) el compromiso de reedificar de la propiedad.

Además, la valoración de la prueba en la que se sustenta la conclusión alcanzada por la Sala de instancia no puede ser revisada ahora, pues la Administración recurrente no justifica -ni alega siquiera- la concurrencia de alguno de los supuestos excepcionales en los que tal revisión es posible en casación.

CUARTO

En el segundo motivo de casación se alega la infracción de los artículos 79.2 , 78 y 62.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 así como de la jurisprudencia que se cita ( sentencia del Tribunal Supremo de 5 de mayo de 2000 ).

Aduce la Abogacía del Estado que la sentencia recurrida, en su fundamento cuarto, rechaza que la resolución administrativa pueda denegar el derribo por no garantizarse el derecho de realojo de los arrendatarios, siendo así este derecho al realojo ha de quedar garantizado de modo que la Delegación del Gobierno pueda controlar posibles supuestos de fraude de ley o abuso de derecho. En el motivo de casación se invoca también el artículo 88.3 de la Ley reguladora de esta Jurisdicción , señalando la recurrente que es el caso concreto analizado el que ofrece la información necesaria para determinar si existen los indicios desfavorables; y en la resolución de la Delegación del Gobierno se ponderan varios hechos, como son, la documentación aportada, de la que no se desprende que la empresa peticionaria adquiera ningún compromiso de realojo de los arrendatarios, así como el régimen de protección del inmueble -edificio catalogado- que constituye una restricción para cualquier actividad sobre el mismo y que puede limitar las condiciones de reedificación en los términos exigidos por la norma.

El motivo de casación no puede ser estimado.

Con carácter general, el artículo 62.1.2º de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 dispone que el inquilino o arrendatario no tendrá derecho a la prórroga legal del contrato "cuando el arrendador proyecte el derribo de la finca para edificar otra que cuente cuando menos con un tercio más de las viviendas que en aquella hubiere y una, como mínimo, sin no las hubiere en el edificio que se pretende derribar, respetando al propio tiempo el número de los locales de negocio si en el inmueble a derribar los hubiere". Por su parte, el 78.1º de la misma Ley establece que "para que proceda la segunda causa de excepción a la prórroga del contrato de arrendamiento de vivienda o local de negocio será necesario: 1º Que el arrendador contraiga, comunicándolo por escrito al Gobernador Civil de la provincia, el compromiso de que las obras de reedificación se realizarán en el plazo que previamente deberá ser señalado por dicha autoridad y que la reedificación se verificará de modo que la nueva finca cuente al menos con una tercera parte más del número de viviendas de que disponga aquélla, respetando al propio tiempo el número de locales de negocio si en el inmueble a derruir los hubiere. Y cuando la finca careciera de viviendas o las que existieran fueran dependencias del local o locales de negocio con que cuente, que se compromete a que la reedificada disponga de una o más viviendas susceptibles de ser utilizadas con independencia plena de los locales de negocio.

La interpretación y aplicación de dichos preceptos debe atender a su finalidad garantista del realojo de los arrendatarios, tal y como se desprende del contenido del artículo 81.1 de la citada Ley sobre arrendamientos, en el que se dispone que " los inquilinos y arrendatarios que deseen instalarse en el inmueble reedificado, antes de desalojar el que vaya a derruirse, suscribirán con el arrendador documento que detalle la extensión superficial de las viviendas o locales de negocio que ocupen, su renta, el número de unas y de otros que existan en el inmueble y un domicilio para oír las notificaciones que les haga el arrendador" . Por su parte el artículo 82.1 establece que "reconstruida la finca, se reservarán en ella a los inquilinos y arrendatarios con derecho a instalarse en la misma las viviendas y locales de negocio que a cada uno corresponda. Y en el domicilio que hubieren designado al efecto, el arrendador les notificará notarialmente en el plazo de treinta días siguientes al recibo de la notificación pueden ocupar los que le hubiere asignado, detallando sus características, extensión, la renta y circunstancias que la determinan, así como el número total de viviendas y locales de negocio que existen en el inmueble ". Y, en fin, el artículo 86 de la LAU dispone que "el arrendatario procedente de la finca demolida que ocupare en ella local de negocio sito en la planta baja y al exterior, tendrá derecho a ocupar local de igual situación y extensión superficial en la reconstruida cuando demostrare el perjuicio que a su explotación le cause la ocupación de otro de distinta situación, cuya acción que caducará a los treinta días de haber ocupado el asignado por el arrendador, tendrá en cuanto al ocupante del local que correspondiese a dicho arrendatario los efectos establecidos en el número 2 del artículo 88".

En relación al realojo de los arrendatarios la sentencia impugnada señala, en su fundamento segundo, que se trata de una obligación legal, exigible ante la jurisdicción civil por los interesados, por lo que no resulta imprescindible que en la solicitud de autorización de derribo se consigne expresamente el compromiso de realojo, pues dicha obligación es exigible ante los Tribunales con independencia de que se haya expresado o no tal compromiso.

El razonamiento de la Sala de instancia es acertado pues, en efecto, el derecho de retorno de los arrendatarios se configura ex lege , sin que ningún precepto legal exija la formulación expresa en la solicitud de derribo presentada de un compromiso en este sentido, correspondiendo a la jurisdicción civil dilucidar los problemas que en relación al ejercicio de dicho derecho pudieran surgir. Puede verse en este sentido la sentencia de esta Sala de 5 de mayo de 2000 (casación 28/1995 ).

Además, volviendo a los datos del caso que ahora nos ocupa, en el anteproyecto presentado se respeta el número de locales de negocio actualmente existentes y se incrementa el número de viviendas, que pasan de 14 a 24, por lo que no puede calificarse a la actuación proyectada como fraudulenta, pues como hemos visto, el artículo 81 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece que será antes de desalojar el edificio que se pretende demoler, y por tanto, después de haberse autorizado el derribo, cuando los inquilinos y arrendatarios que deseen instalarse en el inmueble reedificado suscriban con el arrendador el documento que detalle la extensión superficial de las viviendas o locales de negocio que ocupen, su renta, el número de unas y de otros que existan en el inmueble y un domicilio para oír las notificaciones que les haga el arrendador y existe la obligación legal de reservarles, una vez reconstruida la finca, las viviendas y locales de negocio que a cada uno corresponde.

Por ello, no cabe afirmar que la sentencia recurrida haya omitido los hechos cuya integración pretende la Administración del Estado al amparo de lo previsto en el artículo 88.3 de la Ley reguladora de esta Jurisdicción , y, por el contrario, Sala de instancia ha tenido en cuenta la situación del edificio como inmueble catalogado -fundamento cuarto- razonando que la protección del patrimonio monumental se efectúa en la licencia de derribo, que ha de tramitarse por el Ayuntamiento previa autorización de la Diputación Foral, sin que sobre esa cuestión deba hacer valoración alguna la Delegación del Gobierno, cuya intervención debe atenerse a los criterios de valoración recogidos en el artículo 79.2 de la LAU y que se establecen en atención a la naturaleza de la autorización que allí se regula.

Por tanto, una vez recabado el mencionado informe de la Diputación Foral, será la resolución Ayuntamiento de San Sebastián que ponga fin a la solicitud de licencia la que habrá de determinar si la demolición puede o no ser ejecutada, pero ello no impide que la Delegación del Gobierno deba autorizarla con arreglo a los criterios de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 que antes hemos expuesto.

QUINTO

Por las razones expuestas el recurso de casación debe ser desestimado. Ello comporta la imposición de las costas procesales a la parte recurrente, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 139.1 de la Ley reguladora de esta Jurisdicción ; si bien, como permite el apartado 3 del mismo artículo, dada la índole del asunto y la actividad desplegada por la parte recurrida al oponerse al recurso, la cuantía de la condena en costas debe quedar limitada a la cifra de mil quinientos euros (1.500 €) por el concepto de honorarios de defensa de la entidad Zuritze, S.L.

Vistos los preceptos y jurisprudencia citados, así como los artículos 86 a 95 de la Ley de esta Jurisdicción .

FALLAMOS

No ha lugar al recurso de casación interpuesto por la ADMINISTRACIÓN DEL ESTADO contra la sentencia de la Sección Segunda de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia del País Vasco de 18 de diciembre de 2009 (recurso contencioso-administrativo nº 527/2008 ), con imposición de las costas del recurso de casación a la parte recurrente en los términos señalados en el fundamento quinto.

Así por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos . PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia estando la Sala celebrando audiencia pública, lo que, como Secretario, certifico.

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