STS, 9 de Junio de 1990

El Procurador de los Tribunales don Fernando Leal Osuna, en nombre y representación de don Alfonso y don Jose Pablo, ha interpuesto juicio de retracto sobre las fincas descritas en la presente demanda del término municipal de Almoharín, estableciendo los hechos y fundamentos de derecho que tuvo por conveniente para terminar suplicando sentencia que contenga los pronunciamientos siguientes: a) Declarar haber lugar al derecho de retracto de mis representados, en su calidad de arrendatarios, respecto de las ventas de las fincas descritas en el hecho primero de esta demanda, en las condiciones expresadas en su título de adjudicación contenido en el auto de 1.º de diciembre de 1986 dictado por el Juzgado de 1.a Instancia núm. 1 de esta capital en el procedimiento judicial sumario del art. 131 de la Ley Hipotecaria, n.° 203/1984 en el que se consignan como adquirientes a los demandados; cuyo derecho a retraer lo ejercitan los actores sobre las fincas descritas conjuntamente y por mitad indivisa e iguales partes; con la obligación de parte de los demandantes de abonar a los demandados el precio por ellos satisfecho en las compras que motivan el retracto, así como a reembolsar a éstos de todo pago legítimo hecho por razón de indicado contrato y los gastos necesarios y útiles si se han efectuado, en las cosas vendidas, cumpliendo lo prevenido en el art. 1.518 del CC ; y teniendo por consignado el compromiso de los retrayentes de no vender durante un plazo mínimo de seis años las fincas que se le adjudican con motivo del retracto, b) Condenar a los demandados a estar y pasar por las declaraciones precedentes, y, en su consecuencia, a otorgar escritura pública, de venta a favor de los demandantes de las fincas retraídas, relacionadas en el hecho primero de esta demanda, y a recibir en aquel acto el precio pagado por su adquisición, más los gastos legítimos hechos para la compraventa y los gastos necesarios y útiles efectuado en la cosa vendida, una vez sean debidamente justificados por los demandados, c) Condenar a los demandados a estar y pasar por la escritura que otorgue el Juzgado a favor de los actores y en nombre de aquéllos, en el caso de que superado el plazo prudencial que al efecto les conceda el Juzgado, no llevaren a cabo directamente el ortorgamiento de la compraventa en la escritura pública referida en el anterior apartado, d) Condenar a los demandados al pago solidario de las costas que se ocasionen en este procedimiento. Admitida la demanda y emplazados los demandados, compareció en los autos en representación de don Gregorio y don Ramón, la Procuradora de los Tribunales doña María del Pilar Simón Acosta, quien contestó a la demanda estableciendo los hechos y fundamentos de derecho que tuvo por conveniente para terminar suplicando sentencia por la que, estimando la excepción procesal de litis consorcio pasivo necesario, se absuelva a los demandados sin entrar a conocer del fondo del asunto, decretando la nulidad de todos los trámites actuados desde la admisión a trámite de la demanda; y subsidiariamente, entrando a conocer de la acción de retracto ejercitada, se desestime íntegramente la demanda, absolviendo a los demandados de todos sus pedimentos, se declare no haber lugar al retracto y se condene a los demandantes al pago de todas las costas causadas. Recibido el pleito a prueba se practicó la que propuesta por las partes fue declarada pertinente y figura en las respectivas piezas. Unidas a los autos las pruebas practicadas, se entregaron los mismos a las partes por su orden para conclusiones, trámite que evacuaron en respectivos escritos en los que solicitaron se dictase sentencia de acuerdo con lo que tenían interesado en los 358 autos. El Sr. Juez de Primera Instancia del Juzgado número 2 de Cáceres, dictó sentencia, con fecha once de enero de mil novecientos ochenta y ocho, cuyo fallo dice así: Fallo. Que debo desestimar y desestimo la demanda interpuesta por don Alfonso y don Jose Pablo contra don Ramón y don Gregorio, absolviendo a los demandados de las peticiones formuladas contra los mismos y declarando, digo, condenando a los actores al pago de las costas procesales causadas.

Interpuesto recurso de apelación contra la sentencia de Primera Instancia por la representación de la parte actora y tramitado el recurso con arreglo a derecho, la Sala de lo Civil de la Audiencia Territorial de Cáceres, dictó sentencia con fecha veintitrés de mayo de mil novecientos ochenta y ocho, cuyo fallo dice literalmente así: Fallamos: Que desestimando el recurso de apelación mantenido por el Procurador don Fernando Leal Osuna, en nombre y representación de don Alfonso y otro, contra la sentencia dictada por el Iltmo. Sr. Juez de Cáceres núm. 2, de fecha once de enero de mil novecientos ochenta y ocho, en los autos de retracto rústico de que este rollo dimana, debemos confirmar y confirmamos, referida resolución, sin hacer especial pronunciamiento en cuanto a las costas. Firme que sea esta sentencia, con certificación literal de la misma y el oportuno oficio, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, para cumplimiento y ejecución de lo acordado.

El Procurador de los Tribunales don Ramón Velasco Fernández, en nombre y representación de don Jose Pablo, ha interpuesto recurso de casación contra la sentencia pronunciada por la Sala de lo Civil de lo Audiencia Territorial de Cáceres, con apoyo en los siguientes motivos. Motivos de casación: Primero. Al amparo del número quinto del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por infracción del artículo 86 de la Ley de Arrendamientos Rústicos de 31 de diciembre de 1980, al haber sido violado por su no aplicación en el caso de autos, desestimando indebidamente el derecho de retracto concedido en dicho precepto a los actores en su cualidad de arrendatarios de las fincas a que se refiere el litigio. Segundo. Al amparo del número quinto del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por infracción del párrafo 1.º de la regla 17 del art. 131 de la Ley Hipotecaria y de la doctrina contenida en la sentencia de la Sala 6.º de este Tribunal de 5 de febrero de 1945 y en las de la Sala 1.º de 22 de diciembre de 1945, 22 de mayo de 1963 y 31 de octubre de 1986, al aplicarlos indebidamente al derecho de retracto por nosotros ejercitado, declarándolo improcedente con base en indicado precepto hipotecario y doctrina legal aludida. Tercero. Al amparo del número quinto del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil por infracción del art. 78 de la Ley de Arrendamientos Rústicos de 31 de diciembre de mil novecientos ochenta, al haber sido violado por inaplicación en cuanto regula la resolución del arrendamiento por causa de resolución del derecho del arrendador, estableciendo efectos distintos a los acogidos en la sentencia recurrida. Cuarto. Al amparo del núm. 5° del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por infracción del art. 117 de la Ley Hipotecaria y su desarrollo en el art. 219 párrafo 2.° del Reglamento Hipotecario, según la redacción que del mismo ofrece el Decreto de 11 de marzo de 1959; que garantizan los derechos del acreedor hipotecario y por tanto de sus causahabientes, en orden a los actos fraudulentos que contra el valor de la cosa hipotecada pueda realizar el deudor desde la constitución de la hipoteca; desconociéndose en la sentencia recurrida que nuestro caso no está comprendido entre los fraudulentos referidos en dichos preceptos. Cinco. Al amparo del núm. 5.° del art. 1.692 de la LEC por infracción del n.° 2 del art. 2." del CC que confiere preferencia a la Ley posterior, que deroga tácitamente toda la normativa precedente en lo que sean incompatibles entre sí, y que no ha sido aplicado en nuestro caso. Sexto. Al amparo del núm. 5.° del art. 1.692 de la LEC, por infracción del art.

3. 1 del CC, al no someterse ia interpretación del art. 86 de la Ley de Arrendamientos Rústicos y del art. 131, regla 17 de la Ley Hipotecaria, a las normas consagradas en el precepto infringido. Séptimo. Al amparo del núm. 5 del art. 1.692 de la LEC, por infracción del apartado núm. 1 del art. 134 de la Ley de Arrendamientos Rústicos de 31 de diciembre de 1980, al haber sido aplicado indebidamente en la sentencia recurrida, cuando en base al mismo se impusieron las costas de primera instancia al actor.

Admitido el recurso y evacuado el trámite de instrucción, se señaló para celebración de vista el día 24 de mayo de mil novecientos noventa.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. don Eduardo Fernández Cid de Temes.

La sentencia recurrida, dictada por la Sala de lo Civil de la Audiencia Territorial de Cáceres en 23 de mayo de 1988, sienta como hechos probados: 1) Que los demandantes eran titulares de un arrendamiento, sometido a la Ley Especial de 31 de diciembre de 1980, sobre los bienes subastados y adjudicados a los demandados; 2) Que aquéllos tenían la cualidad de profesionales de la agricultura, como cultivadores personales y directos; 3) Que tal arrendamiento era posterior a la constitución de la hipoteca, objeto de ejecución en procedimiento del art. 131 de la Ley Hipotecaria ; 4) Tácitamente, que el ejercicio de la acción de retracto contra los adjudicatarios de las fincas subastadas se produjo dentro de plazo legal; y 5) Que el arrendamiento no se encontraba inscrito en el Registro de la Propiedad. Partiendo de los mismos, entiende que dicho arrendamiento se había extinguido al tiempo de producirse la adjudicación en favor de los demandados, extremo que trata de impugnarse en el presente recurso de casación, con base en siete motivos, amparados todos en el número 5.° del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que denuncian, respectivamente: infracción por no aplicación, del art. 86 de la Ley de Arrendamientos Rústicos de 31 de diciembre de 1980 ; infracción del párrafo 1.º de la regla 17 del artículo 131 de la Ley Hipotecaria y de la jurisprudencia que cita, por aplicación indebida; infracción del artículo 78 de la Ley de Arrendamientos Rústicos ; infracción del art. 117 de la Ley Hipotecaria y su desarrollo en el articulo 219, párrafo 2° del Reglamento Hipotecario, según la redacción dada al mismo por Decreto de II de marzo de 1959; infracción del articulo 2.°, n.° 2 del CC ; infracción del art. 3.1 del CC al no someterse a él la interpretación del art. 86 de la Ley de Arrendamientos Rústicos y del art. 131, regla 17 de la Ley Hipotecaria ; y, por último, infracción del apartado n.° 1 del art. 134 de la Ley especial y del 523 de la LEC, respecto a la imposición de costas en primera instancia.

Es doctrina de esta Sala, no necesitada de reseña por lo reiterada, que, a efectos de retracto, la condición de arrendatario ha de poseerse u ostentarse al tiempo de la enajenación o transmisión de la finca a título oneroso, carácter que concurre en las ventas judiciales y en la adjudicación que pone término al procedimiento judicial sumario del art. 131 de la Ley Hipotecaria, cual ocurre en el caso que nos ocupa, en que dicho auto se dictó en 1 de diciembre de 1986. El problema que se plantea es, cual se recoge en la sentencia de esta Sala de 19 de febrero de 1968, que en el régimen del CC todo arrendamiento se extingue por resolución del derecho del arrendador, ocurriendo así con el otorgado por el usufructuario al finalizar su usufructo (art. 480) y en la norma general contenida en el art. 1.571 del CC, si bien ya las sentencias de 23 de abril de 1942 y 9 de enero de 1948 señalaron que este artículo no es aplicable a los arrendamientos regidos por la legislación especial de arrendamientos urbanos y rústicos, y la de 28 de febrero de 1913 que es requisito indispensable para que pueda ser ejercitado el derecho del comprador que éste manifieste su voluntad de no acatar el contrato concertado por su causante en el dominio, pues cuando, en vez de adoptar esta actitud, el nuevo dueño del predio revela con actos explícitos su intención de que el contrato continúe en vigor, no puede después ampararse en el art. 1.571 para ejercitar la acción de desahucio, insistiendo la primeramente citada en que por la LAU no se sigue tal sistema, sino el supuesto de subsistencia de la relación arrendaticia, a pesar de los cambios que acontezcan en la propiedad o titularidad de la finca objeto del contrato de arrendamiento, sin tener en cuenta si ésta figura o no inscrita en el Registro de la Propiedad, régimen especial que, sustancialmente, está estatuido en el art. 57, que contempla la prórroga obligatoria, y sólo por excepción admite la resolución del contrato cuando se prueba que las condiciones pactadas para el arrendamiento por el usufructuario fueron notoriamente gravosas para la propiedad, todo lo cual proclama que la legislación especial de alquileres no es un derecho positivo normal, sino excepcional, cuya finalidad es proteger en el grado máximo posible al inquilino o arrendatario, principios que no pueden quedar enervados por la consideración de 358 aquellos otros que son propios del derecho privado tradicional, ni, en este caso, por aplicación de la regla 17 del art. 131 de la L. Hipotecaria, pues la interpretación contraria conduciría a un resultado diametralmente opuesto al querido por la Ley especial. A la luz de tales pautas ha de examinarse qué previsiones contiene la Ley 83/1980, de 31 de diciembre, sobre arrendamientos rústicos, teniendo en cuenta que, según la propia sentencia recurrida, el arrendamiento que alegan los actores de retracto, otorgado en 1984, estaba sometido a tal ley y, consiguientemente, a las prórrogas contempladas en el art. 25, después de la duración mínima de seis años, aún no transcurridos cuando trata de ejercitarse el retracto conforme al art. 86, en cuanto dispone que "en toda enajenación intervivos de fincas rústicas arrendadas, de su nuda propiedad, de porción determinada o de una porción indivisa de las mismas, el arrendatario tendrá derecho de tanteo y retracto o de adquisición preferente con arreglo a lo que se dispone en los artículos siguientes». Ciertamente, al tratar en el Capítulo II de las "Partes contratantes», exige que para dar fincas en arrendamientos sujetos a la propia Ley se tenga la misma capacidad que para enajenarlas, pudiendo los padres o tutores dar en arrendamiento las fincas de los menores sujetos a su patria potestad o tutela por término no superior al que falte a dichos menores para alcanzar la mayoría de edad, pero siendo tales arrendamientos improrrogables (art. 12); igualmente, los arrendamientos otorgados por usufructuarios, superficiarios, enfiteutas y cuantos tengan un análogo derecho de goce sobre la finca se resolverán al extinguirse el derecho del arrendador, pero subsistiendo durante el correspondiente año agrícola y pudiendo también subsistir durante el tiempo concertado en el contrato, cuando éste excediere de la duración de aquellos derechos, si a su otorgamiento hubiere concurrido el propietario (art. 13), todo lo cual revela que ninguna de dichas limitaciones puede aplicarse al caso que nos ocupa, en el que el arrendamiento fue concertado por el propietario, aunque tuviese la finca hipotecada, lo que no le privaba de su facultad de disponer. Existe también una limitación expresa en el art. 8, cuando declara nulos los actos realizados en fraude de Ley, que no impedirán la debida aplicación de la norma que se hubiere tratado de eludir, pero en el supuesto contamplado ni se ha alegado tal extremo, ni de los hechos puede deducirse intención fraudulenta, pudiendo añadirse, como ocurre en la S. citada, de 19 de febrero de 1968, que, "por otra parte, la sentencia recurrida no contiene declaración alguna en orden a si el arrendamiento concertado por el hipotecante lo fue en condiciones notoriamente gravosas para la propiedad, tema éste cuya solución, que no se prejuzga, requeriría el decir si en tal caso cabría o no el aplicar por analogía lo prevenido para el arrendamiento celebrado por el usufructuario», todo ello con independencia de aquellas situaciones fácticas en las que los Tribunales han estimado la concurrencia de mala fe o ánimo defraudatorio (quizá cada vez más frecuentes), que, repetimos, ni se acreditó, ni se alegó específicamente, en el supuesto que nos ocupa. Ocurre así que al establecer el art. 78 que "la resolución del derecho del arrendador sobre la finca arrendada facultará al que resulte propietario para pedir la resolución del arrendamiento sin perjuicio de las acciones que correspondan a los que concertaron el contrato» a) tiene que ponerse en relación con los supuestos contemplados por los arts. 12 y 13, que, cual se ha visto con anterioridad, no concurren; b) no provoca una resolución "ope legis» de los contratos de arrendamiento, sino que otorga al que resulte propietario una "facultad» para "pedir la resolución», acción que no se había ejercitado por el nuevo propietario cuando los arrendatarios ejercitaron el derecho de retracto; c) este derecho, además, había nacido para los arrendatarios desde el momento de la enajenación, según se ha dicho establece constante jurisprudencia; y d) la expresión "sin perjuicio de las acciones que correspondan a los que concertaron el arrendamiento» ha de entenderse como voluntad de la ley de respetar el "acceso a la propiedad» del arrendatario (Capítulo IX), y dentro de él al derecho de retracto, con facultad para el arrendador de instar la resolución en tiempo y forma, pero siempre y cuando los arrendatarios no utilizasen su derecho de retracto también en tiempo y forma, ocurriendo esto último en el supuesto que nos ocupa. Por todo lo dicho, porque es la única forma de interpretar la Ley 83/80, en cuanto modifica la legislación anterior, y, porque ha de tenerse en cuenta su carácter de norma excepcional o especial, su sentido socializante y protector de quien trabaja la tierra, han de acogerse los motivos de casación primero y tercero, sin que en contra puedan aducirse las recientes sentencias de 31 de octubre de 1986 y 23 de diciembre de 1988, que contemplan claros supuestos de mala fe y afán fraudulento.

Actuando ya esta Sala como si de Tribunal de instancia se tratara, concurriendo cuantos requisitos requiere la Ley para acceder a la demanda de retracto, habida cuenta de lo expuesto en el fundamento primero y de que tales extremos no se discuten siquiera, ha de aclararse, no obstante, que también es cierta la no aplicación de la regla 17 del art. 131 de la L. Hipotecaria a arrendamientos no inscritos y si en algún momento se piensa en su aplicación analógica, sólo puede hacerse en supuestos de fraude o mala fe, con pleno conocimiento de la situación real, como en las dos últimas sentencias citadas se apunta ( SS. de 31 de octubre de 1986 y 23 de diciembre de 1988 ), ya que en otro caso ha de considerarse que los arrendamientos estipulados por el dueño de la finca hipotecada persisten aún después de la ejecución de la hipoteca, concepción de la que parece partir el art. 219-2° del Reglamento Hipotecario, dado el destino y función social connaturales a las propias fincas (véase RDGR de 24 de enero de 1986) y teniendo siempre en cuenta lo dispuesto en las leyes especiales arrendatarias, habiéndose ya hecho mérito de cuanto dispone la locativa rústica; y es que si los derechos del acreedor hipotecario pudiesen verse defraudados aun con las previsiones de tales preceptos (art. 117 de la Ley y 219 del Reglamento, en la redacción dada al último por Decreto de 17 de marzo de 1959), no menos fraude puede cometerse por el deudor hipotecario contra los profesionales de la agricultura, cultivadores personales y directos, si se les niega el derecho de retracto, entendiendo la Ley como lo hace la sentencia recurrida y no como se ha expuesto en la presente sentencia, que respeta en lo necesario las facultades de goce y libre disponibilidad del propietario, sin que los adquirientes en pública subasta sufran mayor perjuicio que el nacido de la Ley al reconocer el derecho de retracto, que, como dijo la S. de 19 de febrero de 1968, "no puede quedar enervado por la consideración de aquellos otros principios que son propios del derecho privado tradicional, ni por lo tanto, en este caso, por aplicación de la regla 17 del art. 131 de la Ley Hipotecaria », con independencia de que la Ley arrendaticia rústica contiene mecanismos hábiles para evitar un posible fraude, todo lo cual se ajusta al art. 3.1. del CC . cuando dispone que "las normas se interpretarán según el sentido propio de sus palabras, en relación con el contexto, los antecedentes históricos y legislativos, y la realidad social del tiempo en que han de ser aplicadas, atendiendo fundamentalmente al espíritu y finalidad de aquéllas».

Como corolario de cuanto antecede y en coincidencia con el voto particular emitido por el Iltmo. Sr. Presidente de la Sala "a quo», procede estimar la demanda en todas sus partes, imponer las costas de la primera instancia a los demandados ( art. 134.1 de la LAR ), no hacer especial pronunciamiento respecto a las de la apelación, al no concurrir temeridad en el actuar de ninguna de las partes, dado lo complejo de la cuestión debatida, y en cuanto a las de la casación cada parte satisfará las suyas ( art.

1.715-4 LEC ), con devolución al recurrente del depósito constituido.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español,