STS, 15 de Febrero de 1991
| Ponente | GUMERSINDO BURGOS PEREZ DE ANDRADE |
| ECLI | ES:TS:1991:13061 |
| Fecha de Resolución | 15 de Febrero de 1991 |
| Emisor | Tribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil |
Núm. 109.-Sentencia de 15 de febrero de 1991
PONENTE: Magistrado Excmo. Sr. don Gumersindo Burgos Pérez de Andrade.
PROCEDIMIENTO: Menor cuantía.
MATERIA: Compraventa. Resolución. Vivienda de renta limitada.
NORMAS APLICADAS: Art. 1.124 del C.C .
JURISPRUDENCIA CITADA: Sentencias de 3 de diciembre de 1984, 20 de junio y 5 de noviembre de 1985 y 22 de abril de 1988 del T.S .
DOCTRINA: Conocida es la doctrina de esta Sala que exige como cuestión fáctica la existencia
indispensable de una voluntad obstativa al cumplimiento por parte del demandado, hasta el punto de
hacer que se frustre el fin contractual para con base a ella declarar resuelto el contrato en perjuicio
del acusado de incumplimiento; aconsejando la jurisprudencia mantener el pacto, en homenaje a la
voluntad contractual cuando no aparezca definida e incuestionable esta decidida voluntad negativa.
En la villa de Madrid, a quince de febrero de mil novecientos noventa y uno.
Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo el recurso de casación contra la Sentencia dictada en grado de apelación por la Sección Novena de la Audiencia Territorial de Madrid, como consecuencia de juicio declarativo ordinario de menor cuantía, seguido ante el Juzgado de Primera Instancia núm. 13 de los de dicha capital, sobre resolución de contrato, cuyo recurso fue interpuesto por don Clemente y doña Ariadna , representados por el Procurador don Miguel Ángel Heredero Suero, y defendidos por el Letrado don Ignacio Pallares Neila, en el que es recurrida doña Soledad , representada por la Procuradora doña M.ª Angeles Manrique Gutiérrez, y asistida del Letrado don José Martín Nogal.
Antecedentes de hecho
1. Por el Procurador Sr. Manrique Gutiérrez, en nombre y representación de doña Soledad , se promovió demanda de juicio ordinario declarativo de menor cuantía, sobre reclamación de 6.400.000 pesetas, en base a los hechos, fundamentos de derecho y suplico que se dirán. La actora doña Soledad pretende frente a don Clemente y doña Ariadna la resolución del contrato de compraventa suscrito por ambos, en fecha 13 de julio de 1983, y que tenía por objeto la vivienda NUM000 del núm. NUM001 de la CALLE000 , de Madrid, y en el que se pactó un precio de 6.400.000 pesetas, de las cuales se pagaron 400.000 pesetas antes de la firma del contrato, 900.000 pesetas al firmarlo y 1.200.000 pesetas en fecha 1 de agosto de 1983, después de firmar el contrato, que hace un total de 2.500.000 pesetas, por lo que quedaron por abonar, hasta el total del precio según se pactó, la suma de 3.900.000 pesetas, y dado quehasta el momento presente no se ha pagado tal cantidad, es por lo que pide la resolución en base a la estipulación tercera del contrato, pues a pesar de los requerimientos en este orden, incluso con ofrecimiento de cantidades de dinero, ni han pagado, ni lo han desalojado, y frente a esto, los demandados aceptan los hechos de la demanda, pero oponen que al ser la vivienda de renta limitada, no se podía vender por el precio que se pactó, sino en el de 2.500.000 pesetas, y que por ello se declare la nulidad del contrato, y que se celebre con los requisitos necesarios y por dicho precio.
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Admitida la demanda y emplazados los demandados, compareció en autos en su representación el Procurador Sr. Infante, que contestó a la demanda suplicando se dicte sentencia por la que se declare la nulidad del contrato, con imposición de costas a la actora.
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Tramitado el procedimiento, el Juez de Primera Instancia núm.. 1,3, de los de Madrid dictó Sentencia el 5 de mayo de 1987 , que contenía el siguiente fallo: "Estimo íntegramente la demanda interpuesta por doña Soledad contra don Clemente y doña Ariadna , y declaro resuelto el contrato de compraventa que ligaba a las partes de fecha 13 de julio de 1983, y que teñía por objeto la vivienda NUM000 del núm. NUM002 de la CALLE000 , de Madrid, condenándoles a estar y pasar por esta declaración y a que desalojen el piso y dejar libre a disposición de la actora dentro de plazo legal, con apercibimiento de lanzamiento, todo ello una vez firme esta sentencia y previo requerimiento de parte; y una vez libre, la actora entregará a los demandados (cláusula tercera contractual), el 50 por 100 de la suma abonada a cuenta del precio, esto es 1.250.000 pesetas, todo ello con expresa imposición a los demandados de todas las costas causadas en este juicio."
Apelada la anterior resolución por la representación de la demandada, y tramitado el recurso con arreglo a derecho, la Sección Novena de la Audiencia Territorial de Madrid dictó Sentencia con fecha 21 de diciembre de 1988 , que contenía la siguiente parte dispositiva: Fallamos: "Que desestimado, como así lo hacemos, el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de don Clemente y doña Ariadna contra la Sentencia de fecha 5 de mayo de 1987, dictada por el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez de Primera Instancia núm. 13 de los de Madrid , debemos confirmar y confirmamos mentada resolución e imponemos las costas del recurso a dichos apelantes."
1. Notificada la sentencia a las partes, se interpuso recurso de casación por la representación de don Clemente y doña Ariadna , con base en los siguientes motivos: 1.º Al amparo del núm. 4 del art. 1.692 de la L.E.C ., por error en la apreciación de la prueba basado en documentos que obran en autos, que demuestran la equivocación del juzgador, sin resultar contradichos por otros elementos probatorios. 2.º Al amparo del núm. 5 del art. 1.692 de la L.E.C ., por infracción del art. 1.124 del C.C . 3.° Al amparo del núm. 5 del art. 1.692 de la L.E.C ., por infracción de los arts. 6.°, párrafo 3.°, y 1.255 del C.C .
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Convocadas las partes, se celebró la vista preceptiva el día 7 de los corrientes, con asistencia e intervención del Letrado don Ignacio Pallares Neila, defensor de los recurrentes y del Letrado don José Martín Nogal, defensor de la recurrida, quienes informaron, por su orden, en defensa de sus respectivas pretensiones.
Fundamentos de Derecho
Se trata en el caso de autos de la resolución del contrato de compraventa del piso NUM000 , escalera NUM003 , de la casa núm. NUM001 de la CALLE000 , de la ciudad de Madrid, vendido por doña Soledad a don Clemente y doña Ariadna , por el precio pactado de 6.400.000 pesetas; de cuyo importe total los compradores tenían entregado 2.500.000 pesetas, restando por pagar 3.900.000 pesetas, cantidad que se negaron a satisfacer en los plazos convenidos, alegando que se trataba de una vivienda calificada como de "renta limitada, segundo grupo", cuyo precio máximo de venta autorizado era el resultado de capitalizar al 5 por 100 la renta anual que figuraba en la cédula de calificación definitiva, incrementada con el 58,98 por 100 desde 1971, hasta 1982, más el 1,68 por 100 correspondiente a 1983, cifra notoriamente inferior al precio convenido. La negativa al pago del exceso en el precio fue denunciada por la parte vendedora, mediante el requerimiento que señala el art. 1.504 del C.C ., efectuado notarialmente con fecha 29 de octubre de 1985.
Frente al contenido condenatorio de las sentencias de primera y segunda instancia, los compradores formalizan el presente recurso de casación, articulando los motivos primero y segundo por el cauce procesal de los ordinales 4.º y 5.° del art. 1.692 de la L.E.C ., al entender que ha existido un error en la apreciación de la prueba y una infracción de la doctrina del art. 1.124 del C.C . al fundamentarse la sentencia recurrida "en la voluntad rebelde o contraria al cumplimiento del contrato, manifestada por el impago contumaz del resto del precio convenido". Conocida es, por reiterada y constante, la doctrina de esta Sala, que exige como cuestión fáctica la existencia indispensable de una voluntad obstativa alcumplimiento por parte del demandado, hasta el punto de hacer que se frustre el fin contractual, para con base a ella declarar resuelto el contrato en perjuicio del acusado de incumplimiento; aconsejando la jurisprudencia mantener el pacto, en homenaje a la voluntad contractual, cuando no aparezca definida e incuestionable esta decidida voluntad negativa. En autos aparece demostrado el impago de parte del precio convenido, pero también constan fehacientemente que esta negativa a entregar el resto de la cantidad pactada estaba relacionada con la condición de "vivienda de renta limitada", que el inmueble vendido ostentaba, y que aunque no se hizo figurar en el contrato privado de transmisión, de cualquier forma limitaba la autonomía de la voluntad en cuanto al precio, como después veremos. En este sentido se orienta el citado apoyo documental, representado por la contestación al requerimiento notarial de fecha 29 de octubre de 1985, y el contenido de las cartas de 17 de julio de 1984 y 20 de enero 1986; habiendo contribuido el silencio del vendedor al contratar, en relación con la condición limitativa que gravaba el piso, a la modificación de la cláusula resolutoria estampada en la estipulación tercera. Y, efectivamente, influyen y constriñen la voluntad contractual las normas reguladoras de las viviendas de protección oficial, pues como tiene declarado la jurisprudencia de esta Sala, "no cabe ignorar el carácter social imperante en esta esfera, donde la limitación imperativa del precio se corresponde con importantes beneficios a constructores, promotores y propietarios, lo que hace que se restrinja, con preceptos de carácter necesario, el juego de la autonomía de la voluntad; hasta el punto que su contravención por los intervinientes en un negocio jurídico de compraventa de una vivienda del aludido carácter determina la nulidad del pacto por el que se señaló un precio superior al fijado en la cédula de calificación definitiva, nulidad parcial que no lleva consigo la nulidad total de la compraventa, puesto que esto reduciría en beneficio del vendedor, obligado sólo a la devolución de las cantidades indebidamente percibidas" ( Sentencias de 20 de marzo y 11 de mayo de 1979, 3 de diciembre de 1984, 20 de junio y 5 de noviembre de 1985, 22 de abril de 1988 , etc.). Esta reiterada doctrina jurisprudencial evidencia y justifica la ausencia en los compradores de esa decidida y rebelde voluntad obstativa, indispensable para que produzca plena efectividad la condición resolutoria sancionada en los arts. 1.124 y 1.504 del C.C ., pues si se negaran a pagar aquellas cantidades que tenían derecho a que, en su caso, les fueran devueltos por el vendedor, como exceso de precio indebidamente pactado o percibido, no es lógico ni viable calificar su conducta de incumplidora, puesto que en ningún caso se ha frustrado la finalidad contractual, habida cuenta de la imperativa limitación legal que regía para el precio.
Los razonamientos que acabamos de exponer amparan la estimación de los motivos primero y segundo del recurso, y correlativamente la aceptación del tercero, cuya esencia argumental también se ha analizado.
La admisión de los tres motivos del presente recurso supone la casación de la sentencia recurrida, y juzgando en la instancia la revocación de la sentencia que dictó el Juzgado, absolviendo libremente en su lugar a la parte demandada, con la preceptiva condena en las costas de primera instancia a la señora demandante, sin hacer pronunciamiento respecto a las causadas en apelación, ni a las de este recurso, y con la devolución del deposito que se constituyó ( arts. 523, 710 y 1.115 de la L.E.C .).
Por lo expuesto, en nombre de S.M. el Rey, y por la autoridad conferida por el pueblo español:
Que habiendo sido estimados los tres motivos del presente recurso, procede la anulación de la Sentencia dictada por la Audiencia de Madrid con fecha 21 de diciembre de 1988 ; y resolviendo en la instancia lo que proceda, revocar la Sentencia que con fecha 5 de mayo de 1987 dictó el Juzgado de Primera Instancia núm. 13 de los de Madrid , absolviendo libremente en su lugar a los demandados de las pretensiones que en su contra se formularon, con especial condena en las costas de esta instancia a la señora demandante, y sin hacer pronunciamiento alguno respecto a las causadas en la apelación y en este recurso; todo ello con la devolución del depósito que se constituyó.
Comuníquese esta resolución a la mencionada Audiencia con devolución de los autos y rollo de apelación que remitió.
ASI, por esta nuestra sentencia, que se publicará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.- Gumersindo Burgos Pérez de Andrade.- Eduardo Fernández Cid de Temes.-Alfonso Barcala Trillo Figueroa.- Pedro González Poveda.- Rafael Casares Córdoba.- Rubricados.
Publicación: Leída y publicada ha sido la anterior sentencia por el Excmo. Sr. Magistrado Ponente don Gumersindo Burgos Pérez de Andrade, estando celebrando audiencia pública la Sala Primera del Tribunal Supremo en el día de la fecha, de lo que como Secretario certifico.
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SAP Guadalajara 313/2000, 19 de Julio de 2000
...de buena fe y, consiguientemente, el derecho de retención establecido en el art. 453 C.C ., al que se refieren, entre otras, la Ss T.S.15-2-1991 y 14-4-1998 , por lo que, no habiéndose satisfecho el importe de los gastos realizados ni hecho ofrecimiento alguno al respecto, no cabe la estima......