STS, 30 de Noviembre de 2011

La Sentencia recurrida contiene parte dispositiva del siguiente tenor literal: "Que desestimando el recurso contencioso administrativo interpuesto por D. Luis Angel , representado por el Procurador D. Fernando Bermúdez de Castro Rosillo, contra la resolución del Jurado Territorial de Expropiación Forzosa de la Comunidad de Madrid de fecha 14/07/2003, en la que se acuerda determinar como justiprecio del derecho de arrendamiento de la finca número NUM000 (bar) del Proyecto de Expropiación APR 12.03, calle Añafil, en el expediente NUM001 , el importe total de 43.653,10 euros, debemos confirmar y confirmamos la referida resolución por ser ajustada a derecho. Cada parte abonará las costas procesales causadas a su instancia como consecuencia de la tramitación de este recurso" .

Notificada la anterior Sentencia, el Procurador de D. Luis Angel en el nombre y representación que ostenta, presentó escrito, ante la Sala de lo Contencioso Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Madrid, preparando recurso de casación contra la referida resolución. Por providencia, la Sala tuvo por preparado en tiempo y forma el recurso de casación, emplazando a las partes para que comparecieran ante el Tribunal Supremo.

Recibidas las actuaciones y el expediente administrativo ante este Tribunal, la parte recurrente se personó ante esta Sala y formuló escrito de interposición del recurso de casación, expresando los motivos en que se amparaba, suplicando que se tuviera por interpuesto el recurso de casación y, previos los trámites legales, se dictara Sentencia por la que "...declare el derecho de mi mandante a ser indemnizado por la Junta de Compensación Antonio López-Añafil, en la cantidad recogida en la hoja de aprecio de mi mandante, menos la parte cobrada al inicio del expediente de expropiación forzosa, mas el 5% en concepto de premio de afección, y sobre la cantidad resultante los intereses legales que correspondan, y declarando nula la cantidad fijada por el Jurado Territorial de Expropiación de la Comunidad de Madrid, con expresa condena en costas a la parte demandada si se opusiere" .

Teniendo por presentado y admitido dicho escrito de interposición del recurso, se emplazó a las partes recurridas para que formalizaran su escrito de oposición, presentándose escrito por la representación procesal de la Junta de Compensación Antonio López - Añafil APR 12.03 en el que manifestaba que impugna y se opone al dicho recurso, solicitando la desestimación del mismo, con imposición de costas a la parte recurrente. Por su parte, la Comunidad de Madrid solicitó se pronunciase sentencia que desestime el recurso de casación y que declare la conformidad a derecho de la sentencia recurrida; y por último, el Ayuntamiento de Madrid suplicó, en su escrito de oposición al recurso, se dicte sentencia por la que declare no haber lugar a los motivos de casación formulados y desestime el recurso.

Conclusas las actuaciones, se señaló para votación y fallo la audiencia del día VEINTITRES DE NOVIEMBRE DE DOS MIL ONCE, en cuyo acto tuvo lugar, habiéndose observado las formalidades legales referentes al procedimiento.

Siendo Ponente el Excmo. Sr. D. Juan Carlos Trillo Alonso , Magistrado de la Sección.

Es objeto de impugnación en el presente recurso de casación la sentencia dictada por la Sala de lo Contencioso Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Madrid el 21 de octubre de 2008, en el recurso contencioso administrativo número 3277/03 , que desestima el recurso interpuesto y confirma el acuerdo del Jurado Territorial de Expropiación Forzosa de la Comunidad de Madrid de fecha 14 de julio de 2003, que fijó el justiprecio del derecho de arrendamiento de la finca núm. NUM000 (bar) del Proyecto de Expropiación APR 12.03, calle Añafil, en el expediente NUM001 , en la cantidad de 43.653,10 euros.

Para llegar a este pronunciamiento desestimatorio, el Tribunal de instancia parte, en el primer fundamento de derecho, de los siguientes hechos probados: "D. Luis Angel era titular de un derecho de arrendamiento sobre la finca situada en el número NUM002 de la CALLE000 en Madrid, con una superficie de 34,65 m2; dicha finca resultó afectada por el Proyecto de Expropiación APR 12.03, calle añafil; la propiedad valoró la indemnización de los perjuicios derivados de la expropiación de su derecho de arrendamiento solicitando un precio por todos los conceptos ascendente a 258.167,33 euros; la beneficiaria presentó su hoja de valoración que asciende a 30.051,61 euros; al mostrar su disconformidad el propietario se remiten los antecedentes al Jurado Territorial de la Comunidad de Madrid, incoándose el expediente NUM001 ; el 14/7/2003 el Jurado resuelve el expediente fijando un justiprecio de 43.653,10 euros. Llegamos con ello a este recurso contencioso administrativo en el que el propietario impugna la resolución adoptada por el Jurado considerando que debe fijarse el precio en la cuantía señalada en su hoja de aprecio, solicitando que se condene a la demandada a abonarle la diferencia respecto de la suma ya recibida. Las demandadas se oponen alegando la presunción de acierto y veracidad de la resolución del jurado y la corrección de los cálculos del Jurado" .

El segundo de los fundamentos lo dedica la sentencia a responder a la alegada presunción de acierto de las resoluciones del Jurado, haciendo mención expresa de la sentencia del TC de 25 de julio de 2006 . En este sentido, se transcribe de la citada sentencia lo siguiente: "Alegadas por las demandadas la presunción de acierto de las operaciones de determinación del justiprecio realizadas por el Jurado debemos tener en cuenta la que es doctrina reiterada de esta Sala respecto la situación de las presunciones en la materia, derivada de lo expuesto en la Sentencia del Tribunal Constitucional dictada en el recurso de inconstitucionalidad por ella misma interpuesto al respecto. Al decir la sentencia del Tribunal Constitucional de 25 de julio de 2006 que las disposiciones cuestionadas de la Ley 9/95 de Medidas de Política Territorial, Suelo y Urbanismo de la Comunidad Autónoma de Madrid, y del Decreto 71/1997 , de la misma Comunidad son conformes al Ordenamiento, este Tribunal debe extraer las oportunas consecuencias en relación con las presunciones que ocupan el núcleo de la labor defensiva de la parte demandada. De una parte debemos recordar que los actos administrativos, como son los acuerdos del Jurado, gozan de la presunción de legalidad que sobradamente conocida y que obliga a la existencia de un pronunciamiento judicial para su remoción, tenga ésta efectos desde su dictado o desde su propia declaración. Ahora bien, la presunción jurisprudencial sobre los actos del Jurado va mucho más allá puesto que alcanza al «acierto» de sus decisiones lo que implica una presunción sobre la decisión de aplicación de un concepto jurídico indeterminado como es el justiprecio. Sin embargo, dicha extensión de la presunción que excede con mucho de la legalidad puesto que el justiprecio no es una consecuencia estricta de ésta, salvo en lo que se refiere al procedimiento, no se hace de forma estrictamente teórica, lo que carecería de sentido, sino que se basa, y así se dice reiteradamente, en su especial composición de equilibrio de intereses que así lo convierte en un órgano prácticamente arbitral. Se trataba de la composición establecida en la Ley de Expropiación Forzosa de 16 de diciembre de 1954. Por ello, una vez establecido que la composición del Jurado Territorial de Madrid por las normas a la sazón vigente son perfectamente legítimas hemos de decir que no existe razón alguna para que a dicho Jurado le sea aplicable la presunción de acierto fundada en una composición diferente ya que la Sala no aprecia que en dicha composición se den iguales factores que los que se tornaron para establecer la presunción de acierto. Por tanto, el acuerdo es un documento administrativo mas de los que integran el expediente y ha de ser comparado a efectos probatorios con el resto de las pruebas sin que ocupe una posición privilegiada en relación con éstas que determine un esfuerzo especial para romper el privilegio de su presunción de acierto, que en todo caso, repetimos, está supeditada al juicio que merezca a estos efectos la composición del Jurado que, por cierto, es en la actualizada sustancialmente distinta a la que produjo el acuerdo impugnado y ello por decisión del legislador de la propia demandada" .

El tercer fundamento de derecho, entrando en el primer motivo de impugnación de los alegados en la instancia, se centra en el importe a satisfacer por el concepto de rentas, y lo hace en el sentido siguiente:

"Sostiene el demandante que por el concepto mayor renta y derechos de traspaso debe fijarse la suma de 150.770,40 euros, resultantes de aplicar a la diferencia de la renta que venía pagando en relación con la que tendrá que pagar ahora por un local de similares características, la capitalización al 10%, mientras que el Jurado, que reserva ese criterio para los contratos sometidos a prórroga forzosa sin alquiler actualizado, considera que procede en este caso, en que la renta se actualizó, aplicar el segundo criterio que tiene previsto, consistente en fijar la indemnización en el importe de dos anualidades de la renta actualizada. Es criterio del TS (entre otras sentencia de 19 Ene. 1989 ) el que viene declarando que las normas valorativas establecida en la Ley de Arrendamientos Urbanos, Decreto 4104/1964, a las que remite el artículo 44 de la de Expropiación Forzosa no constituyen mandato imperativo para fijar inexcusablemente conforme a ellas o por mejor decir con arreglo a la cuantificación que contienen la indemnización que deben percibir los arrendamientos de viviendas y locales de negocios afectados por actuaciones expropiatorias. Por otra parte uno de los procedimientos admitidos por la jurisprudencia reiterada del TS (sentencias de 25 de jun. De 1997 y 7 de abr. De 2001 ), para la determinación cuantitativa de la indemnización por la privación de la titularidad arrendaticia en fincas urbanas expropiadas sujetas a prórroga forzosa es el de la diferencia de rentas, que consiste en determinar la indemnización en la suma que resulta de capitalizar al 10 por 100 la diferencia entre la renta que venía pagando el expropiado y la que habría de satisfacer para obtener una vivienda o local de negocio de características análogas al que es objeto de expropiación, pero como se expone en la sentencia del TS de 7 Abr. 2001 , dicho método no es el único para valorar la pérdida de un arrendamiento operada por la expropiación, pues no se trata de una regla inamovible de valoración sino de un criterio a seguir para obtener el valor contemplado en el art. 43 de la Ley de Expropiación Forzosa , que por esto admite modulaciones. En el supuesto que estamos examinando el demandante únicamente aporta un contrato de arrendamiento de local de negocio del año 1978 en el que se fija una renta anual de 144.000 pesetas y no se prevé cláusula alguna de actualización. No se aporta recibo ni justificante alguno de la renta que se paga actualmente. En el informe pericial que sirve de soporte a su hoja de aprecio se dice que la renta actual es 1554,96 euros/año, cantidad que asume el perito que ha emitido su informe en este proceso, pero ni el uno ni el otro explican de donde sale esta cantidad y como sostiene la parte codemandada, Junta de Compensación, la renta que se venía abonando debía haber sido actualizada conforme a lo dispuesto en la normativa transitoria de la vigente LAU de 1994, normativa que además prevé una duración máxima de estos contratos procedentes de la legislación anterior al Decreto de 1985 , circunstancia que igualmente ha de tenerse en cuenta para fijar el quantum de la indemnización. El otro termino de la comparación tampoco sería sencillo de encontrar, pues como señala el perito judicial, los locales que se ofrecen en la zona para desarrollar una actividad como la del demandante tienen una extensión media de 65 metros cuadrados, es decir casi el doble que el local del actor y es mas que probable que un alquiler de un local de tan exiguas dimensiones para establecer un negocio de bar tuviera un precio de arrendamiento inferior al medio de aquellos otros locales, que cifra el perito en 41,8 euros el metro cuadrado, igualmente muy próximo a los 40 que se recogen en el informe de la hoja de aprecio. A la vista de los condicionantes expuestos y teniendo en cuenta que los valores de referencia tomados en cuenta por ambos peritos no aparecen documentados en forma alguna en sus informes, debe mantenerse el criterio que se recoge en la resolución del jurado, que concede por este concepto 29.106 euros, que se correspondería con dos años de renta en una cantidad muy próxima a la que en el informe de la hoja de aprecio se recoge como renta media anual de mercado.

En segundo lugar por acondicionamiento del nuevo local para desarrollar en él la misma actividad solicita el demandante 18.000 euros, que son los que se recogen en el informe que sirve de base a su hoja de aprecio, pero en la que tampoco se explican las fuentes de las que se extraen. El Jurado reconoce por este concepto 6930 euros por obras propiamente dichas, 1386 por licencias y 1200 por conexiones de suministros, que hacen un total de 9516 euros. El perito judicial recoge la cifra de diez mil euros, nuevamente sin especificar conceptos ni fuentes de información, aun cuando debemos tener en cuenta, tanto para éste como para el resto de los conceptos, que en el capítulo observaciones hace referencia a que tiene en cuenta valores actuales y no podemos olvidar que la valoración había de referirse al año 2002. Tenemos entonces que, además de que no se ha demostrado que la cantidad recogida en la hoja de aprecio de la propiedad se ajuste mas a la realidad que la reconocida por el Jurado, ésta se ve corroborada por la del perito judicial, debiendo por ello igualmente ser mantenida.

Acto seguido se recoge en la demanda el capítulo referente a la valoración del desplazamiento de maquinaria, elementos e instalaciones que cifra en 4800 euros frente a los 3500 del perito judicial y a los 2700 del Jurado, si bien en este caso han de añadirse otros 400 euros que se reconocen por almacenaje durante el traslado y sustitución o reparación de algunos que se deterioren.

En la página 14 del informe presentado con la hoja de aprecio se recogen los doce enseres que existían en el local y que deberían ser trasladados al nuevo, todos ellos podrían ser trasladados en un solo viaje y en un vehículo de dimensiones medias, sin que hicieran falta por lo demás un número importante de personas para llevarlo a cabo. Si a ello añadimos que el perito judicial y el Jurado nuevamente están muy próximos en sus conclusiones debemos una vez más mantener el criterio de éste.

En el apartado D) se reclaman 34740 euros por instalaciones y reinstalaciones que, además de estar incluidas en los conceptos anteriormente reseñados, no se acreditan en forma alguna y tampoco son recogidos en el informe pericial practicado en el proceso" .

Finaliza la sentencia de instancia, en los fundamentos de derecho cuarto y quinto, con el pronunciamiento relativo a los conceptos solicitados de pérdida de beneficios y clientela y cese temporal de actividad así como la no imposición de costas. Respecto a las partidas indemnizables, afirma que "Respecto de la primera se dice que las pérdidas se relacionan directamente con la ubicación actual del local y que se producen durante dos años y, respecto de la segunda se afirma que se produce hasta que se concluyen las instalaciones y se vuelve a reabrir la actividad, pero no se especifica el tiempo que pudiera tardar en realizarse. El perito judicial no se refiere a estos conceptos pero incluye gastos de personal durante seis meses y pérdidas comerciales durante igual período de tiempo. La Junta de Compensación manifiesta en su contestación que se le ofreció un local en la misma zona para continuar con la actividad y que el actor, que nada dice al respecto, no aceptó la oferta y continuó la actividad en un local próximo de su elección. Resulta de lo expuesto que si el negocio se continúa en la misma zona carece de sentido la indemnización por pérdida de clientela y en cuanto a la reapertura del nuevo local debió la demandante acreditar el tiempo que invirtió en ella para que pudiera reconocérsele el derecho a ser indemnizado" .

Frente a la sentencia interpone recurso de casación la parte arrendataria con apoyo, dice, en dos motivos, aducido el primero al amparo del artículo 88.1d ), y el segundo por el cauce del artículo 88.1c) de la Ley Jurisdiccional .

En el primero, se denuncia la infracción de la doctrina jurisprudencial reiterada del Tribunal Supremo en lo relativo a la indemnización del arrendatario de un local de negocio sujeto a prórroga forzosa, prevista en la LAU de 1954 ; la infracción del artículo 43 y concordantes de la LEF , al no haber tenido en cuenta las circunstancias específicas del caso a la hora de fijar la indemnización correspondiente, y la infracción de la DT3ª de la LAU de 1994, relativa a contratos de arrendamiento del local de negocio celebrados antes del 9 de mayo de 1985 , por la no consideración del contrato de arrendamiento como sujeto a prórroga forzosa, así como por no atender a la reiterada Jurisprudencia del Tribunal Supremo de capitalizar la diferencia de rentas en este tipo de expropiaciones al 10%.

El segundo motivo se basa en el quebrantamiento de las formas esenciales del juicio, al aceptar la Sala, sin pruebas practicada, la manifestación de la Junta de Compensación, en relación a la falta de aceptación de la oferta de un local y la continuación de la actividad en un local próximo de su elección, lo que determinó la falta de indemnización por pérdida de clientela.

El primer motivo alegado por la representación procesal de D. Luis Angel , ha de ser desestimado.

El motivo de casación pretende hacer prevalecer el criterio jurisprudencial de valorar el derecho de arrendamiento conforme al método de diferencia de rentas capitalizadas al 10%, criterio que también fue adoptado por el perito judicial actuante en el recurso contencioso administrativo del que dimana el presente recurso, y todo ello, frente a la declaración de la Sala de Instancia, que en uso de su facultad exclusiva de apreciación de la prueba, rechaza dicho criterio, afirmando, tras una ponderación de las circunstancias concurrentes con arreglo a las reglas de la sana crítica, que la determinación de la renta anual se ha obtenido mediante un dato no contrastado debidamente, cual es el precio actualizado de la renta anual satisfecha por el arrendatario, al partirse en los dictámenes del perito de parte y judicial, de una cantidad sin especificar cual ha sido su forma de obtención, máxime teniendo en cuenta que se trata de un arrendamiento de renta antigua, sujeto a prórroga forzosa y, por tanto, sometido a las reglas contenidas en la Disposición Transitoria Tercera de la LAU de 29/1994, de 24 de noviembre , relativa a contratos de arrendamiento de locales de negocio celebrados antes del 9 de mayo de 1985, y ello en cuanto a actualización de renta y plazo de duración del contrato, a lo que añade además la falta de certeza del segundo término de comparación, cual es la renta futura por arriendo de local de idénticas circunstancias al expropiado, pues conforme a la prueba pericial practicada, es complejo la obtención de "un local en la zona para desarrollar una actividad con la del demandante, al tener los locales existentes una extensión media de 65 m2, es decir, casi el doble de la del recurrente, siendo mas que probable, según la sentencia, que un alquiler de un local de tan exiguas dimensiones para establecer un negocio de bar tuviera un precio de arrendamiento inferior al medio de aquellos otros locales, que cifra el perito en 41,8 euros el metro cuadrado igualmente muy próximo a los 40 que se recogen en el informe de la hoja de aprecio" .

En base a las anteriores circunstancias, concluye la sentencia de instancia que "A la vista de los condicionantes expuestos y teniendo en cuenta que los valores de referencia tomados en cuenta por ambos peritos no aparecen documentados en forma alguna en sus informes, debe mantenerse el criterio que se recoge en la resolución del Jurado, que concede por este concepto 29.106 euros, que se correspondería con dos años de renta en una cantidad muy próxima a la que en el informe de la hoja de aprecio se recoge como renta media anual de mercado" .

Es decir, analizadas las pruebas periciales resultantes de las actuaciones para comprobar cuál de la conclusiones, si las de éstas o la del Jurado de Expropiación resulta más cierta y segura a fin de hallar el valor real que ha de compensarse o indemnizarse con el justiprecio, resulta que aquellas no resultan debidamente justificadas, a diferencia de lo que ocurre con las del Jurado, que se asimila a la renta actual que para efectuar el cálculo se señala en el propio informe del técnico de parte, y ello considerando las características concurrentes en el local de autos.

Así, teniendo en cuenta, por lo que respecta a la capitalización al diez por ciento de la diferencia de rentas para indemnizar la pérdida de arrendamientos de viviendas o locales sujetos a prorroga forzosa, que esta Sala ha declarado, en sus Sentencias de 3 de junio de 2000 (recurso de casación 526/1996, fundamento jurídico sexto ) y 7 de abril de 2001 (recurso de casación 7428/1996 , fundamento jurídico segundo), a la que añadimos también la sentencia de 22 de octubre de 2001 en recurso 2568/1997 , que la doctrina jurisprudencial recogida, entre otras sentencias, en las de esta Sala de 3 de abril de 1990 , 7 de octubre de 1995 , 14 de noviembre de 1995 , 27 de enero de 1996 , 12 de abril de 1997 , 26 de mayo de 1997 y 30 de marzo de 1999 , elaborada en interpretación de lo dispuesto concordadamente en los artículos 106.2 del Texto Refundido de la Ley del Suelo de 1976, 137.3B del Reglamento de Gestión Urbanística, aprobado por Real Decreto 3288/1978, de 25 de agosto, 43 y 44 de la Ley de Expropiación Forzosa, no se deduce que dicho método sea el único para valorar la pérdida de un arrendamiento derivada de la expropiación, pues no se trata de una regla inamovible de valoración sino de un criterio a seguir para obtener el valor real contemplado por el citado artículo 43 de la Ley de Expropiación Forzosa , hemos de desestimar la pretensión relativa a la infracción de la mencionada doctrina jurisprudencial sobre la capitalización al 10% de la diferencia de rentas. Así lo demanda la relación arrendaticia existente y los resultados alcanzados con la prueba practicada, debiendo considerar además que la recurrente se ha abstenido de combatir la valoración de la prueba realizada por la vía de infracción de las reglas de la sana crítica que reiteradamente la jurisprudencia considera obligada para demostrar que la misma es arbitraria o irrazonable o conduce a resultados inverosímiles.

El motivo, en consecuencia, no puede prosperar.

La misma suerte desestimatoria debe correr el segundo motivo aducido por la recurrente, al no acreditarse, de lo resuelto por la Sala de Instancia, el quebrantamiento de las formas del juicio por acoger las manifestaciones de una de las partes demandadas, como es la Junta de Compensación, pues como bien señala la misma, en su escrito de oposición al recurso, debe reconducirse la cuestión a un tema de valoración de la prueba realizada por el Tribunal de Instancia, el cual tiene en cuenta lo actuado en el procedimiento, con particular referencia a la pericial practicada y a las manifestaciones realizadas por la Junta de Compensación en su escrito de contestación a la demanda, que además aparecen apoyadas por la documental aportada y por la falta de contestación del propio recurrente, todo lo cual le lleva a la conclusión de falta de acreditación de la indemnización solicitada por los conceptos de pérdida de clientela, al continuar el negocio en la misma zona, y por reapertura del nuevo local, al no justificarse el tiempo que se invirtió en ella.

De esta forma, se aprecia que realmente no existe un quebrantamiento de las formas del juicio en el sentido denunciado por la recurrente, sino una discrepancia con el resultado alcanzado tras el examen de la prueba practicada, lo cual no puede verificarse a través del motivo alegado sino a través de aquellos que combaten la valoración de la prueba por la vía de infracción de las reglas de la sana crítica que la jurisprudencia considera obligada para demostrar que la misma es arbitraria o irrazonable o conduce a resultados inverosímiles, y cuyo cauce procesal no es otro que el del apartado d) del artículo 88.1 de la Ley Jurisdiccional .

Lo anterior conlleva la declaración de no haber lugar al recurso y la imposición de las costas a la parte recurrente, si bien, la Sala, haciendo uso de la facultad que otorga el art. 139.3 de la LRJCA y teniendo en cuenta la entidad del recurso y la dificultad del mismo, señala en 1500 euros la cifra máxima como honorarios de letrados de las partes recurridas.