STS, 17 de Febrero de 1993

Ante el Juzgado de Primera Instancia núm. 11 de Barcelona fueron vistos los autos de juicio declarativo de menor cuantía, promovidos a instancias de don Jon , doña Dolores , doña Soledad , doña Rebeca , don Isidro , don Enrique , don Juan Francisco , doña María Dolores , doña María , don Jesús Ángel , doña Daniela y doña Carla , todos ellos bajo la misma representación procesal, contra doña ( María Consuelo , en su calidad de presidenta de las DIRECCION000 .

Por la representación de la parle actora se formuló demanda en base a cuantos hechos y fundamentos de Derecho estimó de aplicación, para terminar suplicando al Juzgado lo que sigue: "... y siguiendo el juicio por todos sus trámites dictar en su día sentencia por la que, dando lugar a la demanda, se condene a dicha Comunidad: a) a realizar las obras necesarias para que sean suprimidas las humedades y filtraciones de agua que sufren las viviendas mencionadas en los informes referidos en el hecho quinto de la demanda; h) a que repare los daños existentes en dichas viviendas y mencionados en los informes citados en el hecho quinto de la demanda, producidos por aquellas humedades y filtraciones, realizando lasobras necesarias a tal fin, con expresa condena en costas, dada la temeridad con que ha actuado la Comunidad, no obstante el número de veces que fue tratado el tema en las múltiples Juntas generales de propietarios y los requerimientos fehacientes que a tal fin le fueron hechos por los actores". Asimismo solicitaba el recibimiento del pleito a prueba.

Admitida a tramite la demanda, por la representación de la parte demandada se contesto la misma, en base a cuantos hechos y fundamentos de Derecho estimo de aplicación, para terminar suplicando al Juzgado lo que sigue: "... y previos los trámites procedentes, dicte sentencia absolviendo totalmente de la misma a mis principales, con expresa imposición de costas a los actores". Asimismo formulaba demanda reconvencional contra los actores doña Carla , don Jon y su esposa doña Dolores en base a cuantos hechos y fundamentos de Derecho estimó de aplicación, para terminar suplicando al Juzgado lo que sigue: "... tenga por formulada reconvención contra los citados demandados, y previos los trámites legales dicte sentencia por la que: A) Condene a don Jon y a doña Dolores a realizar a su costa, en la terraza del piso ático NUM000 del edificio de Avda. DIRECCION001 , núm. NUM001 . las reparaciones consistentes en reponer la totalidad de las baldosas rotas, y todas las reparaciones necesarias para evitar filtraciones de agua en los pisos NUM002 - NUM000 .º y NUM002 - NUM003 ; a realizar igualmente las reparaciones necesarias a los mismos fines, en la zona interior existente entre el suelo de dicha terraza y los lechos de los pisos NUM002 - NUM000 y NUM002 - NUM003 antes indicados. B) Condene a doña Carla a realizar a su costa en la terraza del piso NUM002 NUM004 de la casa de la calle DIRECCION002 , núm. NUM005 , las reparaciones consistentes en reponer la totalidad de las baldosas rotas y todas las reparaciones necesarias para evitar filtraciones de agua en el piso NUM006 - NUM004 de la misma casa, y a realizar igualmente las reparaciones necesarias a los mismos fines en la zona interior existente entre el suelo de dicha terraza y el techo del piso NUM006 NUM004 antes indicado. C) Condene a todos los demandados a estar y pasar por estas declaraciones y al pago de las costas de la presente litis".

Dado traslado de la reconvención a la parte actora la representación de la misma la contestó, en base a cuantos hechos y fundamentos de Derecho estimó de aplicación, para terminar suplicando lo que sigue:..... que habiendo por contestada la demanda reconvencional de a los autos su curso legal, para en su

día dictar sentencia no dando lugar a aquélla, con costas".

Por el Juzgado se dictó Sentencia en lecha (i de marzo de 19911 . cuy" fallo es como sigue: "fallo: Que de debía estimar y estimada la demanda interpuesta por el Procurador Sr. Fuentes Lastres, en nombre y representación de doña Carla , doña Daniela don Jesús Ángel , doña María , doña María Dolores , don Juan Francisco , don Enrique , don Isidro , doña Rebeca , doña Soledad , doña Dolores y don Jon , contra doña María Consuelo , que actúa a su vez como Presidenta de la DIRECCION000 . representada por el Procurador Sr. Rodés Durall condenando a dicha Comunidad a: 1.º A realizar las obras necesarias para que sean suprimidas las humedades y filtraciones de agua que sufren las viviendas, NUM002 - NUM007 de la Avda. DIRECCION001 , núm. NUM008 : NUM002 .- NUM004 del núm. NUM009 ; NUM002 . NUM000 . ático NUM000 y NUM002 - NUM003 del núm. NUM001 NUM006 - NUM004 . ático NUM004 piso NUM002 NUM004 y ático NUM000 (o piso NUM002 - NUM000 ), todos ellos de la calle DIRECCION002 , núm. NUM005 y 2. A que reparen los daños existentes en las viviendas mencionadas, producidos por aquellas humedades y filtraciones, realizando las obras necesarias a tal fin: y asimismo debía desestimar y desestimaba la demanda reconvencional interpuesta por la parle demandada contra la demandante: y todo ello con expresa imposición de las costas procesales causadas en el procedimiento a la parle demandada y a la actora reconvencional."

Contra dicha sentencia se interpuso recurso de apelación, que fue admitido, y substanciada la alzada la Sección Undécima de la Iltma. Audiencia Provincial de Barcelona dictó Sentencia en lecha 25 de octubre de 1990 , cuya parle dispositiva es como sigue: "Fallamos: Que estimando el recurso de apelación interpuesto por doña María Consuelo (Presidenta de la DIRECCION000 . de esta localidad), contra la sentencia dictada por el Ilmo. Sr. Juez de Primera Instancia núm. 11 de Barcelona, el 6 de marzo del corriente año en autos de menor cuantía núm. 294/1988. promovidos por don Jon , doña Dolores doña Soledad , doña Rebeca , don Isidro don Enrique , don Juan Francisco , doña María Dolores , don Jesús Ángel , doña María , doña Daniela y doña Carla , contra la recurrente, debemos revocar y revocamos la sentencia apelada y en su lugar debemos declarar y declaramos no haber lugar a la demanda interpuesta y sí a la reconvención y en consecuencia condenamos a los demandados a: A) Don Jon y a doña Dolores a realizar a su costa, en la terraza del piso ático NUM000 del edificio de Avda. DIRECCION001 núm. NUM001

, las reparaciones consistentes en reponer la totalidad de las baldosas rotas, y todas las reparaciones necesarias para evitar filtraciones de agua en los pisos NUM002 - NUM000 y NUM002 - NUM003 ; a realizar igualmente las reparaciones necesarias a los mismos fines, en la zona interior existente entre el suelo de dicha terraza y los techos de los pisos NUM002 - NUM000 y NUM002 -. NUM003 antes indicados. B) Doña Carla a realizar a su costa en la terraza del piso NUM002 .- NUM004 de la casa de la calle DIRECCION002, NUM005 , las reparaciones consistentes en reponer la totalidad de las baldosas rotas y todas las reparaciones necesarias para evitar filtraciones de agua en el piso NUM006 - NUM004 de la misma casa, y a realizar igualmente las reparaciones necesarias a los mismos fines en la zona interior existente entre el suelo de dicha terraza y el techo del piso NUM006 - NUM004 antes indicado. Se imponen a los demandados las costas de primera instancia y no se hace declaración sobre las de este recurso".

Por el Procurador de los Tribunales don Argimiro Vázquez Guillen, en nombre y representación de don Jon , doña Dolores don Juan Francisco , doña María Dolores , don Isidro , doña Rebeca , don Jesús Ángel y doña María , se formalizó recurso de casación que fundó en los siguientes motivos:

1. Por infracción de la regla interpretativa contenida en el art. 1.283 del Código Civil .

2. Al amparo del también núm. 5 del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por infracción de la regla interpretativa contenida en el art. 1.281 del Código Civil .

3. Al amparo del art. 1.692. núm. 5. de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por vulneración de la regla del párrafo primero del art. 1.281 del Código Civil .

Admitido el recurso y evacuado el traslado de instrucción, se señaló para la vista el día 5 de febrero, a las diez treinta horas, en que ha tenido lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. don Alfonso Barcala Trillo Figueroa.

Fundamentos de Derecho

Don Jon , doña Carla y otros diez propietarios de viviendas pertenecientes a la DIRECCION000 , de Barcelona, promovieron juicio declarativo de menor cuantía contra doña María Consuelo , en mi calidad de presidenta de la expresada Comunidad, a fin de que con cargo a la misma se realizasen las obras necesarias en punto a la supresión de las humedades y filtraciones que sufren las viviendas de los accionantes y se reparasen los llanos existentes en ellas, producidos por aquellas humedades y filtraciones, a lo que reconvino la referida Comunidad en el sentido de instar la condena de don Jon y doña Dolores a realizar a su costa, en la terraza del piso ático NUM000 del edificio de avenida DIRECCION001 , núm. NUM001 . las reparaciones consistentes en reparar la totalidad de las baldosas rotas, y todas las reparaciones necesarias para evitar filtraciones de agua en los pisos NUM002 - NUM000 y NUM002 - NUM003 , así como a realizar igualmente las reparaciones necesarias a los mismos fines, en la zona interior existente entre el suelo de dicha terraza y los techos de los pisos va indicados, y la condena de doña Carla a realizar a su costa en la terraza del piso NUM002 - NUM004 de la casa calle DIRECCION002 , núm. NUM005 . las reparaciones acabadas de describir en relación con el piso NUM006 - NUM004 y el techo del mismo. El de Primera Instancia núm. 11 de Barcelona, por Sentencia de 6 de marzo de 1990 , procedió a desestimar la demanda reconvencional y con estimación de la interpuesta por los propietarios de los pisos, condenó a la Comunidad a: 1.º A realizar las obras necesarias para que sean suprimidas las humedades y filtraciones de agua que sufren las viviendas NUM002 - NUM007 de la avenida DIRECCION001 , núm. NUM008 ; NUM002 - NUM004 del núm. NUM009 ; NUM002 . NUM000 , ático NUM000 y NUM002 - NUM003 del núm. NUM001 NUM006 - NUM004 . NUM006 - NUM000 ático (o piso NUM002 - NUM004 ) y ático NUM000 (o piso NUM002 - NUM000 ). todos ellos de la calle DIRECCION002 , núm. NUM005 ; y 2.º A que reparen los daños existentes en las viviendas mencionadas, producidos por aquellas humedades y filtraciones, realizando las obras necesarias a tal fin, pero dicha resolución fue revocada por la dictada, en 25 de octubre de 1990, por la Sección Undécima de la Iltma. Audiencia Provincial de Barcelona, en la que, con desestimación de la demanda principal, se condenó a don Jon y doña Dolores y a doña Carla en los términos interesados en la reconvención; y es esta segunda sentencia la recurrida en casación por don Jon y otros.

En el recurso se formulan tres motivos, en íntima relación entre sí, y se residencian en el ordinal 5.º del art. 1692 de la Ley de enjuiciamiento Civil, alegándose, de modo respectivo, infracciones a las reglas interpretativas contenidas en los arts. 1.283. I.285 y párrafo primero del 1.281 del Código Civil , y en ellos, se argumenta, en síntesis, como sigue: Pasa por alto la sentencia recurrida que el párrafo segundo de la regla quinta del título constitutivo (excepción de la norma general del art. 9º 5º de la Ley de Propiedad Horizontal , de que los gastos generales han de ser costeados por todos), se refiere sólo a los gastos ordinarios normales de uso, conservación, reparación, renovación y mantenimiento de las instalaciones, con lo que tal regla especial no puede aplicarse a los gastos extraordinarios y anormales que exceden de la mera conservación. Las obras a realizar son extraordinarias y no ordinarias, se revela porque han de tener por objeto la reconstrucción del elemento arquitectónico en sí afectado por vicio de construcción en toda suextensión, esto es no sólo la sustitución del pavimento superficial, sino la de la tela asfáltica subyacente, y asimismo, el saneamiento de toda la obra gruesa hasta el techo de los pisos inferiores. La sentencia recurrida no tiene en cuenta la cláusula novena bis añadida en virtud de la escritura de subsanación La propia escritura de división horizontal no entiende comprendidas a las terrazas de uso exclusivo dentro de la expresión "servicios" particulares a que se refiere el párrafo segundo de la regla quinta como lo revela el que cuando se trata de dar un tratamiento especial, en lo referente a gastos de conservación, a uno de tales elementos (la terraza formada por el patio interior de manzana al que solo acceden los locales bajos que se reserva la promotora) ha de establecerlo así en una cláusula adicional, la novena bis diciendo que "su limpieza y conservación corresponde a la propiedad de los locales destinados a Caja Postal". Cierto es que la superficie de la terraza, en tanto que espacio aprovechable, disfrutan sólo los propietarios que pueden acceder a ella, en cambio, en su función estructural, de elemento de cubrición del edificio, es claro que la terraza cubierta actúa en la práctica en beneficio común, y más defiende del agua de lluvia a los que están debajo. En ese sentido, parece evidente que en cuanto la obra gruesa del elemento arquitectónico, tela asfáltica y material de sostén beneficia a todos, todos deben costear su reparación, y la sentencia recurrida sería en el peor de los casos, radicalmente injusta, en lo que condeno explícita e implícitamente a pagar las obras de reparación que exceden de la mera sustitución o reparación de la superficie de rasilla cerámica.

Como puntualizan las sentencias de instancia, las partes litigantes están de acuerdo con los presupuestos fácticos esenciales relativos al caso de autos, esto es, la existencia de filtraciones de agua y humedades que se producen en las viviendas de los actores, existiendo, asimismo, coincidencia sustancial en las causas originarias, en tanto que la Comunidad de propietarios demandada, al contestar al hecho tercero de la demanda, manifestó que "ciertamente desde el inicio se vinieron observando una serie de defectos de construcción, normalmente en las viviendas privativas", surgiendo, por el contrario, la disparidad de criterios respecto a quién corresponde efectuar las obras de reparación, pues, mientras los propietarios de las viviendas consideran que ello es responsabilidad de la Comunidad, ésta, sostiene que recae en los titulares de los pisos con terrazas privativas, y tal dispar criterio obedece a la diferente interpretación asignada a la declaración quinta de la escritura de división horizontal otorgada por la entidad "Constructora Benéfica Caja Postal de Ahorros", cuyos dos primeros párrafos responden al tenor literal siguiente: "Los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización se costearán por los comuneros en proporción a sus respectivas cuotas", y "No obstante, los gastos ordinarios y normales de uso, conservación, reparación, renovación y mantenimiento de las instalaciones, elementos o partes que se destinen o apliquen a servicios de los cuales no estén en condiciones de beneficiarse todos los locales o viviendas, sino alguno de ellos, aunque se tratase de la mayoría, serán costeados por los titulares de éstos con exclusión de aquéllos", siendo, precisamente, dicho tema interpretativo el que constituye contenido del recurso de casación.

Punto de partida para resolución del tema planteado es que las terrazas de los pisos de que se trata merecen la calificación de elemento común del inmueble pues aun cuando su uso y disfrute corresponda en exclusividad al titular del piso a que pertenezcan, está fuera de duda que sirven, al propio tiempo, la cubierta del edificio, con lo que, en el aspecto estructural, tienden a la consecución del bien general o común de los partícipes en la Comunidad, y de aquí, que, sin necesidad de abordar el problema de si las terrazas permitieran ser incluidas dentro de los conceptos de instalaciones y servicios a que alude el segundo párrafo de la regla estatutaria descrita, el matiz, diferenciador que importa, por su relevancia, es el concerniente a la naturaleza de los gastos a satisfacer, lo cual, está en relación, a su vez con la índole de la reparación a efectuar. En este orden de cosas, resulta evidente que como las obras de reparación tendían a suprimir filtraciones de agua y humedades derivadas de determinados vicios constructivos, las mismas excedían de las naturalmente debidas al uso y conservación de la cosa, con lo que, los gastos que comportaban no podían estimarse de "ordinarios y normales" del régimen prevenido en el segundo párralo de la regla de referencia, determinándose así su falta de aplicación al caso concreto de autos, especialmente, cuando, por lo razonado, tales castos habrían de conceptuarse comprendidos en el párrafo primero de aquélla, en coincidencia con la obligación establecida en el art. 9.º de la Ley de Propiedad Horizontal .

Cuanto antecede, lleva a considerar que el Tribunal a quo interpreto de manera incorrecta y no ajustada a Derecho la tan repetida norma estatutaria quinta, en su párrafo segundo, sin tener en cuenta las reglas que en el ámbito contractual se establecen en los arts. 1.281. párrafo primero, y 1283 y 1.285 del Código Civil , y consecuentemente, la infracción de esas reglas, origina que proceda estimar el recurso de casación interpuesto por los propietarios de las viviendas, en todos y cada uno de los motivos formulados, con lo que se produce la ineludible casación de la sentencia objeto de impugnación, con la correlativa estimación de las pretensiones que articularon en su demanda, si bien ello, requiere determinada puntualización correctora: que en las obras a realizar por la Comunidad demandada, deben quedar excluidas aquellas que respondan al concepto del normal uso y conservación de las terrazas, es decir, lasconsistentes en la reposición de la totalidad de las baldosas rotas, que equivalen, en el decir del tercer motivo del recurso, a la sustitución o reparación de la superficie de rasilla cerámica. Así pues, y de acuerdo con lo acabado de exponer, la meritada Comunidad ha de ser condenada en los términos solicitados en la demanda, pero con la exclusión indicada, lo que se traduce, en definitiva, en condenar a don Jon y doña Dolores y doña Carla a realizar, a su costa, las reparaciones tendentes a reponer la totalidad de las baldosas que estuviesen rotas en las respectivas terrazas de los pisos de su titularidad, produciéndose de esta forma una parcial estimación de las demandas principal y reconvencional. La procedencia de los motivos del recurso, lleva consigo, en virtud de lo dispuesto en los rituarios arts. 523, 710 y 1.715 , la declaración de haber lugar al mismo y devolución del depósito constituido, sin hacer pronunciamiento expreso acerca de las costas causadas en primera y segunda instancia y en el recurso.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español,

Que declarando haber lugar al recurso de casación interpuesto por el Procurador don Argimiro Vázquez Guillen, en nombre y representación de don Jon y otros, contra la Sentencia de fecha 25 de octubre de 1990. dictada por la Sección Undécima de la Iltma. Audiencia Provincial de Barcelona , debemos casar y casamos la mentada sentencia, y, en consecuencia, estimando parcialmente la demanda formulada por la representación procesal de doña Carla , don Jon , doña Dolores don Juan Francisco , doña María Dolores , don Isidro , doña Rebeca , don Jesús Ángel y doña María , contra doña María Consuelo , en su calidad de presidenta de la DIRECCION000 , y estimando, también parcialmente, la demanda reconvencional formulada, a su vez por la referida presidenta contra los actores ya mencionados, debemos condenar y condenamos a la indicada Comunidad a: 1." Realizar las obras necesarias para que sean suprimidas las humedades y filtraciones de agua que sufren las viviendas siguientes: NUM002 - NUM007 de la avenida DIRECCION001 , núm. NUM008 . NUM002 - NUM004 del núm. NUM009 ; NUM002 .- NUM000 . ático NUM000 . y NUM002 - NUM003 del núm. NUM001 NUM006 - NUM004 . ático NUM004 (o piso NUM002 . NUM004 ) y ático NUM000 (o piso NUM002 - NUM000 . NUM004 ), todos ellos de la calle DIRECCION002 , núm. NUM005 ; y 2.' Reparar los daños existentes en las viviendas reseñadas, producidos por aquellas humedades y filtraciones realizando las obras necesarias a tal fin si bien, han de entenderse excluidas de la realización de las obras dichas, las consistentes en la reposición de la totalidad de las baldosas rotas que existiesen en la terraza del piso ático NUM000 del edificio de avenida DIRECCION001 , núm. NUM001 . perteneciente a don Jon y doña Dolores y en la terraza del piso NUM002

- NUM004 de la casa de la calle DIRECCION002 , núm. NUM005 . perteneciente a doña Carla , en cuanto que las mismas han de ser realizadas a costa de los titulares de los pisos expresados, don Jon y doña Dolores y doña Carla respectivamente, a quienes debemos condenar y condenamos en orden a la práctica de las mentadas obras de reposición. Por último, debemos acordar y acordamos no hacer ningún pronunciamiento especial respecto a las costas causadas en primera y segunda instancia, ni tampoco en las del recurso, así como acordar hacer devolución a la parte recurrente del depósito constituido. Y líbrese a la mencionada Audiencia la certificación correspondiente, con remisión de los autos y rollo de apelación recibidos.

ASI, por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA, pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos. Alfonso Barcala Trillo Figueroa. Teófilo Ortega Torres. José Almagro Nosete. Rubricados.