STS 348/2010, 1 de Junio de 2010

Ante el Juzgado de Primera Instancia fueron vistos los autos, juicio ordinario, promovidos a instancia de la mercantil Construcciones Prioridad Burgos, S.L. contra don Pablo Jesús y doña Aida (sic).

1. - Por la parte actora se formuló demanda arreglada a las prescripciones legales, en la cual solicitaba, previa alegación de los hechos y fundamentos de derecho, que se dictara "... Sentencia estimatoria de la demanda por la que se condene a dichos demandados a pasar y cumplir con los siguientes pronunciamientos: A) Que se declare que el contrato de compraventa celebrado entre actora y demandados de fecha 13 de diciembre de 2.002, tuvo como objeto principal la transmisión del aprovechamiento lucrativo urbanístico concedido a los demandados en la Unidad de Actuación 53-02 conforme a los criterios establecidos en el Plan General de Ordenación Urbana de Burgos al momento de su aprobación, con un Aprovechamiento de 1,4615 m2/m2.- B) Que en consecuencia, el precio establecido en contrato de

   1.622.783,29 Euros, fue establecido conforme al módulo de dicho aprovechamiento de 1,46 m2/m2, cifrado en 1.014 Euros m2.- C) Que en consecuencia, por aplicación de las declaraciones que anteceden, el precio a satisfacer por la actora debe de minorarse en la cantidad de 511.288 Euros, quedando modificada la estipulación segunda del contrato estableciendo el mismo en 1.111.495 Euros.- D) Que quedan subsistentes el resto de cláusulas del contrato, con idéntico contenido y obligaciones para las partes.- E) Que se condene a estar y pasar por dichas declaraciones a los demandados.- F) Que se les condene al pago de las costas judiciales..." 2.- Admitida a trámite la demanda, la representación procesal de los demandados contestó a la misma, oponiendo a las pretensiones deducidas de adverso los hechos y fundamentos de derecho que tuvo por conveniente para concluir solicitando que, "... dicte sentencia procediendo a desestimar íntegramente la misma, con expresa imposición de las costas procesales a la parte contraria" ; al tiempo que formulaba reconvención, en base a cuantos hechos y fundamentos de derecho estimó de aplicación, para terminar suplicando al Juzgado "... dicte sentencia por la que: 1º.- Se declare el derecho del Sr. Pablo Jesús y su esposa a percibir, con exclusión de cualquier otro, las indemnizaciones que deba abonar la Junta de Compensación de la Unidad de Actuación 53.02, con ocasión del derribo de las edificaciones que se levantaban sobre las fincas urbanas propiedad de los citados esposos y adquiridas por "Construcciones Prioridad Burgos, S.L.".- 2º.- Se condene a la Mercantil "Construcciones Prioridad Burgos, S.L." a abonar al Sr. Pablo Jesús y esposa los interes legales correspondientes a la cantidad de 511.288 euros, referidos al período transcurrido entre el 12 de Diciembre de 2.003 y la fecha en que, efectivamente, se les haga entrega por ese Juzgado de la citada cantidad, así como, en su caso, a que se abone a mis mandantes el importe de los gastos que se generen a los mismos, con ocasión de la constitución del aval o fianza que, eventualmente, les pudiera ser exigido por ese Juzgado para retirar la meritada cantidad.- 3º.- Se declare la obligación de "Construcciones Prioridad Burgos, S.L." de abonar a la Agencia Inmobiliaria Ortega, la suma de 30.000 euros, con ocasión de las gestiones efectuadas por ésta, en orden a la venta de las fincas adquiridas por citada mercantil en la Unidad de Actuación 53.02 de Burgos.- 4º.- Se impongan las costas de la presente demanda reconvencional a la Mercantil "Construcciones Prioridad Burgos, S.L.".

3. - Dado traslado de la reconvención a la parte actora, por la representación de la misma se contestó, en base a cuantos hechos y fundamentos de derecho estimó aplicables, y terminó suplicando al Juzgado que "... se dicte sentencia desestimando íntegramente la misma, con imposición de costas, con todo lo demás que proceda...."

4. - Convocadas las partes a la audiencia previa, las pruebas propuestas fueron admitidas y practicadas en el juicio, quedando los autos pendientes para dictar sentencia.

5. - El Juzgado de Primera Instancia dictó Sentencia con fecha 24 de febrero de 2005, cuya parte dispositiva es como sigue: "FALLO: QUE DESESTIMANDO LA DEMANDA formulada por la representación de la mercantil Construcciones Prioridad Burgos, S.L. frente a D. Pablo Jesús y Dª Aida, (sic), DEBO ESTIMAR COMO ESTIMO TOTALMENTE LA DEMANDA RECONVENCIONAL formulada por los demandados frente a aquélla, declarando el derecho de los demandados a percibir las indemnizaciones que deba abonar la Junta de Compensación de la Unidad de Actuación 53.02 como consecuencia del derribo de las edificaciones que se levantaban sobre las fincas adquiridas por la actora; condenando a la mercantil Construcciones prioridad Burgos, S.L. al pago de los intereses devengados de la cantidad de 511.288 euros desde el día 12 de diciembre de 2.003 hasta la de consignación judicial; y finalmente, declarando la obligación a cargo de la mercantil demandante a abonar a la Agencia Inmobiliaria Ortega la suma de 30.000 euros derivada de su intervención en la venta de las fincas litigiosas, todo ello con imposición de las costas del procedimiento a la parte demandante reconvenida."

Contra dicha sentencia interpuso recurso de apelación la demandante, y sustanciada la alzada, la Sección Segunda de la Audiencia Provincial de Burgos, dictó sentencia con fecha 7 de noviembre de 2.005, cuyo Fallo es como sigue: "Que desestimando como desestimamos el recurso de apelación interpuesto por el Procurador César Gutiérrez Moliner en representación de Construcciones Prioridad Burgos SL y estimando la adhesión al recurso formulada por el Procurador Eusebio Gutiérrez Gómez contra la sentencia dictada, el día 24-2-2005, por el Juzgado de Primera Instancia de nº 2 de Burgos en esta causa, debemos confirmar y confirmamos dicha sentencia salvo en lo relativo al pronunciamiento de intereses, acordando en vía de recurso concederlos, conforme a lo señalado en el fundamento jurídico VIII-párrafo 2º de esta sentencia, hasta el momento en que le fue hecho efectivo el pago, y condenar y condenamos a dicho recurrente a estar y pasar por estas declaraciones y condenas y a pagar las costas de esta segunda instancia."

El Procurador don César Gutiérrez Moliner, en nombre y representación de Construcciones Prioridad Burgos S.L., interpuso recurso por infracción procesal y de casación, fundado el primero en la alegación de incongruencia y el segundo en dos motivos: 1.- Infracción por aplicación indebida de lo establecido en los artículos 1254, 1255 y 1256 del Código Civil, en relación con el artículo 1281 y siguientes del mismo código ; y 2.- Infracción por indebida aplicación de lo establecido en los artículos 1254 a 1256, todos ellos en relación con los artículos 1281 a 1289 del Código Civil .

Por esta Sala se dictó auto de fecha 9 de diciembre de 2008 por el que se acordó no admitir el recurso por infracción procesal y admitir el de casación, con traslado del mismo a la parte recurrida, don Pablo Jesús y doña Aida, que se opusieron a su estimación mediante escrito que, en su nombre y representación, presentó el Procurador don Julián Caballero Aguado.

No habiéndose solicitado por todas las partes la celebración de vista pública ni estimándola necesaria este Tribunal, se señaló para votación y fallo del recurso el día 18 de mayo de 2010, en que ha tenido lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. Antonio Salas Carceller,

La actora Construcciones Prioridad Burgos S.L. formuló demanda de juicio ordinario contra don Pablo Jesús y doña Aida interesando que se dictara sentencia para declarar que el contrato de compraventa suscrito por las partes en fecha 13 de diciembre de 2002 tuvo como objeto principal la transmisión del aprovechamiento urbanístico concedido a los demandados en la Unidad de Actuación 53-02, conforme a los criterios establecidos en el Plan General de Ordenación Urbana de Burgos, consistente en 1,4615 m 2 /m 2 y que, en consecuencia, el precio establecido en el contrato lo fue conforme al módulo de dicho aprovechamiento, cifrado en 1014 # por metro cuadrado; que por ello el precio a satisfacer por la actora debe minorarse en 511.288 #, quedando modificada la estipulación segunda del contrato en el precio de 1.111.945 #, alegando que tras la celebración del contrato, que tuvo en cuenta dicho aprovechamiento urbanístico, la Comisión de Gobierno del Ayuntamiento de Burgos denegó la aprobación inicial del proyecto de la unidad de actuación, rebajando la edificabilidad a un porcentaje de 0,46 m 2 /m 2, habiéndose privado de este modo de un importante porcentaje de aprovechamiento urbanístico, que se tuvo en cuenta para fijar el precio total abonado en el contrato.

Los demandados se opusieron a la demanda negando que el contrato litigioso tuviera por objeto del aprovechamiento urbanístico, sosteniendo que por el contrario dicho objeto venía constituido por las dos fincas propiedad de los demandados más los correspondientes aprovechamientos sin determinar el porcentaje. Igualmente formularon reconvención en base a las propias estipulaciones del contrato, elevado a escritura pública con fecha 12 de diciembre de 2003, interesando que se declarase su derecho a percibir las indemnizaciones que debía abonar la Junta de Compensación de la Unidad de Actuación como consecuencia del derribo de las fincas litigiosas; que se condenase a la demandante reconvenida al pago de 511.288 euros y los intereses devengados desde el día 12 de diciembre de 2003 y se declarase la obligación del actor a abonar la suma de 30.000 # a la agencia inmobiliaria como consecuencia de su intervención en la venta de las fincas, con imposición de costas.

La sentencia de primera instancia desestimó la demanda formulada por la mercantil y estimó íntegramente la reconvención, señalando que la demandante reconvenida había admitido las dos pretensiones principales ejercitadas en el escrito de demanda reconvencional, en cuanto al pago de las indemnizaciones derivadas de la actuación urbanística que se llevaba a cabo sobre la finca vendida y al pago de la cantidad pendiente. La parte actora recurrió en apelación y la Audiencia Provincial de Burgos (Sección Segunda) dictó nueva sentencia de fecha 7 de noviembre de 2005 por la que desestimó el recurso de apelación interpuesto por Construcciones Prioridad Burgos SL, y estimando la adhesión de los demandados confirmó la sentencia recurrida salvo en lo relativo al pronunciamiento de intereses, concediéndolos hasta el momento en que fue hecho efectivo el pago.

Los argumentos utilizados por la Audiencia, en lo que se refiere a la pretensión de modificación del precio, se refieren a que el contenido del contrato celebrado en fecha 13 de diciembre 2002 hace referencia a que su objeto fueron las fincas que describe y su cuota de participación en la Junta de Compensación de la Unidad de Actuación 53.02 y que en la estipulación segunda del contrato, que está referida al precio, establece cantidades concretas distribuidas en distintos plazos sin referencia alguna al valor de aprovechamiento urbanístico que corresponde a las fincas en el citado plan de actuación, sin que se haya acreditado que la intención de los contratantes fuera fijar el precio con referencia a un valor de aprovechamiento urbanístico determinado. Por lo que se refiere a la demanda reconvencional, y en relación al derecho de los reconvinientes a percibir las indemnizaciones que deba abonar la Junta de Compensación de la Unidad de Actuación 53.02 por derribo de las edificaciones que se levantaban sobre las fincas adquiridas por la actora, y frente a las alegaciones de la mercantil de que tal previsión no fue pactada y además dicha pretensión contradice la estipulación sexta del contrato, consideró la Audiencia que una cosa es la posible exigencia por la Junta de Compensación a los propietarios de cantidades en función de su participación en la junta y otra el pago por la propia Junta de Compensación a los propietarios de las indemnizaciones generadas por el derribo de sus edificaciones, así como que tales indemnizaciones por derribo fueron contempladas en el plan de actuación y en la escritura pública del contrato de compraventa de 12 de diciembre de 2003, reservándose la parte vendedora las acciones legales respecto de las indemnizaciones derivadas del derribo de las edificaciones. En relación con la declaración de la obligación de la constructora de abonar a la agencia inmobiliaria la suma de 30.000 # derivada de su intervención en la venta de la finca litigiosa, la Audiencia señala que tal obligación de pago no se estableció en el contrato privado pero se consideró acreditado dicho extremo por la prueba documental y testifical practicada.

Los dos motivos del recurso han de ser desestimados en cuanto referidos -el primero- a la desestimación de la demanda y -el segundo- a la estimación de la reconvención, vienen a denunciar en ambos casos la vulneración de las mismas normas: los artículos 1254 a 1256 del Código Civil en relación con los artículos 1281 a 1289 del mismo código .

Constituye doctrina muy reiterada de esta Sala la que sostiene que la calificación e interpretación de los contratos es una cuestión que, por regla general, queda agotada mediante su discusión en la instancia y únicamente cabe reproducirla en casación cuando se trata del establecimiento por el tribunal "a quo" de una calificación o de una interpretación tan desafortunada que rompe incluso la armonía del ordenamiento jurídico y resulta ilógica, irracional y, en definitiva, inasumible. Fuera de tales casos, son los tribunales de instancia los llamados a efectuar soberanamente tales funciones (sentencias de 4 mayo, 19 febrero y 8 octubre 2007, 12 junio 2009 y 8 febrero 2010, entre las más recientes).

Pues bien, en el caso, y en lo que al primero de los motivos se refiere, dice la parte recurrente que vendedor y comprador fijaron y determinaron el precio en virtud de su aprovechamiento urbanístico prefijado en 1,4615 m 2 / m 2, verdadero objeto de compraventa, cuando no es ésta, sino la contraria, la conclusión interpretativa obtenida por la Audiencia Provincial, que en el fundamento cuarto "in fine" de la sentencia recurrida señala que «de la actividad probatoria desplegada no se ha acreditado que la intención de los contratantes fuera la de fijar el precio con referencia a un valor de aprovechamiento urbanístico determinado, por más que lógicamente las expectativas fueran de obtener el máximo porcentaje de aprovechamiento urbanístico posible, y en tal dirección se realizasen algunas actuaciones» ; a lo cual añade que «al momento de la firma del compromiso de venta no se conocía el valor de aprovechamiento urbanístico de las parcelas, siendo éste únicamente hipotético por lo que si la intención de las partes hubiese sido la de hace depender el precio del aprovechamiento urbanístico resultante (extremo que no dependía de ninguna de las partes), la pretensión de obtener uno determinado debió reflejarse en el contrato de forma indeterminada con referencia a aquel valor».

Por otra parte ha de recordarse la doctrina sentada por esta Sala en sentencia de 30 junio 2009 en un supuesto en que igualmente se discutía sobre la procedencia del precio pactado en relación con la edificabilidad del inmueble transmitido. Allí se dijo: «La parte recurrente pretende, con esta alegación, resolver a su favor la pretensión a base de la aplicación por medio de la analogía de lo previsto para las diferencias de cantidad y calidad en la entrega de los inmuebles en los artículos 1469 y 1470 del Código civil a la cuestión de diferencias en la edificabilidad. Lo cual no es posible. La analogía pretende resolver el caso de la laguna de la Ley y no puede considerarse tal cosa, cuando en un contrato se produce una discordancia, un error o una falta de previsión. El tema de la edificabilidad es importante económica y socialmente y está sumamente regulado en la normativa administrativa, pero no lo está en la civil. Siendo la base de la analogía la identidad de razón (semejanza que es destacada por las sentencias de 21 de noviembre de 2000, 5 de febrero de 2004, 28 de junio de 2004 ) -ubi eadem ratio est, ibi eadem iuris dispositio esse debet- que comprende los dos presupuestos de falta de norma e igualdad esencial, no se da en el caso presente. La normativa no regula los excesos o defectos de edificabilidad, al igual que no regula tantas otras cuestiones de divergencia que se pueden dar en la compraventa, tanto de inmuebles como de cosas muebles. El que no contemple una determinada cuestión no permite que se pueda aplicar por analogía otra distinta ».

Igual solución desestimatoria merece el segundo de los motivos del recurso, pues basta observar lo resuelto desde la primera instancia, sin que ni en apelación ni en el presente recurso se discuta sobre la congruencia de tal pronunciamiento, para comprobar que, en lo referido a la reconvención, la parte actora admitió las dos pretensiones principales ejercitadas en el escrito de demanda reconvencional (fundamento de derecho quinto de la sentencia dictada por el Juzgado), y en cuanto a las comisiones por la gestión de la inmobiliaria cuya obligación de pago se declaró que correspondía a la parte actora-reconvenida, se trata en cualquier caso de una cuestión de prueba sobre lo pactado y sabido es que las cuestiones probatorias en absoluto pueden tener acceso al recurso de casación y, muy excepcionalmente, pueden ser planteadas en el recurso extraordinario por infracción procesal, por lo que el motivo ha de decaer necesariamente.

Siendo improcedentes los motivos, procede la desestimación del recurso de casación con imposición a la parte recurrente de las costas causadas (artículos 394.1 y 398.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ). Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.