STS, 7 de Diciembre de 1990
| Jurisdicción | España |
| Emisor | Tribunal Supremo, sala primera, (Civil) |
| Fecha | 07 Diciembre 1990 |
Núm. 764.- Sentencia de 7 de diciembre de 1990
PONENTE: Magistrado Excmo. Sr. don Ramón López Vilas.
PROCEDIMIENTO: Recurso de casación contra sentencia de juicio de menor cuantía.
MATERIA: Compraventa. Resolución de impago. Indemnización procedente por ocupación y no
desalojo de la vivienda.
NORMAS APLICADAS: Sustantivas: Artículos 455, 1.100, 1.101, 1.106, 1.152 y 1.154 del Código Civil .
DOCTRINA: Proceden dos responsabilidades distintas: a) la dimanante de la compraventa
incumplida y resuelta y b) la proviniente de la demora arbitraria en el desalojo del chalé objeto de
aquella venta fallida.
La cláusula resolutoria concebida en los términos contenidos en el contrato de compraventa de que
se trata, comporta y supone ciertamente una pena convencional. Pero ésta, aun cuando debe ser
entendida como absorbente y anticipadora de la indemnización de daños y perjuicios, al actuar
como previa liquidación de los mismos (y no cumulativa o adicional con carácter rigurosamente
penal o punitivo), ello no significa que todos los perjuicios producidos a la otra parte puedan
entenderse absorbidos indefinidamente y más allá de lo que resulte del incumplimiento contractual
propiamente dicho, pues lo contrario supondría que el incumplido contumaz y avispado tendría en
sus manos la posibilidad de vaciar de contenido y efectos la previsión cautelar de la propia cláusula
sancionado», al poder aquél, a su arbitrio y de forma unilateral, retrasar el desalojo efectivo del
inmueble, continuando su ocupación de mala fe hasta considerarse compensado de las cantidades
perdidas por aplicación de la cláusula contractual pactada.
-Se estima el recurso-.
En la villa de Madrid, a siete de diciembre de mil novecientos noventa. Vistos por la Sala Primera del Tribunal Supremo, el recurso de casación contra la sentencia dictada en grado de apelación por la Sala Tercera de lo Civil de la entonces Audiencia Territorial de Madrid, como consecuencia de autos de juicio declarativo ordinario de menor cuantía, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 5 de los de Madrid, sobre resolución de contratos y otros extremos; cuyo recurso ha sido interpuesto por "Invernar, S. A.», representada por el Procurador de los Tribunales don Jesús Sánchez Alvarez y defendida por el Letrado don Juan Ernesto Peluger Rietos; siendo parte recurrida don Juan Alberto y doña Trinidad, representados por el Procurador de los Tribunales don José de Murga Rodríguez y asistidos por el Letrado don José Javier Zamora Molina.
El Procurador don Eduardo Jesús Sánchez Alvarez en nombre y representación de "Invernar, S. A.», formuló ante el Juzgado de Primera Instancia número 5 de los de Madrid, demanda de juicio declarativo ordinario de menor cuantía, contra don Juan Alberto y doña Trinidad, sobre resolución de contrato y otros extremos. Alegó los hechos que en síntesis son: Que por escritura otorgada ante notario, vendió el demandante a don Juan Alberto y a su esposa, un chalet o vivienda unifamiliar en la URBANIZACIÓN000, en el término de Las Rozas. No tardaron en surgir los incumplimientos en el pago, protestando letras a partir del segundo de los plazos, con promesas de cumplimiento que resultaron fallidas. Las cantidades percibidas según la escritura, desde la fecha, y por tanto desde la toma de posesión de los demandados de la vivienda, no cubre siquiera el precio normal de un arrendamiento. Alegó los fundamentos de Derecho que constan en autos y terminaba suplicando al Juzgado, en su día se dicte sentencia y se incluyese la orden de cancelación en el registro de la compraventa cuya resolución se solicitaba.
Admitida la demanda y emplazados los demandados, no comparecieron, declarándoseles en rebeldía.
Recibido el pleito a prueba, se practicó la que propuesta por la parte actora fue declarada pertinente y figura en la respectiva pieza. Presentando en el término de 10 días escrito con resumen de pruebas, lo que verificó el Procurador señor Sánchez Alvarez, quedando los autos en poder de la proveyente para dictar sentencia.
La Iltma. Magistrada-Juez del Juzgado de Primera instancia número 5 de los de Madrid, dictó sentencia de fecha 13 de enero de 1987, cuyo fallo es el siguiente: "Que estimando la demanda interpuesta por el Procurador señor Sánchez Alvarez, en representación de "Invernar, S. A.", contra don Juan Alberto y doña Trinidad, declarados en rebeldía, debo de hacer los siguientes pronunciamientos: a) declarar resuelto el contrato de compraventa suscrito entre "Invernar, S. A.", y don Juan Alberto y doña Trinidad, sobre la vivienda familiar número NUM000 en la URBANIZACIÓN000, en el término municipal de Las Rozas (Madrid); b) derecho de la Sociedad vendedora a retener y hacer suyo el 50 por 100 de las cantidades vencidas sobre los plazos acordados, ascendente a un importe de 3.730.655 pesetas; c) derecho de la actora a recibir una indemnización de 200.000 pesetas mensuales desde la fecha del requerimiento de pago y subsidiario de resolución y desalojo, hasta la fecha en que efectivamente se produzca éste; d) condenar a los demandados a desalojar y poner a disposición de la actora la finca objeto del contrato y e) condenar a los demandados al pago de las costas procesales.»
Apelada la sentencia de Primera instancia, la Sala Tercera de lo Civil de la Audiencia Territorial de Madrid, dictó sentencia en fecha 28 de noviembre de 1988, cuya parte dispositiva es la siguiente: "Que estimando el recurso de apelación interpuesto por el Procurador don José de Murga Rodríguez en nombre y representación de don Juan Alberto, contra la sentencia dictada por la Iltma. Sra. Magistrada-Juez del Juzgado de Primera Instancia número 5 de Madrid, con fecha 13 de enero de 1987, recaída en los autos a que el presente rollo se contrae, debemos revocar y revocamos parcialmente la expresada resolución en el sentido de eliminar y dejar sin efecto el pronunciamiento c) de la misma, que declara el derecho de la actora a recibir una indemnización de 200.000 pesetas mensuales, todo ello sin expresa imposición de las costas causadas tanto en primera instancia y en esta alzada y con expresa confirmación del resto de la sentencia apelada.»
Don Eduardo Jesús Sánchez Alvarez en nombre y representación de la Compañía mercantil "Invernar, S. A.», interpuso recurso de casación con apoyo en los siguientes motivos: 1º Al amparo del apartado 5º del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil por infracción (aplicación indebida) del artículo 1.152 en relación con el 1.154, ambos del Código Civil . 2º Al amparo del apartado 5º del artículo
1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil por infracción (violación) del artículo 1.101 del Código Civil, en relación con el 1.100 (párrafo primero) y 1.106 del mismo Cuerpo legal . Séptimo: Admitido el recurso y evacuado el trámite de instrucción, se señaló para la celebración de la vista, el día 4 de diciembre de 1990.
Ha sido Ponente el Excmo. Sr. Magistrado don Ramón López Vilas.
Para la adecuada comprensión del presente litigio conviene tener presente los siguientes datos fácticos para la mejor clarificación del asunto y en evitación de la confusión en que incurre la Sala sentenciadora de instancia, al entender erróneamente que la pretensión de la entidad demandante supone e implica "una doble punición civil de la conducta de incumplimiento contractual de los apelantes» "Invernar,
S. A.», presentó demanda contra don Juan Alberto y su esposa por incumplimiento de la obligación de pago en contrato de compraventa de un chalet, con solicitud de que se declara resuelto el contrato,- se aplicara la penalización prevista del cincuenta por ciento de las cantidades abonadas con anterioridad y se le indemnizara por el tiempo en que los demandados habían continuado usando la vivienda desde que notarialmente se les requirió. Los demandados, por escrito posteriormente ratificado, se allanaron a la resolución del contrato, aunque no al importe fijado como penalización ni al señalado como indemnización de perjuicios. El Juzgador en primera instancia acogió todos los pedimentos de la demanda, por lo que declaró la resolución del contrato, fijó en 3.730.655 pesetas el concepto de penalización (50 por 100 de lo ya abonado) y en 200.000 pesetas mensuales la indemnización por perjuicios desde la fecha de requerimiento de pago y subsidiario de resolución y desalojo hasta la fecha en que efectivamente se produjo éste. En apelación, tras una solicitud de prueba por los demandados para intentar demostrar que habían entregado mayor cantidad por el precio del chalet y que, por tanto, el cincuenta por ciento a devolver era mayor (prueba que no fue admitida), centraron su petición en la vista a la sola impugnación de la indemnización fijada por perjuicios, esto es, por los meses en que ocuparon la vivienda sin título para ello, ya que había quedado resuelta la compraventa. Como ya se ha dicho, la Audiencia revocó la sentencia del Juzgado entendiendo que la estipulación contractual constituía una cláusula penal que venía a observar y comprender no sólo la indemnización de daños y abono de intereses por el incumplimiento contractual sino también los producidos durante la ocupación indebida por el tiempo en que los demandados tuvieron a bien demorar y prolongar el efectivo desalojo del chalet, sin derecho ni título alguno.
El recurso de casación presentado por "Invernar, S. A.», se articula en dos motivos, formulados ambos al amparo del número 5 del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en los que se denuncia infracción por aplicación indebida del artículo 1.152 en relación con el 1.154 del Código Civil (motivo primero) y violación del artículo 1.101 del Código Civil en relación con el 1.100, párrafo 1, y 1.106 del propio Cuerpo legal (motivo segundo), entendiendo la recurrente que ha existido una confusión en la sentencia recurrida de dos obligaciones distintas: una, la contractual de pago del precio en las fechas pactadas y otra, la extracontractual de desalojo de la vivienda cuando sus ocupantes fueron requeridos para ello con justa causa.
El recurso debe ser estimado pudiendo examinarse conjuntamente uno y otro motivo que plantean, en efecto, dos responsabilidades distintas: la dimanante de la compraventa incumplida y resuelta y la proveniente de la demora arbitraria en el desalojo del chalet objeto de aquella venta fallida. La cláusula resolutoria concebida en los términos contenidos en el contrato de compraventa de que se trata, comporta y supone ciertamente una pena convencional, pues ésta existe no sólo cuando se pacta expresamente con tal nombre, sino también cuando se acuerda por las partes cualquier otra estipulación que lleve al mismo resultado. Pero dicha pena convencional, aun cuando deba ser entendida como absorbente y anticipadora de la indemnización de daños y perjuicios, al actuar como previa liquidación de los mismos (y no acumulativa o adicional con carácter rigurosamente penal o punitivo), ello no significa que todos los perjuicios producidos a la otra parte puedan entenderse absorbidos indefinidamente y más allá de lo que resulte del incumplimiento contractual propiamente dicho, pues lo contrario supondría que el incumplidor contumaz y avispado tendría en sus manos la posibilidad de vaciar de contenido y efectos la previsión cautelar de la propia cláusula sancionadora, al poder aquél, a su arbitrio y de forma unilateral, retrasar el desalojo efectivo del inmueble continuando su ocupación de mala fe hasta considerarse compensado de las cantidades perdidas por aplicación de la cláusula contractual pactada. Situación de hecho representada por esa demora arbitraria que se traduce en una auténtica posesión de mala fe que tiene en el Código Civil (artículo 455 ) la correspondiente sanción de abono de los frutos percibidos y los que el poseedor legítimo hubiera podido percibir y cuya ocupación indebida debe entenderse iniciada cuando el matrimonio demandado y hoy recurrido hizo caso omiso del requerimiento de pago y subsidiario de resolución (marzo de 1986). Desde dicha fecha hasta aquélla en la que realmente se produjo el desalojo efectivo del chalet (noviembre de 1987), procede el mantenimiento de la cantidad de doscientas mil pesetas mensuales establecidas por la Juez de Primera instancia (cifra ponderada y calculada de acuerdo con precios de alquiler de chalets similares en la misma zona), como indemnización de perjuicios por el tiempo transcurrido con aquella ocupación indebida, pudiendo configurarse la suma resultante, sea como cantidad debida por aplicación de los artículos citados por la parte recurrente en su segundo motivo (especialmente artículo
1.106 y concordantes, de aplicación extensiva a las obligaciones extracontractuales), sea con base en lo dispuesto en el antes citado artículo 455 Código Civil ("iura novit curia»), tendentes tales preceptos de forma coincidente a evitar el enriquecimiento injusto de la parte que obra con dolo o mala fe, pues la base y el designio de tales normas es precisamente la indemnidad de la otra parte.
La admisión del recurso formulado por "Invernar, S. A.», con la confirmación de la sentencia del Juzgado de Primera Instancia, conduce en cuanto a costas a la aplicación del número 4 del artículo
1.715, en el sentido de que no procede declaración especial respecto de las de instancia, debiendo cada parte satisfacer las suyas en lo que respecta a las de este recurso ( artículo 1.715.4 Ley de Enjuiciamiento Civil ).
Por lo expuesto, en nombre de S.M. el Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español,
Que debemos declarar y declaramos haber lugar al recurso de casación interpuesto por "Invernar, S.
A.», contra la sentencia de la Sala Tercera de lo Civil de la entonces Audiencia Territorial de Madrid, de fecha 28 de noviembre de 1988, que casamos y anulamos, con expresa confirmación de la sentencia del Juzgado de Primera Instancia, número 5 de Madrid, dictada el 13 de enero de 1987 ; sin especial declaración respecto de las costas de instancia y las de este recurso ( artículo 1.715.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ); líbrese a la mencionada Audiencia la certificación correspondiente con devolución de los autos y rollo de apelación remitidos.
ASI, por esta nuestra sentencia que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA, pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.- José Luis Albácar López.- Ramón López Vilas.- Eduardo Fernández Cid de Temes.- Francisco Morales Morales.- Antonio Fernández Rodríguez.- Rubricados.
Publicación: Leída y publicada fue la anterior sentencia por el Excmo. Sr. Magistrado don Ramón López Vilas, Ponente que ha sido en la tramitación de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy, de lo que como Secretario de la misma, certifico.- Clemente Crevillén Sánchez.- Rubricado.
-
STSJ Castilla-La Mancha 213/2009, 12 de Febrero de 2009
...la pretensión, lo que determina que la carga de su prueba corresponda al demandado, según el art. 217.3 de la LEC (sentencia del Tribunal Supremo de 7 de diciembre de 1990 ); lo cierto es que se declara probado (hecho sexto) que existen vacantes de Jefatura de Sección, Encargado de Mantenim......
-
SAP Guadalajara 125/2010, 11 de Junio de 2010
...la STS de 24 de enero 1975, STS de 9 de mayo 1984, STS de 24 de junio 1984, STS de 5 de junio 1985, STS de 30 de septiembre 1989, STS de 7 de diciembre 1990, STS de 18 de diciembre 1995 (r.a.9149), entre otras." Sin embargo, en el presente caso, la indemnizacion de daños y perjuicios se lim......