STS, 30 de Abril de 1988

El señor Letrado del Estado, en representación de la Entidad Patronato de Casas del Ministerio de Educación y Ciencia, formuló ante el Juzgado de 1.a Instancia de Barcelona n.° 8, demanda de juicio declarativo ordinario de mayor cuantía, contra don Arturo y don Jon, sobre resolución de contrato, estableciendo en Síntesis los siguientes hechos: Primero. En 23 de diciembre de 1975 se firmó un documento privado entre don Arturo, que actuaba en representación de don Jon, como propietario de unos terrenos, don Juan Manuel, en representación de la Cooperativa de Viviendas de Funcionarios del Ministerio de Educación y Ciencia, en el que se acordó la compra de 25.000 m2 edificables y urbanizados, en el Polígono "Bellaterra», para la construcción de viviendas para funcionarios del mencionado Departamento; comprometiéndose en dicho contrato el señor Arturo, a acreditar la titularidad y situación de los terrenos, dentro del plazo, de quince días, por medio de certificación registral, y fijándose las condiciones del terreno que se transmitía. Como precio de tal compraventa se fijó el de 96.250.000 ptas., de las que

10.000.000 de ptas. se pagaban en aquel acto 15,000.000,de ptas. al entregarse la documentación justificativa de la titularidad, otros 20,000.000 de ptas. al otorgarse la escritura pública, que debería tener lugar en 31 de marzo de 1976 y el resto por medio de quince letras de cambio con vencimiento mensual de

2.800.000 ptas. cada una de ellas. En mismo documento y en la misma fecha, se firmó el recibo de los primeros 10.000.000 de ptas que se entregaban. Más adelante, en 16 de enero de 1976. Se añadió al documento referido, un aditamento, firmado por ambas partes contratantes, en el que se hacía constar que, de acuerdo con determinada cláusula del contrato, en el supuesto de que el Plan de Ordenación Urbanístico del Sector no se aprobara definitivamente, en el plazo de cinco meses, la Cooperativa o Patronato podría promover la resolución del contrato, con devolución de lo pagado o bien la prórroga por un mes, del plazo en cuestión. Segundo. Parece ser que, en realidad, el propietario de los terrenos era el propio señor Arturo y para defraudar a la Hacienda Pública, se encubrió tal operación con un poder amplísimo que le otorgaba el titular registral de las fincas señor Jon al señor Arturo . Tercero. Debió presentar, en su día, la documentación referente a la titulación de la finca, siempre a favor del señor Jon, único dueño de la misma para esta parte, puesto que se firmó un recibo del segundo plazo, de 15.000.000 de ptas. por don Carlos Manuel, sin que apareciera su segundo apellido, actuando como mandatario del señor Arturo, en el que se justificaba haberse pagado por la Cooperativa de Viviendas para Funcionarios del Ministerio de Educación y Ciencia, cantidad que fue abonada en dos talones, uno de ellos a nombre del señor Arturo, por un importe de 11.250.000 ptas. y el otro al portador por 3.750.000 ptas. Cuarto. El Pleno del Ayuntamiento de Sardañola, en 26 de marzo de 1976, declaró improcedente el Plan Parcial de Ordenación del Polígono "Bellaterra», recabando para sí la competencia para la elaboración del mismo. Quinto. El Comité del Patronato acordó en 19 de octubre de 1976, anular la Promoción del Polígono "Bellaterra» y realizar las gestiones oportunas para el reintegro de los 25.000.000 de ptas. adelantadas como parte del precio de la compra. Sexto. En 30 de marzo de 1977, el Vicepresidente de la Cooperativa de Viviendas para Funcionarios del Ministerio de Educación y Ciencia, firmó un contrato con el Subsecretario del Ministerio de Educación y Ciencia, actuando a su vez, en su calidad de Presidente del Organismo Autónomo "Patronato de Casas del Ministerio de Educación y Ciencia» por el que aquella Cooperativa cedía al Patronato todos los derechos y obligaciones derivados del contrato otorgado en 23 de diciembre de 1975. Séptimo. Como consecuencia de todas las actuaciones, el Patronato de Casas del Ministerio de Educación y Ciencia se dirigió a través de su propio Departamento, a la Dirección General de lo Contencioso para que ésta, por medio de la Abogacía del Estado, ejercitara las acciones correspondientes. Terminaba suplicando sentencia por la que estimando la demanda en toda su integridad se declare resuelto el contrato de 23 de diciembre de 1975, se ordene la devolución de la cantidad de 25.000.000 de pesetas, recibidas a cuenta del precio, con los intereses correspondientes a partir de la fecha de la interposición de la presente y se condene en costas al demandado que se oponga a esta pretensión. Admitida la demanda y emplazados los demandados don Arturo y don Jon, compareció en los autos en su representación el Procurador don Feixo Bergada por el Primero y el Procurador don Pedro Calvo Nogués por el segundo, contestando conjuntamente la demanda ambos procuradores, oponiéndose a la misma en base a los siguientes hechos: Primero. Antes de entrar en el examen de los hechos vertidos por la actora en su escrito de demanda y la oportuna oposición que realizaremos más adelante, debemos alegar la excepción de falta de legitimación activa de la actora por carecer del carácter de titular de la posición contractual que ostentaba la "Cooperativa de Viviendas para Funcionarios del Ministerio de Educación y Ciencia» en el contrato suscrito en fecha 23 de diciembre de 1975. Eventualmente y para el improbable supuesto de que el Juzgador no estimase la excepción alegada por esta parte de falta de legitimación activa de la actora, pasamos a consignar a continuación los hechos en que mis mandantes basan su oposición a la demanda. Segundo. Negamos la totalidad de los hechos contenidos en la demanda, en cuanto se opongan a los que en este escrito de contestación se consignan. Tercero. En fecha 23 de diciembre de 1975, don Arturo, en nombre y representación de don Jon, suscribió con don Juan Manuel, contrato mediante el que se acordaba la compraventa de 25.000 m2 edificables, en el Polígono "Bellaterra» del término municipal de Sardanyola, por un precio de 96.250.000 pesetas. De la precitada cantidad se aplicarían 8.750.000 pesetas al pago de los gastos de infraestructura, debiéndole ser abonadas, al vendedor, en pagos bimensuales, en proporción a la obra que se fuera realizando. Acordándose que los restantes 87.500.000 pesetas se debían pagar de la siguiente forma: 10.000.000 de pesetas, en concepto de señal se abonaban en aquel mismo acto;

15.000.000 de pesetas al hacerse entrega de la documentación justificativa de la titularidad; 20.000.000 de pesetas en el momento de otorgarse la Escritura Pública; y los restantes 42.500.000 pesetas, mediante letras de cambio, en quince plazos mensuales, de igual importe cada una de ellas. Cuarto. En la misma fecha de suscripción del contrato objeto de la presente Litis, según lo acordado, "la Cooperativa de Viviendas para funcionarios del Ministerio de Educación y Ciencia» abonó la cantidad de 10.000.000 de pesetas, en concepto de señal o arras. Quinto. Seguidamente don Arturo, en nombre y representación de don Jon, cumplimentó, puntualmente, las obligaciones contenidas en el Pacto Tercero del contrato que nos ocupa. Sexto. Para el caso de que prosperase la resolución del contrato por apreciar el Juzgador la única causa alegada por la adversa, debemos manifestar que la resolución del contrato procedería, no por la consecuencia automática del cumplimiento del suceso condicionante de la eficacia del negocio jurídico examinado, sino por una causa anterior al supuesto cumplimiento áe la condición y que es la prevista por el art. 1.124 del Código Civil . Terminaba suplicando sentencia desestimando por completo la demanda y absolviendo de la misma a nuestros representados, ya sea por apreciarse la excepción de falta de legitimación activa de la actora, ya sea por las excepciones y alegaciones que esta parte ha formulado de contrario sobre el fondo de este litigio; y subsidiaria y eventualmente para el caso de no prosperar estos pedimentos, se declare por ese Juzgado la resolución del contrato suscrito en fecha 23 de diciembre de 1975 por incumplimiento, por parte de la Cooperativa de Viviendas para funcionarios del Ministerio de Educación y Ciencia, de las obligaciones contenidas en el mismo, declarando asimismo el derecho de don Arturo de retener de la suma de 25.000.000 de pesetas percibida por él, la suma de quince millones cuatrocientas ochenta y cuatro mil trescientas treinta y cuatro pesetas para que se reintegre, y en concepto de señal, de los daños y perjuicios que le han ocasionado, ordenándosele la devolución solamente de la cantidad restante y que asciende a nueve millones quinientas quince mil seiscientas sesenta y seis pesetas. Imponiendo, en todo caso, todas las costas causadas al demandante. Las partes evacuaron los traslados que para réplica y duplica les fueron conferidos, insistiendo en los hechos, fundamentos de derecho y suplica de sus escritos de demanda y contestación. Recibido el pleito a prueba se practicó la que propuesta por las partes fue declarada pertinente y figura en las respectivas piezas. Unidas a los autos las pruebas practicadas, se entregaron los mismos a las partes por su orden para conclusiones, trámite que evacuaron en sus respectivos escritos; en los que solicitaron se dictase sentencia de acuerdo con lo que tenían interesado en los autos. El señor Juez de 1.a Instancia de Barcelona n.° 8, dictó sentencia de fecha 8 de julio de 1983, cuyo Fallo es como sigue: Que estimando la demanda origen de este litigio formulada por la Abogacía del Estado en nombre y representación del Patronato de Casas del Ministerio de Educación y Ciencia contra Arturo representados en los autos por el Procurador don Ramón Feixó Bergadá y contra Jon

, representado en los autos por el Procurador don Pedro Calvo Nogués, debo declarar y declaro resuelto el contrato de 23 de diciembre de 1975 suscrito y otorgado en Madrid entre Arturo en su calidad de Apoderado Representante de Jon y la Cooperativa de Viviendas para Funcionarios del Ministerio de Educación y Ciencia, que refiere el hecho primero del escrito inicial, ordenando la devolución a la actora de la cantidad de veinticinco millones de pesetas recibidas a cuenta del precio por los demanda juntamente con los intereses correspondientes a tal suma a partir de la fecha de interposición de la demanda, declarando no haber lugar a ninguna de las pretensiones o peticiones deducidas por dichos demandados en su escrito de contestación, sin formular expresa imposición respecto de las costas originadas v.¡ .

Interpuesto recurso de apelación contra la sentencia de 1.a Instancia por la representación de los demandados don Arturo y don Jon con arreglo a derecho, la Sala 2.ª de lo Civil de la Audiencia Territorial de Barcelona, dictó sentencia con fecha 15 de julio de 1986, con la siguiente parte dispositiva: "Fallamos: Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por los demandados debemos confirmar y confirmamos la sentencia apelada dictada por el Juzgado de 1.ª Instancia en autos de juicio declarativo de mayor cuantía de que dimana el presente rollo, sin hacerse imposición de costas.»

El día 14 de octubre de 1980, el Procurador don José Luis Ferrer Recuero, en representación de don Arturo, ha interpuesto recurso de casación, contra sentencia pronunciada por la Sala

2. de lo Civil de la Audiencia Territorial de Barcelona, con apoyo en los siguientes motivos: Motivo de casación. Primero. Al amparo del n.° 5 del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil por incurrir la sentencia de la Sala Segunda de lo Civil de la Audiencia Territorial de Barcelona de 15 de julio de 1986, en infracción del art. 533 n.° 2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y Jurisprudencia aplicable a dicho precepto. Plantea dicho precepto el tema de la legitimación, cuya doble vertiente "ad processum» y "ad causam» ha quedado disminuida, procesalmente hablando, desde la última reforma de nuestra Ley Procesal Civil, entendemos, pues, que la desestimación, tanto por el Juzgador de Instancia como por la Sala de Apelación de la excepción de "falta de legitimación activa» alegada por esta parte, lleva consigo que la sentencia de la Sala Segunda de lo Civil de la Audiencia Territorial de Barcelona de 15 de julio de 1986, ha incurrido en infracción del art. 533 n.° 2 de la Ley Procesal Civil y Jurisprudencia aplicable, haciendo patente la defectuosa constitución de la relación jurídico-procesal, procediendo casar aquélla en base a este motivo de casación. Segundo. Al amparo del n.° 5 del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil por incurrir la Sentencia de la Sala Segunda de lo Civil de la Audiencia Territorial de Barcelona de 15 de julio de 1986 en infracción del artículo 1.116 del Código Civil y Jurisprudencia aplicable a dicho precepto. Esta parte sostuvo y sostiene que la cláusula adicional incorporada en fecha 16 de enero de 1976 al contrato de 23 de diciembre de 1975, incorporaba una condición de imposible cumplimiento, debiéndose aplicar las consecuencias previstas en el precepto legal citado. Ello hace, en nuestra opinión, que la Sentencia de la Sala Segunda de lo Civil de la Audiencia Territorial de Barcelona de 15 de julio de 1986 haya incurrido en infracción del art. 1.116 del Código Civil y Jurisprudencia aplicable, por lo que se debe casar en base también al presente motivo. Tercero. Al amparo del n.° 5 del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil por incurrir la Sentencia de la Sala Segunda de lo Civil de la Audiencia Territorial de Barcelona de 15 de julio de 1986 en infracción del art. 1.256 del Código Civil en relación con los artículos 1.115 inciso primero y

1.119 del mismo cuerpo legal, así como de la Jurisprudencia aplicable a dicho precepto. Previamente hemos de manifestar que la cita de los expresados preceptos como infringidos en modo alguno se contradice con la cita en el anterior motivo del art. 1.116. Por ello entendemos que al infringir la sentencia recurrida el art. 1.256 del Código Civil en relación con los artículos 1.115 y 1.119 del propio texto, debe ser igualmente casada con base en este motivo de casación. Cuarto. Al amparo del n.° 5 del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil por incurrir la Sentencia de la Sala Segunda de lo Civil de la Audiencia Territorial de Barcelona de 15 de julio de 1986 en infracción del artículo 1.124 párrafos primero y segundo del Código Civil . Subsidiariamente esta parte planteaba la resolución del contrato de 23 de diciembre de 1975 habida cuenta del reiterado incumplimiento mantenido por la Cooperativa de Viviendas para funcionarios del Ministerio de Educación y Ciencia al no formalizar la Escritura Pública de Compraventa tal y como se formulaba en el Pacto Quinto del Acuerdo, entendemos que la Sentencia recurrida ha incurrido en infracción del citado artículo 1.124 del Código Civil, debiendo igualmente ser casada en base a tal motivo. Quinto. Al amparo del n.° 5 del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil por incurrir la Sentencia de la Sala Segunda de lo Civil de la Audiencia Territorial de Barcelona de 15 de julio de 1986 en infracción del art. 1.454 del Código Civil y Jurisprudencia aplicable a dicho precepto. Estimamos que no estamos ante; una cantidad

10.000.000 de ptas. entregadas a cuenta de un precio sin más, sino en presencia de las llamadas "arras penitenciales o arras de arrepentimiento» cuyo marco legal se encuentra en el citado precepto del art. 1.454 del texto civil. Sexto. Al amparo fiel n.° 4 del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil por incurrir la Sentencia de la Sala Segunda de lo Civil de la Audiencia Territorial de Barcelona de 15 de julio de 1986 en error de hecho en la apreciación de la prueba basada en documentos que obran en autos que demuestran la equivocación del juzgador sin resultar contradichos por otros elementos probatorios, y que en concreto, es el documento número siete de la contestación a la demanda, es decir, recibo firmado por el Estudio de Arquitectura "Camuñas» de Madrid, por importe de 5.484.334 ptas., así como el documento n.° 8 o recibo de entrega del Proyecto de Urbanización a la Cooperativa. Estimamos que la Sentencia recurrida incurre en error de hecho en la apreciación de ambas pruebas, por cuanto el importe de 25.000.000 de ptas. debe minorarse, no sólo en la cuantía a que asciende la señal, 10.000.000 de ptas. en concepto de daños y perjuicios, sino también en las 5.484.334 ptas. a que ascienden los honorarios del profesional autor del Proyecto de Urbanización, y al no estimarlos así la Sentencia recurrida ha incurrido en dicho error de hecho, debiendo ser casada igualmente con base en el presente motivo de casación.

Admitido el recurso y evacuado el trámite de instrucción, se señaló para la celebración de vista el día 15 de abril de 1988.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. don Mariano Martín Granizo Fernández.

Se inicia esta sentencia con el estudio del primero de los recursos interpuestos, que es el de don Arturo, integrado por seis motivaciones instauradas en el ordinal 4.° del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento civil la última y en el quinto las restantes, comenzando el tratamiento del mismo con la motivación final por razón de su ubicación procesal, ella, lo que se achaca a la sentencia impugnada no es otra cosa que el error de hecho en la apreciación de la prueba, que basa en los documentos que indica y son, un recibo firmado por un estudio de arquitectura de Madrid por importe de 5.484.334 pesetas y otro recibo de entrega del Proyecto de Urbanización a la Cooperativa, ambos acompañados con el escrito de contestación a la demanda.

El motivo no puede prosperar, por cuanto, independientemente de qué referidos documentos han sido estudiados juntamente con los restantes por ambas partes en el momento procesal oportuno, lo mismo que aconteció con el resto de las probanzas practicadas a su instancia, es lo cierto y así se pone de relieve en el fundamento 8.° de la sentencia de 1.a Instancia cuyos fundamentos "son de aceptar en su integridad en lo que sirvan de fase al fallo recurrido» (Primer considerando de la dictada por el Tribunal "a quo»), que "respecto a "la también deducida petición de "declaración del derecho del señor Arturo a retener de los 25.000.000 de pesetas recibidos la cantidad de 15.484.334 pesetas en concepto de señal y reintegro de los daños "y perjuicios que se le han ocasionado" ha de desatenderse o desestimarse igualmente, no, sólo porque conforme a reiterada doctrina del Tribunal Supremo... él contenido del artículo

1.154 del Código Civil relativo a las arras O "Señales del contrato de compraventa, no tiene carácter imperativo sino que 'por su condición de penitencial para que tenga aplicación es preciso que por voluntad de las partes claramente constatada se establezcan tales arras ya que "en otro caso cualquier entrega o abono ha de valorarse y conceptuarse como parte del precio o pago anticipado del precio...», que es precisamente lo acontecido en esté caso, razón por la cual, sigue diciendo tal considerando 8.°, habiéndose concertado por los contratantes a virtud de la repetida cláusula adicional de 16 de enero de 1976 que "en caso de incumplimiento de la condición suspensiva que la misma refiere procedería la resolución del contrato con reintegro de las sumas recibidas por el vendedor", es claro que aquel derecho a retener cantidad alguna por señal ha de desestimarse».

En el motivo primero, asentado procesalmente en el número 5.° del citado artículo 1.692 de la Ley de Ritos, se atribuye a la Sala sentenciadora la infracción del artículo 533 número 2.° de la citada Norma rituaria, insistiéndose en la tesis, ya alegada en la contestación, de que existe falta de legitimación activa en el Patronato de Casas del Ministerio de Educación y Ciencia, insistiéndose en que "contrariamente a lo afirmado por la Sentencia recurrida, esta parte en ningún momento del procedimiento ha reconocido la capacidad, personalidad o carácter del Patronato en el mismo», toda vez que (sigue diciéndose), lo que se ha dicho no es "que la Cooperativa como tal estuviera privada de capacidad. Lo que hemos afirmado, y mantenemos, es que la persona que otorga, o por mejor decir, eleva a público el contrato privado de subrogación, don Inocencio lo hace excediéndose en las facultades que como Presidente de la Cooperativa tenía atribuidas».

Este motivo, sucumbe, por cuanto como estima la sentencia recurrida al aceptar los fundamentos de la de 1.a Instancia, de la apreciación conjunta de las pruebas practicadas se llega a la conclusión de que: 1) "A virtud de relaciones habidas durante el pasado año de 1975 entre Cooperativa de Viviendas del Ministerio de Educación y Ciencia y Arturo, éste interviniendo en representación de Jon, y especialmente apoderado para tal acto, como propietario de finca al pago de "Domenech"... concertaron la adquisición por el primero de dicha finca otorgando con tal fin en Madrid el 23 de diciembre de 1975 contrato- documento privado que fue firmado por el Vicepresidente de aquella Cooperativa y el señor Arturo aludido...»; 2) "con fecha 16 de enero de 1976 de mutuo acuerdo y por los mismos contratantes e intervinientes se agregó a aquel contrato cláusula en virtud de la que "de conformidad con lo establecido en la cláusula 9.a del contrato en el supuesto de que el plan de ordenación del polígono no se apruebe definitivamente en el término de cinco meses, la Cooperativa o el Patronato podrán optar entre la resolución de la compraventa, con reintegro por parte del vendedor de las sumas recibidas o señalar una prórroga de un mes para que se realice la citada aprobación definitiva» (2.° considerando de la sentencia de 1." instancia); 3) "es claro que si ya en el momento y como condición del otorgamiento del negocio jurídico concertado entre el entonces Vicepresidente de la Cooperativa de Viviendas para Funcionarios del Ministerio de Educación y Ciencia don Juan Manuel y el demandado señor Arturo como apoderado del también demandado señor Jon, al que los mismos demandados reconocen validez y eficacia sin discusión ni dudas sobre la facultad de adquisición para dicha Cooperativa por aquel Vicepresidente, se admitió, consintió y concertó la posibilidad de que (estipulación octava-bis) tal Cooperativa en cualquier momento podía subrogar las obligaciones y derechos que en su favor pudieran derivarse de tal negocio jurídico en el Patronato de Casas del Ministerio de Educación y Ciencia (Considerando tercero de la misma sentencia); 4) como consecuencia de ello, "... verificada y concertada tal subrogación, a la demandada no le es dado esgrimir la falta de legitimación de tal Patronato con base en que ni aquel mismo Vicepresidente -al que se le reconoció en su momento poder y facultades para adquirir, y al que el propio demandado señor Arturo dirige comunicación por medio de carta en 31 de marzo de 1976 aludiendo a sus relaciones con dicho Patronato respecto del otorgamiento de dicha escritura -ni el Presidente de la Cooperativa de Viviendas "no ostentaban las facultades necesarias para que tal subrogación y posterior elevación a escritura pública fueran válidas y eficaces en Derecho", no sólo porque si se le reconoció para adquirir no se le puede negar -sin ir contra sus propios actos para subrogar a otro en su lugar, sino además porque constatada tal subrogación en escritura pública con aparente cumplimiento de las exigencias y formalidades legales para su efectividad, no les es dado a los demandados, extraños a tal Cooperativa y Patronato invocar o denunciar posible nulidad o ilegalidad --en modo alguno acreditada- que el ordenamiento jurídico sólo a los socios copartícipes o cooperativistas reserva (Ley de 19 de diciembre de 1974, arts. 27 y 35 en relación con los artículos 3, 4 y 65 del Reglamento de 16 de noviembre de 1978 sobre Cooperativas ) (tercer Considerando de la Sentencia de 1.a Instancia). Puede, por tanto, comprobarse a través de lo que se ha dejado transcrito, que el Tribunal "a quo» no sólo ha contemplado el tema de la legitimación activa planteado en el motivo en todas sus dimensiones, "sino que lo ha resuelto adecuada, técnica y justamente.

fu Quinto: Los motivos segundo y tercero, ambos con el mismo soporte procesal, denuncian la infracción del artículo 1.116 del Código Civil y la jurisprudencia aplicable (el segundo) y la del artículo 1.256 en relación con los 1.115 y 1.119 del mismo Texto legal (el tercero), versando su temática sobre las condiciones imposibles el primero de ellos, por estimar que la cláusula adicional tantas veces aludida y que se incorporó al contrato inicial incorporaba a éste una condición imposible; y en el motivo tercero, haciendo girar su contenido en torno a la validez de los contratos, estableciendo que su cumplimiento no puede dejarse al arbitrio de una sola de las partes contratantes, como, según "el recurrente, ha acontecido en este caso.

Ninguna de dichas motivaciones puede ser aceptada, por cuanto: lo que se está haciendo en el primero de estos motivos es supuesto de la cuestión, al pretender dar a lo que es objeto de litigio una orientación, puramente particular, favorecedora de los intereses del recurrente y desde luego contraria a la que el Tribunal "a quo», con más objetividad y acierto plasma en su sentencia, dado que como dice en el fundamento segundo de su sentencia "conviene también puntualizar que debe descartarse toda idea de contrato o de condición imposible al calificar las relaciones recogidas en el discutido contrato», lo que completa en el fundamento cuarto al declarar que en el contrato en cuestión, "no existía plasmada ninguna imposibilidad legal de comprar para edificar viviendas más o menos dependientes de la universidad, y que no cabe atribuir a ninguno de los contratantes que podrán conocer aquella compleja situación, ni desconocimiento, ni candidez ni en fin, idea alguna de contratar a pesar de las dificultades existentes realizando importantes pagos (los 25.000.000 del actor)...», lo que se completa en el quinto considerando, al decirse, que lo importante a estos efectos, no es la calificación que de estas situaciones hagan las partes, "sino la realidad de que se convino la venta de unos terrenos no determinados aún pero fácilmente determinables, para construir sobre ellos cierto número de viviendas; que el comprador entregó la cantidad de 10.000.000 de pesetas a cuenta del precio total de 96.250.000 pesetas, a la que adicionó 15.000.000, más cuando fue legalizada la situación registral de la finca; que la condición resolutoria aceptada por los contratantes, no dependía de uno de esos sino de un tercero; y que al cumplirse dicha condición "n el previsto tiempo que hacía imposible el objeto pactado de construir sobre el terreno determinado número de viviendas estando asimismo prevista y pactada la resolución del contrato con devolución de lo entregado», es por lo que sé estimó la demanda en primera instancia y fue confirmada la sentencia en ella dictada por la Sala de apelación. Estas mismas consideraciones, conducen al rechazo ya anunciado al principio de este fundamento de la motivación tercera.

Los motivos cuarto y quinto, ambos plasmados sobre el mismo ordinal del artículo 1.692 de la Ley de Ritos acusan a la sentencia impugnada de infracción del artículo 1.124 del Código civil, sobre facultad de resolver las obligaciones (el cuarto) es infracción del artículo 1.454 del mismo Cuerpo legal, por estimar que los 10.000.000 de pesetas inicialmente entregados al recurrente lo fueron en concepto de arras, razón por la cual no viene obligado a "devolverlas a tenor de lo dispuesto en el precepto indicado (motivación quinta).

Ambas motivaciones están condenadas al fracaso casacional. La primera, porque como tiene declarada esta Sala reiteradamente, la facultad resolutoria contractual establecida en referido precepto ( art.

1.124 CC ) viene determinada por una serie de condiciones entre las que se encuentra, precisamente, que quien la pretenda acredite haber dado cumplimiento a sus obligaciones, lo que no acontece aquí, dado que como se dice en el fundamento 7.° de la sentencia de 1.a Instancia, acogido íntegramente por la aquí impugnada, "... claramente se constata en los autos que ni en el plazo de quince días a que alude la estipulación tercera del contrato ni en ningún otro el señor Arturo haya "acreditado fehacientemente mediante certificación o certificaciones regístrales y plano catastral a que corresponden, la titularidad y situación de los terrenos a favor del poderdante que se dice titular y también demandado señor Jon quien personalmente asegura y pide se declare ni le pertenecen y de lo constatado en autos no aparece acreditado quién sea en realidad el verdadero titular de tal finca...». En cuanto a la cantidad percibida por el recurrente y que éste estima lo fue en concepto de arras, a través de lo ahora expuesto queda claro que tal entrega se hizo, no a título y concepto de lo que en el quinto motivo se pretende sino en el de parte del precio de una compraventa cuya resolución se acordó a petición del comprador y por las razones también expuestas en la sentencia aquí impugnada, razón por la cual toda la argumentación de referida motivación quinta cae por su base.

Se entra así en el estudio del recurso interpuesto por don Jon, integrado por tres motivaciones procesalmente ubicadas en el número 4.° del artículo 1.692 de la Ley de Ritos la tercera y en el ordinal 5.° del mismo precepto las primeras y segunda. La tercera, de atención primaria por razón de su contenido, denuncia la existencia de error en la apreciación de la prueba derivado de documentos obrantes en autos y son: "el acta de confesión judicial prestada por mi mandante en fecha 18 de diciembre de 1982. El acta de confesión judicial prestada por el demandado don Arturo, el 14 de diciembre de 1981. Documento o recibo obrantes al folio 13 y aportado de contrario... Documento o recibo obrante al folio 37 aportado de contrario...». En cuanto a los motivos primero y segundo, denuncian: el primero lo mismo que su correlativo del precedente recurso, o sea, la infracción del artículo 533, número 2.° de la Ley de Enjuiciamiento Civil ; y el segundo, la infracción del número 4.° del mismo precepto.

El perecimiento de las tres motivaciones es obvio. Así, el de la tercera se opera: a) En cuanto a los que en ella se dice son "Actas de Confesión Judicial» y califica de documentos a los efectos de integrarlos en el ordinal 4.° del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, porque como tiene declarado esta sala de modo reiterado tanto antes como después de la reforma introducida en la Ley de Enjuiciamiento civil por la 34/1984, de 6 de agosto, una cosa es el documento y otra el acto documentado, no mereciendo la calificación de instrumento a tales efectos ni las declaraciones de testigos, ni las actas en que se contiene la confesión judicial, etc. en cuanto a los otros documentos, si bien merecen tal calificativo instrumental, no contradicen nada, dado que han sido examinados por el Juzgador en conexión con el resto de las probanzas practicadas a instancia de ambos contendientes, de cuyo examen y valoración conjunta se ha llegado a las conclusiones plasmadas en el fallo de la sentencia impugnada. Por último y en cuanto a los dos otros motivos, su rechazo se opera: el del primero, por las mismas razones que han servido para rechazar el correlativo del recurso anterior y el segundo, por las que se contienen en el fundamento cuarto del mismo recurso.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.

FALLAMOS