STS 833/2011, 17 de Noviembre de 2011

El Juzgado de Primera Instancia n.º 2 de Cornellá de Llobregat dictó sentencia de fecha 22 de diciembre de 2006 en el juicio ordinario n.º 355/2002 , cuyo fallo dice:

Fallo.

Desestimo la demanda presentada a instancia de D. Gaspar con la representación procesal de D. José Manuel Feixó Berdada y con la dirección técnica de D. Antonio Royan Villar contra D. Remigio con la representación procesal de D. Pedro Fernández Martínez como procurador de los tribunales y la dirección letrada de D. Avelino Pau Lozano y contra D. Jose Miguel en situación procesal de rebeldía.

No se hace pronunciamiento sobre costas.

.

En los fundamentos de Derecho de la sentencia se declara:

»Primero.- Todas las pretensiones de las partes constitutivas del proceso han tomado como cauce procesal la normativa reguladora del juicio ordinario (artículo 249 de la LEC en relación con los artículos 399 a 436 del mismo cuerpo procesal).

Antes de entrar a concretar la legislación aplicable y su correlativa interpretación, sobre todo desde un punto de vista jurisprudencial, resulta preciso desmenuzar, en apretada síntesis, la base fáctica sobre la que se sostiene la pretensión de cada una de las partes.

La parte actora como arrendataria del inmueble sito en la AVENIDA000 número NUM000 , NUM001 NUM002 de Cornellà de Llobregat recibió requerimiento a efectos de notificar la venta del piso arrendado efectuada entre D. Jose Miguel y D. Remigio (hechos primero y segundo de la demanda). EI requerimiento efectuado, tal y como se explica en la demanda, se realiza para posibilitar por parte del arrendatario el ejercicio de su derecho de retracto. Los condicionantes personales y económicos del arrendatario (explicados a lo largo del hecho tercero de la demanda) impiden el ejercicio de dicho derecho por parte del ahora actor. Con todo lo expuesto, el demandante ante la imposibilidad de ejercitar el derecho de retracto impugna la transmisión de la vivienda entre los ahora codemandados.

EI codemandado comparecido concentra buena parte de sus esfuerzos en cuestionar la literalidad del artículo aplicable haciendo cita de una serie de sentencias determinantes de nuestro acervo jurisprudencial (cita, pues, 4 sentencias de la Audiencia Provincial de Barcelona). Con lo expuesto, considera que no se dan los requisitos para impugnar la transmisión en su día celebrada.

Ante las premisas desarrolladas, podemos precisar, como normativa aplicable, el artículo 53 LAU en su redacción de 1964 . Artículo que posibilita la impugnación de la transmisión realizada por parte del arrendador, por el arrendatario si dan los condicionantes establecidos en dicho precepto.

La cuestión planteada y la ausencia de actividad probatoria reducen el iter secuencial de la presente a determinar la concreción de la "quaestio iuris" promovida.

»Segundo.- De conformidad con el artículo 53.1.2.ª LAU 64 el arrendatario podrá impugnar la transmisión consumada "Cuando el precio de la transmisión, incluido, en su caso, el importe de las cargas exceda de la capitalización de la renta anual que en el momento de la transmisión pague el inquilino a los siguientes tipos: AI 3 por 100, cuando hubiere sido ocupada la vivienda por primera vez antes de 1 enero 1942, y al 4,5 por 100 si lo fuere con posterioridad...".

En el documento número 3 de los aportados con la demanda, encontramos el valor del precio de la vivienda, que se cifra entre las partes contratantes en 54.000 euros. La capitalización de la renta anual junto con las cargas) que se cifra en 42034,67 euros (aplicada la fórmula del artículo anterior) conlleva que el precio de la venta exceda dicha capitalización.

Reducida la cuestión a estrictos términos jurídicos, no podemos compartir la toma de posición de la parte actora que anticipa, tímidamente, en la página 3 de su escrito de demanda, en la que nos pone de manifiesto que "a pesar de que nos consta que existe una cierta corriente interpretativa que en ocasiones desemboca en la no aceptación de ese derecho literal y explícito contenido en el artículo 53 de la LAU , entiende esta representación que la interpretación de dicha norma no plantea duda alguna, sin que con el pretexto del cambio de la realidad social pueda el juzgado vulnerar una norma vigente y clara en su interpretación".

EI referido aserto exige reproducir ciertas aseveraciones doctrinales (que provienen de la dogmática iusprivatista más afianzada) cuando se nos dice que "La norma solo cumple el cometido que justifica su existencia en contacto con la vida, informando, en concretos supuestos reales, diversos e infungibles, protagonizados por hombres igualmente diversos e infungibles, conductas humanas, de modo que cualquier ordenamiento jurídico, en su aplicación práctica, se presenta, más que como un cúmulo de normas "in actu", como un aglomerado de decisiones "in fieri". Así las cosas, la interpretación de toda norma, entendida como el proceso atributivo de dotar sentido e inteligencia jurídica a un precepto normativo, no se puede realizar a espaldas de la realidad social del tiempo en que ha de ser aplicada. Criterios interpretativos o denominados tradicionalmente elementos de la interpretación exigen tomar en consideración el contexto social -del momento en que la norma se usa (solo hay que ver, en este sentido, el artículo 3 Cc ). Así las cosas, consideramos plausible las consideraciones de la parte demandada apoyadas con cita jurisprudencial (no reproducida por ser conocida por las partes), por lo que no podemos más que desestimar la demanda presentada, dado que el valor de mercado actual, tanto del precio de alquiler como del precio de venta, no permite considerar tales precios con un carácter desproporcionado y exige desestimar la impugnación de la transmisión en su día celebrada.

»Tercero.- EI razonamiento establecido y la decisión tomada exigirían imponer costas a la demandada, dada la desestimación total de todas y cada una de sus pretensiones. A pesar de ello, no se hace pronunciamiento sobre costas ya que existen dudas de derecho sobre la cuestión planteada. Dudas que nutren la polémica de criterios que forman parte de la ciencia jurídica y que se relacionan de forma concreta en buena parte de las sentencias citadas por cada una de las partes que constituyen la presente litis.»

La Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13.ª, dictó sentencia de 15 de julio de 2008, en el rollo de apelación n.º 616/2007 , cuyo fallo dice:

Fallamos.

Desestimando el recurso de apelación formulado por la representación de D. Gaspar contra la sentencia de fecha 22 de diciembre de 2006 dictada en el procedimiento ordinario n.º 355/02 del Juzgado de Primera Instancia n.º 2 de Cornellá de LLobregat , se confirma dicha resolución con expresa imposición a la parte recurrente de las costas de la apelación.»

En los fundamentos de Derecho de la sentencia se declara:

»Primero.- Junto a los derechos de adquisición preferente de tanteo y retracto, el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 -aplicable al caso por razones de vigencia temporal- concede a los inquilinos la acción de impugnación que se ejercita al amparo del art. 53 de la mencionada LAU cuando aquellos no hubieren utilizado el derecho de tanteo o retracto, teniendo como efectos la neutralización de la negativa de prórroga por necesidad que pudiera formular el arrendador adquirente al amparo de la causa primera del art. 62 de la misma LAU , en aquellos casos en que el arrendador originario haya efectuado una enajenación haciendo constar, real o simuladamente, un precio inasequible o desproporcionado en relación con el módulo de capitalización de la renta establecido a tal efecto (así se deduce de la doctrina sentada en las SSTS 3 de febrero de 1965 , 5 de julio de 1972 y 29 de diciembre de 1973 ); pudiéndose ejercitar igualmente la impugnación en los casos de violación de la prohibición de enajenar durante el tiempo señalado en el art. 52 a los adquirentes por actos "inter vivos" de una finca urbana compuesta de pisos o departamentos.

La acción impugnatoria del citado art. 53 tiene, pues, carácter subsidiario respecto de las de tanteo y retracto conferidas a los inquilinos o arrendatarios (la STS 30 de marzo de 1964 declaraba que ambas acciones son incompatibles) pero nada tiene que ver con los citados derechos de adquisición preferente de los arts. 47 (tanteo) y 48 (retracto), aun cuando aquella acción solo pueda efectuarse respecto de aquellas transmisiones que den lugar a dichos derechos de tanteo y retracto y la notificación a partir de la cual se computa el plazo para el ejercicio de la tan repetida acción impugnatoria sea la misma que la posibilitada para ejercitar el segundo de los derechos mencionados.

Son, pues, requisitos para el éxito de la acción impugnatoria ejercitada: 1º) que se produzca la transmisión de una vivienda, en cualquiera de las formas que dan derecho al tanteo o al retracto; 2º) que el precio de la transmisión, incluido, en su caso, el importe de las cargas, exceda de la capitalización de la renta anual que se determina en el precepto; 3º) que sea cual fuere el precio efectivo de la transmisión, si la finca consta de una sola vivienda, no formen parte terrenos de mayor valor que el que realmente corresponda a lo edificado; 4º) que esta acción sea ejercitada por el inquilino que tenga derecho al retracto; y 5º) que se ejercite dentro de los sesenta días naturales contados desde el siguiente al de la notificación prevenida en el núm. 2 del art. 48 .

Sentado lo anterior, y dado que, como se acaba de decir, esta acción solo puede ser ejercitada por el inquilino que tenga derecho al retracto, se hace también conveniente precisar que el art. 48 de la citada Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 en relación con el 47 de dicho Cuerpo Legal cuando enumera las condiciones para el ejercicio del derecho de retracto establece que «el inquilino o arrendatario que ocupare», es decir, se exige y precisa reunir en el instante un doble presupuesto: arrendatario y efectiva ocupación, lo cual resulta coherente con la propia limitación que representa el retracto a la libre transmisión de la cosa. Esta doble condición de inquilino y ocupante es establecida también por reiterada jurisprudencia ( SSTS 9 junio 1969 , 3 diciembre 1970 , 2 octubre de 1981 , 7 mayo 1985 ) que asimismo tiene sentado que quien ejercita estos derechos de preferente adquisición ha de ostentar un derecho arrendaticio de la totalidad del inmueble vendido, por ello, se ha declarado reiteradamente que para que la acción de impugnación de la venta, lo mismo que la de retracto, pueda producir sus efectos normales, es preciso que quien la ejercita sea inquilino o arrendatario del piso o local vendido y no solamente de parte de sus dependencias, pues la acción ejercitada no puede incluir más que las cosas comprendidas en el arrendamiento y a las cuales llega únicamente la posesión arrendaticia (SS, entre otras, 29 de septiembre, 9 de octubre y 29 de noviembre de 1962, 4 de junio de 1984 y 27 de abril de 1994).

»Segundo.- Sentado lo anterior, el recurso formulado por el arrendatario actor no puede prosperar pues partiendo de la literalidad de citado artículo y no cuestionándose la realidad de la compraventa, la condición de inquilino en el impugnante, como tampoco el no ejercicio de los derechos de tanteo y retracto, requisitos estos formalistas que se constatan en autos, la cuestión, se reduce a determinar si dado el no menos desfase entre el precio real de la transmisión hecha por el propietario y arrendador de la vivienda, D. Jose Miguel , en favor del codemandado D. Remigio , y el que resulta de capitalizar la renta, satisfecha por el inquilino, tal normativa ha de aplicarse sin más, automáticamente y por el solo hecho de su actual vigencia, esto es, si se patentizara el concurso de cuantos requisitos condicionan la viabilidad de la acción impugnatoria del art. 53 , quedaría por resolver si la aplicación estricta de esta normativa produciría abuso de derecho o ejercicio anómalo del mismo, con quebranto de las reglas de la buena fe que, de conformidad con el artículo 9 de la citada LAU han de presidir el ejercicio de los derechos y el cumplimiento de las obligaciones, que de ser así vincularía a jueces y tribunales a rechazar las pretensiones, aunque respondan debidamente a las normas en cuestión y sin que ello suponga vulneración o quebranto de estas, al tener que interpretarse, de conformidad con el artículo 3 del Código Civil , según el contexto, los antecedentes históricos y legislativos y la realidad social del tiempo en que han de ser aplicadas, atendiendo fundamentalmente al espíritu y finalidad de las mismas, arbitrando expresamente el artículo 7 de igual Código medidas judiciales para impedir el abuso de derecho, respecto de todo acto u omisión que por la intención de su autor, por su objeto o por las circunstancias en que se realice, sobrepase manifiestamente los límites normales del ejercicio de un derecho, todo lo cual, permite al juzgador despegarse de la literalidad de la norma, adaptándola a las circunstancias actuales, para así cumplir con el espíritu de la misma, y con la que fue finalidad perseguida por el legislador, la de evitar, como bien dice la sentencia apelada, transmisiones simuladas o por precios excesivos que hicieran inoperantes los derechos de tanteo o retracto, con las inevitables consecuencias que ello llevaría consigo, máxime cuando la innovación que tal norma representó y pese a su adecuación a la realidad del tiempo en que la misma se dictó, fue mal recibida por la doctrina, que llegó al punto de calificar el precepto de monstruoso, lo que motivó ya en la Ley del 55 la redacción de la Disposición Adicional 5.ª, mantenida en la Ley de 1964 , que estableció "la posibilidad por parte del Gobierno de disponer quede sin efecto la acción impugnatoria regulada en el art. 53 cuando considere que las circunstancias así lo aconsejan". Si tal ocurría hace más de cuarenta años, no puede interpretarse la norma al momento presente de otro modo que como se dice, cuando el precio de venta del inmueble arrendado, no aparece como anormal en el actual mercado inmobiliario, atendida su ubicación y extensión.

»Tercero.- Sobre lo acabado de exponer y a la vista de las pruebas obrantes en autos, se colige que existen razones suficientes para entender abusiva la pretensión del actor, aun cuando naturalmente cosa hoy es imposible el precio de la transmisión resulte superior al resultante de capitalizar la renta anual que en el momento de tal transmisión pague el inquilino al tipo señalado en la Ley, por cuanto que fijado como valor de la vivienda litigiosa, en su transmisión en fecha 1 de agosto de 2002 , el de 54.000 euros, no se ha demostrado, ante los precios elevados de estos últimos años, que aquel resulte simulado, excesivo o desajustado a las circunstancias del momento para pisos similares y así lo acredita el certificado de tasación que se acompaña a la contestación a la demanda que a fecha 30 de enero de 2003, señala como valor del inmueble el de 95.274 euros y lo admite el propio apelante al reconocer que el precio de la compraventa fue sensiblemente inferior al valor de mercado. De entender lo contrario supondría un atentado al principio de equidad que como informador de la norma ha de tener necesariamente en cuenta los juzgadores para ajustar la misma a la realidad social del tiempo en que ha de ser aplicada, como ya antes se ha dicho, para impedir con ello el ejercicio antisocial de un derecho, a fin de que el objetivo del derecho, que en definitiva consiste en la realización de la justicia, sea cumplido en beneficio del bien individual y colectivo sin incurrir en un positivismo superado. Así cuando se dictó la norma, la capitalización de la renta era o podía ser similar al precio de venta, mas teniendo en cuenta la congelación de aquella y la notoria elevación de esta, hasta cincuenta o más veces el valor de entonces, falta el equilibrio necesario que existía al tiempo en que se promulgó la misma, que no es siquiera la fecha de la ley vigente de 24-12-1964 al proceder el precepto del art. 67 de la Ley de 31-12-1946 y ser reproducción de la precedente de 22-12-1955 .

Por otra parte la exclusiva finalidad que persiguió el legislador con este precepto fue el de facilitar el ejercicio del derecho de adquisición preferente por parte del locatario, para lo cual intentó evitar, sancionándolo, el señalamiento de un precio figurado en el negocio transmisivo al prever que enajenante y adquirente, para eludir el ejercicio del derecho de retracto, o bien simulasen la estipulación de un precio superior al realmente convenido o bien realmente pactasen, a fin de orillarle, un precio superior al que en otras circunstancias hubieren concertado, lo que no consta acontecido en el supuesto de autos.

»Cuarto.- Desestimándose el recurso deben imponerse al recurrente las costas de la apelación.»

En el escrito de interposición del recurso de casación presentado por la representación procesal de D. Gaspar se formula el siguiente motivo:

Recurso de casación al amparo del artículo 477.2.3º de la LEC por existencia de interés casacional en su modalidad de jurisprudencia contradictoria de Audiencias Provinciales con infracción del artículo 53 LAU 1964

.

Se funda, en síntesis, en lo siguiente:

El artículo 53 LAU 1964 ha de aplicarse automáticamente a los arrendamientos celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985 y, por tanto, se ha de reconocer el derecho del arrendatario a impugnar el contrato de compraventa de la vivienda siempre que, como en el presente supuesto, concurran los requisitos legales exigidos para el ejercicio de tal acción.

Por auto de 2 de febrero de 2010 se acordó admitir el recurso de casación.

Para la deliberación y fallo del recurso se fijó el día 2 de noviembre de 2011, en que tuvo lugar.

En los fundamentos de esta resolución se han utilizado las siguientes siglas jurídicas:

LAU, Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.

LEC, Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil .

RC, recurso de casación.

STC, sentencia del Tribunal Constitucional.

SSTS, sentencia del Tribunal Supremo (Sala Primera, si no se indica otra cosa).

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. Juan Antonio Xiol Rios, que expresa el parecer de la Sala.

Resumen de antecedentes.

1. La parte demandante era arrendataria de una vivienda en virtud de arrendamiento concertado en 1973. La vivienda fue enajenada en 2002 al codemandado D. Remigio por 54 000 euros.

2. El precio pagado por la vivienda se halla por debajo del precio corriente en el mercado de una vivienda de las características y de la situación de la que fue enajenada. La capitalización de la renta al cuatro y medio por ciento no alcanzaría la suma por la que la vivienda fue adquirida por el codemandado Sr. Remigio . El arrendatario fue debidamente notificado de la transmisión y no ejercitó los derechos de tanteo y retracto.

3. La actora ejercitó la acción de impugnación de la transmisión prevista en el artículo 53 LAU 1964, aplicable de conformidad con lo dispuesto en la DT Segunda LAU para los arrendamientos de vivienda anteriores al 9 de mayo de 1985.

4. El juez a quo desestimó la demanda. Entendió, en resumen, que el valor de mercado actual, tanto del precio de alquiler como del precio de venta, no permite considerar tales precios como desproporcionados.

5. La Audiencia Provincial desestimó el recurso de apelación y confirmó íntegramente la sentencia recurrida. Concluyó, en síntesis, que de las pruebas obrantes en autos, la conducta del demandante/apelante es abusiva ya que no se ha demostrado, ante los precios elevados de estos últimos años, que el precio de la venta resulte simulado, excesivo o desajustado a las circunstancias del momento para viviendas similares.

6. El recurso de casación se preparó e interpuso al amparo del artículo 477.2.3º por la vía del interés casacional en la modalidad de jurisprudencia contradictoria de Audiencias Provinciales con infracción del artículo 53 LAU de 1964 .

Enunciación del motivo primero y único del recurso de casación.

El motivo único de casación se introduce con la siguiente fórmula:

Recurso de casación al amparo del artículo 477.2.3º de la LEC por existencia de interés casacional en su modalidad de jurisprudencia contradictoria de Audiencias Provinciales con infracción del artículo 53 LAU 1964

.

Se funda, en síntesis, en lo siguiente:

Que el artículo 53 LAU de 1964 ha de aplicarse automáticamente a los arrendamientos celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985 y, por tanto, se ha de reconocer el derecho del arrendatario a impugnar el contrato de compraventa de la vivienda siempre que, como en el presente supuesto, concurran lo requisitos legales exigidos para el ejercicio de tal acción.

El motivo debe ser estimado.

La contradicción en la jurisprudencia de las Audiencias Provinciales sobre la aplicación del artículo 53 LAU 1964 .

El recurso de casación se interpone por la existencia de interés casacional justificado por existir jurisprudencia contradictoria de las Audiencias Provinciales en relación con el ámbito de aplicación del artículo 53 LAU 1964 .

El artículo 53 LAU 1964 permite al arrendatario impugnar la compraventa realizada por el arrendador como vendedor, siempre que este no haya ejercitado los derechos de tanteo y retracto, cuando el precio de la transmisión excede de la capitalización de la renta anual pagada por el inquilino a los tipos fijados por el artículo. Esta impugnación, si prospera, impide al comprador denegar la prórroga forzosa bajo la causa de necesitar la vivienda para sí o sus ascendientes o descendientes conforme al artículo 62 LAU 1964 .

Las Audiencias Provinciales han adoptado dos posiciones en la aplicación del artículo 53 LAU 1964 :

1. La primera posición entiende que, conforme a la DT Segunda a) LAU, el artículo 53 LAU 1964 es aplicable a los arrendamientos celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985 y su ejercicio no supone un abuso de derecho, al ser el ejercicio de un derecho que la ley reconoce. Esta posición es la mayoritariamente adoptada por las Audiencias Provinciales. Los argumentos utilizados para defender esta posición se apoyan en el artículo 2.2 CC , que establece el principio de la derogación expresa o tácita de las normas (pues el artículo 53 LAU 1964 no está derogado por la DT Segunda LAU 1994), en relación con el principio de seguridad jurídica consagrado por el artículo 9.3 CE , tal como lo interpreta el TC, y el principio de tutela judicial efectiva que impone constitucionalmente la resolución de los pleitos conforme al sistema de fuentes establecido (art. 1.7 CC ). Se añade que la interpretación sociológica de la norma no permite la derogación de una norma en vigor que pretende proteger al arrendatario, finalidad a la que responde el ejercicio del artículo 53 LAU 1964. Se argumenta, finalmente, la imposibilidad de considerar la actuación del arrendatario como abusiva, pues la doctrina del abuso del derecho, que tiene carácter excepcional según la jurisprudencia, no es aplicable en supuestos en los que la actuación controvertida está cubierta por un precepto legal conforme al apotegma jurídico qui iure suo utitur, neminem laedit [quien ejercita su derecho no daña a nadie], recogido en el Derecho Romano (Leyes 55 y 155, párrafo 1.º, del Título XVII, Libro L, del Digesto) y por las Partidas (regla 14, Título XXXIV, Partida VII).

   El recurrente cita como representativas de esta postura las SSAP Madrid, Sección 13.ª, de 20 de junio de 2003 [ RA n.º 520/2002 ], Málaga, Sección 4.ª, de 5 de julio de 2005 [ RA n.º 324/2005 ] y Sección 5.ª, de 29 de octubre de 2003 [ RA n.º 808/2001 ].

2. La segunda posición considera que, pese a que el artículo 53 LAU 1964 es aplicable conforme a la DT Segunda de la LAU 1994, ha de ser interpretado conforme al artículo 3.1 CC con arreglo a un criterio sociológico, atendiendo no solo a la evolución socio-económica del mercado de la vivienda, sino también al espíritu y finalidad de la norma, que consiste en evitar las conductas fraudulentas del arrendador. En esta línea se encuentra la sentencia recurrida. Se considera que la finalidad perseguida por el legislador fue la de evitar transmisiones simuladas o por precios excesivos que hicieran inoperante el ejercicio de los derechos de tanteo y retracto por el arrendatario, de tal manera que, en aquellos casos en los que se acredita en el pleito que no ha existido fraude o maquinación en la compraventa, aun cuando el precio de la venta supere el de capitalización de la renta, el ejercicio de la acción de impugnación por el inquilino ha de considerarse abusivo. Se argumenta, finalmente, que el artículo 53 LAU 1964 tuvo su origen en artículo 67 de la Ley de 31 de diciembre de 1946 ; se reprodujo en la Ley de 22 de diciembre de 1955 , pasó a la LAU 1964 , y se enfrenta, con una vigencia de medio siglo, con un periodo histórico de acelerada evolución social y económica, con movimientos migratorios y circulación de capitales sin parangón; que fue mal recibido por la doctrina, la cual llegó al punto de calificar el precepto como monstruoso; y que primero en la Ley de 1955 y después en la DA Quinta TR LAU 1964 se autorizó al Gobierno a que dejase «sin efecto la acción impugnatoria regulada en el artículo 53 [...] cuando considere que las circunstancias así lo aconsejan».

   La parte recurrente cita como representativas de esta postura las SSAP Barcelona, Sección 13.ª, 7 abril 1999 , [ RA n.º 1751/1997 ], Barcelona, Sección 13ª, 8 de noviembre de 1999, [RA n.º 454/1998 ], así como la propia sentencia recurrida.

La aplicación del artículo 53 LAU 1964 a los arrendamientos anteriores a 9 mayo de 1985 .

Esta Sala ya ha resuelto la cuestión jurídica que se plantea en el motivo en sendas sentencias de Pleno de 15 de enero de 2009, que resolvieron los recursos de casación números 2097/2003 y 1555/2002 , en las que se declara como doctrina jurisprudencial que «el artículo 53 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 es un precepto vigente en la actualidad, de conformidad con la Disposición Transitoria segunda de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos , y es plenamente aplicable a los arrendamientos celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985, y su ejercicio no supone un abuso de derecho al ejercitarse la acción impugnatoria con base en una facultad reconocida legalmente, debido a la virtualidad del artículo 2.2 del Código Civil en cuanto al principio de derogación de las normas, al fundamento de seguridad jurídica del artículo 9.3 de la Constitución y la doctrina del Tribunal Constitucional sobre este particular, así como a la regla de la tutela judicial efectiva para la resolución de los pleitos "secundum legem", y de acuerdo con el sistema de fuentes establecido (artículo 1.7 del Código Civil ), sin que la interpretación sociológica permita la derogación de una norma que pretende proteger al inquilino, objetivo al que responde dicho artículo 5 .

»Las razones en las que se funda la anterior conclusión son las siguientes:

»a) El artículo 53 LAU 1964 se halla en vigor y no puede entenderse derogado por las disposiciones posteriores, especialmente si se tiene en cuenta que la DT Segunda LAU, establece que los preceptos de la Ley de 1964 son aplicables a los arrendamientos concertados antes del día 9 de mayo de 1985 , con excepciones entre las cuales no figura la acción contemplada en el citado artículo.

»b) Las posiciones que se han inclinado por no aplicar el artículo 53 LAU 1964 a aquellos supuestos en los cuales no ha existido maquinación en la fijación del precio se fundan, en primer lugar, en una interpretación teleológica del precepto que no parece aceptable, puesto que: a) se opone a su tenor literal, y b) se funda en que su única finalidad es la de garantizar el ejercicio de los derechos de tanteo y retracto por parte del inquilino, cuando no puede asegurarse que su finalidad no sea también la de evitar que mediante una transmisión sujeta a un valor de mercado especulativo o correspondiente a un incremento notable de valor de los inmuebles a lo largo del tiempo se transmita el inmueble a un nuevo propietario dispuesto -por hallarse en condiciones de denegar el derecho de prórroga por necesidad- a sufragar en todo o en parte la plusvalía de la que resulta privado el propietario durante la vigencia del arrendamiento sometido a prórroga forzosa (cfr. STS 25 de octubre de 2006, RC n.º 5036/1999 , sobre los efectos de la venta de una vivienda «libre de ocupantes»).

»c) L a interpretación de las normas conforme a la realidad social del tiempo en que deben ser aplicadas, como ha reiterado la jurisprudencia, no puede conducir a su inaplicación, pues es al legislador a quien incumbe innovar el ordenamiento jurídico introduciendo las políticas de vivienda que estime oportunas dentro de su libertad de configuración, en la que caben estrategias de oportunidad vedadas a los tribunales. En este caso, la postura seguida por las Audiencias Provinciales que han considerado que el artículo 53 de la LAU 1964 no es aplicable a los casos en los cuales la transmisión se realiza por un valor igual o ligeramente inferior al de mercado deja sin contenido práctico alguno el expresado artículo, no obstante reconocer que está vigente, cosa que equivale a propugnar su inaplicación. La inaplicación de una norma legislativa no es admisible por la vía de la interpretación, salvo el caso en que se demuestre que el precepto contradice principios o valores constitucionales.

»En efecto, el principio de imperio de la ley obliga a los tribunales a la aplicación de las normas legislativas vigentes si estas no pueden estimarse contrarias a la CE, pues en este caso, si no es posible una interpretación conforme a la CE, y se trata de normas anteriores a la CE, deben considerarse derogadas por esta. Esta derogación puede ser declarada por los tribunales ordinarios o dar lugar a una declaración de inconstitucionalidad sobrevenida mediante el planteamiento de la cuestión de inconstitucionalidad ante el TC.

»d) Finalmente, no puede aceptarse que en estos casos sean aplicables argumentos relacionados con el fraude de ley, el abuso del derecho o la buena fe, puesto que no se da el caso de que -con vulneración del artículo 6.4 CC - se persiga un resultado prohibido por el ordenamiento jurídico; ni que -con vulneración del artículo 7.2 CC - se ejercite el derecho de impugnación de manera antisocial o fuera de los límites, en este caso económicos, que resultan del establecimiento por el legislador de un derecho en favor del arrendatario encaminado a imponer el mantenimiento del statu quo económico del contrato; ni que -con vulneración del artículo 7.2 CC - se actúe al margen de la probidad que se exige en el tráfico patrimonial. Ninguna de estas tres circunstancias puede ser apreciada cuando se ejercita un derecho en los términos previstos por el legislador con la finalidad de mantener una ventaja económica que éste reconoce directamente.»

Aplicación de la jurisprudencia al presente supuesto.

La doctrina jurisprudencial expuesta resulta aplicable al supuesto enjuiciado en el presente procedimiento y comporta la estimación del recurso de casación. La sentencia recurrida fija como hechos tanto la existencia y realidad de la compraventa como la condición de arrendatario del demandante, ahora recurrente, y el no ejercicio de los derechos de tanteo y retracto por este. Asimismo, se determina en aquella que el precio de la venta, concretado en 54 000 euros, excede de la capitalización de la renta anual cifrada en 42 034, 67 euros, por lo que concurre el presupuesto fijado legalmente en el artículo 53.1.2.ª LAU para que el arrendatario se encuentre legitimado para impugnar la transmisión de la vivienda. Por lo anterior, y de conformidad con lo dispuesto en la doctrina jurisprudencial reseñada, al concurrir todos los presupuestos y requisitos legales para el ejercicio de la impugnación, la aplicación del artículo 53 LAU ha de ser automática, en aquellos casos, como el presente, en los que se trate de arrendamientos celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985, al configurarse la acción de impugnación como un derecho que la ley expresamente reconoce al arrendatario. A la luz de la doctrina expuesta no resulta posible fundamentar la inaplicación de dicho precepto en que el precio de la venta no sea desproporcionado o excesivo en relación con el valor actual en el mercado del bien transmitido o en que su ejercicio por parte del arrendatario suponga un abuso de derecho.

Estimación del recurso de casación.

La estimación del recurso de casación, conforme a lo dispuesto en el artículo 487. 3 LEC , implica, además de casar, en todo o en parte, la sentencia recurrida, declarar lo que corresponda según los términos en que se hubiere producido la oposición a la doctrina jurisprudencial. En el presente supuesto la estimación del recurso de casación interpuesto implica la estimación de la demanda y la declaración de impugnación de la transmisión efectuada en fecha de 1 de agosto de 2002 de la vivienda situada en la AVENIDA000 , n.º NUM000 , NUM001 NUM002 de Cornellá de Llobregat y declaración que el adquirente D. Remigio no podrá denegar la prórroga del contrato de D. Gaspar fundándose en la causa 1.ª del artículo 62 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 .

Reiteramos como doctrina jurisprudencial que el artículo 53 LAU 1964 debe ser aplicado, cuando se trata de arrendamientos anteriores al 9 de mayo de 1985 , sometidos a las excepciones contempladas en la DT Segunda LAU, siempre que, concurriendo los requisitos expresados en el citado artículo, el precio de la transmisión exceda de la capitalización de la renta anual pagada por el inquilino a los tipos fijados por el artículo, aun cuando se acredite que no ha existido fraude o maquinación en la compraventa y el precio fijado sea el correspondiente al mercado o inferior a él.

Costas.

De conformidad con lo establecido en el artículo 398 en relación con el artículo 394, ambos LEC , no procede la imposición de las costas de este recurso ni del recurso de apelación. Debiendo imponerse a las partes demandadas las costas causadas en primera instancia.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.