STS, 30 de Junio de 1993
| Ponente | GUMERSINDO BURGOS PEREZ DE ANDRADE |
| ECLI | ES:TS:1993:18649 |
| Fecha de Resolución | 30 de Junio de 1993 |
| Emisor | Tribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil |
Núm. 669.-Sentencia de 30 de junio de 1993.
PONENTE: Excmo. Sr. don Gumersindo Burgos y Pérez de Andrade
PROCEDIMIENTO: Menor cuantía.
MATERIA: Propiedad horizontal. Falta de personalidad. Falta de Litisconsorcio pasivo necesario. "Leassing inmobiliario".
NORMAS APLICADAS: Art. 12 de la Ley de Propiedad Horizontal .
DOCTRINA: La doctrina científica y la legislación comparada, definen esta figura contractual ("leassing inmobiliario"), de reciente
configuración, "como la operación realizada por una empresa, cediendo en alquiler bienes inmuebles para uso profesional,
comprados por ella, o construidos a su cargo, cuando estas operaciones, cualquiera que sea su calificación, permiten al
arrendatario convertirse en propietario de todo o parte de los bienes adquiridos, lo más tarde a la expiración del arriendo, ya sea
por cesión de la propiedad del inmueble, en cumplimiento de una promesa unilateral de venta, o bien por adquisición directa o
indirecta de los derechos de propiedad del terreno sobre el cual se ha edificado el inmueble arrendado. En cualquier caso la
estructura esencial de esta figura jurídica parte de un arrendamiento, en el que el arrendador se compromete a construir o comprar un inmueble a instancias del futuro usuario, y a arrendárselo por una duración determinada, concediéndole además una promesa unilateral de venta, a un precio fijado en el momento inicial de la operación; de forma que este arrendatario no pasa a ser propietario, sino es cuando llega el momento de hacer uso de la promesa de venta y pagar el precio fijado, ya que mientras tanto el pago de los alquileres y la duración del contrato son irrevocables, conservando la empresa de leassing la titularidad dominical del inmueble.
En la villa de Madrid, a treinta de junio de mil novecientos noventa y tres.
Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados al final indicados, el recurso de casación contra la sentencia dictada en grado de apelación por la Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Madrid, como consecuencia de juicio declarativo de menor cuantía, seguido ante el Juzgado de Primera Instancia núm. 2 de Valencia, sobre propiedad horizontal, cuyo recurso fue interpuesto por "G.D.S. Inmuebles de Leassing. S. A.", representada por la Procuradora doña María Luz Albácar Medina, y defendida por el Letrado don Fernando Alandete Lando, en el que es recurrida la Comunidad de propietarios edilicio avenida DIRECCION000 núm. NUM000 . de Valencia, representada por el Procuradordon Antonio Navarro Flórez.
Antecedentes de hecho
1. El Procurador don José Luis Zorosa Villaescusa en nombre y representación de la Comunidad de propietarios del edilicio DIRECCION000 núm. NUM000 . de Valencia, formulo demanda de menor cuantía conjunta y solidariamente contra la entidad "Explosivos Rio Tinto. S. A.". "Auto Escuela Jordá. S. A."; "Cuatre Cars. S. A.", y alternativamente la entidad -(i. D. S. Inmuebles do Leassing. S. A.", en la que tras alegar los hechos y fundamentos de Derecho que estimo de aplicación, termino suplicando se declara sentencia condenando a los demandados a devolver el local comercial silo en la avenida de DIRECCION000 núm. NUM000 . a su estado originario, descomponiendo las obras realizadas en el mismo y a solicitar las oportunas autorizaciones para emprender tales reformas, así como el pago de las costas devengadas en el presente juicio.
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Admitida la demanda y emplazados los demandados, comparecieron los Procuradores don Germán Caamaño Suevos, en nombre y representación de la "Unión Explosivos Río Tinto. S. A.", quien contesto a la demanda suplicando se dicte sentencia absolviendo a su representada de las peticiones que se formulan en el suplico del escrito de demanda: el Procurador don Ignacio Zaballo Torno, en representación de la entidad mercantil "Auto Escuela Jordá S. A.", quien alega las excepciones de falla de legitimación activa y falta de Litisconsorcio pasivo necesario, y suplica se dicte sentencia sin entrar en el fondo de la cuestión planteada, y si se desestiman las mismas se absuelva a su representada con imposición de costas a la actora; el Procurador don José Antonio Ortenbach Cerezo, en nombre de la entidad "(i. D. S. Inmuebles en Leassing, S. A,", igualmente contesto a la demanda, alegando las excepciones de falta de legitimación activa y falla de Litisconsorcio pasivo necesario, solicitando se estimasen las excepciones planteadas, y de no hacerlo se dicte sentencia por la que se desestime la demanda absolviendo a su mandante de los pedimentos de la parte actora con imposición de costas; la Procuradora doña Guadalupe Porras Berti, en nombre y representación de la entidad mercantil "Cuatre Cars, S. A.", contestó dicha demanda solicitando se absuelva a su representada de las pretensiones contenidas en la demanda con imposición de costas a la actora.
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Tramitado el procedimiento, el Juez de Primera Instancia núm. 2 de los de Valencia, dictó Sentencia el 19 de septiembre de 1988 que contenía el siguiente fallo: "Con imposición de costas a "G. D.
S. Inmuebles de Leassing", "Auto Escuela Jordá" y "Cuatre Cars, S. A.", las condeno a que realicen las obras necesarias a fin de que el inmueble situado en el bajo núm. NUM000 de DIRECCION000 retorne a su primitivo estado. Absolviendo a "Explosivos Río Tinto" de los postulados de la demanda."
Apelada la anterior sentencia por la representación de los demandados, y tramitado el recurso con arreglo a Derecho, la Sección Sexta del Audiencia Provincial de Valencia, dictó Sentencia el 13 de noviembre de 1990 cuya parte dispositiva era del tenor literal siguiente: "1.º Estimando el recurso que interpone la representación de "Cuatre Cars" contra la sentencia apelada, debemos absolver y absolvemos a esta demandada de la condena a realizar las obras necesarias que le imponía dicha sentencia recurrida.
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Estimando en parte, el que interpone "G. D. S. Inmuebles en Leassing" contra la sentencia mencionada, se mantiene la condena de esta demandada a la realización de las obras en los términos en que lo establece dicho fallo recurrido, absolviéndola, en cambio del pago de la parte de costas correspondientes al demandado absuelto "Explosivos Río Tinto", que serán objeto del reparto que seguidamente se indicará. 3.º Se mantienen la condena de "Auto Escuela Jordá" y la absolución de "Explosivos Río Tinto" en la forma misma en que las pronuncia la sentencia del Juzgado. 4.º Las costas de primera instancia, se entenderán impuestas en la siguiente forma: a) Las de "Rio Tinto", se dividirán en tres partes, dos de las cuales correrán a cargo de la Comunidad acorta y la tercera parte restante al del "Auto Escuela Jordá" b) las de la Comunidad de propietarios demandante se fraccionarán también en tres porciones, la primera de las cuales recaerá sobre la propia entidad adora de quien se entenderá que en esa parte sufraga sus propios gastos procesales; y las otras dos terceras partes quedarán gravando a "Jordá" y a "Leassing", respectivamente, c) Las de "Cuatre Cars, S. A." se imponen a la Comunidad demandante, d) No se hace imposición de las causadas en esta alzada."
1. Notificada la anterior sentencia a las partes, se interpuso recurso de casación por la representación de la entidad mercantil "G. D. S. Inmuebles en Leassing, S. A.", con apoyo en los siguientes motivos: 1.º Recurso de casación por infracción de lo establecido en el art. 12 de la Ley de Propiedad Horizontal . Se formula este motivo al amparo de lo establecido en el número o apartado 5.º del art. 1.692.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. 2 . Recurso de casación por infracción de las normas del Ordenamiento jurídico y de la jurisprudencia (motivo 5.º del art. 1.692 ), cuando no se da lugar a la excepción de falta de Litisconsorcio pasivo necesario art. 523 de la Ley de Enjuiciamiento Civil . Se formula este motivo al amparo de lo establecido en el número o apartado 5.º del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .2. Convocadas las partes, se celebró la vista preceptiva el día 16 de los corrientes, sin que hayan comparecido ninguno de los Letrados defensores de las parles al acto de la vista.
Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. don Gumersindo Burgos y Pérez de Andrade .
Fundamentos de Derecho
Los dos motivos en que se sustenta el presente recurso vienen referidos realmente a causas que infringen las normas que rigen los actos y garantías procesales, ya que en el primero se alega una falta de personalidad en el vicepresidente de la Comunidad de propietarios, por carecer de las cualidades necesarias para comparecer en juicio; y en el segundo una falta de Litisconsorcio pasivo necesario, por no haber demandado a don Ildefonso , arrendatario financiero a virtud de un contrato de leassing inmobiliario
La primera excepción pretende tener su apoyo legal en el art. 12 de la Ley de Propiedad Horizontal , en cuanto en dicho precepto no se contempla la figura del vicepresidente o presidente segundo entre los órganos de la comunidad. Ya en la sentencia recurrida se razona acertadamente la necesidad práctica de esta figura, que se va abriendo camino en la realidad y en la jurisprudencia, pues viene a cubrir un vacío legal, ganando en eficacia la institución para los supuestos de ausencia, enfermedad o vacante del titular, al evitar el vacío temporal de representación que se produciría en otro caso; sin que a su existencia se oponga lo establecido en la Ley, siempre que para su elección se hayan observado los requisitos de forma y de Unido que el precepto legal exige respecto a la designación del presidente primero ; y todo ello partiendo del principio de la libertad de acuerdos que la Junta de propietarios tiene reconocida.
En el caso de autos la voluntad comunitaria quedo fehacientemente plasmada en el acuerdo de los propietarios nombrando un presidente primero y otro en segundo lugar para los supuestos de ausencia o vacante obligada; don Ángel Daniel , designado presidente, presento su dimisión irrenunciable con fecha 16 de julio de 1987 y mientras se designa otra persona que le reemplace, asume sus funciones don Octavio que había sido elegido vicepresidente precisamente para estos eventos. El poder a Procuradores en esta litis, lo otorga el Sr. Octavio , no solo por estar desempeñando legítimamente las funciones de presidente, según la voluntad de los propietarios del edificio, sino también por una designación más directa y concreta: el encargo directo plasmado en el acta de la Junta de propietarios celebrada con fecha NUM000 de mayo de 1987 cuando la mayoría de los asistentes deciden: 1.º Encargar el asunto (entiéndase problema de obras inconsentidas) a un Abogado. 2. Que el presidente y el Sr. Octavio lleven adelante las actuaciones pertinentes.
Es decir, la autorización de la Junta para ejercitar las acciones la recibe el Sr. Octavio al mismo tiempo, y con idéntico contenido que el presidente, luego mal se puede decir que no tiene la representación de la Comunidad, cuando ésta la ha recibido por una doble vía: argumentación que no hace más que insistir en la exposición que figura en el fundamento segundo de la sentencia recurrida.
La falta de Litisconsorcio pasivo necesario que se alega en el motivo segundo, trae su fundamento de la correcta declaración que figura en la sentencia impugnada, cuando afirma que la acción de condena dirigida a restablecer la integridad del local comercial, efectuando las obras que sean necesarias para ello, no puede dirigirse más que "frente a la persona que sea propietaria de dicha parte de la finca, puesto que únicamente por tal título estaría pasivamente legitimada frente a la Comunidad". Por esta fundamental razón en la sentencia se absuelven a los titulares de los contratos de arrendamiento (significativamente, como después veremos, en los autos se califica a estos contratos de subarriendo), reseñando al titular dominical el derecho de repercutir sobre los mismos los efectos de la condena, si hubiesen sido los autores de las obras.
La parte recurrente plantea el problema jurídico (mas teórico que práctico, en el caso que nos ocupa) de atribuir la propiedad del inmueble al titular del contrato de leassing inmobiliario. Sr. Ildefonso . La doctrina científica y la legislación comparada, definen esta figura contractual de reciente configuración, "como la operación realizada por una empresa, cediendo en alquiler bienes inmuebles para uso profesional, comprados por ella, o construidos a su cargo, cuando estas operaciones, cualquiera que sea su calificación, permiten al arrendatario convertirse en propietario de todo o parte de los bienes adquiridos, lo más tarde a la expiración del arriendo, ya sea por cesión de la propiedad del inmueble, en cumplimiento de una promesa unilateral de venta, o bien por adquisición directa o indirecta de los derechos de propiedad del terreno sobre el cual se ha edificado el inmueble arrendado". En cualquier caso la estructura esencial de esta figura jurídica parte de un arrendamiento, en el que el arrendador se compromete a construir o comprar un inmueble a instancias del futuro usuario, y a arrendárselo por una duración determinada, concediéndole además una promesa unilateral de venta, a un precio fijado en el momento inicial de la operación; de formaque este arrendatario no pasa a ser propietario, sino es cuando llega el momento de hacer uso de la promesa de venta y pagar el precio fijado, ya que mientras tanto el pago de los alquileres y la duración del contrato son irrevocables, conservando la empresa de leassing la titularidad dominical del inmueble.
Según esta configuración jurídica, resulta evidente que en el caso que estudiamos la entidad recurrente era la única titular dominical de los locales comerciales en el momento de interponer la demanda, y por tanto ostentaba la legitimación pasiva necesaria para que la acción se dirigiera contra ella, y de este modo poder soportar la condena a la realización de las obras postuladas en la demanda; no pudiendo escudarse (como les corresponde hacer a los demás demandados) en una relación arrendatícia que les desvincule con la Comunidad demandante.
La relación jurídico-procesal aparece en los autos perfectamente constituida cuando se demanda a la entidad "G. D. S. Inmuebles de Leassing. S A", no estándolo tanto al dirigir el procedimiento contra los demás demandados, (por cuyo motivo han sido teóricamente absueltos) ni mucho menos lo estaría si se hubiese traído a los autos a don Ildefonso simple arrendatario, reconocido como tal por la propia entidad recurrente, cuando en su calidad de tal cede el uso de parte de los locales a los otros demandados, titulando correctamente estas cesiones como subarriendos.
En cualquier caso (y de ahí la calificación de teórico, que al principio hacíamos del problema jurídico), si la entidad recurrente se entendiera que no era la propietaria, hubiera sido necesario absolverla, al igual que se hizo con "Unión Explosivos Río Tinto. S. A.", pero en ningún caso tal sentencia aledaña o vincularía al verdadero titular dominical no demandado; por lo que tampoco por este camino podría entenderse la existencia del Litisconsorcio pasivo que se denuncia en el recurso.
Las razones expuestas conducen al decaimiento de los dos motivos alegados, y con ello a la desestimación del recurso en su integridad, con la preceptiva condena en costas de la parte recurrente, que señala el art. 1.715 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .
Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.
Que debemos declarar y declaramos no haber lugar al recurso de casación, interpuesto por la entidad "G.D.S. Inmuebles en Leassing. S. A.", contra la Sentencia dictada en fecha 13 de noviembre de 1990, por la Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Valencia , en las actuaciones de que se traía. Condenamos a dicha recurrente al pago de las costas ocasionadas en el presente recurso.
Comuníquese esta resolución a la mencionada Audiencia a los efectos legales oportunos, con devolución de los autos y rollo que en su día remitió.
ASI, por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA, pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.-Gumersindo Burgos y Pérez de Andrade ,-Francisco Morales Morales.-Rafael Casares Córdoba,-Rubricados.
Publicación; Leída y publicada fue la anterior sentencia por el Excmo. Sr. don Gumersindo Burgos y Pérez de Andrade . Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando audiencia pública la Sala Primera del Tribunal Supremo en el día de hoy, de lo que como Secretario de la misma certifico.
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