STS 465/2011, 27 de Junio de 2011

Ponente:JUAN ANTONIO XIOL RIOS
Número de Recurso:145/2008
Procedimiento:Casación
Número de Resolución:465/2011
Fecha de Resolución:27 de Junio de 2011
Emisor:Tribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil
RESUMEN

ARRENDAMIENTO URBANO. La necesidad de la introducción no consentida por el arrendador de un tercero en la relación contractual, con la transmisión real y efectiva del uso o goce de la cosa arrendada pues la imperatividad de la norma resolutoria se vulnera cuando el arrendatario cede su posición a un tercero con ventaja o beneficio y es lesivo para los derechos de la parte arrendadora, modificando la relación entre arrendador y arrendatario. Se desestima la casación.

 
ÍNDICE
CONTENIDO

SENTENCIA

En la Villa de Madrid, a veintisiete de Junio de dos mil once.

Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los magistrados al margen indicados, el recurso de casación que con el n.º 145/2008 ante la misma pende de resolución, interpuesto por la representación procesal de Allianz, Compañía de Seguros y Reaseguros, S.A., aquí representada por el procurador D. Manuel Gómez Montes, contra la sentencia de 3 de julio de 2007, dictada en grado de apelación, rollo n.º 703/2006, por la Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13 .ª, dimanante de procedimiento de juicio ordinario n.º 979/2005, seguido ante el Juzgado de Primera Instancia n.º 30 de Barcelona . Habiendo comparecido en calidad de parte recurrida el procurador D. José-Manuel de Dorremochea Aramburu, en nombre y representación de Tantpermil, S.L. y D.ª Marisa .

ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO

El Juzgado de Primera Instancia n.º 30 de Barcelona dictó sentencia de 26 de mayo de 2006 en el juicio ordinario n.º 979/2005 , cuyo fallo dice:

Fallo.

Desestimando la demanda interpuesta por la procuradora Sra. Llinàs Vila, en representación de la entidad "Allianz, Compañía de Seguros y Reaseguros, S.A.", debo absolver y absuelvo a D.ª Marisa y a la entidad "Tantpermil, S.L." de los pedimentos interesados en su contra. Todo ello con expresa condena en costas a la parte demandante.»

SEGUNDO

La sentencia contiene los siguientes fundamentos de Derecho:

Primero.- Ejercita la parte actora demanda solicitando la resolución del contrato de arrendamiento de la vivienda sita en Barcelona, CALLE000 n.º NUM000 - NUM001 NUM002 .º NUM003 .ª, suscrito en fecha de 1 de noviembre de 1962 por la entidad "La Unión y El Fénix Español, Compañía de Seguros Reunidos, S.A.", de la que trae causa la parte actora en este procedimiento, y por D. Carlos Antonio , en cuya posición de arrendatario se subrogó posteriormente la demandada D.ª Marisa . Atendiendo a la fecha en que tal arrendamiento fue concertado, resulta de aplicación al mismo el Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre , por el que se aprobó el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 (en adelante, TRLAU).

En primer lugar, la pretensión ejercitada se basa en el artículo 114.6 .ª del citado texto legal, según el cual el contrato de arrendamiento urbano podrá resolverse a instancia del arrendador por "la transformación de la vivienda en local de negocio o viceversa, o el incumplimiento por el adquirente en traspaso de la obligación que Ie impone el apartado segundo del artículo 32 ". Se indica en la demanda que, aunque el destino previsto en el contrato para el inmueble arrendado era el de vivienda, con posterioridad la entidad Tantpermil, S.L. ha pasado a utilizarlo como lugar en donde ejerce toda su actividad social. Se señala que, por tanto, se ha producido un cambio de destino de la vivienda arrendada, hasta el punto de fundamentar la acción de resolución.

»Segundo.- Y, a la vista del conjunto de la prueba practicada, procede desestimar esta concreta pretensión. Como ha indicado la Audiencia Provincial de Barcelona al aplicar el artículo 114.6.ª TRLAU (sentencia de la Sección Cuarta, de 23 de julio de 2002), la escasez de viviendas y su elevado coste determinaron en su momento que la legislación arrendaticia urbana tuviera un marcado carácter tuitivo de la posición del inquilino y de su estabilidad en la vivienda, una de cuyas concreciones es la institución de la prórroga legal forzosa. Ahora bien, cuando se prueba la desaparición de la necesidad del inquilino, desaparece en forma correlativa la protección legal, como sucede cuando la vivienda arrendada se halla desocupada durante más de seis meses en un año (artículo 62.3.ª TRLAU ), o cuando se destina a un uso distinto (artículo 114.6 .ª del mismo texto), o cuando el inquilino ocupa dos o más viviendas en la misma población y el uso de todas ellas no es indispensable para atender a sus necesidades (artículo 62.4.ª TRLAU ).

»Pero, precisamente por ello, la cuestión planteada deberá resolverse atendiendo a la situación real del inquilino respecto del disfrute del inmueble arrendado, y no tanto por la constancia de datos formales o registrales referidos a un tercero que por sí solos no constituyen una prueba fehaciente sobre el destino real del bien y, sobre todo, no son incompatibles con el mantenimiento de la ocupación del inmueble por el arrendatario. Pues bien, toda la prueba practicada en este juicio ha venido a corroborar que D.ª Marisa continúa teniendo su domicilio habitual en el inmueble arrendado. Así, de la documentación aportada junto a la contestación a la demanda se desprende que el interior está acondicionado para un uso como vivienda, y no para una utilización profesional o empresarial (acta notarial de fecha 5 de diciembre de 2005, aportada como doc. n.º 4); las rentas mensuales se abonan con cargo a una cuenta bancaria titularidad de la Sra. Marisa (doc. n.º 5); las facturas de consumo por suministro de agua, electricidad, gas y teléfono se emiten a nombre de la propia Sra. Marisa , y es ella la que se encarga de sus abonos (doc. n.º 6). Además de las manifestaciones vertidas por las partes durante las pruebas de interrogatorio, se ha aportado prueba testifical consistente en la declaración de D. Benjamín , vecino de la misma planta en el inmueble, el cual ha afirmado bajo juramento que la Sra. Marisa reside habitualmente en esa vivienda, y que el inmueble tiene un aspecto de una vivienda convencional. También indicó el testigo que no había apreciado ningún signo de que en ese piso se desarrollase la actividad de una empresa, ni que en el mismo se celebrasen reuniones o se atendiese a clientes de algún negocio.

»Por otro lado, puede considerarse acreditado que la actividad de la entidad "Tantpermil, S.L." se lleva a cabo, en la práctica, en un local sito en la localidad de Mataró. La propia parte actora reconoce en su demanda que el objeto social de la entidad codemandada es actuar como representante exclusivo de "Gaesco Bolsa S.V.B., S.A.". Y, si se examina el contrato suscrito por esas dos entidades (doc. n.º 1 de los aportados junto a la contestación a la demanda) se observa que entre las mismas existe una relación de franquicia para el desarrollo de esa actividad en la comarca del Maresme. Concretamente, en el contrato se indica expresamente que la actividad se lleva a cabo en un local sito en la CARRETERA000 n.º 10, bajos, de la citada localidad de Mataró, que la entidad codemandada disfruta en virtud de otro contrato de alquiler (docs. n.º 7 y 8). Es decir, la vivienda arrendada, ubicada en la CALLE000 de Barcelona, está fuera del ámbito territorial en donde la sociedad "Tantpermil, S.L." ejerce su actividad habitual. Los recibos de suministros correspondientes al local de Mataró se emiten a nombre de esa entidad (doc. n.º 9) y se ha aportado también un acta notarial de 19 de diciembre de 2005 (doc. n.º 10) en la que se hace constancia del aspecto exterior de aquel inmueble, con claros signos externos que se corresponden con el objeto social de la entidad codemandada. Por último, se ha aportado también prueba testifical consistente en la declaración de D.ª Martina , trabajadora de "Tantpermil, S.L." desde hace casi seis años, la cual manifestó bajo juramento que su actividad se desarrolla en Mataró, y que no tiene constancia de ninguna actividad de su empresa que se haya llevado a cabo en un piso de la CALLE000 de Barcelona.

»El Tribunal Supremo ha venido proclamar un principio general presuntivo, especialmente aplicable para los casos previstos en el artículo 114.5.ª TRLAU , según el cual la introducción en la vivienda o local arrendado de una persona o entidad extraña al arrendatario, sin la debida justificación que la legitime, determina la resolución del contrato por cesión o traspaso inconsentido (sentencia de 5 de abril de 1989). No obstante, esta regla general quiebra cuando esa presencia se debe a una relación de parentesco, o cuando no se ha acreditado que la introducción haya estado acompañada de la transferencia en el goce o disfrute de la vivienda o local, o cuando la persona o entidad introducida no ejerza en el local su propio negocio (sentencias de 4 de marzo de 1970, 12 de noviembre de 1971, etc.). El simple cambio en la titularidad fiscal o incluso en la denominación comercial no es suficiente para justificar la existencia real de un traspaso. La verdad fiscal no tiene por qué coincidir con la arrendaticia (sentencias de 10 de febrero de 1958 y 20 de mayo de 1988, entre otras).

»Lo que está claro es que, para estimar la pretensión concreta ejercitada en este pleito por la entidad "Allianz", debería considerarse acreditado que se ha producido un desuso en la vivienda por parte de la Sra. Marisa . Y, aunque es evidente que conforme a lo dispuesto en el artículo 217.6 de la Ley de Enjuiciamiento Civil deberá modularse el principio general sobre carga de la prueba, no puede exigirse a la demandada un mayor celo probatorio que el desplegado en este pleito para acreditar que la codemandada Sra. Marisa continúa residiendo en la CALLE000 n.º NUM000 - NUM001 NUM002 .º, NUM003 .ª de Barcelona, sin que esa situación haya variado por el hecho de que, formalmente, la entidad "Tantpermil, S.L." tenga oficialmente sus domicilios social y fiscal en ese lugar. Por otro lado, el hecho de que la sociedad "Tantpermil, S.L." fuese constituida por la propia Sra. Marisa y sus hijos es un signo más que sirve para explicar que la vivienda arrendada tenga un uso estrictamente residencial y, a la vez, sirva de domicilio social y fiscal a una persona jurídica. Ambas circunstancias son conceptualmente compatibles, sin que exista motivo para presumir (antes al contrario) que la designación de esa vivienda como domicilio social y fiscal de "Tantpermil, S.L." conlleve que la Sra. Marisa haya abandonado la misma y haya dejado de residir habitualmente en ella. La Jurisprudencia ha negado tradicionalmente estas pretensiones de resolución de contrato en los casos en que el inquilino, sin abandonar el inmueble arrendado como vivienda habitual, desempeña simultáneamente dentro del mismo una actividad industrial accesoria (véase la sentencia de la Audiencia Provincial de Valencia de 2 de diciembre de 1996 , entre otras muchas). Con mayor razón, deberá desestimarse la acción de resolución de contrato en los casos en que ni siquiera llega a producirse de manera efectiva esa actividad industrial o negocial, sino que simplemente se produce una mención formal de la misma, manteniéndose en realidad el uso principal del inmueble para satisfacer las necesidades de vivienda del arrendatario. En consecuencia, deberá desestimarse la demanda por este concreto motivo.

»Tercero.- En segundo lugar, se ejercita una pretensión de resolución de contrato sobre la base del artículo 114.11.ª TRLAU , según el cual el contrato de arrendamiento urbano, ya sea de vivienda o de local de negocio, podrá resolverse a instancia del arrendador por no cumplirse los requisitos o no reunirse las circunstancias exigidas en el capítulo VII para la prórroga forzosa del contrato o por concurrir alguna de las causas de denegación de la misma señaladas en el artículo 62 . Esto es, atendiendo a la fecha del contrato, la ahora demandada D.ª Marisa tendría derecho a acogerse a la prórroga regulada en el artículo 57 del citado Texto Refundido, y de hecho ha sido por la aplicación de ese precepto por lo que el arrendamiento se ha mantenido vigente hasta ahora. No obstante, por la actora se sostiene que en este caso resulta de aplicación el artículo 62.4 .ª del mismo texto legal, según el cual el arrendatario no tendrá derecho a la prórroga forzosa cuando ocupe dos o más viviendas en la misma población y el uso de todas ellas no sea indispensable para atender a sus necesidades. Esa pretensión se funda en el hecho de que la Sra. Marisa es actualmente propietaria del pleno dominio de la vivienda ubicada en la localidad de Vilassar de Mar, CARRETERA000 n.º NUM004 , edificio " APARTAMENTO000 ", esc. NUM005 , NUM002 .º, NUM002 . Según se indica en la demanda, dicho inmueble reúne todas las condiciones para servir de vivienda digna, sin que por tanto pueda acogerse la demandada a los beneficios derivados de la prórroga forzosa.

»Por tanto, la cuestión litigiosa se circunscribe a determinar si efectivamente la arrendataria demandada viene ocupando dos viviendas en la misma población y el uso de todas ellas no es indispensable para atender sus necesidades. Para la resolución de esas cuestiones se hace preciso reiterar, como se ha indicado frecuentemente por la Jurisprudencia y de forma análoga a lo indicado en el Fundamento anterior de esa sentencia, que dicha causa de resolución del contrato viene a moderar la norma general de la prórroga forzosa en aquellos supuestos que revelan una falta de interés social digno de tutela por medio del mantenimiento de una norma tan gravemente restrictiva de los derechos de la propiedad. Ello se traduce en que sea suficiente para decretar la resolución del contrato y lanzamiento del inquilino el que éste no precise continuar en la vivienda arrendada para satisfacer las necesidades que con ella cubría, por disponer de otra en la misma localidad que la litigiosa y no ser necesarias las dos para dicho fin. El fundamento último de esta norma es que la prórroga forzosa tiene como razón de ser la de proteger la necesidad del locatario de gozar de una vivienda estable, por lo que no cabrá reconocer ese derecho cuando la finca arrendada no resulte necesaria por tener otra vivienda en la misma localidad.

»Debe añadirse que, habida cuenta la dificultad que para el arrendador entraña la prueba de un hecho negativo, como es la no necesidad indispensable de las dos viviendas, también aquí el principio general sobre la carga de la prueba se ve flexibilizado, para cobrar especial relevancia la actividad probatoria que despliegue la parte arrendataria en orden a acreditar esa necesidad, por tratarse para ella de un hecho positivo (artículo 217.6 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ).

»Cuarto.- Pues bien, a la vista de las circunstancias apreciadas, debe desestimarse la demanda interpuesta también en lo que se refiere a este concreto motivo. Es cierto que la Jurisprudencia ha ido evolucionando hacia una interpretación extensiva del artículo 62.4.ª TRLAU , de modo que conforme a cierta corriente jurisprudencial cabrá acordar la resolución del contrato aunque las dos viviendas no se encuentren propiamente en la misma localidad. En principio, cabe hacer una interpretación acorde a la realidad social de nuestro tiempo (artículo 3.1 del Código Civil ) y tener en cuenta que el ámbito territorial previsto en el mencionado precepto puede extenderse no sólo al término municipal propiamente dicho, sino también a los pueblos o ciudades limítrofes, en función de que las comunicaciones permitan una proximidad en términos horarios que hagan razonablemente viable la combinación entre el lugar de trabajo y el hogar familiar, máxime cuando en las grandes ciudades puede darse el caso de que el acceso o traslado dentro del mismo municipio sea incluso más incómodo o gravoso que el desplazamiento entre localidades o términos diferentes (véase la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 13 de julio de 1998 ).

»No obstante, cabe recordar que la Audiencia Provincial de Barcelona ha optado en muchas ocasiones por una interpretación más estricta del artículo 62.4.ª TRLAU (véase, a título de ejemplo, la sentencia de la Sección 4.ª de 31 de julio de 2002). Pero, en cualquier caso, habrá que estar a las circunstancias del caso concreto para valorar en qué medida el traslado de domicilio puede implicar consecuencias gravosas o perjudiciales que el arrendatario no tendría por qué soportar. Y, sin duda, ello es lo que se da en este juicio. Desde luego, es cierto que entre las localidades de Vilassar de Mar y Barcelona existen posibilidades de comunicación y transporte bastante favorables como para que el desplazamiento de un punto a otro pueda hacerse con una cierta facilidad (especialmente, carreteras y red ferroviaria). Sin embargo, no por ello cabe admitir que la situación personal de la Sra. Marisa no vaya a verse seriamente afectada en caso de que se Ie obligue a un cambio de domicilio en esos términos. Debe tenerse en cuenta que la demandada está jubilada y tiene 69 años de edad. Por eso, las características de su entorno más cercano tienen mucha más importancia que las posibilidades de desplazarse y trasladarse de un lugar a otro. La localidad de Vilassar de Mar es una localidad de 17.374 habitantes, según datos extraídos de la página web del Ministerio de Justicia, que se encuentra a unos 27 Kms. de distancia de Barcelona. Aunque el piso que la Sra. Marisa tiene en esa población reúne las condiciones necesarias para satisfacer dignamente sus necesidades de vivienda (o, por lo menos, podría llegar a reunirlas si así se dispusiese), es evidente que no se trata de un inmueble de las mismas características que el arrendado, que se encuentra en pleno centro de Barcelona. En este caso, el hecho de que se trate de una vivienda ubicada en una localidad distinta sí tiene relevancia en los términos del artículo 62.4.ª TRLAU . No cabe acordar la resolución del contrato de arrendamiento sobre la base de una interpretación de aquel precepto que sin duda resultaría tan extensiva que rebasaría el espíritu de la norma y la intención última del legislador. En consecuencia, deberá desestimarse la demanda interpuesta también por este segundo motivo.

»Quinto.- Conforme a lo dispuesto en el artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , la desestimación de la demanda conllevará la condena en costas a la parte actora.»

TERCERO

La Sección 13.ª de la Audiencia Provincial de Barcelona dictó sentencia de 3 de julio de 2007, en el rollo de apelación n.º 703/2006 , cuyo fallo dice:

Fallamos.

Que desestimando el recurso de apelación formulado por la demandante "Allianz Compañía de Seguros y Reaseguros, S.A.", se confirma la sentencia de 26 de mayo de 2006 , dictada en los autos n.º 979/05 del Juzgado de Primera Instancia n.º 30 de Barcelona, con imposición de las costas del recurso de apelación a la parte apelante.»

CUARTO

La sentencia contiene los siguientes fundamentos de Derecho:

Primero.- Promovida por la parte demandante "Allianz Compañía de Seguros y Reaseguros, S.A.", como arrendadora de la vivienda sita en Barcelona, CALLE000 n.º NUM000 - NUM001 , NUM002 .º, NUM003 , la resolución del contrato de arrendamiento, de fecha 1 de noviembre de 1962 (doc 3 de la demanda), contra la arrendataria Dña. Marisa , y contra la pretendida actual ocupante "Tantpermil, S.L.", con fundamento en los números 2º y 5º, y 6º del artículo 114 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 , aplicable en el presente caso de acuerdo con la Disposición Transitoria Segunda A) 1 de la Ley 29 /1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos , que permiten la resolución, a instancia del arrendador por haberse subarrendado, traspasado, o cedido la vivienda o el local de negocio, de modo distinto al autorizado por la Ley, o por la transformación de la vivienda en local de negocio o viceversa, se opone por la parte demandada la ausencia de cesión o transformación.

Centrada así la cuestión discutida, en relación con la causa resolutoria de los números 2º y 5º del artículo 114 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 es doctrina general, reiterada, y constante ( sentencia del Tribunal Supremo de 7 de enero de 1991 , que remite a la sentencia de 25 de enero de 1988 , y a las que en ella se citan), que la Ley, fuera de los casos en que expresamente lo establece, no consiente que el inmueble arrendado por una persona individual o jurídica sea ocupado por otra, llámese cesión, traspaso, o subarriendo a la relación jurídica que diese lugar a tal ocupación, pues toda modificación subjetiva, introduciendo a terceros en la relación arrendaticia, sin el consentimiento de la parte arrendadora o sin el cumplimiento de los requisitos legales, da causa a la resolución contractual, ocurriendo tal supuesto cuando una sociedad capitalista se transforma en otra personalista o viceversa, cuando hay simple cambio, cualquiera que fuere, cuando los arrendatarios crean o introducen una sociedad o cuando ésta es sustituida por sus socios, cuando una utilización compartida se convierte en individual o la pactada como individual se comparte posteriormente, de forma tal que dichos terceros ostentarán una posesión ilegal, en cuanto no autorizada por la ley, ni por el propietario, que puede hacerla valer en su contra para recuperarla, pues lo prohibido es el aprovechamiento, la ventaja o el beneficio obtenido por un tercero, aun con la anuencia del arrendatario, que puede resultar también beneficiado, sin respetar la voluntad del arrendador, a quien pertenecen las facultades dispositivas, dado que el uso y goce corresponden en exclusiva al arrendatario y no a un tercero.

Ahora bien, es igualmente doctrina reiterada que lo que determina la resolución del arrendamiento es que se haya producido una cesión real del goce del inmueble ( sentencia del Tribunal Supremo de 1 de julio de 1996; RJA 5546/1996 ), la sustitución real y efectiva del locatario por un tercero en el goce y uso de la arrendada ( sentencia del Tribunal Supremo de 19 de febrero de 1958; RJA 1032/1958 ), de modo que no basta con que una sociedad señale un domicilio en su escritura constitucional y ésta se inscriba en el Registro Mercantil para dar lugar a la resolución del contrato, porque lo que determina tal resolución es la sustitución real y efectiva del locatario y por un tercero en el goce o uso de la casa arrendada, y por ello cuando se demuestre que una sociedad no se ha establecido materialmente en el local arrendado, ni ejercido ninguna de sus actividades dentro de él no cabe la resolución ( sentencia del Tribunal Supremo de 18 de abril de 1960 ). El hecho de que en la escritura fundacional se designe como domicilio social el del inmueble litigioso no es suficiente para resolver el contrato de arrendamiento, siendo preciso e inexcusable que la entidad se hubiera establecido materialmente en aquél ( sentencia del Tribunal Supremo de 19 de febrero de 1958 , en la que se cita otra concordante de 7 de enero de 1954; RJA 71/1954). Y por ello, en aplicación de dicha doctrina, sólo se ha entendido que ha existido cesión o traspaso inconsentido cuando la domiciliación no era meramente formal sino que de hecho el inmueble constituía realmente el domicilio de la compañía y en el local radicaba la sede donde se realizaba la vida jurídica de la compañía tal como resulta de innumerables sentencias como la sentencia del Tribunal Supremo de 6 de abril de 1987 (RJA 2491/1987 ), en la que se llega a la conclusión de que existía una coexistencia real de dos compañías, o la sentencia del Tribunal Supremo de 10 de junio de 1958 (RJA 2488/1958 ), en la que se llegó a la presunción de que la sociedad estableció su domicilio en forma real y efectiva en la finca arrendada. Y en el mismo sentido la sentencia del Tribunal Supremo de 6 de abril de 1987 que para otorgar la resolución del contrato estima acreditado que existió una ocupación real de los terrenos arrendados y que esa situación fáctica origina la resolución del contrato.

Es cierto que, según doctrina reiterada ( sentencias del Tribunal Supremo 8 de junio y 2 de julio de 1957 , 25 de enero de 1988 , y 10 de diciembre de 1993 ; RJA 1992 y 2216/1957 , 141/1988 , y 9892/1993 ), en los supuestos de subarriendo o cesión inconsentida de locales de negocio, o sea, realizados de modo distinto al autorizado legalmente, su acontecer es independiente de la ocupación material del inmueble, ya que tales figuras, se tipifican como el arrendamiento, por el mero goce o uso de cualesquiera de las formas de que sea susceptible, estableciéndose una relación de servicios entre la cosa y el objeto, cual sugiere el artículo 1543 del Código Civil , siendo doctrina reiterada ( sentencias del Tribunal Supremo de 20 de octubre de 1952 , 28 de febrero de 1986 , 8 de mayo de 1987 , 25 de enero , 21 de abril , y 17 de junio de 1988 , 2 de marzo y 13 de noviembre de 1991 ; RJA 1862/1952 , 864/1986 , 3388/1987 , 3270 y 4936/1988 , y 3071 y 8110/1991 ) que la formación de una sociedad con sede social en los mismo locales arrendados y dedicada a idéntico negocio que el que en ellos ejerce el arrendatario constituye una cesión o traspaso del derecho arrendaticio por haberse implicado en el vínculo jurídico que por el arrendamiento liga a los propietarios del inmueble y a la arrendataria una nueva personalidad, sin consentimiento, ni conocimiento de aquéllos.

En este sentido, es doctrina comúnmente admitida ( sentencias del Tribunal Supremo de 10 de diciembre de 1993 , y 2 de junio de 1994 ; RJA 9892/1993 , y 4572/1994 ), que basta para sentar la presunción de ocupación del local por un tercero ajeno a la relación arrendaticia el hecho de la domiciliación de la sociedad distinta, y el hecho de la recepción de la correspondencia dirigida a la misma, siendo innecesaria la prueba por el arrendador en torno a la ocupación material del local por tratarse el subarriendo o la cesión de actos ilegales que tratan de encubrirse, por lo que se viene admitiendo como suficiente la prueba de deducciones.

Ahora bien, en este caso, resulta de las alegaciones conformes de las partes, la prueba documental, y la ausencia de prueba en contrario que el objeto del arrendamiento de cuya resolución se trata es una vivienda, y no un local de negocio, habiendo venido siendo destinado el inmueble arrendado a vivienda por la arrendataria, de acuerdo con el destino pactado en el contrato de arrendamiento, hasta la realización del pretendido acto de cesión, traspaso, o subarriendo que se denuncia en la demanda, y que ha consistido en la domiciliación en la vivienda de la sociedad codemandada "Tantpermil,S.L.", que fijó en su escritura de constitución, de fecha 6 de abril de 2000 su domicilio social en la vivienda arrendada, en CALLE000 n.º NUM000 - NUM001 , NUM002 , NUM003 .

En consecuencia, resultan inaplicable en este caso las causas resolutorias de los números 2º y 5º del artículo 114 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 , por cuanto no habiendo local de negocio, no es posible que se haya producido el subarriendo, la cesión, o el traspaso de un local de negocio, y únicamente sería aplicable la causa resolutoria del número 6º del artículo 114 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 , referida a la transformación de la vivienda en local de negocio.

Así las cosas, para la determinación de la parte a quien corresponde la carga de probar los hechos en que funda su pretensión, habrá que estar a la norma general de distribución de la carga de la prueba del artículo 217 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil , que recoge en parte la doctrina reiterada en este punto, según la cual ( sentencia del Tribunal Supremo de 8 de marzo de 1991 ), si bien es cierta la vigencia de la conocida regla "incumbit probatio ei qui dicit, non qui negat", la misma no tiene un valor absoluto y axiomático, matizando la moderna doctrina el alcance del principio del "onus probandi" que el antiguo artículo 1214 del Código Civil sancionaba, en el sentido de que incumbe al actor la prueba de los hechos normalmente constitutivos de su pretensión, y al demandado, en general, la de los impeditivos o extintivos que alegue ( sentencia del Tribunal Supremo de 15 de febrero de 1985 ), no pudiendo admitirse como norma absoluta, que los hechos negativos no puedan ser probados, pues pueden serlo por los hechos positivos contrarios; que si los demandados no se limitan a negar los hechos constitutivos de la acción o pretensión ejercitada, sino que alegan otros impeditivos, extintivos, u obstativos al efecto jurídico reclamado por el actor, tendrán que probarlos ( sentencias del Tribunal Supremo de 13 de septiembre de 1986 y 13 de diciembre de 1989 ); y que finalmente, la norma distributiva de la carga de la prueba no responde a unos principios inflexibles, sino que se deben adaptar a cada caso, según la naturaleza de los hechos afirmados o negados, y la disponibilidad o facilidad para probar que tenga cada parte ( sentencias del Tribunal Supremo de 23 de septiembre de 1986 , 18 de mayo y 15 de julio de 1988 , 17 de junio y 23 de septiembre de 1989 ).

En el presente caso, de las alegaciones parcialmente conformes de las partes, la prueba documental, el interrogatorio de las demandadas, la prueba testifical, y la ausencia de prueba en contrario, resulta probado que la sociedad "Tantpermil, S.L.", tiene por objeto social actuar como representante exclusivo de "Gaesco Bolsa S.V.B., S.A.", no habiendo constancia de que la sociedad desarrolle ninguna actividad en la vivienda arrendada, aparte de la mera indicación formal del domicilio social en la documentación de las Juntas para la aprobación de las cuentas anuales, desarrollando por el contrario su actividad, en virtud del contrato de franquicia concertado con "Gaesco Bolsa S.V.B., S.A.", con fecha 15 de junio de 2000, en la comarca del Maresme, desde el local sito en Mataró, C/Argentona n.º 10, bajos, arrendado por la demandada en contrato de arrendamiento de fecha 29 de febrero de 2000, en el que se subrogó la sociedad codemandada con fecha 1 de julio de 2000.

En consecuencia, no pudiendo estimarse probada la pretendida transformación de la vivienda en local, habiéndose probado por el contrario que no existe la pretendida ocupación de la vivienda arrendada por la sociedad codemandada para el ejercicio de su actividad, por continuar el inmueble destinado exclusivamente a vivienda, no es posible apreciar la concurrencia del motivo de denegación de prórroga invocado por la parte actora, por lo que procede en definitiva la desestimación del motivo de la apelación.

Segundo.- Subsidiariamente, promueve la demandante la resolución del contrato de arrendamiento, con fundamento en el artículo 114,11ª ,en relación con el artículo 62, del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 , que permite al arrendador la resolución del contrato cuando el inquilino, ocupe dos o más viviendas en la misma población y el uso de todas ellas no sea indispensable para atender a sus necesidades, alegando la actora, y ahora apelante, que la demandada Sra. Marisa ocupa otra vivienda en Vilassar de Mar, APARTAMENTO000 , CARRETERA000 n.º NUM004 , NUM002 .º, NUM002 , escalera NUM005 , en su condición de propietaria.

Ahora bien, es doctrina constante y reiterada desde las sentencias del Tribunal Supremo de 18 de diciembre de 1952 y 9 de diciembre de 1953 ; RJA 2707/1952 y 3161/1953 , que el contrato de arrendamiento urbano, lo sea de vivienda o de local de negocio, sólo cabe resolverlo a instancia del arrendador por alguna de las causas taxativamente señaladas en el artículo 114 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 .

Y, en cuanto a la causa resolutoria del artículo 114.11 , en relación con el artículo 62,4º del Texto Refundido de 1964 , es criterio reiterado de esta Sección manifestado, entre las más recientes, en la sentencia dictada en los rollos n.º 18/06 , y 291/06 , que la interpretación de la causa resolutoria contractual, por las consecuencias sancionatorias que comporta, debe hacerse con carácter restrictivo; y que la interpretación del precepto debe hacerse, como el de toda norma, de acuerdo con lo previsto en el artículo 3,1 del Código Civil , que impone, como primer criterio interpretativo, el del sentido propio de las palabras de la norma jurídica.

En este caso, la otra vivienda que ocupa la demandada se encuentra en la población de Vilassar de Mar, que, según resulta de las alegaciones parcialmente conformes de las partes, y la prueba documental, es una población distinta, situada a varios kilómetros de Barcelona, y que pertenece a distinto partido judicial, así como a distinta comarca, por pertenecer Barcelona al Barcelonès, mientras que Vilassar de Mar pertenece al Maresme.

En consecuencia, no es posible apreciar que concurra en este caso la causa resolutoria del 62, 4.º del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 , que únicamente permite al arrendador la resolución del contrato cuando el inquilino ocupe dos o más viviendas en la misma población, procediendo por lo tanto la desestimación del motivo de la apelación de la parte demandante.

Tercero.- Por último, también subsidiariamente, promueve la demandante la resolución del contrato de arrendamiento, con fundamento en el artículo 114,11ª ,en relación con el artículo 62, del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 , que permite al arrendador la resolución del contrato cuando el inquilino en un plazo de seis meses inmediatamente anteriores a la fecha de la presentación de la demanda, haya tenido a su libre disposición, como titular de un derecho real de goce o disfrute, una vivienda desocupada y apta para la satisfacción de sus necesidades y de características análogas a la arrendada, alegando la actora, y ahora apelante, que la demandada tiene a su libre disposición, como propietaria la vivienda en Vilassar de Mar, APARTAMENTO000 , CARRETERA000 n.º NUM004 , NUM002 .º, NUM002 , escalera NUM005 .

Dependiendo la viabilidad de la pretensión resolutoria de que por la actora se pruebe la libre disposición por el inquilino, en un plazo de seis meses inmediatamente anteriores a la fecha de la presentación de la demanda, de una vivienda desocupada y apta para la satisfacción de sus necesidades y de características análogas a la arrendada, por aplicación de la regla general de la carga de la prueba del artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , como hecho positivo y constitutivo de su pretensión, en el presente caso, resulta de las alegaciones parcialmente conformes de las partes, la prueba documental, y la ausencia de prueba en contrario, que la demandada es propietaria de la vivienda en Vilassar de Mar, APARTAMENTO000 , CARRETERA000 n.º NUM004 , NUM002 .º, NUM002 , escalera NUM005 , en virtud de compraventa de la finca formalizada en escritura pública de fecha 7 de mayo de 1999.

En consecuencia, puede estimarse probado que en los seis meses anteriores a la presentación de la demanda, la demandada tenía la libre disposición de una vivienda desocupada, no obstante la posible ocupación por alguno de los hijos de la demandada, por no estar ocupada la vivienda por ninguna persona con título bastante que legitimara la ocupación, por cuanto, es doctrina comúnmente admitida ( sentencia de esta Sección 13ª de la Audiencia Provincial de Barcelona, de 21 de septiembre de 2000 , entre las más recientes) que ha de entenderse que la vivienda está a la libre disposición cuando en ella se han instalado unos parientes por la libre voluntad de la parte demandada y sin título jurídico de ocupación.

Igualmente puede estimarse probado, por las alegaciones parcialmente conformes de las partes, la prueba documental, el interrogatorio de la demandada, y la ausencia de prueba en contrario, que la vivienda en Vilassar de Mar, de 90,50 metros cuadrados, es apta para satisfacer las necesidades de la demandada, por ser doctrina comúnmente admitida ( sentencia de este Sección 13ª de la Audiencia Provincial de Barcelona de 1 de marzo de 2004 ), que la aptitud es sinónimo de habitabilidad.

Ahora bien, por el contrario, no puede entenderse claramente probado que la vivienda en Vilassar de Mar sea de características análogas a la arrendada, que es un requisito que viene igualmente exigido en el artículo 62,5 .º para apreciar la concurrencia de la causa resolutoria, junto con los requisitos de que la vivienda esté desocupada, y sea apta.

En este sentido, es doctrina comúnmente admitida ( sentencia de esta Sección 13ª de la Audiencia Provincial de Barcelona, de 21 de septiembre de 2000 , entre las más recientes) que en la comparación entre la vivienda arrendada y la otra vivienda de la que dispone el inquilino, aunque la analogía requerida legalmente no puede entenderse como sinónimo de identidad, sino de semejanza, es lo cierto que deben tenerse en cuenta principalmente los datos objetivos relativos no sólo a la extensión superficial, características arquitectónicas, o distribución de la vivienda, sino también a la situación de la misma.

Así, siguiendo con el manifestado, entre las más recientes, en la sentencia dictada en el rollo nº 18/06, antes citada, no puede considerarse que es lo mismo habitar de manera permanente y habitual en una vivienda ubicada en un importante núcleo urbano, con todas las ventajas inherentes a tal situación, respecto a la accesibilidad a comercios, medios de transporte, o centros sanitarios, que en una población, de menor entidad, con una menor oferta de servicios. Además tampoco puede exigirse al arrendatario el cambio de población, aunque sea próxima, ya que ello comporta necesariamente unas consecuencias o un empeoramiento de su situación por causa del desarraigo, y de los desplazamientos que vendrá obligado a realizar en función de sus circunstancias personales.

En este caso, resulta de las alegaciones parcialmente conformes de las partes, la prueba documental, el interrogatorio de las demandadas, y la ausencia de prueba en contrario, que la población de Vilassar de Mar es un núcleo de población reducido en comparación con Barcelona, y que la demandada mantiene sus relaciones personales y su actividad social en Barcelona, mientras que no consta que realice actividad alguna en la población de Vilassar de Mar en la que dispone de la otra vivienda, de la que debe entenderse que dispone como segunda residencia, o residencia de veraneo o descanso.

En consecuencia, no pudiendo estimarse probado que la demandada haya tenido en los seis meses inmediatamente anteriores a la demanda, la libre disposición de una vivienda desocupada, apta para la satisfacción de sus necesidades, y de características análogas a la arrendada, en los términos de la regla 5ª del artículo 62 ,no es posible apreciar la concurrencia del motivo de denegación de prórroga invocado por la parte actora, por lo que procede en definitiva la desestimación de la demanda, y por consiguiente la desestimación del recurso de apelación de la actora.

Cuarto.- De acuerdo con el artículo 398.1 , en relación con el artículo 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , siendo la resolución desestimatoria del recurso de apelación, procede imponer las costas del recurso a la parte apelante.

QUINTO .- En el escrito de interposición del recurso de casación presentado por la representación procesal de Allianz, Compañía de Seguros y Reaseguros, S.A., se formulan los siguientes motivos de casación:

El recurso se articula en cuatro motivos:

El motivo primero se introduce bajo la siguiente fórmula: «Infracción de las normas aplicables para resolver las cuestiones objeto del proceso, con infracción del artículo 114.2.º, 5.º y 11 .º del TRLAU en relación con el artículo 62.4.º y 5 .º del mismo texto legal».

El motivo se funda en síntesis en que: las cusas de resolución contractual previstas en el artículo 114.2.ºy 5 .º del TRLAU es aplicable tanto a una vivienda como a un local de negocio o incluso a un inmueble mixto, resultando la cuestión principal la introducción de un tercero y en el presente caso resulta acreditado que la sociedad Tantpermil S.L. tiene su domicilio social a efectos administrativos, fiscales y para recibir correspondencia, en la vivienda arrendada.

EL motivo segundo se introduce bajo la siguiente fórmula: «infracción de la jurisprudencia sentada por el TS en relación a las causas 2.º y 5.º del artículo 114 del TRLAU 1964 ».

El motivo se funda en síntesis en que: la sentencia objeto de recurso dispone que lo que determina la resolución del contrato es la sustitución real y efectiva del locatario por un tercero en el goce o uso de la cosa arrendada y por tanto cuando se demuestra que la sociedad no se ha establecido materialmente en el local arrendado ni se ha ejercido ninguna actividad en el mismo no cabe la resolución.

Esta interpretación estima la parte que vulnera la doctrina jurisprudencial contenida en las STS 2 de junio de 1994 , 25 de enero de 1988 y 20 de diciembre de 1993 , que declaran que basta para sentar la presunción de ocupación de local por un tercero ajeno a la relación arrendaticia la domiciliación de la sociedad y la recepción de correspondencia dirigida a la misma, porque lo que se prohíbe es el aprovechamiento, ventaja o beneficio obtenido por un tercero sin respetar la voluntad del arrendador aún contando con la anuencia del arrendatario.

El motivo tercero se introduce bajo la siguiente fórmula: «Interés casacional por existir jurisprudencia contradictoria de las Audiencias Provinciales resolviendo puntos y cuestiones propios de la aplicación de las causas 2.ª y 5.ª del TRLAU 1964»

El motivo se funda en síntesis en que: en relación a la misma cuestión, la domiciliación de una sociedad en el inmueble arrendado, sin la ocupación material del mismo, existe jurisprudencia contradictoria de Audiencias Provinciales, citando al efecto las SSAP de Madrid sección 10ª. De 5 de diciembre de 2005 y 17 de marzo de 2001 y en sentido contrario las SSAP de la Audiencia Provincial de Madrid sección 13ª de 16 de junio de 2000 y 31 de marzo de 2002.

El motivo cuarto se introduce bajo la siguiente fórmula : «Interés casacional por existir jurisprudencia contradictoria de las Audiencias Provinciales resolviendo puntos y cuestiones propios de la aplicación del artículo 62.4.º y 5.º de la causa 11 .º del artículo 114 del TRLAU 1964 ».

El motivo se funda en síntesis en que: la cuestión sobre la que existe jurisprudencia contradictoria de Audiencias Provinciales es la relativa si a una vivienda situada fuera del casco urbano de una ciudad, con excelente comunicación y a pocos kilómetros puede entenderse que se encuentra en la misma población y por tanto es causa de resolución o por el contrario no puede entenderse como la misma población aunque sea próxima y no es causa resolutoria. Se cita en apoyo de la primera hipótesis las SSAP de Madrid de 30 de abril de 1997 y 21 de julio de 1993 . En apoyo de la segunda se cita las SSAP de Barcelona de 21 de septiembre de 200 y 23 de noviembre de 2006 , para que proceda la causa de resolución prevista en el artículo 114.2.º Y 5 .º la sentencia recurrida propugna un criterio flexible al declarar que es suficiente concordancia.

Termina solicitando de la Sala «que teniendo por presentado este escrito con los documentos que se acompañan se sirva admitir todo ello, tener por interpuesto, en tiempo y forma, en la representación que acredito, recurso de casación contra la sentencia de fecha 3 de julio de 2007, dictada por la Sección Decimotercera de la Audiencia Provincial de Barcelona, en grado de apelación en el, rollo 703/2006 -C y que confirma la sentencia recaída en autos de juicio ordinario n.º 979/2005, dictada por el Juzgado de Primera Instancia n.º 30 de Barcelona, de fecha 26 de mayo de 2006, y tras los trámites procedimentales oportunos se dicte, en su día, sentencia por la que estimando este recurso, case y anule la sentencia recurrida, dictando otra en su lugar, más ajustada a Derecho, por medio de la cual se declare la resolución del contrato de arrendamiento de fecha 1 de noviembre de 1962 cuyo objeto es el piso NUM002 .º, puerta NUM003 .ª, de CALLE000 n.º NUM000 - NUM001 de Barcelona, de acuerdo con el suplico de la demanda, con imposición a la parte demandada de las costas.».

SEXTO . - Por auto de 9 de junio de 2009 se acordó admitir el recurso de casación.

SÉPTIMO .- En el escrito de oposición al recurso de casación presentado, la representación procesal de Tantpermil, S.L. y D.ª Marisa formula las siguientes alegaciones: considera que el recurso no puede prosperar porque la doctrina jurisprudencial en la materia no asigna como se pretende de adverso consecuencias directas automáticas e irreversibles a concretos sino que se asigna a dichos hechos un valor indiciario que puede ser destruido por las partes mediante la actividad probatoria en juicio tanto en relación a la sustitución en el goce o uso de la cosa arrendada como en la relativa a la ocupación de dos o mas viviendas en la misma localidad, resultando en el presente caso Vilassar del mar no pertenece a la corona metropolitana de Barcelona.

Termina solicitando de la Sala «que tenga por presentado este escrito y por hechas las manifestaciones y alegaciones que en el mismo se contienen y, de conformidad con las mismas, tenga por evacuado en tiempo y forma el presente escrito de oposición al recurso de casación interpuesto de contrario y, en su día, dicte sentencia en la que se acuerde:

1.- Desestimar en su integridad cada uno de los motivos de casación alegados por Allianz Compañía de Seguros y Reaseguros, SA y, por ende, el recurso de casación interpuesto por dicha compañía;

2.- E imponer expresamente a Allianz Compañía de Seguros y Reaseguros, S.A. las costas correspondientes.

OCTAVO

Para la deliberación y fallo del recurso se fijó el día 7 de junio de 2011, en que tuvo lugar.

NOVENO

En los fundamentos de esta resolución se han utilizado las siguientes siglas jurídicas:

CE, Constitución Española.

FJ, fundamento jurídico.

LEC, Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil .

RC, recurso de casación.

TRLAU de 1964 Texto Refundido de la Ley de arrendamientos urbanos de 1964 .

SSTC, sentencias del Tribunal Constitucional.

SSTS, sentencias del Tribunal Supremo (Sala Primera, si no se indica otra cosa).

STC, sentencia del Tribunal Constitucional.

STS, sentencia del Tribunal Supremo (Sala Primera, si no se indica otra cosa).

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. Juan Antonio Xiol Rios, que expresa el parecer de la Sala.

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO

Resumen de antecedentes.

  1. Se interpuso demanda de juicio ordinario por la entidad Allianz compañía de seguros reaseguros S.A. contra D.ª Marisa como arrendataria que se subrogó tras el fallecimiento de su marido D. Carlos Antonio de la vivienda sita en la CALLE000 número NUM000 NUM001 NUM002 .º NUM003 .ª de Barcelona, alegando que procede la resolución del contrato por aplicación del artículo 114.6.ª del TRLAU de 1964 al fijarse en la vivienda arrendada el domicilio social de la entidad codemandada Tatpermil S.L., siendo el destino previsto en el contrato para el inmueble arrendado el de vivienda, provocándose un cambio de destino no consentido. Asimismo se ejercita pretensión de resolución de contrato por aplicación del contenido del artículo 114.11ª del TRLAU , en relación con el artículo 65.4ª del mismo texto legal al ocupar la arrendataria dos o mas viviendas en la misma población y el uso de todas ellas no resulta indispensable para atender a sus necesidades al ser la arrendataria propietaria de una vivienda ubicada en la localidad de Vilassar del Mar, CARRETERA000 número NUM004 edificio APARTAMENTO000 escalera NUM005 NUM002 .º NUM002 .ª que reúne las condiciones necesarias para servir de vivienda digna y por tanto no procede que se acoja la demandada a los beneficios derivados de la prórroga forzosa.

  2. El Juzgado de Primera Instancia desestimó la demanda formulada declarando en síntesis que: (a) La cuestión planteada deberá resolverse atendiendo a la situación real del inquilino respecto del disfrute del inmueble arrendado y no tanto por la constancia de datos formales o registrales referidos a un tercero que por sí solos no constituyen una prueba fehaciente sobre el destino real del bien y, sobre todo, no son incompatibles con el mantenimiento de la ocupación del inmueble por el arrendatario y toda la prueba practicada corrobora en este juicio ha venido a corroborar que D.ª Marisa continúa teniendo su domicilio habitual en el inmueble arrendado ;(b) de la prueba practicada queda también constancia que en la indicada vivienda no se desarrolla de manera efectiva actividad empresarial o mercantil, sino que simplemente se produce una mención formal de la misma, manteniéndose en realidad el uso principal del inmueble para satisfacer las necesidades de vivienda del arrendatario por lo que procede desestimar la demanda por este concreto motivo; (c) tampoco puede prosperar la demanda en relación al segundo motivo invocado, pues debe tenerse en cuenta que la demandada está jubilada y tiene 69 años de edad. Por eso, las características de su entorno más cercano tienen mucha más importancia que las posibilidades de desplazarse y trasladarse de un lugar a otro y aunque el piso que la Sra. Marisa tiene en Vilassar del mar reúne las condiciones necesarias para satisfacer dignamente sus necesidades de vivienda (o, por lo menos, podría llegar a reunirlas si así se dispusiese), es evidente que no se trata de un inmueble de las mismas características que el arrendado, que se encuentra en pleno centro de Barcelona, ubicada en distinta localidad.

  3. La Audiencia Provincial desestimó el recurso de apelación promovido por la parte demandada y confirmó íntegramente la sentencia dictada en primera instancia. En cuanto interesa al recurso de casación formulado declara que: (a) se centra la cuestión litigiosa en relación con la causa resolutoria de los números 2.º y 5.º del artículo 114 del TRLAU , siendo lo que determina la resolución del arrendamiento es la cesión real del goce del inmueble, la sustitución real y efectiva del locatario por un tercero en el goce y uso de la arrendada, de modo que no basta con que una sociedad señale su domicilio en su escritura constitucional y se inscriba en el Registro Mercantil para dar lugar a la resolución del contrato y por tanto cuando se demuestre que una sociedad no se ha establecido materialmente ni ejercite ninguna actividad dentro de el local de negocio no cabe la resolución, es decir precisa no solo la domiciliación meramente formal sino efectiva; (b) en el presente caso de las alegaciones y prueba practicada, se extrae que el objeto de arrendamiento es una vivienda y no un local de negocio con destino de vivienda de la arrendataria, resultando inaplicable las causas resolutorias contenidas en los números 2.º y 5.º del artículo 114 del texto refundido de la LAU de 1964 , por cuanto no habiendo local de negocio no es posible que se haya producido el subarrendamiento, la cesión o traspaso de un local de negocio y únicamente sería aplicable la causa resolutoria del número 6.º del artículo 114 del texto refundido de la LAU de 1964 , referida a la trasformación de la vivienda en local de negocio; (c) en el presente caso de la prueba practicada se extrae que la entidad Tantpermil S.L., tiene por objeto social actuar como representante exclusiva de Gaesco Bolsa S.V.B. S.A., no habiendo constancia de que la sociedad desarrolle ninguna actividad en la vivienda arrendada, aparte de la mera indicación formal del domicilio social en la documentación de las juntas para la aprobación de las cuentas anuales, desarrollando por el contrario su actividad en virtud del contrato de franquicia concertado con Gaesco Bolsa S.V.B. S.A.; (d) en relación con la causa de resolución del contrato de arrendamiento con fundamento en el artículo 114, 11.ª en relación con el artículo 62.4º del texto refundido de la LAU DE 1964, por ocupación de dos o más viviendas en la misma población y el uso de todas ellas no sea indispensable para atender a sus necesidades, la misma tampoco puede prosperar por cuanto se trata de una causa que requiere por sus circunstancias de aplicación restrictiva, o que aplicado al caso concreto implica su desestimación por las circunstancias concurrentes las viviendas están en poblaciones distintas pertenecientes a distintos partidos judiciales y distinta comarca; (e) por último en relación con la causa resolutoria proclamada al amparo del artículo 114.11 .º en relación con el artículo 62.5.º del texto refundido de la LAU de 1964 que permite la resolución cuando el inquilino en el plazo de seis meses inmediatamente anteriores a la fecha de la presentación de la demanda, haya tenido a su libre disposición, como titular de un derecho real de goce o disfrute, una vivienda desocupada y apta para la satisfacción de sus necesidades y de características análogas a la arrendada, alegando la ahora recurrente que la demandada tiene a su disposición como propietaria la vivienda sita en Vilassar de mar, APARTAMENTO000 , CARRETERA000 número NUM004 , NUM002 , NUM002 , escalera NUM005 , tampoco puede prosperar porque no es de características análogas a la arrendada, porque atendiendo a datos objetivos no es lo mismo ocupar o habitar de manera habitual en una vivienda ubicada en un importante núcleo urbano, con todas las ventajas inherentes a tal situación a una de menor entidad y con meros servicios, así como que la demandada mantiene sus relaciones personales y su actividad social mientras que no consta que realice actividad alguna en la población de Vilassar de mar, y por tanto no queda acreditado que la demandada haya tenido en los seis meses anteriores a la demanda la libre disposición de una vivienda desocupada apta para la satisfacción de sus necesidades y de características análogas a la arrendada.

  4. Contra dicha sentencia la parte actora Allianz compañía de seguros y reaseguros S.A., ha interpuesto recurso de casación al amparo del ordinal 3º del artículo 477.2 LEC .

SEGUNDO

Enunciación de los motivos primero, segundo y tercero del recurso de casación.

Se interpone recurso de casación por la representación procesal de la parte actora articulado su recurso en cuatro motivos:

El motivo primero se introduce bajo la siguiente fórmula: «Infracción de las normas aplicables para resolver las cuestiones objeto del proceso, con infracción del artículo 114.2.º, 5.º y 11 .º del TRLAU en relación con el artículo 62.4.º y 5 .º del mismo texto legal».

El motivo se funda en síntesis en que las causas de resolución contractual previstas en el artículo 114.2.º y 5 .º del TRLAU es aplicable tanto a una vivienda como a un local de negocio o incluso a un inmueble mixto, resultando la cuestión principal la introducción de un tercero y en el presente caso estima la parte recurrente que resulta acreditado que la sociedad Tantpermil S.L. tiene en el caso de autos su domicilio social a efectos administrativos, fiscales y para recibir correspondencia, en la vivienda arrendada.

El motivo segundo se introduce bajo la siguiente fórmula: «infracción de la jurisprudencia sentada por el TS en relación a las causas 2.º y 5.º del artículo 114 del TRLAU 1964 ».

El motivo se funda en síntesis en que se estima por la parte recurrente que la sentencia objeto de recurso dispone que lo que determina la resolución del contrato es la sustitución real y efectiva del locatario por un tercero en el goce o uso de la cosa arrendada y por tanto cuando se demuestra que la sociedad no se ha establecido materialmente en el local arrendado ni se ha ejercido ninguna actividad en el mismo no cabe la resolución.

Esta interpretación estima la parte que vulnera la doctrina jurisprudencial contenida en las STS 2 de junio de 1994 , 25 de enero de 1988 y 20 de diciembre de 1993 , que declaran que basta para sentar la presunción de ocupación de local por un tercero ajeno a la relación arrendaticia la domiciliación de la sociedad y la recepción de correspondencia dirigida a la misma, porque lo que se prohíbe es el aprovechamiento, ventaja o beneficio obtenido por un tercero sin respetar la voluntad del arrendador aún contando con la anuencia del arrendatario.

El motivo tercero se introduce bajo la siguiente fórmula: «Interés casacional por existir jurisprudencia contradictoria de las Audiencias Provinciales resolviendo puntos y cuestiones propios de la aplicación de las causas 2.ª y 5.ª del TRLAU 1964»

El motivo se funda en síntesis en que considera la parte recurrente que la relación a la misma cuestión, la domiciliación de una sociedad en el inmueble arrendado, sin la ocupación material del mismo, existe jurisprudencia contradictoria de Audiencias Provinciales, citando al efecto las SSAP de Madrid sección 10ª. de 5 de diciembre de 2005 y 17 de marzo de 2001 y en sentido contrario las SSAP de la Audiencia Provincial de Madrid sección 13ª de 16 de junio de 2000 y 31 de marzo de 2002.

Dada la conexión entres los motivos señalados en los que se trata la misma cuestión, procede su análisis de forma conjunta.

Los motivos deben ser desestimados.

TERCERO

Falta de fundamento

El recurso de casación formulado por la parte actora tiene por objeto una pretendida resolución de la controversia sobre si es necesario o no para estimar como causa resolutoria de contrato de arrendamiento que se produzca una ocupación y posesión efectiva del bien arrendado implicando una ocupación material y física de la finca objeto de arrendamiento o sin embargo si es suficiente la mera presunción de introducción de un tercero, con una designación meramente nominativa y sin que se desarrolle actividad empresarial jurídicamente valorable.

Para ello invoca la existencia de jurisprudencia contradictoria de las Audiencia Provinciales y que la resolución dictada se opone a la jurisprudencia de esta Sala.

Debe señalarse en primer lugar que el elemento que resulta indispensable a efectos de la posibilidad de aplicación de las causas de resolución 2.º y 5.º del artículo 114 del TRLAU de 1964 , es que se haya alterado subjetivamente la relación arrendaticia con el acceso ilegal, por prohibido de terceros pues no resulta autorizado el beneficio o ventaja que pudieran obtener, y que actúan al margen de la voluntad contractual.

En la sentencia objeto de recurso se consideran acreditados los siguientes hechos que deben permanecer en casación por cuanto resultan inaceptables en casación todas las apreciaciones que directa o indirectamente pudieran cuestionar o apartarse de las declaraciones de hecho efectuadas en la resolución recurrida, al no constituir este recurso una tercera instancia y ser su función característica comprobar la correcta aplicación del Derecho a la cuestión de hecho tal y como fue definida por la Audiencia Provincial: a) la codemandada Sra. Marisa continúa residiendo en la CALLE000 n.º NUM000 - NUM001 NUM002 .º, NUM003 .ª de Barcelona, sin que esa situación haya variado por el hecho de que, formalmente, la entidad "Tantpermil, S.L." tenga oficialmente sus domicilios social y fiscal en ese lugar; b) el hecho de que la sociedad "Tantpermil, S.L." fuese constituida por la propia Sra. Marisa y sus hijos es un signo más que sirve para explicar que la vivienda arrendada tenga un uso estrictamente residencial; c) en el presente caso no se ha producido de manera efectiva actividad industrial o negocial sino que simplemente se produce una mención formal de la misma, manteniéndose en realidad el uso principal del inmueble para satisfacer las necesidades de vivienda del arrendatario.

Declarado probado por la Audiencia Provincial que no se ha producido una modificación en la relación arrendaticia ni se ha introducido en la misma terceros, los motivos esgrimidos deben ser desestimados. La necesidad de la introducción no consentida por el arrendador de un tercero en la relación contractual, con la transmisión real y efectiva del uso o goce de la cosa arrendada pues la imperatividad de la norma resolutoria se vulnera cuando el arrendatario cede su posición a un tercero con ventaja o beneficio y es lesivo para los derechos de la parte arrendadora, modificando la relación entre arrendador y arrendatario. En este sentido esta Sala ha fijado como doctrina jurisprudencial en STS de 16 de octubre de 2009 RC 203/2005 , que no se considera como causa resolutoria del contrato de arrendamiento por cesión de una vivienda la mera designación en la vivienda de un domicilio social, sin ocupación o aprovechamiento real.

Todo lo cual conduce a la desestimación de los motivos invocados.

CUARTO

Enunciación del motivo cuarto del recurso de casación.

El motivo cuarto se introduce bajo la siguiente fórmula : «Interés casacional por existir jurisprudencia contradictoria de las Audiencias Provinciales resolviendo puntos y cuestiones propios de la aplicación del artículo 62. 4.º y 5.º de la causa 11 .º del artículo 114 del TRLAU 1964 ».

El motivo se funda en síntesis en que: la cuestión sobre la que existe jurisprudencia contradictoria de Audiencias Provinciales es la relativa si a una vivienda situada fuera del casco urbano de una ciudad, con excelente comunicación y a pocos kilómetros puede entenderse que se encuentra en la misma población y por tanto es causa de resolución o por el contrario no puede entenderse como la misma población aunque sea próxima y no es causa resolutoria. Se cita en apoyo de la primera hipótesis las SSAP de Madrid de 30 de abril de 1997 y 21 de julio de 1993 . En apoyo de la segunda se cita las SSAP de Barcelona de 21 de septiembre de 200 y 23 de noviembre de 2006 , para que proceda la causa de resolución prevista en el artículo 114.2.º Y 5 .º la sentencia recurrida propugna un criterio flexible al declarar que es suficiente concordancia.

El motivo no puede prosperar.

QUINTO

Falta de aplicación de la jurisprudencia citada al caso de autos.

A) Se invoca por la parte recurrente en su último motivo la existencia de jurisprudencia contradictoria de las Audiencias Provinciales, en materia de arrendamientos en la aplicación de la cláusula resolutoria contenida en el artículo 62 número 4.º y 5 .º del Texto refundido al disponer el arrendatario de dos o mas viviendas en la misma localidad o población sin que el uso de las mismas sea indispensable para atender a sus necesidades.

La parte recurrente alega la existencia jurisprudencia contradictoria de Audiencias Provinciales en relación con la interpretación que se hace del término «localidad» estimando suficiente que se encuentre en el la misma corona metropolitana.

Aboga en su recurso por la interpretación que considera la parte recurrente que hacen las sentencias de la Sección 18.ª de la Audiencia Provincial de Madrid de 21 de julio de 1993 y la sentencia de la Sección 19.ª de la Audiencia Provincial de Madrid de 30 de abril de 1997 , que estiman la concurrencia de la causa de denegación de prórroga forzosa del número 4.º del artículo 62 del TRLAU de 1964, por ocupación de dos viviendas que no resultan indispensables para la atención de sus necesidades que se encuentran en diferente localidad pero dentro de la misma corona metropolitana.

B) En las sentencias citadas se declara al igual que en la sentencia objeto de impugnación, que debe ser objeto de análisis no solo el dato de situarse las viviendas cuestionadas en la misma población sino que debe analizarse y valorarse las posibles facilidades de acceso a las diferentes localidades atendiendo a las disposiciones de comunicación existentes, las circunstancias sociológicas que permitan una equiparación de las poblaciones, las circunstancias personales y la ocupación temporal o de segunda residencia. En consecuencia, la jurisprudencia citada no es contradictoria con los Fundamentos de Derecho obrantes en la sentencia de la Audiencia Provincial recurrida porque los hechos contemplados y debidamente valorados por la Audiencia Provincial, a tenor de los factores valorables aplicables al caso de autos declara que las viviendas cuestionadas no son de características análogas, porque atendiendo a datos objetivos no es lo mismo ocupar o habitar de manera habitual en una vivienda ubicada en un importante núcleo urbano, con todas las ventajas inherentes a tal situación a una de menor entidad y con menos servicios, así como que la población de Vilassar de Mar es un núcleo de población reducido en comparación con Barcelona, y que la demandada mantiene sus relaciones personales y su actividad social en Barcelona, mientras que no consta que realice actividad alguna en la población de Vilassar de Mar en la que dispone de la otra vivienda, de la que debe entenderse que dispone como segunda residencia, o residencia de veraneo o descanso. En la medida que ello es así, al no ser real la contradicción jurisprudencial alegada procede la desestimación del motivo.

SEXTO

Desestimación del recurso.

La desestimación del recurso de casación comporta la procedencia de confirmar la sentencia impugnada de acuerdo con el art. 487 LEC y de imponer las costas a la parte recurrente, en virtud de lo dispuesto en el art. 394.1 LEC, en relación con el 398 LEC.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.

FALLAMOS

  1. Declaramos no haber lugar al recurso de casación interpuesto por la representación procesal de Allianz compañía de seguros y reaseguros S.A. contra la sentencia dictada el 3 de julio de 2007, por la Sección 13.ª de la Audiencia Provincial de Barcelona en el rollo de apelación n.º 703/2006 , cuyo fallo dice:

    Fallamos.

    Que desestimando el recurso de apelación formulado por la demandante "Allianz Compañía de Seguros y Reaseguros, S.A.", se confirma la sentencia de 26 de mayo de 2006, dictada en los autos n.º 979/05 del Juzgado de Primera Instancia n.º 30 de Barcelona , con imposición de las costas del recurso de apelación a la parte apelante.»

  2. No ha lugar a casar por los motivos formulados la sentencia recurrida que resulta confirmada con este alcance.

  3. Se imponen las costas del recurso de casación a la parte recurrente.

    Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos Juan Antonio Xiol Rios. Xavier O'Callaghan Muñoz. Francisco Marin Castan. Jose Antonio Seijas Quintana. Roman Garcia Varela. Rubricado. PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Juan Antonio Xiol Rios, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.