STS, 30 de Marzo de 1987

En la villa de Madrid, a treinta de marzo de mil novecientos ochenta y siete. Vistos por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados del margen, el recurso de casación contra la sentencia dictada en grado de apelación por la Sala Segunda de lo Civil de la Audiencia Territorial de La Coruña, como consecuencia de autos de juicio de mayor cuantía, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número dos de Lugo, sobre declaración de propiedad y otros extremos, cuyo recurso fue interpuesto por don Eladio Rodríguez Gallego, representado por el Procurador don Gabriel Sánchez Malingre y defendido por el Letrado don Pedro González López, siendo Magistrado con pleno poder en este Tribunal Supremo la parte recurrida. Antecedentes de hecho. 1. Ante el Juzgado de Primera Instancia número dos de Lugo, fueron vistos los autos de juicio de mayor cuantía, a instancia de don Eladio Rodríguez Gallego, contra doña Maximina Sánchez González, los cónyuges don José Francisco Martín Sánchez y doña Consuelo Iglesias Veiga, y contra don Félix Pollán Seco, declarados en rebeldía por su incomparecencia en estos autos, sobre acción declarativa de propiedad y otros extremos; la parte demandante formuló demanda exponiendo en síntesis los hechos siguientes: 1.° El demandante, es dueño de la finca siguiente: Casa en la Ciudad de Lugo, señalada con el número 8 de la calle de Ruiz de Alda, compuesta de planta baja, destinada a garaje y dos más plantas, destinadas a vivienda, así como el correspondiente desván, de la superficie aproximada de noventa y seis metros cuadrados. Tiene en su parte trasera, una huerta de la superficie aproximada de 224 metros cuadrados. Linda frente: la calle de su situación; espalda, herederos de Pedro Rodríguez; muro en medio; derecha entrando herederos de don Jesús Buide López, e izquierda de don Manuel M. Pardiño, hoy de Manuel Busto y otros. Así resulta de la descripción consignada en escritura pública de compraventa, otorgada en Orense con fecha dieciséis de marzo de mil novecientos setenta y siete, ante el Notario don Luis Moüre Marino, por doña Antonia Luisa Costa Plá, actuando en su propio nombre y derecho y además en representación de su hijo legítimo, sometido a su patria potestad, José Javier Alvarez Costa, soltero, de 16 años, de su mismo domicilio, hallándose expresamente facultada para la celebración de dicho contrato, en virtud de auto del Juzgado de Primera Instancia número 2 de Orense. 2.° El actor, entregó dicha señora madre legítima del nombrado menor, entre otros documentos relativos a la finca objeto de compraventa, los contratos de arrendamiento del bajo y viviendas, resultando de los mismos, que dicho bajo, fue arrendado en 15 de marzo de 1940, por el entonces propietario don Gervasio Alvarez, padre del citado causante, a don Félix Pollán; la vivienda del primer piso también fue arrendada, en 1 de noviembre de 1941 a don José Somoza Guardia, el cual falleció continuando en tal inquilinato su viuda doña Irene Rubio, y el 2.° piso, lo ocupó como arrendatario el ahora demandante, según contrato de fecha 1 de febrero de 1964. 3.° Como quiera que, materialmente, el bajo y la huerta, lo vienen disfrutando los ahora demandados don José Martín Sánchez y su esposa, dedicando el bajo a guardar automóviles y la huerta como tendedero de ropa de secar, y éstos manifestaron, que la arrendataria era la otra demandada doña Maximina Sánchez, el demandante notificó por correo a dicha señora, la compraventa de la reseñada casa, invitándola a que mostrara los documentos que acreditaran la locación invocada, a lo que contestó que nada le constaba al respecto lo que motivó la celebración del acto conciliatorio a instancia del demandante con dicha demandada doña Maximina Sánchez en el cual se exhibió la copia de la escritura pública de dicha compraventa contestando la conciliada que se oponía a todo lo pretendido en la papeleta inicial, y exhibió unos recibos en los que se consignó haber pagado la renta de 2.500 pesetas mensuales por el bajo de la referida casa; no obstante, de adverso, se alegó que el supuesto arrendamiento comprende el terreno a huerta, pese a que, en la referida escritura de compraventa, expresamente se consigna la huerta y desván no están arrendados. 4.° Enterado el actor, que el ahora demandado, continúa figurando como abonado en el servicio municipal de aguas para el bajo de la referida casa motivó la celebración del correspondiente acto conciliatorio, en el cual el señor Pollán, manifestó que había dejado dicho local, sobre el año 1964 o 1965, pero nada alegó respecto a la continuidad como abonado al servicio de aguas, pues si tal dejación fuera real, ni la vendedora, hubiera entregado al actor el contrato o documento de arrendamiento, ni el señor Pollán demorado la baja en tal suministro de agua. 5.° Como los demandados, señores Martín Sánchez y esposa, carecían de la llave correspondiente a la puerta, que desde el pasillo contiguo a la escalera principal, da acceso a la huerta simularon un robo, en el referido bajo, alegando había sido violentada dicha puerta, con las correspondientes denuncias policiales. 6.° Ya queda dicho que mediante el acto conciliatorio antes citado, se requería a la demandada doña Maximina Sánchez, como supuesta arrendataria del bajo citado, para que exhibiera el documento que acreditara el contrato de arrendamiento que ella alega, y de ser eficaz jurídicamente, se aviniese a satisfacer las rentas pendientes, al actor, como propietario del inmueble. A todo ello contestó dicho acto conciliatorio que no se avenía a nada, pese a que se le exhibió copia de la escritura de compraventa al principal reseñada. 7.° Está demostrado que la casa al principio descrita, era propiedad de don Francisco José Alvarez Bernárdez, por haberle sido adjudicada en las operaciones particionales de las herencias de los esposos don Gervasio Alvarez Ferro y doña Mercedes Bernárdez Fernández, fallecidos respectivamente el 23 de mayo de 1954 y 29 de agosto de 1962. 8.° El tan repetido local de la planta baja de dicha urbana, se hallaba totalmente separado mediante pared entre el pasillo que da acceso a los existentes debajo de la misma escalera, cierra la entrada el resto de tal pasillo que comunica mediante otro portal situado en la pared posterior de la casa, facilita la entrada la huerta o terreno a la espalda de la referida urbana. Los demandados, destruyeron parte de esa pared, e incluso rebajaron el nivel de dicho pasillo para dar más amplitud al local de dicho bajo y sin adoptar las más elementales precauciones, causaron y causan daños en las portadas de acceso al tan repetido bajo, cuya planta en parte, no facilita la entrada de vehículos sin colocar algo que haga rampa desde la acera al citado bajo, por el lado izquierdo entrando. Con tal situación tanto del demandado señor Pollán como de los demás accionados, se guiaron y producen daños en dicha propiedad cuya reparación e indemnización, juntamente con las demás pretensiones, motivan esta demanda. Alegó los fundamentos de derecho suplicando dictar sentencia con los siguientes pronunciamientos: 1.° Declarar que la casa o terreno anexo, que se describe en el hecho 1.° de la demanda, es propiedad del actor en virtud de la escritura pública de compraventa unida a autos. 2.° Que el contrato de arrendamiento de fecha 15 de marzo de 1940, concertado entre el entonces propietario de la casa aludida en el apartado anterior con don Félix Pollán Seco, referido al local de la planta baja de dicha urbana, se ha extinguido, tanto por haber transcurrido el tiempo o plazo de tal arrendamiento como causa de la cesión que hizo el señor Pollán a los demás demandados actuales detentadores de dicha propiedad. 3.° Declarar inexistente el contrato de arrendamiento que invocan los demandados doña Maximina Sánchez González, don José Martín Sánchez, don José y doña Consuelo Iglesias Veiga, respecto del bajo y terreno situado a la espalda de la casa a que se alude en el hecho 1.° de la demanda, y que disfrutan tales demandados, en virtud de la cesión subarrendaticia convenida entre todos los accionados, sin conocimiento ni autorización de la parte propietaria arrendadora. 4.° Que el terreno o huerta, situado a la espalda de la antes indicada casa, es totalmente independiente de local de la planta baja de dicha casa, destinada a garaje, teniendo ésta una puerta de acceso para exclusiva entrada a dicho local-garaje, el cual se halla separado por medio de una pared construida desde la frontada a la espalda de dicha casa, existiendo entre dicha pared y la escalera principal un pasillo que se cierra mediante una puerta situada debajo de dicha escalera y por cuyo pasillo se hace el acceso o paso para la huerta o terreno citado. 5.° Que el local de la planta baja, destinado a garaje y el pasillo separa de aquél por la pared que por el lado derecho entrando, existe, constituyen huecos independientes y los demandados vienen obligados a reconstruir la parte de dicha pared que han derruido así como reponer a su estado anterior el suelo de la planta baja, ejecutando las obras precisas para reponer las cosas al ser y estado anterior, de tal modo que el referido local, quede en las mismas condiciones que lo estaba, totalmente independiente de dicho pasillo y consecuentemente franquear la puerta que ha cerrado y existe debajo de la escalera principal de la referida casa. 6.° Condenar a los demandados a indemnizar al actor, los daños y perjuicios ocasionados en dicha propiedad, tanto por detentación de la misma, como por las modificaciones ejecutadas por los demandados en el pasillo y local bajo, indemnización que se fijará en período de prueba o en ejecución de sentencia. 7.° Condenar a todos los demandados a estar y pasar por los anteriores pronunciamientos y consecuentemente a que dejen libre a disposición del actor, el local destinado a garaje y terreno situado a la parte posterior de la casa descrita en el hecho 1.° de la demanda y a abstenerse de ejercitar sobre dichos bienes, acto alguno que implique merma o limitación del derecho de propiedad que el actor tiene en dicho inmueble, con expresa imposición de costas a los accionados. La representación de la codemandada doña Maximina Sánchez González única personada en los autos al no haber comparecido los demandados don Francisco Martín Sánchez y su esposa doña Consuelo Iglesias, así como el también demandado don Félix Pollán Seco, que fueron declarados en rebeldía, se contestó la demanda en base a los hechos que resumidos son los siguientes: 1.° Cierto el de la demanda. 2.° Con eso de si la vendedora de la casa la entregó al demandante, entre otros documentos, el arrendamiento del bajo a don Félix Pollán, pretende hacer creer que si hubiera también existido arrendamiento a mi poderdante, de igual manera se lo hubiera entregado y que al no entregárselo hay que suponer cierta la patraña de que el bajo se lo cedió a mi representada don Félix Pollán. Como nadie puede saber si es verdad eso de que no la entregó el arrendamiento a mi mandante y si sólo aquel otro a don Félix Pollán, contestamos que todo eso es una vaciedad, porque si desde el primer instante doña Antonia Costa le dio a mi mandante recibos de pago de la renta y siguió dándoselos hasta que vendió la casa al demandante, recibos firmados exactamente igual que esos dos que él ha presentado con su demanda, correspondientes a enero y febrero de 1977 cuando aún era inquilino del piso 2° de la casa, esos ciento y pico de recibos de pago de la renta dados a mi mandante por doña Antonia Costa, demuestran que ésta reconocía y declaraba en ellos que era la arrendataria del bajo de la casa, la viuda de Antimo a quien los expide. 3.° Don José Martín Sánchez, no disfruta en nombre propio ninguna cosa. Es uno de los hijos que trabajan en las actividades del negocio de su madre y efectivamente en el bajo de litis aloja los coches automóviles que se utilizan en ellas, pues para ese uso o destino es para lo que fue alquilado. El resto de la exposición de este hecho de la demanda, no es verdad por las razones que se continúan expresando en este hecho de contestación a la demanda. 4.° Se viene al suelo estrepitosamente, la superchería que el demandante pretende crear a base del señor Pollán arrendatario anterior del bajo. Este señor había cesado en el arriendo y dejado el bajo libre lo menos un año antes de tomarlo arrendado doña Maximina Sánchez González en noviembre de 1965. Pero más importante aún que eso para demostrar que el señor Pollán fue quien cedió el bajo en arriendo a mi poderdante, es que la dueña doña Antonia Costa invariablemente y desde el primer mes del arriendo haya expedido los recibos de pago de la renta a Viuda de Antimo o sea a mi representada. 5.º La puerta del portal al local del bajo, no comunica con el terreno posterior; comunica con el bajo o local cerrado. Esa puerta comunica con el portal con el local, pero no comunica con el terreno. Franqueando el que lo consiguiese por aquel medio subrepticio de destruir cerradura o candado, sólo conseguía entrar al local, no al terreno. 6.° Tanto las conciliaciones como las actas notariales están ahí y las consecuencias procedentes corresponde al Juzgado el obtenerlas. Los comentarios del demandante son impropios y se rechazan. 7.° La disposición que tiene el bajo arrendado a mi poderdante, respecto del resto del inmueble, la ha de ver en su día el Juzgado y por eso solamente interesa responder a este hecho de la demanda, manifestando. Que el bajo arrendado está constituido por el local cerrado o edificado y el terreno en que se prolonga su trasera, sin que éste tenga ninguna otra comunicación más que con ese mismo local, por lo cual nadie que no ocupe, éste de ahí que haya sido mi mandante quien usó el terreno juntamente con el local pueda usarlo independientemente. Alegó los fundamentos de derecho suplicando se dicte sentencia desestimándola, absolviendo de ella a mi mandante, con costas a la demandante. Formula reconvención en base a los hechos que en ésta se hacen constar y después de alegar en derecho termina suplicando que teniendo por formulada reconvención, se dicte en definitiva sentencia declarando que la representada doña Maximina Sánchez González es arrendataria para los usos de su negocio de venta al por mayor de ultramarinos, del bajo de la casa número 8 de la calle de Ruiz de Alda de esta ciudad, constituida por el local cerrado y el terreno exterior y a la espalda del mismo que sólo tiene comunicación con éste, por la renta o merced mensual de 2.500 pesetas pagaderas por meses vencidos, de cuyo arrendamiento es parte arrendadora como dueño de dicha casa el demandante señor Rodríguez Gall al que se condene a reconocerlo así y consentirlo y a que cobre mi mandante el importe de las rentas que tiene sin percibir a razón de dicho precio desde el mes de abril de 1977 inclusive hasta la mensualidad últimamente vencida cuando se ejecute la condena y al pago de las costas de la reconvención.

Por el Juzgado se dictó sentencia con fecha 30 de septiembre de 1980, cuya parte dispositiva es como sigue: Fallamos: Que estimando parcialmente la demanda interpuesta por el Procurador señor Diaz Anllo en nombre y representación de don Eladio Rodríguez Gallego contra doña Maximina Sánchez González, representada por el Procurador señor Cadahia Vázquez y contra don José Francisco Martín Sánchez y su esposa doña Consuelo Iglesias Veiga y don Félix Pollán Seco, declarados en rebeldía por su incomparecencia en estos autos, debo declarar y declaro: Primero. Que la casa y terreno anexo, que se describen en el hecho primero de la demanda es propiedad del actor en virtud de la Escritura pública de compraventa unida a los autos. Segundo: Que el contrato de arrendamiento de fecha 15 de marzo de mil novecientos cuarenta concertado entre el entonces propietario de la casa aludida en el apartado anterior con don Félix Pollán Seco, referido al local de la planta baja de dicha urbana, se ha extinguido por ser nulo el nuevo contrato otorgado por la viuda doña Antonia Luisa Costa en nombre de su hijo menor de edad Javier Alvarez Costa. Tercero. Que de cualquier modo el referido arrendamiento otorgado por la viuda citada con los demandados por tratarse de un arrendamiento regido por el Código Civil y de duración de meses se habría igualmente extinguido por cumplirse el plazo legal y en su consecuencia condeno a todos los demandados a estar y pasar por los anteriores pronunciamientos y asimismo a que dejen a la libre disposición del actor el local destinado a garaje y terreno situado a la parte posterior de la casa descrita en el hecho primero de la demanda y abstenerse de ejercitar sobre dichos bienes acto alguno que implique merma o limitación de derechos de propiedad que el actor tiene en dicho inmueble, todo ello sin hacer expresa condena en costas. 2. Contra dicha sentencia se interpuso recurso de apelación por ambas partes, que fue admitida en ambos efectos y sustanciada la alzada, la Sala 2.a de lo Civil de la Audiencia Territorial de La Coruña, dictó sentencia con fecha 28 de noviembre de 1983, cuya parte dispositiva es como sigue: Fallamos: Que revocando en parte la sentencia apelada dictada por el Juzgado de Primera Instancia número dos de Lugo con fecha treinta de septiembre de mil novecientos ochenta y estimando parcialmente la demanda interpuesta por don Eladio Rodríguez Gallego, contra doña Maximina Sánchez González, hoy sus herederos, debemos declarar y declaramos: 1.° Que la casa y terreno anexo que se describen en el hecho primero de la demanda son propiedad del actor en virtud de la escritura pública de compraventa de 16 de marzo de 1977, unida a autos. 2.° Que el contrato de arrendamiento concertado entre el entonces propietario de la casa aludida en el apartado anterior con don Félix Pollán Seco, referido al local de la planta baja de dicha urbana, se extinguió en fecha no determinada; absolviendo a dicha demandada del resto de las peticiones contenidas en la expresada demanda. Que debemos absolver y absolvemos a los demás demandados de todas las peticiones contra ellos formuladas en dicha demanda. Y estimando la reconvención formulada por doña Maximina Sánchez González, contra el actor don Eladio Rodríguez Gallego, debemos declarar y declaramos que doña Maximina Sánchez González es arrendataria (hoy sus herederos) para los usos de su negocio de venta al por mayor de ultramarinos, del bajo de la casa número ocho de la calle Ruiz de Alda de la Ciudad de Lugo, constituido por el local cerrado y el terreno anterior y a la espalda del mismo que sólo tiene comunicación con éste, por la renta o merced mensual de dos mil quinientas pesetas pagaderas por meses vencidos, de cuyo arrendamiento es parte arrendadora como dueño de dicha casa el demandante don Eladio Rodríguez Gallego, condenándolo a que así lo reconozca y consienta y a que cobre a la reconvinente, hoy sus herederos, el importe de las rentas que tiene sin percibir a razón de dicho precio desde el mes de abril de mil novecientos setenta y siete inclusive, hasta la mensualidad últimamente vencida cuando se ejecute la condena; todo ello sin hacer una expresa imposición de las costas del recurso en ninguna de ambas instancias. 3.Por el Procurador don Gabriel Sánchez Malingre, en representación de don Eladio Rodríguez Gallego, se formalizó recurso de casación por infracción de ley, que funda en los siguientes motivos: