STS, 15 de Julio de 2011

La Sentencia recurrida contiene parte dispositiva del siguiente tenor literal: "FALLO: 1º).- Estimar parcialmente el recurso contencioso-administrativo número 647/2004, interpuesto por D. Onesimo y D. Rodrigo en su propio nombre y también como herederos de D. Juan Ignacio , representados por el procurador D. César Gutiérrez Moliner y defendidos por el letrado D. César-Javier Sanz-Pastor y Palomeque contra la resolución del Jurado Provincial de Expropiación Forzosa de Segovia de fecha 16 de septiembre de 2.004 por las que se fije el justiprecio de las fincas número NUM000 y NUM001 del término municipal de El Espinar afectadas de expropiación por las obras <>. 2º)- Y en virtud de dicha estimación se anula dicha resolución impugnada por no ser conforme a derecho, acordándose en su lugar fijar como justiprecio de las fincas núm. NUM000 y NUM001 dichas y afectadas de expropiación en el presente caso el importe total de 345.252,78 €; por otro lado, procede desestimar el resto de la pretensiones formuladas por la actora en su demanda, y todo ello sin hacer expresa imposición de costas a ninguna de las partes por las devengadas en el presente recurso" .

Notificada la anterior Sentencia, el Abogado del Estado, en el nombre y representación que ostenta, presentó escrito ante la Sala de lo Contencioso Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Castilla y León, con sede en Burgos, preparando recurso de casación contra la referida resolución. Por providencia, la Sala tuvo por preparado en tiempo y forma el recurso de casación, emplazando a las partes para que comparecieran ante el Tribunal Supremo.

Recibidas las actuaciones y el expediente administrativo ante este Tribunal, la parte recurrente se personó ante esta Sala y formuló escrito de interposición del recurso de casación, expresando los motivos en que se amparaba, suplicando que se tuviera por interpuesto el recurso de casación y que, previos los trámites legales, se dictara sentencia que "...estime dicho recurso, casando y anulando la recurrida, con desestimación del recurso contencioso administrativo y plena confirmación de los actos impugnados, ..." .

Teniendo por interpuesto y admitido el recurso de casación por esta Sala, se emplazó a las partes recurridas para que en el plazo de treinta días formalizaran su escrito de oposición, verificándolo en tiempo y forma el Procurador don Román Velasco Fernández, en el nombre y representación de don Onesimo y don Rodrigo , en virtud de las razones que estimó procedentes, suplicando que la Sala dicte resolución "... confirmando la Sentencia en todas sus partes, con expresa imposición al recurrente de las costas causadas, conforme a lo señalado por la Ley".

Conclusas las actuaciones, se señaló para votación y fallo la audiencia del día TRECE DE JULIO DE DOS MIL ONCE , en cuyo acto tuvo lugar, habiéndose observado las formalidades legales referentes al procedimiento.

Siendo Ponente el Excmo. Sr. D. Juan Carlos Trillo Alonso , .

Es objeto de impugnación en el presente recurso de casación la sentencia dictada por la Sala de lo Contencioso Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Castilla y León, con sede en Burgos, el 9 de febrero de 2007, en el recurso contencioso administrativo nº 647/2004 , interpuesto por los hoy aquí recurridos contra acuerdo del Jurado Provincial de Expropiación Forzosa de Segovia, de fecha 16 de septiembre de 2004, por el que se fija el justiprecio de dos fincas sitas en el término municipal de El Espinar, afectadas por el expediente de expropiación incoado para la ejecución de las obras "Construcción de Enlace. Cruce de la N-VI de Madrid-A Coruña, con la carretera local SG-P.7223. P.K. 67,100 de la N-VI. Tramo San Rafael-Navas de San Antonio, T.M. de El Espinar, Provincia de Segovia, Proyecto Clave 39-SG-2960".

La sentencia recurrida estima parcialmente el recurso, con anulación del acuerdo del Jurado, y eleva el justiprecio a 345.252,78 euros.

En atención a que el único motivo de casación esgrimido por el Abogado del Estado en su escrito de interposición se circunscribe exclusivamente a la discrepancia con la valoración que del suelo realiza el Tribunal de instancia, interesa resaltar de la sentencia recurrida lo en ella expresado en sus fundamentos de derecho sexto y séptimo, en los que dicho Tribunal razona la no aplicación de las ponencias de los valores catastrales y, en aplicación del método residual, acepta las conclusiones de la perito judicial.

Dicen así los indicados fundamentos:

"SEXTO.- Se trata por tanto en primer lugar, dado que no existe disconformidad en cuanto al dato de la superficie expropiada - 2.806 m2-, de enjuiciar si el Jurado actúa conforme a derecho cuando en el acuerdo recurrido fija el valor unitario del suelo expropiado a razón de 13,52 €/m38 €/m2, y ello por aplicación del valor previsto por la ponencia de valores en el año 1.997 en que entró en vigor, actualizada con los coeficientes correctores publicados en la Ley de Presupuestos Generales del Estado, precio que según el Jurado se corrobora con el precio pagado ese mismo año 2.003 en la compraventa de una finca próxima y que arroja un valor unitario de 11,71 €/m2.

La parte actora muestra disconformidad en dicho extremo con el Jurado, al considerar que dado la clasificación del suelo expropiado como suelo urbano no consolidado su valoración ha de verificarse, en aplicación de los arts. 23 y 28 de la Ley 6/1998, sobre Régimen del Suelo y Valoraciones por aplicación del método residual conforme a la normativa del Catastro; y añade que no cabe en el presente caso aplicar los valores recogidos en dicha ponencia de valores catastrales, por un lado por la pérdida de vigencia de tales valores por la variación sustancial del mercado inmobiliario y de las condiciones económicas existentes en la zona, y por otro lado, por la modificación sustancial del planeamiento habida el día 14.2.2002 en dicho ámbito de actuación, al preverse nuevos usos más rentables, de mayor intensidad y de diferentes condicionamientos que los preexistentes. Con base en dicho método reclama en su hoja de aprecio como valor unitario para el suelo expropiado a razón de 210,7126 €/m2, mientras que en su demanda y con apoyo en el informe pericial realizado a su instancia por el arquitecto D. Ismael reclama el valor unitario del metro bruto de la finca expropiada a razón de 273,2526 €/m2. A dichas consideraciones se opone el Abogado del Estado argumentando la preferente aplicación prevista legalmente del valor recogido en las ponencias de valores catastrales.

La Sala considera que los valores contenidos en dichas ponencias de valores catastrales no pueden ser aplicados al presente supuesto para fijar el valor unitario del m2, por un lado porque han perdido vigencia tales valores, dada su antigüedad del año 1.996 y sobre todo dada la vertiginosa evolución y variación sustancial del mercado inmobiliario así como de las circunstancias económicas que concurren en la zona, como así expresamente lo reconoce el propio Informe TINSA al folio 230 del expediente emitido a instancia de la Administración y también lo reconoce la propia actora y el arquitecto que emite informe a su instancia, y como resulta de ser un hecho notorio y de conocimiento público; y por otro lado tampoco pueden ser aplicados dichos valores porque con posterioridad a la elaboración de tales ponencias, así como de los valores previstos para el terreno de autos, se ha modificado las condiciones urbanísticas de la U.A. 1.22-A "La Vega" mediante la modificación puntual de las NNSS de Planeamiento aprobada el día 14.2.2002, de tal modo que con dicha modificación no solo se divide la U.A. inicial en tres ámbitos o unidades de actuación, sino que demás la U.A. 1.22-A se prevé tanto la aplicación de la Ordenanza SER como de la Ordenanza Dotación Comunitaria, permitiéndose tras dicha modificación unos usos diferentes, más rentables, con mayor edificabilidad y por ello con unas determinaciones urbanísticas diferentes; lo anterior pone de manifiesto, que tras dicha modificación resulta inaplicable en el presente caso el valor básico de repercusión más específico recogido en las ponencias de valores catastrales de 1996 para el terreno concreto a valorar en el presente caso. Tras lo anterior hay que concluir que el Jurado yerra cuando fija el valor unitario del suelo atendiendo al valor del suelo previsto para dicha U.A. en la Ponencia de Valores Catastrales, toda vez que dicho valor había perdido vigencia y además resultaba inaplicable por modificación del planeamiento y de las condiciones urbanísticas tenidas en cuenta cuando se fijó dicho importe.

SÉPTIMO.- Rechazándose la aplicación de tales Ponencias, lógicamente el valor del suelo a expropiar debe obtenerse mediante la aplicación del llamado método residual; y a través de dicha vía habrá de concluir si el valor fijado por el Jurado debe o no mantenerse. En orden a la determinación del valor unitario del m2 contamos con los siguientes informes aportados o practicados en el presente recurso: Primero, tenemos que la propiedad en su hoja de aprecio fija el valor unitario a razón de 210,71 €/m2, utilizando dicho método y partiendo del estudio de precios facilitado por la A.P.I. Dª Marí Juana , precios todos ellos referidos a "edificaciones residenciales"; en segundo lugar tenemos que el informe elaborado para la Administración y en nombre de TINSA por el arquitecto D. Romeo , utilizando también el método residual (dinámico) fija un valor unitario de 16,50 m2, si bien para verificar dicho método "se plantea la construcción de una nave industrial para los usos previstos en la ordenanza SER, Servicios de Carretera..." (folios 225) y ello tras poner de manifiesto que en la localidad de El Espinar existe un escaso desarrollo industrial no existiendo por ello mercado de naves industriales. Este precio no fue aceptado por el vocal técnico del Jurado ni por el propio Jurado que optó por aplicar la ponencia de valores catastrales, al considerar que las posibilidades de desarrollo urbanístico de dicha unidad de actuación era escaso.

En tercer lugar, con la demanda se acompaña por la parte actora informe emitido a su instancia por el arquitecto D. Ismael que fija el valor unitario del m2 de suelo bruto en 273,2526 (es decir en un importe superior al reclamado en la hoja de aprecio). Para obtener dicho precio mencionado perito utiliza el método residual, hace aplicación de la Ordenanza de Dotación Comunitaria por considerar que es más favorable a la propiedad, por permitir mayor edificabilidad, mayores usos compatibles y una mayor libertad de tipología edificatoria, y partiendo del valor en venta de construcciones residenciales de tipología familiar, aplica posteriormente al precio del metro residencial el coeficiente de homogeneización del 0,60 y ello para obtener el valor que corresponde al uso dotacional.

Y finalmente en el presente recurso y a petición de la actora, pero nombrada judicialmente se practica prueba pericial por la arquitecta Dª Consuelo quien valora el m2 de suelo expropiado a razón de 54,2763 €/m2 (sin incluir premio de afección), y ello tras criticar y no compartir algunos aspectos, juicios de valor y operaciones contenidos en el informe del arquitecto Sr. Ismael . Así, reseña que es más acertado partir del uso residencial utilizado por dicho técnico que el uso industrial al que se refiere el Informe TINSA; pero sin embargo en el dictamen la perito judicial verifica una serie de operaciones y aplica otros conceptos que a su juicio había omitido el Sr. Ismael y que por ello han elevado el valor unitario. Y así a los precios de los que parte este perito aplica un coeficiente del 0,6 que se corresponde, según precisa la perito judicial, con los conceptos de proyecto de actuación, cesiones, gastos técnicos y viales; se mantiene por la perito judicial, pese a algunas dudas por falta datos concretos sobre las necesidades concretas de dicho uso, la aplicación del coeficiente del 0,6 para el suelo dotacional, y que al precio de urbanización había que sumarle el beneficio industrial, los gastos generales e IVA, e incrementar al menos en un 20 % los gastos de proyecto, direcciones de obra, estudio de seguridad y gestión; tras todas estas consideraciones y correcciones que verifica la perito judicial concluye valorando los 2.806 m2 expropiados en el importe total de 152.299,40 €, frente a los 37.937,12 € fijados por el Jurado, frente a los 46.299,00 € fijados por TINSA, frente a los 591.259,56 reclamados en la hoja de aprecio y frente a 776.746,99 € fijados por el perito Sr. Ismael .

Ante tanta diversidad, divergencia y contradicción en orden a la valoración del suelo, lo que se ha de pretender como así lo exige la Exposición de Motivos de la Ley 6/1998 es tratar de reflejar con la mayor exactitud y justicia posible el valor real que el mercado asigna a cada tipo de suelo. Y partiendo de esta premisa considera la Sala: primero, que el valor contenido en las ponencias catastrales no puede ser aceptado por cuanto por lo ya dicho tales valores han perdido de su vigencia y han resultado inaplicables; segundo, que tampoco acepta la Sala la valoración contenida en el informe TINSA, y ello porque se verifica claramente a la baja, seguramente para apoyar las pretensiones de la Administración expropiante, porque en dicho informe se parte para verificar dicha valoración de la construcción de una nave industrial para los usos previstos en la ordenanza SER, Servicios de Carretera haciendo caso omiso a todo uso dotacional también previsto para dicho terreno y que lógicamente concede un más amplio y más elevado valor urbanístico al terreno ante la compatibilidad de usos que la Ordenanza de Dotación prevé para dicho terreno y también ante la mayor edificabilidad prevista en esta última ordenanza; tercero, que tampoco puede ser aceptado el informe elaborado a instancia de la parte actora, por un lado porque dicho informe desde el momento en que se emite a instancia de la propiedad con la finalidad de apoyar sus pretensiones carece de la objetividad e imparcialidad necesaria, y por otro lado y sobre todo porque dicho informe es objeto de crítica y corrección por el informe verificado por la perito judicial, modificando claramente el valor unitario de dicho perito rebajándolo de 273,2526 a 54,2763 €/m2; y cuarto, que la Sala acepta finalmente el valor que la perito judicial fija para el citado suelo, toda vez que dicho informe, pese a los errores, imprecisiones o dudas que pudiera tener (son de menor entidad a los que contienen los otros informes), se pretende fijar un valor que responda al valor real que tenga en el mercado dicho terreno; y se acepta dicho informe además porque es el que con mayor objetividad e imparcialidad pretende dar respuesta a la presente cuestión enjuiciada, y sobre todo porque en dicho informe se ha pretendido solventar los vicios o defectos de valoración de los que partían el resto de los informes, que no olvidemos se habían practicado a instancia de cada parte y con la finalidad predominante de dar cobertura a sus respectivas tesis, y por ello se habían emitido con la falta de la objetividad e imparcialidad exigida; y se acepta las conclusiones de la citada perito judicial, y ello pese a que en la metodología seguida, no haya seguido con escrupulosidad la metodología del método residual previsto en el art. 28 de la Ley 6/1998 , defecto que se justifica en el hecho de que dicho informe tenía como punto de partida y finalidad (por haberse solicitado y propuesto así dicha prueba pericial) someter a crítica y valorar el dictamen realizado por el arquitecto Sr. Ismael .

Por todo lo expuesto, concluye la Sala el enjuiciamiento de esta primera cuestión, estimando parcialmente el motivo de impugnación al considerar que se ha destruido en este extremo la presunción de acierto contenida en la resolución recurrida, y que por ello el valor unitario del suelo debe fijarse no en el importe aceptado por el Jurado, tampoco en el reclamado por la actora en su hoja de aprecio ni tampoco en su demanda, sino en el importe de 54,2763 €/m2 fijado por la perito judicial Sra. Consuelo . Por ello aplicando dicho precio a los 2.806 m2 expropiados resulta un importe de 152,299,40 €."

El único motivo casacional, conforme ya adelantamos, tiene por finalidad discrepar de la valoración que del suelo realiza el Tribunal de instancia.

Sin cita del artículo 88 de la Ley Jurisdiccional , denuncia el Abogado del Estado en el motivo la infracción del artículo 28, apartados 1º y 4º de la Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre Régimen del Suelo y Valoraciones, en su redacción dada por la Ley 10/2003, de 20 de mayo , así como de la jurisprudencia que los interpreta y aplica.

Dado que ninguna duda ofrece que el motivo se funda en la infracción de las normas del ordenamiento jurídico y de la jurisprudencia aplicables para resolver las cuestiones objeto de debate, esto es, en la letra d) del artículo 88.1 de la Ley reguladora de esta jurisdicción, nada hay que objetar a su viabilidad procesal pese a la irregularidad en su formulación, máxime cuando la recurrida no exterioriza reparo alguno al respecto.

De su argumentación se observa que cuatro son los extremos de discrepancia con la solución adoptada en la sentencia recurrida que a continuación pasamos a examinar.

La primera se refiere a la no aplicación por la sentencia de unas ponencias catastrales aprobadas en el año 1996, vigentes desde el año 1997, para una valoración que ha de referirse al año 2003.

Aunque discrepamos de las razones expresadas por la Sala de instancia relativas a la antigüedad de las ponencias y a las variaciones producidas en el mercado inmobiliario, no compartimos la pretensión del Abogado del Estado favorable a su aplicación, pues junto a esas razones se exterioriza otra que compartimos y es la relativa a la modificación puntual de las Normas Subsidiarias de Planeamiento del municipio de El Espinar en el año 2002 y que supuso, como se recoge en la sentencia, con la categoría de hecho probado no debidamente combatido, no solo la división de la U.A.1.22.A en tres ámbitos distintos, sino también la aplicación de unas Ordenanzas que permiten "unos usos diferentes, más rentables, con mayor edificabilidad y por ello con unas determinaciones urbanísticas diferentes... "

Recordemos al efecto que esta Sala de manera reiterada viene afirmando que la pérdida de vigencia de las ponencias catastrales "debe ser entendida en sentido formal, no meramente material o económico; es decir, hay perdida de vigencia cuando ha expirado el plazo para el que las ponencias catastrales fueron aprobadas o, en su caso, cuando ha habido una modificación sobrevenida del planeamiento urbanístico, incompatible con ellas. La simple circunstancia de que las ponencias catastrales se desvíen de lo que, con mayor o menor fundamento, se reputa como el valor real no constituye, en cambio, pérdida de vigencia" ( Sentencias de 9 de octubre de 2009 -recurso de casación 1313/2006 -, 1 de junio de 2009 -recurso de casación 4661/2005 -, 16 de marzo de 2009 -recurso de casación 7679/2005 -, 10 de febrero de 2009 -recurso de casación 4517/2005 -, 22 de septiembre de 2008 -recurso de casación 11275/04 -; entre otras muchas).

La segunda discrepancia se centra en una inaplicación por la sentencia, al asumir el informe de la perito judicial, del método residual.

Argumenta el Abogado del Estado que la perito judicial Sra. Consuelo no aplica realmente el método residual.

Una previa y decisiva puntualización debe realizarse en relación a la aseveración del Abogado del Estado relativa a la inaplicación por la perito judicial del método residual y es la de que otra es la conclusión que se extrae de su informe.

El objeto de la pericia, en el extremo relativo a la valoración del suelo, según puede leerse en el propio informe, era que se manifestara sobre el informe del Sr. Ismael , concretamente, si consideraba "adecuados los datos, cálculos, cuenta de gastos y productos y valoración del suelo urbano no consolidado realizados por el indicado profesional don Ismael , señalando en caso de desacuerdo los puntos en los que difiere, así como la valoración razonada que él atribuya al suelo urbano".

Pues bien, siendo ese y no otro el objeto de la ponencia judicial, y ajustándose el informe pericial del Sr. Ismael al método residual, cuestión por cierto que no discute el Abogado del Estado, es claro que la denuncia de no seguimiento del expresado método solo puede constatarse en atención a aquellos extremos en los que la perito judicial difiere de la pericial de parte.

Por ello, vistas las puntuales diferencias que la perito judicial expresa en su informe con respecto al emitido por el Sr. Ismael , mal puede sostenerse, como ya adelantábamos, que la indicada perito no siga el método residual.

De la circunstancia de que para desarrollar el suelo se requiera un proyecto de actuación con las consiguientes cesiones y gastos -primera discrepancia de la perito judicial con el Sr. Ismael -, en modo alguno puede inferirse el no seguimiento del método residual.

Tampoco cabe deducir la conclusión expuesta de no seguimiento del método residual de la segunda divergencia entre la perito judicial y el perito Sr. Ismael , relativa a la sola consideración por éste del uso residencial.

Igual solución se alcanza con relación al tercer punto de discrepancia: el relativo a que al precio de gastos de urbanización facilitado por el Sr. Ismael hay que sumarle el beneficio industrial, gastos generales, I.V.A., gastos de proyecto, direcciones de obras, estudio de seguridad, coordinación y gestión.

Innecesario es decir que una cosa es que el método residual aplicado sea inadecuado o se aplique incorrectamente, y otra muy distinta es que no se aplique.

A una y otra cuestión, la de la inadecuación del método y la de su no ortodoxa aplicación práctica, nos referiremos seguidamente, pero no sin antes puntualizar que las circunstancias relativas a que pese a no ofrecerse en el informe del Sr. Ismael datos urbanísticos sobre parcelas mínimas se acepte por la perito judicial el precio para parcela urbanizada de 240€/m2, y a que pese a calificarse por dicha perito como dudosa la aplicación del coeficiente de 0,6 para uso dotacional respecto al residencial lo adopte, podrán tener relevancia a la hora de enjuiciar una correcta acomodación del método residual, pero no pueden apoyar la tesis de su no uso sustentada por el Abogado del Estado sin reparar en el verdadero objeto o finalidad de la pericia judicial: complementaria y aclaratoria de la rendida por el Sr. Ismael .

La tercera cuestión a examinar es la relativa a si el método residual de adecuada aplicación al caso enjuiciado ha de ser el dinámico, tesis que sostiene el Abogado del Estado, frente al estático, seguido por el perito Sr. Ismael , que, en definitiva, asume la perito judicial y la sentencia recurrida.

Para resolverlo es oportuno recordar que el artículo 27 de la Ley 6/1998, de 13 de abril, de Régimen del Suelo y Valoraciones, en su redacción dada por la Ley 10/2003, prevé en su artículo 27 , para la valoración del suelo no urbanizable, la aplicación del método residual dinámico definido en la normativa hipotecaria para los supuestos de inexistencia, pérdida de vigencia o inaplicabilidad de los valores de las ponencias catastrales, y en su artículo 28.4 , para la valoración del suelo urbano en esos mismos supuestos, la acomodación al método residual, sin especificación de ningún tipo.

Ello ha sido interpretado en el sentido de que esa falta de especificación no excluye ninguno de ellos y que habrá que estar a las circunstancias concurrentes para determinar cual es el más adecuado.

Llegados a este punto es de advertir que el Abogado del Estado, salvo una referencia genérica a que el suelo afectado carece de desarrollo urbanístico, no ofrece ninguna otra consideración al respecto, ni realiza crítica alguna a aquel extremo del informe del perito Sr. Ismael en el que establece como normativa a seguir la norma 9.2 del Real Decreto 1020/1993, de 25 de junio , más tarde asumido por la perito judicial y por la sentencia.

El último punto de discrepancia se refiere a una irregular o no ortodoxa aplicación práctica del método residual.

Al respecto debe significarse en primer término que aún cuando resultara acreditado un defectuoso proceder nunca podría llevar a la pretensión de que se esté al acuerdo del Jurado o al informe pericial de "TINSA". No puede estarse al acuerdo del Jurado en cuanto aplica unas ponencias catastrales que han perdido su vigencia por modificación puntual del planeamiento, y tampoco puede estarse al informe de TINSA, cuando se califica en la sentencia de parcial, al afirmar que "se verifica claramente a la baja, seguramente para apoyar las pretensiones de la Administración expropiante, y cuando, según también la sentencia, se atiene únicamente a la Ordenanza SER (Servicios de Carretera) y hace caso omiso de la otra Ordenanza de uso dotacional y que supone, dada la compatibilidad de usos, «un más amplio y elevado valor urbanístico»" .

En segundo lugar, y ello tiene mayor relevancia, es claro que las irregularidades denunciadas en el escrito de interposición del recurso contienen una implícita invitación a que este Tribunal de casación proceda a la revisión de la valoración de la prueba realizada por el de instancia sin denunciar la concurrencia de aquellos limitados supuestos en que es viable en casación.

Por último, y no menos importante que la consideración anterior, es la relativa a que no se ofrece en la argumentación del extremo del motivo que ahora nos ocupa mención alguna a unos resultados valorativos distintos de los acogidos por la perito judicial y por la sentencia, salvo la improcedente mención a que nos atengamos al acuerdo del Jurado o al informe de TINSA.

La desestimación del recurso conlleva la imposición de las costas a la parte recurrente (art. 139.2 LRJCA ), si bien, en atención a la complejidad del tema de debate, y haciendo uso de la facultad que al Tribunal confiere el apartado 3 del indicado artículo, se fija como cuantía máxima a reclamar por el Letrado de la parte recurrida, en concepto de honorarios, la cantidad de 3.000 euros