STS 896/2011, 6 de Julio de 2011

Ponente:ADOLFO PREGO DE OLIVER TOLIVAR
Número de Recurso:10284/2011
Procedimiento:PENAL - APELACION PROCEDIMIENTO ABREVIADO
Número de Resolución:896/2011
Fecha de Resolución: 6 de Julio de 2011
Emisor:Tribunal Supremo - Sala Segunda, de lo Penal
RESUMEN

ESTAFA. PENA. En este caso, el art. 74.1¼ del C—digo Penal , permite en atenci—n a las circunstancias imponer la pena superior en grado en su mitad inferior que es lo que hizo el Tribunal, sin embargo, esta facultad de exacerbaci—n de la pena debe aplicarse atendiendo a todas las circunstancias concurrentes. En este sentido el art. 249 del C—digo Penal establece que se tendr‡n en cuenta el perjuicio irrogado, las relaciones existentes, los medios empleados y cuantas otras circunstancias sirvan para valorar la gravedad de la infracci—n, entre las que se encuentra sin lugar a dudas el hecho de estar ya condenados por hechos que pudieran integrarse en la continuidad delictiva. En primera instancia se condena al acusado. Se estima la casaci—n.

 
ÍNDICE
CONTENIDO

SENTENCIA

En la Villa de Madrid, a seis de Julio de dos mil once.

En el recurso de casación por infracción de ley y vulneración de precepto constitucional que ante Nos pende, interpuesto por Severino Y Macarena , contra Sentencia dictada por la Sección nº 1 de la Audiencia Provincial de Guipúzcoa, que les condenó por un delito continuado de estafa, los Excmos. Sres. Magistrados componentes de la Sala Segunda del Tribunal Supremo que al margen se expresan se han constituido para deliberación, votación y Fallo bajo la Presidencia y Ponencia del Excmo. Sr. D. Adolfo Prego de Oliver y Tolivar, estando dichos recurrentes representados por la Procuradora Sra. García Martín. Siendo parte también el Ministerio Fiscal.

ANTECEDENTES

  1. - El Juzgado de Instrucción núm. 5 de los de San Sebastián incoó Procedimiento Abreviado con el nº 69/09, contra Severino y Macarena , y una vez concluso lo remitió a la Audiencia Provincial de Guipúzcoa (Sec. 1ª) que, con fecha diecisiete de enero de dos mil once, dictó Sentencia que contiene los siguientes Hechos Probados:

    « PRIMERO.- Mediante escritura pública de 5 de abril de 2004, otorgada ante el Notario D. Mariano Melendo Martínez-, Doña. Macarena y D. Constancio constituyen Urbancasa Gestión SL, cuya administradora única es Dña. Macarena .- Esta sociedad, que inició su actividad el mismo día de su constitución, tiene como objeto social el siguiente: a) la gestión, administración, comercialización y urbanización de toda clase de inmuebles, para sí o para terceras personas; b) la promoción y ejecución, directa o indirecta, completa de toda clase de obras, edificios e inmuebles, tanto de obras públicas como privadas, asimismo la ejecución de los trabajos de albañilería, excavación, cimentación, estructura, carpintería, electricidad, fontanería, calefacción y demás trabajos de conservación, reparación y reforma relacionados con tales obras; c) la compra, venta y alquiler de toda clase de viviendas, locales, garajes, solares, fincas rústicas e inmuebles en general. El domicilio social se fija en la calle Nájera n° 11, 3o izquierda del término municipal de Pamplona.

    Mediante escritura pública otorgada el día 5 de agosto de 2005 ante el Notario D. Martín Gabarain Astorqui, Dña. Macarena constituyó una sociedad unipersonal, de la que es administradora única, denominada Urbancasa Norte SL. Esta sociedad, que inicia su actividad social el mismo día de su fundación, tiene como objeto social el siguiente: a) la gestión, administración, comercialización y urbanización de toda clase de inmuebles, para sí o para terceras personas; b) la promoción y ejecución, directa o indirecta, completa de toda clase de obras, edificios e inmuebles, tanto de obras públicas como privadas, asimismo la ejecución de los trabajos de albañilería, excavación, cimentación, estructura, carpintería, electricidad, fontanería, calefacción y demás trabajos de conservación, reparación y reforma relacionados con tales obras; c) la compra, venta y alquiler de toda clase de viviendas, locales, garajes, solares, fincas rústicas e inmuebles en general. El domicilio social se fija en la calle Zubieta n° 3 bajo del término municipal de San Sebastián.

    SEGUNDO. - Tras su constitución, Urbancasa Gestión SL presentó en el Ayuntamiento de Ablitas, en fecha no determinada del año 2004, una propuesta de desarrollo de un área de ocio en unos terrenos situados cerca de la Laguna de Lor, dentro del término municipal de Ablitas. En concreto, se trataba de habilitar sesenta parcelas en una superficie de 84.679 metros cuadrados en una zona clasificada como suelo no urbanizable de régimen especial sujeta a la regulación de la Zona de Protección Especial de la Laguna de Lor. El objetivo primordial era dar respuesta a la creciente demanda de turismo rural en poblaciones de la Ribera de Navarra. En concreto, se contemplaba la habilitación de sesenta parcelas con una superficie aproximada de 800 metros cuadrados en cada una de las cuales existía una construcción -denominada como casita de ocio-que ocuparía, en una sola planta, unos 50 metros cuadrados en una configuración rectangular con la cubierta a dos aguas. Las casitas de ocio- que contendría una cocina equipada, dos dormitorios, un salón, un baño y dos porches- contaría con suministro eléctrico, abastecimiento de agua, saneamiento, depósitos para residuos, accesos mediante viales y zonas de aparcamiento. Todo ello, acompañado de espacios libres y zonas verdes fácilmente accesibles que dispusieran, entre otros recursos, de merenderos y juegos infantiles. De forma coetánea, a través de publicidad escrita y gráfica difundida en las revistas inmobiliarias editadas para su distribución gratuita entre la ciudadanía y en el periódico El Diario Vasco, el de mayor tirada en la provincia de Guipúzcoa, Urbancasa Gestión SL anunció la promoción de bungalows de ocio en la Laguna de Ablitas con dos dormitorios, salón, cocina equipada y baños en parcelas de hasta mil metros cuadrados a un precio de 99.900 euros, todo incluido.

    D. Severino , en su condición de director comercial, y Dña. Macarena , como administradora única, trasladaban a las personas que, interesadas en la oferta de construcción en Ablitas, se acercaban a la oficina de Urbancasa Norte SLU, sita en la calle Zubieta n° 3 de Donostia-San Sebastián, las características de la oferta de construcción y venta inmobiliaria que sostenían proyectaban ejecutar, sin informar a los potenciales adquirentes que carecían de potencial capacidad dispositiva sobre los terrenos sobre los que se levantaba la construcción propuesta -pues no habían comprado ni habían suscrito una opción de compra sobre las parcelas sobre cuya superficie se pretendía edificar-, ni comunicarles que carecían de la autorización o licencia para la construcción pretendida -pues únicamente habían presentado su propuesta en el Ayuntamiento de Ablitas-, ni trasladarles, cuando tuvieron conocimiento de ello, que la licencia de construcción había sido denegada por la Dirección General de Ordenación del Territorio y Vivienda del Gobierno de Navarra mediante resolución de 21 de diciembre de 2004. A pesar de que en esas condiciones -ausencia de capacidad dispositiva sobre los terrenos y carencia de licencia de construcción- era inviable la obra prometida, Dña. Macarena , como representante de Urbancasa Gestión SL, suscribió con las personas definitivamente interesadas en la oferta un documento de reserva de compraventa a cambio de una cantidad de dinero. En los referidos documentos se hacía constar que Dña. Macarena , en la representación indicada, recibía de cada uno de las personas interesadas en la compra una cantidad de dinero correspondiente a la reserva de compra de una parcela, con caseta, situada en el término municipal de Ablitas (Navarra), parcelas 596 a 601 en el paraje de Saso-Pedriz, reflejándose el precio final, IVA incluido. Se indicaba que la reserva tema plena validez hasta una fecha determinada, fecha en que las partes formalizarían un contrato privado de compraventa sobre la citada finca, en los términos pactados. Se estipulaba que el comprador tenía derecho a rescindir dicha reserva y a que se le entregara la cantidad depositada, en el caso de no querer continuar con la operación, devolviéndole la cantidad entregada, devolución que se haría en el momento en que la finca se vendiera a otro comprador en el plazo máximo de dos meses desde la rescisión.

    Ulteriormente se firmaba con los reservistas un contrato privado de compraventa que tenía el siguiente contenido:

    REUNIDOS

    DE UNA PARTE

    1.- Dª Macarena , mayor de edad con DNI: NUM000 , en su carácter de administradora de la mercantil "Urbancasa Gestión, SL" CIF: B31815962, con domicilio a efectos de notificaciones en la calle Zubieta n° 3 de San Sebastián.

    EN CALIDAD DE PROMOTORA

    Y DE LA OTRA

    2.- Las personas físicas interesadas

    EN CALIDAD DE COMPRADORES

    Ambas partes, en la representación con la que actúan, se reconocen capacidad legal suficiente para realizar el presente CONTRATO DE COMPRAVENTA Y CONSTRUCCIÓN DE CASETA TURÍSTICA Y DE OCIO, a cuyo fin

    EXPONEN

    1/ Que "URBANCASA GESTIÓN, SL." está realizando en el paraje de Saso-Pedriz en Ablitas, en suelo no urbanizable protegido, una promoción de casetas turísticas y de ocio con parcela.

    II/ Que interesando a los compradores la adquisición de la caseta con parcela de MIL TRESCIENTOS METROS cuadrados brutos aproximados, entre los que comprenden tanto los elementos privativos como los comunes que son el camino vecinal de acceso a las futuras casetas y el terreno comunitario que exige el ayuntamiento como cesión urbanística, o zonas verdes, llevan a cabo el presente contrato privado de compraventa, de acuerdo con las siguientes:

    ESTIPULACIONES

    PRIMERA - Que URBANCASA GESTIÓN, S.L. se compromete a VENDER y los compradores, se obligan a COMPRAR con cuantos derechos, usos y servicios le sean inherentes y en concepto de libre de cargas, la caseta n° con parcela de MIL TRESCIENTOS metros cuadrados brutos aproximados, con las especificaciones señaladas en el expositivo segundo del presente contrato privado de compraventa.

    La caseta, tendrá la distribución que refleja el plano que acompaña al contrato.

    SEGUNDA .- El precio para la compraventa, se fija y conviene en una cantidad determinada IVA INCLUIDO, pagaderos de la siguiente forma:

    1. Una parte de la cual se deben descontar el importe, entregados con anterioridad en concepto de RESERVA, a la firma del presente contrato privado de compraventa.

    2. Otra parte a la finalización de estructuras y colocación de cubierta.

    3. Una tercera y última parte a la finalización de la obra y al otorgamiento de escritura pública de compraventa.

    TERCERA .- En el supuesto de impago de las cantidades pactadas en los plazos al efectos establecidos, la parte vendedora dará por rescindido el contrato, devolviendo a la parte compradora las cantidades entregadas a cuenta del precio, con una pérdida para la citada parte compradora de un veinte por ciento de aquellas.

    Al efecto precedentemente señalado, especialmente se pacta:

    a) La resolución contractual se entenderá ejercitada por el mero requerimiento efectuado por la parte vendedora conforme al artículo 1.504 del Código Civil , desde cuyo-momento la parte compradora reconoce no caberle otro derecho que el reintegro de las cantidades entregadas a cuenta del precio, con la deducción establecida, ya que la resolución se entenderá producida, sin necesidad de instar procedimiento judicial alguno.

    b) Que la pérdida por el comprador, a favor de la vendedora, del veinte por ciento de las cantidades entregadas a cuenta del precio, tiene carácter de penalización y como compensación a los daños y perjuicios que por el incumplimiento pudieran ocasionarse, renunciando desde ahora el adquirente a solicitar minoración o atemperación alguna, aceptando plenamente la aplicación de la misma.

    CUARTA.- En el caso de que por motivos ajenos a la constructora o de fuerza mayor, la operación no pudiera llegar a buen fin, la parte vendedora se compromete expresamente a devolver las cantidades entregadas hasta la fecha a la parte compradora, no reclamándose ni debiéndose las partes ningún tipo de indemnización.

    QUINTA .- La parte compradora, ni por sí ni por persona interpuesta, podrá acceder a la zona en donde se está realizando la obra que es objeto de este contrato, mientras no se encuentre sin finalizar la misma, por lo que la constructora no se responsabiliza de ello.

    SEXTA .- La parte vendedora entregará a la compradora la finca objeto de este contrato, no más tarde del treinta de septiembre de 2006, siempre y cuando esta última abone la totalidad de las cantidades previstas y en las condiciones establecidas en la estipulación segunda, salvo causa ajena a la voluntad de la vendedora o de fuerza mayor.

    SEPTIMA.- La parte vendedora URBANCASA GESTIÓN S.L., se encuentra al corriente en el pago de cuantos tributos gravan la propiedad o la tenencia y utilización de las fincas, siendo de su cuenta y cargo los que se liquiden hasta la fecha de la entrega al comprador, de la vivienda, salvo demora imputable al comprador, según se dispone en la estipulación siguiente.

    OCTAVA .- Una vez finalizada la obra, la parte vendedora, comunicará la fecha para el otorgamiento de la oportuna escritura pública de compraventa. La parte compradora, desde el día en que le sea otorgada la Escritura Pública o desde que transcurriese el plazo para tal requisito sin que tal otorgamiento se produjera por causa imputable a la misma, vendrá obligada a satisfacer cuantos impuestos, contribuciones o tasas, arbitrios o gastos de comunidad recaigan sobre la finca objeto del presente contrato.

    NOVENA .- La parte compradora se compromete a notificar a la constructora por escrito, en el plazo de quince días contados desde la fecha de entrega de la caseta, las posibles deficiencias observadas en la misma, a fin de facilitar su pronta reparación.

    DECIMA .- Todos los gastos que se generen por razón de la compraventa, será por cuenta y cargo de la parte vendedora, tanto fiscales, notariales y regístrales, así como el IVA, importe éste que será entregado por la parte compradora a la vendedora en cada pago a cuenta del precio pactado que se efectúe y al tipo vigente en el momento de cada abono.

    Será de cuenta de la parte vendedora URBANCASA GESTIÓN, S.L., el impuesto municipal sobre el incremento del valor de los terrenos, si se devengare, la declaración de obra nueva, agrupación y posterior segregación de las fincas resultantes, etc.

    UNDÉCIMA.- Cuantas notificaciones verifique URBANCASA GESTIÓN, S.L. a los compradores, se entenderán correctamente efectuadas, por el mero hecho de dirigirlas al domicilio señalado por estos últimos y que figura en la parte expositiva del presente documento, o al nuevo domicilio que durante la vigencia del contrato, por escrito, hubiesen comunicado a la vendedora.

    DUODECIMA.- La empresa constructora se reserva el derecho a modificar el proyecto de construcción en cualquiera de sus elementos, tanto de materiales como de distribución, siempre y cuando lo aconseje la dirección técnica de la obra. En cualquier caso, estas modificaciones no podrán desmerecer la calidad de los materiales prevista en la memoria, ni tendrá carácter ni entidad sustanciales.

    DECIMOTERCERA.- La caseta se entregará vacía de mobiliario y la cocina llevará que llevará lavadora, frigorífico, placa vitrocerámica, horno, campana extractora, calentador eléctrico y el amueblamiento propio, estando provista de las instalaciones de electricidad y fontanería necesarias.

    DECIMOCUARTA.- El presente documento anula y sustituye a los anteriores".

    A partir de este modelo de reserva de compra y contrato privado de compraventa , los acusados, conscientes de que no podían edificar por carecer de facultades dispositivas sobre los terrenos y no disponer de licencia de construcción sobre los mismos, percibieron las siguientes cantidades de las personas que a continuación se refieren:

    El día 4 de agosto de 2004 obtuvieron de D. Ricardo y Dña. Marí Jose la cantidad de 9.000 euros por la reserva de compra de la parcela n° NUM001 , de 850 metros aproximadamente, con caseta en pareja de Saso-Pedriz del término municipal de Ablitas.

    El día 9 de septiembre de 2004 obtuvieron de Dña. Raimunda y D. Federico la cantidad de 9.000 euros por la reserva de compra de la parcela n° NUM002 de 870 metros cuadrados aproximadamente, con caseta en paraje de Saso-Pédriz del término municipal de Ablitas. El día 10 de diciembre de 2004 firmaron el contrato de compraventa de caseta turística y de ocio, abonando una cantidad adicional de 6.000 euros.

    El día 17 de septiembre de 2004 obtuvieron de D. Marcelino y Dña. Camila la cantidad de 9.000 euros por la reserva de compra de la parcela n° NUM003 de 870 metros aproximadamente, con caseta en paraje de Saso-Pedriz del término municipal de Ablitas. El día 14 de enero de 2005 firmaron el contrato de compraventa de caseta turística y de ocio, abonando una cantidad adicional de 19.860 euros.

    El día 7 de octubre de 2004 obtuvieron de Dña. Eufrasia y D. Juan la cantidad de 9.000 euros por la reserva de compra de una parcela con caseta en paraje de Saso-Pédriz del término municipal de Ablitas. El día 14 de septiembre de 2005 firmaron el contrato de compraventa de caseta turística y de ocio, abonando una cantidad adicional de 13.500 euros.

    El día 8 de noviembre de 2004 obtuvieron de D. Apolonio y Dña. Justa la cantidad de 9.000 euros por la reserva de compra de la parcela n° NUM004 de 1.000 metros cuadrados aproximadamente, con caseta en paraje de Saso-Pédriz del término municipal de Ablitas. El día 28 de febrero de 2005 firmaron el contrato de compraventa de caseta turística y de ocio, abonando una cantidad adicional de 12.000 euros. Ulteriormente, a requerimiento de los acusados, volvieron a abonar otros 9.000 euros.

    El día 25 de octubre de 2004 obtuvieron de D. Felicisimo y Dña. Marí Trini la cantidad de 9.000 euros por la reserva de compra de la parcela n° NUM005 , de 1000 metros cuadrados aproximadamente, con caseta en paraje de Saso-Pedriz del término municipal de Ablitas. El día 7 de enero de 2005 firmaron el contrato de compraventa de caseta turística y de ocio, abonando una cantidad adicional de 19.860 euros.

    El día 18 de noviembre de 2004 obtuvieron de Dña. Elena la cantidad de 9.000 euros por la reserva de compra de la parcela n° NUM006 , de 1.000 metros cuadrados aproximadamente, con caseta en paraje de Saso-Pedriz del término municipal de Ablitas. El día 15 de junio de 2005 firmaron el contrato de compraventa de caseta turística y de ocio, abonando una cantidad adicional de 12.000 euros.

    El día 27 de enero de 2005 obtuvieron de Dña. Natividad la cantidad de 9.000 euros por la reserva de compra de la parcela n° NUM007 de 870 metros aproximadamente, con caseta en paraje de Saso-Pedriz del término municipal de Ablitas.

    El día 28 de febrero de 2005, obtuvieron de D. Sergio y Dña. Almudena la cantidad de 9.000 euros por la reserva de compra de la parcela n° NUM008 de 870 metros aproximadamente, con caseta en pareja de Saso-Pedriz del término municipal de Ablitas. En la misma fecha abonaron otra cantidad de 9.000 euros por la reserva de otra parcela en el mismo paraje. Más tarde, el acusado D. Severino les comentó que había comenzado la construcción de las casetas y que hacía falta para su financiación un aporte complementario de 18.000 euros, que le entregaron.

    El día 27 de enero de 2005, obtuvieron de D. Argimiro y Dña. Maite la cantidad de 9.000 euros por la reserva de compra de la parcela n° NUM009 , de 870 metros cuadrados aproximadamente, con caseta en paraje de Saso-Pedriz del término municipal de Ablitas. Posteriormente firmaron el contrato de compraventa de caseta turística y de ocio, abonando una cantidad adicional de 30.000 euros.

    El día 7 de noviembre de 2005 obtuvieron de Dña. Julia y D. Benjamín la cantidad de 9.000 euros por la reserva de compra de la parcela n° NUM010 , de 800 metros cuadrados aproximadamente, con caseta en paraje de Saso-Pédriz del término municipal de Ablitas.

    En fecha no determinada del año 2004 obtuvieron de Dña. María Teresa y D. Gregorio la cantidad de 30.000 euros por la compra de una parcela con caseta en paraje de Saso-Pédriz del término municipal de Ablitas.

    El día 5 de diciembre de 2005 obtuvieron de D. Oscar la cantidad de 19.860 euros por la compra de una parcela con caseta en paraje de Saso-Pédriz del término municipal de Ablitas.

    Para los compradores el objetivo de la adquisición era que lo adquirido sirviera de casa de ocio y recreo para vacaciones y fines de semana.

    Como transcurría el tiempo, precluían los plazos de inicio de la obra sin que se avanzara en la misma y la información procedente del Ayuntamiento de Ablitas indicaba a los compradores que, a pesar de las múltiples promesas de los acusados, la construcción pretendida no se iba a llevar a efecto, pues se había denegado la licencia de construcción por el Gobierno de Navarra y Urbancasa Gestión SL no había recurrido esta decisión, limitándose a formular una consulta en el Ayuntamiento, fundada en un encargo efectuado en mayo de 2005 al estudio Ein SL de Arquitectura e Ingeniería Urbana sobre la viabilidad de una modificación urbanística, los adquirentes reclamaron la devolución del dinero. Esta tarea se topó con múltiples excusas y dilaciones de los acusados para el reembolso, la restitución de algunas de las cantidades percibidas, la emisión de cheques y pagarés carentes de fondos para el reintegro, y, finalmente, el cierre de la oficina y la desaparición de sus ocupantes. En este contexto: a D. Ricardo y Dña. Marí Jose se les devolvió 1.000 euros en metálico y se les entregó un cheque de 2.000 euros que fue devuelto por falta de fondos para su pago; a Dña. Raimunda y D. Federico se les devolvió 10.000 euros y se les entregó un cheque por importe de 5.000 euros que fue devuelto por falta de fondos, causando unos gastos bancarios de 11,34 euros; a D. Marcelino y Dña. Camila se les entregó un cheque por importe de 28.860 euros que fue devuelto por incurriente, causando unos gastos adicionales de 172,83 euros; a Dña. Eufrasia y D. Juan no se les devolvió ninguna cantidad; a D. Apolonio y Dña. Justa no se les devolvió ninguna cantidad; a D. Felicisimo y Dña. Marí Trini les devolvieron 20.000 euros, entregándoles un pagaré por importe de 9.860 euros que fue devuelto por falta de fondos, generando unos gastos de 197,20 euros; a Dña. Elena no se le devolvió ninguna cantidad; a Dña. Natividad no se le devolvió ninguna cantidad; a D. Sergio y Dña. Almudena se les devolvió 18.000 euros, generándoseles unos gastos bancarios por importe de 198 euros al resultar impagados, por falta de fondos, los dos pagarés que se le emitieron para el pago del resto de la deuda; a D. Argimiro y Dña. Maite se les devolvió 34.740 euros; a Dña. Julia y D. Benjamín no se les ha devuelto ninguna cantidad.

    TERCERO.- Transcurridos dos años sin que la caseta de ocio con parcela en Ablitas se construyera, los acusados ofrecieron a Dña. María Teresa y D. Gregorio como alternativa la compra de una casa construida en Caparroso, cuyos propietarios -Construcciones Fisman SL- les había autorizado para venderla previa exigencia de una señal para la reserva y pago del resto del precio con el otorgamiento de la escritura pública. Los acusados no comunicaron a la Sres María Teresa y Gregorio que únicamente estaban autorizados para firmar el contrato de reserva de compra y percibir una señal de 6.000 euros y que, consecuentemente, la recepción de una cantidad de 56.326 euros como reserva de compra no estaba amparada por la gestión de venta encomendada, entregando los compradores esta cantidad creyendo que los acusados actuaban autorizados para tal recepción por parte del propietario. Los acusados de forma consciente únicamente trasladaron a Construcciones Grisman SL que existía una persona interesada en la compra de la vivienda, sin indicarles que habían firmado un documento de reserva de compra y que habían percibido en tal concepto la cantidad de 56.326 euros. Por ello, transcurrido un tiempo sin que se le comunicara el nombre de la compradora, Construcciones Grisman SL vendió por su cuenta a otra persona la referida vivienda.

    CUARTO .- Los acusados, a través de Urbancasa Norte SL, publicitaron en las revistas inmobiliarias diseñadas para ser distribuidas entre la ciudadanía, en el periódico El Diario Vasco -de mayor tirada en la provincia de Guipúzcoa- y en determinadas páginas web - como mi parcela.com- la venta de una parcela con casa construida en el término de Lekunberri. Conociendo la misma, acudieron a las oficinas de la calle Zubieta Dña. Emma y D. Genaro a quienes los acusados enseñaron planos con la ubicación de la parcela n° NUM011 del polígono NUM012 y los gráficos de la casa islandesa que se pensaba construir sobre ella -que habían sido elaborados por la arquitecto Dña. Tomasa -, ocultando que la parcela referida era propiedad de un tercero- Dña. Estefanía - con el que no habían convenido su compra o formalizado una opción de compra y omitiendo, también, que carecían de licencia para construir la vivienda ofertada. Dña. Emma y D. Genaro ignorando estos extremos, y queriendo adquirir la parcela con la casa para residir en la misma, previa venta de la que ocupaban en Oiartzun, suscribieron el día 10 de julio de 2006 con Dña. Macarena , que actuaba como administradora de la mercantil Urbancasa Norte SLU, un contrato de compraventa y construcción de vivienda unifamiliar que contiene las siguientes estipulaciones:

    EXPONEN

    I/ Que URBANCASA NORTE S.L.U va a realizar en la parcela n° NUM011 del polígono NUM012 de Lekunberri de tres mil ciento setenta metros cuadrados aproximados que será segregada en 2 parcelas de mil quinientos ochenta y cinco metros cuadrados, la construcción de dos viviendas unifamiliar es.

    II/ Que interesando a Dª Emma y a D. Genaro , la adquisición de una de las viviendas, con parcela de mil quinientos ochenta y cinco metros cuadrados brutos aproximados, entre los que comprenden tanto los elementos privativos como los comunes, llevan a cabo el presente contrato privado de compraventa, de acuerdo con las siguientes:

    EXPONEN

    ESTIPULACIONES

    PRIMERA - Que URBANCASA NORTE S.L.U. se compromete a VENDER y Dª Emma D. Genaro , se obligan a COMPRAR con cuantos derechos, usos y servicios le sean inherentes y en concepto de libre de cargas, la vivienda unifamiliar con parcela de MIL QUINIENTOS OCHENTA Y CINCO metros cuadrados brutos aproximados, con las especificaciones señaladas en el expositivo segundo del presente contrato privado de compraventa.

    La casa, tendrá la distribución que refleja el plano que acompaña al contrato, con una superficie útil de CIENTO VEINTICUATRO metros cuadrados en planta baja distribuidos en tres dormitorios, salón-comedor, cocina, baño, aseo y garaje.

    SEGUNDA.- El precio para la compraventa, se fija y conviene en la cantidad de TRESCIENTOS VEINTIUN MIL SEISCIENTOS CINCUENTA EUROS (321.650€) IVA (7%) INCLUIDO, pagaderos de la siguiente forma:

    1. NOVENTA Y SEIS MIL CUATROCIENTOS NOVENTA Y CINCO EUROS (96.4956) IVA (7%) INCLUIDO de los cuales se deben descontar QUINCE MIL EUROS, (15.000€) entregados con anterioridad en concepto de RESERVA, a la firma del presente contrato privado de compraventa. Dicha cantidad se destinará al pago de la parcela una vez realizada la segregación de la finca matriz, en un plazo aproximado de treinta días desde la firma del presente documento, momento en que se procederá a escriturarla a nombre de los compradores.

    En este acto se entregan OCHENTA Y UN MIL CUATROCIENTOS NOVENTA Y CINCO EUROS (81.4956) sirviendo el contrato de formal carta de pago y recibo de la expresada cantidad.

    2. SESENTA Y CUATRO MIL TRESCIENTOS TREINTA EUROS (64.330 €) IVA INCLUIDO a la finalización de estructuras y colocación de cubierta.

    3. CIENTO SESENTA MIL OCHOCIENTOS VEINTICINCO EUROS (160.825€) IVA INCLUIDO a la finalización de la obra y otorgamiento de escritura pública de . compraventa.

    TERCERA.- En el supuesto de impago de las cantidades pactadas en los plazos al efectos establecidos, la parte vendedora dará por rescindido el contrato, devolviendo a la parte compradora las cantidades entregadas a cuenta del precio, con una pérdida para la citada parte compradora de un veinte por ciento de aquéllas.

    Al efecto precedentemente señalado, especialmente se pacta:

    La resolución contractual se entenderá ejercitada por el mero requerimiento efectuado por la parte vendedora conforme al artículo 1.504 del Código Civil , desde cuyo momento la parte compradora reconoce no caberle otro derecho que el reintegro de las cantidades entregadas a cuenta del precio, con la deducción establecida, ya que la resolución se entenderá producida, sin necesidad de instar procedimiento judicial alguno.

    c) Que la pérdida por el comprador, a favor de la vendedora, del veinte por ciento de las cantidades entregadas a cuenta del precio, tiene carácter de penalización y como compensación a los daños y perjuicios que por el incumplimiento pudieran ocasionarse, renunciando desde ahora el adquirente a solicitar minoración o atemperación alguna, aceptando plenamente la aplicación de la misma.

    CUARTA.- En el caso de que por motivos ajenos a la constructora o de fuerza mayor, la operación no pudiera llegar a buen fin, la parte vendedora se compromete expresamente a devolver las cantidades entregadas hasta la fecha a la parte compradora, no reclamándose ni debiéndose las partes ningún tipo de indemnización.

    QUINTA.- La parte compradora, ni por sí ni por persona interpuesta, podrá acceder a la zona en donde se está realizando la obra que es objeto de este contrato, mientras no se encuentre sin finalizar la misma, por lo que la constructora no se responsabiliza de ello.

    SEXTA.- La parte vendedora entregará a la compradora la finca objeto de este contrato, no más tarde del veintiocho de febrero de 2008, siempre y cuando esta última abone la totalidad de las cantidades previstas y en las condiciones establecidas en la estipulación segunda, salvo causa ajena a la voluntad de la vendedora o de fuerza mayor.

    SEPTIMA.- La parte vendedora se encuentra al corriente en el pago de cuantos tributos gravan la propiedad o la tenencia y utilización de las fincas, siendo de su cuenta y cargo los que se liquiden hasta la fecha de la entrega al comprador, de la vivienda, salvo demora imputable al comprador, según se dispone en la estipulación siguiente.

    OCTAVA.- Una vez finalizada la obra, la parte vendedora, comunicará la fecha para el otorgamiento de-la oportuna escritura pública de compraventa. La parte compradora, desde el día en que le sea otorgada la Escritura Pública o desde que transcurriese el plazo para tal requisito sin que tal otorgamiento se produjera por causa imputable a la misma, vendrá obligada a satisfacer cuantos impuestos, contribuciones o tasas, arbitrios o gastos de comunidad recaigan sobre la finca objeto del presente contrato.

    NOVENA. - La parte compradora se compromete a notificar a la constructora por escrito, en el plazo de quince días contados desde la fecha de entrega de la vivienda, las posibles deficiencias observadas en la misma, a fin de facilitar su pronta reparación.

    DECIMA .- Todos los gastos que se generen por razón de la compraventa, será por cuenta y cargo de la parte compradora, tanto fiscales, notariales y regístrales, así como el IVA importe éste que será entregado por la parte compradora a la vendedora en cada pago a cuenta del precio pactado que se efectúe y al tipo vigente en el momento de cada abono.

    Será de cuenta de la parte vendedora, el impuesto municipal sobre el incremento del valor de los terrenos, si se devengare, la declaración de obra nueva, segregación de la finca, etc.

    UNCÉDIMA. - Cuantas notificaciones verifique URBANCASA NORTE S.L.U a los compradores, se entenderán correctamente efectuadas, por el mero hecho de dirigirlas al domicilio señalado por estos últimos y que figura en la parte expositiva del presente documento, o al nuevo domicilio que durante la vigencia del contrato, por escrito, hubiesen comunicado a la vendedora.

    DUODECIMA.- La constructora se reserva el derecho a modificar el proyecto de construcción en cualquiera de sus elementos, tanto de materiales como de distribución, siempre y cuando lo aconseje la dirección técnica de la obra. En cualquier caso, estas modificaciones no podrán desmerecer la calidad de los materiales prevista en la memoria, ni tendrá carácter ni entidad sustanciales.

    DECIMOTERCERA .- La casa se entregará vacía de mobiliario excepto la cocina que llevará lavadora, lava-vajillas, frigorífico, placa vitrocerámica, horno, campana extractora, calentador eléctrico y el amueblamiento propio, estando provista de las instalaciones de electricidad y fontanería necesarias.

    DECIMOCUARTA .- El presente documento anula y sustituye a los anteriores".

    Los adquirentes abonaron la cantidad de 96.495 euros que obtuvieron de sendos préstamos con garantía personal que suscribieron con la Caja Laboral y a cuya cancelación se destinó el dinero que obtuvieron con la venta del piso del que eran propietarios en Oiartzun en septiembre de 2006, enajenación, esta última, que realizaron a través de Urbancasa. Como transcurría el tiempo y la casa no se construía, tuvieron que arrendar una vivienda en Lekunberrri en diciembre de 2006. Cuando pidieron la devolución del dinero, al constatar que no se iniciaba la construcción, pues ni siquiera se había producido la segregación de la parcela, los acusados les ofertaron terrenos en Lesaka y Dicastillo, ofertas que Dña. Emma y D. Genaro rechazaron. Tras ello, únicamente se les devolvió la cantidad de 15.000 euros en marzo de 2007. Los perjudicados sufrieron un quebranto emocional por la injustificada frustración de sus legítimas expectativas de adquirir una vivienda que constituyera un habitat adecuado para servir de morada.

    Por su parte, D. Jose Augusto y Dña. Africa conocieron a través de la página web mi parcela.com la venta de la parcela para construir en Lekunberri. Acudieron con los acusados al lugar donde radicaba la parcela y éstos, actuando como si fueran los propietarios, les propusieron la venta de la mitad de la parcela, adquiriendo los acusados la otra mitad y asumiendo los gastos de segregación. Por ello, firmaron con Dña. Macarena , que actuaba en representación de Urbancasa Norte SL-un contrato de reserva de compra que contiene las siguientes estipulaciones:

    "HA RECIBIDO

    De D. Jose Augusto , con DNI: NUM013 y Dª Africa , provista de DNI: NUM014 , ambos con domicilio en Adoain (Guipúzcoa) C/ DIRECCION000 n° NUM015 - NUM016 NUM017 , la cantidad de DOCE MIL EUROS (12.0006), correspondiente a la reserva de compra de la parcela de 1.500 m2 aproximados, que será segregada de la finca situada en el término municipal de Lekunberri (Navarra), polígono NUM012 , parcela NUM011 cuyo PRECIO TOTAL asciende a la cantidad de CIENTO CINCO MIL CIENTO SETENTA Y SIETE EUROS (105.1776), impuestos no incluidos.

    Esta RESERVA tiene plena validez hasta 31 de marzo de 2007, fecha en que ambas partes formalizarán un contrato privado de compraventa sobre la citada finca, en los términos pactados.

    El comprador tendrá derecho a rescindir dicha reserva y a que se le entregue la cantidad depositada, en el caso de no querer continuar con la operación, devolviéndole la cantidad entregada, devolución que se hará en el momento en que la finca se venda a otro comprador o en el plazo máximo de dos meses desde la notificación de rescisión.

    Y en prueba de conformidad, firman el presente documento por duplicado, en el lugar y fecha del encabezamiento ".

    Al día siguiente solicitaron el reembolso, no obteniendo la recuperación de la cantidad entregada.

    QUINTO .- Los acusados, a través de Urbancasa Norte SLU, publicitaron en las revistas inmobiliarias diseñadas para ser distribuidas entre la ciudadanía, en el periódico El Diario Vasco -de mayor tirada en la provincia de Guipúzcoa- y en determinadas páginas web la venta de una vivienda unifamiliar en unos terrenos de Lesaka. D. Carlos Francisco y Dña. Inmaculada acudieron a las oficinas de la calle Zubieta, y los acusados, tras enseñarles un plano, les indicaron que la oferta tenía las siguientes características: los acusados compraban el terreno con el dinero aportado por los compradores, y luego se la transmitían a los compradores con la casa construida. En ningún momento les indicaron que la parcela en la que iba a construir -la parcela n° NUM018 del polígono NUM016 de Lesaka- era propiedad de un tercero -D. Francisco -con el que no habían convenido su compra o formalizado una opción de compra ni les trasladaron que carecían de licencia para ejecutar la construcción pretendida. D. Carlos Francisco y Dña. Inmaculada aceptaron la oferta, pretendiendo, con ello, convertir la vivienda unifamiliar en su morada habitual, previa venta del piso que ocupaban en Irún. Para ello, el día 3 de mayo de 2006 suscribieron con Dña. Macarena , que actuaba en representación de Urbancasa Norte SLU, un documento de reserva de compraventa en la que la Sra. Macarena manifestaba que " HA RECIBIDO de D. Carlos Francisco , con DNI: NUM019 y Dª Inmaculada , provista de DNI: NUM020 ambos con domicilio en Donostia (Guipúzcoa) C/ DIRECCION001 n° NUM021 , NUM022 NUM023 ., la cantidad de DOCE MIL EUROS (12.000 €) correspondiente a la reserva de compra de la parcela de 1.500 m2 aproximadamente, sobre la que se construirá una casa de 118 m2 aproximados según proyecto a realizar por URBANCASA NORTE S.L.U situada en el término municipal de Lesaka (Navarra), cuyo PRECIO TOTAL asciende a la cantidad de TRESCIENTOS DOS MIL DOSCIENTOS CINCUENTA euros) 302.250 €) IVA (7%) incluido.

    Esta RESERVA tiene plena validez hasta el inicio de las obras de construcción de la vivienda, fecha en que ambas partes formalizarán un contrato privado de compraventa sobre la citada finca, en los términos pactados.

    El comprador tendrá derecho a rescindir dicha reserva y a que se le entregue la cantidad depositada, en el caso de no querer continuar con la operación, devolviéndole la cantidad entregada, devolución que se hará en el momento en que la finca se venda a otro comprador o en el plazo máximo de dos meses desde la rescisión.

    Y en prueba de conformidad, firman el presente documento por duplicado, en el lugar y fecha del encabezamiento ".

    Los 12.000 euros entregados tenían como destino la compra del terreno y fueron obtenidos mediante un contrato de préstamo personal concertado con la Caja Rural de Navarra.

    Con posterioridad, el día 23 de junio de 2006 D. Carlos Francisco y Doña. Inmaculada firmaron con Dña. Macarena -que actuaba en la misma representación- un contrato de una vivienda unifamiliar que tenía el siguiente contenido:

    "( )

    EXPONEN

    I/ Que URBANCASA NORTE S.L.U va a realizar en la parcela n° NUM018 del polígono NUM016 de Lesaka de 10.000 m2 aproximados que será segregada en 3 parcelas de mil quinientos, tres mil y cinco mil quinientos m2 aproximados, respectivamente, la construcción de tres viviendas unifamiliar es.

    II/ Que interesando a Dª Inmaculada y a D. Carlos Francisco , la adquisición de una de las viviendas, con parcela de mil quinientos metros cuadrados brutos aproximadamente, entre los que comprenden tanto los elementos privativos como los comunes, llevan a cabo el presente contrato privado de compraventa, de acuerdo con las siguientes:

    ESTIPULACIONES

    PRIMERA - Que URBANCASA NORTE S.L.U. se compromete a VENDER y Dª Inmaculada y D. Carlos Francisco , se obligan a COMPRAR con cuantos derechos, usos y servicios le sean inherentes y en concepto de libre de cargas, la vivienda unifamiliar con parcela de MIL QUINIENTOS metros cuadrados brutos aproximados, con las especificaciones señaladas en el expositivo segundo del presente contrato privado de compraventa.

    La casa, tendrá la distribución que refleja el plano que acompaña al contrato, con una superficie útil de CIENTO DIECIOCHO metros cuadrados en planta baja distribuidos en tres dormitorios, salón-comedor, cocina, baño, aseo y garaje.

    SEGUNDA.- El precio para la compraventa, se fija y conviene en la cantidad de DOSCIENTOS OCHENTA Y DOS MIL CUATROCIENTOS SETENTA Y SEIS EUROS (282.476 €) MAS IVA (7%) lo que hace un total de TRESCIENTOS DOS MIL DOSCIENTOS CUARENTA Y NUEVE EUROS (302.249 €) pagaderos de la siguiente forma:

    1. CIENTO VEINTICUATRO MIL EUROS (124.000€) IVA (7%) INCLUIDO de los cuales se deben descontar DOCE MIL EUROS, (12.000€) entregados con anterioridad en concepto de RESERVA, a la firma del presente contrato privado de compraventa. Dicha cantidad se destinará al pago de la parcela una vez realizada la segregación de la finca matriz, en un plazo aproximado de treinta días desde la firma del presente documento, momento en que se procederá a escriturarla a nombre de los compradores.

    En este acto se entregan CIENTO DOCE MIL EUROS (112.000€) sirviendo el contrato de formal carta de pago y recibo de la expresada cantidad.

    2. VEINTISIETE MIL CIENTO VEINTICUATRO EUROS CON CINCUENTA CENTIMOS (27.124,50 €) IVA INCLUIDO a la finalización de estructuras y colocación de cubierta.

    3. CIENTO CINCUENTA Y UNA MIL CIENTO VEINTICUATRO EUROS CON CINCUENTA CÉNTIMOS (151,124,50€) IVA INCLUIDO a la finalización de la obra y otorgamiento de escritura pública de compraventa.

    TERCERA.- En el supuesto de impago de las cantidades pactadas en los plazos al efectos establecidos, la parte vendedora dará por rescindido el contrato, devolviendo a la parte compradora las cantidades entregadas a cuenta del precio, con una pérdida para la citada parte compradora de un veinte por ciento de aquellas.

    Al efecto precedentemente señalado, especialmente se pacta:

    d) La resolución contractual se entenderá ejercitada por el mero requerimiento efectuado por la parte vendedora conforme al artículo 1.504 del Código Civil , desde cuyo momento la parte compradora reconoce no caberle otro derecho que el reintegro de las cantidades entregadas a cuenta del precio, con la deducción establecida, ya que la resolución se entenderá producida, sin necesidad de instar procedimiento judicial alguno.

    e) Que la pérdida por el comprador, a favor de la vendedora, del veinte por ciento de las cantidades entregadas a cuenta del precio, tiene carácter de penalización y como compensación a los daños y perjuicios que por el incumplimiento pudieran ocasionarse, renunciando desde ahora el adquirente a solicitar minoración o atemperación alguna, aceptando plenamente la aplicación de la misma.

    CUARTA .- En el caso de que por motivos ajenos a la constructora o de fuerza mayor, la operación no pudiera llegar a buen fin, la parte vendedora se compromete expresamente a devolver las cantidades entregadas hasta la fecha a la parte compradora, no reclamándose ni debiéndose las partes ningún tipo de indemnización.

    QUINTA.- La parte compradora, ni por sí ni por persona interpuesta, podrá acceder a la zona en donde se está realizando la obra que es objeto de este contrato, mientras no se encuentre sin finalizar la misma, por lo que la constructora no se responsabiliza de ello.

    SEXTA .- La parte vendedora entregará a la compradora la finca objeto de este contrato, no más tarde del treinta y uno de diciembre de 2007, siempre y cuando esta última abone la totalidad de las cantidades previstas y en las condiciones establecidas en la estipulación segunda, salvo causa ajena a la voluntad de la vendedora o de fuerza mayor.SEPTIMA.- La parte vendedora se encuentra al corriente en el pago de cuantos tributos gravan la propiedad o la tenencia y utilización de las fincas, siendo de su cuenta y cargo los que se liquiden hasta la fecha de la entrega al comprador, de la vivienda, salvo demora imputable al comprador, según se dispone en la estipulación siguiente.

    OCTAVA .- Una vez finalizada la obra, la parte vendedora, comunicará la fecha para el otorgamiento de la oportuna escritura pública de compraventa. La parte compradora, desde el día en que le sea otorgada la Escritura Pública o desde que transcurriese el plazo para tal requisito sin que tal otorgamiento se produjera por causa imputable a la misma, vendrá obligada a satisfacer cuantos impuestos, contribuciones o tasas, arbitrios o gastos de comunidad recaigan sobre la finca objeto del presente contrato.

    NOVENA.- La parte compradora se compromete a notificar a la constructora por escrito, en el plazo de quince días contados desde la fecha de entrega de la vivienda, las posibles deficiencias observadas en la misma, a fin de facilitar su pronta reparación.

    DECIMA.- Todos los gastos que se generen por razón de la compraventa, será por cuenta y cargo de la parte compradora, tanto fiscales, notariales y regístrales, así como el IVA importe éste que será entregado por la parte compradora a la vendedora en cada pago a cuenta del precio pactado que se efectúe y al tipo vigente en el momento de cada abono.

    Será de cuenta de la parte vendedora, el impuesto municipal sobre el incremento del valor de los terrenos, si se devengare, la declaración de obra nueva, segregación de la finca, etc.

    UNDECIMA.- Cuantas notificaciones verifique URBANCASA NORTE SLU a los compradores, se entenderán correctamente efectuadas, por el mero hecho de dirigirlas al domicilio señalado por estos últimos y que figura en la parte expositiva del presente documento, o al nuevo domicilio que durante la vigencia del contrato, por escrito, hubiesen comunicado a la vendedora.

    DUODECIMA.- La constructora se reserva el derecho a modificar el proyecto de construcción en cualquiera de sus elementos, tanto de materiales como de distribución, siempre y cuando lo aconseje la dirección técnica de la obra. En cualquier caso, estas modificaciones no podrán desmerecer la calidad de los materiales prevista en la memoria, ni tendrá carácter ni entidad sustanciales.

    DECIMOTERCERA .- La casa se entregará vacía de mobiliario excepto la cocina que llevará lavadora, frigorífico, placa vitrocerámica, horno, campana extractora, calentador eléctrico y el amueblamiento propio, estando provista de las instalaciones de electricidad y fontanería necesarias.

    DECIMOCUARTA.- El presente documento anula y sustituye a los anteriores.

    Y en prueba de conformidad, ambas partes firman el presente documento, por triplicado ejemplar, en el lugar y fecha del encabezamiento".

    Los compradores abonaron la cantidad de 112.000 euros a través de la financiación concertada con Caja Rural de Navarra mediante un contrato de préstamo personal por ese importe. Ambos préstamos personales -el concertado para la reserva y el formalizado para la compra- se refundieron en la escritura de préstamo hipotecario otorgada el día 4 de junio de 2008 ante el Notario D. Manuel-Fernando Cánovas Sánchez en virtud de la cual la Caja Rural de Navarra concede a D. Carlos Francisco y Dña. Inmaculada una cantidad de 150.000 euros -en el que se refunden las cantidades concedidas anteriormente mediante una póliza personal el 3 de mayo de 2006, para el pago de la reserva, y el 22 de junio del mismo año para la construcción de la vivienda- que deberá ser amortizado en 40 AÑOS- es decir, se extingue en el año 2048- mediante el reintegro en 480 cuotas mensuales cuyo importe inicial es de 753,35 euros.

    Cuando constataron que la construcción era inviable -pues la propiedad de los terrenos era de un tercero y no se contaba con licencia urbanística de construcción- D. Carlos Francisco y Doña. Inmaculada solicitaron la devolución del dinero. Los acusados, salvo el abono de dos cuotas del préstamo por un importe global de 1.000 euros, no les han devuelto ninguna cantidad.

    Además del severo detrimento económico padecido, Inmaculada y Carlos Francisco sufrieron un quebranto emocional por la injustificada frustración de sus legítimas expectativas de adquirir una vivienda que constituyera un habitat adecuado para servir de morada, quebranto que, en su caso, tiene especial significación dado que se trata de dos personas jóvenes que, trabajando como cocinero y administrativa, cubren con los salarios que perciben sus necesidades de supervivencia vital.

    SEXTO .- D. Bernardino era propietario de una caseta con parcela situada en la CALLE000 n° NUM024 del término municipal de Tulebras (Navarra). En tal condición encomendó a Urbancasa Norte SLU la gestión de venta de la misma mediante la búsqueda de algún comprador, la obtención por parte de éste de una señal y la formalización ulterior de una escritura pública de venta con abono del resto del precio. Los acusados captaron a Dña. Luisa , que estaba interesada en adquirir una casa en Navarra que sirviera de segunda residencia a los niños con los que coopera en una actividad humanitaria. En concreto, Dña. Macarena , en representación de Urbancasa Norte SLU, concertó con ella, el día 1 de diciembre de 2006, un documento de reserva de compraventa en la que manifestó que;

    "HA RECIBIDO De Dª Luisa , provista de DNI: NUM025 con domicilio en Donostia (Guipúzcoa) C/ DIRECCION002 NUM026 - NUM027 NUM023 ., la cantidad de DOCE MIL EUROS (12.000€) correspondiente a la reserva de compra de la caseta situada en Tulebras (Navarra) c/ CALLE000 n° NUM024 cuyo PRECIO TOTAL asciende a la cantidad de CIENTO TREINTA Y DOS MIL DOSCIENTOS VEINTIDOS EUROS (132.222 €) IMPUESTOS NO INCLUIDOS

    Esta RESERVA tiene plena validez hasta el 30 de diciembre de 2006, fecha en que ambas partes formalizarán la escritura pública de compraventa sobre la citada finca, en los términos pactados.

    El comprador tendrá derecho a rescindir dicha reserva y a que se le entregue la cantidad depositada, en el caso de no querer continuar con la operación, devolviéndole la cantidad entregada, devolución que se hará en el momento en que la finca se venda a otro comprador o en el plazo máximo de dos meses desde notificación de rescisión.

    Y en prueba de conformidad, firman el presente documento por duplicado, en el lugar y fecha del encabezamiento".

    Posteriormente, el día 19 de diciembre de 2006, Dña. Luisa suscribió con Dña. Macarena - que actuaba en la misma representación- un contrato de compraventa con el siguiente contenido:

    EXPONEN

    I/ Que D. Bernardino es propietario de la caseta con parcela situada en Tulebras, Navarra, CALLE000 n° NUM024 .

    II/ Que interesando a Dª Luisa , la adquisición de la citada caseta, con parcela de MIL TRESCIENTOS OCHENTA Y SEIS CON CINCUENTA Y CINCO metros cuadrados brutos aproximados, entre los que comprenden tanto los elementos privativos como los comunes, que son el camino vecinal de acceso a las futuras casetas y el terreno comunitario que exige el ayuntamiento como cesión urbanística, o zonas verdes, llevan a cabo el presente contrato privado de compraventa, de acuerdo con las siguientes:

    ESTIPULACIONES

    PRIMERA. - Que D. Bernardino se compromete a VENDER y Dª Luisa , se obliga a COMPRAR con cuantos derechos, usos y servicios le sean inherentes y en concepto de libre de cargas, la caseta n° NUM024 de la CALLE000 con parcela de MIL TRESCIENTOS OCHENTA Y SEIS CON CINCUENTA Y CINCO metros cuadrados brutos aproximados, con las especificaciones señaladas en el expositivo segundo del presente contrato privado de compraventa.

    SEGUNDA.- El precio para la compraventa, se fija y conviene en la cantidad de CIENTO TREINTA Y DOS MIL DOSCIENTOS VEINTIDOS EUROS (132.222€) IMPUESTOS NO INCLUIDOS, pagaderos de la siguiente forma:

    1. TREINTA Y NUEVE MIL SEISCIENTOS SESENTA Y SEIS EUROS CON SESENTA CENTIMOS, IMPUESTOS NO INCLUIDOS, a la firma del presente contrato privado de compraventa. De dicha cantidad se deben descontar DOCE MIL EUROS entregados con anterioridad en concepto de reserva.

    En este acto se entregan VEINTISIETE MIL SEISCIENTOS SESENTA Y SEIS EUROS CON SESENTA CENTIMOS (27.666,60 €) sirviendo el contrato de formal carta de pago y recibo de la expresada cantidad.

    2. NOVENTA Y DOS MIL QUINIENTOS CINCUENTA Y CINCO EUROS CON CUARENTA CÉNTIMOS (92.555,406) al otorgamiento de la escritura pública de compraventa que se realizará antes del treinta y uno de enero de dos mil siete.

    TERCERA.- En el supuesto de impago de las cantidades pactadas en los plazos al efecto establecidos, la parte vendedora dará por rescindido el contrato, devolviendo a la parte compradora las cantidades entregadas a cuenta del precio, con una pérdida para la citada parte compradora de un veinte por ciento de aquellas.

    Al efecto precedentemente señalado, especialmente se pacta:

    f) La resolución contractual se entenderá ejercitada por el mero requerimiento efectuado por la parte vendedora conforme al artículo 1.504 del Código Civil , desde cuyo momento la parte compradora reconoce no caberle otro derecho que el reintegro de las cantidades entregadas a cuenta del precio, con la deducción establecida, ya que la resolución se entenderá producida, sin necesidad de instar procedimiento judicial alguno.

    g) Que la pérdida por el comprador, a favor de la vendedora, del veinte por ciento de las cantidades entregadas a cuenta del precio, tiene carácter de penalización y como compensación a los daños y perjuicios que por el incumplimiento pudieran ocasionarse, renunciando desde ahora el adquirente a solicitar minoración o atemperación alguna, aceptando plenamente la aplicación de la misma.

    CUARTA.- En el caso de que por motivos ajenos a la constructora o de fuerza mayor, la operación no pudiera llegar a buen fin, la parte vendedora se compromete expresamente a devolver las cantidades entregadas hasta la fecha a la parte compradora, no reclamándose ni debiéndose las partes ningún tipo de indemnización.

    QUINTA .- La parte vendedora entregará a la compradora la finca objeto de este contrato, no más tarde del treinta y uno de enero de 2007, siempre y cuando ésta última abone la totalidad de las cantidades previstas y en las condiciones establecidas en la estipulación segunda, salvo causa ajena a la voluntad de la vendedora o de fuerza mayor.

    SEXTA.- La parte vendedora se encuentra al corriente en el pago de cuantos tributos gravan la propiedad o la tenencia y utilización de las fincas, siendo de su cuenta y cargo los que se liquiden hasta la fecha de la entrega al comprador, de la vivienda, salvo demora imputable al comprador, según se dispone en la estipulación siguiente.

    SEPTIMA .- Todos los gastos que se generen por razón de la compraventa, serán por cuenta y cargo de la parte compradora, tanto fiscales, notariales o regístrales, así como las altas o enganches en los servicios con destino a la finca objeto del presente contrato, que serán abonados por el comprador.

    Será de cuenta de la parte vendedora, el impuesto municipal sobre el incremento del valor de los terrenos, si se devengare.

    OCTAVA .- Cuantas notificaciones verifique la parte vendedora a los compradores, se entenderán correctamente efectuadas, por el mero hecho de dirigirlas al domicilio señalado por estos últimos y que figura en la parte expositiva del presente documento, o al nuevo domicilio que durante la vigencia del contrato, por escrito, hubiesen comunicado a la vendedora.

    NOVENA.- El presente documento anula y sustituye a los anteriores.

    Y en prueba de conformidad, ambas partes firman el presente documento, por triplicado ejemplar, en el lugar y fecha del encabezamiento".

    Los acusados no comunicaron a la Sra. Luisa que únicamente estaban autorizados para firmar el contrato de reserva de compra y percibir una señal y que, consecuentemente, tanto la firma del contrato de compraventa como la recepción de una parte del precio no estaba amparada por la gestión de venta encomendada, entregando la Sra. Luisa los 27.66.760 creyendo que los acusados actuaban autorizados para tal recepción por parte del propietario. Además los acusados, de forma consciente no trasladaron al Sr. Bernardino que, además de la reserva, habían firmado el contrato de compraventa privado recibiendo una cantidad de 27.666.760 pesetas en concepto de parte del precio. Incluso los acusados comunicaron a la Sra. Luisa que la firma de la escritura pública de compraventa se estaba retrasando porque el propietario solicitaba más dinero -hecho incierto pues el Sr. Bernardino desconocía los entresijos de la operación de venta-obteniendo, de esta manera, una cantidad adicional de 39.000 euros. Tras recibir este dinero, los acusados concertaron con el propietario y la compradora una cita en la Notaría de Cascante para la firma de la escritura pública, exigiendo el Sr. Bernardino que el dinero se le entregara en metálico o mediante un cheque conformado. El Sr. Bernardino y la Sra. Luisa acudieron a la Notaría el día y hora indicado, no compareciendo los acusados, quienes adujeron que habían sufrido un incidente circulatorio. Telefónicamente concertaron una nueva cita en la misma Notaría la tarde del citado día, siendo en la comida que compartieron propietario y compradora cuando ésta comunicó al Sr. Bernardino las cantidades de dinero que había entregado, ante la estupefacción de este último. A la hora convenida -cinco de la tarde- tampoco comparecieron los acusados. Tras una hora de espera, el propietario y la compradora salieron de la Notaría a la calle, momento en el que coincidieron con los acusados, exhibiendo el Sr. Severino un cheque bancario no conformado por importe de 33.000 euros. El Sr. Bernardino se negó a recibir este cheque- pues no estaba conformado- asiendo el mismo, a instancias del propio Sr. Bernardino , la Sra. Luisa con la intención de recuperar el dinero entregado. Cuando lo presentó al pago, resultó impagado por falta de fondos. Tras ello, acudió a un abogado quien, tras múltiples requerimientos documentados, obtuvo la devolución de la cantidad de 20.000 euros.

    SÉPTIMO.- Como el retraso en Ablitas era patente y Dña. Natividad reclamaba la cantidad de 9.000 euros entregada como reserva de compra, los acusados le ofrecieron la compra de una casa en Tulebras que le mentaron era propiedad de Dña. Macarena . Guiándose por esta información -que era inveraz pues la casa que se ofrecía en venta era propiedad de una tercera persona- el día 6 de abril de 2006 Dña. Natividad y Dña. Macarena - actuando en nombre propio- firmaron un contrato de compraventa de caseta agrícola y de ocio con el siguiente contenido:

    "(...) EXPONEN

    I/ Que Dª Macarena es propietaria de la caseta situada en Tulebras, CAMINO000 n° NUM028 , en el suelo no urbanizable genérico y actualmente en proceso de recalificación a urbanizable.

    II/ Que interesando a Dª Natividad , la adquisición de la caseta, con parcela de SETECIENTOS metros cuadrados brutos aproximados, entre los que comprenden tanto los elementos privativos como los comunes, que son el camino vecinal de acceso a las casetas y el terreno comunitario que exige el ayuntamiento como cesión urbanística, o zonas verdes, llevan a cabo el presente contrato privado de compraventa, de acuerdo con las siguientes:

    ESTIPULACIONES

    PRIMERA - Que Dª Macarena se compromete a VENDER y Dª Natividad , se obliga a COMPRAR con cuantos derechos, usos y servicios le sean inherentes y en concepto de libre de cargas, la caseta con parcela de setencientos metros cuadrados brutos aproximados, con las especificaciones señaladas en el expositivo segundo del presente contrato privado de. compraventa.

    La caseta, tendrá la distribución que refleja el plano que acompaña al contrato, concretamente cuarenta metros cuadrados útiles y dos porches simétricos de veinte metros cuadrados, uno de los cuales se utilizará para ampliar la superficie habitable y se destinará a cocina y tercer dormitorio.

    SEGUNDA.- El precio para la compraventa, se fija y conviene en la cantidad de CIENTO QUINCE MIL SETECIENTOS EUROS (115.700€) IVA INCLUIDO, pagaderos de la siguiente forma:

    1. TREINTA Y SEIS MIL SESENTA EUROS, IVA INCLUIDO (de los cuales se deberán descontar NUEVE MIL EUROS pagados con anterioridad), a la firma del presente contrato privado de compraventa.

    En este acto se entregan VEINTISIETE MIL SESENTA EUROS (27.060€), sirviendo el contrato de formal carta de pago y recibo de la expresada cantidad.

    2. SETEINTA Y NUEVE MIL SEISCIENTOS CUARENTA EUROS (79.640€) a la finalización de la obra y al otorgamiento de la escritura pública de compraventa, que se en un plazo máximo de cinco meses, desde la firma del presente contrato.

    TERCERA.- En el supuesto de impago de las cantidades pactadas en los plazos al efecto establecidos, la parte vendedora dará por rescindido el contrato, devolviendo a la parte compradora las cantidades entregadas a cuenta del precio, con una pérdida para la citada parte compradora de un veinte por ciento de aquellas.

    Al efecto precedentemente señalado, especialmente se pacta:

    h) La resolución contractual se entenderá ejercitada por el mero requerimiento efectuado por la parte vendedora conforme al artículo 1.504 del Código Civil , desde cuyo momento la parte compradora reconoce no caberle otro derecho que el reintegro de las cantidades entregadas a cuenta del precio, con la deducción establecida, ya que la resolución se entenderá producida, sin necesidad de instar procedimiento judicial alguno.

    i) Que la pérdida por la compradora, a favor de la vendedora, del veinte por ciento de las cantidades entregadas a cuenta del precio, tiene carácter de penalización y como compensación a los daños y perjuicios que por el incumplimiento pudieran ocasionarse, renunciando desde ahora el adquirente a solicitar minoración o atemperación alguna, aceptando plenamente la aplicación de la misma.

    CUARTA .- En el caso de que por motivos ajenos a la vendedora o de fuerza mayor, la operación no pudiera llegar a buen fin, la parte vendedora se compromete expresamente a devolver las cantidades entregadas hasta la fecha a la parte compradora, no reclamándose ni debiéndose las partes ningún tipo de indemnización. Asimismo en el caso de que no se pudiera realizar la ampliación descrita en la cláusula primera se deducirá del precio final la cantidad de SEIS MIL EUROS (6.000 €) en concepto de compensación.

    QUINTA .- La parte compradora, ni por sí ni por persona interpuesta, podrá acceder a la zona en donde se está realizando la obra que es objeto de este contrato, mientras no se encuentre sin finalizar la misma, por lo que la vendedora no se responsabiliza de ello.

    SEXTA .- La parte vendedora entregará a la compradora la finca objeto de este contrato, no más tarde del treinta de septiembre de 2006, siempre y cuando ésta última abone la totalidad de las cantidades previstas y en las condiciones establecidas en la estipulación segunda, salvo causa ajena a la voluntad de la vendedora o de fuerza mayor.

    SEPTIMA .- La parte vendedora se encuentra al corriente en el pago de cuantos tributos gravan la propiedad o la tenencia y utilización de las fincas, siendo de su cuenta y cargo los que se liquiden hasta la fecha de la entrega al comprador, de la caseta, salvo demora imputable al comprador, según se dispone en la estipulación siguiente.

    OCTAVA .- Una vez finalizada la obra, la parte vendedora, comunicará la fecha para el otorgamiento de la oportuna escritura pública de compraventa. La parte compradora, desde el día en que le sea otorgada la Escritura Pública o desde que transcurriese el plazo para tal requisito sin que tal otorgamiento se produjera por causa imputable a la misma, vendrá obligada a satisfacer cuantos impuestos, contribuciones o tasas, arbitrios o gastos de comunidad recaigan sobre la finca objeto del presente contrato.

    NOVENA .- La parte compradora se compromete a notificar a la constructora por escrito, en el plazo de quince días contados desde la fecha de entrega de la caseta, las posibles deficiencias observadas en la misma, a fin de facilitar su pronta reparación.

    DECIMA .- Todos los gastos que se generen por razón de la compraventa, será por cuenta y cargo de la parte vendedora, tanto fiscales, notariales y regístrales, excepto las altas o enganches en los servicios con destino a la finca objeto del presente contrato, que serán abonados por el comprador, así como los gastos generados por los créditos suscritos por el mismo.

    Será de cuenta de la parte vendedora, el impuesto municipal sobre el incremento del valor de los terrenos, si se devengare, la declaración de obra nueva, agrupación y posterior segregación de las fincas resultantes, etc.

    UNDECIMA .- Cuantas notificaciones verifique Dª Macarena , a los compradores, se entenderán correctamente efectuadas, por el mero hecho de dirigirlas al domicilio señalado por estos últimos y que figura en la parte expositiva del presente documento, o al nuevo domicilio que durante la vigencia del contrato, por escrito, hubiesen comunicado a la vendedora.

    DUODECIMA .- La parte vendedora se reserva el derecho a modificar el proyecto de construcción en cualquiera de sus elementos, tanto de materiales como de distribución, siempre y cuando lo aconseje la dirección técnica de la obra. En cualquier caso, estas modificaciones no podrán desmerecer la calidad de los materiales prevista en la memoria, ni tendrá carácter ni entidad sustanciales.

    DECIMOTERCERA .- La casa se entregará vacía de mobiliario excepto la cocina que llevará el amueblamiento suficiente, estando provista de las instalaciones de electricidad y fontanería necesarias, así como lavadora, placa vitrocerámica, horno y campana extractor a.

    DECIMOCUARTA .- El presente documento anula y sustituye a los anteriores.

    Y en prueba de conformidad, ambas partes firman el presente documento, por triplicado ejemplar, en el lugar y fecha del encabezamiento".

    El abono que la Sra. Natividad hizo de 24.000 euros se hizo constar en un anexo a este contrato. Más adelante los acusados le solicitaron más dinero, extremo al que la Sra. Natividad se negó dado que un día acudió a Tulebras y observó como los acusados enseñaban la casa que ella había adquirido a otra pareja. Reclamó su dinero a través de un abogado y no ha obtenido el reembolso.

    Lo mismo ocurrió con D. Oscar quien, en fecha 26 de marzo de 2007, firmó con Dña. Macarena - que actuaba en nombre propio- un contrato de compraventa de una caseta con arreglo a las siguientes estipulaciones:

    "(...)

    EXPONEN

    I/ Que Dª Macarena es propietaria de la caseta situada en Tulebras, CAMINO000 n° NUM028 , en el suelo no urbanizable genérico y actualmente en proceso de recalificación a urbanizable.

    II/ Que interesando a D. Oscar , la adquisición de la caseta, con parcela de SETECIENTOS metros cuadrados brutos aproximados, entre los que comprenden tanto los elementos privativos como los comunes, que son el camino vecinal de acceso a las casetas y el terreno comunitario que exige el ayuntamiento como cesión urbanística, o zonas verdes, llevan a cabo el presente contrato privado de compraventa, de acuerdo con las siguientes:

    ESTIPULACIONES

    PRIMERA - Que Dª Macarena se compromete a VENDER y D. Oscar se obliga a COMPRAR con cuantos derechos, usos y servicios le sean inherentes y en concepto de libre de cargas, la caseta con parcela de setecientos metros cuadrados brutos aproximados, con las especificaciones señaladas en el expositivo segundo del presente contrato privado de compraventa.

    La caseta, tendrá la distribución que refleja el plano que acompaña al contrato, concretamente cuarenta metros cuadrados útiles y dos porches simétricos de veinte metros cuadrados, uno de los cuales se utilizará para ampliar la superficie habitable y se destinará a cocina y tercer dormitorio.

    SEGUNDA .- El precio para la compraventa, se fija y conviene en la cantidad de CIENTO VEINTE MIL EUROS (120.000 €) IVA INCLUIDO, pagaderos de la siguiente forma:

    1. SESENTA MIL EUROS, IVA INCLUIDO a la firma del presente contrato privado de compraventa.

    2. SESENTA MIL EURO, IVA INCLUIDO a la finalización de la obra y al otorgamiento de la escritura pública de compraventa, que se en un plazo máximo de seis meses, desde la firma del presente contrato.

    TERCERA .- En el supuesto de impago de las cantidades pactadas en los plazos al efecto establecidos, la parte vendedora dará por rescindido el contrato, devolviendo a la parte compradora las cantidades entregadas a cuenta del precio, con una pérdida para la citada parte compradora de un veinte por ciento de aquellas.

    Al efecto precedentemente señalado, especialmente se pacta:

    j) La resolución contractual se entenderá ejercitada por el mero requerimiento efectuado por la parte vendedora conforme al artículo 1.504 del Código Civil , desde cuyo momento la parte compradora reconoce no caberle otro derecho que el reintegro de las cantidades entregadas a cuenta del precio, con la deducción establecida, ya que la resolución se entenderá producida, sin necesidad de instar procedimiento judicial alguno.

    k) Que la pérdida por la compradora, a favor de la vendedora, del veinte por ciento de las cantidades entregadas a cuenta del precio, tiene carácter de penalización y como compensación a los daños y perjuicios que por el incumplimiento pudieran ocasionarse, renunciando desde ahora el adquirente a solicitar minoración o atemperación alguna, aceptando plenamente la aplicación de la misma.

    CUARTA .- En el caso de que por motivos ajenos a la vendedora o de fuerza mayor, la operación no pudiera llegar a buen fin, la parte vendedora se compromete expresamente a devolver las cantidades entregadas hasta la fecha a la parte compradora, no reclamándose ni debiéndose las partes ningún tipo de indemnización. Asimismo en el caso de que no se pudiera realizar la ampliación descrita en la cláusula primera se deducirá del precio final la cantidad de SEIS MIL EUROS (6.000 €) en concepto de compensación.

    QUINTA. - La parte compradora, ni por sí ni por persona interpuesta, podrá acceder a la zona en donde se está realizando la obra que es objeto de este contrato, mientras no se encuentre sin finalizar la misma, por lo que la vendedora no se responsabiliza de ello.

    SEXTA .- La parte vendedora entregará a la compradora la finca objeto de este contrato, no más tarde del treinta de septiembre de 2006, siempre y cuando ésta última abone la totalidad de las cantidades previstas y en las condiciones establecidas en la estipulación segunda, salvo causa ajena a la voluntad de la vendedora o de fuerza mayor.

    SEPTIMA .- La parte vendedora se encuentra al corriente en el pago de cuantos tributos gravan la propiedad o la tenencia y utilización de las fincas, siendo de su cuenta y cargo los que se liquiden hasta la fecha de la entrega al comprador, de la caseta, salvo demora imputable al comprador, según se dispone en la estipulación siguiente.

    OCTAVA .- Una vez finalizada la obra, la parte vendedora, comunicará la fecha para el otorgamiento de la oportuna escritura pública de compraventa. La parte compradora, desde el día en que le sea otorgada la Escritura Pública o desde que transcurriese el plazo para tal requisito sin que tal otorgamiento se produjera por causa imputable a la misma, vendrá obligada a satisfacer cuantos impuestos, contribuciones o tasas, arbitrios o gastos de comunidad recaigan sobre la finca objeto del presente contrato.

    NOVENA .- La parte compradora se compromete a notificar a la constructora por escrito, en el plazo de quince días contados desde la fecha de entrega de la caseta, las posibles deficiencias observadas en la misma, a fin de facilitar su pronta reparación.

    DECIMA .- Todos los gastos que se generen por razón de la compraventa, será por cuenta y cargo de la parte vendedora, tanto fiscales, notariales y regístrales, excepto las altas o enganches en los servicios con destino a la finca objeto del presente contrato, que serán abonados por el comprador, así como los gastos generados por los créditos suscritos por el mismo.

    Será de cuenta de la parte vendedora, el impuesto municipal sobre el incremento del valor de los terrenos, si se devengare, la declaración de obra nueva, agrupación y posterior segregación de las fincas resultantes, etc.

    UNDECIMA .- Cuantas notificaciones verifique Dª Macarena , a los compradores, se entenderán correctamente efectuadas, por el mero hecho de dirigirlas al domicilio señalado por estos últimos y que figura en la parte expositiva del presente documento, o al nuevo domicilio que durante la vigencia del contrato, por escrito, hubiesen comunicado a la vendedora.

    DUODECIMA .- La parte vendedora se reserva el derecho a modificar el proyecto de construcción en cualquiera de sus elementos, tanto de materiales como de distribución, siempre y cuando lo aconseje la dirección técnica de la obra. En cualquier caso, estas modificaciones no podrán desmerecer la calidad de los materiales prevista en la memoria, ni tendrá carácter ni entidad sustanciales.

    DECIMOTERCERA .- La casa se entregará vacía de mobiliario excepto la cocina que llevará el amueblamiento suficiente, estando provista de las instalaciones de electricidad y fontanería necesarias, así como lavadora, placa vitrocerámica horno y campana extractora.

    DECIMOCUARTA .- El presente documento anula y sustituye a los anteriores.

    Y en prueba de conformidad, ambas partes firman el presente documento, por triplicado ejemplar, en el lugar y fecha del encabezamiento".

    Los acusados no han entregado la caseta ni han devuelto el dinero.

    OCTAVO .- Los acusados, a través de Urbancasa Norte SL, publicitaron en las revistas inmobiliarias diseñadas para ser distribuidas entre la ciudadanía, en el periódico El Diario Vasco -de mayor tirada en la provincia de Guipúzcoa- y en determinadas páginas web la construcción y venta de casas de modelo fílandés en Murchante (Navarra), D. Ceferino , tras conocer la oferta en la revista don Piso, acudió a las oficinas de la calle Zubieta donde los acusados le explicaron, a través de una composición gráfica en el ordenador, las características de la casa, y, dado su interés, acudió también con ellos a la parcela de Murchante donde estaba prevista la construcción. Los acusados no le informaron que los terrenos eran propiedad de un tercero con el que no habían convenido una opción de compra ni formalizado un contrato de compraventa ni tampoco le trasladaron que carecían de licencia o autorización para construir en la citada parcela. En la convicción de que eran propietarios y estaban habilitados para ejecutar la edificación, el Sr. Ceferino , el 1 de julio de 2005, firmó con Dña. Macarena - que actuaba como administradora de Urbancasa Gestión SL- un contrato de compraventa de vivienda unifamiliar del siguiente contenido:

    "(...)

    EXPONEN

    I/ Que URBANCASA GESTIÓN, S.L. va a realizar en la parcela n° NUM029 del polígono NUM016 de Murchante, Navarra, en suelo urbanizable la promoción de dos viviendas unifamiliares es.

    II/ Que interesando a D. Ceferino , la adquisición de una de estas viviendas, en adelante casa número NUM027 , con parcela de quinientos metros cuadrados brutos aproximados, entre los que comprenden tanto los elementos privativos como los comunes, llevan a cabo el presente contrato privado de compraventa, de acuerdo con las siguientes:

    ESTIPULACIONES

    PRIMERA - Que URBANCASA GESTIÓN, S.L. se compromete a VENDER y D. Ceferino , se obliga a COMPRAR con cuantos derechos, usos y servicios le sean inherentes y en concepto de libre de cargas, la casa n° NUM027 con parcela de QUINIENTOS metros cuadrados brutos aproximados, con las especificaciones señaladas en el expositivo segundo del presente contrato privado de compraventa.

    La casa, tendrá la distribución que refleja el plano que acompaña al contrato, con una superficie construida de ciento diez metros cuadrados en planta baja distribuidos en dos dormitorios, salón-comedor, cocina, baño, aseo y garaje.

    SEGUNDA. - El precio para la compraventa, se fija y conviene en la cantidad de CIENTO OCHENTA MIL EUROS (180.000€) MASIVA, pagaderos de la siguiente forma:

    1. VEINTIOCHO MIL OCHOCIENTOS TRES EUROS CON CUATRO CÉNTIMOS (28.803,04€) IVA /7%) INCLUIDO de los cuales se deben descontar MIL OCHOCIENTOS TRES EUROS CON CUATRO CÉNTIMOS (1.803,04 €) entregados con anterioridad en concepto de RESERVA, a la firma del presente contrato privado de compraventa.

    En este acto se entregan VEINTISIETE MIL EUROS (27.000€), sirviendo el contrato de formal carta de pago y recibo de la expresada cantidad.

    I) VEINTICINCO MIL NOVECIENTOS VEINTISEIS EUROS CON TREINTA Y SEIS CÉNTIMOS (25.926,36€) IVA INCLUIDO al inicio de la obra.

    1. CUARENTA Y UN MIL OCHOCIENTOS SETENTA EUROS CON SEIS CÉNTIMOS (41.870,06€) IVA INCLUIDO a la finalización de la estructura y colocación de cubierta.

    2. NOVENTA Y SEIS MIL TRESCIENTOS EUROS (96.300€) IVA INCLUIDO a la finalización de la obra y escritura pública de compraventa.

    TERCERA.- En el supuesto de impago de las cantidades pactadas en los plazos al efecto establecidos, la parte vendedora dará por rescindido el contrato, devolviendo a la parte compradora las cantidades entregadas a cuenta del precio, con una pérdida para la citada parte compradora de un veinte por ciento de aquellas.

    Al efecto precedentemente señalado, especialmente se pacta:

    3. La resolución contractual se entenderá ejercitada por el mero requerimiento efectuado por la parte vendedora conforme al artículo 1.504 del Código Civil , desde cuyo momento la parte compradora reconoce no caberle otro derecho que el reintegro de las cantidades entregadas a cuenta del precio, con la deducción establecida, ya que la resolución se entenderá producida, sin necesidad de instar procedimiento judicial alguno.

    m) Que la pérdida por el comprador, a favor de la vendedora, del veinte por ciento de las cantidades entregadas a cuenta del precio, tiene carácter de penalización y como compensación a los daños y perjuicios que por el incumplimiento pudieran ocasionarse, renunciando desde ahora el adquirente a solicitar minoración o atemperación alguna, aceptando plenamente la aplicación de la misma.

    CUARTA.- En el caso de que por motivos ajenos a la constructora o de fuerza mayor, la operación no pudiera llegar a buen fin, la parte vendedora se compromete expresamente a devolver las cantidades entregadas hasta la fecha a la parte compradora, no reclamándose ni debiéndose las partes ningún tipo de indemnización.

    QUINTA .- La parte compradora, ni por sí ni por persona interpuesta, podrá acceder a la zona en donde se está realizando la obra que es objeto de este contrato, mientras no se encuentre sin finalizar la misma, por lo que la vendedora no se responsabiliza de ello.

    SEXTA .- La parte vendedora entregará a la compradora la finca objeto de este contrato, no más tarde del treinta de mayo de 2006, siempre y cuando ésta última abone la totalidad de las cantidades previstas y en las condiciones establecidas en la estipulación segunda, salvo causa ajena a la voluntad de la vendedora o de fuerza mayor.

    SEPTIMA .-La parte vendedora se encuentra al corriente en el pago de cuantos tributos gravan la propiedad o la tenencia y utilización de las fincas, siendo de su cuenta y cargo los que se liquiden hasta la fecha de la entrega al comprador, de la vivienda, salvo demora imputable al comprador, según se dispone en la estipulación siguiente.

    OCTAVA .- Una vez finalizada la obra, la parte vendedora, comunicará la fecha para el otorgamiento de la oportuna escritura pública de compraventa. La parte compradora, desde el día en que le sea otorgada la Escritura Pública o desde que transcurriese el plazo para tal requisito sin que tal otorgamiento se produjera por causa imputable a la misma, vendrá obligada a satisfacer cuantos impuestos, contribuciones o tasas, arbitrios o gastos de comunidad recaigan sobre la finca objeto del presente contrato.

    NOVENA .-La parte compradora se compromete a notificar a la constructora por escrito, en el plazo de quince días contados desde la fecha de entrega de la caseta, las posibles deficiencias observadas en la misma, a fin de facilitar su pronta reparación.

    DECIMA .- Todos los gastos que se generen por razón de la compraventa, será por cuenta y cargo de la parte compradora, tanto fiscales, notariales y regístrales, así como el IVA, importe éste que será entregado por la parte compradora a la vendedora en cada pago a cuenta del precio pactado se efectúe y al tipo vigente en el momento de cada abono.

    Será de cuenta de la parte vendedora, el impuesto municipal sobre el incremento del valor de los terrenos, si se devengare, la declaración de obra nueva, agrupación y posterior segregación de las fincas resultantes, etc.

    UNCÉDIMA .- Cuantas notificaciones verifique URBANCASA GESTIÓN, S.L., a los compradores, se entenderán correctamente efectuadas, por el mero hecho de dirigirlas al domicilio señalado por estos últimos y que figura en la parte expositiva del presente documento, o al nuevo domicilio que durante la vigencia del contrato, por escrito, hubiesen comunicado a la vendedora.

    DUODECIMA .-La promotora se reserva el derecho a modificar el proyecto de construcción en cualquiera de sus elementos, tanto de materiales como de distribución, siempre y cuando lo aconseje la dirección técnica de la obra. En cualquier caso, estas modificaciones no podrán desmerecer la calidad de los materiales prevista en la memoria, ni tendrá carácter ni entidad sustanciales.

    DECIMOTERCERA .- La casa se entregará vacía de mobiliario excepto la cocina que llevará lavadora, frigorífico, placa vitrocerámica, horno y campana extractora, calentador eléctrico y el amueblamiento propio, estando provista de las instalaciones de electricidad y fontanería necesarias.

    DECIMOCUARTA .-El presente documento anula y sustituye a los anteriores.

    Y en prueba de conformidad, ambas partes firman el presente documento, por triplicado ejemplar, en el lugar y fecha del encabezamiento".

    El Sr. Ceferino pretendía con esa compra adquirir una vivienda donde residir, previa venta de la que ocupaba en Hendaia. Tras la firma, los acusados llevaron al Sr. Ceferino al despacho de una arquitecto en Tudela, donde le hicieron un dibujo de la vivienda, concertando que se harían los planos definitivos, actividad que no se realizó. Tras vender su casa en Hendaia y viendo que el tiempo transcurría, en enero o febrero de 2006 los acusados le comunicaron que no era factible la construcción de la vivienda unifamiliar, pues se había denegado la licencia de construcción. Le ofrecieron como alternativa otra parcela en Murchante a la que acudió con el Sr. Severino y éste manifestó reservarla mediante una llamada telefónica que, en presencia del Sr. Ceferino , realizó a una tal Mentxu. El tiempo transcurría, no se fijaba fecha para la Notaría y, además, en el Ínterin el Sr. Severino obtuvo el Sr. Ceferino otros 45.000 euros que, según dijo, tenía como destino pagar el material para la construcción de la casa que estaba depositado en un contenedor radicado en el puerto de Bilbao. Transcurrió el tiempo, no se construyó nada y el Sr. Ceferino , tras conseguir una prórroga en la estancia por parte del matrimonio que había adquirido su vivienda unifamiliar en Hendaia, abandonó la misma en mayo de 2006, tras comprar un apartamento de 35 metros cuadrados, donde reside en la actualidad.

    Solicitó el reembolso del dinero y recibió de los acusados un cheque del Banco Guipuzcoano por importe de 73.803,40 euros, que resultó impagado. En varias entregas percibió la cantidad de

    10.000 euros. Tras ello, presentó una demanda civil frente a Urbancasa Gestión SL, siendo reconocido su crédito.

    Doña. María Purificación y D. Jesús Luis conocieron, a través de la publicidad inmobiliaria distribuida en el centro de San Sebastián, la construcción de casas en la Ribera de Navarra. Acudieron a las oficinas de la calle Zubieta, y los acusados les explicaron el proyecto de Murchante. Como les interesaba, otro día se trasladaron con los acusados a Murchante y, cuando observaban la parcela, los acusados les manifestaron que eran sus propietarios y que el último trimestre del año comenzaban la construcción de tres viviendas unifamiliares, habiendo reservado la parcela n° NUM027 un jubilado y la parcela nQ NUM030 una pareja con hijos. Por ello, el día 16 de agosto de 2005, Da Macarena , actuando en representación de Urbancasa SLU, manifestó que:"

    HA RECIBIDO De Dª María Purificación , provista de DNI: NUM031 , con domicilio en Donostia (Guipúzcoa) PASEO000 n° NUM032 - NUM021 la cantidad de DOCE MIL EUROS (12.000€) correspondiente a la reserva de compra de la parcela de 500 m2, aproximadamente, sobre la que se construirá una casa de 110 m2 aproximados según proyecto a realizar por URBANCASA NORTE S.L. U. situada en el término municipal de Murchante (Navarra) Cl. DIRECCION003 NUM024 , cuyo PRECIO TOTAL asciende a la cantidad de CIENTO OCHENTA MIL EUROS (180.000€) más IVA.

    LA RESERVA tiene plena validez hasta el 30 de octubre de 2005, fecha en que las partes formalizarán un contrato privado de compraventa sobre la citada finca, en los términos pactados.

    El comprador tendrá derecho a rescindir dicha reserva y a que se le entregue la cantidad depositada, en el caso de no querer continuar con la operación, devolviéndole la cantidad entregada, devolución que se hará en el momento en que la finca se venda a otro comprador en el plazo máximo de dos meses desde la rescisión.

    Y en prueba de conformidad, firman el presente documento por duplicado, en el lugar y fecha del encabezamiento ".

    Posteriormente, el día 11 de octubre de 2005, Dña. María Purificación y D. Jesús Luis suscribieron con Dña. Macarena - que actuaba como representante de Urbancasa Norte SLU- un contrato de vivienda unifamiliar con las siguientes estipulaciones:

    EXPONEN

    I/ Que URBANCASA NORTE, S.L.U. va a realizar en la parcela n° NUM029 del polígono NUM016 de Murchante, Navarra, en suelo urbanizable la promoción de dos viviendas unifamiliares.

    II/ Que interesando a María Purificación y D. Jesús Luis , la adquisición de una de estas viviendas, en adelante casa número dos, con parcela de quinientos metros cuadrados brutos aproximados, entre los que comprenden tanto los elementos privativos como los comunes, llevan a cabo el presente contrato privado de compraventa, de acuerdo con las siguientes:

    PRIMERA - Que URBANCASA NORTE, S.L.U. se compromete a VENDER y Dª María Purificación y D. Jesús Luis , se obligan a COMPRAR con cuantos derechos, usos y servicios le sean inherentes y en concepto de libre de cargas, la casa n° NUM016 con parcela de QUINIENTOS metros cuadrados brutos aproximados, con las especificaciones señaladas en el expositivo segundo del presente contrato privado de compraventa.

    La casa, tendrá la distribución que refleja el plano que acompaña al contrato, con una superficie útil de ciento diez metros cuadrados en planta baja distribuidos en tres dormitorios, salón-comedor, cocina, baño, aseo y garaje y treinta metros cuadrados en entreplanta, distribuidos en un dormitorio con baño incorporado.

    SEGUNDA.- El precio para la compraventa, se fija y conviene en la cantidad de DOSCIENTOS VEINTIDOS MIL EUROS (222.000 €) MÁS IVA, pagaderos de la siguiente forma:

    ESTIPULACIONES

    1. SETENTA Y UN MIL DOSCIENTOS SESENTA Y DOS EUROS (71.262,04€) IVA (7%) INCLUIDO de los cuales se deben descontar DOCE MIL EUROS (12.000€) entregados con anterioridad en concepto de RESERVA, a la firma del presente contrato privado de compraventa.

    En este acto se entregan CINCUENTA Y NUEVE MIL DOSCIENTOS SESENTA Y DOS EUROS (59.262€), sirviendo el contrato de formal carta de pago y recibo de la expresada cantidad,

    n) CUARENTA Y SIETE MIL QUINIENTOS OCHO EUROS (47.508€) IVA INCLUIDO a la finalización de estructuras y colocación de cubierta.

    4. CIENTO DIECIOCHO MIL SETECIENTOS SETENTA EUROS (118.770€) IVA INCLUIDO a la finalización de la obra y otorgamiento de escritura pública de compraventa.

    TERCERA.- En el supuesto de impago de las cantidades pactadas en los plazos al efecto establecidos, la parte vendedora dará por rescindido el contrato, devolviendo a la parte compradora las cantidades entregadas a cuenta del precio, con una pérdida para la citada parte compradora de un veinte por ciento de aquellas.

    Al efecto precedentemente señalado, especialmente se pacta:

    5. La resolución contractual se entenderá ejercitada por el mero requerimiento efectuado por la parte vendedora conforme al artículo 1.504 del Código Civil , desde cuyo momento la parte compradora reconoce no caberle otro derecho que el reintegro de las cantidades entregadas a cuenta del precio, con la deducción establecida, ya que la resolución se entenderá producida, sin necesidad de instar procedimiento judicial alguno.

    o) Que la pérdida por el comprador, a favor de la vendedora, del veinte por ciento de las cantidades entregadas a cuenta del precio, tiene carácter de penalización y como compensación a los daños y perjuicios que por el incumplimiento pudieran ocasionarse, renunciando desde ahora el adquirente a solicitar minoración o atemperación alguna, aceptando plenamente la aplicación de la misma.

    CUARTA.- En el caso de que por motivos ajenos a la constructora o de fuerza mayor, la operación no pudiera llegar a buen fin, la parte vendedora se compromete expresamente a devolver las cantidades entregadas hasta la fecha a la parte compradora, no reclamándose ni debiéndose las partes ningún tipo de indemnización.

    QUINTA .- La parte compradora, ni por sí ni por persona interpuesta, podrá acceder a la zona en donde se está realizando la obra que es objeto de este contrato, mientras no se encuentre sin finalizar la misma, por lo que la constructora no se responsabiliza de ello.

    SEXTA .- La parte vendedora entregará a la compradora la finca objeto de este contrato, no más tarde del treinta y uno de diciembre de 2006, siempre y cuando ésta última abone la totalidad de las cantidades previstas y en las condiciones establecidas en la estipulación segunda, salvo causa ajena a la voluntad de la vendedora o de fuerza mayor.

    SEPTIMA .-La parte vendedora se encuentra al corriente en el pago de cuantos tributos gravan la propiedad o la tenencia y utilización de las fincas, siendo de su cuenta y cargo los que se liquiden hasta la fecha de la entrega al comprador, de la vivienda, salvo demora imputable al comprador, según se dispone en la estipulación siguiente.

    OCTAVA .- Una vez finalizada la obra, la parte vendedora, comunicará la fecha para el otorgamiento de la oportuna escritura pública de compraventa. La parte compradora, desde el día en que le sea otorgada la Escritura Pública o desde que transcurriese el plazo para tal requisito sin que tal otorgamiento se produjera por causa imputable a la misma, vendrá obligada a satisfacer cuantos impuestos, contribuciones o tasas, arbitrios o gastos de comunidad recaigan sobre la finca objeto del presente contrato.

    NOVENA .-La parte compradora se compromete a notificar a la constructora por escrito, en el plazo de quince días contados desde la fecha de entrega de la vivienda, las posibles deficiencias observadas en la misma, a fin de facilitar su pronta reparación.

    DECIMA .- Todos los gastos que se generen por razón de la compraventa, será por cuenta y cargo de la parte compradora, tanto fiscales, notariales y regístrales, así como el IVA, importe éste que será entregado por la parte compradora a la vendedora en cada pago a cuenta del precio pactado se efectúe y al tipo vigente en el momento de cada abono.

    Será de cuenta de la parte vendedora, el impuesto municipal sobre el incremento del valor de los terrenos, si se devengare, la declaración de obra nueva, agrupación y posterior segregación de las fincas resultantes, etc.

    UNCÉDIMA. - Cuantas notificaciones verifique URBANCASA NORTE, S.L.U, a los compradores, se entenderán correctamente efectuadas, por el mero hecho de dirigirlas al domicilio señalado por estos últimos y que figura en la parte expositiva del presente documento, o al nuevo domicilio que durante la vigencia del contrato, por escrito, hubiesen comunicado a la vendedora.

    DUODÉCIMA .-La promotora se reserva el derecho a modificar el proyecto de construcción en cualquiera de sus elementos, tanto de materiales como de distribución, siempre y cuando lo aconseje la dirección técnica de la obra. En cualquier caso, estas modificaciones no podrán desmerecer la calidad de los materiales prevista en la memoria, ni tendrá carácter ni entidad sustanciales.

    DECIMOTERCERA .-La casa se entregará vacía de mobiliario excepto la cocina que llevará lavadora, frigorífico, placa vitrocerámica, horno y campana extractora, calentador eléctrico y el amueblamiento propio, estando provista de las instalaciones de electricidad y fontanería necesarias.

    DECIMOCUARTA .- El presente documento anula y sustituye a los anteriores.

    Y en prueba de conformidad, ambas partes firman el presente documento, por triplicado ejemplar, en el lugar y fecha del encabezamiento".

    NOVENO .- Los acusados, a través de Urbancasa Norte SL, publicitaron en las revistas inmobiliarias diseñadas para ser distribuidas entre la ciudadanía, en el periódico El Diario Vasco -de mayor tirada en la provincia de Guipúzcoa- y en determinadas páginas web la venta de un local convertido en vivienda en el edificio número 16 de la calle Idiazabal del término municipal de Andoain.

    Durante el mes de mayo de 2004 los dos acusados convinieron con Luis Andrés la venta a éste del local sito en calle Idiazabal n° 16 bajo de la localidad de Urnieta acordando que los vendedores convertirían el local en vivienda, con la finalidad del comprador de residir de forma permanente en dicha vivienda. En ejecución de tal acuerdo, en fecha 26 de mayo de 2004 la acusada Macarena , en nombre y representación de la mercantil " Urbancasa Gestión S.L ", firmó con Luis Andrés un documento de reserva de compraventa y, en fecha 16 de junio de 2004, un contrato privado de compraventa del apartamento resultante de la conversión en vivienda del local referido, por un precio de 159.268 euros más IVA, haciendo constar en el contrato que " Urbancasa Gestión S.L está realizando en el local sito en la calle Idiazabal n° 16 bajo de Urnieta las gestiones y obras necesarias para la conversión de dicho local en un apartamento de aproximadamente 65 metros cuadrados con la distribución que se refleja en el plano adjunto a este contrato " . El comprador entregó a los acusados, como pagos parciales del precio convenido, 51.124,60 euros con fecha de factura 20 de diciembre de 2004, 36.380 euros con fecha de factura 15 de enero de 2006 y 74.900 euros con fecha de factura 25 de mayo de 2006. Los acusados actuaron a sabiendas de que no iban a cumplir lo convenido y con la única intención de obtener un ilícito enriquecimiento patrimonial quedándose para si el dinero recibido. Por ello no acondicionaron como vivienda el local, pues conocían, sin comunicárselo al comprador que siguió abonando el precio, que, por resolución de la Alcaldía de Urnieta de fecha 29 de diciembre de 2004, se había denegado la solicitud de cambio de uso comercial a residencial del referido local. No se ha otorgando ninguna escritura pública de venta ni se ha devuelto al comprador nada de la cuantía de 162.404,60 euros recibida.

    Dña. Agustina se interesó por la oferta, dado que el local radicaba en el edificio en el que su hija residía en un piso, siendo la situación personal de Dña. Agustina difícil dado que vivían en un tercer piso de un edificio sin ascensor radicado en Trintxerpe. Por ello, sus cuatro hijos (Lourdes, José Andrés, Fernando y Oscar) acudieron a la oficina de Urbancasa, informándoles los acusados que era un local que se iba a vender como vivienda, estando a punto de ser autorizado el cambio por el Ayuntamiento. Tras ver el local e informarles los acusados en una visita al local de las estancias con las que iba a contar - cocina, baño y habitación- quisieron formalizar una reserva sin que los acusados les trasladaran que la Alcaldía de Urnieta, mediante resolución de 29 de diciembre de 2004, había denegado la solicitud de cambio de uso de comercial a residencial del referido local, formulada, el 15 de noviembre de 2004, por Dña. Macarena , en representación de Urbancasa Gestión SL. Tampoco les comunicaron que, por ello, lo único que habían obtenido, el 8 de febrero de 2005, era una licencia para la instalación en el referido local de una actividad de oficina. Dña. Agustina y sus hijos en la creencia de que era factible la venta del local como vivienda, firmaron, el día 24 de julio de 2006, con Dña. Macarena - que actuaba en representación de Urbancasa Norte SLU- un documento de reserva de compraventa en el que manifestaba que:

    " ha recibido de Dª Agustina , provista de DNI: NUM033 , con domicilio en Pasajes de San Pedro (Guipúzcoa) AVENIDA000 n° NUM034 , NUM035 , NUM030 la cantidad VEINTISIETE MIL EUROS (27.000€) de los cuales se deben descontar TRES MIL EUROS (3.000€) entregados con anterioridad, correspondiente a la reserva de compra del local de 65 m2 aproximadamente, que será transformado en vivienda según proyecto a realizar por URBANCASA NORTE S.L. U. situado en el término municipal de Urnieta (Guipúzcoa) C/ Idiazabal 16 bajo, cuyo PRECIO TOTAL asciende a la cantidad de DOSCIENTOS CATORCE MIL EUROS (214.0006) IVA INCLUIDO.

    Esta RESERVA tiene plena validez hasta que se realice la venta del piso que actualmente poseen en el lugar que se cita como domicilio en este documentos, fecha en que ambas partes formalizarán un contrato privado de compraventa sobre la citada finca, en los términos pactados.

    El comprador tendrá derecho a rescindir dicha reserva y a que se le entregue la cantidad depositada, en el caso de no querer continuar con la operación, devolviéndole la cantidad entregada, devolución que se hará en el momento en que la finca se venda a otro comprador en el plazo máximo de dos meses desde la notificación de rescisión.

    Y en prueba de conformidad, firman el presente documento por duplicado, en el lugar y fecha del encabezamiento ".-

    El cambio no se produjo, realizando únicamente unas obras de tabicación e instalación de cocina. Cuando falleció su madre reclamaron el dinero, sin obtener su reembolso.

    D. Alejandro y Dña. Gregoria se interesaron por la oferta de venta del mismo local transformado en vivienda en la localidad de Urnieta, dado que vivían en un tercer piso de un edificio radicado en Hernani que carecía de ascensor, lo que era un hándicap dada su limitada movilidad. Por ello acudieron a las oficinas de la calle Zubieta, donde los acusados les indicaron que lo venderían como vivienda, habiendo iniciado las gestiones en el Ayuntamiento y en la Comunidad de Propietarios. No les trasladaron que la Alcaldía de Urnieta, mediante resolución de 29 de diciembre de 2004, había denegado la solicitud de cambio de uso de comercial a residencial del referido local, formulada, el 15 de noviembre de 2004, por Dña. Macarena , en representación de Urbancasa Gestión SL, ni les comunicaron que, por ello, lo único que habían obtenido, el 8 de febrero de 2005, era una licencia para la instalación en el referido local de una actividad de oficina, ni, finalmente, les trasladaron que en julio del mismo año habían suscrito una reserva de compra del piso con Dña. Agustina . Los Sres. Alejandro y Gregoria , en la creencia de que era factible la venta del local como vivienda, firmaron, el día 20 de diciembre de 2006, con Dña. Macarena , que actuaba en representación de Urbancasa Gestión SL, un contrato de compraventa que tiene el siguiente contenido:

    "(.. MANIFIESTAN

    PRIMERO. - Que por virtud de lo anteriormente expuesto, Urbancasa Gestión, S.L. es titular de la siguiente finca del pleno dominio de la misma.

    Finca. - Local A de planta baja, del edificio señalado con el número 16 de la calle Lizardi, hoy Idiazabal de la villa de Urnieta, destinado a local comercial.

    La superficie útil aproximada es de sesenta y cinco metros sesenta décimos cuadrados, según consta en la escritura pública de compra-venta, y linda Norte, local segregado con la letra B y portal número 16 de la misma calle; Sur, resto del local matriz; Este calle Idiazabal y Oeste calle Idiazabal y portal dieciséis, le corresponde una cuota de participación en los elementos comunes del edificio que pertenece, de dos enteros nueve mil ochocientas trece diezmilésimas por ciento.

    INSCRIPCIÓN: Tomo 1370 del Archivo, libro 182, folio 215, finca número 7597 de la Sección

    1".------------------------------------------------------------------------------

    SITUACIÓN ARRENDATICIA: Libre de arrendamientos y ocupantes.

    ESTIPULACIONES

    Primera:

    Que Urbancasa Gestión, S.L. como vendedor y Alejandro y Gregoria como compradores. Que aceptan la venta y compra del local descrito en el expósito primero de este contrato como cuerpo cierto, después de haberla examinado, hallándola de su entera conformidad.

    Segunda:

    El precio total, convenido por ambas partes contratantes, se fija en cantidad de 201.339 euros cantidad que la parte compradora se compromete a pagar de la siguiente manera:

    p) 42.000€ a la firma del presente Contrato de Compraventa, sirviendo la misma como la más fie y eficaz carta de pago, en concepto de ARRAS PENITENCIALES, siendo por dicho motivo aplicable el artículo 1.454 del Código Civil .

    A) 159.3396 , a la firma de ESCRITURA PÚBLICA. Escritura que se realizará en el momento que se formalice la venta de la escritura pública del inmueble reflejado en el encabezamiento de este contrato como domicilio de los compradores. Si no se vendiera en el periodo de seis meses, las dos partes podrían dar por rescindido este contrato. Devolviendo los 42.000€ los vendedores a los compradores. En cuyo acto se hará entrega de las llaves.

    Tercera:

    Los gastos e impuestos que en su día se originen con motivo de esta compraventa y de su elevación a ESCRITURA PÚBLICA, serán por cuenta de la parte compradora, excepto de los plusvalía y corretaje de la AGENCIA INMOBILIARIA BEST-HOUSE, que serán de cuenta de la parte vendedora.

    Cuarta:

    Para la ESCRITURA de compraventa, el vendedor entregará el local libre de toda carga y gravamen así como de arrendamientos y ocupantes y con todos los derechos inherentes a ella.

    Quinta:

    El adquiriente queda desde el momento de la firma de la Escritura Pública sometido a la reglamentación de la comunidad que sobre dicho inmueble tiene el vendedor.

    Sexta:

    El vendedor se compromete a entregar el local en cuestión con los pagos de la comunidad y los correspondientes a suministros de energía, agua, privados de la vivienda, contribuciones, etc. Saldados y al día en el momento de la Escritura Pública.

    Séptima:

    Si los compradores incumpliesen su obligación de pago de las cantidades pendientes en las fechas arriba indicadas, el vendedor podrá optar entre exigir el cumplimiento del contrato o darlo por extinguido, si optara por esta última, perderán los compradores en concepto de sanción la cantidad entregada como ARRAS PENITENCIALES.

    Octava:

    Así mismo, si la parte vendedora incumpliese su obligación de entregar el inmueble Libre de cargas y arrendamientos y de otorgar la ESCRITURA PÚBLICA de compraventa en la fecha arriba indicada, la parte compradora podrá exigir el cumplimiento del contrato o darlo por extinguido, si optara por esta última, los compradores podrán exigir la devolución del duplo de la cantidad entregada, en concepto de indemnización.

    Novena:

    La parte compradora podrá designar a tercera persona, física o jurídica a cuyo favor se otorgue la Escritura Notarial de la presente Compraventa.

    Décima:

    Para todas cuantas cuestiones pudieran suscitarse en relación con el incumplimiento de este documento, las partes se someten a renuncia de su fuero propio, si lo tuviesen, a los Tribunales de justicia de esta Ciudad.

    Así lo otorgan los comparecientes y en prueba de conformidad, lo firman a un solo efecto y cada uno de sus hojas, en el lugar y fecha consignado en el encabezamiento, quedando depositada la copia bajo custodia de INMOBILIARIA BEST-HOUSE".

    Debido al retraso, los acusados- que insistían en que se iba a vender el local como vivienda-firmaron con los Sres Alejandro y Gregoria un anexo en el que se fijaba una rebaja de 12.000 euros en el precio en compensación por el retardo. Cuando pidieron la devolución del dinero, al llegar a la convicción de que no se iba a cumplir lo concertado, no se produjo el reembolso.

    Los acusados, con relación a este local sito en la localidad de Urnieta, además, amparándose en la escritura de compra de 8 de octubre de 2004, concertaron con Caixa Da Estalvis I Pensiones de Barcelona una hipoteca en garantía de 40.000 euros, mediante escritura pública de 12 de septiembre de 2005, y otra hipoteca con la misma entidad en garantía de 101.900 euros de principal por escritura pública de 19 de marzo de 2007.

    DÉCIMO.- Dña. Soledad quería invertir el dinero que había obtenido con la venta de una propiedad. Para ello acudió a Urbancasa, pues ya antes, con anterioridad, había realizado inversiones fructíferas con ellos. Los acusados le ofrecieron un terreno en el que se iba a construir tres villas en Valtierra (Navarra), sin indicarle que en la parcela en la que iba a construir era propiedad de un tercero con el que no habían convenido su compra o formalizado una opción de compra ni trasladarle que carecían de licencia para ejecutar la construcción pretendida. La Sra. Soledad , creyendo que la construcción era viable, firmó, el ..día 28 de septiembre de 2006 con Dña. Macarena - que actuaba como administradora de Urbancasa Norte SLU- un contrato de compraventa de vivienda con el siguiente contenido:

    "(...) EXPONEN

    I/ Que URBANCASA NORTE, S.L. U. va a realizar en la parcela n° NUM036 del polígono NUM037 de Valtierra, sita en la CALLE001 n° NUM027 , la promoción de cinco viviendas unifamiliares adosadas de ciento treinta y un metros cuadrados construidos cada una.

    II. Que interesando a Dª Soledad , la adquisición la vivienda número cuatro de la citada promoción, llevan a cabo el presente contrato privado de compraventa, de acuerdo con las siguientes:

    ESTIPULACIONES

    PRIMERA - Que URBANCASA NORTE S.L. U. se compromete a VENDER y Dª Soledad , se obliga a COMPRAR con cuantos derechos, usos y servicios le sean inherentes y en concepto de libre de cargas, la vivienda n° NUM035 con una superficie construida de ciento treinta y un metros cuadrados y un jardín de cien metros cuadrados aproximados, con las especificaciones señaladas en el expositivo segundo del presente contrato privado de compraventa.

    La casa, tendrá la distribución que refleja el plano que acompaña al contrato, con una superficie útil de CIENTO DIEZ metros cuadrados en planta baja y planta primera, distribuidos en tres dormitorios, salón-comedor, cocina, baño, aseo y garaje.

    SEGUNDA.- El precio para la compraventa, se fija y conviene en la cantidad de CIENTO NOVENTA Y DOS MIL SEISCIENTOS EUROS (192,600€) IVA (7%) INCLUIDO, pagaderos de la siguiente forma:

    I. TREINTA MIL EUROS, (30.000€) IVA (7%) INCLUIDO, de los cuales se deben descontar MIL EUROS (1.000€) entregados con anterioridad en concepto de RESERVA, a la firma del presente contrato privado de compraventa.

    En este acto se entregan VEINTINUEVE MIL (29.000€), sirviendo el contrato de formal carta de pago y recibo de la expresada cantidad.

    B) SESENTA Y SEIS MIL TRESCIENTOS EUROS (66.300€), IVA INCLUIDO a la finalización de estructuras y colocación de cubierta.

    2. NOVENTA Y SEIS MIL TRESCIENTOS EUROS (96.300€) IVA INCLUIDO a la finalización de la obra y otorgamiento de la escritura pública de compraventa.

    TERCERA .- Dª Soledad compra esta vivienda con la intención de revenderla en el plazo máximo de SEIS MESES desde la firma del presente documento, obteniendo un beneficio neto de DOCE MIL EUROS (12.000€) por lo que URBANCASA NORTE S.L.U. autoriza expresamente a la compradora a ceder a un tercero mediante dicha venta todos sus derechos sobre la citada finca.

    Al efecto precedentemente señalado, especialmente se pacta:

    I- Dª Soledad encarga a URBANCASA NORTE, S.L. U. desde la firma de este documento la venta a terceros de la vivienda objeto del presente contrato con el incremento en el precio que ésta considere oportuno siempre que dicho incremento no sea inferior a DOCE MIL EUROS (12.000€), renunciando expresamente a realizar la venta por cualquier otro medio.

    2. - La venta deberá realizarse en el plazo máximo de SEIS MESES a partir de la firma del presente documento,

    3. - En caso de que transcurrido el plazo acordado no se hubiera realizado la venta de la finca objeto del presente contrato, URBANCASA NORTE, S.L. U. se compromete a comprar la misma con el incremento de precio acordado.

    4. - URBANCASA NORTE S.L. U. entregará a Dª Soledad antes del veintiocho de marzo de dos mil siete, la cantidad de CUARENTA Y DOS MIL EUROS (42.000€), renunciando esta a cualquier derecho que le corresponda sobre la citada finca y recuperando la parte vendedora la plena posesión de la misma.

    5. - En el caso de que la parte compradora decidiera continuar con la compra de la finca objeto de este contrato serán de aplicación todas las estipulaciones de este contrato, así como las formas de pago citadas en los apartados 2 y 3 de la estipulación segunda.

    6- En el caso de que se realice la venta en los términos pactados será de aplicación exclusivamente la estipulación tercera, quedando anuladas todas las restantes.

    CUARTA .- En el caso de que por motivos ajenos a la constructora o de fuerza mayor, la operación no pudiera llegar a buen fin, la parte vendedora se compromete expresamente a devolver las cantidades entregadas hasta la fecha a la parte compradora, no reclamándose ni debiéndose las partes ningún tipo de indemnización.

    QUINTA .- La parte compradora, ni por sí ni por persona interpuesta, podrá acceder a la zona en donde se está realizando la obra que es objeto de este contrato, mientras no se encuentre sin finalizar la misma, por lo que la vendedora no se responsabiliza de ello.

    SEXTA .- La parte vendedora entregará a la compradora la finca objeto de este contrato, no más tarde del veintiocho de marzo de 2008, siempre y cuando ésta última abone la totalidad de las cantidades previstas y en las condiciones establecidas en la estipulación segunda, salvo causa ajena a la voluntad de la vendedora o de fuerza mayor.

    SEPTIMA .-La parte vendedora se encuentra al corriente en el pago de cuantos tributos gravan la propiedad o la tenencia y utilización de las fincas, siendo de su cuenta y cargo los que se liquiden hasta la fecha de la entrega al comprador, de la vivienda, salvo demora imputable al comprador, según se dispone en la estipulación siguiente.

    OCTAVA .- Una vez finalizada la obra, la parte vendedora, comunicará la fecha para el otorgamiento de la oportuna escritura pública de compraventa. La parte compradora, desde el día en que le sea otorgada la Escritura Pública o desde que transcurriese el plazo para tal requisito sin que tal otorgamiento se produjera por causa imputable a la misma, vendrá obligada a satisfacer cuantos impuestos, contribuciones o tasas, arbitrios o gastos de comunidad recaigan sobre la finca objeto del presente contrato.

    NOVENA .- La parte compradora se compromete a notificar a la constructora por escrito, en el plazo de quince días contados desde la fecha de entrega de la caseta, las posibles deficiencias observadas en la misma, a fin de facilitar su pronta reparación.

    DECIMA. - Todos los gastos que se generen por razón de la compraventa, será por cuenta y cargo de la parte compradora, tanto fiscales, notariales y regístrales, así como el IVA importe éste que será entregado por la parte compradora a la vendedora en cada pago a cuenta del precio pactado que se efectúe y al tipo vigente en el momento de cada abono.

    Será de cuenta de la parte vendedora, el impuesto municipal sobre el incremento del valor de los terrenos, si se devengare, la declaración de obra nueva, segregación de la finca, etc.

    UNCÉDIMA .- Cuantas notificaciones verifique URBANCASA NORTE, S.L.U., a los compradores, se entenderán correctamente efectuadas, por el mero hecho de dirigirlas al domicilio señalado por estos últimos y que figura en la parte expositiva del presente documento, o al nuevo domicilio que durante la vigencia del contrato, por escrito, hubiesen comunicado a la vendedora.

    DUODECIMA.- La constructora se reserva el derecho a modificar el proyecto de construcción en cualquiera de sus elementos, tanto de materiales como de distribución, siempre y cuando lo aconseje la dirección técnica de la obra. En cualquier caso, estas modificaciones no podrán desmerecer la calidad de los materiales prevista en la memoria, ni tendrá carácter ni entidad sustanciales.

    DECIMOTERCERA.- La casa se entregará vacía de mobiliario excepto la cocina que llevará lavadora, lava-vajillas, frigorífico, placa vitrocerámica, horno, campana extractora, caldera de gas y el amueblamiento propio, estando provista de las instalaciones de electricidad y fontanería necesarias.

    DECIMOCUARTA.- El presente documento anula y sustituye a los anteriores.

    Y en prueba de conformidad, ambas partes firman el presente documento, por triplicado ejemplar, en el lugar y fecha del encabezamiento ".

    Después los acusados ofrecieron a la Sra. Soledad una inversión similar en Dicastillo, obviando, nuevamente, que en la parcela en la que iba a construir era propiedad de un tercero con el que no habían convenido su compra o formalizado una opción de compra ni trasladarle que carecían de licencia para ejecutar la construcción pretendida. La Sra. Soledad , creyendo que la construcción era viable, firmó, el día 23 de octubre de 2006, con Doña. Macarena - que actuaba como administradora de Urbancasa Norte SLU- un contrato de compraventa de vivienda del siguiente contenido:

    C)

    EXPONEN

    I/ Que URBANCASA NORTE, S.L. U. va a realizar en las parcelas n° NUM038 y NUM039 del polígono NUM016 de Dicastillo sita en la CALLE002 n° NUM040 y NUM004 , la promoción de tres viviendas unifamiliares adosadas de ciento treinta y un metros cuadrados construidos cada una.

    II/ Que interesando a Dª Soledad , la adquisición la vivienda número tres de la citada promoción, llevan a cabo el presente contrato privado de compraventa, de acuerdo con las siguientes:

    ESTIPULACIONES

    PRIMERA - Que URBANCASA NORTE S.L. U. se compromete a VENDER y Dª Soledad , se obliga a COMPRAR con cuantos derechos, usos y servicios le sean inherentes y en concepto de libre de cargas, la vivienda n° NUM030 con una superficie construida de ciento veintisiete metros cuadrados y un jardín de cincuenta metros cuadrados aproximados, con las especificaciones señaladas en el expositivo segundo del presente contrato privado de compraventa.

    La casa, tendrá la distribución que refleja el plano que acompaña al contrato, con una superficie útil de CIENTO DOS metros cuadrados en planta baja y planta primera, distribuidos en tres dormitorios, salón-comedor, cocina, baño, aseo y garaje.

    SEGUNDA.- El precio para la compraventa, se fija y conviene en la cantidad de CIENTO OCHENTA MIL EUROS (180.000€) IVA (7%) INCLUIDO, pagaderos de la siguiente forma:

    1. TREINTA MIL EUROS, (30.000€) IVA (7%) INCLUIDO, a la firma del presente contrato privado de compraventa.

    En este acto se entregan TREINTA MIL (30.000€), sirviendo el contrato de formal carta de pago y recibo de la expresada cantidad.

    3. SESENTA MIL EUROS (60.000€), IVA INCLUIDO a la finalización de estructuras y colocación de cubierta

    4. NOVENTA MIL EUROS (90.000€) IVA INCLUIDO a la finalización de la obra y otorgamiento de la escritura pública de compraventa.

    TERCERA .-Dª Soledad compran esta vivienda con la intención de revenderla en el plazo máximo de TRES MESES desde la firma del presente documento, obteniendo un beneficio neto de DOCE MIL EUROS (12.000€) por lo que URBANCASA NORTE S.L.U. autoriza expresamente a la compradora a ceder a un tercero mediante dicha venta todos sus derechos sobre la citada finca.

    Al efecto precedentemente señalado, especialmente se pacta:

    1. - Dª Soledad encarga a URBANCASA NORTE, S.L. U. desde la firma de este documento la venta a terceros de la vivienda objeto del presente contrato con el incremento en el precio que ésta considere oportuno siempre que dicho incremento no sea inferior a DOCE MIL EUROS (12.000€), renunciando expresamente a realizar la venta por cualquier otro medio.

    2. - La venta deberá realizarse en el plazo máximo de TRES MESES a partir de la firma del presente documento.

    3- En caso de que transcurrido el plazo acordado no se hubiera realizado la venta de la finca objeto del presente contrato, URBANCASA NORTE, S.L.U. se compromete a comprar la misma con el incremento de precio acordado.

    4. - URBANCASA NORTE S.L. U. entregará a Da Soledad antes del veintitrés de enero de dos mil siete, la cantidad de CUARENTA Y DOS MIL EUROS (42.000€), renunciando esta a cualquier derecho que le corresponda sobre la citada finca y recuperando la parte vendedora la plena posesión de la misma.

    5. - En el caso de que la parte compradora decidiera continuar con la compra de la finca objeto de este contrato serán de aplicación todas las estipulaciones de este contrato, así como las formas de pago citadas en los apartados 2 y 3 de la estipulación segunda.

    6- En el caso de que se realice la venta en los términos pactados será de aplicación exclusivamente la estipulación tercera, quedando anuladas todas las restantes.

    CUARTA .- En el caso de que por motivos ajenos a la constructora o de fuerza mayor, la operación no pudiera llegar a buen fin, la parte vendedora se compromete expresamente a devolver las cantidades entregadas hasta la fecha a la parte compradora, no reclamándose ni debiéndose las partes ningún tipo de indemnización.

    QUINTA.- La parte compradora, ni por sí ni por persona interpuesta, podrá acceder a la zona en donde se está realizando la obra que es objeto de este contrato, mientras no se encuentre sin finalizar la misma, por lo que la vendedora no se responsabiliza de ello.

    SEXTA.- La parte vendedora entregará a la compradora la finca objeto de este contrato, no más tarde del veintitrés de mayo de 2008, siempre y cuando ésta última abone la totalidad de las cantidades previstas y en las condiciones establecidas en la estipulación segunda, salvo causa ajena a la voluntad de la vendedora o de fuerza mayor.

    SEPTIMA.- La parte vendedora se encuentra al corriente en el pagó de cuantos tributos gravan la propiedad o la tenencia y utilización de las fincas, siendo de su cuenta y cargo los que se liquiden hasta la fecha de la entrega al comprador, de la caseta, salvo demora imputable al comprador, según se dispone en la estipulación siguiente.

    OCTAVA.- Una vez finalizada la obra, la parte vendedora, comunicará la fecha para el otorgamiento de la oportuna escritura pública de compraventa. La parte compradora, desde el día en que le sea otorgada la Escritura Pública o desde que transcurriese el plazo para tal requisito sin que tal otorgamiento se produjera por causa imputable a la misma, vendrá obligada a satisfacer cuantos impuestos, contribuciones o tasas, arbitrios o gastos de comunidad recaigan sobre la finca objeto del presente contrato.

    NOVENA.- La parte compradora se compromete a notificar a la constructora por escrito, en el plazo de quince días contados desde la fecha de entrega de la caseta, las posibles deficiencias observadas en la misma, a fin de facilitar su pronta reparación.

    DECIMA.- Todos los gastos que se generen por razón de la compraventa, será por cuenta y cargo de la parte compradora, tanto fiscales, notariales y regístrales, así como el IVA importe éste que será entregado por la parte compradora a la vendedora en cada pago a cuenta del precio pactado que se efectúe y al tipo vigente en el momento de cada abono.

    Será de cuenta de la parte vendedora, el impuesto municipal sobre el incremento del valor de los terrenos, si se devengare, la declaración de obra nueva, segregación de la finca, etc.

    UNCÉDIMA.- Cuantas notificaciones verifique URBANCASA NORTE, S.L.U, a los compradores, se entenderán correctamente efectuadas, por el mero hecho de dirigirlas al domicilio señalado por estos últimos y que figura en la parte expositiva del presente documento, o al nuevo domicilio que durante la vigencia del contrato, por escrito, hubiesen comunicado a la vendedora.

    DUODECIMA.- La constructora se reserva el derecho a modificar el proyecto de construcción en cualquiera de sus elementos, tanto de materiales como de distribución, siempre y cuando lo aconseje la dirección técnica de la obra. En cualquier caso, estas modificaciones no podrán desmerecer la calidad de los materiales prevista en la memoria, ni tendrá carácter ni entidad sustanciales.

    DECIMOTERCERA .- La casa se entregará vacía de mobiliario excepto la cocina que llevará lavadora, lava-vajillas, frigorífico, placa vitrocerámica horno, campana extractora, caldera de gas y el amueblamiento propio, estando provista de las instalaciones de electricidad y fontanería necesarias.

    DECIMOCUARTA. -El presente documento anula y sustituye a los anteriores.

    Y en prueba de conformidad, ambas partes firman el presente documento, por triplicado ejemplar, en el lugar y fecha del encabezamiento ".

    Las construcciones no se efectuaron, razón por la cual la Sra. Soledad , a través de un abogado, formalizó una reclamación recibiendo de los acusados un pagaré del Banco Guipuzcoano por importe de 42.000 euros, que resultó impagado. El día 30 de enero de 2007 la Sra. Soledad obtuvo el reembolso de 19.000 euros, a través de un ingreso en su cuenta corriente del Banco Guipuzcoano de un cheque por tal importe emitido por Urbancasa Norte SLU.

    UNDÉCIMO . Tras resultar baldía la inversión realizada en Ablitas, los acusados ofrecieron a Doña Eufrasia y D. Juan un terreno con vivienda que se iba a construir en Valtierra (Navarra) sin indicarles que en la parcela en la que iba a construir era propiedad de un tercero con el que no habían convenido su compra o formalizado una opción de compra ni trasladarle que carecían de licencia para ejecutar la construcción pretendida. Los Sres. Eufrasia y Juan , creyendo que la construcción era viable, firmaron, el día 28 de septiembre de 2006 con Dña. Macarena - que actuaba como administradora de Urbancasa Norte SLU- un contrato de compraventa de vivienda con el siguiente contenido:

    EXPONEN

    I/ Que URBANCASA NORTE, S.L.U va a realizar en la parcela n° NUM036 del polígono NUM037 de Valtierra sita en la CALLE001 n° NUM027 , la promoción de cinco viviendas unifamiliares adosadas de ciento treinta y un metros cuadrados construidos cada una.

    II/ Que interesando a Dª Eufrasia y a D. Juan , la adquisición la vivienda número dos de la citada promoción, llevan a cabo el presente contrato privado de compraventa, de acuerdo con las siguientes:

    ESTIPULACIONES

    PRIMERA - Que URBANCASA NORTE S.L.U. se compromete a VENDER y Dª Eufrasia y D. Juan , se obligan a COMPRAR con cuantos derechos, usos y servicios le sean inherentes y en concepto de libre de cargas, la vivienda n° NUM016 con una superficie construida de ciento treinta y un metros cuadrados y un jardín de cien metros cuadrados aproximados, con las especificaciones señaladas en el expositivo segundo del presente contrato privado de compraventa.

    La casa, tendrá la distribución que refleja el plano que acompaña al contrato, con una superficie útil de CINTO DIEZ metros cuadrados útiles en planta baja y planta primera, distribuidos en tres dormitorios, salón-comedor, cocina, baño, aseo y garaje.

    SEGUNDA.- El precio para la compraventa, se fija y conviene en la cantidad de CIENTO NOVENTA Y DOS MIL SEISCIENTOS EUROS (180.063€) IVA (7%) INCLUIDO, pagaderos de la siguiente forma:

    1. TREINTA MIL EUROS, (30.000€) IVA (7%) INCLUIDO, a la firma del presente contrato privado de compraventa.

    En este acto se entregan TREINTA MIL (30.000€), sirviendo el contrato de formal carta de pago y recibo de la expresada cantidad. .

    5. SESENTA Y SEIS MIL TRESCIENTOS EUROS (60.031€), IVA INCLUIDO a la finalización de estructuras y colocación de cubierta

    6. NOVENTA Y SEIS MIL TRESCIENTOS EUROS (90.000 €) IVA INCLUIDO a la finalización de la obra y otorgamiento de la escritura pública de compraventa.

    TERCERA. - Dª Eufrasia y Juan compran esta vivienda con la intención de revenderla en el plazo máximo de SEIS MESES desde la firma del presente documento, obteniendo un beneficio neto de DOCE MIL EUROS (12.000€) por lo que URBANCASA NORTE S.L. U. autoriza expresamente a la compradora a ceder a un tercero mediante dicha venta todos sus derechos sobre la citada finca.

    Al efecto precedentemente señalado, especialmente se pacta:

    1. - Dª Eufrasia y D. Juan encargan a URBANCASA NORTE, S.L.U. desde la firma de este documento la venta a terceros de la vivienda objeto del presente contrato con el incremento en el precio que ésta considere oportuno siempre que dicho incremento no sea inferior a DOCE MIL EUROS (12.000€), renunciando expresamente a realizar la venta por cualquier otro medio.

    2. - La venta deberá realizarse en el plazo máximo de SEIS MESES a partir de la firma del presente documento.

    3. - En caso de que transcurrido el plazo acordado no se hubiera realizado la venta de la finca objeto del presente contrato, URBANCASA NORTE, S.L.U. se compromete a comprar la misma con el incremento de precio acordado.

    4. - URBANCASA NORTE S.L.U. entregará a Dª Eufrasia y D. Juan antes del veintiocho de marzo de dos mil siete, la cantidad de CUARENTA Y DOS MIL EUROS (42.000€), renunciando esta a cualquier derecho que le corresponda sobre la citada finca y recuperando la parte vendedora la plena posesión de la misma.

    5. - En el caso de que la parte comprador decidiera continuar con la compra de la finca objeto de este contrato serán de aplicación todas las estipulaciones de este contrato, así como las formas de pago citadas en los apartados 2 y 3 de la estipulación segunda.

    6- En el caso de que se realice la venta en los términos pactados será de aplicación exclusivamente la estipulación tercera, quedando anuladas todas las restantes.

    CUARTA .- En el caso de que por motivos ajenos a la constructora o de fuerza mayor, la operación no pudiera llegar a buen fin, la parte vendedora se compromete expresamente a devolver las cantidades entregadas hasta la fecha a la parte compradora, no reclamándose ni debiéndose las partes ningún tipo de indemnización.

    QUINTA .- La parte compradora, ni por sí ni por persona interpuesta, podrá acceder a la zona en donde se está realizando la obra que es objeto de este contrato, mientras no se encuentre sin finalizar la misma, por lo que la vendedora no se responsabiliza de ello.

    SEXTA. - La parte vendedora entregará a la compradora la finca objeto de este contrato, no más tarde del veintiocho de marzo de 2008, siempre y cuando ésta última abone la totalidad de las cantidades previstas y en las condiciones establecidas en la estipulación segunda, salvo causa ajena a la voluntad de la vendedora o de fuerza mayor.

    SEPTIMA .-La parte vendedora se encuentra al corriente en el pago de cuantos tributos gravan la propiedad o la tenencia y utilización de las fincas, siendo de su cuenta y cargo los que se liquiden hasta la fecha de la entrega al comprador, de la caseta, salvo demora imputable al comprador, según se dispone en la estipulación siguiente.

    OCTAVA .- Una vez finalizada la obra, la parte vendedora, comunicará la fecha para el otorgamiento de la oportuna escritura pública de compraventa. La parte compradora, desde el día en que le sea otorgada la Escritura Pública o desde que transcurriese el plazo para tal requisito sin que tal otorgamiento se produjera por causa imputable a la misma, vendrá obligada a satisfacer cuantos impuestos, contribuciones o tasas, arbitrios o gastos de comunidad recaigan sobre la finca objeto del presente contrato.

    NOVENA .- La parte compradora se compromete a notificar a la constructora por escrito, en el plazo de quince días contados desde la fecha de entrega de la caseta, las posibles deficiencias observadas en la misma, a fin de facilitar su pronta reparación.

    DECIMA .- Todos los gastos que se generen por razón de la compraventa, será por cuenta y cargo de la parte compradora, tanto fiscales, notariales y regístrales, así como el IVA importe éste que será entregado por la parte compradora a la vendedora en cada pago a cuenta del precio pactado que se efectúe y al tipo vigente en el momento de cada abono.

    Será de cuenta de la parte vendedora, el impuesto municipal sobre el incremento del valor de los terrenos, si se devengare,, la declaración de obra nueva, segregación de la finca, etc.

    UNCÉDIMA .- Cuantas notificaciones verifique URBANCASA NORTE, S.L.U, a los compradores, se entenderán correctamente efectuadas, por el mero hecho de dirigirlas al domicilio señalado por estos últimos y que figura en la parte expositiva del presente documento, o al nuevo domicilio que durante la vigencia del contrato, por escrito, hubiesen comunicado a la vendedora.

    DUODÉCIMA .- La parte vendedora se reserva el derecho a modificar el proyecto de construcción en cualquiera de sus elementos, tanto de materiales como de distribución, siempre y cuando lo aconseje la dirección técnica de la obra. En cualquier caso, estas modificaciones no podrán desmerecer la calidad de los materiales prevista en la memoria, ni tendrá carácter ni entidad sustanciales.

    DECIMOTERCERA .-La casa se entregará vacía de mobiliario excepto la cocina que llevará lavadora, lava-vajillas, placa vitrocerámica, horno y campana extractor a, caldera de gas y el amueblamiento propio, estando provista de las instalaciones de electricidad y fontanería necesarias.

    DECIMOCUARTA .- El presente documento anula y sustituye a los anteriores.

    Y en prueba de conformidad, ambas partes firman el presente documento, por triplicado ejemplar, en el lugar y fecha del encabezamiento ".

    Cuando, tras constatar que la construcción no era factible, Dña. Eufrasia y D. Juan solicitaron el reembolso de la cantidad abonada, no obtuvieron ningún reintegro.

    Lo mismo ocurrió con D. Apolonio y Doña. Justa quienes el día 28 de septiembre de 2006 firmaron con Doña. Macarena -que actuaba como administradora de Urbancasa Norte SLU- un contrato con arreglo al siguiente contenido:

    "(...)

    EXPONEN

    I/ Que URBANCASA NORTE, S.L.U, va a realizar en la parcela n° NUM036 del polígono NUM037 de Valtierra sita en la CALLE001 n° NUM027 , la promoción de cinco viviendas unifamiliares adosadas de ciento treinta y un metros cuadrados construidos cada una.

    II/ Que interesando a Dª Justa y a D. Apolonio , la adquisición la vivienda número NUM021 de la citada promoción, llevan a cabo el presente contrato privado de compraventa, de acuerdo con las siguientes:

    ESTIPULACIONES

    PRIMERA - Que URBANCASA NORTE S.L. U. se compromete a VENDER y Dª Justa y a D. Apolonio , se obligan a COMPRAR con cuantos derechos, usos y servicios le sean inherentes y en concepto de libre de cargas, la vivienda n° NUM021 con una superficie construida de ciento treinta y un metros cuadrados y un jardín de cien metros cuadrados aproximados, con las especificaciones señaladas en el expositivo segundo del presente contrato privado de compraventa.

    La casa, tendrá la distribución que refleja el plano que acompaña al contrato, con una superficie útil de CINTO DIEZ metros cuadrados útiles en planta baja y planta primera, distribuidos en tres dormitorios, salón-comedor, cocina, baño, aseo y garaje.

    SEGUNDA.- El precio para la compraventa, se fija y conviene en la cantidad de CIENTO NOVENTA Y DOS MIL SEISCIENTOS EUROS (192.600€) IVA (7%) INCLUIDO, pagaderos de la siguiente forma:

    /. TREINTA MIL EUROS, (30.000€) IVA (7%) INCLUIDO, a la firma del presente contrato privado de compraventa.

    En este acto se entregan TREINTA MIL (30.000€), sirviendo el contrato de formal carta de pago y recibo de la expresada cantidad.

    7. SESENTA Y SEIS MIL TRESCIENTOS EUROS (66.300€), IVA INCLUIDO a la finalización de estructuras y colocación de cubierta

    8. NOVENTA Y SEIS MIL TRESCIENTOS EUROS (96.300€) IVA INCLUIDO a la finalización de la obra y otorgamiento de la escritura pública de compraventa.

    TERCERA.- Dª Justa y a D. Apolonio compran esta vivienda con la intención de revenderla en el plazo máximo de SEIS MESES desde la firma del presente documento, obteniendo un beneficio neto de DOCE MIL EUROS (12.000€) por lo que URBANCASA NORTE S.L.U. autoriza expresamente a la compradora a ceder a un tercero mediante dicha venta todos sus derechos sobre la citada finca.

    Al efecto precedentemente señalado, especialmente se pacta:

    1- Dª Justa y a D. Apolonio encargan a URBANCASA NORTE, S.L.U. desde la firma de este documento la venta a terceros de la vivienda objeto del presente contrato con el incremento en el precio que ésta considere oportuno siempre que dicho incremento no sea inferior a DOCE MIL EUROS (12.000€), renunciando expresamente a realizar la venta por cualquier otro medio.

    2. - La venta deberá realizarse en el plazo máximo de SEIS MESES a partir de la firma del presente documento.

    3. - En caso de que transcurrido el plazo acordado no se hubiera realizado la venta de la finca objeto del presente contrato, URBANCASA NORTE, S.L. U. se compromete a comprar la misma con el incremento de precio acordado.

    4. - URBANCASA NORTE S.L. U. entregará a Dª Justa y a D Apolonio antes del veintiocho de marzo de dos mil siete, la cantidad de CUARENTA Y DOS MIL EUROS (42.000€), renunciando esta a cualquier derecho que le corresponda sobre la citada finca y recuperando la parte vendedora la plena posesión de la misma.

    5. - En el caso de que la parte comprador decidiera continuar con la compra de la jinda objeto de este contrato serán de aplicación todas las estipulaciones de este contrato, así como las formas de pago citadas en los apartados 2 y 3 de la estipulación segunda.

    6- En el caso de que se realice la venta en los términos pactados será de aplicación exclusivamente la estipulación tercera, quedando anuladas todas las restantes.

    CUARTA .- En el caso de que por motivos ajenos a la constructora o de fuerza mayor, la operación no pudiera llegar a buen fin, la parte vendedora se compromete expresamente a devolver las cantidades entregadas hasta la fecha a la parte compradora, no reclamándose ni debiéndose las partes ningún tipo de indemnización.

    QUINTA .- La parte compradora, ni por sí ni por persona interpuesta, podrá acceder a la zona en donde se está realizando la obra que es objeto de este contrato, mientras no se encuentre sin finalizar la misma, por lo que la vendedora no se responsabiliza de ello.

    SEXTA .- La parte vendedora entregará a la compradora la finca objeto de este contrato, no más tarde del veintiocho de marzo de 2008, siempre y cuando ésta última abone la totalidad de las cantidades previstas y en las condiciones establecidas en la estipulación segunda, salvo causa ajena a la voluntad de la vendedora o de fuerza mayor.

    SEPTIMA .-La parte vendedora se encuentra al corriente en el pago de cuantos tributos gravan la propiedad o la tenencia y utilización de las fincas, siendo de su cuenta y cargo los que se liquiden hasta la fecha de la entrega al comprador, de la caseta, salvo demora imputable al comprador, según se dispone en la estipulación siguiente.

    OCTAVA .- Una vez finalizada la obra, la parte vendedora, comunicará la fecha para el otorgamiento de la oportuna escritura pública de compraventa. La parte compradora, desde el día en que le sea otorgada la Escritura Pública o desde que transcurriese el plazo para tal requisito sin que tal otorgamiento se produjera por causa imputable a la misma, vendrá obligada a satisfacer cuantos impuestos, contribuciones o tasas, arbitrios o gastos de comunidad recaigan sobre la finca objeto del presente contrato.

    NOVENA .-La parte compradora se compromete a notificar a la constructora por escrito, en el plazo de quince días contados desde la fecha de entrega de la caseta, las posibles deficiencias observadas en la misma, a fin de facilitar su pronta reparación.

    DECIMA .- Todos los gastos que se generen por razón de la compraventa, será por cuenta y cargo de la parte compradora, tanto fiscales, notariales y regístrales, así como el IVA importe éste que será entregado por la parte compradora a la vendedora en cada pago a cuenta del precio pactado que se efectúe y al tipo vigente en el momento de cada abono.

    Será de cuenta de la parte vendedora, el impuesto municipal sobre el incremento del valor de los terrenos, si se devengare, la declaración de obra nueva, segregación de la finca, etc.

    UNCÉDIMA .- Cuantas notificaciones verifique URBANCASA NORTE, S.L.U, a los compradores, se entenderán correctamente efectuadas, por el mero hecho de dirigirlas al domicilio señalado por estos últimos y que figura en la parte expositiva del presente documento, o al nuevo domicilio que durante la vigencia del contrato, por escrito, hubiesen comunicado a la vendedora.

    DUODÉCIMA .- La parte vendedora se reserva el derecho a modificar el proyecto de construcción en cualquiera de sus elementos, tanto de materiales como de distribución, siempre y cuando lo aconseje la dirección técnica de la obra. En cualquier caso, estas modificaciones no podrán desmerecer la calidad de los materiales prevista en la memoria, ni tendrá carácter ni entidad sustanciales.

    DECIMOTERCERA .- La casa se entregará vacía de mobiliario excepto la cocina que llevará lavadora, lava-vajillas, placa vitrocerámica, horno y campana extractara, caldera de gas y el amueblamiento propio, estando provista de las instalaciones de electricidad y fontanería necesarias.

    DECIMOCUARTA .-El presente documento anula y sustituye a los anteriores.

    Y en prueba de conformidad, ambas partes firman el presente documento, por triplicado ejemplar, en el lugar y fecha del encabezamiento ".

    Junto a este contrato se les entregó unos dibujos del alzado principal y posterior de la vivienda, del terreno en el que se iba a construir con su distribución en parcelas, la distribución interior de las dos plantas y la memoria de calidades del material a emplear en la construcción.

    Como el retraso se prolongaba y la construcción no se iniciaba, el día 14 de junio de 2007 los compradores y Dña. Macarena -actuando en la misma representación-pactaron una prórroga de la validez del contrato de compraventa, pactándose que los compradores recibirían como compensación una cantidad adicional de 3.000 euros. El tiempo de prórroga transcurrió y no se construyó, lo que motivó que los Sres. Apolonio y Justa reclamaran el dinero, pretensión que, tras múltiples excusas y demoras, nunca se atendió.

    DUODÉCIMO.- Los acusados, a través de Urbancasa Norte SL, publicitaron en las revistas inmobiliarias diseñadas para ser distribuidas entre la ciudadanía, en el periódico El Diario Vasco -de mayor tirada en la provincia de Guipúzcoa- y en determinadas páginas web la venta de terrenos con construcción de vivienda de ocio en la localidad de Dicastillo.

    1. Calixto conoció a través de la página web mi parcela la referida oferta y, tras reunirse con los acusados -que no le indicaron que los terrenos eran propiedad de un tercero con el que no tenían suscrita una compra o una opción de compra ni tampoco le explicitaron que carecían de licencia de construcción- concertó con ellos un contrato por el que, como promotor- constructor, compraba la parcela para, previa segregación, construir sobre la misma tres viviendas unifamiliares conforme al proyecto elaborado por el arquitecto D. Jenaro , profesional, este último, que había sido contratado por los acusados. Por ello, firmó, el día 28 de febrero de 2007, con Dña. Macarena , que actuaba como representante de Urbancasa Norte SLU, un documento de reserva de compraventa, en que la Sra. Macarena , manifestaba que:

    "HA RECIBIDO de D. Calixto , con DNI: NUM041 , ambos con domicilio en Añorbe (Navarra), DIRECCION000 n° NUM042 , la cantidad de TREINTA Y SEIS MIL SETECIENTOS OCHENTA Y TRES EUROS (36.783€) correspondiente a la reserva de compra de la parcela de 380m2 aproximadamente, junto con el proyecto realizado por D. Jenaro , situada en el término municipal de Dicastillo (Navarra), CALLE002 números NUM040 y NUM004 , cuyo PRECIO TOTAL asciende a la cantidad de CIENTO QUINCE MIL EUROS (115.000€), impuestos no incluidos.

    Dicho precio incluye el solar, el proyecto citado, el estudio de seguridad y salud y la dirección de obra por parte del arquitecto incluido el fin de obra.

    Esta RESERVA tiene plena validez hasta el treinta de abril de dos mil siete, fecha en que ambas partes formalizarán la correspondiente escritura pública de compraventa.

    El comprador tendrá derecho a rescindir dicha reserva y a que se le entregue la cantidad depositada, en el caso de no querer continuar con la operación, en este caso la devolución se hará en el momento en que la finca se venda a otro comprador o en el plazo máximo de un mes desde la notificación de rescisión.

    Y en prueba de conformidad, firman el presente documento por duplicado, en el lugar y fecha del encabezamiento".

    La cantidad abonada tenía el siguiente destino: 12.000 euros para la reserva de los terrenos y los 24.783 euros restantes para el visado del proyecto del proyecto de obra elaborado por el arquitecto D. Jenaro en el Colegio de Arquitectos. No se procedió a la compra del terreno ni al visado del proyecto de obra, sin que los acusados reembolsaran el dinero aportado.

    Por su parte, D. Lorenzo y Dña. Elisenda , tras realizar una primera inversión con Urbancasa Norte SLU en Valtierra, donde habían ganado 18.000 euros, entraron en contacto con los acusados quienes les indicaron que tenían licencia para construir. Por ello, el día 6 de marzo de 2007, firmaron con Dña. Macarena -que actuaba como administradora de Urbancasa Norte SLU- un contrato de compraventa de vivienda con el siguiente contenido:

    "(..EXPONEN

    1/ Que URBANCASA NORTE, S.L. U. va a realizar en las parcelas n" NUM038 y NUM039 del polígono NUM016 de Dicastillo sita en la CALLE002 n° NUM040 y NUM004 , la promoción de tres viviendas unifamiliares adosadas de ciento treinta y un metros cuadrados construidos cada una.

    II/ Que interesando a D. Lorenzo y Dña. Elisenda , la adquisición la vivienda número dos de la citada promoción, llevan a cabo el presente contrato privado de compraventa, de acuerdo con las siguientes:

    ESTIPULACIONES

    PRIMERA - Que URBANCASA NORTE S.L.U. se compromete a VENDER y D. Lorenzo y Dña. Elisenda , se obliga a COMPRAR con cuantos derechos, usos y servicios le sean inherentes y en concepto de libre de cargas, la vivienda n° NUM030 con una superficie construida de ciento veintisiete metros cuadrados y un jardín de cincuenta metros cuadrados aproximados, con las especificaciones señaladas en el expositivo segundo del presente contrato privado de compraventa.

    La casa, tendrá la distribución que refleja el plano que acompaña al contrato, con una superficie útil de CIENTO DOS metros cuadrados en planta baja y planta primera, distribuidos en tres dormitorios, salón-comedor, cocina, baño, aseo y garaje.

    SEGUNDA.- El precio para la compraventa, se fija y conviene en la cantidad de CIENTO OCHENTA MIL EUROS (180.000€) IVA (7%) INCLUIDO, pagaderos de la siguiente forma:

    1. TREINTA MIL EUROS, (30.000€) IVA (7%) INCLUIDO, a la firma del presente contrato privado de compraventa.

    En este acto se entregan TREINTA MIL (30.000€), sirviendo el contrato de formal carta de pago y recibo de la expresada cantidad.

    9. SESENTA MIL EUROS (60.000€), IVA INCLUIDO a la finalización de estructuras y colocación de cubierta

    10. NOVENTA MIL EUROS (90.000€) IVA INCLUIDO a la finalización de la obra y otorgamiento de la escritura pública de compraventa.

    TERCERA.- D Lorenzo y "Dña. Elisenda compran esta vivienda con la intención de revenderla en el plazo máximo de SEIS MESES desde la firma del presente documento, obteniendo un beneficio neto de DOCE MIL EUROS (12.000€) por lo que URBANCASA NORTE S.L.U. autoriza expresamente a la compradora a ceder a un tercero mediante dicha venta todos sus derechos sobre la citada finca.

    Al efecto precedentemente señalado, especialmente se pacta:

    1.- D. Lorenzo y Dña. Elisenda encargan a URBANCASA NORTE, S.L.U. desde la firma de este documento la venta a terceros de la vivienda objeto del presente contrato con el incremento en el precio que ésta considere oportuno siempre que dicho incremento no sea inferior a DOCE MIL EUROS (12.000€), renunciando expresamente a realizar la venta por cualquier otro medio.

    2. - La venta deberá realizarse en el plazo máximo de SEIS MESES a partir de la firma del presente documento.

    3. - En caso de que transcurrido el plazo acordado no se hubiera realizado la venta de la finca objeto del presente contrato, URBANCASA NORTE, S.L. U. se compromete a comprar la misma con el incremento de precio acordado.

    4. - URBANCASA NORTE S.L.U. entregará a D. Lorenzo y Dña. Elisenda antes del ver, la cantidad de CUARENTA Y DOS MIL EUROS (42.000€), renunciando esta a cualquier derecho que le corresponda sobre la citada finca y recuperando la parte vendedora la plena posesión de la misma.

    5. - En el caso de que la parte compradora decidiera continuar con la compra de la finca objeto de este contrato serán de aplicación todas las estipulaciones de este contrato, así como las formas de pago citadas en los apartados 2 y 3 de la estipulación segunda.

    6- En el caso de que se realice la venta en los términos pactados será de aplicación exclusivamente la estipulación tercera, quedando anuladas todas las restantes.

    CUARTA .- En el caso de que por motivos ajenos a la constructora o de fuerza mayor, la operación no pudiera llegar a buen fin, la parte vendedora se compromete expresamente a devolver las cantidades entregadas hasta la fecha a la parte compradora, no reclamándose ni debiéndose las partes ningún tipo de indemnización.

    QUINTA .- La parte compradora, ni por sí ni por persona interpuesta, podrá acceder a la zona en donde se está realizando la obra que es objeto de este contrato, mientras no se encuentre sin finalizar la misma, por lo que la vendedora no se responsabiliza de ello.

    SEXTA. - La parte vendedora entregará a la compradora la finca objeto de este contrato, no más tarde del veintitrés de mayo de 2008, siempre y cuando ésta última abone la totalidad de las cantidades previstas y en las condiciones establecidas en la estipulación segunda, salvo causa ajena a la voluntad de la vendedora o de fuerza mayor.

    SEPTIMA .-La parte vendedora se encuentra al corriente en el pago de cuantos tributos gravan la propiedad o la tenencia y utilización de las fincas, siendo de su cuenta y cargo los que se liquiden hasta la fecha de la entrega al comprador, de la caseta, salvo demora imputable al comprador, según se dispone en la estipulación siguiente.

    OCTAVA .- Una vez finalizada la obra, la parte vendedora, comunicará la fecha para el otorgamiento de la oportuna escritura pública de compraventa. La parte compradora, desde el día en que le sea otorgada la Escritura Pública o desde que transcurriese el plazo para tal requisito sin que tal otorgamiento se produjera por causa imputable a la misma, vendrá obligada a satisfacer cuantos impuestos, contribuciones o tasas, arbitrios o gastos de comunidad recaigan sobre la finca objeto del presente contrato.

    NOVENA .- La parte compradora se compromete a notificar a la constructora por escrito, en el plazo de quince días contados desde la fecha de entrega de la caseta, las posibles deficiencias observadas en la misma, a fin de facilitar su pronta reparación.

    DECIMA. - Todos los gastos que se generen por razón de la compraventa, será por cuenta y cargo de la parte compradora, tanto fiscales, notariales y regístrales, así como el IVA importe éste que será entregado por la parte compradora a la vendedora en cada pago a cuenta del precio pactado que se efectúe y al tipo vigente en el momento de cada abono.

    Será de cuenta de la parte vendedora, el impuesto municipal sobre el incremento del valor de los terrenos, si se devengare, la declaración de obra nueva, segregación de la finca, etc.

    UNCÉDIMA .- Cuantas notificaciones verifique URBANCASA NORTE, S.L.U, a los compradores, se entenderán correctamente efectuadas, por el mero hecho de dirigirlas al domicilio señalado por estos últimos y que figura en la parte expositiva del presente documento, o al nuevo domicilio que durante la vigencia del contrato, por escrito, hubiesen comunicado a la vendedora.

    DUODECIMA.- La constructora se reserva el derecho a modificar el proyecto de construcción en cualquiera de sus elementos, tanto de materiales como de distribución, siempre y cuando lo aconseje la dirección técnica de la obra: En cualquier caso, estas modificaciones no podrán desmerecer la calidad de los materiales prevista en la memoria, ni tendrá carácter ni entidad sustanciales.

    DECIMOTERCERA. -La casa se entregará vacía de mobiliario excepto la cocina que llevará lavadora, lava-vajillas, frigorífico, placa vitrocerámica , horno, campana extractora, caldera de gas y el amueblamiento propio, estando provista de las instalaciones de electricidad y fontanería necesarias.

    DECIMOCUARTA .-El presente documento anula y sustituye a los anteriores.

    Y en prueba de conformidad, ambas partes firman el presente documento, por triplicado ejemplar, en el lugar y fecha del encabezamiento".

    La casa no se construyó y, cuando pidieron el reembolso, el dinero no se devolvió.

    Dña. Erica y D. Carlos Ramón entraron en contacto con los acusados a través de una hermana de Dña. Erica , que había adquirido a Urbancasa una vivienda en Valtierra. Ellos querían invertir y obtener un beneficio con la reventa de la casa. Les enseñaron los planos de Dicastillo y no les indicaron que los terreros eran propiedad de un tercero -con el que no se había suscrito una opción de compra o formalizado una compra- ni les comunicaron que carecían de licencia de construcción, ni les indicaron que la referida parcela había sido ya vendida. En la convicción de que la inversión era viable entregaron una cantidad de 1.000 euros en concepto de señal y, el día 13 de marzo de 2007 concertaron con Dña. Macarena -que actuaba como administradora de Urbancasa Norte SLU- un contrato de compraventa de vivienda que tenía el siguiente contenido:

    "(...)

    EXPONEN

    1/ Que URBANCASA NORTE, S.L U. va a realizar en las parcelas n° NUM038 y NUM039 del polígono NUM016 de Dicastillo, sita en la CALLE002 n° NUM040 y NUM004 , la promoción de tres viviendas unifamiliares adosadas de ciento treinta y un metros cuadrados construidos cada una.

    II/ Que interesando a Dª Erica y a D. Carlos Ramón , la adquisición de la vivienda número dos de la citada promoción, llevan a cabo el presente contrato privado de compraventa, de acuerdo con las siguientes:

    ESTIPULACIONES

    PRIMERA - Que URBANCASA NORTE, S.L.U. se compromete a VENDER y Dª Erica y a D. Carlos Ramón , se obligan a COMPRAR con cuantos derechos, usos y servicios le sean inherentes y en concepto de libre de cargas, la vivienda NUM016 con una superficie construida de ciento veintisiete metros cuadrados y un jardín de cincuenta metros cuadrados aproximados, con las especificaciones señaladas en el expositivo segundo del presente contrato privado de compraventa.

    La casa, tendrá la distribución que refleja el plano que acompaña al contrato, con una superficie útil de ciento dos metros cuadrados en planta baja y planta primera, distribuidos en tres dormitorios, salón-comedor, cocina, baño, aseo y garaje.

    SEGUNDA.- El precio para la compraventa, se fija y conviene en la cantidad de DOSCIENTOS DIECISEIS MIL EUROS (216.000 €) IVA (7%) INCLUIDO, pagaderos de la siguiente forma:

    1. TREINTA MIL EUROS (30.000€) IVA (7%) INCLUIDO de los cuales se deben descontar MIL EUROS (1.0006) entregados con anterioridad en concepto de reserva, a la firma del presente contrato privado de compraventa.

    En este acto se entregan VEINTINUEVE MIL EUROS (30.000€), sirviendo el contrato de formal carta de pago y recibo de la expresada cantidad.

    11. SETENTA OCHO MIL EUROS (78.000€) IVA INCLUIDO a la finalización de estructuras y colocación de cubierta.

    2. CIENTO OCHO MIL EUROS (108.000€) IVA INCLUIDO a la finalización de la obra y otorgamiento de escritura pública de compraventa.

    TERCERA.- Dª Erica y D. Carlos Ramón compran esta vivienda con la intención de revenderla en el plazo máximo de SEIS MESES desde la firma del presente documento obteniendo un beneficio neto de DOCE MIL EUROS (12.000€), por lo que URBANCASA NORTE S.L. U. autoriza expresamente a la compradora a ceder a un tercero mediante dicha venta todos sus derechos sobre la citada finca..

    Al efecto precedentemente señalado, especialmente se pacta:

    1º- Dª Erica y D. Carlos Ramón encargan a URBANCASA NORTE S.L. U. desde la firma de este documento la venta a terceros de la vivienda objeto del presente contrato con el incremento en el precio que esta considere oportuno siempre que dicho incremento no sea inferior a DOCE MIL EUROS (12.000€) renunciando expresamente a realizar la venta por cualquier otro medio.

    2°.- La venta deberá realizarse en el plazo máximo de SEIS MESES a partir de la firma del presente documento.

    3°.- En caso de que transcurrido el plazo acordado no se hubiera realizado la venta de la finca objeto del presente contrato URBANCASA NORTE, S.L. U. se compromete a comprar la misma con el incremento de precio acordado.

    4º.- URBANCASA NORTE, S.L. U. entregará a Dª Erica y D. Carlos Ramón , antes del catorce de septiembre de dos mil siete, la cantidad de CUARENTA Y DOS MIL EUROS (42.000€), renunciando esta a cualquier derecho que le corresponda sobre la citada finca y recuperando la parte vendedora la plena posesión de la misma.

    5º.- En el caso de que la parte compradora decidiera continuar con la compra de la finca objeto de este contrato serán de aplicación todas las estipulaciones de este contrato así como las formas de pago citadas en los apartados 2 y 3 de la estipulación segunda.

    6°.- En el caso de que se realice la venta en los términos pactados será de aplicación exclusivamente la estipulación tercera, quedando anuladas todas las restantes.

    CUARTA.- En el caso de que por motivos ajenos a la constructora o de fuerza mayor, la operación no pudiera llegar a buen fin, la parte vendedora se compromete expresamente a devolver las cantidades entregadas hasta la fecha a la parte compradora, no reclamándose ni debiéndose las partes ningún tipo de indemnización.

    QUINTA.- La parte compradora, ni por sí ni por persona interpuesta, podrá acceder a la zona en donde se está realizando la obra que es objeto de este contrato, mientras no se encuentre sin finalizar la misma, por lo que la constructora no se responsabiliza de ello.

    SEXTA.- La parte vendedora entregará a la compradora la finca objeto de este contrato, no más tarde del trece de septiembre de 2008, siempre y cuando ésta última abone la totalidad de las cantidades previstas y en las condiciones establecidas en la estipulación segunda, salvo causa ajena a la voluntad de la vendedora o de fuerza mayor.

    SEPTIMA .-La parte vendedora se encuentra al corriente en el pago de cuantos tributos gravan la propiedad o la tenencia y utilización de las fincas, siendo de su cuenta y cargo los que se liquiden hasta la fecha de la entrega al comprador, de la vivienda, salvo demora imputable al comprador, según se dispone en la estipulación siguiente.

    OCTAVA .- Una vez finalizada la obra, la parte vendedora, comunicará la fecha para el otorgamiento de la oportuna escritura pública de compraventa. La parte compradora, desde el día en que le sea otorgada la Escritura Pública o desde que transcurriese el plazo para tal requisito sin que tal otorgamiento se produjera por causa imputable a la misma, vendrá obligada a satisfacer cuantos impuestos, contribuciones o tasas, arbitrios o gastos de comunidad recaigan sobre la finca objeto del presente contrato.

    NOVENA .-La parte compradora se compromete a notificar a la constructora por escrito, en el plazo de quince días contados desde la fecha de entrega de la vivienda, las posibles deficiencias observadas en la misma, a fin de facilitar su pronta reparación.

    DECIMA .- Todos los gastos que se generen por razón de la compraventa, será por cuenta y cargo de la parte compradora, tanto fiscales, notariales y regístrales, así como el IVA, importe éste que será entregado por la parte compradora a la vendedora en cada pago a cuenta del precio pactado se efectúe y al tipo vigente en el momento de cada abono.

    Será de cuenta de la parte vendedora, el impuesto municipal sobre el incremento del valor de los terrenos, si se devengare, la declaración de obra nueva, segregación de la finca, etc.

    UNCÉDIMA .- Cuantas notificaciones verifique URBANCASA NORTE, S.L.U, a los compradores, se entenderán correctamente efectuadas, por el mero hecho de dirigirlas al domicilio señalado por estos últimos y que figura en la parte expositiva del presente documento, o al nuevo domicilio que durante la vigencia del contrato, por escrito, hubiesen comunicado a la vendedora.

    DUODECIMA.- La constructora se reserva el derecho a modificar el proyecto de construcción en cualquiera de sus elementos, tanto de materiales como de distribución, siempre y cuando lo aconseje la dirección técnica de la obra. En cualquier caso, estas modificaciones no podrán desmerecer la calidad de los materiales prevista en la memoria, ni tendrá carácter ni entidad sustanciales.

    DECIMOTERCERA .- La casa se entregará vacía de mobiliario excepto la cocina que llevará lavadora, lava-vajillas, frigorífico, placa vitrocerámica, horno y campana extractor a, caldera de gas y el amueblamiento propio, estando provista de las instalaciones de electricidad y fontanería necesarias.

    DECIMOCUARTA .-El presente documento anula y sustituye a los anteriores.

    Y en prueba de conformidad, ambas partes firman el presente documento, por triplicado ejemplar, en el lugar y fecha del encabezamiento ".

    Los acusados informaron a Dña. María Teresa y D. Gregorio que podían invertir dinero en la compra de una casa con terreno en Dicastillo, sin indicarles que los terreros eran propiedad de un tercero -con el que no se había suscrito una opción de compra o formalizado una compra- ni comunicarles que carecían de licencia de construcción, ni les indicaron que la referida parcela había sido ya vendida. En la convicción de que la inversión era viable en fecha 23 de marzo de 2007 firmaron con Dña. Macarena -como administradora de Urbancasa Norte SLU- un contrato de compraventa con el siguiente contenido:

    "(...)

    EXPONEN

    I/ Que URBANCASA NORTE, S.L. U. va a realizar en las parcelas n° NUM038 y NUM039 del polígono NUM016 de Dicastillo sita en la CALLE002 n° NUM040 y NUM004 , la promoción de tres viviendas unifamiliares adosadas de ciento treinta y un metros cuadrados construidos cada una.

    II/ Que interesando a Dª María Teresa y D. Gregorio , la adquisición la vivienda número uno de la citada promoción, llevan a cabo el presente contrato privado de compraventa, de acuerdo con las siguientes:

    ESTIPULACIONES

    PRIMERA - Que URBANCASA NORTE S.L.U. se compromete a VENDER y Dª María Teresa y D. Gregorio , se obliga a COMPRAR con cuantos derechos, usos y servicios le sean inherentes y en concepto de libre de cargas, la vivienda n° NUM030 con una superficie construida de ciento veintisiete metros cuadrados y un jardín de cincuenta metros cuadrados aproximados, con las especificaciones señaladas en el expositivo segundo del presente contrato privado de compraventa.

    La casa, tendrá la distribución que refleja el plano que acompaña al contrato, con una superficie útil de CIENTO DOS metros cuadrados en planta baja y planta primera, distribuidos en tres dormitorios, salón-comedor, cocina, baño, aseo y garaje.

    SEGUNDA.- El precio para la compraventa, se fija y conviene en la cantidad de DOSCIENTOS DIECISEIS MIL (216.000 euros), IVA incluido, pagaderos de la siguiente forma:

    1. TREINTA MIL EUROS, (30.000€) IVA (7%) INCLUIDO, a la firma del presente contrato privado de compraventa.

    En este acto se entregan TREINTA MIL (30.000€), sirviendo el contrato de formal carta de pago y recibo de la expresada cantidad.

    3. SETENTA Y OCHO MIL EUROS, (78.000€), IVA INCLUIDO a la finalización de estructuras y colocación de cubierta

    2. CIENTO Y OCHO MIL EUROS (108.000€) IVA INCLUIDO a la finalización de la obra y otorgamiento de la escritura pública de compraventa.

    TERCERA.- Dª María Teresa y D. Gregorio compran esta vivienda con la intención de revenderla en el plazo máximo de SEIS MESES desde la firma del presente documento, obteniendo un beneficio neto de DOCE MIL EUROS (12.000€) por lo que URBANCASA NORTE S.L.U. autoriza expresamente a la compradora a ceder a un tercero mediante dicha venta todos sus derechos sobre la citada finca.

    Al efecto precedentemente señalado, especialmente se pacta:

    1.- Dª María Teresa y D. Gregorio encargan a URBANCASA NORTE, S.L.U. desde la firma de este documento la venta a terceros de la vivienda objeto del presente contrato con el incremento en el precio que ésta considere oportuno siempre que dicho incremento no sea inferior a DOCE MIL EUROS (12.000€), renunciando expresamente a realizar la venta por cualquier otro medio.

    2. - La venta deberá realizarse en el plazo máximo de SEIS MESES a partir de la firma del presente documento.

    3. - En caso de que transcurrido el plazo acordado no se hubiera realizado la venta de la finca objeto del presente contrato, URBANCASA NORTE, S.L. U. se compromete a comprar la misma con el incremento de precio acordado.

    4. - URBANCASA NORTE S.L. U. entregará a Dª María Teresa y D. Gregorio antes del veintitrés de enero de dos mil siete, la cantidad de CUARENTA Y DOS MIL EUROS (42.000€), renunciando esta a cualquier derecho que le corresponda sobre la citada finca y recuperando la parte vendedora la plena posesión de la misma.

    5. - En el caso de que la parte compradora decidiera continuar con la compra de la finca objeto de este contrato serán de aplicación todas las estipulaciones de este contrato, así como las formas de pago citadas en los apartados 2 y 3 de la estipulación segunda.

    6- En el caso de que se realice la venta en los términos pactados será de aplicación exclusivamente la estipulación tercera, quedando anuladas todas las restantes.

    CUARTA.- En el caso de que por motivos ajenos a la constructora o de fuerza mayor, la operación no pudiera llegar a buen fin, la parte vendedora se compromete expresamente a devolver las cantidades entregadas hasta la fecha a la parte compradora, no reclamándose ni debiéndose las partes ningún tipo de indemnización.

    QUINTA.- La parte compradora, ni por sí ni por persona interpuesta, podrá acceder a la zona en donde se está realizando la obra que es objeto de este contrato, mientras no se encuentre sin finalizar la misma, por lo que la vendedora no se responsabiliza de ello.

    SEXTA.- La parte vendedora entregará a la compradora la finca objeto de este contrato, no más tarde del veintitrés de mayo de 2008, siempre y cuando ésta última abone la totalidad de las cantidades previstas y en las condiciones establecidas en la estipulación segunda, salvo causa ajena a la voluntad de la vendedora o de fuerza mayor.

    SEPTIMA.- La parte vendedora se encuentra al corriente en el pago de cuantos tributos gravan la propiedad o la tenencia y utilización de las fincas, siendo de su cuenta y cargo los que se liquiden hasta la fecha de la entrega al comprador, de la caseta, salvo demora imputable al comprador, según se dispone en la estipulación siguiente.

    OCTAVA.- Una vez finalizada la obra, la parte vendedora, comunicará la fecha para el otorgamiento de la oportuna escritura pública de compraventa. La parte compradora, desde el día en que le sea otorgada la Escritura Pública o desde que transcurriese el plazo para tal requisito sin que tal otorgamiento se produjera por causa imputable a la misma, vendrá obligada a satisfacer cuantos impuestos, contribuciones o tasas, arbitrios o gastos de comunidad recaigan sobre la finca objeto del presente contrato.

    NOVENA.- La parte compradora se compromete a notificar a la constructora por escrito, en el plazo de quince días contados desde la fecha de entrega de la caseta, las posibles deficiencias observadas en la misma, a fin de facilitar su pronta reparación.

    DECIMA.- Todos los gastos que se generen por razón de la compraventa, será por cuenta y cargo de la parte compradora, tanto fiscales, notariales y regístrales, así como el IVA importe éste que será entregado por la parte compradora a la vendedora en cada pago a cuenta del precio pactado que se efectúe y al tipo vigente en el momento de cada abono.

    Será de cuenta de la parte vendedora, el impuesto municipal sobre el incremento del valor de los terrenos, si se devengare, la declaración de obra nueva, segregación de la finca, etc.

    UNCÉDIMA.- Cuantas notificaciones verifique URBANCASA NORTE, S.L.U, a los compradores, se entenderán correctamente efectuadas, por el mero hecho de dirigirlas al domicilio señalado por estos últimos y que figura en la parte expositiva del presente documento, o al nuevo domicilio que durante la vigencia del contrato, por escrito, hubiesen comunicado a la vendedora.

    DUODÉCIMA .-La constructora se reserva el derecho a modificar el proyecto de construcción en cualquiera de sus elementos, tanto de materiales como de distribución, siempre y cuando lo aconseje la dirección- técnica de la obra. En cualquier caso, estas modificaciones no podrán desmerecer la calidad de los materiales prevista en la memoria, ni tendrá carácter ni entidad sustanciales.

    DECIMOTERCERA .- La casa se entregará vacía de mobiliario excepto la cocina que llevará lavadora, lava-vajillas, frigorífico, placa vitrocerámica, horno, campana extractora, caldera de gas y el amueblamiento propio, estando provista de las instalaciones de electricidad y fontanería necesarias.

    DECIMOCUARTA .-El presente documento anula y sustituye a los anteriores.

    Y en prueba de conformidad, ambas partes firman el presente documento, por triplicado ejemplar, en el lugar y fecha del encabezamiento ".

    La casa no se construyó y, cuando se reclamó el reembolso, tampoco se obtuvo el mismo.

    DECIMOTERCERO.- Dña. Clemencia y D. Torcuato convinieron con los acusados la constitución de una sociedad para la compra y construcción de una vivienda en Valtierra que los acusados afirmaron que eran de su propiedad obteniendo un beneficio del 15%. Los acusados ocultaron que no tenían intención de constituir la sociedad-ninguna gestión realizaron al efecto- y omitieron trasladar que los terrenos de Valtierra eran propiedad de un tercero y que carecían de licencia para construir. Dña. Clemencia , confiando en la seriedad del proyecto societario, firmó, el día 6 de mayo de 2006, con Dña. Macarena -que actuaba en representación de Urbancasa SLU- un documento en el que, esta última, manifestaba haber recibido de "(...) Dª Clemencia , con n° DNI: NUM043 de nacionalidad francesa, con domicilio en Anglet (Francia) NUM044 DIRECCION004 , DIRECCION005 , la cantidad de DOCE MIL EUROS (12.000€), correspondiente a aportación realizada para la constitución de la sociedad denominada Pyrenia, S.L. destinada a la promoción

    inmobiliaria en Valtierra, Navarra, que se constituirá próximamente. La cantidad restante se aportará en los cinco días siguientes a la fecha que figura en este documento ".

    Cumpliendo este compromiso, el día 12 de mayo de 2006 Doña. Macarena -en la misma representación- y Dña. Clemencia suscriben un documento en el que la primera manifiesta que " HA RECIBIDO de Dª Clemencia , con n° de DNI: NUM043 de nacionalidad francesa, con domicilio en Anglet (Francia) NUM044 DIRECCION004 , DIRECCION005 , la cantidad de NUEVE MIL EUROS (9.000€), correspondiente a aportación realizada para la constitución de la sociedad denominada Pyrenia, S.L. destinada a la promoción inmobiliaria en Valtierra, Navarra, que se constituirá próximamente. Con dicha cantidad queda completada la aportación total de VEINTIUN MIL EUROS (21.000€) ".

    Dña Clemencia recuperó, a través de la gestión de sus abogados, la cantidad de 7.000 euros.

    Por su parte, D. Torcuato el citado día 6 de mayo de 2006 firmó con Dña. Macarena -que actuaba en representación de Urbancasa Norte SLU- un documento en el que manifestaba que " HA RECIBIDO de D. Torcuato , con n° de DNI: NUM045 de nacionalidad francesa, con domicilio en Anglet (Francia) NUM044 DIRECCION004 , DIRECCION005 , la cantidad de TRES MIL EUROS (3.000€), correspondiente a aportación realizada para la constitución de la sociedad denominada Pyrenia, S.L. destinada a la promoción inmobiliaria en Valtierra, Navarra, que se constituirá próximamente. La cantidad restante se aportará en los cinco días siguientes a la fecha que figura en este documento».

  2. - La Audiencia de instancia dictó el siguiente pronunciamiento:

    « PRIMERO .- Condenamos a DÑA. Macarena Y A D. Severino como coautores de un delito continuado de estafa en las modalidades agravadas de vivienda, especial gravedad por el valor de la defraudación y abuso de relaciones profesionales -descrito en los artículos 74.1 y 2, 248, 250.1 1.1°, 5o y 6° -conforme a la redacción conferida por la LO 5/2010- a las penas, para cada uno de ellos, de NUEVE AÑOS Y ONCE MESES DE PRISIÓN , inhabilitación especial para el ejercicio del derecho de sufragio pasivo durante la duración de la condena e inhabilitación especial para el trabajo desempeñado que constituía el objeto social de las Sociedades Urbancasa Norte S.L y Urbancasa Gestión SL ( A -la gestión, administración, comercialización y urbanización de toda clase de inmuebles para si o terceras personas B -la promoción y ejecución directa o indirecta, completa de toda clase de obras, edificios e inmuebles, tanto de obras públicas como privadas, asimismo la ejecución de los trabajos de albañilería, excavación, cimentación, estructura, carpintería, electricidad, fontanería, calefacción y demás trabajos de conservación, reparación y reforma relacionados con tales obras y C . la compra, venta y alquiler de toda clase de viviendas, locales, garajes, solares, fincas rústicas e inmuebles en general), así como VEINTISEIS MESES DE MULTA CON UNA CUOTA DIARIA DE DOCE EUROS (global de 9.672 euros) con una responsabilidad personal subsidiaria un día de privación de libertad por cada dos cuotas diarias no satisfechas.

    SEGUNDO.- En concepto de responsabilidad civil ex delicto, condenamos a los dos acusados, como responsables directos y solidarios, y las entidades " Urbancasa Norte S.L " y " Urbancasa Gestión S.L " con responsabilidad civil subsidiaria, a que indemnicen:

    * A Luis Andrés en la cantidad de 162.404,60 euros más los intereses legales de dicha cantidad desde la fecha del pago hasta la fecha de esta resolución, devengándose a partir de esta última fecha el interés procesal descrito en el artículo 576 LEC .

    * A Ricardo e Marí Jose en la cantidad de 8.000 euros más los intereses legales de dicha cantidad desde la fecha del pago hasta la fecha de esta resolución, devengándose a partir de esta última fecha el interés procesal descrito en el artículo 576 LEC .

    *A Raimunda y Don Federico en la cantidad de 5.000 euros más los intereses legales desde la fecha del pago hasta la fecha de esta resolución, devengándose a partir de esta última fecha el interés procesal descrito en el artículo 576 LEC, y 5.000 euros por el daño moral, cantidad, esta última, que devengará a partir de la fecha de esta resolución el interés señalado en el artículo 576 LEC .

    *A Marcelino y Camila en la cantidad de 30.032,83 euros más los intereses legales desde la fecha del pago hasta la fecha de esta resolución, devengándose a partir de esta última fecha el interés procesal descrito en el artículo 576 LEC .

    *A Eufrasia y Juan en la cantidad de 30.000 euros más los intereses legales desde la fecha del pago hasta la fecha de esta resolución, devengándose a partir de esta última fecha el interés procesal descrito en el artículo 576 LEC .

    *A Marí Trini y Felicisimo en la cantidad de 10.057,20 euros más los intereses legales correspondientes desde la fecha del pago hasta la fecha de esta resolución, devengándose a partir de esta última fecha el interés procesal descrito en el artículo 576 LEC .

    *A Elena en la cantidad de 21.000 euros más los intereses legales correspondientes desde la fecha del pago hasta la fecha de esta resolución, devengándose a partir de esta última fecha el interés procesal descrito en el artículo 576 LEC .

    *A Natividad en la cuantía de 60.060 euros más los intereses legales desde la fecha del pago hasta la fecha de esta resolución, devengándose a partir de esta última fecha el interés procesal descrito en el artículo 576 LEC .

    *A Sergio y Almudena en la cantidad de 18.198 euros más los intereses legales correspondientes desde la fecha del pago hasta la fecha de esta resolución, devengándose a partir de esta última fecha el interés procesal descrito en el artículo 576 LEC .

    * A Argimiro y Maite en la cantidad de 4.260 euros más los intereses legales desde la fecha del pago hasta la fecha de esta resolución, devengándose a partir de esta última fecha el interés procesal descrito en el artículo 576 LEC .

    * A Ceferino en la cantidad de 63.803,40 euros más los intereses legales hasta la fecha de esta resolución, devengándose a partir de esta última fecha el interés procesal descrito en el artículo 576 LEC .

    * A María Purificación y en la cantidad de 71.262 euros más los intereses legales desde la fecha del pago hasta la fecha de esta resolución (por los daños patrimoniales) y 5.000 euros (por los daños morales), devengándose a partir de esta última fecha -por ambos conceptos- el interés procesal descrito en el artículo 576 LEC .

    *A Julia y Benjamín en la cantidad de 9.000 euros más los intereses legales desde la fecha del pago, hasta la fecha de esta resolución, devengándose a partir de esta última fecha el interés procesal descrito en el artículo 576 LEC .

    * A Oscar en la cantidad de 60.000 euros más los intereses legales desde la fecha del pago hasta la fecha de esta resolución, devengándose a partir de esta última fecha el interés procesal descrito en el artículo 576 LEC .

    *A Apolonio y Justa en la cantidad de 30.000 euros más los intereses legales desde la fecha del pago hasta la fecha de esta resolución, devengándose a partir de esta última fecha el interés procesal descrito en el artículo 576 LEC .

    *A Carlos Francisco y Inmaculada en la cantidad de 150.000 euros así como en el importe que se determine en ejecución de sentencia por los intereses ordinarios, comisiones y gastos fijados en la escritura de préstamo hipotecario suscrito con la Caja Rural de Navarra S. Coop. de Crédito mediante escritura pública de 4 de junio de 2008 otorgada ante el Notario D. Manuel-Fernando Cánovas Sánchez, imputándose a la cantidad resultante de la suma del principal -150.000 euros-y del importe de los intereses, comisiones y gastos -cuya cuantía se determinará en ejecución de sentencia- los 1.000 euros abonados por los acusados. También se las indemnizará en la cantidad de 30.000 euros por los daños morales sufridos, cantidad que devengará desde la fecha de esta resolución el interés previsto en el artículo 576 LEC .

    *A Clemencia en la cantidad de 14.000 euros más los intereses legales desde la fecha del pago y a Torcuato en la cantidad de 3.000 euros más los intereses legales desde la fecha del pago, en ambos casos hasta la fecha de esta resolución, devengándose a partir de esta última fecha el interés procesal descrito en el artículo 576 LEC .

    *A Emma y Genaro en la cantidad de 81.495 euros más los intereses legales desde la fecha del pago hasta la fecha de esta resolución devengándose a partir de esta última fecha el interés procesal descrito en el artículo 576 LEC, 13.800 ,55 euros por los gastos financieros soportados para financiar la deuda y 10.000 euros por el daño moral, cantidad, estas dos últimas, que devengarán a partir de la fecha de esta sentencia el interés procesal descrito en el artículo 576 LEC .

    *A los herederos de Agustina en la cantidad de 27.000 euros más los intereses legales correspondientes desde la fecha del pago hasta la fecha de esta resolución, devengándose a partir de esta última fecha el interés procesal descrito en el artículo 576 LEC .

    *A Soledad en la cantidad de 41.000 euros por la cantidad entregada y no reembolsada más los intereses legales correspondientes desde la fecha de su pago hasta la fecha de esta resolución, devengándose a partir de esta última fecha el interés procesal descrito en el artículo 576 LEC, y 24.000 euros por las ganancias no obtenidas, más los intereses legales correspondientes desde la fecha de su exigible abono hasta la fecha de esta resolución, devengándose a partir de esta última fecha el interés procesal descrito en el artículo 576 LEC .

    * A Luisa en la cantidad de 19.666,60 euros más los intereses legales desde la fecha del pago, hasta la fecha de esta resolución, devengándose a partir de esta última fecha el interés procesal descrito en el artículo 576 LEC .

    *A Alejandro y Gregoria en la cantidad de 42.000 euros más los intereses legales correspondientes desde la fecha del pago hasta la fecha de esta resolución, devengándose a partir de esta última fecha el interés procesal descrito en el artículo 576 LEC .

    * A Jose Augusto e Africa en la cantidad de 12.000 euros más los intereses legales correspondientes desde la fecha del pago hasta la fecha de esta resolución, devengándose a partir de esta última fecha el interés procesal descrito en el artículo 576 LEC .

    * A Calixto en la cantidad de 37.904,49 euros más los intereses legales correspondientes desde la fecha del pago hasta la fecha de esta resolución, devengándose a partir de esta última fecha el interés procesal descrito en el artículo 576 LEC .

    *A Elisenda y Lorenzo en la cantidad de 30.000 euros más los intereses legales desde la fecha del pago, hasta la fecha de esta resolución, devengándose a partir de esta última fecha el interés procesal descrito en el artículo 576 LEC .

    *A Erica y Carlos Ramón en la cantidad de 30.000 euros más los intereses legales desde la fecha del pago hasta la fecha de esta resolución, devengándose a partir de esta última fecha el interés procesal descrito en el artículo 576 LEC .

    * A María Teresa y Gregorio en la cantidad de 86.326 euros más los intereses legales desde la fecha del pago, hasta la fecha de esta resolución, devengándose a partir de esta última fecha el interés procesal descrito en el artículo 576 LEC .

    TERCERO.- Se imponen las costas del proceso por iguales partes a los condenados, incluidas las devengadas por la acusación particular.

    Notifíquese esta resolución en legal forma a las partes, previniéndoles que contra la misma podrán preparar Recurso de Casación en esta Sección para ante la Sala Segunda del Tribunal Supremo en el plazo de CINCO DIAS hábiles contados a partir del siguiente a dicha notificación.

    Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos».

  3. - Notificada la Sentencia a las partes, se preparó recurso de casación por infracción de ley y vulneración de precepto constitucional, por los recurrentes, que se tuvieron por anunciados, remitiéndose a esta Sala Segunda del Tribunal Supremo las certificaciones necesarias para su sustanciación y resolución, formándose el correspondiente rollo y formalizándose los recursos, alegando los motivos siguientes:

    Motivos aducidos en nombre de Macarena y Severino .

    MOTIVO PRIMERO.- Al amparo del art. 852 de la LECriminal, en relación con el art. 5.4 de la LOPJ denuncia vulneración del derecho a un proceso sin dilaciones indebidas proclamado en el art. 24.2 de la CE .

    MOTIVO SEGUNDO.- Al amparo del art. 852 de la LECriminal, en relación con el art. 5.4 de la LOPJ denuncia infracción del derecho a la tutela judicial efectiva basada en los arts. 1.1, 9.3, 10.1, 24 y 120.3 de la CE .

    MOTIVO TERCERO.- Al amparo del art. 849.1º de la LECriminal, denuncia infracción de ley por inaplicación de la atenuante de reparación del daño prevista en el art. 21.5 del CP .

    MOTIVO CUARTO.- Al amparo del art. 849.1º de la LECriminal, denuncia infracción de ley por indebida aplicación de los arts. 74 1 y 2 en relación con los arts. 248,250.1.1º, y y párrafo 2 , todos ellos del CP.

    MOTIVO QUINTO.-Al amparo del art. 849.1º de la LECriminal denuncia aplicación indebida de la LO 5/10 de reforma del CP.

    4 .- El Ministerio Fiscal se instruyó del recurso interpuesto por los acusados, apoyando el motivo segundo del recurso e impugnando el resto de motivos aducidos en el mismo ; la representación de la parte recurrente evacuó el trámite de instrucción conferido; la Sala admitió el recurso, quedando conclusos los autos para señalamiento de Fallo cuando por turno correspondiera.

  4. - Realizado el señalamiento para Fallo se celebró la deliberación y votación prevenidas el día seis de julio de dos mil once.

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO

Cinco son los motivos que los recurrentes formalizan contra la Sentencia que les condena a la pena de nueve años y once meses de prisión y pena de multa como coautores de un delito continuado de estafa en las modalidades agravadas de vivienda, especial gravedad por el valor de la defraudación y abuso de relaciones profesionales.

De los cinco motivos el segundo, amparado en el art. 852 de la LECriminal en relación con el art. 5.4 de la LOPJ , denuncia la infracción del derecho a la tutela judicial efectiva, invocando los arts. 1.1, 9.3, 10.1, 24 y 120.3 de la Constitución Española.

Los recurrentes alegan que existen otras dos condenas anteriores dictadas por otros tribunales contra ellos por hechos con gran similitud en la dinámica comisiva y estrecha conexión temporal, que por su evidente conexidad hubieran podido ser enjuiciados conjuntamente con los que fueron objeto del presente procedimiento e incluirse dentro del delito continuado de estafa por el que fueron condenados. Al haberse dictado sentencias independientes habiéndose impuesto en las anteriores penas privativas de libertad de 2 y 4 años, y en la actual la pena de 9 años y 11 meses, el resultado es que la pena total impuesta que alcanza mas de 15 años de prisión vulnera el principio de proporcionalidad de la pena.

El Ministerio Fiscal apoya el motivo por estimar que la pena impuesta supone una vulneración del principio de proporcionalidad, y argumenta su apoyo con muy bien expuestas y acertadas razones, que esta Sala hace propias, con la salvedad que luego se dirá, en los términos que se exponen a continuación.

SEGUNDO

Como es sabido y así lo ha declarado la jurisprudencia de forma reiterada y pacífica la función de la pena es compensar la culpabilidad, extrayéndose de esta construcción la idea o principio de proporcionalidad que en palabras de la STS de 18 de Junio de 1998 es "definidor siempre de cualquier decisión judicial", principio de proporcionalidad que como se recuerda en la STS 1948/2002 de 20 de Noviembre , si bien no aparece recogido expresamente en la Constitución Española, no cabe duda de su existencia y presencia como derivado del valor justicia al que se refiere el Art. 1.1 de la Constitución Española como valor supremo, en cuanto que en sí mismo considerado, integra la prohibición de exceso y se conecta con la idea de moderación, medida justa y equilibrio, y ello tanto dirigido al quehacer del legislador como del aplicador del derecho, pues tanto aquél en cuanto que autor de las normas jurídicas, como éste en cuanto responsable de la realización concreta del derecho en cada resolución, deben respetarlo.

Principio de proporcionalidad que, actualmente ya tiene un expreso reconocimiento en el marco de la Unión Europea pues el art. 49-3 de la Carta de Derechos Fundamentales aprobado en Niza el 7 de Diciembre de 2000 declara expresamente "....la intensidad de las penas no deberá ser desproporcionada en relación con la infracción...".

TERCERO

La cuestión ahora planteada por los recurrentes a través de este motivo entronca directamente con el citado principio de proporcionalidad y ya ha sido planteada en términos similares y resuelta en anteriores resoluciones del TS, adoptando soluciones diferentes. Así, la STS de 23-11-05 recoge y analiza los previos pronunciamientos en esta materia, partiendo como punto de arranque, de que la pena tiene como función principal compensar la culpabilidad por el hecho, de ahí, que en atención al grado de dicha culpabilidad debe fijarse una pena proporcionada -principio de proporcionalidad- que compense la culpabilidad restableciendo así el ordenamiento jurídico vulnerado.

Ha declarado esta Sala en la mencionada Sentencia que el problema se plantea a la hora de fijar las consecuencias penológicas de la intervención en un hecho delictivo calificado de continuado, cuando por hechos similares ya ha sido condenado también por delito continuado, de manera que, de haberse tramitado conjuntamente se hubiera dictado una única sentencia por tal delito, comprensiva de todos los hechos unificados en la continuidad. En estos casos la pena que le corresponde por su intervención en los hechos ahora enjuiciados no puede exceder de la señalada por el Código.

En este sentido, podemos citar la STS 751/99 de 11 de mayo de 1999 , que en una situación semejante a la analizada -gestor que se apropia del dinero entregado por su principal para el pago de obligaciones fiscales, hecho por el que fue condenado, y, posteriormente fue juzgado por aprovechamiento del dinero entregado por el mismo principal para el pago de cuotas de la Seguridad Social-, declaró la improcedencia de la aplicación del instituto de la cosa juzgada, y juzgó los hechos cometidos con posterioridad al previo enjuiciamiento de otro hecho semejante, excluyendo el enjuiciamiento global de todos como delito continuado dado el previo enjuiciamiento de uno de ellos, lo que impedía la aplicación de la continuidad, bien que la demasía en cuanto a la doble pena impuesta en ambos enjuiciamientos los resolvió con base a la petición de un indulto, rechazando la tesis de la sentencia de instancia que dictó un fallo en el que el pronunciamiento penal lo integró a modo de adición en el fallo de la primeramente dictada.

La misma doctrina viene a sostenerse en la STS de 24 de enero de 2002 núm. 2522/01 - en la que se concluye afirmando "que la doctrina jurisprudencial uniforme y pacífica niega la posibilidad de delito continuado cuando no hay unidad de proceso y es imposible la acumulación por existir ya sentencia firme en uno de ellos....", expresándose que en estos casos no cabe la excepción de cosa juzgada en la medida que no hay identidad fáctica, y que es clara la razón de justicia material que inspira la construcción de la sentencia analizada: se trata de no hacer recaer sobre el imputado las consecuencias adversas de un doble enjuiciamiento y una doble pena por hechos que podrían haberse beneficiado de un único enjuiciamiento y una única pena, pero el camino trazado es claramente inadecuado y erróneo.

Esta solución es similar a la que se ha adoptado jurisprudencialmente en los supuestos de concurrencia de sanciones administrativas y penales respecto a un mismo hecho, en los que la sentencia penal ha de tener en cuenta la sanción administrativa impuesto para que el rigor sancionatorio, penal y administrativo, no supere la medida de la culpabilidad contemplada en la norma.

La cuestión deducida, una vez zanjada la no aplicación de la excepción de cosa juzgada, es determinar cuál sea el limite penológico para no comprometer la proporcionalidad de las penas. Pueden caber dos soluciones, y las dos han sido adoptadas por Sentencias de la Sala de lo Penal del Tribunal Supremo. Una primera, es la de establecer que en la segunda sentencia se descuente la pena impuesta en la primera, solución que se adopta en la STS de 20.4.2004 "de suerte que fijada la pena que le correspondería por su intervención en los hechos ahora enjuiciados, se le descuente la pena que se le impuso en aquella sentencia porque bien pudo haberse enjuiciado todo en un único procedimiento". Añade la anterior resolución, que estima que debe ser el propio sistema judicial quien analice y valore las razones de justicia, sin traspasar el problema al poder ejecutivo, vía indulto, en el que pueden operar razones de oportunidad que pueden no coincidir con las de justicia material existentes. Otra solución fue la adoptada en la STS 18.10.2004 , en la que se declara que en estos supuestos el límite sancionador no debe verse superado por la previsión normativa prevista en el Código penal, esto es, las penas impuestas en las sentencias condenatorias no deben superar el marco penal correspondiente al hecho delictivo. En este caso, los recurrentes han sido condenados por un delito continuado de estafa agravada por la notoria cantidad de la defraudación.

CUARTO

Esta segunda es la solución que también ha adoptado la STS de 23-11-05 al considerar mas respetuoso con el principio de proporcionalidad en cuya virtud las penas impuestas no puedan superar el marco penal previsto por el legislador penal en el ejercicio de sus competencias legislativas, fijando una ordenada evaluación de los intereses en conflicto.

Consecuentemente, como señala el Ministerio Fiscal en su bien elaborado informe, hemos de atender a las previsiones legislativas que fijan el marco penal abstracto correspondiente al hecho delictivo. Se trata de una defraudación inmobiliaria colectiva realizada mediante la utilización de dos empresas inmobiliarias por parte de los recurrentes a través de las cuales ofertan engañosamente viviendas, bien residenciales bien de ocio, situadas en diferentes localidades de Navarra y Guipúzcoa, a una pluralidad de personas interesadas que entregaban para ello importantes cantidades sin obtener la citada vivienda y ocasionando un perjuicio económico a los 45 afectados superior al millón de euros, constitutiva de un delito de estafa agravada del Art. 250.1.1°, y del Código Penal , que conforme al apartado segundo le corresponde una pena de prisión de 4 a 8 años y multa de 12 a 24 meses. Además se ha apreciado la continuidad delictiva conforme al Art. 74. Código Penal , -aplicación perfectamente compatible en el presente supuesto según acuerdo del pleno del TS al que luego nos referiremos-, cuyo apartado 1° estable la imposición de la pena en su mitad superior y llegar hasta la mitad inferior de la pena superior en grado, lo que nos lleva a un marco punitivo entre 8 y 10 años de prisión y de 24 a 30 meses de multa.

Por otro lado la SAP de Pamplona de 25-7-2008 declarada firme, condenó por hechos similares a los contenidos en el apartado octavo de la presente sentencia, ya que se refería a la venta en febrero de 2006 de una promoción de viviendas situadas en la localidad de Murchante (Navarra), a los recurrentes por un delito de estafa de vivienda agravada por la cuantía a la de 4 años de prisión y multa de 12 meses.

A esto se añade que el Juzgado Penal nº 3 de Pamplona en Sentencia de 4 de enero de 2010 condenó también a los recurrentes por la venta de dos viviendas dentro de la promoción de casas de ocio en la localidad de Ablitas, a los que también se refieren los hechos probados de la Sentencia recurrida, por un delito continuado de apropiación indebida a la pena de dos años de prisión. Sentencia de la que inicialmente no constaba la firmeza por encontrarse recurrida, pero que ya es condena definitiva como resulta de la Sentencia desestimatoria del recurso, dictada en febrero del presente año 2011 por la Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Navarra, y que por ser un documento público y notorio de libre acceso en las bases de datos oficiales es incorporable, como decisión judicial ocurrida, a la fundamentación de esta Sentencia. Único punto éste de la falta de firmeza, alegado por el Ministerio Fiscal con relación a la condena de los dos años, en que no se coincide con el informe del Ministerio Fiscal.

Pues bien, es claro que los hechos contemplados en las sentencias anteriores se pudieron enjuiciar conjuntamente en el mismo proceso dentro del delito continuado imputado en la presente causa si bien, por descubrirse en tiempos distintos, por denunciarse separadamente, por una táctica defensiva equivocada, o por las razones que fueran, lo que tiene toda la apariencia de haberse podido enjuiciar como un solo delito continuado se ha fraccionado en varios juicios e imponiéndose una pena total de 13 años y 11 meses de prisión y 38 meses de multa lo que evidentemente resulta a todas luces excesivo y atentatorio contra el principio de proporcionalidad que debe presidir la determinación de la pena a imponer.

En este caso, el art. 74.1º del Código Penal , permite en atención a las circunstancias imponer la pena superior en grado en su mitad inferior que es lo que hizo el Tribunal, sin embargo, esta facultad de exacerbación de la pena debe aplicarse atendiendo a todas las circunstancias concurrentes. En este sentido el art. 249 del Código Penal establece que se tendrán en cuenta el perjuicio irrogado, las relaciones existentes, los medios empleados y cuantas otras circunstancias sirvan para valorar la gravedad de la infracción, entre las que se encuentra sin lugar a dudas el hecho de estar ya condenados por hechos que pudieran integrarse en la continuidad delictiva.

Por todo ello y dentro del marco punitivo establecido en el art. 250.2º del Código penal , se considera adecuada la pena de cuatro años de prisión de manera que junto con las dos condenas anteriores firmes de cuatro y dos años de prisión no exceda el límite punitivo máximo previsto en la ley, considerando esta pena total de 10 años acorde con la pluralidad de perjudicados, 46 , y el importante perjuicio económico ocasionado próximo a 1.100.000 euros, muy próxima a la figura del delito masa.

Procede en consecuencia la estimación del motivo segundo.

QUINTO

Por la estimación del motivo segundo queda sin contenido casacional el motivo cuarto dirigido a combatir los fundamentos legales de la concreta pena impuesta en la Sentencia recurrida, lo cual carece ya de contenido una vez la pena que ha de imponerse es la de cuatro años.

SEXTO

Igualmente ha de desestimarse los motivos primero y tercero:

  1. El primero denuncia al amparo del art. 5.4 de la LOPJ el derecho a un proceso sin dilaciones indebidas proclamado en el art. 24.2º de la CE que el recurrente invoca para postular la atenuante del mismo nombre, jurisprudencialmente admitida como analógica del art. 21.6º del Código Penal antes de la reforma de la LO 5/2010 y después de ella introducida expresamente en el art. 21.6º como atenuante nominada.

    Pero para ello no basta una duración excesiva del proceso, que en este caso no concurre habida cuenta el número de hechos defraudatorios cometidos, y la complejidad del asunto; sino que es precisa la existencia de periodos internos de paralización o inactividad del procedimiento, de carácter extraordinario que en este caso no existieron.

  2. El tercero plantea por la vía del art. 849.1º la infracción por inaplicación del art. 21.5º alegando la atenuante de reparación del daño.

    Aparte de que se trata de una cuestión nueva sobre la que la Audiencia no pudo pronunciarse, su estimación requiere una cierta relevancia en los actos reparatorios en relación con la gravedad del perjuicio. En este caso las cantidades que el relato histórico recoge como devueltas a parte de los estafados son testimoniales e insignificantes respecto al total perjuicio económico causado.

    Por lo expuesto se desestiman los motivos primero y tercero.

SÉPTIMO

El motivo quinto denuncia al amparo del art. 849.1º de la LECriminal la indebida aplicación de la LO 5/2010 de reforma del Código Penal.

Según los recurrentes la reforma ha modificado las penas del delito de estafa agravándolas, y al aplicarse retroactivamente la ley se vulnera el principio de irretroactividad de las leyes penales no favorables.

Pero lo cierto es que la reforma no afecta a la penalidad del tipo básico que sigue siendo la de seis meses a tres años (art. 249 del Código Penal) ni a la de los subtipos agravados del art. 250 que era y es de uno a seis años de prisión. Y tampoco se ha modificado la pena de los tipos especiales del art. 251 del Código Penal .

Lo que la reforma hace es modificar los supuestos agravados del art. 250.1 suprimiendo algunos y alterando el orden numérico de los demás; razón por la que el Tribunal de instancia se refiere a la nueva numeración del art. 250.1 1º, 5º y 6º , que se corresponde con la anterior del art. 250.1 , y del Código Penal .

El motivo se desestima.

FALLO

Que debemos declarar y declaramos HABER LUGAR al recurso de casación interpuesto por Severino Y Macarena , contra Sentencia dictada por la Sección nº 1 de la Audiencia Provincial de Guipúzcoa, que les condenó por un delito continuado de estafa, por estimación de su motivo segundo y desestimación del resto de los motivos; y en su virtud casamos ay anulamos la sentencia dictada por dicho Tribunal de instancia con declaración de las costas de este recurso de oficio.

Comuníquese esta resolución y la que seguidamente se dicta al Tribunal Sentenciador a los efectos procedentes, con devolución de la causa que en su día remitió, interesándole acuse de recibo.

Así por esta nuestra sentencia, que se publicará en la Colección Legislativa lo pronunciamos, mandamos y firmamos. Adolfo Prego de Oliver y Tolivar Julian Sanchez Melgar Jose Manuel Maza Martin Juan Ramon Berdugo Gomez de la Torre Alberto Jorge Barreiro

SEGUNDA SENTENCIA

En la Villa de Madrid, a seis de Julio de dos mil once.

En la causa que en su día fue tramitada por el Juzgado de Instrucción nº cinco de los de San Sebastián, fallada posteriormente por la Sección Primera de la Audiencia Provincial de Guipúzcoa, y que fue seguida por un delito de estafa continuada contra Severino , y Macarena , teniéndose aquí por reproducidos todos los datos que aparecen en el encabezamiento de la Sentencia recurrida y anulada por la pronunciada en el día de hoy por esta Sala Segunda del Tribunal Supremo, integrada por los Excmos. Sres. Magistrados anotados al margen y bajo la Presidencia y Ponencia del Excmo. Sr. D. Adolfo Prego de Oliver y Tolivar , hace constar lo siguiente

ANTECEDENTES

ÚNICO .- Se dan por reproducidos los Antecedentes de Hecho y Hechos Probados de la Sentencia de instancia.

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO

Procede imponer a los acusados la pena de prisión de cuatro años, por las razones expuestas en nuestra Sentencia de Casación que damos aquí por reproducidas.

SEGUNDO

En lo demás hacemos propios y damos por reproducidos los Fundamentos de la Sentencia de instancia.

FALLO

  1. - Condenamos a Severino Y Macarena a la pena de prisión de CUATRO AÑOS .

2 .- En todo lo demás damos aquí por reproducidos los pronunciamientos de la Sentencia de la instancia, no modificados por el anterior.

Así por esta nuestra sentencia, que se publicará en la Colección Legislativa lo pronunciamos, mandamos y firmamos . Adolfo Prego de Oliver y Tolivar Julian Sanchez Melgar Jose Manuel Maza Martin Juan Ramon Berdugo Gomez de la Torre Alberto Jorge Barreiro

PUBLICACIÓN .- Leidas y publicadas han sido las anteriores sentencias por el Magistrado Ponente Excmo. Sr. D. Adolfo Prego de Oliver y Tolivar, mientras se celebraba audiencia pública en el día de su fecha la Sala Segunda del Tribunal Supremo, de lo que como Secretario certifico.