STS 444/2007, 3 de Mayo de 2007

1º.- El Procurador don José Pelayo Díaz, en nombre y representación de don Isidro, doña Sandra y don Sebastián, formuló demanda de juicio declarativo de menor cuantía, turnada al Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Torrelavega, contra la Comunidad de Propietarios del edificio sito en la CALLE000

, nº NUM000, de Los Corrales de Buelna, en la persona de su Presidente don Luis Manuel, en la que, tras alegar los hechos y fundamentos de derecho que estimó de aplicación, suplicó al Juzgado: "Se dicte sentencia por la que, estimando íntegramente la demanda se declare: a) Que don Isidro, doña Sandra y don Sebastián, son propietarios de los locales comerciales que a cada uno pertenecen y se relacionan en el hecho primero de la demanda, formando parte del edificio radicante en la CALLE000, NUM000, de Los Corrales de Buelna y terrenos que le circundan. b) Que el terreno sobrante del solar que rodea el edificio sito en la CALLE000, cuyo número de portal es el NUM000, de Los Corrales de Buelna, y que se contiene en la escritura de división horizontal de 1974 acompañada como documento número cuatro, así como la escalera de acceso al portal y las aceras, son elementos comunes, y que por gozar de tal condición necesitan del acuerdo unánime de todos los propietarios para realizar los mismos cualquier modificación o alteración. c) Que las obras efectuadas por la Comunidad de Propietarios demandada, consistentes en el cerramiento del solar sito en la CALLE000, portal NUM000, de Los Corrales de Buelna, así como en la reparación de la acera que da frente al local comercial número 33 del mismo edificio y el desagüe de la bajante de un canalón sobre esa misma acera, son ilegales por carecer del consentimiento unánime de todos los propietarios, y por causar graves perjuicios a los dueños de los locales comerciales a quienes se limita el acceso directo desde las vías públicas con las que colindan. d) Que las obras realizadas por la comunidad de propietarios demandada en el portal número NUM000, del edificio sito en la CALLE000 de Los Corrales de Buelna, son igualmente ilegales perjudicando el legítimo derecho del copropietario don Isidro, al impedirle el ejercicio futuro de las facultades que estatutariamente se le atribuyeron en la escritura de 24 de diciembre de 1.974, acompañada como documento número cuatro y en su artículo 4, apartados a y b, anteriormente relacionadas. y en su consecuencia, se condene a la Comunidad de Propietarios demandada a estar y pasar por estas declaraciones, restableciendo a su primitivo estado tanto el terreno sobrante del solar sito en la CALLE000, NUM000, como la acera situada frente al local número 33 del mismo edificio, procediendo, en cuanto al primero, a demoler el cerramiento-jardinera construido, y en cuanto a la segunda, a levantarla y darle la caída y peralte que anteriormente poseía, de tal modo que vierta las aguas pluviales hacia el jardín o terreno sobrante del solar, sin incidir sobre los locales comerciales de sus representados, dotándose de un desagüe a la bajante del canalón situado en la fachada del local 33 del edificio, se tal modo que vierta sus aguas sobre el jardín o sobre el terreno sobrante del solar; condenándose igualmente a la Comunidad de propietarios demandada a cambiar la situación de la rampa de acceso construida en la entrada a la derecha de las escaleras del portal del edificio sito en la CALLE000, NUM000, de Los Corrales de Buelna, dejando esa zona existente frente al local de don Isidro totalmente limpia y vacua sin obstáculo alguno, ubicándola, en su caso, en cualquier otra parte al frente de los tres peldaños de acceso a dicho portal, sin que en ningún caso, incida o cause el más mínimo perjuicio a la propiedad de su citado mandante, ni a ningún otro local de sus representados. Condenándola a estar y pasar por estas declaraciones, e imponiéndola las costas del presente procedimiento".

2. - Admitida a trámite la demanda y, conferido traslado de la misma a la parte demandada, transcurrió el término legal sin personarse en los autos, por lo que fue declarada en rebeldía.

3. - El Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Torrelavega dictó sentencia, en fecha 1 de julio de 1997, cuya parte dispositiva dice literalmente: "Que estimando la demanda presentada por el Procurador Sr. Pelayo Díaz en nombre y representación de don Isidro, doña Sandra y don Sebastián, debo declarar y declaro:

   1. Que los actores son propietarios de los locales comerciales que a cada uno pertenecen y se relacionan en el hecho primero de la demanda formando parte del edificio radicante en la CALLE000 nº NUM000 de Los Corrales de Buelna y terrenos que circundan. b) Que el terreno sobrante del solar que rodea el edificio sito en la CALLE000, cuyo número de portal es el NUM000 de Los Corrales de Buelna, y que se contiene en la escritura de división horizontal de 1974, así como la escalera de acceso al portal y las aceras, son elementos comunes. c) Que las obras efectuadas por la Comunidad de Propietarios demandada, consistentes en el cerramiento del solar sito en la CALLE000, portal NUM000, de Los Corrales de Buelna, así como en la reparación de la acera que da frente al local comercial número 33 del mismo edificio y el desagüe de la bajante de un canalón sobre esa misma acera, son ilegales por carecer del consentimiento unánime de todos los propietarios, y por causar graves perjuicios a los dueños de los locales comerciales a quienes se limita el acceso directo desde las vías públicas con las que colindan. d) Que las obras realizadas por la comunidad de propietarios indicada en el portal número NUM000, del edificio sito en la CALLE000 de Los Corrales de Buelna, son ilegales y perjudican el legítimo derecho de don Isidro, al impedirle el ejercicio futuro de las facultades que estatutariamente se le atribuyeron en la escritura de 24 de diciembre de 1.974. Y en consecuencia de lo anterior, debo condenar y condeno a la citada Comunidad de Propietarios, en la persona de su Presidente, representada por el Procurador Sr. Cruz González a restablecer a su primitivo estado tanto el terreno sobrante del solar sito en la CALLE000, NUM000, como la acera situada frente al local número 33 del mismo edificio, procediendo, en cuanto al primero, a demoler el cerramiento jardinera construido, y en cuanto a la segunda, a levantarla y darle la caída y peralte que anteriormente poseía, de tal modo que vierta las aguas pluviales hacia el jardín o terreno sobrante del solar, sin incidir sobre los locales comerciales, dotando de un desagüe a la bajante del canalón situado en la fachada del local 33 del edificio, se tal modo que vierta sus aguas sobre el jardín o sobre el terreno sobrante del solar; condenando también a la Comunidad demandada a cambiar la situación de la rampa de acceso construida en la entrada a la derecha de las escaleras del portal del edificio, dejando esa zona existente frente al local propiedad de don Isidro totalmente limpia y vacua sin obstáculo alguno, ubicándola, en su caso, en cualquier otra parte al frente de los tres peldaños de acceso a dicho portal, sin que cause perjuicio ni incida en ningún local comercial. Condenando a la demandada al pago de las costas procesales causadas".

4. - Apelada la sentencia de primera instancia, y, sustanciada la alzada, la Sección Segunda de la Audiencia Provincial de Cantabria dictó sentencia, en fecha 11 de noviembre de 1999, cuyo fallo se transcribe textualmente: "Que estimando el recurso de apelación interpuesto por la Comunidad de Propietarios de la c/ CALLE000 núm. NUM000 de Los Corrales de Buelna contra la sentencia de referencia, debemos revocar y revocamos parcialmente la misma en el sentido de dejar sin efecto el pronunciamiento y condena de la comunidad demandada relativo a las obras realizadas en la comunidad a que se refiere la demanda, manteniendo el resto de pronunciamientos de la resolución recurrida y sin especial pronunciamiento sobre las costas de ambas instancias".

El Procurador don Emilio Álvarez Zancada, en nombre y representación de don Isidro, interpuso, en fecha 28 de marzo de 2000, recurso de casación contra la sentencia de la Audiencia, por los siguientes motivos, al amparo del artículo 1692.4 : 1º) Por error en la valoración de la prueba, al concretarse como hecho probado la existencia de un acuerdo que no se ha acreditado en autos, incurriendo igualmente en infracción del artículo 1214 del Código Civil, por alteración indebida del "onus probandi"; 2º ) por aplicación indebida del artículo 16 de la Ley de Propiedad Horizontal de 1960, vulnerándose al mismo tiempo los artículos 1256 y 1258 del Código Civil ; 3º) error en la valoración de la prueba, citándose como infringida la regla hermenéutica del artículo 1218 del Código Civil ; 4º) por infracción del artículo 15 de la Ley de Propiedad Horizontal, en relación con el 6.3 del Código Civil; 5º) por infracción de la jurisprudencia emanada de esta Sala, aplicable para resolver la cuestión objeto de discusión, que se reseña en el escrito, y, terminó suplicando a la Sala: "(...) Dictar sentencia dando lugar al mismo y casando la resolución recurrida, con los pronunciamientos que correspondan conforme a Derecho".

Admitido el recurso y evacuado el trámite de instrucción, el Procurador don José Luis Ferrer Recuero, en nombre y representación de la Comunidad de Propietarios del edificio sito en la CALLE000, nº NUM000, de Los Corrales de Buelna (Cantabria), lo impugnó mediante escrito de fecha 28 de abril de 2003, suplicando a la Sala: "(...) Dicte sentencia por la que, desestimando íntegramente el recurso interpuesto de adverso, confirme la sentencia recurrida; con imposición de costas a la recurrente".

La Sala señaló para votación y fallo del presente recurso, el día 11 de abril de 2007, en que tuvo lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. ROMÁN GARCÍA VARELA

Don Isidro, doña Sandra y don Sebastián demandaron por los trámites del juicio declarativo de menor cuantía a la "COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL EDIFICIO SITO EN LA CALLE000 NÚMERO NUM000, DE LOS CORRALES DE BUELNA", e interesaron las peticiones que se detallan en el antecedente de hecho primero de esta sentencia; la demandada fue declarada en rebeldía y se personó en los autos una vez concluido el periodo de proposición de prueba.

En la demanda, se ha ejercitado acción inicialmente declarativa y posterior de condena, con fundamento en el título constitutivo y los estatutos de la Comunidad de Propietarios demandada, a la que los actores pertenecen como titulares de tres locales comerciales ubicados en la planta baja del edificio comunitario, con la manifestación de que se han ejecutado obras de forma unilateral, que afectan a elementos comunes, sin la necesaria unanimidad y conocimiento por estos litigantes, y les generan notables perjuicios, las cuales se concretan en la construcción de un doble bordillo con una jardinera central que circunda el solar continuo al edificio e impide el paso de vehículos y dificulta el de peatones; la colocación de una rampa de acceso al portal que nace en un lateral de éste y termina enfrente del escaparate del local de uno de los demandantes, para discurrir la totalidad de la misma de forma paralela a él de modo que perturba la visualización de los productos a la venta y, asimismo, cercena la posibilidad de que pueda abrirse una puerta de acceso; y por la construcción de un peralte en la acera, que provoca que las aguas de lluvia recogidas a través de una bajante viertan directamente sobre la misma y lleguen hasta la fachada del local, que se inunda en los días de lluvia y provoca su filtración hacia el interior.

El Juzgado acogió la demanda y su sentencia fue revocada en grado de apelación por la de la Audiencia en el sentido de dejar sin efecto el pronunciamiento y la condena de la Comunidad demandada sobre las obras realizadas y el mantenimiento de las restantes declaraciones de la resolución recurrida.

Don Isidro ha interpuesto recurso de casación contra la sentencia de segunda instancia.

Por precisiones de método casacional, se examina el motivo segundo del recurso -al amparo del artículo 1692.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil por aplicación indebida de los artículos 16 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal, 1256 y 1258 del Código Civil, por cuanto que, según acusa, la sentencia impugnada ha aplicado el plazo de treinta días para considerar extemporánea la impugnación de los acuerdos adoptados por la Junta de Propietarios de la Comunidad demandada, pero sin valorar que el artículo 16.4 de la citada Ley establece que la acción deberá ejercitarse dentro de los treinta días siguientes al acuerdo o a la notificación si hubiere estado ausente quién lo impugne, y, en el caso debatido, no concurren los requisitos necesarios para la utilización del referido plazo por los causas siguientes: a) es indubitado que los hermanos Isidro Sandra Sebastián no han asistido a ninguna Junta de Propietarios en la que se haya acordado acometer las obras cuyo derribo y modificación reclamaron en este juicio, ni han autorizado o consentido su realización; b) tampoco figura acreditado en autos que se haya dado traslado a la parte recurrente, ni que se le haya notificado por ningún medio, el acuerdo adoptado por la Junta donde se contiene la autorización del resto de copropietarios para efectuar las obras; y c) la manifestación emitida por el Presidente de la Comunidad de Propietarios durante el previo acto de conciliación, no puede asimilarse a la notificación prevista y exigida en el artículo 16.4 de la Ley de Propiedad Horizontal para el propietario ausente, pues en aquel acto, ni se indicaban los términos en que se había adoptado el acuerdo (fecha, lugar, asistentes, etc.), ni el alcance de las obras, de modo que el peticionario no tuvo conocimiento del referido acuerdo; y todavía en la fecha de presentación del recurso de casación desconoce su contenido e ignora su existencia- se estima por las razones que se dicen seguidamente.

La sentencia recurrida ha declarado que, pese a la falta de prueba sobre la fecha de adopción del acuerdo determinante de la realización de las obras, en la papeleta de conciliación acompañada con la demanda se afirmó que las obras se ejecutaron en agosto de 1995; fue celebrada la conciliación en septiembre de 1995, y el Presidente de la Comunidad reconoció la realidad de las obras y la adopción del acuerdo por mayoría; sin embargo, la acción no se ha ejercitado hasta marzo de 1997, es decir, transcurrido mas de un año y medio desde el acto de conciliación, por lo que es evidente el ejercicio extemporáneo de la misma, que provoca su desestimación.

Esta Sala no acepta la argumentación de la sentencia de instancia.

La Ley de Propiedad Horizontal de 1960 disponía unas normas de obligado cumplimiento para la convocatoria de la Junta, que constituían un sistema de garantías, pues, si bien los propietarios gozaban de libertad para acudir o no a la Junta, no cabía el impedimento de su asistencia por omisión de la información sobre ciertos datos de su celebración; así, en la citación, debía constar, como presupuesto esencial, el lugar, el día y la hora de la celebración; y, también había de facilitarse la indicación de los asuntos a tratar, es decir, el Orden del Día, pues a ningún propietario se le podía privar del previo examen de los temas objeto de la reunión, el cual, según la doctrina científica, no precisaba una redacción amplia y exhaustiva, sino que fuera suficiente para el conocimiento y comprensión por los comuneros de las materias objeto de la Junta; por último, las citaciones debían entregarse por escrito en el domicilio que hubiera designado cada propietario y, en su defecto, en el piso a él perteneciente.

En el caso que nos ocupa, no se ha acreditado que para la construcción de las obras se haya seguido el trámite previsto en el artículo 16.1 de la mentada Ley, pues no se ha participado la oportuna acta de la Junta por la demandada, como tampoco que la citación para su convocatoria se hubiera efectuado a la parte actora, cuya demostración correspondía a la Comunidad, para lo que bastaba la aportación del acuse de recibo de la carta o la nota de su certificación, el testimonio del Secretario de la Comunidad de la remisión de la citación por correo normal o el del Portero de la finca de haberla entregado en mano, e, inclusive, en determinadas circunstancias según las doctrinas científica y jurisprudencial, su colocación en el lugar habitual de la finca; y tampoco aparece probado en autos que el acuerdo de la Junta haya sido notificado a la parte actora; sin que la situación de rebeldía de la litigante pasiva, hasta finalizado el periodo de proposición de prueba, la exonere de las cargas probatorias de su incumbencia.

Finalmente, la fecha del acto de conciliación no sirve como día inicial para el cómputo del plazo de caducidad de treinta días siguientes al acuerdo o a la notificación si hubiere estado ausente el que lo impugne.

La estimación de motivo segundo del recurso determina la casación de la sentencia recurrida y hace innecesario el examen de los restantes; y, asumidas por esta Sala las funciones de la instancia, procede estimar la demanda formulada por don Isidro, doña Sandra y don Sebastián, con base en los razonamientos contenidos en el fundamento de derecho precedente de esta resolución.

Ratificamos íntegramente la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 3 de Torrelavega en fecha de 1 de julio de 1997 por ser ajustada a Derecho.

Sin hacer expresa condena en las costas causadas en la apelación y en este recurso de casación, de acuerdo con lo establecido en los artículos 710 y 1715.2, respectivamente, de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español