STS 707/2010, 3 de Noviembre de 2010

Ante el Juzgado de Primera Instancia fueron vistos los autos, juicio ordinario, promovidos a instancia de don Porfirio contra doña Pura y doña Silvia .

1. - Por la parte actora se formuló demanda arreglada a las prescripciones legales, en la cual solicitaba, previa alegación de los hechos y fundamentos de derecho, que se "...dicte en su día sentencia de conformidad con lo solicitado en el cuerpo de este escrito teniendo por resuelto el contrato de opción de compra de fecha siete de junio de 2001, y condenando a Doña Pura y a Doña Silvia a la devolución a Don Porfirio, de la cantidad por él entregada y que asciende a 12.020,24 # con más los intereses que dicha cantidad ha generado desde la fecha en que fue satisfecho a la demandada. Con expresa condena en costas."

2. - Admitida a trámite la demanda, la representación procesal de doña Pura contestó a la misma, poniendo a las pretensiones deducidas de adverso los hechos y fundamentos de derecho que tuvo por conveniente para concluir solicitando que, "...se dicte sentencia íntegramente desestimatoria de la demanda interpuesta por D. Porfirio, con expresa imposición de costas a éste."

   La representación procesal de doña Silvia contestó asimismo la demanda y, tras alegar los hechos y fundamentos de derecho que estimó de aplicación terminó suplicando "... se dicte sentencia por la que se desestime íntegramente la demanda interpuesta, absolviendo a mi representada de las peticiones formuladas en su contra y condenando a la parte actora al pago de las costas procesales..."

3. - Convocadas las partes a la audiencia previa, las pruebas propuestas fueron admitidas y practicadas en el juicio, quedando los autos vistos para sentencia.

4. - El Juzgado de Primera Instancia dictó Sentencia con fecha 29 de marzo de 2006, cuya parte dispositiva es como sigue: "FALLO: Que, con íntegra desestimación de la demanda presentada por la procuradora Dña. Raquel Guerra López, actuando en nombre y representación del actor D. Porfirio, contra las demandadas, Dña. Pura y Dña. Silvia, debo Absolver y Absuelvo a ambas demandadas de las pretensiones declarativas y de condena que se articulaban de adverso, todo ello con expresa imposición de costas al demandante."

Contra dicha sentencia interpuso recurso de apelación don Porfirio, y sustanciada la alzada, la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife, dictó sentencia con fecha 30 de octubre de 2006, cuyo Fallo es como sigue: "Que estimando el recurso de apelación interpuesto por la representación de D. Porfirio, contra la sentencia dictada por el juzgado de primera instancia nº 2 de esta capital, en el juicio ordinario seguido al nº 1.114/04, revocamos dicha resolución, con las siguientes declaraciones.- Con estimación de la demanda interpuesta por el ahora apelante, contra Dª Pura y Dª Silvia

, declaramos resuelto el contrato suscrito entre las partes litigantes en fecha 7 de junio de 2001, condenando a las demandadas a abonar al actor la suma de 2.000.000 de pesetas (12.020,24 euros), con los correspondientes intereses legales que se devengarán desde la fecha de interposición de la demanda, así como al pago de las costas causadas en la primera instancia.- No procede hacer declaración alguna sobre las costas generadas en esta alzada."

La Procuradora doña Paloma Aguirre López, en nombre y representación de doña Silvia

, formalizó recurso de casación fundado en los siguientes motivos: 1) Por infracción del artículo 1254 del Código Civil ; 2) Por infracción de la doctrina jurisprudencial sobre el contrato de opción de compra en lo relativo a las consecuencias de la falta de ejercicio de la opción en el plazo convenido; 3) Por errónea interpretación de la doctrina jurisprudencial sobre el contrato de opción en cuanto a la dependencia única del optante para que se perfeccione o no la compraventa sobre el objeto del contrato; 4) Por infracción del artículo 1124 del Código Civil ; y 5) Por infracción de los artículos 1281, 1282 y 1285 del Código Civil sobre la interpretación de los contratos.

Igualmente la Procuradora doña Concepción Collado Lara, en nombre y representación de doña Pura

, formalizó recurso de casación fundado en los siguientes motivos: 1) Por infracción de los artículos 1281, 1282 y 1283 del Código Civil ; 2) Por incorrecta aplicación de la doctrina jurisprudencial sobre la interpretación de los contratos; 3) Por infracción de la doctrina jurisprudencial sobre el contrato de opción de compra en lo que se refiere al plazo de caducidad de la opción y sus efectos en caso de no ejercitar el derecho, el desistimiento del optante y la extinción de la opción; 4) Por infracción de lo dispuesto en el artículo 1717 del Código Civil ; 5) Por infracción de lo establecido en el artículo 1124 del Código Civil ; y 6) Por infracción del artículo 1544 del Código Civil, en relación con los artículos 1254, 1256, 1257, 1261, 1273 y 1274 del Código Civil .

Por esta Sala se dictó auto de fecha 20 de enero de 2009 por el que se acordó la admisión de ambos recursos, así como que se diera traslado de los mismos a la parte recurrida, habiéndose opuesto a su estimación don Porfirio, representado por la Procuradora doña Marta Loreto Outeiriño Lago.

No habiéndose solicitado por todas las partes la celebración de vista pública ni estimándola necesaria este Tribunal, se señaló para votación y fallo del recurso el día 20 de octubre de 2010.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. Antonio Salas Carceller,

Con fecha 7 de junio de 2001 se firmó un contrato de opción de compra por don Porfirio, como optante, y doña Silvia, que actuaba en representación de la vendedora doña Pura .

El objeto de la opción era una vivienda en construcción en Candelaria (Santa Cruz de Tenerife) de una superficie aproximada de 250 metros cuadrados, cuya entrega por el promotor a la vendedora estaba prevista para el mes de mayo de 2002. El precio de adquisición de la vivienda se fijaba en la cantidad de

46.500.000 pesetas, entregando el optante en el acto de la firma de la opción la cantidad de 2.000.000 pesetas, como pago parcial y a cuenta del precio total de la futura compraventa, estableciéndose que el resto se pagaría en parte al firmar el contrato de cesión de derechos, con la conformidad de la empresa promotora, y el resto a la firma de la escritura pública de compraventa entre el optante-comprador y la empresa promotora.

Para el ejercicio del derecho de opción se fijaba un plazo máximo de ciento ochenta días naturales, si bien, transcurrido dicho plazo, y a petición del optante se admitirían prórrogas de treinta días naturales hasta la venta de la vivienda propiedad de don Porfirio, situada en Tegueste, comprometiéndose el optante a realizar los esfuerzos necesarios para llevar a término dicha operación. Igualmente se encargaba a doña Pura la gestión de venta de la referida vivienda, la cual había de llevar a cabo lo necesario para culminar dicha operación. No obstante, las sucesivas prórrogas finalizarían a los quince días de la comunicación de entrega de llaves por parte del promotor.

En la estipulación segunda se decía que, pasado el plazo establecido para la opción y sus posibles prórrogas, sin que se haya ejercitado el derecho de opción, el mismo quedará extinguido por el solo transcurso del tiempo sin necesidad de requerimientos ni notificaciones, quedando en poder de la Sra. Silvia la cantidad de dos millones de pesetas, que recibió por la opción, como indemnización por daños y perjuicios y quedando dicha Sra. Silvia y la propiedad en plena libertad para ejercitar todos los derechos derivados del dominio, sin necesidad de contra con la otra parte. A lo que se añadía que, por el contrario, si el contrato se resolviera por causas fehacientes y expresamente imputables al vendedor, éste deberá devolver a la parte compradora el importe de la señal entregada.

Con fecha 2 de diciembre de 2004, transcurridos por tanto tres años y medio aproximadamente desde la firma de la opción, el optante don Porfirio interpuso demanda de juicio ordinario contra doña Pura y doña Silvia, interesando que se declarara resuelto el contrato de opción de compra y se condenara a las demandadas a devolver al actor la cantidad por él entregada -12.020,24 euros- más los intereses legales correspondientes desde la fecha de su entrega. La petición de resolución se fundaba en el hecho de que habían transcurrido más de dieciocho meses desde la fecha prevista para la entrega de la vivienda construida por parte del promotor (mayo de 2002) e incluso en la fecha de presentación de la demanda ni siquiera había sido iniciada la construcción de la misma, encontrándose los terrenos en fase de desmonte y cimentación.

Las demandadas se opusieron a dicha pretensión alegando que la opción se había extinguido por transcurso del plazo establecido en el contrato y, en consecuencia, la concedente debía hacer suya la cantidad entregada anticipadamente que ahora era objeto de reclamación.

Seguido el proceso por sus trámites, el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Santa Cruz de Tenerife dictó sentencia de fecha 29 de marzo de 2006, que desestimó la demanda y absolvió a las demandadas con imposición de costas al demandante. Éste recurrió en apelación y la Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife (Sección Cuarta) dictó nueva sentencia de fecha 30 de octubre de 2006 por la cual estimó el recurso y revocó la sentencia impugnada y, en su lugar, estimó la demanda y condenó a las demandadas a la entrega de la cantidad recibida más los intereses legales desde la fecha de interposición de la demanda, con imposición a las demandadas de las costas de primera instancia y sin especial declaración respecto de las causadas en la alzada.

Contra dicha resolución recurren ahora en casación separadamente ambas demandadas.

La sentencia dictada por la Audiencia, hoy recurrida, afirma en su fundamento de derecho tercero, párrafo último, que "llegado el término fijado en el contrato para que el optante ejercitase su derecho, firmando el contrato privado previsto y entregando 7.500.000 pesetas a cuenta del precio total del chalet, esto no se llevó a cabo, sin que, sin embargo, ninguna de las partes interesadas actuara como si se hubiera producido la caducidad del derecho del actor, sino que siguieron manteniendo entre ellas conversaciones y tratos y se siguió, al menos durante un tiempo, con lo pactado en orden a la venta de la casa de Tegueste"; y todo esto no puede sino interpretarse como expresión de la voluntad de los contratantes de seguir adelante con lo acordado, renovando tácitamente pero con actos concluyentes los plazos estipulados.

A partir de tal razonamiento, la Audiencia considera que el contrato de opción se hallaba vigente en la fecha de presentación de la demanda y, en consecuencia, procedía su resolución con los efectos solicitados por la parte demandante.

Recurso interpuesto por la demandada doña Silvia

El primero de los motivos del recurso refiere la infracción del artículo 1254 del Código Civil con relación al contrato de opción de compra y viene a razonar sobre la improcedencia de confundir la opción con el contrato de compraventa perfeccionado por su ejercicio.

El motivo ha de ser desestimado. En primer lugar cita como infringido un precepto tan genérico como el artículo 1254 del Código Civil, según el cual «el contrato existe desde que una o varias personas consienten en obligarse, respecto de otra u otras, a dar alguna cosa o prestar algún servicio», que precisamente por la generalidad de sus términos y su carácter definitorio difícilmente puede amparar un motivo de casación (Sentencias de 8 marzo 2000, 21 julio 2003 17 marzo 2008, entre otras), además de que los razonamientos de la Audiencia ponen de manifiesto que únicamente ha considerado existente la opción de compra, cuya realidad no se discute, quedando centrada la controversia entre las partes únicamente en el hecho de si la misma se había extinguido por falta de ejercicio por parte del optante, con la consecuencia de que la concedente podía hacer suya la cantidad inicialmente entregada, o por el contrario el derecho de opción se hallaba aún vigente, que es lo que finalmente ha entendido la sentencia hoy recurrida.

Del mismo modo ha de ser rechazado el segundo de los motivos del recurso que, sin cita de norma legal infringida, denuncia la vulneración de la doctrina jurisprudencial sobre el contrato de opción de compra, especialmente en lo relativo a las consecuencias del no ejercicio de la opción dentro del plazo establecido en el contrato y la necesidad de emisión por parte del optante de una declaración de voluntad de carácter recepticio, manifestando su voluntad de celebrar el contrato principal, con cita de varias sentencias de esta Sala (así las de 23 diciembre 1991, 29 marzo 1993, 18 octubre 1993 y 31 julio 1996 ). Pues bien, no cabe sino reiterar la doctrina que se expresa en las referidas resoluciones, no obstante lo cual dicha doctrina en absoluto resulta de aplicación al presente caso y la parte recurrente incurre en el vicio casacional de hacer supuesto de la cuestión. Es claro que el derecho de opción se extingue por su falta de ejercicio en el plazo estipulado, dado que por su propia naturaleza tal concesión implica que el concedente queda vinculado por su consentimiento contractual, previamente manifestado, durante un tiempo en cuyo transcurso es el optante el que decide sobre la celebración del contrato de modo que, si no lo hace, se extingue el derecho de opción y normalmente queda en poder del concedente la cantidad inicialmente entregada. Pero en el caso ahora enjuiciado lo que la Audiencia sostiene es que, por el juego de los pactos contractuales libremente convenidos entre las partes, que implicaban la obligación de la parte concedente de procurar la venta de la vivienda anterior del optante y se reconocían a favor de éste prórrogas sucesivas de treinta días de carácter indefinido, cuyo término final inexorable venía dado por el plazo de los quince días siguientes a la comunicación de la entrega de llaves por el promotor (estipulación V), resultaría que en el momento de interposición de la demanda no cabía estimar que la opción se había extinguido sino que la misma había quedado en realidad sin objeto por imposibilidad de la parte concedente de cumplir con el eventual contrato de compraventa ya que la vivienda sobre la que recaía la opción no se había construido, circunstancia que daba lugar a la resolución de la opción y la necesaria devolución por la concedente de la cantidad previamente percibida del optante.

Por ello este motivo también ha de ser desestimado, como el tercero que, bajo similares argumentos jurídicos, imputa a la sentencia una errónea interpretación de la doctrina jurisprudencial configuradora del contrato de opción en lo relativo a la dependencia única del optante para que se perfeccione o no la compraventa, citando sentencias de esta Sala de fecha 24 octubre 1990, 13 noviembre 1992 y 16 octubre 1997, pues, como ya se ha razonado, ninguna relación guarda tal doctrina con la cuestión ahora discutida y por ello no puede denunciarse que la misma ha sido infringida por la sentencia impugnada.

El motivo cuarto denuncia una errónea aplicación del artículo 1124 del Código Civil al dar lugar a la resolución del contrato de opción de compra, por no ser aplicable, y menos -según afirma la parte recurrente- cuando el derecho de opción habría quedado extinguido por caducidad al no haber sido ejercitado en tiempo, con cita de las sentencias de esta Sala de 4 enero 1992, 27 noviembre 1992 y 16 mayo 1996 .

Nuevamente se incurre en el defecto de hacer supuesto de la cuestión al afirmar, contrariamente a lo sostenido por la Audiencia, que el derecho de opción había caducado y, en consecuencia, se había extinguido. Por el contrario la Audiencia entendió que estaba vigente la opción y, en consecuencia, aun cuando haya de entenderse como excepcional la aplicación de lo dispuesto por el artículo 1124 del Código Civil sobre la resolución de las obligaciones recíprocas al supuesto del contrato de opción, en el presente caso fueron las propias partes contratantes las que previeron tal posibilidad pues al tiempo que pactaron que el no ejercicio de la opción comportaría que la cantidad inicial entregada quedara en poder de la Sra. Silvia, también convinieron que «si el contrato se resolviera por causas fehacientes y expresamente imputables al vendedor, éste deberá devolver a la parte compradora, el importe de la señal entregada» ; previsión que, teniendo en cuenta lo dispuesto por el artículo 1258 del Código Civil acerca de las obligaciones dimanantes del contrato y las obligaciones derivadas de la buena fe, lleva a concluir que había de imputarse a la parte vendedora la imposibilidad de cumplimiento por su parte del contrato de compraventa, en caso de que llegara a perfeccionarse, y que se había frustrado el fin del contrato de opción, por lo que resultaba procedente la resolución contractual y el restablecimiento de la situación jurídica de las partes anterior al pacto de opción. La jurisprudencia de esta Sala viene declarando con reiteración que no se precisa un incumplimiento doloso y rebelde por parte del obligado, sino que basta para la resolución la situación objetiva de frustración de los fines perseguidos por las partes al contratar, malográndose las legítimas aspiraciones de las partes (sentencias de 18 noviembre 1983, 31 mayo 1985, 13 noviembre 1985, 18 marzo 1991, 18 octubre 1993, hasta las más recientes de 31 octubre 2006 y 17 febrero 2010 ).

A la desestimación del motivo ha de seguir la del quinto, y último, del recurso, que denuncia una incorrecta aplicación de los artículos 1281, 1282 y 1283 del Código Civil sobre la interpretación de los contratos, no sólo porque no existe novación contractual alguna, como sostiene la parte recurrente, por el hecho de entender que se había prorrogado el plazo para el ejercicio de la opción según los propios términos pactados, ya que no concurre ninguno de los supuestos de novación previstos en el artículo 1203 del Código Civil (variación del objeto o condiciones principales del contrato, sustitución de la personas del deudor o subrogación de un tercero en los derechos del acreedor) además de que, como esta Sala ha declarado, la interpretación de los contratos es facultad de los tribunales de instancia y ha de ser mantenida en casación salvo casos en que la mantenida resulte absurda o ilógica, o en su caso infrinja directamente una norma legal que imponga un determinado entendimiento de concretas cláusulas contractuales (sentencias, entre las más recientes, de 4 de mayo, 19 de febrero y 8 de octubre de 2007, 8 de mayo de 2008, 27 de febrero y 12 de junio de 2009, y 8 febrero 2010 ).

Recurso interpuesto por la demandada doña Pura

El primero de los motivos del recurso denuncia "la errónea interpretación de las normas sobre interpretación de los contratos (artículos 1281, 1282 y 1283 del Código Civil ), que han sido infringidas al no atender al criterio de la literalidad del contrato con prevalencia sobre la voluntad de las partes, así como disponen las normas citadas".

El motivo se rechaza no sólo por lo ya razonado acerca del mantenimiento de la interpretación contractual sostenida en la instancia salvo los supuestos a que se ha hecho referencia, que no se aprecian en el caso, sino además porque incurre en un defecto de planteamiento al considerar que de lo dispuesto en el Código Civil resulta la prevalencia de la literalidad del contrato sobre la voluntad de las partes, cuando la lectura del artículo 1281 del citado código conduce necesariamente a la conclusión contraria, pues según dicha norma sólo se estará al sentido literal de las cláusulas cuando los términos del contrato sean claros y no dejen duda sobre la intención de los contratantes, añadiéndose que «si las palabras parecieren contrarias a la intención evidente de los contratantes, prevalecerá ésta sobre aquéllas» ; lo que pone de manifiesto que es la intención de las partes y no la literalidad del contrato el elemento de interpretación prevalente.

La sentencia de 30 octubre 2002 afirma que «la jurisprudencia de esta Sala tiene declarado que aunque haya de partirse de las expresiones escritas, la interpretación de la relación creada no puede anclarse en su sentido riguroso o gramatical y ha de indagarse la intencionalidad, es decir lo que en realidad quisieron las partes al contratar ( Sentencia de 21-4-1993, que cita las de 20-4-1944 y 14-1-1964 )» ; y la de 30 noviembre 2005 añade que « el artículo 1281 del Código Civil recoge y proclama las grandes normas de la hermenéutica contractual, que doctrinalmente se pueden resumir en tres principios esenciales, como son: a) el principio de tomar en cuenta la voluntad común de las partes contratantes; b) el principio de la autoresponsabilidad de dichas partes contratantes; y c) el principio de la confianza, buena fe en ellas (Sentencia del Tribunal Supremo de 6 de febrero de 1998 ) ».

Del mismo modo se ha de rechazar el segundo de los motivos del recurso que se refiere a la incorrecta aplicación de la doctrina jurisprudencial sobre la interpretación de los contratos, con cita de las sentencias de esta Sala de 27 marzo 1984, 3 mayo 1985 y 16 junio 1985, pretendiendo, a partir de una afirmada interpretación literal del contrato, entender que no se ejerció la opción en tiempo y que, en consecuencia, la cantidad entregada ha de permanecer en el patrimonio de la concedente. Pues bien, no sólo la Audiencia ha interpretado correctamente el contrato en cuestión sino que además lo ha hecho teniendo en cuenta lo dispuesto por el artículo 1258 del Código Civil sobre las consecuencias derivadas de la buena fe contractual, evitando la consecuencia pretendida por la parte ahora recurrente en el sentido de desvincularse absolutamente de las obligaciones del promotor de la edificación sobre la que concedió la opción a efectos de, negando cualquier incumplimiento por su parte, retener la cantidad inicial entregada por la opción de compra de una vivienda que tres años y medio después del otorgamiento de la opción y más de dos años después de la fecha límite para la finalización de su construcción, apenas si la misma se había iniciado y, al parecer, se encontraba paralizada.

A la desestimación de tal motivo ha de seguir la del siguiente, el tercero, referido a una afirmada infracción de la doctrina jurisprudencial creada en relación con el contrato de opción de compra en lo que se refiere al plazo de caducidad de la opción y sus efectos en caso de no ejercitar el derecho, el desistimiento (sic) del optante y la extinción de la opción de compra, con cita de las sentencias de 31 julio 1996 y 16 octubre 1997 ; desestimación que responde a los mismos argumentos ya expresados con ocasión del rechazo de los motivos segundo y tercero planteados por la anterior recurrente.

El motivo cuarto denuncia la errónea interpretación del artículo 1717 del Código Civil "a sensu contrario", el cual - según sostiene la recurrente- ha sido infringido al entender que quedaba obligada como mandataria del cumplimiento de las obligaciones adquiridas por la codemandada doña Silvia y, por tanto, tiene legitimación pasiva para soportar el ejercicio de la acción dirigida contra ella.

Es cierto que en este caso la hoy recurrente actuó como mandataria de doña Silvia, que era la verdadera concedente de la opción, y en tal caso una interpretación adecuada de lo dispuesto por el artículo 1717 del Código Civil, que atribuye responsabilidad a la mandataria sólo cuando actúa en su propio nombre, llevaría a negar tal responsabilidad frente al demandante si no fuera porque en el propio contrato se estableció que «la citada Sra. Pura, se convierte en responsable del cumplimiento de las estipulaciones que competen a la vendedora Dña. Silvia » ; estipulación que tiene su amparo en el principio de libertad contractual establecido por el artículo 1255 del Código Civil y que en absoluto cabe ahora calificar como estipulación "absolutamente contraria a derecho" que por ello "no es válida" para intentar desvincularse de una obligación libremente contraída.

En consecuencia el motivo ha de ser rechazado, así como el siguiente motivo quinto, que denuncia la infracción de lo dispuesto en el artículo 1124 del Código Civil, respecto del que se ha de reiterar lo ya razonado con ocasión del examen del motivo cuarto de la anterior recurrente.

El sexto motivo, y último de los que integran el recurso, denuncia la infracción de lo dispuesto en el artículo 1544 del Código Civil con relación a los artículos 1254, 1256, 1257, 1261, 1273 y 1274 del Código Civil .

El motivo ha de ser rechazado pues ninguna infracción de tales preceptos se ha producido por parte de la sentencia impugnada, siendo lo cierto que en el desarrollo del motivo no se vuelven a citar los artículos del Código Civil con los cuales se pone en relación el artículo 1544 y se insiste en mantener que la sentencia impugnada ha considerado la existencia entre las partes de un arrendamiento de servicios derivado del compromiso que la hoy recurrente adquirió de procurar la venta de la vivienda, de la cual el actor era propietario, para así facilitar el ejercicio de la opción sobre la nueva. No obstante, la Audiencia no fundamenta su decisión en la existencia de la afirmada relación de servicios sino que únicamente tiene en cuenta, a efectos de considerar vigente la opción, el hecho de que, una vez transcurrido el plazo inicial para la opción, las partes continuaron con las gestiones, tratos y conversaciones orientadas a llevar a buen término lo pactado y en concreto "en orden a la venta de la casa de Tegueste" renovando tácitamente el plazo de la opción, lo cual no guarda relación alguna con lo sostenido en la formulación del motivo.

En consecuencia procede la desestimación de ambos recursos con imposición a las recurrentes de las costas causadas por los mismos (artículos 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ).

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.