STS, 18 de Marzo de 1991
| Ponente | FRANCISCO JOSE HERNANDO SANTIAGO |
| ECLI | ES:TS:1991:15097 |
| Fecha de Resolución | 18 de Marzo de 1991 |
| Emisor | Tribunal Supremo - Sala Tercera, de lo Contencioso-Administrativo |
Núm. 654.-Sentencia de 18 de marzo de 1991
PONENTE: Excmo. Sr. don Francisco José Hernando Santiago.
PROCEDIMIENTO: Ordinario. Apelación.
MATERIA: Expropiación forzosa. Fijación del justiprecio. Jurado. Prevalencia. Extinción del
arrendamiento. Criterios. Pericial: Agentes de la Propiedad Inmobiliaria.
NORMAS APLICADAS: Arts. 34 y s.s. Ley Expropiación .
DOCTRINA: La pericial del juicio puede servir para desvirtuarse la presunción de acierto del Jurado.
Se estima válida la emitida en juicio, con las garantías procesales por un perito que conserva la
doble calidad de Agente de la Propiedad Inmobiliaria y Arquitecto Técnico, y que se funda en la
capitalización al 10 por 100 de la diferencia de rentas entre la antigua y la nueva en vivienda
equivalente.
En la villa de Madrid, a dieciocho de marzo de mil novecientos noventa y uno.
Visto por esta Sala el presente recurso de apelación, interpuesto por el Sr. Abogado del Estado, contra la Sentencia dictada por la Sala Segunda de esta Jurisdicción de la Audiencia Territorial de Barcelona (hoy Tribunal Superior de Justicia de Cataluña), con fecha 10 de diciembre de 1987, en su pleito núm. 539/85 . Sobre desestimación del recurso de reposición interpuesto por la actora contra la resolución de fecha 12 de febrero de 1985, por la que se acuerda el justiprecio de los bienes expropiados. Siendo parte apelada la representación procesal de doña Flora .
Antecedentes de hecho
La Sentencia apelada contiene la parte dispositiva del siguiente tenor: "Fallamos: Que estimamos el recurso contencioso-administrativo formulado por doña Flora , contra los acuerdos del Jurado Provincial de Expropiación Forzosa de Barcelona, adoptados en 12 de febrero y 5 de marzo de 1985, el segundo desestimatorio de la reposición, y el primero, por el que se fija el justiprecio de la indemnización, por la extinción del arrendamiento de la finca núm. NUM000 de la calle DIRECCION000 , de esta ciudad, ocupada por la actora, en la cantidad de 685.000 pesetas, incluido el 5 por 100 de afección, más los intereses legales en la forma que señala, cuyos actos administrativos declaramos no ser conformes con el derecho y los anulamos, en lo concerniente al justiprecio, a la vez que declaramos como justiprecio de la expropiación mencionada la cantidad de dos millones sesenta y cinco mil seiscientas cincuenta y una pesetas (2.065.651 ptas.), más el 5 por 100 del premio de afección, y los intereses legales, como señala el Jurado, y todo ello sin hacer especial condena en las costas de este proceso.»
Contra dicha Sentencia se interpuso recurso de apelación por el Sr. Abogado del Estado,que fue admitido en ambos efectos, por remisión de las actuaciones de este Tribunal previo emplazamiento de las partes, personándose en tiempo y forma como apelante el Sr. Abogado del Estado en la representación que le es propia y como parte apelada el Procurador Sr. Muñoz-Cuéllar en representación de doña Flora .
Desarrollada la apelación por el trámite de alegaciones escritas, evacuó el mismo el Sr. Abogado del Estado en la representación que por su cargo ostenta, por escrito en el que después de manifestar las que estimó de aplicación en apoyo de sus pretensiones, terminó suplicando a la Sala se dicte Sentencia, revocando la de instancia y declarando ser justos y conformes a derecho los actos impugnados, con condena en costas de quien se opusiere a estas pretensiones.
Continuado el mismo por el Procurador Sr. Muñoz-Cuéllar en representación de doña Flora , lo evacuó por escrito en el que después de alegar las que estimó pertinentes, terminó suplicando a la Sala dicte Sentencia por la que confirmando la apelada se desestime el recurso de apelación interpuesto por el Sr. Abogado del Estado.
Se señaló para votación y Fallo el día 12 de marzo de 1991, previa notificación a las partes.
Visto, siendo Magistrado Ponente el Excmo. Sr. don Francisco José Hernando Santiago.
Fundamentos de derecho
Constituye objeto de la presente apelación la impugnación por el Sr. Abogado del Estado de la Sentencia dictada por la Sala Segunda de las de esta jurisdicción de la Audiencia Territorial de Barcelona, estimatoria del recurso contencioso-administrativo promovido por doña Flora impugnando acuerdos del Jurado Provincial de Barcelona que justipreciaron los derechos arrendaticios, derivados para la recurrente como inquilina del piso NUM001 de la finca núm. NUM000 de la calle DIRECCION000 , de Barcelona, expropiada para la apertura de la avenida de García Morato (zonas laterales) de dicha ciudad, evaluación económica de tales derechos arrendaticios que se efectuó en expediente de retasación instado por la actora; al haber transcurrido dos años desde que los mismos fueron justipreciados por el Jurado Provincial de Expropiación en 1 de diciembre de 1977, por haberse suspendido la tramitación del expediente expropiatorio por la Delegación de Servicios de Urbanismo el 29 de junio de 1978, por no hallarse incluido el mismo en el entonces vigente programa de actuación municipal urgente. El Jurado Provincial de Expropiación Forzosa de Barcelona, por acuerdo de 29 de enero de 1985, aplicando el art. 43 de la Ley Expropiatoria y considerando como factores fundamentales para la fijación de la indemnización: a) emplazamiento, b) reducido alquiler actual y c) dificultad para hallar una vivienda de análogas características e incremento de renta que deberá satisfacerse, estima que la indemnización apropiada es la de 650.000 pesetas, a la cual deberá sumarse el 5 por 100 de afección, con lo que el justiprecio final queda fijado en 682.500 pesetas. La Sentencia apelada estima el recurso por considerar que la prueba pericial, practicada en fase jurisdiccional por un arquitecto técnico, agente de la Propiedad Inmobiliaria ha desvirtuado la presunción de veracidad y acierto de que los Jurados gozan al poner de relieve que la renta de una vivienda equivalente a la afectada por la expropiación, en el momento a que debe ser referida la valoración en el expediente de retasación, es la de 20.000 pesetas mensuales (240.000 pesetas al año), que capitalizada al 10 por 100 y deducida la renta anual satisfecha por la actora de 7.200 pesetas año (600 pesetas mensuales), hacen una indemnización de 2.328.000 pesetas, la cual debe ser rebajada a la petición formulada por la actora en su hoja de aprecio, que lo fue en la cantidad de 2.065.651 pesetas, señalando como justiprecio por la extinción del contrato arrendaticio esta última cantidad, a la que procede agregar el 5 por 100 de afección y los intereses legales en la forma establecida por el Jurado. El Sr. Abogado del Estado disiente de la Sentencia apelada, alegando sucintamente que la indemnización que concede la Sala de instancia es realmente excesiva y desproporcionada, teniendo en cuenta: a) que se trata de un derecho arrendaticio que no puede haber experimentado tan grande aumento en un número relativamente moderado de años; b) que por la presumible situación legal del arrendamiento, no cabe suponer que se halla producido un aumento de renta tan grande, como el que se deduce de la indemnización concedida en la Sentencia en un período de tiempo que no es muy largo, siendo ello una consecuencia legal que se desprende de lo previsto en la Ley de Arrendamientos Urbanos a la que está, presumiblemente, sujeto el arrendamiento de que se trata, lo que comporta, a su juicio, una importante limitación en las posibles subidas de renta, y c) consecuentemente con lo que antecede, entiende la parte apelante que las estimaciones ofrecidas por el Sr. Perito procesal no debieron ser aceptadas por la Sala de instancia según las reglas de la sana crítica, conforme establece el art. 632 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .
Se ha de partir para el enjuiciamiento de la cuestión planteada de la doctrina reiterada de esta Sala (Sentencia de 14 de noviembre de 1986, por todas), que establece que si bien es cierto que losacuerdos de los Jurados de Expropiación, en mérito del principio favor acti - arts. 33 de la Ley de Régimen Jurídico de la Administración del Estado y 44 y 101 de la Ley de Procedimiento Administrativo -, gozan de una presunción iuris tantum de legalidad y acierto, por lo que sus acuerdos merecen ser acogidos con el crédito y autoridad que se desprende de su doble composición técnico-jurídica, y de la permanencia y especialización de sus miembros no es menos cierto que dicha presunción puede ser combatida y revisada en vía jurisdiccional, pues sus valoraciones no son intocables, ya que la naturaleza de la presunción no impide que, en casos concretos, prevalezca frente a ellos el resultado de la prueba practicada en fase jurisdiccional, en especial la pericial, al venir avalada con las garantías procesales que se derivan de las formalidades y rigor con que se lleva a cabo la misma, pudiendo los Tribunales alterar los precios fijados sin convertirse por ello en un órgano de valoración, puesto que el dictamen pericial emitido en la vía jurisdiccional -como viene reconociéndose igualmente por la jurisprudencia de este Tribunal Supremo (Sentencia de 24 de octubre de 1986, entre otras)-, con todas las garantías procesales establecidas en los arts. 610 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil , tiene las mismas características de imparcialidad y objetividad que el acuerdo del Jurado, por lo que si existe discordancia entre las conclusiones a que llegan aquel Perito y este Organismo, el Tribunal puede fijar el justiprecio siguiendo el dictamen emitido en los autos, valorándolo conforme a las reglas de la sana crítica y conjugándolo con el resto de la prueba practicada, siempre que este dictamen tenga la adecuada fuerza de convicción por apoyarse en presupuestos fácticos y legales que avalen sus conclusiones.
Aplicada la doctrina expuesta al presente caso, resulta que el acuerdo del Jurado establece un justiprecio base en la cifra de 650.000 pesetas, que como consecuencia de ajustar el criterio de capitalizar al 10 por 100 la diferencia de rentas, que este Tribunal Supremo viene estableciendo para fijar las indemnizaciones o justiprecios por la extinción de las relaciones arrendaticias derivada de la expropiación a que dan lugar las obras habilitantes de la misma, resultaría una renta mensual para el mes de septiembre de 1983 y para una vivienda de 90 a 95 m2, como es la expropiada, del orden de las 4.816 pesetas mes (650.000 10 = 65.000 12 = 5.416 - 600 =. 4.816), cantidad que, atendidas las propias circunstancias tenidas en cuenta por el Jurado referentes a emplazamiento, reducido alquiler actual y dificultades para hallar una vivienda de análogas características e incremento de renta que deberá satisfacerse en atención a la nueva contratación que ha de efectuarse, esta Sala, compartiendo el criterio de la de instancia, entiende que es insuficiente para considerarla como el valor de sustitución del derecho de arrendamiento extinguido como consecuencia de la expropiación. Por ello, atendiendo que la prueba pericial practicada en fase jurisdiccional por un Perito, Arquitecto técnico y Agente de la Propiedad Inmobiliaria, arroja como resultado que "la renta arrendaticia referida al mes de septiembre de 1983, para un piso destinado a vivienda ubicado en la calle DIRECCION000 , de esta ciudad, hoy calle DIRECCION001 , con una superficie comprendida entre 90 y 95 metros cuadrados útiles, en un edificio antiguo, de construcción normal y en condiciones normales de habitabilidad, se estima en 20.000 pesetas mensuales, iguales a 240.000 pesetas anuales...», sin que tal prueba pericial pueda quedar desnaturalizada por el hecho de ser emitida por un Agente de la Propiedad Inmobiliaria, puesto que aun cuando no haya sido cuestionada dicha prueba por tal circunstancia por la parte apelante, esta Sala, en Sentencia de 3 de abril de 1990, ha venido a establecer que si bien es cierto que este Tribunal no viene reconociendo a los informes periciales de dichos Agentes efectos determinantes del valor de los inmuebles, pues su conocimiento viene derivado del mercado inmobiliario, generalmente de carácter especulativo, en que intervienen, su opinión cuando de precios de arrendamiento se trata sí puede servir como criterio pericial del valor del mercado arrendaticio, dada su experiencia y conocimiento que por su profesión obtienen de la actividad mediadora que ejercen, ello sin olvidar que en el Sr. Perito que emite el dictamen examinado concurre la doble cualidad de Arquitecto técnico y Agente de la Propiedad Inmobiliaria, y máxime, además, si por las razones expuestas anteriormente, en el presente caso, la cifra que el Jurado Provincial de Expropiación concede como justiprecio o indemnización por la extinción de la relación arrendaticia no se puede considerar como valor de sustitución del derecho extinguido como consecuencia de la expropiación, por lo que se considera por esta Sala, lo mismo que la de instancia, que dicha cantidad sí puede considerarse, atendidas las mismas circunstancias que el Jurado contempla, como el valor indemnizatorio compensador de los derechos arrendaticios extinguidos por efectos de la expropiación acordada, cuyo valor y aplicando la capitalización al 10 por 100 de la diferencia de rentas entre ésta y la antigua (600 pesetas) debe de ser el justiprecio efectivo y real de tal derecho arrendaticio, si bien el resultado deba de acomodarse, por prescripción de lo dispuesto en el art. 34 de la Ley de Expropiación Forzosa , reduciéndolo al valor que la parte actora formuló en su hoja de aprecio, esto es, la cifra de
2.065.651 pesetas, cifra esta a la que llegó por aplicación a la inicial valoración que el Jurado de Expropiación realizó en el año 1977, aunque referida la evaluación entonces a la fecha de 1975, por importe de 500.000 pesetas, los índices de Precios al Consumo, publicados por el Instituto Nacional de Estadística para el período comprendido entre aquella fecha de 1975 y septiembre de 1983, cifra sensiblemente equivalente a la que la prueba pericial pone de relieve, puesto que es clara la justificación del concepto de mayor renta que constituye la indemnización o justiprecio de los arrendamientos, cuya relación jurídica se extingue por efecto de la expropiación, y que obedece a las peculiaridades de la legislación arrendaticiaurbana, que provoca una prolongación indefinida de la duración del contrato, por prórroga legal forzosa, y una normal congelación de las rentas inicialmente pactadas, que son los efectos que se tratan de compensar con el justiprecio o indemnización que se ha de satisfacer al arrendatario que se ve obligado al abandono de su vivienda o local, para la búsqueda del verdadero valor real que le deje en situación similar a aquella que tenía en el momento de la expropiación, procediendo por las razones expuestas la confirmación del fallo de la Sentencia apelada, y consecuentemente la desestimación del recurso de apelación deducida por el Sr. Abogado del Estado.
No se aprecia la concurrencia de las circunstancias exigidas por el art. 131.1 de la Ley de esta jurisdicción a efectos de realizar una expresa declaración respecto de las costas producidas en el presente recurso de apelación.
FALLAMOS
Que debemos desestimar y desestimamos el recurso de apelación interpuesto por el Sr. Abogado del Estado contra la Sentencia dictada por la Sala Segunda de las de esta jurisdicción de la antigua Audiencia Territorial de Barcelona de fecha 10 de diciembre de 1987 , al conocer del recurso contencioso-administrativo deducido por doña Flora impugnando acuerdos del Jurado Provincial de Expropiación de Barcelona (Autos 539/85-S), cuya Sentencia debemos confirmar y confirmamos en su fallo, sin efectuar expresa declaración respecto de las costas producidas en el presente recurso de apelación.
ASI, por esta nuestra Sentencia firme, que se publicará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.- Pablo García Manzano.-Pedro Antonio Mateos García.-Francisco José Hernando Santiago.-Rubricados.
Publicación: Leída y publicada fue la anterior Sentencia por el Magistrado Ponente, el Excmo. Sr. don Francisco José Hernando Santiago, en audiencia pública, celebrada en el mismo día de su fecha. Certifico.-Diego Fernández de Arévalo.- Rubricado.
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