STS 31/2012, 13 de Febrero de 2012

Ponente:FRANCISCO MARIN CASTAN
Número de Recurso:207/2009
Procedimiento:Casación
Número de Resolución:31/2012
Fecha de Resolución:13 de Febrero de 2012
Emisor:Tribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil
RESUMEN

CESION DE CONTRATOS. En fin, que la promoción del litigio veinte años después, mediante una demanda con pretensión principal seguida de varias subsidiarias y tras toda una cadena de cesiones entre los auténticos vendedores o sociedades dominadas por ellos cuyo resultado último, una vez declarado desierto el recurso respecto de uno de los dos demandantes, es que los presuntos derechos cuya titularidad correspondía a cuatro personas, según el contrato litigioso, solamente sigan siendo defendidos ante esta Sala por una de ellas, únicamente puede explicarse como un intento de apurar la remota posibilidad de obtener algún provecho aun a pesar de no haber cumplido en su día la garantía de obtener la licencia para edificar en la parcela vendida. En primera instancia se desestima la demanda. Se desestima la apelación. Se desestima la casación.

 
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CONTENIDO

SENTENCIA

En la Villa de Madrid, a trece de Febrero de dos mil doce.

La Sala Primera del Tribunal Supremo, constituida por los magistrados indicados al margen, ha visto el recurso de casación interpuesto por el demandante D. Sixto , representado ante esta Sala por el procurador D. Manuel Infante Sánchez, contra la sentencia dictada el 20 de octubre de 2008 por la Sección 5ª de la Audiencia Provincial de Málaga en el recurso de apelación nº 377/08 dimanante de las actuaciones de juicio ordinario nº 1103/04 del Juzgado de Primera Instancia nº 8 de Málaga, sobre cumplimiento de contrato de compraventa. Han sido parte recurrida los demandados Promociones Mulhacén S.A., D. Agapito , Dª Gabriela , D. Dionisio , Dª Salvadora , D. Ismael (sucedido por su viuda Dª Camino ), D. Rogelio , Dª Leonor y D. Ángel , Dª Amanda y Dª Felicidad , representados ante esta Sala por el procurador D. Julián Sanz Aragón.

ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO.- El 16 de septiembre de 2004 se presentó demanda interpuesta por D. Sixto y D. Héctor contra la compañía mercantil Promociones Mulhacén S.A., D. Ismael y su esposa, D. Rogelio y su esposa, D. Santiago y su esposa, D. Agapito y su esposa, D. Elias y su esposa y D. Jorge y su esposa, solicitando se dictara sentencia por la que: "1°. Se condene a los codemandados en forma solidaria a dar cumplimiento al contrato de fecha 1 de octubre de 1984 entregando a sus mandantes los 736 metros cuadrados de viviendas a edificarse por la vendedora conforme al proyecto de construcción que venía obligada a presentar sobre la parcela referida en el hecho cuarto de la demanda,

2°.- Subsidiariamente a lo anterior, se condene a los codemandados en forma solidaria al pago del precio de dichos 736 metros cuadrados por un importe total de UN MILLON QUINIENTOS CUARENTA Y OCHO MIL DOSCIENTOS SIETE EUROS (1.548.207 €), más su correspondiente actualización conforme al IPC hasta su efectivo pago y sus intereses legales desde la fecha de interposición de la demanda.

3°.- Subsidiariamente a lo anterior, se declare resuelto el contrato de compraventa de 1 de octubre de 1984 y se condene a los codemandados en forma solidaria a abonar a mis representados la suma de OCHOCIENTOS CINCO MIL TRESCIENTOS CINCUENTA Y SEIS CON VEINTE Y UNO EUROS (805.356,21 €), cantidad resultante de descontar del precio obtenido por la venta a la entidad PRASUR (195.000.000. Ptas.), la suma abonada por la entidad Promociones Mulhacén para la adquisición de la parcela (61.000.000. Ptas.), más sus correspondientes intereses legales desde la fecha de venta de la parcela a la entidad PRASUR.

4°.- Subsidiariamente se declare resuelto el contrato de compraventa de 1 de octubre de 1984, condenando solidariamente a los codemandados a reintegrar a mis mandantes en la suma de TRESCIENTOS SETENTA Y CINCO MIL SEISCIENTOS TREINTA Y DOS CON CINCUENTA Y SEIS EUROS (375.632,56 €), más los correspondientes intereses legales desde la fecha del contrato.

5°. - Por último se les condene solidariamente al pago de las costas."

SEGUNDO.- Repartida la demanda al Juzgado de Primera Instancia nº 8 de Málaga, dando lugar a las actuaciones nº 1103/04 de juicio ordinario, y emplazados los demandados, no comparecieron D. Santiago ni su esposa, por lo que fueron declarados en rebeldía, y sí lo hicieron todos los demás para contestar y oponerse a la demanda. De un lado lo hicieron, conjuntamente, D. Agapito y su esposa Dª Gabriela , D. Dionisio y su esposa Dª Salvadora , D. Ismael y la compañía mercantil Promociones Mulhacén S.A., negando la legitimación activa ad causam de los demandantes y la legitimación pasiva de Dª Gabriela y Dª Salvadora , aduciendo que D. Ismael estaba divorciado y su matrimonio se había regido por la separación de bienes, alegando prescripción de la acción, oponiéndose a las pretensiones de la demanda por razones de fondo y solicitando se desestimara íntegramente la demanda con imposición de costas a los demandantes. Y de otro, también conjuntamente, comparecieron y contestaron a la demanda D. Rogelio y, como herederos de D. Jorge , D. Ángel , Dª Amanda y Dª Felicidad , haciendo suyos los hechos y fundamentos de derecho del otro grupo de demandados, con alguna puntualización en cuanto a los hechos, y solicitando asimismo la íntegra desestimación de la demanda con imposición de costas a los demandantes.

TERCERO.- Recibido el pleito a prueba y seguido por sus trámites, el magistrado- juez titular del mencionado Juzgado dictó sentencia el 26 de junio de 2007 desestimando la demanda, absolviendo de la misma a los demandados e imponiendo las costas a los demandantes.

CUARTO.- Interpuesto por los demandantes contra dicha sentencia recurso de apelación, que se tramitó con el nº 377/08 de la Sección 5ª de la Audiencia Provincial de Málaga , esta dictó sentencia el 20 de octubre de 2008 desestimando el recurso, confirmando íntegramente la sentencia apelada e imponiendo a la parte recurrente las costas de la apelación.

QUINTO.- Anunciado por los actores-apelantes recurso de casación contra la sentencia de apelación, el tribunal sentenciador lo tuvo por preparado y a continuación aquellos, conjuntamente, lo interpusieron ante el propio tribunal articulándolo en seis motivos: el primero por infracción de los arts. 1526 , 1527 , 1528 y 1112 CC ; el segundo por infracción de los arts. 1445 , 1461 y 1500 CC ; el tercero por infracción de los arts. 1281 y 1285 CC ; el cuarto por infracción de los arts. 1462 y 1463 CC ; el quinto por infracción de los arts. 1124 y 1504 CC ; y el sexto por infracción de la doctrina del enriquecimiento injusto.

SEXTO.- Recibidas las actuaciones en esta Sala y personadas ante la misma las partes mencionadas en el encabezamiento, esto es, sin que lo hiciera el codemandante D. Héctor , el recurso de casación fue admitido por auto de 9 de febrero de 2010 como si los dos recurrentes hubieran comparecido ante esta Sala a mantenerlo, pero advertida la falta de personación del codemandante Sr. Héctor , se dictó auto de 9 de febrero de 2010 rectificando el de admisión para, en su lugar, tener por no comparecido a dicho codemandante, debiendo seguirse el trámite solamente con D. Sixto como único recurrente, y otro auto de la misma fecha declarando desierto el recurso de casación interpuesto por D. Héctor y firme respecto del mismo la sentencia de apelación.

SÉPTIMO.- Los demandados comparecidos ante esta Sala presentaron conjuntamente escrito de oposición al recurso impugnando todos y cada uno de sus motivos y solicitando la desestimación del recurso y la íntegra confirmación de la sentencia recurrida con imposición de costas al recurrente.

OCTAVO.- Comunicado posteriormente a la Sala el fallecimiento del demandando-recurrido D. Ismael , por providencia de 26 de julio de 2010 se tuvo como sucesora procesal del mismo a su viuda Dª Camino .

NOVENO.- Por providencia de 13 de octubre de 2011 se nombró ponente al que lo es en este trámite y se acordó resolver el recurso sin celebración de vista, señalándose para votación y fallo el 18 de enero de 2012, en que ha tenido lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. Francisco Marin Castan,

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO .- El litigio causante del presente recurso de casación versa sobre el cumplimiento, o subsidiariamente la resolución, de un contrato celebrado el 1 de octubre de 1984, que las partes denominaron contrato de compraventa y cuyo objeto fueron 736 m2 de vivienda a edificar por la parte denominada vendedora.

Antecedido y sucedido dicho contrato por diversas vicisitudes, la demanda no se interpuso hasta el 16 de septiembre de 2004 por dos de las cuatro personas naturales que habían figurado como parte compradora en el mismo, y se dirigió contra la sociedad promotora que había figurado como vendedora, contra sus socios, en cuanto garantes del cumplimiento de las obligaciones de dicha sociedad, y contra las esposas de los mismos.

La sentencia de primera instancia desestimó totalmente la demanda: en primer lugar, por falta de legitimación activa ad causam de los dos demandantes al ejercitar sus acciones en virtud de unas cesiones del contrato litigioso, no de una simple transmisión de crédito, no conocidas ni consentidas por los demandados; y en segundo lugar, siendo en cualquier caso suficiente por sí sola la primera razón para desestimar la demanda, porque quienes figuraron como parte compradora en el contrato litigioso habían garantizado la obtención de la licencia para edificar y esta no se había conseguido, por lo que eran incumplidores de una obligación esencial, en cuanto "ligada con la efectividad de la causa del contrato" o elevada "a la categoría de causa del contrato" , y no podían por tanto exigir el cumplimiento de la otra parte contratante ni pedir la resolución del contrato fundada en el incumplimiento de la misma parte, es decir la denominada parte vendedora. A ambas razones se añadía, en cuanto a las esposas codemandadas, su falta de legitimación pasiva.

Interpuesto recurso de apelación por los demandantes, el tribunal de segunda instancia lo desestimó y confirmó íntegramente la sentencia apelada asumiendo por entero su declaración de hechos probados y su fundamentación jurídica y subrayando que el contrato litigioso había sido precedido de otro entre las mismas partes sobre una parcela cuyo precio se duplicaba respecto de otro contrato de unos meses antes, y que este "desmesurado incremento del precio" solo podía obedecer, como ya había considerado el magistrado-juez de primera instancia, a la garantía de obtención de licencia para edificar, de forma que "al no obtenerse dicha licencia, el resto del precio, objeto de reclamación en este proceso, habría quedado desprovisto de contraprestación y, por ello, sin causa" .

Contra la sentencia de apelación prepararon e interpusieron recurso de casación ambos demandantes conjuntamente, pero al no haber comparecido uno de ellos ante esta Sala su recurso se declaró desierto y la sentencia recurrida firme respecto del mismo.

Queda, pues, como único recurrente el demandante D. Sixto , que articula su recurso en seis motivos.

SEGUNDO .- Como quiera que antes y después del contrato litigioso hubo otros contratos de indudable relación con las cuestiones que plantea el recurso, antes de resolver sobre sus motivos conviene transcribir íntegramente, pese a su considerable extensión, los hechos que la sentencia de primera instancia declaró probados, que la sentencia recurrida asume íntegramente y que han de entenderse aceptados sin reservas por el recurrente toda vez que no ha interpuesto recurso extraordinario por infracción procesal.

Tales hechos se contienen en el antecedente de hecho cuarto de la sentencia de primera instancia y son los siguientes:

"1.- Por contrato privado de fecha 20 de marzo de 1984, la entidad mercantil Vivara, S.A. otorgó a don Prudencio , don Sixto , don Héctor y don Juan Carlos un derecho de opción de compra sobre una parcela de terreno de una extensión de 31.269 metros cuadrados, radicada en el término municipal de Marbella, partido de Valdeolletas, sitio de Guadalpín. El plazo de la opción finalizaba el día 30 de septiembre de 1984. Como precio de la opción se fijó la suma de 10.000.000 Ptas, hecha efectiva a la firma del contrato, estableciéndose el precio de la compraventa en 60.000.000 Pesetas, de las que se entendían recibidos los 10.000.000 Pesetas del precio de la opción, acordándose que se pagarían 20.000.000 Pesetas en el momento del ejercicio de la opción, y el resto de 30.000.000 Pesetas mediante efectos cambiarios con vencimiento al 30 de septiembre de 1985 (documental, contrato, f. 33; demanda y admisión de hechos en contestación a la demanda).

2.- En fecha 25 de septiembre de 1984, los Sres. Prudencio , Sixto , Héctor y Juan Carlos notificaron a la entidad mercantil Vivara, S.A., por conducto notarial, su voluntad de ejercitar el derecho de opción de compra, en los términos pactados (documental, actas notariales, folios 37 y ss.; demanda y admisión de hechos en contestación a la demanda).

3.- En la misma fecha de 25 de septiembre de 1984, los Sres. Prudencio , Sixto , Héctor y Juan Carlos suscribieron un contrato privado en virtud del cual se comprometían a segregar, de la parcela adquirida a la mercantil Vivara, S.A., una parcela de 30.069 metros cuadrados, para su venta a don Ismael , don Rogelio , don Santiago , don Agapito y don Dionisio , los cuales hacían entrega en ese acto de la suma de 3.000.000 Pesetas en concepto de arras penitenciales, a cuenta del precio pactado, 123.500.000 Pesetas, acordándose el siguiente modo de pago: a) 58.000.000 Pesetas aplazadas a la firma de la escritura de compraventa, 28.000.0000 Pesetas en efectivo y 30.000.000 Pesetas mediante efecto avalado, con vencimiento a sesenta días; y b) 62.500.000 Pesetas, resto del precio, mediante la adjudicación a los vendedores de 736 metros cuadrados de edificación de las obras que la parte compradora proyectaba realizar sobre los terrenos adquiridos (documental, contrato, f. 40; demanda y admisión de hechos en contestación a la demanda).

En el mencionado contrato se establecían, entre otras, las siguientes estipulaciones:

3.1.- Sobre la situación urbanística de los terrenos segregados, se expresaba que los mismos estaban incluidos en una propuesta de ordenación informada favorablemente por el Ayuntamiento de Marbella en fecha 3 de agosto de 1984. También se expresaba que la adquisición de los terrenos segregados se hacía para desarrollar en ellos un proyecto de edificación de acuerdo con las Ordenanzas Municipales (Expositivos II y III).

3.2.- La vigencia del contrato se estableció hasta el día 1 de octubre del mismo año, fecha en la que habría de formalizarse la compraventa mediante la correspondiente escritura pública (Cláusula Tercera).

3.3.- La escritura pública se otorgaría a los compradores por parte de la mercantil Vivara, S.A., titular registral de la parcela (Cláusula Cuarta, letra c).

3.4.- Al formalizarse la compraventa, la parte compradora se obligaba desarrollar un proyecto de edificación sobre los terrenos transmitidos, de acuerdo con las Ordenanzas de la zona y en un plazo máximo de tres años desde la fecha de la compraventa, con proyecto que habría de redactarse en plazo máximo de doce meses a partir de dicha fecha. Los 736 metros cuadrados de edificación, transmitidos por los compradores, como parte del precio de la compraventa, se integraban en el mencionado proyecto de edificación, estableciéndose la forma de selección de los inmuebles (Cláusulas Quinta, Sexta y Séptima).

3.5.- Formalizada la compraventa, si en el plazo de un año a partir de la misma los compradores no obtuvieran licencia de construcción, una vez presentado, en tiempo y forma, proyecto de acuerdo con las Ordenanzas de la Zona, aquellos podrían exigir la devolución del precio de compraventa, más los intereses legales correspondientes, reintegrando a los vendedores los terrenos transmitidos (Cláusula Novena).

4.- De conformidad con lo estipulado en el contrato privado últimamente referido, el día 1 de octubre de 1984 se produjo el otorgamiento de escritura pública de compraventa, autorizada por el Notario de Marbella Sr. Polanco Rubio, por la que la entidad mercantil Vivara, S.A. vendió a la entidad mercantil Promociones Mulhacén, S.A. la parcela de 30.069 metros cuadrados, por precio de 30.000.000 Pesetas, que la sociedad confiesa recibido con anterioridad, otorgando carta de pago. En la escritura de compraventa se expresó que la parte compradora conocía la situación urbanística de la parcela objeto del contrato, habiendo tomado posesión de la misma. La sociedad mercantil Promociones Mulhacén, S.A. había sido constituida por los Sres. Ismael , Rogelio , Santiago , Agapito y Dionisio (documental, escritura, f. 46; demanda y admisión de hechos en contestación a la demanda).

Por escritura aclaratoria de la misma fecha se relacionaron los efectos librados en pago del precio de la compraventa (documental, escritura, f. 287).

5.- Por medio de contrato privado suscrito en la misma fecha de 1 de octubre de 1984, la sociedad mercantil Promociones Mulhacén, S.A. vendió a los Sres. Prudencio , Sixto , Héctor y Juan Carlos 736 metros cuadrados de vivienda, a edificar por la vendedora en plazo máximo de tres años a partir de la fecha, libre en absoluto de cargas y gravámenes, así como de arrendatarios, al corriente en el pago de contribuciones y arbitrios, y con las cuotas de participación en la propiedad de los servicios comunes que se desarrollasen en el proyecto, especialmente zonas verdes y demás de uso común de los propietarios en el mismo. El precio convenido fue de 62.500.000 Pesetas, que la vendedora confesó tener recibido con anterioridad en la proporción correspondiente a cada uno de los compradores, sirviendo el contrato como la más eficaz carta de pago (documental, contrato privado, f. 51; demanda y admisión de hechos en contestación a la demanda).

En este contrato se reprodujeron las estipulaciones que habían sido establecidas anteriormente en el contrato privado de fecha 25 de septiembre de 1984, referidas a la situación urbanística de los terrenos y a la finalidad perseguida con su adquisición. Además, se establecieron, entre otras, las siguientes estipulaciones:

5.1.- La parte vendedora se obligaba a tener redactado el proyecto de construcción en el plazo máximo de dos meses a partir de la fecha, en cuyo momento los vendedores seleccionarían tres viviendas y de las restantes los compradores seleccionarían 368 metros cuadrados, es decir, el 50% de la superficie vendida, siéndoles adjudicado y seleccionado por la vendedora el 50% restante. Seleccionados y determinados los inmuebles, su entrega, simultánea o escalonada, habría de tener lugar en plazo máximo de tres años a partir de la fecha. Incumplido dicho plazo, la parte compradora tendría opción, bien a ejecutar el aval o póliza, con la recuperación del precio y los intereses legales, bien a exigir la devolución a razón del precio por metro cuadrado de edificación vendida que exista en el mercado en dicho momento para proyectos similares.

Del cumplimiento de esta obligación, como de la de todas las asumidas por Promociones Mulhacén, SA. por este documento, responden personal y solidariamente los socios de dicha sociedad, Sres. Dionisio , Santiago , Rogelio , Ismael Agapito y Jorge (Estipulaciones Tercera, Cuarta, Quinta y Adicional).

5.2.- En relación con los compromisos asumidos por los compradores con Promociones Mulhacén, S.A., los Sres. Prudencio , Sixto , Héctor y Juan Carlos garantizaban que la correspondiente licencia de construcción sería otorgada en plazo máximo de un año a partir de la fecha, viniendo obligados, en caso contrario, y una vez que se hubiese demostrado fehacientemente que la vendedora había presentado en tiempo y forma el proyecto de edificación y de acuerdo con las ordenanzas, a adquirir de Promociones Mulhacén, SA. el terreno por el precio de 61.000.000 Pesetas más los intereses legales desde el día de la fecha. Ampliando lo anterior, la no concesión de la licencia municipal de obras en plazo de un año daría lugar asimismo a la resolución del presente contrato con pérdida del precio de la compraventa. Igualmente, el incumplimiento por parte de la vendedora daría opción a los compradores a exigir le fuese reintegrado el precio de esta compraventa mas los intereses legales a partir de la fecha (Estipulaciones Séptima y Novena).

6.- En fecha 29 de noviembre de 1984, en cumplimiento de la Cláusula Tercera del contrato de fecha 1 de octubre de 1984, por la entidad mercantil Promociones Mulhacén, S.A. se procedió a la entrega, a los Sres. Prudencio , Sixto , Héctor y Juan Carlos , del proyecto de construcción elaborado por dicha entidad, con vistas a la selección de las viviendas que estos últimos se habían adjudicado con arreglo al citado contrato, selección que ambas partes se comprometían a llevar a efecto antes del 31 de diciembre del presente año y que, en todo caso, quedaría supeditada a que por el Ayuntamiento de Marbella se aprobase el proyecto, tal y como estaba redactado (documental, f. 55). La documentación presentada consistía en el proyecto básico de un grupo de 26 viviendas, primera fase del proyecto total de 54 viviendas.

7.- En fecha 3 de junio de 1986, el Sr. Sixto , por sí y en representación de los Sres. Prudencio , Héctor y Juan Carlos , requiere notarialmente a los Sres. Dionisio , Santiago , Rogelio , Ismael , Agapito y Jorge , denunciando el incumplimiento contractual de los vendedores requeridos, al no haber redactado el proyecto de construcción en el plazo máximo de dos meses a contar desde la fecha del contrato, lo que había impedido la obtención de la licencia municipal de obras por parte de los compradores requirentes. Por dicho incumplimiento, los requirentes comunican su decisión de dar por resuelto de pleno derecho el contrato de compraventa y, en su consecuencia, exigen a la parte requerida para que en un plazo máximo de ocho días opten por la devolución del precio del contrato, 62.500.000 Pesetas mas los intereses legales, o por la compra de los terrenos objeto de la compraventa por un precio de 61.000.000 Pesetas; advirtiendo del ejercicio de acciones legales, en su caso, extensivas a la recuperación de la comisión satisfecha al Sr. Santiago por la compraventa, por importe de 18.525.000 Pesetas (documental, acta notarial, f, 145).

8.- Seguidamente, en fecha 22 de julio de 1986, los Sres. Prudencio , Sixto , Héctor y Juan Carlos requieren notarialmente a la mercantil Promociones Mulhacén, S.A. y a los Sres. Dionisio , Santiago , Rogelio , Ismael , Agapito y Jorge , reiterándoles su incumplimiento del contrato de compraventa de 1 de octubre de 1984 (documental, acta notarial, f. 148).

9.- En fecha 25 de septiembre de 1986, por parte de la entidad mercantil Promociones Mulhacén, S.A. se efectúa requerimiento notarial a los Sres. Prudencio , Sixto , Héctor y Juan Carlos para que en plazo no superior a dos meses se obtuviese cédula urbanística de carácter vinculante en la que se reflejase la edificabilidad y condiciones urbanísticas pactadas en el contrato, que posibilite la obtención inmediata de la licencia de obras. Transcurrido dicho plazo, se solicitaría la resolución del contrato con abono de daños y perjuicios (documental, f. 392).

10.- En fecha 24 de julio de 1984, el Sr. Prudencio había presentado ante el Ayuntamiento de Marbella una propuesta de ordenación de los terrenos a la sazón propiedad de la mercantil Vivara, S.A., la cual fue tramitada como consulta urbanística sobre convenio polígono PA-NO 2, informada favorablemente por la Comisión Municipal de Urbanismo el día 3 de agosto de 1984. En fecha 27 de junio de 1985 se alcanzó un convenio con el Ayuntamiento de Marbella, comprometiéndose los titulares de los terrenos a aportar una determinada documentación, Instrumentos de Planeamiento y Gestión Urbanística, comprometiéndose el Ayuntamiento a incluir en la Revisión del Plan General en trámite la ordenación correspondiente a los terrenos objeto del convenio (documental, folios 294 a 332). Posteriormente, en fecha 8 de mayo de 1996, la mercantil Promociones Mulhacén, S.A. y el Ayuntamiento de Marbella suscribieron un Convenio de Transferencia de Aprovechamientos Urbanísticos, cuyas condiciones de edificabilidad preveían un número máximo de 54 viviendas.

Por resolución de la Consejería de Política Territorial de la Junta de Andalucía de fecha 3 de junio de 1986, el polígono PA-NO 2 quedó excluido de la delimitación de suelo urbano. Frente a ello, la entidad mercantil Promociones Mulhacén, S.A. presentó diversas propuestas ante la administración autonómica, llegando a la interposición de recurso contenciosos-administrativo contra las resoluciones desclasificatorias de la Junta de Andalucía, siempre con resultado negativo (documental, folios 333 a 390).

Por último, con fecha 7 de agosto de 1997, el Ayuntamiento de Marbella informa a Promociones Mulhacén, S.A. acerca de la clasificación finalmente otorgada a los terrenos de su propiedad como urbanizables programados, lo que imponía la aprobación del correspondiente planeamiento de desarrollo previamente a la concesión de la licencia de construcción (documental, f. 391).

11.- Por medio de escritura pública de compraventa de fecha 5 de mayo de 1998, la entidad mercantil Promociones Mulhacén, S.A. vende a la sociedad mercantil Promotora Inmobiliaria Prasur, S.A. la parcela de 30.069 metros cuadrados que la vendedora había adquirido de la sociedad Vivara, S.A.; el precio de la compraventa se establece en 195.000.000 Pesetas, pactándose que una parte del precio, 84.957.105 Pesetas se satisfará mediante la entrega de 708 metros cuadrados construidos, de la promoción inmobiliaria que llevará a cabo la parte compradora en la parcela edificada dentro de la finca adquirida; la mencionada superficie, valorada en 120.000 Pesetas el metro cuadrado, se distribuirán en cinco viviendas de igual o similar superficie, siendo dos de ellas elegidas por la parte vendedora y las tres restantes por la compradora. En el momento de la mencionada compraventa no se había concedido licencia de obra por parte del Ayuntamiento de Marbella con relación a la parcela objeto del contrato (documental, certificación Registro de la Propiedad nº 2 de Marbella, f. 189).

12.- Las cinco viviendas reservadas para la parte vendedora, las números 1, 2, 33, 34 y 35, del conjunto de 54 viviendas unifamiliares que integran el conjunto promovido por la compradora Promotora Inmobiliaria Prasur, S.A., han sido vendidas por la entidad Promociones Mulhacén, S.A. mediante escrituras públicas otorgadas en sucesivas fechas de 27 de febrero, 11 de marzo, 10 de septiembre, 4 de noviembre y 14 de noviembre de 2003 (documental).

13.- Por los anteriores hechos, la entidad mercantil Unbe, S.A. interpuso querella criminal, origen de las Diligencias Previas nº 4620/99 del Juzgado de Instrucción nº 5 de Córdoba, las que han finalizado con el dictado de auto de archivo de fecha 15 de enero de 2001 , confirmado por auto de la Audiencia Provincial de Córdoba de fecha 18 de mayo de 2001 (documental).

14.- Por medio de documento privado de fecha 18 de diciembre de 1992, don Héctor cedió a la entidad mercantil Irustaza, S.A. los derechos y obligaciones que le correspondían en el contrato de compraventa de fecha 1 de octubre de 1984, que había suscrito con los Sres. Prudencio , Sixto y Juan Carlos , y que tenía por objeto 736 metros cuadrados de vivienda, a edificar por la vendedora Promociones Mulhacén, S.A. sobre terrenos sitos en el Partido de Valdeolletas, sitio de Guadalpín, de Marbella (documental, f. 150).

Por medio de documento privado de fecha 10 de marzo de 1993, don Juan Carlos cedió al Sr. Sixto y a la mercantil Irustaza, S.A. los derechos y obligaciones que le correspondían (documental, f. 152).

Por medio de documento privado de fecha 11 de marzo de 1993, don Sixto cedió a la entidad mercantil Unbe, S.A. todos los derechos y obligaciones que le correspondían en el repetido contrato de compraventa de fecha 1 de octubre de 1984, antes citado (documental, f. 157).

Por medio de documento privado de fecha 10 de julio de 1993, don Prudencio cedió a las entidades mercantiles Unbe, S.A. e Irustaza, S.A. los derechos y obligaciones que le correspondían en el ya repetido contrato de compraventa de fecha 1 de octubre de 1984 (documental, f. 160).

Las anteriores cesiones fueron reconocidas expresamente por todos los intervinientes en las mismas, por medio de documento privado de fecha 11 de julio de 1993 (documental, f. 165).

Por medio de documento privado de fecha 9 de mayo de 2004, protocolizado notarialmente en fecha 16 de junio de 2004, la entidad mercantil Unbe, S.A. devuelve al Sr. Sixto su participación del 50% en el contrato de fecha 1 de octubre de 1984, que había adquirido en virtud de las cesiones antes mencionadas (documental, f. 168).

Por último, por medio de documento privado de fecha 24 de mayo de 2004, protocolizado notarialmente en fecha 14 de julio de 2004, la entidad mercantil Irustaza, S.A. devuelve al Sr. Héctor su participación del 50% en el contrato de fecha 1 de octubre de 1984, que había adquirido en virtud de las cesiones antes mencionadas (documental, f. 173).

Por medio de documento privado de fecha 10 de julio de 1993, don Prudencio cedió a las entidades mercantiles Unbe, S.A. e Irustaza, S.A. los derechos y obligaciones que le correspondían en el ya repetido contrato de compraventa de fecha 1 de octubre de 1984 (documental, f. 160)".

A estos hechos probados debe añadirse, por tener la misma consideración, el contenido en el fundamento de derecho tercero, apdo. 3.3, de la sentencia de primera instancia, según el cual el precio de 62.500.000 ptas. convenido en el contrato privado de 1 de octubre de 1984 celebrado entre Promociones Mulhacén S.A. como vendedora y los Sres. Prudencio , Sixto , Héctor y Juan Carlos como compradores, precio que la vendedora confesó tener recibido con anterioridad, no había llegado en realidad a ser desembolsado por dichos compradores.

TERCERO .- Entrando a examinar ya los motivos del recurso a partir de los anteriores hechos probados, el primero se funda en infracción de los arts. 1526 , 1527 y 1528 CC , porque la cesión de créditos puede hacerse sin conocimiento ni consentimiento del deudor, y del art. 1112 del mismo Código , en cuanto establece la transmisibilidad de todos los derechos adquiridos en virtud de una obligación.

Según su desarrollo argumental, cuya introducción es no poco vacilante a la hora de definirse el propio recurrente sobre si los documentos privados de 9 y 24 de mayo de 2004 contenían una cesión de contrato, como interpreta la sentencia de apelación confirmando la de primera instancia, a una transmisión únicamente del crédito de los cedentes frente a los demandados, tesis de este motivo, el "principal error" de la sentencia impugnada consistiría en haber considerado que al tiempo de interponerse la demanda se mantenía una relación sinalagmática derivada del contrato litigioso, siendo así, siempre según el recurrente, que "la única prestación pendiente de satisfacer era la entrega de los metros edificados o en su caso en el caso de que fuera imposible, como así se ha puesto de manifiesto a lo largo del procedimiento, realizar la sustitución de la prestación originaria por la correspondiente indemnización en metálico". En suma, para el recurrente "lo fundamental" es que en 2004 lo único pendiente era la entrega de los metros cuadrados edificados porque "el resto de las obligaciones habían caducado por el mero devenir de los acontecimientos" , de modo que lo cedido habría sido aquel crédito a la entrega de edificación "independientemente de lo que se manifestara por las partes en los documentos suscritos" . No obstante, al final del alegato del motivo el recurrente vuelve a contemplar la hipótesis de la cesión del contrato para, en tal caso, aducir que "[s]i nos encontramos ante una cesión de contrato y esta se considera ineficaz, hay que considerar todas ineficaces, pues no existe consentimiento de los cedidos en ninguna de las cesiones producidas" .

Así planteado, el motivo ha de ser desestimados por las siguientes razones:

  1. ) Hace supuesto de la cuestión porque, pese a admitir que de la literalidad de los dos documentos privados de 2004 resultaba una transmisión no solo de derechos sino también de obligaciones, como por demás resulta del texto de dichos documentos, el recurso no contiene ningún motivo previo dirigido a impugnar la interpretación de ambos contratos por el tribunal sentenciador.

  2. ) El hecho de que, al interponerse la demanda, el recurrente no pudiera ya cumplir la obligación esencial de garantizar la obtención de licencia de construcción en el plazo de un año a partir del 1 de octubre de 1984 no determina que tal obligación pueda considerarse extinguida "por el propio devenir de los acontecimientos" , ya que subsistía en calidad de prestación relacionada con la entrega de los 736 m2 de edificación por los demandados. De otro modo, el propio incumplimiento de quienes en el contrato de 1 de octubre de 1984 figuraron como compradores y en el de 25 de septiembre anterior como promitentes de venta se aprovecharía para presentarse únicamente como acreedores y no, según sucedía en realidad, como acreedores de una prestación pero recíprocamente deudores de otra que justificaba el incremento del precio en relación con el contrato de 20 de marzo anterior.

  3. ) El recurrente no puede ampararse en su propia ambigüedad para defender su legitimación activa. Así, en la demanda, interpuesta por él únicamente junto con el Sr. Héctor , es decir sin que además fueran codemandantes los Sres. Prudencio y Juan Carlos , la legitimación activa se justificaba, muy lacónicamente, "de conformidad con los documentos" acompañados con la propia demanda y citando el art. 1526 CC en cuanto "que no exige la notificación de la cesión del derecho al deudor para su validez" . Opuesta por los demandados la falta de legitimación activa de los dos demandantes por contener los dos documentos del año 2004 una cesión de contrato no consentida por los demandados como cedidos; no discutida en cambio ninguna de las cesiones anteriores, esto es, las de 18 de diciembre de 1992 y 10 de marzo, 11 de marzo y 10 de julio de 1993; y en fin, estimada por la sentencia de primera instancia la falta de legitimación activa de los demandantes por contener los documentos del año 2004 una cesión de contrato que concentraba en los señores Héctor y Sixto los derechos y obligaciones cuyos sujetos eran originariamente ellos dos más los señores Prudencio y Juan Carlos , los demandantes recurrieron en apelación alegando que, si la cesión era de contrato como había declarado la sentencia de primera instancia, entonces habría renacido la titularidad originaria de los señores Héctor , Sixto , Prudencio y Juan Carlos , actuando los dos primeros en beneficio de la comunidad de bienes constituida con los otros dos. Por último, en casación no se sostiene ya este último argumento y, en realidad, parece proponerse que la titularidad originaria a tener en cuenta sería únicamente la de los dos demandantes, aunque como el recurso de casación se ha declarado desierto respecto de uno de ellos, el ya único recurrente vendría ser quien parece presentarse como único titular de la totalidad de los derechos derivados de los contratos de 1984, como sujeto único en el que habrían acabado concentrándose todos esos derechos. Fácil es comprender, pues, que mientras la sentencia recurrida negó la legitimación activa de los demandantes con base en la literalidad de los documentos aportados por ellos mismos, tanto la demanda como el recurso de apelación como, en fin, este motivo de casación vienen a demostrar las importantes dudas y vacilaciones del ya único recurrente acerca del verdadero fundamento de su propia legitimación activa.

CUARTO .- La desestimación del motivo primero del recurso hace innecesario el examen de los restantes, dedicados a rebatir la sentencia impugnada en cuanto considera improcedentes las pretensiones de la demanda incluso admitiendo, como mera hipótesis, la legitimación activa de los demandantes.

Así, el motivo segundo se funda en infracción de los arts. 1445 , 1461 y 1500 CC e impugna la sentencia de apelación por no haber declarado resuelto el contrato pese a la falta de entrega de los 736 m2 de edificación; el motivo tercero , que parte del anterior, se funda en infracción de los arts. 1281 y 1285 CC e impugna la sentencia por haber interpretado erróneamente las cláusulas 4ª, 7ª y 9ª del contrato de 1 de octubre de 1984; el motivo cuarto se funda en infracción de los arts. 1462 y 1463 CC e impugna la sentencia porque, como se desprendería de lo alegado en el motivo segundo, el recurrente habría cumplido íntegramente "su parte de obligación en la recíproca" ; el motivo quinto se funda en infracción de los arts. 1124 y 1504 CC e impugna la sentencia por haber apreciado incumplimiento de los demandantes, obstativo a la acción de resolución por incumplimiento de la otra parte contratante, siendo así que los demandantes no habrían incumplido ninguna obligación esencial; y el motivo sexto y último , en fin, se funda en infracción de la doctrina del enriquecimiento injusto, sin citar norma ni jurisprudencia alguna al respecto, e impugna la sentencia por no haber condenado a los demandados, cuando menos, al pago de 375.632'56 euros, es decir al equivalente de 62.500.000 ptas., resto del precio según el contrato de 25 de septiembre de 1984, coincidente con el que se confesaba recibido en el contrato de 1 de octubre siguiente.

Pues bien, aunque el examen de estos motivos es innecesario dada la desestimación del primero, lo que comporta la falta de acción del ya único recurrente, sin embargo, para agotar su derecho a la tutela judicial efectiva, puede añadirse a lo razonado hasta ahora que el motivo sexto no cita norma ni jurisprudencia alguna como infringida, omisión determinante sin más de su desestimación; que el alegato del motivo segundo, base a su vez de los motivos tercero, cuarto, y quinto, contrapone a la interpretación de los diversos contratos por el tribunal de instancia una interpretación propia del recurrente que, además, pretende apoyar en una prueba testifical, de modo que no respeta ninguna de las reglas de la jurisprudencia acerca de la revisión de la interpretación de los contratos en casación; que pese a reconocer el propio recurrente que "la operación estaba vinculada" (p. 18 del escrito de interposición del recurso), nunca llega a justificar el incremento del precio de la parcela entre el contrato de 20 de marzo de 1984 y el de 25 de septiembre del mismo año, incremento que la sentencia impugnada sí justifica precisamente con base en la obtención de licencia para edificar que garantizaban el hoy recurrente junto con los señores Prudencio , Juan Carlos e Héctor ; que en todo el recurso se prescinde del dato de la falta de desembolso real de los 62.500.000 ptas. que en el segundo contrato de 1 de octubre de 1984 Promociones Mulhacén S.A. confesaba haber recibido; que el contrato fundamental según la demanda, es decir el de 1 de octubre de 1984, presentaba como vendedora a quien en realidad era compradora según la escritura pública de la misma fecha en relación con el contrato de 25 de septiembre del mismo año, de suerte que más que un verdadero contrato de compraventa era una garantía del cumplimiento de las prestaciones estipuladas en un contrato de compraventa anterior que, además, contaba con algunos elementos propios de la permuta; que tal forma de contratar, así como lo sucedido después, solo se explica en el contexto de "las circunstancias que concurrían en el urbanismo de la zona de Marbella, presidido por una absoluta inseguridad jurídica que, posteriormente, desembocó en una situación de grave corrupción urbanística" , según razonó la sentencia de primera instancia en el apdo. 1.2 de su fundamento jurídico quinto; y en fin, que la promoción del litigio veinte años después, mediante una demanda con pretensión principal seguida de varias subsidiarias y tras toda una cadena de cesiones entre los auténticos vendedores o sociedades dominadas por ellos cuyo resultado último, una vez declarado desierto el recurso respecto de uno de los dos demandantes, es que los presuntos derechos cuya titularidad correspondía a cuatro personas, según el contrato litigioso, solamente sigan siendo defendidos ante esta Sala por una de ellas, únicamente puede explicarse como un intento de apurar la remota posibilidad de obtener algún provecho aun a pesar de no haber cumplido en su día la garantía de obtener la licencia para edificar en la parcela vendida.

QUINTO .- Conforme a los arts. 487.2 y 398.1 en relación con el 394.1, todos de la LEC , procede confirmar la sentencia recurrida e imponer las costas al recurrente.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.

FALLAMOS

  1. - DESESTIMAR EL RECURSO DE CASACIÓN interpuesto por el demandante D. Sixto contra la sentencia dictada el 20 de octubre de 2008 por la Sección 5ª de la Audiencia Provincial de Málaga en el recurso de apelación nº 377/08 .

  2. - Confirmar la sentencia recurrida.

  3. - E imponer las costas al parte recurrente.

Líbrese al mencionado tribunal la certificación correspondiente, con devolución de los autos y rollo de Sala.

Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos .- Francisco Marin Castan.-Jose Antonio Seijas Quintana.-Francisco Javier Arroyo Fiestas.-Roman Garcia Varela.-FIRMADA Y RUBRICADA PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Francisco Marin Castan, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.