STS, 6 de Mayo de 1991

PonenteANTONIO FERNANDEZ RODRIGUEZ
ECLIES:TS:1991:2370
Fecha de Resolución 6 de Mayo de 1991
EmisorTribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil

Núm. 331.-Sentencia de 6 de mayo de 1991

PONENTE: Excmo. Sr. don Antonio Fernández Rodríguez.

PROCEDIMIENTO: Juicio de retracto.

MATERIA: Retracto urbano de local de negocio adquirido a virtud del procedimiento judicial sumario

del art. 131 de la Ley Hipotecaria .

NORMAS APLICADAS: El artículo 131, regla 17.", de la Ley Hipotecaria. Artículos 47, 48, 57 y 114 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Artículos 1.219 y 1.257 del Código Civil y el 219 del Reglamento Hipotecario.

JURISPRUDENCIA CITADA: Sentencias de 23 de febrero de 1991; 31 de octubre de 1986; 23 de

diciembre de 1988 y 17 de diciembre de 1989.

DOCTRINA: La coexistencia del arrendamiento con el derecho de dominio de un tercero al

transmitir la casa el propietario arrendador, es perfectamente compatible, en cuanto el arrendatario

es poseedor civil en concepto distinto al de dueño, sin menoscabo de aquel derecho dominical.

Ningún obstáculo existe en la Ley Hipotecaria para que no habiendo habiendo sido ejercitado el

derecho de tanteo se ejercite después el derecho de retracto, ambos derechos regulados con

separación, respectivamente en los citados arts. 47 y 48, que se preocupan sobre todo de los

requisitos exigidos para el éxito de dichas acciones de preferencia, pero sin que uno de los dos

derechos (el tanteo) no ejercitado, obste para el ejercicio del otro (el retracto), siempre que

concurran los requisitos legales.

En la villa de Madrid, a seis de mayo de mil novecientos noventa y uno.

Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados del margen, el recurso de casación contra la sentencia dictada en grado de apelación por la Sala de lo Civil de la Audiencia de Bilbao, Sección Cuarta, como consecuencia de autos de juicio de retracto urbano seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia núm. 2 de Baracaldo, sobre retracto urbano cuyo recurso fue interpuesto por don Lucio

, representado por el Procurador don José Antonio Vicente-Arche Rodríguez y asistido del Letrado don Francisco Siso Oliver; siendo partes recurridas, «Gosan, S. A.», y doña Carmela , representada la primera por la Procuradora de los Tribunales doña Consuelo Rodríguez Chacón asistida del Letrado don José Miguel Alonso Sanz. Dichos Letrados han asistido a la vista.Antecedentes de hecho

Primero

El Procurador Sr. Bartau Morales, en representación de la compañía mercantil anónima «Gosan, S. A.», formuló ante el Juzgado de Primera Instancia núm. 2 de Baracaldo, demanda de retracto núm. 347/1986, contra don Lucio y contra su esposa doña Carmela , sobre retracto urbano, estableciendo en síntesis los hechos y fundamentos de Derecho que tuvo por conveniente, para terminar suplicando se dictase sentencia estimatoria de la demanda y con costas a los demandados. Admitida la demanda y emplazados los mencionados demandados compareció en autos en nombre de don Lucio , la Procuradora Sra. Zabalegui, que contestó la demanda en tiempo y forma. Siendo declarada en rebeldía por su incomparecencia doña Carmela . Convocadas las partes a la comparecencia establecida en el art. 691 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , ésta se celebró el día señalado, con asistencia de las partes sin avenencia. Recibido el pleito a prueba se practicó las que propuestas por las partes fue declarada pertinente. Unidas a los autos las pruebas practicadas se convocó a las partes a comparecencia poniéndolas mientras tanto las pruebas de manifiesto en Secretaría para que hicieran un resumen de las mismas lo que verificaron en tiempo y forma, quedando los autos en poder del Sr. Juez para dictar sentencia. El Sr. Juez de Primera Instancia del núm. 2 de Baracaldo, dictó con fecha 4 de mayo de 1987, sentencia con el siguiente: «Fallo: Que estimando la demanda formulada por la compañía mercantil anónima "Gosan, S. A.", contra Lucio y Carmela , debo declarar y declaro que ha lugar al retracto de la actora sobre la finca de la que es arrendataria sita en el núm. 5 de la Avenida de Bilbao en Ortuella descrita en el escrito inicial de las actuaciones con arreglo al precio que figura en el auto de aprobación del remate y el importe de los pagos legítimos hechos, sirviendo la presente de título para la inscripción de la finca a nombre del demandante por título de retracto, con liberación de cargas y gravámenes inscritos con posterioridad a la hipoteca ejecutada por la Caja de Ahorros Vizcaína», así como dicha hipoteca, en los términos señalados por el Auto de fecha 10 de abril de 1986 del Juzgado de Primera Instancia núm. 1 de Bilbao dictado en el juicio sumario núm. 41/1985, imponiendo las costas a la parte demandada.»

Segundo

Interpuesto recurso de apelación contra la sentencia de primera instancia por la representación de don Lucio , y tramitado el recurso con arreglo a Derecho, la Sección Tercera de la Audiencia de Bilbao, dictó Sentencia con fecha 8 de febrero de 1989 , con la siguiente parte dispositiva. «Fallamos: Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora doña Zabalegui Andonegui en nombre y representación de don Lucio , ya circunstanciado, frente a "Gosan, S. A.", representada en esta alzada por el Procurador don José María Bartau Morales, contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia núm. 2 de los de Baracaldo y a la que el presente rollo se contrae, debemos confirmar íntegramente la meritada resolución sin hacer expresa condena de las costas causadas en esta alzada, manteniendo la condena decretada respecto de las causadas en primera instancia.»

Tercero

El día 11 de octubre de 1988, el Procurador don José Antonio Vicente-Arche Rodríguez, en representación de don Lucio , ha interpuesto recurso de casación contra sentencia pronunciada por la Sección Tercera de lo Civil de la Audiencia Provincial de Bilbao, con apoyo en los siguientes motivos. 1.º Al amparo del núm. 5 del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil infracción de las reglas 8.a, 10.' y 17.a del art. 131 de la Ley Hipotecaria en relación con el art. 57 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 31 de diciembre de 1964 y jurisprudencia contenida en las Sentencias de 31 de octubre de 1986, que reitera, entre otras, las de 22 de diciembre de 1945 y 22 de mayo de 1963. 2.º Al amparo del mismo núm. 5 del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por infringir la sentencia las normas contenidas en el art. 131 de la Ley Hipotecaria, reglas 17.º, 8ª y 10ª, en relación con los arts. 47 y 48 de la Ley de Arrendamientos Urbanos .

  1. Al amparo del núm. 5 del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por infringir la sentencia las normas contenidas en los arts. 1.257 y 1.219 del Código Civil .

Cuarto

Admitido el recurso y evacuado el trámite de instrucción, se señaló para la celebración de vista el día 23 de abril de 1991.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. don Antonio Fernández Rodríguez.

Fundamentos de Derecho

Primero

En la sentencia recurrida ahora en casación se estima la demanda formulada por la compañía mercantil anónima «Gosan, S. A.», contra don Lucio y su esposa doña Carmela y se da lugar al retracto de la actora sobre la finca de la que es arrendataria sita en el núm. 5 de la Avenida de Bilbao, en Ortuella, con arreglo al precio que figura en el Auto de 10 de abril de 1986 que aprobó el remate y el importe de los pagos legítimos hechos, sirviendo la misma sentencia de título para la inscripción de la finca a nombre del demandante por título de retracto, con liberación de cargas y gravámenes inscritos con posterioridad a la hipoteca ejecutada por la «Caja de Ahorros Vizcaína», así como dicha hipoteca en lostérminos señalados por el auto mencionado del Juzgado de Primera Instancia núm, 1 de Bilbao dictado en el juicio sumario hipotecario núm. 41/1985 . El recurso de casación se interpone por el demandado Sr. Lucio con la pretensión de que se case la sentencia recurrida y se desestime la demanda con base en los tres motivos que seguidamente se examinan y resuelven.

Segundo

La sentencia impugnada, al estimar la demanda y acceder al derecho de retracto de arrendamiento urbano sobre local de negocio, vino a reconocer la preferencia del derecho arrendaticio del retrayente como arrendatario en concepto de título suficiente para el retracto, no obstante haber adquirido los demandados y actual recurrente el inmueble a virtud del procedimiento judicial sumario regulado en el art. 131 de la Ley Hipotecaria , y ser la constitución de hipoteca anterior a la fecha en que se concertó el arriendo por el anterior propietario, que después estableció la locación discutida, cuya ineficacia en orden a ser suficiente para ejercitar el derecho de preferencia es lo que afirma el recurso. Su primer motivo, al igual que los dos restantes, amparado en el núm. 5 del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , alega «la infracción de las reglas 8.a, 10.a y 17.a del art. 131 de la Ley Hipotecaria en relación con el art. 57 de la Ley de Arrendamientos urbanos, de 31 de diciembre de 1964 , y jurisprudencia contenida en la Sentencia de 31 de octubre de 1986, que reitera, entre otras, las de 22 de diciembre de 1945 y 22 de mayo de 1963». En su desarrollo el recurso sostiene que la cancelación de las cargas posteriores a la hipoteca, que ordena la regla

17.a expresada, incluyó los derechos arrendaticios sobre la cosa hipotecada que han de quedar también extinguidos a virtud de la ejecución hipotecaria, máxime cuando el derecho del arrendatario, que no fue inscrito, se constituyó después que la hipoteca gravaba ya el inmueble. El motivo decae al examinar la Sentencia que se indica de 31 de octubre de 1986, en la que la extinción del arriendo se declaró fundamentalmente porque se contrató conociendo la existencia previa de la hipoteca y sobre todo con ánimo de perjudicar al acreedor hipotecario, en cuanto fue un contrato concertado entre parientes próximos sobre bienes pertenecientes a la familia y con la idea de que en realidad no salieran de la misma; es decir, que existió en el caso debatido algo más que la mera intención de arrendar y disfrutar de una cosa por tiempo determinado y precio cierto, sino además la de perpetuar el disfrute de la misma por la familia del anterior propietario. Y estas circunstancias no se dan en el caso ahora contemplado, en cuanto nada se alegó en sentido igual o similar y menos se probó, sino únicamente el consentimiento del acreedor hipotecario para convenir el arriendo, actuación lícita y legal, por cuanto, como se declara en Sentencia de esta Sala de 23 de febrero de 1991 : a) la coexistencia del arrendamiento con el derecho de dominio de un tercero al transmitir la cosa, el propietario arrendador, es perfectamente compatible, en cuanto el arrendatario es poseedor civil aunque en concepto distinto al de dueño, sin menoscabo de aquel derecho dominical, b) La inexistencia de fraude, dolo o confabulación entre arrendador y arrendataria que, como cuestión de hecho, no deriva de las apreciaciones de la prueba por la sentencia recurrida, ni siquiera alegada en la presente litis, c) La atribución dominical que del inmueble hipotecado se hace al adjudicatario, según la subasta a tenor del art. 131, regla 17.a, invocada en el motivo, afecta solamente, según dicha norma, a las «inscripciones y anotaciones posteriores a la inscripción de la hipoteca que se ha realizado»; pero de ahí no deriva que haya de afectar a derechos personales que no han tenido acceso al Registro de la Propiedad, como el derecho arrendaticio litigioso que no reúne al respecto los requisitos que señala el art. 2.5 de la Ley Hipotecaria para su acceso al Registro, d) De seguirse el criterio propugnado por el recurso se daría lugar a una causa de extinción del arrendamiento ubano no catalogada en la relación imperativa de esas causas que hace el art. 114 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , e) En el supuesto debatido (arriendo anterior a la vigencia del Real Decreto-Ley de 30 de abril de 1985 , que suprimió la prórroga forzosa para los contratos posteriores a su entrada en vigor) es aplicable esa prórroga legal que establece el art. 57 de la misma Ley , el que se infringiría en virtud de una causa resolutoria no señalada en la Ley, de darse lugar a estimación del recurso, f) Por consiguiente, de los términos en que aparece planteado el debate en este recurso de casación, resulta la licitud y existencia de un arrendamiento, que no es perjudicado por la realización de la hipoteca recayente con anterioridad sobre el inmueble arrendado y en que no se acreditó fraude o confabulación, en perjuicio, antes, del acreedor hipotecario, y después del adjudicatario en subasta del inmueble. Sin que tal solución de la litis sea contrapuesta a la que esta Sala adoptó en supuesto de cierta similitud con el presente, pero con diferencias sustanciales. Así, en Sentencias de 23 de diciembre de 1988 y 17 de noviembre de 1989 , casos en que no se acreditó la existencia del arriendo; que fue, en el caso de la primera, totalmente simulado, y, en la segunda, en que se concertó el arriendo fijando una renta contra las prevenciones marcadas en el art. 219 del Reglamento Hipotecario y con ausencia de buena fe por parte de arrendador y arrendatario; circunstancias que no se ha comprobado concurran en el caso ahora controvertido. Por todo ello procede la desestimación de este motivo.

Tercero

Por las mismas consideraciones que se acaban de exponer procede asimismo la desestimación del motivo segundo que, por el mismo conducto procesal, alega la infracción de las normas contenidas en el art. 131 de la Ley Hipotecaria; reglas 17.º, 8.º y 10.º, en relación con los arts. 47 y 48 de la Ley de Arrendamientos Urbanos vigente . A mayor abundamiento, ningún obstáculo existe en la Ley citada para que no habiendo sido ejercitado el derecho de tanteo se ejercite después el derecho de retracto, ambos derechos regulados con separación, respectivamente, en los citados arts. 47 y 48, que se preocupansobre todo de los requisitos exigidos para el éxito de dichas acciones de preferencia, pero sin que uno de los dos derechos (el tanteo) no ejercitado, obste para el ejercicio del otro (el retracto), siempre que concurran los requisitos legales, ninguno de los cuales se ha discutido ni en su aspecto de hecho ni de Derecho; limitándose el recurso en esta perspectiva a sentar consideraciones que no afectan a la desestimación del recurso, o que han sido ya examinadas en el fundamento de Derecho anterior en esta sentencia.

Cuarto; Por último, el motivo tercero alega la infracción por la sentencia de las normas contenidas en los arts. 1.257 y 1.219 del Código Civil . En este motivo el recurso insiste en lo ya manifestado al desarrollar los anteriores, ahora desde el punto de vista de que la voluntad manifestada o no del acreedor hipotecario no puede derogar la norma de orden público de la regla 17.' del art. 131 de la Ley Hipotecaria ; alegación que ya ha sido examinada frente a la existencia y licitud del arriendo que sirvió a la parte recurrida para ejercitar el derecho de retracto. Al parecer sostiene el motivo que el recurrente es tercero a los efectos del art. 1.257 del Código Civil frente al arrendatario retrayente, sin tener en cuenta que el mismo recurrente es causahabiente del anterior propietario que concertó el arriendo, al que se opone el recurrente, posterior arrendador, como subrogado en la posición jurídica del anterior. Por tanto, más que contravenir tal norma, la sentencia recurrida se atiene a ella; sin que, por otro lado, se dé en el caso discutido el supuesto de hecho de que parte el art. 1.219 del mismo Código Civil ; que, por tanto, no ha sido infringido al no haber sido aplicado por la Sala a quo.

Quinto

La desestimación de todos los motivos da lugar a la del recurso, con imposición de costas a la parte recurrente ( art. 1.715, párrafo último, de la Ley de Enjuiciamiento Civil ), y a la pérdida del depósito constituido para re- 332 currir, al que se dará el destino legal.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español,

FALLAMOS

Que debemos declarar y declaramos no haber lugar al recurso de casación interpuesto por don Lucio

, contra la Sentencia que, en fecha 8 de febrero de 1989, dictó la Sala de lo Civil de la Audiencia de Bilbao, Sección Cuarta ; se condena a dicho recurrente al pago de las costas causadas en el recurso y a la pérdida del depósito constituido, al que se dará el destino legal y, líbrese a la citada Audiencia la certificación correspondiente, con devolución de los autos y rollo de Sala en su día remitidos.

ASI, por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA, pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.- José Luis Albácar López.- Alfonso Villagómez Rodil.- Alfonso Barcala Trillo Figueroa.^- Jesús Marina Martínez Pardo.- Antonio Fernández Rodríguez.- Rubricados.

Publicación: Leída y publicada fue la anterior sentencia por el Magistrado Excmo. Sr. don Antonio Fernández Rodríguez, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando audiencia pública la Sala Primera del Tribunal Supremo en el día de la fecha, de lo que como Secretario de la misma certifico.

1 artículos doctrinales
  • Artículo 129
    • España
    • Comentarios al Codigo Civil Tomo VII, Vol 6º: Artículos 104 a 130 de la Ley Hipotecaria Título V. De las hipotecas Sección primera. De la hipoteca en general
    • 1 Enero 2000
    ...de sentir su influencia sobre esta sentencia la dudosa doctrina sentada por las Sentencias del Tribunal Supremo de 23 febrero 1991 y 6 mayo 1991 sobre subsistencia de arrendamientos posteriores a la hipoteca que se ejecuta (quebrando así la jurisprudencia anterior de purga de tales derechos......

VLEX utiliza cookies de inicio de sesión para aportarte una mejor experiencia de navegación. Si haces click en 'Aceptar' o continúas navegando por esta web consideramos que aceptas nuestra política de cookies. ACEPTAR