STS, 2 de Marzo de 1988
| Ponente | JAIME SANTOS BRIZ |
| ECLI | ES:TS:1988:1444 |
| Procedimiento | RECURSO CASACIÓN |
| Fecha de Resolución | 2 de Marzo de 1988 |
| Emisor | Tribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil |
Núm. 157.- Sentencia de 2 de marzo de 1988
PONENTE: Excmo. Sr. don Jaime Santos Briz.
PROCEDIMIENTO: Juicio declarativo ordinario de mayor cuantía.
MATERIA: Determinación de la extensión de piso adquirido. Fijación del precio y cantidad a
satisfacer. Piso y elementos comunes. Facultades de los Tribunales en orden a la interpretación de
los negocios jurídicos.
NORMAS APLICADAS: Dec. 24-VII-1968 sobre viviendas protegidas; art. 3.°, párr. 5.º de la Ley de Propiedad Horizontal .
DOCTRINA: Es indiscutible que con la transmisión de un piso y como superficie construida ha de
incluirse sus elementos comunes, indispensables para el uso y disfrute del piso y de la llamada
superficie útil o de aprovechamiento directo y privativo, que puede tener trascendencia a otros
efectos dentro de la autonomía de la voluntad privada y de la libertad contractual, pero no a efectos
traslativos del inmueble constitutivo de una vivienda o piso susceptible de aprovechamiento
independiente.
Al admitir, por consiguiente, esta Sala la apreciación hermenéutica de la Sala de apelación sigue la
reiterada jurisprudencia, sin que sea precisa su cita concreta por lo conocida, a cuyo tenor la
interpretación de los negocios jurídicos es función privativa del Tribunal de instancia, cuyo criterio en
el particular ha de mantenerse en casación, salvo exégesis desorbitadas o arbitrarias que pugnen
con la lógica y el sentido de los textos o cláusulas sometidas al raciocinio del Juzgador.
En la villa de Madrid, a dos de marzo de mil novecientos ochenta y ocho.
Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados del margen, el recurso de casación contra la sentencia dictada en grado de apelación por la Sala Tercera de lo Civil de la Audiencia Territorial de Madrid, como consecuencia de autos de juicio declarativo de mayor cuantía seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia de Avila sobre declaración de eficacia de contrato y otros elementos, cuyo recurso fue interpuesto por don Pedro Miguel y doña Esperanza, representados por el Procurador de los Tribunales don Pedro Antonio González Sánchez y asistidos del Abogado don Fernando Caro Picón, en el que es recurrido don Jesús Luis, personado representado por el Procurador de los Tribunales don Emilio García Fernández y asistido del Abogado don Eduardo Ruiz Ayócar.
Ante el Juzgado de Primera Instancia de Avila, fueron .vistos los autos de juicio declarativo de mayor cuantía, a instancia de don Pedro Miguel y doña Esperanza, contra don Jesús Luis ; la parte actora, formalizó demanda en la que en síntesis se alega que el veinticinco de octubre de mil novecientos ochenta don Pedro Miguel suscribió con el demandado un contrato privado de compraventa sobre un piso vivienda por construir en la planta NUM000 número NUM001 de la calle DIRECCION000 número NUM002, NUM003 de Avila, estipulando como precio la cantidad de cuarenta mil pesetas el metro cuadrado construido y un precio total de cuatro millones novecientas cincuenta y seis mil ochocientas pesetas, de las que los demandantes han hecho efectivas tres millones de pesetas quedándoles por abonar la cantidad aplazada para el momento de la entrega de las llaves del piso; que la cabida del piso cuya construcción había de realizarse debía tener 123,92 metros cuadrados. Que los demandantes han tenido conocimiento que el piso objeto de la compra, ya construido, tiene una superficie inferior a la establecida y según consta en certificación de la Sección Urbana de la Delegación de Hacienda de Avila es de 90,74 metros cuadrados y estaba proyectada en 107,057 metros cuadrados. Alegó los fundamentos de Derecho y suplicó se dicte sentencia por la que se declare: La existencia y eficacia del contrato de compraventa que vincula a las partes sobre el piso vivienda descrito en la demanda, determinando la superficie construida de dicho piso objeto del contrato; y declarando como precio del mismo la cantidad que resulte de aplicar la cifra de cuarenta mil pesetas sobre el número de metros cuadrados construidos; que el demandado está obligado a otorgar escritura pública de venta del indicado piso con determinación de la superficie real que resulte de su medición y a razón de cuarenta mil pesetas metro construido, percibiendo el demandado en ese acto el resto del precio que resulte de la compraventa y caso de no realizar dicha escritura pública, se otorgue por el Juzgado. Que se condene al demandado a pagar la cantidad que resulte, en ejecución de sentencia, a razón de cuarenta mil pesetas mensuales desde la fecha de celebración del acto conciliatorio hasta el otorgamiento de la escritura pública en concepto de daños y perjuicios por mora y se condene al demandado a estar y pasar por las anteriores declaraciones; con carácter alternativo y si de la sentencia resulta que el piso vivienda adquirido por los actores tiene una superficie inferior a la décima parte de la concertada contractualmente, se declare rescindido el contrato de compraventa que vinculaba a las partes y condenar al demandado a devolver las cantidades entregadas por los compradores con sus correspondientes intereses legales a contar desde la fecha de pago, todo ello con imposición de costas.
Admitida la demanda, el demandado, contestó la demanda alegando: Que el demandado vendió a los demandantes, la vivienda, aún por construir el veinticinco de octubre de mil novecientos ochenta en la planta NUM000 número NUM001 de la casa NUM002 y NUM003 de la DIRECCION000 de Avila, se estipuló como precio el de cuarenta mil pesetas el metro cuadrado construido y proyectándose este piso con una superficie de 123,92 metros cuadrados, el precio resultante alcanzó la suma de cuatro millones novecientas cincuenta y seis mil ochocientas pesetas de las que los compradores han pagado en entregas sucesivas tres millones de pesetas. Terminada la obra el vendedor lo comunicó a los compradores para el otorgamiento de la escritura y pago del precio restante de un millón novecientas cincuenta y seis mil ochocientas pesetas, manifestando el actor su deseo de ver el piso para medirlo pidiendo la entrega de las llaves, a lo que contestó el demandado que una vez se otorgara la escritura y se pagara el precio se entregarían las llaves y que si resultaba menor la superficie le devolvería la diferencia y el vendedor entregó a su Letrado un informe del Arquitecto señor Miguel Ángel que había medido el piso y la certificación correspondiente de la que resultan 129,75 metros cuadrados de superficie construida; formuló reconvención alegando que la obra a que se refiere la compraventa está terminada pero los compradores no han pagado resto del precio ni han abonado interés alguno por los daños y perjuicios causados por la demora. Alegó los fundamentos de Derecho y suplicó se dicte sentencia por la que se declare la absolución del demandado; la condena a los demandantes a pagar el precio de la cosa comprada a razón de cuarenta mil pesetas el metro cuadrado construido; la condena a la misma parte actora a pagar intereses del precio adeudado desde el treinta de agosto de mil novecientos ochenta y dos hasta el día en que el pago se efectúe al 8 por 100 anual y la imposición de las costas.
Por el Juzgado se dictó sentencia con fecha cuatro de noviembre de mil novecientos ochenta y tres, cuya parte dispositiva es como sigue: Fallo: Que estimando en parte la demanda formulada por don Pedro Miguel y doña Esperanza contra don Jesús Luis Manguero y desestimando la reconvención, debo declarar y declaro: a) la existencia y eficacia del contrato de compraventa que vincula a las partes sobre el piso vivienda en la planta NUM000 número NUM001 de la DIRECCION000 número NUM002 y NUM003 de Avila, de 111,90 metros cuadrados de superficie construida y por el precio de cuatro millones cuatrocientas setenta y seis mil pesetas (4.476.000 pesetas); b) que el demandado está obligado a otorgar escritura pública de compraventa del piso objeto de esta litis con determinación de la superficie real y a razón de cuarenta mil pesetas metro cuadrado y que debo condenar y condeno al demandado a estar y pasar por las anteriores declaraciones, absolviéndole de los restantes pedimentos de la demanda y sin hacer expresa condena en las costas causadas.
Contra la anterior sentencia se interpuso recurso de apelación por la representación de don Pedro Miguel y doña Esperanza, el cual fue admitido y sustanciada la alzada, la Sala Tercera de lo Civil de la Audiencia Territorial de Madrid, dictó sentencia con fecha trece de mayo de mil novecientos ochenta y seis, cuyo fallo es como sigue: Fallamos: Que debemos desestimar y desestimamos el recurso de apelación interpuesto por don Pedro Miguel y su esposa doña Elsa, representados en la segunda instancia por el Procurador don Pedro Antonio González Sánchez, contra la sentencia pronunciada por el señor Juez de Primera Instancia en funciones de Avila con fecha cuatro de noviembre de mil novecientos ochenta y tres. Que debemos estimar y estimamos parcialmente el recurso de apelación promovido contra dicha sentencia por don Jesús Luis, representado por el Procurador don Emilio García Fernández, y, revocándola en parte, declaramos la existencia y eficacia del contrato de compraventa que vincula a las partes sobre el piso número NUM001 de la planta NUM000 del edificio sito en la calle número NUM002 - NUM003 de la ciudad de Avila, cuya superficie construida es de 127,21 metros cuadrados y su precio de cuatro millones novecientas cincuenta y seis mil ochocientas pesetas (4.956.800 pesetas), condenando a los demandantes a otorgar la correspondiente escritura pública de compraventa de dicho piso y a abonar al demandado la suma que fijada queda como precio en lo que no le haya sido ya satisfecha, absolviendo a las partes, respectivamente, del resto de las pretensiones contenidas en la demanda y en la reconvención todo ello referido al juicio declarativo ordinario de mayor cuantía número setecientos treinta y tres de mil novecientos ochenta y dos, sobre declaración de eficacia de contrato de compraventa, obligación de otorgar escritura pública del mismo, indemnización de daños y perjuicios, rescisión con carácter alternativo y pago de intereses por mora, seguido entre las partes hoy apelantes, don Pedro Miguel y doña Esperanza, como demandantes, y don Jesús Luis, como demandado. Que no hacemos expresa condena en las costas de ninguna de las dos instancias.
Por el Procurador don Pedro Antonio González Sánchez en nombre de don Pedro Miguel y doña Esperanza, formalizó recurso de casación que funda en los siguientes motivos:
Al amparo del número 3.° del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil . El fallo infringe por inaplicación el artículo 359 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, el cual dispone que «las sentencias deberán ser congruentes con la demanda y con las demás pretensiones deducidas...» toda vez que la sentencia de instancia, prescindiendo de los pedimentos de las partes, a saber: Que se determine el precio a razón de unidad de medida, sobre la superficie construida del piso objeto de contrato, discrepando únicamente en cuanto a este extremo, es decir, si por superficie construida debía entenderse la correspondiente al piso vivienda o ésta más la participación proporcional en los elementos comunes del inmueble donde el repetido pisovivienda está ubicado, declara que el precio es cierto.
Al amparo del número 5.° del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. El fallo infringe por inaplicación el párrafo 1.º del artículo 1.281 del Código Civil, al disponer que «si los términos de un contrato son claros, y no dejan duda sobre la intención de las partes, se estará al sentido literal de sus cláusulas», toda vez que la sentencia recurrida no aplicó esta norma interpretativa al contrato de fecha veinticinco de octubre de mil novecientos ochenta, así como a lo reconocido por el demando en el Acto de Conciliación celebrado como requisito previo el día treinta de septiembre de mil novecientos ochenta y dos.
Admitido el recurso y evacuado el traslado de instrucción se señaló para la vista el día veintitrés de febrero en que ha tenido lugar.
Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. don Jaime Santos Briz.
En la litis de que dimana este recurso de casación se solicitó por los demandantes, actuales recurrentes, el otorgamiento de escritura pública de la venta del piso planta NUM000 .a, número NUM001, de la DIRECCION000 núm. NUM002 - NUM003, de Avila, por precio de 40.000 pesetas sobre el número de metros cuadrados construidos; oponiendo el demandado, constructor de las viviendas, por medio de reconvención, que el precio en cuestión era de 4.956.800 pesetas a razón de 123,92 metros cuadrados, cada uno a 40.000 pesetas. La sentencia de primera instancia excluyó de la superficie construida la parte relativa a elementos comunes, quedando así la superficie del piso reducida a 111,90 metros cuadrados, por lo que a razón del indicado precio por metro cuadrado resultaba un total de 4.476.000 pesetas, a cuyo pago fue condenado el demandante y a otorgar la escritura pública, extremo en el que ambos litigantes se hallan de acuerdo. Apelada la sentencia por las dos partes, la Audiencia Territorial de Madrid, sobre la base de que el piso discutido incluía en su superficie la de los elementos comunes, accedió a la petición reconvencional en cuanto a la fijación del precio y de la superficie añadiendo a los 111,90 metros cuadrados del piso propiamente dicho otros 15,31 metros cuadrados correspondientes a los elementos comunes. El recurso de casación se concreta esencialmente al punto litigioso de si en la superficie del piso a efectos de su venta han de incluirse o no dichos elementos comunes.
El primero de los motivos del recurso se fundamenta en el n.º .V del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, acusando de incongruencia a la sentencia recurrida, alegando que «si las partes están conformes en que les vincula un contrato de compraventa de inmueble cuyo precio ha de determinarse a razón de precio por unidad de medida y discrepan únicamente en si la superficie a tener en cuenta es sólo la correspondiente al piso o también la participación que el mismo tiene en los elementos comunes, no es legítimo resolver la litis en el sentido de establecerse que al estar fijado el precio en el contrato éste es válido independientemente de la superficie real del piso, cuestión que no ha sido objeto de debate, ni discutida ni alegada». El motivo es improsperable porque la congruencia de las sentencias ha de calificarse no según lo razonado en los escritos de alegación de la litis, ni en los considerandos o fundamentos de Derecho de la sentencia impugnada, sino únicamente cotejando lo pedido en el suplico de aquellos escritos y lo resuelto en el fallo. y en este sentido es evidente que el fallo se atuvo estrictamente al pedimento tercero del escrito de contestación reconvención que atendió, lo mismo que la parte dispositiva de la sentencia, a la superficie construida incluyendo en ella la de los elementos comunes; parte de la que no puede prescindirse en la transmisión de una vivienda incluida en régimen de propiedad horizontal, como claramente se deduce no sólo de lo dispuesto en el artículo 5.º del Decreto de 24 de julio 1968, sobre viviendas protegidas, que tuvo en cuenta la Sala «a quo», sino principalmente de las normas del artículo 396, párrafo tercero del Código Civil y artículo 3°, párrafo 5, de la Ley de Propiedad Horizontal de 21 de julio de 1960, declarando este último en forma inequívoca que cada propietario puede disponer libremente de su derecho, «sin poder separar los elementos que lo integran», y consecuente con la norma citada del Código Civil, que declara «anejo inseparable» a las partes comunes de las restantes partes en copropiedad y de la parte determinada privativa. Luego es indiscutible que con la transmisión de un piso y como superficie construida ha de incluirse sus elementos comunes, indispensables para el uso y disfrute del piso y de la llamada superficie útil o de aprovechamiento directo y privativo, que puede tener trascendencia a otros efectos dentro de la autonomía de la voluntad privada y de la libertad contractual, pero no a efectos traslativos del inmueble constitutivo de una vivienda o piso susceptible de aprovechamiento independiente. De todo ello se deduce, como ya se indicó, la desestimación de este primer motivo.
El segundo y último de los motivos, formulado con apoyo en el n.° 5.° del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil acusa la infracción por la sentencia recurrida, por no haberlo aplicado, del artículo 1.281, párrafo 1.°, del Código Civil . Estima el recurso en este punto que la frase «el precio de venta objeto de este contrato será de 40.000 pesetas el metro cuadrado construido...» no incluye los elementos comunes en la parte proporcional del piso vendido, para cuya conclusión viene a realizar una nueva apreciación de diferentes pruebas practicadas en la litis, disintiendo en definitiva de la interpretación dada por la Sala de instancia, interpretación que ha de prevalecer por revelarse lógica y racional y por supuesto más imparcial que la que hace el recurso, y porque la solución o criterio contrario conduciría a que la parte de elementos comunes perteneciente al piso transmitido lo sería sin atribución de precio alguno a los mismos, lo que es inadmisible por no poder concebirse, salvo pacto expreso, una transmisión de los tan citados elementos a título gratuito. Al admitir, por consiguiente, esta Sala la apreciación hermenéutica de la Sala de apelación sigue la reiterada jurisprudencia, sin que sea precisa su cita concreta por lo conocida, a cuyo tenor la interpretación de los negocios jurídicos es función privativa del Tribunal de instancia, cuyo criterio en el particular ha de mantenerse en casación, salvo exégesis desorbitadas o arbitrarias que pugnen con la lógica y el sentido de los textos o cláusulas sometidas al raciocinio del Juzgador. En definitiva, procede el rechazo de este segundo y último motivo del recurso, y con él la total desestimación de aquél.
Respecto de costas, han de ser impuestas al recurrente, por mandato del artículo 1.715, párrafo último, de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y sin que proceda pronunciamiento alguno sobre depósito, al no haber sido éste constituido, dada la disconformidad entre sí de ambas sentencias de instancia.
Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.
Que debemos declarar y declaramos no haber lugar al recurso de casación interpuesto por la representación de don Pedro Miguel y doña Esperanza, contra la sentencia de fecha trece de mayo de mil novecientos ochenta y seis dictada por la Sala Tercera de lo Civil de la Audiencia Territorial de Madrid ; condenando a dicha parte recurrente al pago de las costas de este recurso; y líbrese a la mencionada audiencia la certificación correspondiente con devolución de los autos y rollo de apelación remitidos. ASI, por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA, pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.- Jaime Santos Briz.- Ramón López Vilas.- Eduardo Fernández Cid de Temes.- Alfonso Barcala y Trillo Figueroa.- Antonio Sánchez Jáuregui.-Rubricados.
Publicación: Leída y publicada ha sido la anterior sentencia por el Excmo. Sr. don Jaime Santos Briz, Magistrado de la Sala Primera del Tribunal Supremo y Ponente que ha sido en estos autos, estando la misma celebrando audiencia pública en el día de su fecha, de lo que como Secretario, certifico.
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