STS, 31 de Diciembre de 1993

1. El Procurador Sr. Olaortúa en nombre y representación de doña Emilia y los seis hermanos Melisa Lorenzo Felipe Jose Francisco Jesús Carlos formuló demanda de resolución de contrato de arrendamiento, contra la Comunidad Arrendaticia Urbana, constituida por doña Regina , don Braulio , doña Estíbaliz , don Mariano , doña Emilia , don Jesús Luis y doña Nieves , por subrogación y respecto a diversas partes de la casa núm. NUM000 de la calle DIRECCION000 , de Bilbao, en la cual tras alegar los hechos y fundamentos de derecho que estimó de aplicación, terminó suplicando al Juzgado se dictase Sentencia "por la que se declare resuelto el contrato de arrendamiento de las indicadas partes independientes, condenando a la Comunidad y sus componentes a desalojarlas y ponerlas a la libre y entera disposición de la propiedad arrendadora, o subsidiariamente, de los propietarios de ellas, bajo apercibimiento de lanzamiento, y así bien, al pago de las costas y gastos del procedimiento".

2. Admitida a trámite la demanda y emplazados los demandados, se personó en Autos la Procuradora Sra. de Rodrigo y Villar, en nombre y representación de don Jesús Luis , quien actúa por sí y en beneficio de la Comunidad de Propietarios del negocio que gira bajo el nombre comercial de "Hostal Arana", quien contestó a la misma, y tras exponer los hechos y fundamentos de Derecho que tuvo por convenientes, terminó suplicando al Juzgado dictase Sentencia "desestimando la demanda en su totalidad sin entrar en el fondo por estimarse las excepciones alegadas, con imposición de costas, y, subsidiariamente, en el caso de que no sean estimadas tales excepciones, desestime igualmente la demanda con imposición de costas a la parte actora".

3. Practicadas las pruebas declaradas pertinentes y unidas a los Autos el Iltmo. Sr. Magistrado-Juez de Primera Instancia núm. 4 de los de Bilbao, dictó Sentencia en fecha17 de febrero de 1989 , cuyo fallo es como sigue: "Que desestimando las excepciones de falla de legitimación activa y pasiva alegadas por el demandado y desestimando la demanda formulada por doña Emilia y por don Lorenzo , don Jesús Carlos , don Felipe , doña Melisa y don Jose Francisco representados por el Procurador de los Tribunales don Alberto de Olaortúa Unceta contra don Jesús Luis , doña Regina , don Braulio , doña Estíbaliz , don Mariano

, doña Emilia y doña Nieves , representado el primero por la Procuradora de los Tribunales doña María Dolores de Rodrigo y Villar, amen actuaba en su propio nombre y en beneficio de la Comunidad de Propietarios del negocio que gira con el nombre de Hostal Arana", silo en calle DIRECCION000 , núm. NUM000 , de Bilbao, debo absolver y absuelvo a los demandados de la demanda contra ellos formulada sobre resolución de contrato de arrendamiento sobre los locales que se describen en el hecho primero de la demanda. Sin hacer expresa resolución respecto de las costas procesales."

Interpuesto recurso de apelación contra la Sentencia de primera instancia y tramitado el recurso con arreglo a Derecho, la Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Bilbao, dictó Sentencia en fecha 13 de febrero de 1991 , cuyo fallo es del tenor literal siguiente: "Fallamos: Desestimamos el recurso de apelación interpuesto por doña Emilia , representado por el Procurador Sr. Olartúa Úncela y asistidos del Letrado don José Ignacio de Arroita y contra la Sentencia dictada p r el Juzgado de Instancia núm. 4 de los de Bilbao en Autos sobre resolución de c niralo de arrendamiento de local de negocio núm. 105/88 y en fecha 17 de febrero de 1989 . y ello con confirmación de la Sentencia recurrida sin expresa imposición de costas."

1. Notificada la Sentencia a las partes, el Procurador de los Tribunales don Saturnino Estévez Rodríguez, en representación de doña Emilia y otros, interpuso recurso de casación contra la Sentencia pronunciada por la Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Bilbao, con apoyo en los siguientes motivos:.. 1.º- Con apoyo procesal en el núm. 3 del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento , por infracción de las normas reguladoras de la Sentencia, al violar, por no aplicación lo dispuesto en el art. 359 de la misma y la doctrina jurisprudencial correspondiente. 2 .º Con apoyo procesal en el núm. 3 del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por infracción de las normas reguladoras de la Sentencia, al violar, por no aplicación, lo dispuesto en el art. 359 de la misma, y la doctrina jurisprudencial correspondiente. 3 .º Al amparo del art. 1.692.4 , por error de hecho en la apreciación de la prueba, que resulta de documentos auténticos, que obran en Autos y demuestran la equivocación del juzgador, sin resultar contradichos por otros elementos probatorios. 4.º Con base en el núm. 4 del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en cuanto que en la Sentencia recurrida se produce error de derecho en la apreciación de la prueba, con infracción de las normas de los arts. 1.216, 1.218 y 1.225 del Código Civil, del 596.1 y 3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y de la doctrina jurisprudencial correspondiente, al desconocer la eficacia probatoria delos documentos citados en el precedente motivo. 5. Con carácter alternativo al precedente y con base al art. 1.692.5 , por error de Derecho, al no aplicar las normas contenidas en los arts. 1.216, 1.218 y 1.255 del Código Civil, 1.596.1 y 3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y doctrina jurisprudencial atinente. Para el caso de estimarse que es la vía correspondiente, el lugar de la del apartado 4 del propio art. 1.692. 6 .º Con soporte en el art. 1.962.5 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por infracción, por error de hecho en la valoración de las pruebas pericial y de reconocimiento judicial. 7.º Con sede procesal en el núm. 5 del citado art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por error de Derecho, debió a inaplicación de lo dispuesto en los arts. 1.240 y 1.241 del Código Civil, en relación a los 633 a 636 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y 1.242 y 1.243 del propio Código Civil. 8.º Con base en el núm. 5 del propio art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por error de Derecho, por infringir la Sentencia, por no aplicación de lo dispuesto en el art. 114.7, párrafo 1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , como también por inaplicación de la doctrina jurisprudencial atinente al caso. 9.º Con apoyo del propio art. 1.692.5 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por error de Derecho, por no aplicación, por la Sentencia, del art. 110 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , y de la doctrina jurisprudencial atinente, aún en el supuesto, considerado a mero efectos polémicos, de que la Administración hubiese exigido el cambio de ascensor y no se hubiese llevado a cabo a solicitud de la parte arrendataria."

2. Por Auto de fecha 26 de septiembre de 1991, la Sala acordó inadmitir los motivos 1 .º, 3.º, 4.º y 7.º del presente recurso de casación.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. don Pedro González Poveda.

Fundamentos de Derecho

Desestimada en ambas instancias la demanda formulada por doña Emilia y sus hijos ejercitando acción resolutoria de contrato de arrendamiento de local de negocio que tiene por objeto los pisos y locales de que son propietarios los demandantes, sitos en la casa núm. NUM000 de la calle DIRECCION000 , de Bilbao, sometida al régimen de propiedad horizontal de la Ley de 21 de julio de 1960 , pisos y locales en los que los demandados tienen establecido un hostal, se ha formalizado el presente recurso de casación cuyos motivos primero, tercero, cuarto y séptimo fueron inadmitidos a trámite por Auto de esta Sala de 26 de septiembre de 1991 .

Entrando en el examen de los motivos que superaron el trámite de admisión, el segundo se acoge al amparo procesal del núm. 3 del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por infracción de las normas reguladoras de la Sentencia, "al violar, por no aplicación, lo dispuesto en el art. 359 de dicha Ley y la doctrina jurisprudencial correspondiente»; se argumenta en el motivo que la Sentencia recurrida "parece» que estima prescritas las acciones resolutorias ejercitadas cuando lo cierto es que la prescripción sólo se alegó respecto al levante del suelo del comedor. La lectura del cuarto fundamento de Derecho de la Sentencia recurrida, especialmente de su último párrafo, pone de manifiesto que la desestimación de la demanda no se funda en el acogimiento de una excepción de prescripción no alegada por los demandados, sino en la convicción a que llega el Tribunal a quo extraída de "un examen exhaustivo y ponderado de la prueba practicada" de que "no ha quedado precisado se haya producido una modificación en la configuración del elemento arrendado"; en consecuencia decae el motivo examinado.

El motivo quinto se articula por la vía procesal del núm. 5 del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por violación de los arts. 1.216, 1.218 y 1.225 (aunque por error mecanográfico, se alegue el 1.255) del Código Civil y 1.596.1 y 3 (debe querer decir 596.1 y 3) de dicha Ley Procesal, en relación con los documentos citados en los motivos tercero y cuarto , inadmitidos a trámite; la defectuosa valoración por el juzgador de instancia de una concreta prueba aportada a los; Autos puede realizarse, según constante jurisprudencia de esta Sala (Sentencias, entre otras, de 5 de noviembre de 1990, 23 de marzo y 31 de diciembre de 1991 ) por el cauce procesal del núm. 5 del art. 1.692 de la Ley Procesal Civil , haciendo cita del precepto comprensivo de una norma de valoración de la prueba en cuestión que se considera infringido y en todo caso se presente la actividad valorativa de la prueba como evidentemente equivocada, no concorde a la Ley o la rebase en forma absurda, desproporcionada e improcedente; asimismo tiene declarado esta Sala (Sentencia de 12 de febrero de 1991 y las en ella citadas) que los documentos públicos tienden a demostrar hechos, no cualidades o apreciaciones jurídicas, que en caso de debate judicial, quedan reservadas al órgano judicial, es decir, a considerar por éste en relación con el resto de la prueba.

En el presente caso, la Sala de instancia no ha desconocido la fuerza probatoria que a los documentos a que se refiere el motivo (actas notariales y certificaciones expedidas por el Gobierno Vasco) otorgan los preceptos legales invocados, pues no se desconoce el contenido de los mismos en la valoración conjunta de las pruebas que lleva a cabo el Tribunal sentenciador, sino que éste extrae de la realización delas obras que se reflejan en tales documentos unas consecuencias jurídicas en orden a la concurrencia de la causa de resolución contractual invocada contraria a las pretensiones de los actores, pero sin que ello suponga un error de Derecho en la apreciación de la prueba que se citan en el motivo; no se da, por tanto, la infracción de las normas sobre valoración de la prueba documental que se dice, lo que provoca el rechazo del motivo.

Igual suerte desestimatoria ha de seguir el motivo sexto en que al amparo del ordinal del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil se alega "error de hecho en la valoración de la prueba pericial y de reconocimiento judicial", y ello por las siguientes razones: a) En el motivo no se citan las normas sobre valoración de dichas pruebas que se consideran infringidas, lo que sería causa bastante para esa desestimación; h) reiteradamente tiene declarado esta Sala que la apreciación de la prueba pericial es contenido del Tribunal de instancia quien en tal tarea no tiene otro límite que las reglas de la sana crítica, no recogidas en ningún precepto legal que pueda citarse como vulnerado en casación; por principio general, la prueba de peritos es de apreciación libre, no tasada, valorable por el juzgador según su prudente criterio; y

3. ni el Código Civil ni la Ley de Enjuiciamiento Civil contienen norma alguna sobre valoración de la prueba de reconocimiento judicial, por lo que es de apreciación discrecional por el órgano jurisdiccional de instancia, sujeta a su criterio y, por tanto, no impugnable en casación.

El motivo octavo del recurso, acogido al ordinal 5 del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , alega infracción, por no aplicación, del art. 114.7.ª, párrafo 1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y de la doctrina jurisprudencial atinente al caso. Se impugna la Sentencia de instancia en cuanto la misma declara que las obras realizadas no han modificado la configuración del local de negocio objeto del arrendamiento. Como dijo la Sentencia de 28 de febrero de 1963 , "la razón legal que inspira esta causa de resolución consiste en la obligación que tiene el arrendatario de mantener y devolver la cosa arrendada en el estado que la recibió conforme al art. 1.561 del Código Civil que funciona como norma general en la locatio rei o en la locatio condutio), limitándose a usarla sin alterar su forma ni sustancia pues esta última pertenece a la soberanía del propietario", e interpretando la causa resolutoria que establece la Ley especial arrendaticia en su art. 114.7.ª, párrafo 1 , como sanción al arrendatario que incumple aquella principal obligación mediante la realización de las liras a que el precepto se refiere sin el consentimiento del arrendador, dice la Sentencia de 27 de septiembre de 1985 que "según tiene declarado una jurisprudencia insanablemente mantenida, debiendo ser referida la configuración de un local a la forma del recinto comprendido dentro de las paredes y el techo que limitan ese espacio, tanto en sentido vertical como horizontal, toda alteración en la traza de tales elementos que le dan peculiaridad física entrañan modificación en la figura que se producirá a los efectos de la causa resolutoria 7.ª del art. 114 de la Ley de Arrendamientos Urbanos » y la Sentencia de 30 de enero de 1991 afirma que "en principio ha de entenderse por configuración de un local de negocio la disposición exterior e interior de sus paramentos, de manera que podría pensarse que cuando la distribución de su espacio se altera, acrecentándose o aminorándose el de las piezas interiores, a través del cambio de lugar de los tabiques que la determinan se produce un cambio de la configuración del mismo; para que este cambio de la configuración del mismo alcance trascendencia a efectos del num. 7 del art. 114 de la Ley de Arrendamientos Urbano -, es necesario, según reiterada jurisprudencia, que las obras que determinen ese cambio de configuración sean de las llamadas fijas o de fábrica, empotradas en el suelo y techo y practicadas con materiales de construcción, sin que por el contrario, quepa aplicar éste precepto cuando se trata de obras móviles, no adheridas a las paredes, suelo y techo, mediante obras de albañilería".

En el caso de Autos, y por lo que hace relación a las obras de sustitución del ascensor existente en el inmueble por otro, es de tener en cuenta que tal elemento, desuñado a prestar servicio exclusivamente a los pisos en que los titulares del "Hotel Arana", ejercían su industria, era propiedad de éstos, como se acredita por la numerosa prueba documental aportada, y no de los actores propietarios de los locales no siendo, por tanto, objeto del contrato de arrendamiento cuya resolución se solicita limitado a los locales que se describen en el hecho primero de la demanda adquiridos por la actora doña Emilia y sometidos al régimen de propiedad horizontal: esta circunstancia de ser el aparato elevador propiedad de los arrendatarios, determina que su sustitución o reparación, por sí sola y en tanto que las obras realizadas para ello no afecten a los locales objeto del arrendamiento, no pueda ser considerada como causa de resolución del contrato. Esto sentado y teniendo en cuenta que el ascensor se encuentra ubicado en un patio interior del edificio, patio que no consta que sea de la propiedad exclusiva de los arrendadores, ha de afirmarse que las obras realizadas para la sustitución del antiguo ascensor por uno nuevo (sustitución provocada por los deterioros producidos en aquél por las riadas sufridas por la villa de Bilbao y realizada de acuerdo con las exigencias de la reglamentación administrativa en la materia) no han modificado la configuración de los locales objeto del arrendamiento pues no ha resultado afectada la disposición exterior ni interior de sus paramentos ni se ha producido alteración alguna de su espacio por razón de esas obras de sustitución del ascensor; incluso las obras de albañilería que hubieron de realizarse para la instalación del nuevo ascensory que figuran en el proyecto de la misma carecen de la trascendencia que pretende atribuirle la recurrente, pues, además de no alterar la configuración de los locales arrendados, eran obras necesarias para llevar a cabo la renovación del ascensor. En cuanto a las modificaciones llevadas a cabo en los sistemas de calificación, ha de tenerse igualmente en cuenta que los mismos son propiedad de los demandados, no tratándose de un servicio prestado por los arrendadores, y no consta probado que para la sustitución de las calderas existentes con anterioridad, se hayan realizado obras de fábrica prohibidas al arrendatario; de igual forma la colocación de un piso de madera sobre el antiguo deteriorado no puede considerarse como obra que modifique la configuración del local, sino, como dice la Sentencia recurrida, es una obra netamente destinada a una fundamental conservación, aparte de que la antigüedad de la obra permitiría aplicar la prescripción que respecto de las mismas se alega por los demandados. Tampoco puede ser calificadas como obras que modifican la configuración de los locales arrendados los llamados "ojos de buey" existentes en los pisos 1.º y 3.º puesto que su finalidad era la de ventilación de la sala de calderas los del piso primero y en cuanto al del piso tercero, "no existe ya que el agujero de la pared es una salida de humos con conducto hasta la cubierta, originaria", según el informe pericial: otro tanto puede decirse de la viga del patio y, finalmente, que no ha resultado probado, según declara la Sentencia recurrida, sin que ello haya sido desvirtuado en el recurso, que se hayan llevado a cabo obras en la habitación 103. Por todo ello procede desestimar este octavo motivo.

En el motivo noveno se alega infracción del art. 110 de la Ley de Arrendamientos Urbanos que exige, para que el arrendatario pueda llevar a cabo directamente por el arrendatario las reparaciones necesarias ordenadas por la autoridad competente, la previa notificación al arrendador para que éste proceda a ejecutarlas y solo ante la inactividad del arrendador, podrá el arrendatario realizarlas por si mismo. Limitado al motivo a las obras consistentes en el cambio del ascensor, es clara la inaplicación al caso del precepto que se invoca ya que tales obras no pueden calificarse como obras necesarias "a fin de conservar el local de negocio en estado de servir para su uso", como dice el texto legal que claramente se refiere a los elementos delimitadores del local arrendado o de los servicios a él inherentes prestados por el arrendador, no aquellos instrumentos o maquinarias que estando destinados a su utilización en el negocio instalado en los locales arrendados, son propiedad del arrendatario al haber sido instalados por él quien corre con los gastos de mantenimiento de los mismos, como sucede con el ascensor instalado en el "Hostal Arana" por los titulares de esta industria hostelera, propiedad que resulta de la documentación aportada en Autos y de la prueba de confesión propuesta por la demandada al responder afirmativamente a la posesión 13.ª, el hijo de la actora en representación de ésta: no se trataba, por tanto, de obras afectantes a la conservación de los locales arrendados cuyo precio hubiese de ser satisfecho por el arrendador en los términos del art. 110. párrafo 3. de la Ley de Arrendamientos Urbanos , por lo que era innecesario dar conocimiento al propietario arrendador ya que sobre este no recaía la obligación de ejecutarlas. En consecuencia, procede la desestimación del motivo.

La desestimación de todos y cada uno de los motivos determina la del recurso; no ha lugar a hacer especial condena en las costas de este recurso al no apreciarse temeridad en el recurrente, a tenor del art. 149.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , vigente al tiempo de la interposición del recurso; procede la pérdida del depósito por la parte recurrente, de acuerdo con el art. 1.715 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español,

Que debemos declarar y declaramos no haber lugar al recurso de casación interpuesto por doña Emilia , don Lorenzo , don Jesús Carlos , don Felipe , doña Melisa y don Jose Francisco contra la Sentencia dictada por la Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Bilbao con fecha 13 de febrero de 1991 . Sin hacer expresa condena en las costas de este recurso y condenando a los recurrentes a la pérdida del depósito constituido al que se dará el destino legal. Y líbrese a la mencionada Audiencia, la certificación correspondiente, con devolución de los autos y rollo de Sala en su día remitidos.

ASI por esta nuestra Sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.- Pedro González Poveda.-Antonio Gullón Ballesteros.-Rafael Casares Córdoba.- Rubricados.

Publicación: Leída y publicada fuera anterior Sentencia por el Excmo. Sr. don Pedro González Poveda, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.-Vázquez Guzmán.-Rubricado.

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