STS 631/2009, 16 de Octubre de 2009

1.- La Procuradora Doña Cristina Ruiz Santillana, en nombre y representación de Doña Carlota, interpuso demanda de juicio ordinario, contra Don Luis y alegando los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación, terminó suplicando al Juzgado se dictara sentencia por la que: 1º.-Se declare resuelto el contrato de arrendamiento entre mi mandante y Don Luis, sobre la vivienda sita en la CALLE000 Nº NUM000 - NUM001 NUM002 de Barcelona. 2º.- Se requiera por tanto al demandado para que, en el plazo prudencial de 20 días desde la notificación de la resolución del contrato, deje la vivienda libre, vacua y expedita, a instancia de este Juzgado, para el caso de no hacerlo en un plazo prudencial de 20 dias desde la notificación de la resolución del contrato. 3º.- Se impongan de forma expresa al demandante las costas del presente procedimiento.

2. - La Procuradora Doña Alicia Barbany Cairo, en nombre y representación de Don Luis, contestó a la demanda y oponiendo los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación, terminó suplicando al Juzgado dictase en su día sentencia por la que se desestime totalmente la demanda, absolviendo a mi mandante de todos sus pedimentos, todo ello con expresa imposición de las costas a la actora.

3. - Previos los trámites procesales correspondientes y práctica de la prueba propuesta por las partes y admitidas el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia número 36 de Barcelona, dictó sentencia con fecha treinta de marzo de 2003, cuya parte dispositiva es como sigue: FALLO: Que desestimando la demanda interpuesta por Doña Cristina Ruiz Santillana, Procuradora de los Tribunales y de Doña Carlota, contra Don Luis, representada por la Procuradora de los Tribunales Doña Alicia Barbany Cairo, debo absolver y absuelvo a la parte demandada, todo ello sin hacer especial pronunciamiento en cuanto a las costas procesales.

Interpuesto recurso de apelación por la representación procesal de Doña Carlota, la Sección DecimoTercera de la Audiencia Provincial de Barcelona, dictó sentencia con fecha tres de Noviembre de 2004, cuya parte dispositiva es como sigue: FALLAMOS: Estimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Doña Carlota contra la sentencia de fecha 20 de marzo de 2003 dictada en el procedimiento ordinario núm 515/02 del Juzgado de Primera Instancia núm 36 de Barcelona, se revoca la mentada resolución dictandose en su lugar otra por la que, estimando la demanda promovida por la citada apelante contra D. Luis, se declara resuelto el contrato de arrendamiento celebrado sobre la vivienda sita en esta Ciudad, CALLE000 núm NUM000 NUM001 NUM002 y se condena al demandado a que la desaloje, dejandola libre, vacua y expedita a disposición de la actora, con apercibimiento de lanzamiento, no se efectúa una especial imposición de las costas en ninguna de las dos instancias.

1.- Contra la expresada sentencia preparo y después interpuso recurso de casación la representación procesal de Don Luis con apoyo en los siguientes MOTIVOS: UNICO.- Al amparo de lo dispuesto en el art. 479.4º LEC por infracción del art. 114 causa 5º de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1064, en relación con los arts. 23 y siguientes del mismo texto, de aplicación al caso por lo ordenado en la Disposición Transitoria Segunda de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, y en relación a los art. 1543 y 1555 CC, entendiendo que la adecuada interpretación y aplicación de estas normas exige una verdadera ocupación por el tercero ajeno a la relación arrendaticia, y que no basta la mera designacion en la vivienda de un domicilio social sin ocupación o aprovechamiento real, para dar lugar a la grave sanción de resolución del contrato de arrendamiento. El presente caso tiene un evidente interés casacional, ya que al amparo de lo exigido por el art. 477.2.3º LEC, la sentencia que se recurre resuelve puntos o cuestiones sobre los que existe jurisprudencia contradictoria de las Audiencia Provinciales. Asi es de ver que además de la sentencia que se recurre de fecha 3 de noviembre de 2004, de esta Audiencia Provincial, Sección 13º, es asimismo coincidente la de la misma Sección 13º de fecha 31 de julio de 2002. Sentencia de la Sección Cuarta de Barcelona de 20 de julio de 1999 ; Sentencia A.Provincial de Zamora de fecha 23 de Febrero de 1999, Sentencia de la A.Provincial de Las Palmas Sección 4º de fecha 29 de septiembre de 1998, Sentencia de la A.Provincial de Toledo de fecha 12 de junio de 1996, Sentencia A Provincial de Barcelona Sección 14º de fecha 30 de Abril de 1991 .

Asimismo, y en atención a lo exigido por el art. 477.2.3º LEC, la sentencia dictada se opone a Doctrina Jurisprudencial del Tribunal Supremo: Sentencias de fecha 7 de enero de 1954, de 2 de Julio de 1957, de 10 de febrero de 1958,19 de febrero de 1958, 7 de abril de 1958 17 de febrero de 1959, 7 de octubre de 1959, 18 de abril de 1960, de 30 de abril de 1969, 2 de junio de 1969, 19 de junio de 1969, 29 de noviembre de 1994 de marzo de 1970, 4 de noviembre de 1971, 12 de noviembre de 1971, 30 de enero de 1974, 14 de junio de 1974, 6 de abril de 1987, 5 de abril de 1989, 20 de enero de 1997 y 30 de septiembre de 1997

Remitidas las actuaciones a la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, por auto de fecha 11 de Marzo de 2008 se acordó admitir el recurso interpuesto y dar traslado a la parte para que formalizara su oposición en el plazo de veinte dias.

2. - Admitido el recurso y evacuado el traslado conferido, el Procurador D.Carmelo Olmos Gómez, en nombre y representación de Doña Carlota, presentó escrito de impugnación al mismo.

3. - No habiéndose solicitado por todas las partes la celebración de vista pública, se señaló para votación y fallo el día 17 de septiembre del 2009, en que tuvo lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. Jose Antonio Seijas Quintana,

La parte actora, ahora recurrida, interesó la resolución del contrato de arrendamiento de vivienda, sita en la CALLE000 nº NUM000, de Barcelona, y que había celebrado con el recurrente en el año 1996, al considerar que concurrían dos causas de resolución atendido el contenido del artículo 114 de la Ley de Arrendamientos Urbanos :

cesión de vivienda no consentida por el propietario en cuanto el hijo del arrendatario, junto con tres personas ajenas a la familia, había constituido la sociedad Aula Cartagena SL, fijando su domicilio social en la vivienda arrendada, lo que supone introducir un nuevo sujeto en la relación arrendaticia en connivencia con el arrendatario y sin consentimiento del arrendador.

transformación de la vivienda en local de negocio por cuanto en la vivienda se venía desarrollando una actividad mercantil, comercial y didáctica propia de un local de negocio, en lugar de constituir la vivienda habitual del demandado y recurrente, que fue lo inicialmente pactado.

La sentencia de 1ª Instancia dictó sentencia desestimatoria de la demanda, con el argumento de que existe jurisprudencia contradictoria y de que para resolver el contrato por cesión inconsentida, conforme al artículo 114.2 y 5 de la LAU de 1964, debía acreditarse una domiciliación social acompañada de una ocupación real de la finca, o lo que es lo mismo, un uso efectivo, lo que no concurría en el caso enjuiciado en la medida en que se había acreditado que la sociedad desarrollaba su actividad didáctica en la localidad de Cartagena y que la vivienda litigiosa no se había transformado en local de negocio constituyendo el domicilio del demandado y su esposa.

Recurrida en apelación, la Audiencia Provincial revoca la del Juzgado declarando resuelto el contrato de arrendamiento y condenando al demandado a desalojar la vivienda.

La sentencia acepta los hechos que se declaran probados en la de primera instancia, señalado, de un lado, que " la ausencia de actividad por parte de la sociedad en la vivienda litigiosa excluye la concurrencia de la segunda de las causas invocadas, al no poder hablarse de una transformación de la vivienda en local de negocio", y sosteniendo, de otro, que, aun reconociendo que existe " jurisprudencia contradictoria la respecto, en la interpretación y aplicación de la causa resolutoria legalmente prevista en supuestos como el que nos ocupa" concurre la causa de resolución invocada en la medida en que bastaba para apreciarla que la sociedad designara dicha vivienda como domicilio a efectos fiscales y de recepción de correspondencia por cuanto ello supone la introducción de un tercero en la relación arrendaticia sin el consentimiento del arrendador, con independencia de la ocupación de la vivienda por la sociedad.

El recurso de casación que formula la parte demandada, se dirige a dirimir la controversia y fijar como doctrina si es o no necesario para estimar la causa resolutoria que se produzca la ocupación y posesión del bien arrendado, una ocupación material o física de la finca arrendada, o si, por el contrario, aquella alcanza a la meramente jurídica que, sin implicar una inmediata relación material, produce el consiguiente reproche jurídico para el cesionario, bastando por tanto la mera presunción de introducción de un tercero, como la designación domiciliaria, aunque esta sea meramente nominativa, y sin otra actividad reconocida jurídicamente valorable.

El recurso se formula por la existencia de jurisprudencia contradictoria de las Audiencias Provinciales y por oposición a la Jurisprudencia de esta Sala; motivo este último que va ser el único a examinar por cuanto no se identifican dos sentencias procedentes de una misma Sección y Audiencia con un criterio contrapuesto al de la resolución recurrida.

Como sentencias de esta Sala que mantienen el criterio de la resolución recurrida, es decir, que no es necesaria una ocupación efectiva de la vivienda para apreciar la causa de resolución: de 3 de julio de 1956; 18 y 21 de enero, 8 y 19 de junio, 2 de julio de 1957; 31 de junio de 1961; 28 de febrero de 1986; 6 de abril de 1987; 25 de enero de 1988 y 10 de diciembre de 1993.

La cesión, se dice, es independiente de la ocupación material del inmueble, de tal forma que basta con la domiciliación de una persona jurídica distinta de la arrendataria en el inmueble arrendado, sin necesidad de uso efectivo u ocupación de la vivienda, para apreciar la causa de resolución por cuanto se trata de una figura que se caracteriza por el goce o uso del objeto arrendado en cualquiera de las formas que sea susceptible. El hecho, por tanto, de establecer una sociedad en la escritura constitutiva su domicilio social en el local arrendado, con su correspondiente inscripción en el Registro Mercantil, se considera suficiente para entender que ello supone, ineludiblemente, la utilización en su propio beneficio del local en cuestión, con independencia de su efectiva y material ocupación por parte de la persona jurídica, por cuanto el domicilio afecta a las condiciones de ejercicio de los derechos y el domicilio de la persona jurídica es el social.

La postura contraria, parte de la consideración de que resulta necesaria la ocupación efectiva de la vivienda por un tercero para apreciar una cesión no consentida por lo que de no existir aquella, no procede la resolución del contrato: sentencias de 7 de enero de 1954; 10 y 19 de febrero, 7 de abril, 10 de junio de 1958; 17 de febrero y 7 de octubre de 1958; 18 de abril y 15 de octubre de 1960; 13 de enero de 1962; 26 de febrero, 7 de abril y 23 de junio de 1965; 17 de mayo y 5 de julio de 1967; 30 de abril, 2 y 19 de junio, 10, 24 y 29 de noviembre de 1969; 14 de marzo de 1970; 4 y 12 de noviembre de 1971; 29 de febrero de 1972 y 13 de enero y 14 de junio de 1974; 6 de abril y 8 de mayo de 1987; 16 de marzo y 20 de mayo de 1988; 5 de abril de 1989; 10 y 20 de diciembre de 1993; 2 de junio de 1994; 1 de julio de 1996; 20 de enero y 30 de noviembre de 1997 .

Se dice, y se reitera en las numerosas resoluciones que se citan, lo siguiente: a) lo que determina la resolución del arrendamiento es la sustitución real y efectiva del locatorio por un tercero, en el goce y uso de la arrendada; b) no basta con que una sociedad señale un domicilio en su escritura constitucional y esta se inscriba en el Registro Mercantil para dar lugar a la resolución del contrato, porque lo que determina tal resolución es la sustitución real y efectiva del locatario por un tercero en el goce o uso de la casa arrendada, cualquiera que sea la forma contractual de la sustitución, y por ello cuando se demuestre que una sociedad no se ha establecido materialmente en el local arrendado, ni ejercido ninguna de sus actividades dentro de él tal resolución no es posible y c) el hecho de que en la escritura fundacional se designe como domicilio social el del inmueble litigioso no es suficiente para resolver el contrato de arrendamiento, siendo preciso e inexcusable que la susodicha entidad se hubiera establecido materialmente en aquel por lo que solo se ha entendido que ha existido cesión o traspaso inconsentido cuando la domiciliación no era meramente formal sino que de hecho el inmueble constituía realmente el domicilio de la compañía y en el local radicaba la sede donde se realizaba la vida jurídica de la compañía.

El artículo 115.5ª de la Ley de 1964 autorizaba al arrendador a resolver el contrato de arrendamiento urbano, sea de vivienda o de local, de negocio, por "La cesión de vivienda o el traspaso de local de negocio realizado de modo distinto del autorizado en el cap. IV de esta ley", entre cuyos requisitos está el consentimiento del arrendador como esencial para la eficacia jurídica del negocio de cesión. La norma es similar al artículo 8 de la LAU de 1994, que supedita la validez de la cesión al consentimiento del arrendador, con la diferencia de que el consentimiento tiene que ser escrito, sin lo cual se confiere al arrendador la facultad de promover la resolución de pleno derecho del contrato de arrendamiento, al amparo del artículo 27.2 c), que contempla como causa de resolución la cesión inconsentida.

Ahora bien, la practica es prolija y como tal ofrece supuestos de muy distinta naturaleza susceptibles de determinar o no la existencia de causa de resolución por cesión, lo que, sin duda, ha propiciado la contradicción existente en la actualidad en la jurisprudencia de ésta Sala que, en interés casacional, debe resolverse conforme al segundo de los criterios apuntados.

La cesión del derecho arrendaticio supone el cambio de la persona del arrendatario y la consiguiente exclusión del cedente en la relación arrendaticia mediante la entrega del goce o uso de la cosa arrendada al cesionario en cualesquiera de las formas de que sea susceptible, estableciéndose una relación de servicios entre la cosa y el sujeto, cual sugiere el art. 1543 del Código Civil al describir la obligación del arrendador de dar al arrendatario el goce o uso de una cosa, que es lo que constituye la esencia del arriendo, y lo que la ley sanciona con la resolución del contrato es esa transmisión real y efectiva del uso o goce de la cosa arrendada hecha por el arrendatario a un tercero sin cumplir las formalidades legales exigidas para su validez, lo cual resulta coherente con la naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento y con el tenor literal y el espíritu del artículo 114 causas 2ª y 5ª por cuanto se mantiene la bilateralidad e imperatividad de la norma resolutoria desde la idea de que no se conculca por el arrendatario, que no cede su posición a un tercero con ventaja o beneficio para el mismo, que es lo que se prohíbe, puesto que sigue asumiendo todo el protagonismo a la hora de cumplir las obligaciones dimanantes del contrato, ni resulta lesiva para los derechos de la parte arrendadora, cuya relación con el arrendatario se mantiene de la misma forma.

En el caso, la situación creada en el vínculo arrendaticio se ha limitado a una mera formalidad, como ha sido la domiciliación social, sin que ello vaya unido a la intromisión en el local arrendado de una sociedad. La vivienda arrendada constituye el domicilio del demandado y su esposa y la actividad docente que constituye el objeto de la sociedad se desarrolla en Cartagena, no estando acreditado que en el piso arrendado existan carteles o letreros de la actividad propia de la sociedad, ni en los buzones ni en el zaguán, ni que se lleve a cabo alguna actuación residual de índole administrativo o gerencial, hechos, por lo demás, que sirvieron al Tribunal de instancia para rechazar la otra causa resolutoria invocada puesto que no se justificó que se hubiera producido la transformación de la vivienda en local de negocio como consecuencia de no haberse acreditado que la sociedad realizara en la vivienda litigiosa alguna actividad mercantil, comercial y didáctica propia de un local de negocio.

En consecuencia, procede declarar haber lugar al recurso, declarando en su virtud que debe casarse la resolución recurrida respecto a la cuestión de interés casacional, para resolver sobre el caso en la misma forma que lo hizo la sentencia de la 1ª Instancia, desestimatoria de la demanda, declarando como doctrina jurisprudencial la de que no se considera como causa resolutoria del contrato de arrendamiento por cesión de una vivienda la mera designación en la vivienda de un domicilio social, sin ocupación o aprovechamiento real.

En cuanto a las costas no procede hacer especial declaración sobre las causadas en ninguna de las instancias en razón a que, conforme a lo argumentado, existen evidentes y serias dudas de hecho y de derecho acerca de la cuestión planteada puestas de manifiesto por las discrepancias jurisprudenciales existentes. Tampoco de las causadas en el presente recurso de casación, al estimarse; todo ello en correcta aplicación de lo dispuesto en los artículos 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.