STS 542/2009, 30 de Junio de 2009

JurisdicciónEspaña
Número de resolución542/2009
Fecha30 Junio 2009

SENTENCIA

En la Villa de Madrid, a treinta de Junio de dos mil nueve

Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados al margen indicados, el recurso de casación contra la sentencia dictada en grado de apelación por la Sección Primera de la Audiencia Provincial de Valladolid, como consecuencia de autos de juicio ordinario número 1009/2002, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 7 de Valladolid, cuyo recurso fue preparado ante la Audiencia Provincial de Valladolid por la representación procesal Doña Antonieta, aquí representada por la Procuradora Doña Silvia Virto Bermejo. Habiendo comparecido en calidad de recurrido la Procuradora Doña Ana María Alarcón Martínez, en nombre y representación de "Hotel Enera, S.L."

ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO

1.- La Procuradora Doña Henar Monsalve Rodríguez, en nombre y representación de La Entidad Mercantil Hotel Enara .S.L., interpuso demanda de juicio ordinario 1009/2002, contra Doña Antonieta y alegando los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación, terminó suplicando al Juzgado se dictara sentencia por la que acogiendo las pretensiones de mi representada, se declare resuelto el contrato de arrendamiento de locales de negocio (hoy uso distinto a vivienda) de la casa nº 5 de la Plaza de España de esta ciudad de la que es arrendataria la demanda, por causa de ruina económica y técnica, apercibiendo de lanzamiento por el plazo legal, si no pusieren a disposición de mi mandante.Todo ello con imposición de las costas del pleito a la demandada.

  1. - El Procurador Don Santiago Donis Ramón, en nombre y representación de Doña Antonieta, contestó a la demanda y oponiendo los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación, terminó suplicando al Juzgado dictase en su día sentencia por la que se desestime la demanda interpuesta de contrario, declarandose que no procede resolver el contrato de arrendamiento de local de la casa nº 5 de la Plaza de España de esta Ciudad por causa de ruina economica y técnica con expresa imposición de costas a la actora, incluidos los informes periciales que se puedan derivar en el presente procedimiento, con lo demás que sea procedente.

  2. - Previos los trámites procesales correspondientes y práctica de la prueba propuesta por las partes y admitidas, el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia número 7 de Valladolid, dictó sentencia con fecha 17 de febrero de 2004, cuya parte dispositiva es como sigue: FALLO: Estimando la demanda presentada por Hotel Enara S.L. contra Doña Antonieta declaro resuelto el contrato de arrendamiento del local comercial ubicado en la planta baja a la derecha entrando, del edificio sito en Valladolid, Plaza de España nº 5 ("alimentación martín"), por causa de perdida o destrucción de la finca, conforme al art. 118-2 de la L.A.U de 1964, condenando a la demandada a desalojarlo, apercibiendole de lanzamiento si no lo desaloja en los términos legales establecidos.

SEGUNDO

Interpuesto recurso de apelación por la representación procesal de Antonieta, la Sección Primera de la Audiencia Provincial de Valladolid, dictó sentencia con fecha 22 de Octubre de 2004, cuya parte dispositiva es como sigue: FALLAMOS: Desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación de Doña Antonieta contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 7 de esta Ciudad con fecha 19 de Febrero del presente año en el procedimiento de que dimana el presente rollo, debemos confirmar y confirmamos íntegramente tal resolución, con expresa condena de las costas de este recurso a la parte que lo ha promovido.

TERCERO

1.- Contra la expresada sentencia preparó y después interpuso recurso de casación la representación procesal de Doña Antonieta, con apoyo en los siguientes MOTIVOS : PRIMERO.- Infracción de la Doctrina Jurisprudencial de esta Sala: SSTS de 7 de septiembre de 1994, 13 de Mayo de 1874, 7 de marzo de 1988 y 15 de febrero de 1996. SEGUNDO.- Existencia de sentencias de Audiencias Provinciales contradictorias con la dictada por la Ilma Audiencia Provincial de Valladolid recurrida en casación en el presente caso: Sentencias de la Audiencia Provincial de Pontevedra de 14 de mayo de 2003 y de la Audiencia Provincial de Salamanca de 10 de marzo de 2003 .

Remitidas las actuaciones a la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, por auto de fecha 18 de diciembre de 2007, se acordó admitir el recurso interpuesto y dar traslado a la parte para que formalizen su oposición en el plazo de veinte dias.

  1. - Admitido el recurso y evacuado el traslado conferido, la Procuradora Doña Ana María Alarcón Martínez, en nombre y representación de Hotel Enera S.L, no presentó escrito de impugnación al mismo.

  2. - No habiéndose solicitado por todas las partes la celebración de vista pública, se señaló para votación y fallo el día 25 de junio del 2009, en que tuvo lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. Jose Antonio Seijas Quintana,

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO

La entidad Hotel Enara SL, interpuso demanda de juicio ordinario contra Doña Antonieta, por la que se solicitaba la resolución del contrato de arrendamiento en su día concertado por causa de ruina.

La sentencia de 1ª Instancia estimó la demanda, en atención a la concurrencia de causa resolutoria consistente en la ruina económica de la cosa arrendada, prevista en el artículo 118.2 del Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos, y que exige que la reconstrucción supere el 50% del valor real de los concretos pisos y locales objeto de la misma, entendiendo que tal precepto viene referido a la totalidad del edificio y no al local arrendado considerado este de forma individualizada.

Contra dicha resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandada, dictándose sentencia por la Audiencia Provincial de Valladolid, desestimatoria del recurso de apelación, confirmando la sentencia de 1ª Instancia en el sentido de que tal precepto viene referido a la totalidad del edificio y no al local considerado este último de forma individualizada.

Se interpone recurso de casación al amparo del ordinal 3º del artículo 477.2 de la LEC 2000, en el que, tras citar como infringido el artículo 118 de la LAU, se alega existencia de interés casacional por jurisprudencia contradictoria de las Audiencias Provinciales y oposición a la jurisprudencia del Tribunal Supremo.

SEGUNDO

El interés casacional por jurisprudencia contradictoria de Audiencias Provinciales no ha sido justificado en la fase de preparación. Existe, sin embargo, una posible oposición a la jurisprudencia de esta Sala, expresada en las sentencias de 13 de mayo de 1974 y 7 de septiembre de 1994, expresivas de que " el legislador hizo la modificación pensando que el edificio en su totalidad puede no estar destruido, afectando la pérdida sólo a una parte del mismo, y sólo se daría la resolución arrendaticia, cuando esa pérdida técnica afecte a la vivienda o al local arrendado, independientemente de lo que ocurra con el resto del inmueble; siempre, claro está, que la parte destruida no afecte tangencialmente a la estabilidad o a las deformaciones del local o la vivienda". La modificación legal, dice la sentencia de 1994, " no puede interpretarse de otra forma, y aunque es cierto que existen algunas sentencias de esta Sala, que, siguiendo el tenor de la antigua reglamentación, no hayan interpretado la actual regulación en el sentido literal de la misma, no lo es menos, que la más moderna jurisprudencia ha cambiado de sentido, siendo ejemplo de tal cambio, entre otras, la sentencia de fecha 13 mayo 1974, en la que de una forma clara refiere tanto el importe de las obras, como el valor de lo edificado, a las concretas dependencias cuya resolución arrendaticia se discute".

La oposición a la jurisprudencia de esta Sala es más aparente que real puesto que la sentencia de 7 de septiembre de 1994 contempla la posibilidad computar otra suerte de obras cuando la parte destruida afecte tangencialmente a la estabilidad o a las deformaciones del local o la vivienda, como medidas eliminatorias del inminente peligro de hundimiento. En cualquier caso, la argumentación de la sentencia de instancia ha seguido la doctrina jurisprudencial mayoritaria, concretada en la sentencia de 16 de julio de 2008, con relación al artículo 118, por pérdida técnica basada en la desproporción económica existente entre el resultado perseguido y el coste de reconstrucción, en el sentido siguiente: "Para la determinación de la ruina técnica de un edificio, amén de la valoración individualizada, es preciso computar las reparaciones que exija el inmueble, y que directa o indirectamente vengan referidas a viviendas o locales objeto de arrendamiento, cuando los elementos comunes se encuentren afectados de importantes deficiencias (SSTS de 18 de noviembre de 1972 y 7 de septiembre de 1994 ), pues en estos casos se necesita una reconstrucción de mayor alcance para que el arrendatario pueda continuar en el uso seguro y pacífico del bien objeto del contrato, y, en el supuesto de afectación general, determinante de la pérdida o destrucción completa del edificio, el elemento a valorar habrá de ser la totalidad del inmueble, y se faculta la resolución de todos los arrendamientos, dada la ruina técnica (SSTS de 30 de enero de 1984, 17 de julio de 1992 y 15 de febrero de 1996 )...En definitiva, las valoraciones de reparación general del inmueble, cuando afectan a los elementos comunes... habrán de tenerse en cuenta para cuantificar el coste de la reparación con referencia al 50%, que precisa la Ley como límite para determinar la procedencia o no de la situación de ruina técnica; y, por consiguiente, la sentencia de la Audiencia no ha conculcado el artículo 118 ".

La Sala, por lo demás, no puede entrar en valoraciones meramente fácticas como la que se propone en el recurso, en el sentido de que la parte demandante no ha demostrado o probado que las deficiencias que padece el edificio en el que encuentra enclavado el local arrendado puedan afectar al mismo. Lo cierto es que la sentencia recurrida, no solo se limita a efectuar una valoración jurídica de los hechos y de la norma en conflicto, sino que ratifica los criterios meramente fácticos utilizados en la sentencia de instancia para determinar la concurrencia o no de la resolución ejercitada con remisión a los informes periciales obrantes en autos en los que se acredita la necesidad y el importe de las reparaciones, y la consiguiente situación de ruina económica, estructural y técnica del local arrendado, y sobre esta base se ha admitido el recurso en interés casacional por oposición a las conclusiones alcanzadas por la jurisprudencia de esta Sala.

TERCERO

Consecuencia de lo expuesto es la desestimación del recurso formulado, y la expresa imposición de las costas a la parte recurrente, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 398, en relación con el artículo 394, ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español. .

FALLAMOS

Declarar no haber lugar al recurso de casación formulado por el Procurador Don Santiago Donis Ramón, en la representación procesal que acredita de Doña Antonieta, contra la sentencia dictada por la Sección Primera de la Audiencia Provincial de Valladolid, de fecha 22 de Octubre de 2004, con expresa condena a los recurrentes de las costas causadas.

Líbrese a la mencionada Audiencia la certificación correspondiente, con devolución de los autos y Rollo de apelación en su día remitidos.

Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos Roman Garcia Varela .-Francisco Marin Castan.-Jose Antonio Seijas Quintana Encarnacion Roca Trias.- Ignacio Sierra Gil de la Cuesta.frimado y rubricado. PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR.

D. Jose Antonio Seijas Quintana, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.

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