STS, 3 de Diciembre de 1993

Ante el Juzgado de Primera Instancia núm. 4 de los de Valencia, fueron vistos los Autos de juicio declarativo de mayor cuantía, promovidos a instancia de "Inmobiliaria Guadalmedina, S. A." y Eduardo contra don Juan Francisco , doña Gabriela , "Creaciones Madu. S. A." e "Inursa-Inmuebles Urbanos, S. A." sobre cumplimiento de contrato.

Por la parte actora se formuló demanda arreglada a las prescripciones legales, en la cual solicitaba, previa alegación de los hechos y Fundamentos de Derecho que estimó convenientes, se dicte Sentencia en la que: a) se declarase que el demandante es legítimo adquirente de los inmuebles que se describen en la demanda: b) declarar que los demandados están obligados a otorgar escritura pública de las adquisiciones de ambos inmuebles a la entidad inmobiliaria "Guadalmedina. S. A." c) imponer a los demandados la obligación de otorgar tales escrituras públicas a favor de "Inmobiliaria Guadalmedina, S. A." y d) condenar a los demandados al pago de las costas.

Admitida a trámite la demanda, se dispuso el emplazamiento de la parte demandada, para que en el término legal, compareciere en Autos asistida de Abogado y Procurador, lo cual verificó. Por la representación de la parte demandada comparecida, se contestó a la demanda, formulando hechos,fundamentos y la súplica de que se desestimase íntegramente la demanda.

Que por las partes se evacuaron la réplica y la duplica, y abierto el juicio a prueba, previa declaración de pertinencia, se llevaron a la práctica las admitidas a los litigantes, con el resultado que obra en Autos.

Por el Juzgado se dictó Sentencia con fecha 14 de febrero de 1989 cuya parte dispositiva es como sigue: "Que desestimando la demanda interpuesta por la Procuradora doña Florentina Pérez Samper en nombre y representación de don Eduardo e "Inmobiliaria Guadalmedina, S. A." debo absolver y absuelvo a los demandados don Juan Francisco doña Gabriela , "Creaciones Madu, S. A." e "Inursa-Inmuebles Urbanos, S. A.", representados por la Procuradora doña Lidón Giménez Tirado, con imposición de costas a la parte actora."

Contra dicha Sentencia se interpuso recurso de apelación que fue admitido sustanciada la alzada, la Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Valencia, dicto Sentencia con fecha 10 de enero de 1991 , cuyo fallo es como sigue: "Estimando el recurso que la representación de don Eduardo y de "Inmobiliaria Guadalmedina interponen contra la Sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia núm. 4 de los de Valencia en los Autos de mayor cuantía de que este rollo procede y con revocación de la misma: a) debemos declarar y declaramos que don Eduardo , el actor, es legítimo adquirente de los inmuebles descritos en el hecho 1.º de la demanda, en uso de la opción contenida en el documento de 3 de junio de 1987; y que los demandados don Juan Francisco , su esposa doña Gabriela y las entidades "Creaciones Madu, S. A." e "Inursa-Inmuebles Urbanos, S. A.", están obligados a otorgar escritura pública de venta de fincas en favor de "Inmobiliaria Guadalmedina, S. A.", designada como adquirente por el actor en uso de las facultades concedidas en el datado contrato, otorgamiento que se realizará contra simultánea entrega a los vendedores, por parte del Sr. Eduardo de 520.000.000 de pesetas como resto del precio pactado para dicha operación.

2. Debemos condenar y condenamos a los demandados al otorgamiento a que se refiere el precedente párrafo, así como a hacer entrega a "Inmobiliaria Guadalmedina" de la posesión de los inmuebles referidos, libres de cargas y gravámenes.

3. Todo ello con imposición a dichos demandados de las preceptivas costas de primera instancia y sin que proceda efectuar declaración especial respecto de las causadas en esta alzada."

El Procurador don Manuel Sánchez-Puelles y González Carvajal en representación de don Juan Francisco , doña Gabriela , "Creaciones Madu, S. A.", e "Inursa-Inmuebles Urbanos, S. A.", formalizó recurso de casación que funda en los siguientes motivos: 1.º Fundado en el apartado 5.º del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil . La Sentencia recurrida viola la doctrina de la jurisprudencia, que más adelante se cita, aplicable al contrato de opción de compra. 2.º Fundado en el apartado 5.º del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil . La Sentencia recurrida viola, por interpretación errónea, el art. 1.288 del Código Civil. 3.º Fundado en el apartado 5 .º del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil . La Sentencia de la Audiencia Provincial de Valencia de 10 de enero de 1991 , impugnada en este recurso, viola por aplicación indebida el art. 1.282 del Código Civil. 4.º Fundado en el núm. 5 .º del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil . La Sentencia recurrida incide en infracción de norma del Ordenamiento Jurídico aplicable para resolver las cuestiones objeto de debate y en especial, viola el art. 1.257 del CC , de acuerdo con el cual los contratos sólo surten efecto entre las partes que los otorgan y, una vez fallecidas éstas, en relación con sus herederos, pero no surten efecto respecto de terceros, para quienes el contrato otorgado por otro es res inter alios apta.

Admitido el recurso y evacuado el traslado de instrucción, se señaló para la vista el día 22 de noviembre de 1993.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr don José Luis Albácar López.

Fundamentos de Derecho

Promovida por la "Inmobiliaria Guadalmedina, S. A." y don Eduardo ante el Juzgado de Primera Instancia núm. 4.º de los de Valencia demanda de juicio ordinario de mayor cuantía contra don Juan Francisco , doña Gabriela , "Creaciones Madu, S. A." e "Inursa Inmuebles Urbanos. S. A.", con fecha 10 de enero de 1991 recayó Sentencia de la Audiencia Provincial de Valencia en la que, revocando la dictada por el referido Juzgado el 14 de febrero de 1989 , se accedía a la demanda, Sentencia contra la que los demandados interpusieron el presente recurso de casación por infracción de Ley y en la que se sientan, entre otras, las siguientes conclusiones: A) Que parecen los actores considerar el contrato de Autos comouna venta ya perfecta pero no consumada, acogiéndose, para entenderlo así (Fundamento de Derecho 9.º) a lo prevenido en el art. 1.450 del Código Civil , en cuanto establece que "la compraventa se perfeccionará entre comprador y vendedor y será obligatoria para ambos si hubiesen convenido en la cosa objeto del contrato y en el precio aunque ni el uno ni la otra se hayan entregado"; los demandados, diversamente, califican el de Autos como un contrato de opción; hay motivos para inolinarse (sic) por esta última tesis, que es también la que el Juzgado acogió en su Sentencia; la primera tendría en su contra el inconveniente de que la "conformidad" (o sea, el acuerdo de voluntades, el consentimiento), indispensable para considerar perfecto este negocio, no existía todavía en el contrato de Autos, o, por ser más exactos, había una inicial voluntad de contratar la compra de los inmuebles por parte del Sr. Eduardo pero sometida a la eventualidad de que, dentro del plazo que a tal efecto se le concedía, mutara esa voluntad negocial y "desistiera" (éste es el término que allí se emplea) de ese contrato; siendo ello así, es claro que el contrato estudiado, encaja mejor en el concepto o figura de la opción de compra. B) Que el tema de si el Sr. Eduardo usó a tiempo el Derecho de opción que en virtud del discutido documento de 3 de junio de 1987 adquiría, integra el centro de la contención en este proceso, dado que el argumento principal que el Sr. Juan Francisco y las sociedades demandadas utilizan evacuando el trámite de contestación, es, precisamente, el de que el ahora apelante ejercitó tardíamente frente a ello ese derecho de comprar y que, caducado como estaba, no podía ya producir efecto alguno para los demandantes. Es evidente que la poca clara redacción del documento referido plantea problemas de interpretación que han de resolverse bajo la orientación que los arts. 1.281-1.289 del Código Civil y su jurisprudencia glosadora proporcionan, y que la mayores dudas que aquel suscita radican en sus cláusulas 2.ª y 4.ª, puestas en relación; de la cláusula segunda , al hablarse en ella del "carácter de absoluta prioridad a favor de don Eduardo , plazo de un mes o sea que finalizará el próximo 6 de junio de 1987", parece poderse deducir, con alguna seguridad, que la fecha tope de ejercicio para la opción finía en ese día 6; sin embargo, para que la cláusula 9 .ª, a su vez, no empañe ese mínimo de claridad obtenido en torno al plazo, se hace necesario entender que sus dos previsiones, de que la escritura pública fuera otorgada por los titulares (Don. Felix y Rodolfo ) al optante (Sr. Eduardo ) antes del 6 de julio de 1987, y de que tal otorgamiento tuviera lugar con posteridad a esa fecha si así lo indicase el Sr. Juan Francisco responden, respectivamente: La primera, a la hipótesis de que ejercitara Juan Francisco positivamente su opción frente al Sr. Felix antes del 6 de julio de 1987, y usara también de la suya (el cómo lo hiciera es cuestión a parte) Eduardo frente al Sr. Juan Francisco con anterioridad a ese día, de suerte que, expedito, en conjunto, el camino para dar forma a la total operación, existiese posibilidad de ultimarla en esa temprana fecha y con ese solo otorgamiento; y la segunda, al distinto caso de que, aún utilizado temporáneamente su derecho por parte de don Eduardo , su concedente Sr. Juan Francisco no se hallara en condiciones de conseguir que se le escriturase de inmediato tal adquisición, bien porque este Sr. Juan Francisco no hubiera solventado aún los problemas surgidos entre el y sus optatarios (concedentes) en tema de avales bancarios para garantía del desaloje de precaristas y del volumen de edificabilidad en áticos, bien porque esta contratante no tuviera todavía resuelta la cuestión de si habla de ser una sola transmisión, directa de Don. Felix y Rodolfo al Sr. Eduardo , o si más bien y siguiendo el consejo del asesor fiscal de Sr. Juan Francisco , habría un doble otorgamiento, de los titulares regístrales al Sr. Juan Francisco primero y de éste a Sr. Eduardo en segundo lugar. C) Que la cláusula cuarta parece destinada a regular los efectos del contrato en cada uno de los casos de que "se llevare a cabo la operación de compraventa", o de que don Eduardo "desistiera"; para el primero de estos supuestos, previene esta cláusula 4.ª que la cantidad de 10.000.000 millones de pesetas, entregada en tal acto por don Eduardo para señalizar la operación, serviría de pago del total precio: se deduce de ahí, por una parte, que lo estipulado por las partes en este documento no era aún el contrato de compraventa, puesto que aunque se había fijado lo que en él serían el objeto y el precio (art. 1.450 CC ), faltaba todavía el consentimiento o conformidad del adquirente, que este, a lo largo del plazo que a tal efecto se le concedía, podría decidirse por prestarlo o por negarle; ello, además de que al hablarse de que "si se llevase a efecto la operación de compraventa", se estaba contemplando este hecho como un evento por llegar y todavía incierto; y por otra, que aquellos 10.000.000 millones consignados en el acto por el optante quedarían en poder definitivo del concedente imputándolos al total precio convenido, caso de efectuarse, en definitiva, la operación. En la segunda alternativa de esta cláusula 4 .ª en estudio se localiza lo más agudo de la discrepancia entre las partes. En principio, el Sr. Eduardo tenía la facultad de decidirse por cualquiera de las dos posibilidades, adquirir o dejar de hacerlo; ahora bien, el modo en que el titular de ese Derecho tendría que ejercitarlo es cuestión que las partes pudieron regular libremente, como tuvieran por conveniente, toda vez que, como señala, entre otras, la Sentencia de 21 de octubre de 1974 , rige en esta materia el art. 1.255 del Código Civil , que permite a las partes configurar la opción como estimen preferibles, siempre que no rebasen los límites preceptivos de las Leyes, la Moral y el Orden Público; en cuanto a la forma, estrictamente hablando, de comunicar el Sr. Eduardo al Sr. Juan Francisco la decisión adoptada al respecto, nada aparece pactado en particular, por lo que cabía admitir que, problemas procesales de prueba aparte, esa comunicación podía revestir las formas escrita, pública o privada, y hasta la puramente verbal; podrá convenirse, además entre las partes, en la necesidad de que el optante (el Sr. Eduardo , en este caso) formulase una comunicación o declaración receptiva, expresa y positiva, dentro de plazo, dirigida al concedente, como requisito sino quanon para poder considerar que el primero había elegido la celebración del contrato; el silencio se interpretaría, en talcaso, como demostrativo de que el Sr. Eduardo optaba por apartarse de esta adquisición, con la consiguiente pérdida de lo que a título de "señalización" había entregado a su contrario; pero podía convenirse también, sin duda -y esta hipótesis no hay por qué excluirla- que al optante se le tuviere por decidido positivamente, es decir por decidido por la celebración del contrato de compra, desde el primer momento, y que el plazo que se le concedía (del 3 de junio de 1987 al 6 de julio de 1987, en este caso) sólo serviría para que, caso de quererse luego apartar de esa inicialmente formulada aquiescencia o voluntad positiva de comprar, pudiera hacerlo así, y orientar su definitiva elección por la no conclusión de este contrato adquisitivo; en este concreto caso, diversamente a lo que acontecía en la hipótesis anterior, el silencio o la falta de comunicación del Sr. Eduardo o el Sr. Juan Francisco dentro de plazo, tendría una valoración positiva, viniendo a significar que Eduardo , el optante, para nada había variado ni invalidado su intención o propósito favorable a la celebración del contrato (del de compra) que en principio manifestó; "desistir" significa volverse atrás de alguna petición, instancia o deseo que ya se ha formulado y, en este sentido vulgar del término ha de entendérselo aquí consignado en la cláusula 4 .ª del contrato, lo que lleva consigo, como ineludible conclusión, el que no quepa hablar, como los demandados-apelados hacen, de que el Sr. Eduardo fue tardío en el ejercicio de su derecho, y da pie, más bien, para entender que, llegado ese 6 de junio de 1987 y no habiendo manifestado don Eduardo hasta entonces nada en contrario a su primitiva intención de comprar, que seguía vigente, se consolidaba y adquiría carácter definitivo su elección.

D) Que es cierto que el art. 1.258 del Código Civil señala que "los contratos sólo producen efectos entre las partes que los otorgan y sus herederos" y cierto también que nominal y expresamente no aparecen mencionadas ni "Madu" ni "Inursa" en el contrato de opción de que se viene hablando; pero se ha probado mediante certificación del Registro Mercantil de Valencia, venida a Autos en el ramo de los demandados precisamente, que las mencionadas eran unas sociedades familiares cuyo accionariado lo integraban exclusivamente el propio Sr. Juan Francisco , como mayoritario participa en el capital social, su esposa doña Gabriela , demandada también en estos Autos, la madre de esta, doña Gabriela y el hijo de los dos primeros, don Juan Carlos ; ha quedado igualmente acreditado que, pese a no mencionárselos expresamente en la primera de estas dos opciones (es decir, la de 22 de mayo de 1987 concedida por Don. Felix y por "Inmobiliaria Bisbe, S. A.", a las repetidas "Inursa" y "Madu", apareciendo, por el contrario por parte de los adquirientes, el solo nombre de don Juan Francisco , del cual se decía obraba en su propio nombre y derecho, la escritura de venta de aquellos otorgan figura expedida a nombre de los tres compradores, Sr. Juan Francisco , "Inursa" "Madu", hecho demostrativo de que dada la íntima vinculación, existente entre tales personas jurídicas y su mayoritario partícipe, gerente y representante legal de ellas, el Sr. Juan Francisco , se entendió que siempre éste, aunque no lo dijese, obraba también, en estos tratos y gestiones, como apoderado de dichas entidades societarias; tan significativas circunstancias obligan a extender también la condena, a estas dos sociedades demandadas, con capital muy reducido y enteramente suscrito, y desembolsado por los componentes del estricto círculo familiar del Sr. Juan Francisco , es decir, el propio don Juan Francisco , su consorte, su hijo y su suegra. (Fundamentos de Derecho segundo, cuarto y quinto de la resolución recurrida.)

Fundado el recurso que nos ocupa en cuatro motivos, una impostación conjunta de los mismos permite concluir que las cuestiones suscitadas por ellos se reducen a estas tres: A) La de si el actor usó del derecho de opción de compra que le concedía el contrato suscrito por las partes dentro del plazo concedido en el mismo, como sostiene la resolución recurrida, o, por el contrario, tal interpretación es contraria a la Ley, por lo que, como sostiene el recurrente, el ejercicio del Derecho de opción se realizó después del plazo otorgado al optante. B) La de si el ejercicio del Derecho de opción a través del silencio positivo, tal y como aprecia la Sala de Instancia, resulta posible dentro del marzo de la regulación jurisprudencial del contrato de opción; y C) La de si la condena contenida en la Sentencia recurrida puede o no extenderse a las Sociedades demandadas, respecto de las cuales se alega por el recurrente que no fueron parte en el contrato.

Entrando ya en el estudio de la primera de las cuestiones planteadas, ha de comenzarse por recordar que la función de unificación de doctrina que la Ley atribuye a esta Sala de Casación la coloca en una situación especial en orden a la interpretación de las cláusulas contractuales de los convenios objeto de la litis sometida al recurso de que conoce, de tal forma que, así como los órganos de instancia son enteramente libres para proceder a la función hermenéutica, sin más limitaciones que las que les impone el cumplimiento de las normas legales, por el contrario, la Sala de Casación -y de manera un tanto similar a la que sucede con los hechos probados- no se enfrenta con los contratos investida de un poder de interpretación directo de los convenios, sino que debe partir de las conclusiones obtenidas por la Sala de Instancia, a quien se atribuye la función interpretativa, conclusiones que sólo pueden ser combatidas y modificadas en la vía de casación cuando se acredite a través del recurso que son ilógicas -lo que conduce a su arbitrariedad-, o contrarias a la Ley. Si partimos de esta base, habremos o seguidamente de consignar que a diferencia de la resolución del Juzgado de Primera Instancia, que limita su función interpretativa a la literal de la cláusula 2.ª, que contempla la finalización del plazo de opción el día 6 de julio de 1987 , por lo que concluye que el actor ejercitó su derecho después del plazo concedido, la Sentencia de la Audienciarealiza una labor interpretativa más completa y razonada, que, sin desdeñar la interpretación literal de la aludida cláusula 2 .ª, y progresando por la vía de la interpretación sistemática de la totalidad de las cláusulas contractuales -art. 1.289 del Código Civil- contempla también el contenido de las cláusulas 4.ª y 9 .ª, en los términos que se recogen en el Fundamento Jurídico primero de la presente Sentencia, e incluso atiende a los actos coetáneos y posteriores del demandado, valorando su disposición a escriturar las fincas de Autos, una vez que el actor manifestó su deseo de hacerlo, el día 14 de julio , basando sus conclusiones hermenéuticas en la validez del ejercicio del derecho de opción en virtud de un silencio positivo, todo ello en los términos, de innecesaria repetición, que se transcriben en el Fundamento primero.

El problema que a esta Sala se le presenta es el de decidir si a la luz de la doctrina primeramente expuesta de la limitación de las funciones de la misma en orden a la revisión de las conclusiones hermenéuticas de la de Apelación, procede, en el caso que nos ocupa, su modificación, por resultar tales conclusiones ilógicas o contrarias a la Ley. No serán necesarios extensos razonamientos para descartar el carácter ilógico de las conclusiones interpretativas de la Sala de Apelación, calificación esta que ni incluso se pretende por el recurrente. Pues si bien es cierto que la resolución recurrida, al interpretar el contrato, concluye la existencia de un ejercicio de derecho de opción por silencio positivo -ejercicio que no puede considerarse usual- también lo es que el carácter inusual del derecho concedido en un contrato, en modo alguno entraña la falta de lógica de la labor interpretativa que lo reconoció. Es decir, que una cosa es la mayor o menor frecuencia, e incluso -como veremos después-, la validez jurídica de la concesión de un derecho de opción ejercitable por la vía del silencio positivo, y otra, totalmente diferente, que la declaración de la existencia de tal derecho, adoptada por vía de función interpretativa de un contrato, resulte por se ilógica, máxime, cuando, como puede comprobarse por el simple examen de los razonamientos de la resolución de la Audiencia, aparece ésta como razonablemente extraída de los elementos interpretativos por ella manejados.

Descartado, pues, el carácter ilógico de las conclusiones combatidas, debe procederse a examinar si, hallándose en el segundo supuesto que permite su revisión, son éstas contrarias a la Ley. Precisándose, en este momento consignar que la única ilegalidad que puede dar lugar a la revisión casacional de las conclusiones interpretativas sentadas por la Sala de Apelación es la que comporta la violación de una norma hermenéutica de las contenidas en los arts. 1.271 a 1.289 del Código Civil . Por el contrario, las que denuncien que los acuerdos concertados por las partes resulten contrarios a una norma legal, en modo alguno podrán ser combatidos como resultado de la función de interpretación que incumbe a las aludidas Salas, lo que no impide que se ataque la validez de lo acordado con las consecuencias que la norma en cuestión prevea para el caso de su incumplimiento.

Ello nos permite ya entrar en el análisis de los motivos segundo y tercero, que denuncian, respectivamente, interpretación errónea del art. 1.288 y del 1.282 . Con resultado desestimatorio, pues si, por una parte, no cabe admitir que la resolución recurrida haya infringido el primero de los preceptos citados, en cuanto valoró, como hecho posterior al convenio, la aceptación por parte del demandado de la temporaneidad del ejercicio del derecho de opción, que la misma apreció como probada, y que, siendo como es un hecho, no ha sido siquiera combatida por la vía de error en la apreciación de la prueba, tampoco puede entenderse violado el art. 1.288 , de acuerdo con el cual la interpretación de las cláusulas oscuras de un contrato no deberá favorecer a la parte que hubiese ocasionado la oscuridad, pues la resolución recurrida, al así apreciarlo en un razonamiento meramente complementario, o mero obiter dictum -que no es, por si solo, determinante de la interpretación y, consiguientemente, del fallo, por lo que no puede fundar un motivo de casación- en modo alguno incumplió tal precepto, en cuanto que ha quedado acreditado, no sólo la oscuridad de muchas de las cláusulas del convenio, sino también su redacción por el demandado recurrente.

La segunda de las cuestiones planteadas en el recurso es la relativa a la ilegalidad material del convenio por el que se concede al optante la posibilidad de hacer valer su opción mediante el silencio positivo. A la misma se refiere, de manera frontal el motivo primero del recurso, sin perjuicio, además, de reiterar alguno de sus argumentos en el motivo segundo. De acuerdo con la tesis del recurrente, siendo el contrato de opción de compra una institución no regulada específicamente en el Código Civil, y que ha sido objeto de regulación por la doctrina jurisprudencial, la que, entre otras conclusiones, ha proclamado con reiteración que la declaración de voluntad del optante de dar efectividad al contrato tiene carácter receptivo, por lo que debe ser notificada al concedente dentro del plazo fijado por la opción (Sentencias, entre otras de 28 de mayo de 1976, 29 de marzo y 17 de mayo de 1993 ), la resolución recurrida infringe tal doctrina al admitir el ejercicio del derecho de opción a través del silencio positivo. Parece con ello querer olvidar el recurrente que, aún siendo prevalente tal doctrina, que la Sala reitera una vez más en esta Sentencia, nada impide que al amparo del principio del libertad contractual del art. 1.255 , las partes acuerdan válidamente en el documento que incorpora el contrato de opción de compra, y por lo tanto, antes de transcurrir el plazo concedido para el ejercicio del Derecho de opción y con conocimiento pleno de quien la concede, que eloptante ejerce ya desde ese mismo momento, su derecho, del que puede desistir -desistiera es precisamente la palabra que utiliza la cláusula cuarta del contrato de 3 de junio de 1987 , otorgado entre las partes-, durante el plazo concedido para el uso del aludido derecho, de tal forma que el transcurso de dicho plazo sin que el optante "desistiera de su intención" comporta una confirmación por silencio positivo, de la ya en su día proclamada intención de usar del derecho de opción, con virtualidad suficiente para obligar al optatario a cumplir su compromiso, otorgando el documento de venta sobre el que recayera la opción. Convenio este que, al igual que se dijo en el Fundamento de Derecho tercero , con relación a las conclusiones interpretativas, puede calificarse de inusual, pero de ilegal.

Tales conclusiones, ni desvirtúan la naturaleza del contrato de opción, que no queda, por ello, convertido en un contrato de compraventa, que, en el supuesto de Autos las partes no quisieron convenir, como lo demuestra no sólo la alusión que en la cláusula cuarta se hace a que "se llevase a cabo la operación de compraventa", sino también la posibilidad concedida al optante en la misma, de desistir del contrato, dentro del plazo de un mes, desistimiento que, al hacerse depender de la libre voluntad optante no puede confundirse con una condición resolutoria, que exige el acontecimiento de un hecho desencadenante de la extinción del contrato independiente de la voluntad del optante (art. 1.115 ), que no se precisa en este caso, y, finalmente, tampoco produce la indeterminación del momento en que debe otorgarse la venta, puesto que, transcurrido el plazo de opción cuyo ejercicio se consolida por la falta de desistimiento del optante, puede éste ya, en cualquier momento, solicitar del optatario la satisfacción de su derecho.

La tercera de las cuestiones planteadas en el recurso es la introducida por el motivo cuarto, que denuncia infracción del art. 1.257 , de acuerdo con el cual los contratos sólo surten efecto entre las partes que lo otorgan y, una vez fallecidas éstas, en relación con sus herederos, pero no surten efecto respecto de terceros, arguyendo que las sociedades demandadas tienen el carácter de terceros con relación al contratos de Autos, pese a lo cual han sido condenados a su cumplimiento por la resolución recurrida, motivo éste que quiere desconocer la conclusión fáctica sentada por la resolución recurrida en su Fundamento Jurídico quinto, y parcialmente reproducida en el apartado D, del Fundamento primero de esta Sentencia, de acuerdo con la cual aparece como probado que el demandado actuó como apoderado de las aludidas entidades, declaración fáctica ésta, que, al no haber sido combatida en casación por la vía de error en la apreciación de la prueba, deviene inmutable e impide prosperar al motivo cuarto.

La desestimación de la totalidad de los motivos comporta la del recurso en ellos fundados, con expresa condena al recurrente en las costas causadas en el mismo.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español,

Que debemos declarar y declaramos no haber lugar al recurso de casación interpuesto por don Juan Francisco , doña Gabriela , "Creaciones Madu, S. A." e "Inursa Inmuebles Urbanos. S. A." contra a Sentencia que, con fecha 10 de enero de 1991, dictó la Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Valencia : se condena a dichos recurrentes al pago de las costas y líbrese a la citada Audiencia la certificación correspondiente, con devolución de los Autos y rollo de Sala en su día remitidos.

ASI, por ésta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA, pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.-José Luis Albácar López.-Eduardo Fernández Cid de Temes.-Matías Malpica González Elipe.-Rubricados.

Publicación: Leída y publicada fue la anterior Sentencia por el Excmo. Sr. Magistrado don José Luis Albácar López. Ponente que ha sido en el trámite de los presentes Autos, estando celebrando audiencia pública la Sala Primera del Tribunal Supremo en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.-Cortés Monge.-Rubricado.