STS, 24 de Marzo de 1993

Ponente:MARIANO MARTIN GRANIZO FERNANDEZ
Fecha de Resolución:24 de Marzo de 1993
Emisor:Tribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil
 
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CONTENIDO

Núm. 275.-Sentencia de 24 de marzo de 1993

PONENTE: Excmo. Sr. don Mariano Martín Granizo Fernández.

PROCEDIMIENTO: Menor cuantía.

MATERIA: Opción de compra.

NORMAS APLICADAS: Art. 359 de la Ley de Enjuiciamiento Civil . Arts. 1.274 y 1.451 del Código Civil .

JURISPRUDENCIA CITADA: Sentencias del Tribunal Supremo de 22 de junio de 1978 y 28 de febrero de 1980.

DOCTRINA: Lo pretendido por las partes en el contrato cuestionado no es otra cosa que el ofrecimiento de una opción de compraventa como figura negocia! encaminada a cubrir un arrendamiento de vivienda a fin de evadir el sistema de las prórrogas forzosas. A la vista de lo expuesto y del art. 14, párrafo último, del Reglamento Hipotecario , en relación con el art. 3.º.1 del Código Civil , agotado el plazo de la opción es evidente la subsistencia del arrendamiento realmente pactado al cual serán de aplicación las prórrogas establecidas en la Ley de Arrendamientos Urbanos.

En la villa de Madrid, a veinticuatro de marzo de mil novecientos noventa y tres.

Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados del margen, el recurso de casación contra la sentencia dictada en grado de apelación por la Sección Octava de la Audiencia Provincial de Madrid, como consecuencia de autos de juicio declarativo ordinario de menor cuantía, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia núm. 1 de los de dicha capital, sobre cumplimiento de contrato, opción de compra, cuyo recurso fue interpuesto por don Luis Enrique , representado por el Procurador de los Tribunales don Francisco de las Alas Pumariño y Miranda y asistido en el acto de la vista por el Letrado don Vicente Torres Marín: siendo parte recurrida doña Elena , representada por el Procurador don Roberto Sastre Moyano y asistida en el acto de la vista por el Letrado don Alvaro Martín Vázquez.

Antecedentes de hecho

Primero

Por el Procurador de los Tribunales don Francisco de las Alas Pumariño, en nombre y representación de don Luis Enrique , formuló ante el Juzgado de Primera Instancia núm. 1 de Madrid, demanda de juicio declarativo de menor cuantía, contra doña Elena , sobre cumplimiento de contrato, opción de compra, estableciendo los hechos y fundamentos de Derecho que tuvo por conveniente para terminar suplicando sentencia condenando a la parte demandada a que otorgue la correspondiente escritura pública del inmueble de referencia con apercibimiento de ser otorgada subsidiariamente de oficio por el Juzgado, contra entrega coetánea del contravalor pactado, fijado judicialmente en período de ejecución, una vez practicadas las liquidaciones indicadas.

Segundo

Admitida la demanda y emplazada la demandada compareció en los autos el Procurador Sr. Sastre Moyano, en su representación, que contestó a la demanda, oponiendo a la misma los hechos y fundamentos de Derecho que estimó pertinentes para terminar suplicando sentencia absolviendo a surepresentada de las pretensiones contenidas en la demanda promovida en su contra considerando que no tenía derecho a ejercitar la opción de compra por renuncia del mismo en todo caso el derecho estuvo mal ejercitado fuera de pla/o y ofrecer una cantidad inferior a la pactada, todo ello con imposición a éste de las costas que se causen dada su manifiesta temeridad y mala fe.

Tercero

Recibido el pleito a prueba se practicó la que propuesta por las partes fue declarada pertinente y figura en las respectivas piezas.

Cuarto

Unidas a los autos las pruebas practicadas, se manifestaron los mismos a las parles, por su orden para resumen de prueba, trámite que evacuaron en respectivos escritos en los que solicitaron se dictase sentencia de acuerdo con lo que tenían interesado en los autos.

Quinto

la Sra. Jueza de Primera Instancia núm. 1 de Madrid dictó Sentencia con fecha 29 de noviembre de 1988 , cuyo fallo es como sigue: «Estimar la demanda interpuesta por el Procurador Sr. De las Alas Pumariño, en representación de don Luis Enrique , contra doña Elena , representada por el Procurador Sr. Sastre Moyano, y declarar ejercitado el derecho de opción de compra contenido en el contrato de 15 de abril de 1975 en las condiciones fijadas en el mismo por el precio de h 000.000 de pesetas, debiéndose otorgar escritura pública de la casa sita en calle DIRECCION000 , NUM000 , piso primero A. escritura que se deberá otorgar en un plazo de tres meses a contar desde la firmeza de esta resolución. Subsidiariamente en caso de falta de otorgamiento voluntario, se procederá de oficio. Imponer las costas a la parte demandada.»

Sexto

Interpuesto recurso de apelación contra la sentencia de primera instancia por la representación de la parte demandada y tramitado el recurso con arreglo a Derecho la Sección Octava de la Audiencia Provincial de Madrid, dictó Sentencia con fecha 10 de mayo de 1990 , con la siguiente parte dispositiva: «Que con estimación del recurso de apelación interpuesto por la demandada doña Elena , contra la sentencia dictada por la Iltma. Sra. Magistrada-Jueza de Primera Instancia núm. 1 de los de Madrid, el 19 de noviembre de 1988 en los autos de los que dimana el presente rollo, debemos revocar y revocamos la referida resolución y desestimando la demanda promovida por don Luis Enrique contra la referida apelante, debemos absolver y absolvemos libremente a la susodicha demandada de las pretensiones contenidas en la misma, con imposición de las costas en primera instancia al demandante y sin hacer especial pronunciamiento respecto del pago de las causadas en el recurso.»

Séptimo

El Procurador de los Tribunales don Francisco de las Alas Pumariño y Miranda, en nombre y representación de don Luis Enrique , ha interpuesto recurso de casación contra la sentencia pronunciada por la Sección Octava de la Audiencia Provincial de Madrid, con apoyo en los siguientes motivos:

Motivo primero: «Fundado en el núm. 5 del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por infracción en concepto de violación por no aplicación del art. 1.281, párrafo primero y doctrina jurisprudencial que lo desarrolla.»

Motivo segundo: «Fundado en el núm. 5 del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por infracción de Ley en concepto de violación por no aplicación del art. 1.285 del Código Civil , y de la doctrina jurisprudencial que desarrolla dicho precepto.»

Motivo tercero: "Fundado en el núm. 5 del art. 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por infracción de Ley en concepto de violación por no aplicación del art. 1.274 del Código Civil y de las normas de la jurisprudencia que lo desarrollan."

Motivo cuarto: «Fundado en el núm. 5 del art. 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por infracción de ley en concepto de violación por no aplicación del art. 1.451 del Código Civil , y doctrina jurisprudencial que lo desarrolla.»

Motivo quinto: «Al amparo de lo prevenido en el art. 1.692.3.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por quebrantamiento de las formas esenciales del juicio por infracción de las normas reguladoras de la sentencia; en relación con el art. 359 de la propia Ley rituaria por incongruencia en el fallo.»

Motivo sexto: «Al amparo de lo prevenido en el núm. 40 del art. 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por error en la apreciación de la prueba basado en documentos que obran en autos, que demuestran la equivocación del juzgador, sin resultar contradichos por otros elementos probatorios.»

Octavo

Por Auto de esta Sala, de fecha 24 de octubre de 1990 , se rehusa el motivo sexto del escritode formalización de este recurso, admitiéndose el resto de los motivos formulados. Así admitido el recurso, y

evacuado el traslado de instrucción, se señaló la vista el día 11 de marzo de 1993, en que ha tenido lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. don Mariano Martín Granizo Fernández.

Fundamentos de Derecho

Primero

Son presupuestos de necesario reflejo a los fines de este recurso los siguientes: a) Que por las partes intervinientes en el proceso que aquí concluye se celebró contrato privado, el 15 de abril de 1975. en el cual y bajo el general epígrafe de «Contrato de opción de compra» se hacen constar las siguientes condiciones: «2.º Que doña Elena promete vender a don Luis Enrique el piso arriba descrito, constituyendo a favor de dicho señor un derecho de opción a fin de que éste en un plazo de tres años, que comienza el día de la fecha, sin necesidad de requerimiento alguno, pueda libremente aceptar o no la oferta, exigiendo en el primer caso la venta a su favor, o en caso negativo abandonando la opción. 3.º Que don Luis Enrique , se abstiene por ahora, de aceptar la venta ofrecida, sin embargo acepta la opción creada a su favor, en las condiciones declaradas en la cláusula anterior. 4 .º La cantidad que se señala como valor del piso o precio, libre de cargas, de la futura venta, si don Luis Enrique optase por la compra, será de 6.000.000 de pesetas, que dicho señor habrá de satisfacer en el acto del otorgamiento de la escritura correspondiente 6.º Es precio de venta (promesa) del piso sito en la calle de DIRECCION000 núm. NUM000 , la cantidad de 6.000.000 de pesetas, abonando la cantidad anual de 180.000 pesetas, distribuida en mensualidades de 15.000 pesetas.

10.º El Sr. Luis Enrique abona en este momento la cantidad de 15.000 pesetas para responder de cualquier desperfecto que ocasione en el (sic) vivienda y para el pago de facturas que quedasen sin abonar. Los gastos de luz, gas y teléfono serán abonados por el Sr. Luis Enrique »; b) Por el citado Sr. Luis Enrique se formuló demanda contra la Sra. Elena , interesando se tuviere por bien realizada la opción de compra a la vez que imponiendo a la demandada la obligación de otorgar la correspondiente escritura pública respecto del inmueble, demanda que tiene fecha de 30 de julio de 1987, y se presentó en el Decanato de los Juzgados de Primera Instancia de Madrid el día 1 de agosto de referido año; c).La demandada interesó su absolución por estimar que el actor no podía ejercitar el derecho de opción de compra por renuncia del mismo o, en todo caso, que tal derecho estuvo mal ejercitado por realizarse fuera del plazo y ofrecer una cantidad inferior a la pactada.

Segundo

En la quinta de las motivaciones, instrumentada sobre el número 3 del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, razón por la cual debe examinarse en primera lugar, se denuncia la incongruencia de la sentencia impugnada con base en la infracción del art. 359 de la Ley rituaria, motivo que no se puede estimar, ya que en él se absuelve a los demandados, siendo de observar que la doctrina de esta Sala tiene declarado de modo constante, que dado que la incongruencia supone discordancia entre el fallo y los pedimentos de las partes no se produce cuando en aquél se dispone la absolución de los demandados, ya que ello supone acatamiento de lo dispuesto en el art. 359 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (últimas Sentencias a este respecto las de 28 de enero y 11 de noviembre de 1991 ).

Tercero

Se procede ahora al estudio de los motivos primero y segundo, ambos con la misma base casacional, el núm. 5 del art. 1.692 de la Ley rituaria dada su conexión, pues mientras en el primero se denuncia la violación por inaplicación del art. 1.281.1 del Código Civil, en el segundo se imputa al juzgador de apelación, la misma infracción pero referida al art. 1.285 del citado Cuerpo Legal.

Aunque ninguna de dichas motivaciones es de recibo, esta Sala estima conveniente llevar a efecto las pertinentes declaraciones respecto de los argumentos que en ellas se contienen para amparar sus pretensiones impugnatorias y son las siguientes: 1.º Es doctrina clásica e inconmovible de esta Sala, que la calificación que de los negocios jurídicos discutidos realicen las parles en un proceso no vincula a los Tribunales, dadas las amplias facultades interpretativas que a los mismos se conceden para valorar y juzgar lo ante ellos expuesto, función sólo criticable y susceptible de modificación en casación cuando merezcan el calificativo de inadecuadas o ilógicas, lo que en este caso no acontece (últimas Sentencias en este sentido son las de 3 de enero y 16 de octubre de 1992 ). 2.º La contemplación de los supuestos de hecho relatados en el primero de estos fundamentos, conducen a estimar de conformidad con lo dispuesto en los arts. 1.281 y 1.285 del Código Civil , que lo realmente pretendido por las partes en el contrato cuestionado no es otra cosa que una figura negocial no infrecuente en la realidad vivencial de los últimos años, como consecuencia de los problemas planteados por el sistema vigente en materia de arrendamiento de pisos y locales, consistente en ofrecer una opción de compraventa como figura negocial encaminada a encubrir un arrendamiento, en este caso de vivienda, a fin de evadir el sistema de las prórrogas forzosas inherentes a los arrendamientos regulados por la Ley de Arrendamientos Urbanos. 3 .º Como consecuencia de lo expuesto y a la vista de lo que se dispone en el párrafo último del art. 14 del Reglamento Hipotecario en relación con el art. 3.º.1 del Código Civil , agotado el plazo de la opción (incluidas las aparentemente tácitas prórrogas del mismo, como se expone en la sentencia impugnada), es evidente la subsistencia delarrendamiento realmente pactado, al cual será de aplicación el sistema de prórrogas que en la Ley de Arrendamientos Urbanos se establecen (vid. Sentencias de 22 de junio de 1978 y 28 de febrero de 1980 ).

Cuarto

Se procede ahora al examen de las dos restantes motivaciones, la tercera y la cuarta, ya que la sexta fue rehusada en su momento procesal, estudio conjunto que se realiza por cuanto aunque inspiradas en la infracción de preceptos diversos del Código Civil: la del art. 1.274 el tercero de los motivos y la del art. 1.451 del mismo texto legal en el cuarto , ambas giran en torno a una de las derivaciones de la temática jurídica que se ha dejado indicada y estudiada en los precedentes fundamentos: la de si el discutido precio de la venta y de la opción en uno solo, de 6000.000 de pesetas, del que han de descontarse las cantidades entregadas mensualmente cual estima el actor hoy recurrente: o si como pretende la demandada recurrida, debe distinguirse entre el precio venta de la vivienda y el de la opción, de

6.000.000 de pesetas, cada uno que el optante tendrá que abonar a la oferente para el ejercicio valido de su opción a la compra (fundamento segundo de la sentencia impugnada).

Quinto

En realidad ninguno de estos motivos puede ser tenido en cuenta, dado que por aplicación de lo expuesto en el fundamento segundo de esta sentencia, al no existir en el presente supuesto mas que un contrato de arrendamiento encubierto por una opción de compra, lodo cuanto se pretende en estos motivos carece de aplicación, dado que lo único subsistente es el contrato de arriendo de vivienda, sujeto a las condiciones que para los mismo se establecen en la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Sexto

La desestimación de todas sus motivaciones provoca la del presente recurso en su totalidad, con las consecuencias que para tales casos se establecen en el art. 1.715, regla 4.ª. Ley de enjuiciamiento Civil.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.

FALLAMOS

Que debemos declarar y declaramos no haber lugar al recurso de casación interpuesto por don Luis Enrique , contra la sentencia pronunciada por la Sección Octava de la Audiencia Provincial de Madrid, en fecha 10 de mayo de 1990 , Condenamos a dicha parte recurrente al pago de las costas ocasionadas en este recurso; y a su tiempo, comuníquese esta resolución a la expresada Audiencia, con devolución a la misma de las actuaciones que remitió.

ASI, por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCION LEGISLATIVA, pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.-Alfonso Villagómez Rodil.- Pedro González Poveda.-Mariano Martín Granizo Fernández.

Publicación: Leída y publicada fue la anterior sentencia el mismo día de su fecha por el Excmo. Sr. don Mariano Martín Granizo Fernández, Magistrado de la Sala Primera del Tribunal Supremo, Ponente en estas actuaciones, hallándose la misma celebrando audiencia pública, de lo que como Secretario certifico.