STS, 22 de Diciembre de 1993

Ante el Juzgado de Primera Instancia núm. 2 de Marbella, fueron vistos los Autos de juicio declarativo ordinario de menor cuantía núm. 141/1989 , seguidos a Instancia de doña Encarna , contra la sociedad "Parque Palmera, S. A.», sobre reclamación de 12.927.978 pesetas.

Por la representación de la parte actora se formuló demanda en base a cuantos hechos y fundamentos de Derecho estimó de aplicación, para terminar suplicando al Juzgado lo que sigue: "... dictaren definitiva Sentencia con los siguientes pronunciamientos: Primero. Que la entidad demandada "Parque Palmera, S. A.", está obligada a otorgar a favor de doña Encarna tan pronto sea firme el fallo escritura pública de compraventa la siguiente: "Urbana, chalet de sólo planta baja en término de Marbella partido de Las Chapas, sito Los Barronales, Urbanización DIRECCION000 . Se destina a vivienda unifamiliar y su parcela mide ochocientos seis metros cuadrados adoptando forma triangular. La edificación cubre ciento veinticuatro metros noventa decímetros cuadrados para vestíbulo con aseo, cocina, salón-comedor, tres dormitorios y tres cuartos do baño. Tiene además un garaje adosado de veintidós metros dieciséis declínenos cuadrados y un porche de cincuenta y seis metros treinta y ocho decímetros cuadrados. En su parte de poniente una escalera exterior de acceso a un solarium de irnos doce metros cuadrados aproximadamente. La superficie no ocupada por la edificación se destina a jardín y desahogo. Linda todo: al Norte con la parcela de igual procedencia antes descrita; al Naciente, la avenida de DIRECCION001 por la que tiene su acceso, al Oeste, calle de la Urbanización por donde también tiene acceso. Los linderos Este y Oeste confluyen careciendo por tanto de lindero sur". Con sujeción a los términos y condiciones pactados en el acuerdo y contratos de fechas 9 de mayo, 19 de julio y 4 de octubre de 1988. Con el apercibimiento de que de no verificarlo voluntariamente, el Juzgado otorgará tal escritura a su costa. Segundo. Condenar a la entidad demandada a ejecutar las partidas de obra no ejecutadas o ejecutadas deficientemente que queden acreditadas en período de prueba de este pleito, con el apercibimiento de que en caso de no ejecutarlas podrá mi mandante ejecutarlas deduciendo su importe del resto del precio de la compraventa. Tercero. Que mi mandante doña Encarna deberá satisfacer como compradora en el acto del otorgamiento de la escritura el resto del precio de la compraventa ascendente a 12.927.978 pesetas con deducción de la cita que resulte acreditada en período de prueba de las partidas de obra no ejecutada o deficientemente ejecutadas. Todo ello con expresa imposición de todas las costas a la entidad demandada. Otrosí digo: Que habiendo amenazado el representante legal de la entidad demandada don Rubén vender la casa a terceras personas, teniendo noticias mi parte que incluso ha puesto anuncios en periódicos para venderla es procedente sea anotada esta demanda en el Registro de la Propiedad de Marbella de acuerdo con lo dispuesto en el art. 1.473 del Código Civil y demás concordantes de la Ley de Enjuiciamiento Civil, Ley y Reglamento Hipotecario, ofreciendo prestar fianza".

Admitida a trámite la demanda, por la representación de la sociedad "Parque Palmera. S. A.", se contestó la misma, en base a cuantos hechos y fundamentos de Derecho estimo de aplicación, alegando la excepción de Litisconsorcio pasivo necesario para terminar suplicando al Juzgado lo que sigue: "... tenga por propuesta la excepción de Litisconsorcio pasivo necesario, admitiendo la misma y dictar en su día Sentencia desestimando la demanda con expresa condena en costas a la parte demandante". Por otrosí digo alegaba los hechos y fundamentos de Derecho que estimó de aplicación y manifestaba lo que sigue: "Que subsidiariamente y para el caso de no ser admitida la excepción antes expuesta contesto a la demanda en base a los siguientes: y previos los trámites legales y oportunos se sirva dictar Sentencia desestimando la misma y condenado a la demandante al pago de todas las costas causadas." Asimismo formulaba reconvención, en base a cuantos hechos y fundamentos de Derecho estimó oportunos, para terminar suplicando lo que sigue: "... y previos los trámites legales oportunos, se sirva dictar Sentencia declarando resuelto el contrato de compraventa de fecha 4 de octubre de 1988 , celebrado entre doña Encarna y "Parque Palmera. S. A.", por incumplimiento del pago de la totalidad del precio, devolver la posesión de la parcela y del chalet construido sobre la misma, a mi representada, objeto del citado contrato, quedando en poder de "Parque Palmera, S. A.", el importe de todas las cantidades entregadas a cuenta, en concepto de indemnización de daños y perjuicios, con expresa condena en costa a la demanda".

Dado traslado de la reconvención a la parte actora, ésta la contestó en base a cuantos hechos y fundamentos de Derecho estimó de aplicación, para terminar suplicando al Juzgado lo que sigue: "... tener por contestada la reconvención formulada de contrario y siguiendo este procedimiento por todos sus trámites dictar Sentencia conforme al suplico de nuestro escrito de demanda".

Por el Juzgado se dictó Sentencia en fecha 13 de noviembre de 1990 , cuyo fallo es como sigue: "Fallo. Que desestimando como desestimo la demanda interpuesta por el Procurador Sr. Leal, en nombre y representación de doña Encarna , contra la entidad "Parque Palmera. S. A.", representada por el Procurador Sr. Garrido Moya; debo absolver y absuelvo a la referida demandada de todas las pretensiones contenidas en la demanda; desestimando igualmente la reconvención formulada de contrario; pero si bien, habiendo incurrido la actora en mora y consistir la obligación en el pago de una cantidad de dinero, debo condenar y condeno a ésta a que abone a la entidad demandada, "Parque Palmera. S. A.", la cantidad de 1.338.246 pesetas, en concepto de indemnización de daños y perjuicios; y haciendo expresa condena en costas a la parte demandante".

Contra dicha Sentencia se interpuso recurso de apelación, que fue admitido y sustanciada la alzada, la Sección Quinta de la Audiencia Provincial de Málaga dictó Sentencia en fecha 8 de marzo de1991 , cuya parte dispositiva es como sigue: "Fallamos. Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de doña Encarna contra la Sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia núm. 2 de los de Marbella en fecha 13 de noviembre de 1990 en el juicio de menor cuantía núm. 141/1989, y estimando en su integridad, aunque matizada en cuanto a indemnización, los motivos de adhesión al recurso mantenidos en base a su reconvención por la representación de la entidad "Parque Palmera, S. A.", debemos confirmar tal resolución en cuanto absuelve a esta empresa del total de los pedimentos que integran la demanda, y la revocamos en cuanto declaramos la restitución del contrato de compraventa que ligaba a demandante y demandada debiendo proceder la señora Encarna a reintegrar a "Parque Palmera, S. A.", en la propiedad y posesión efectiva del chalé y la parcela en cuestión, y la entidad vendedora a devolver a la demandante la suma de 15.188.682 péselas, de las que retendrá en concepto de indemnización por perjuicios la cantidad resultante de aplicar como renta de un hipotético alquiler 75.000 pesetas mensuales desde la fecha de entrega de las llaves, 8 de enero de 1989. hasta la devolución efectiva del inmueble a la demandante vencida la totalidad de las costas causadas en ambas instancias."

Por el Procurador de los Tribunales don Argimiro Vázquez Guillen, en nombre y representación de doña Encarna , se formalizó recurso de casación que fundó en los siguientes motivos:

1. "Al amparo del núm. 4 del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil . Error en la apreciación de la prueba basado en documentos que obran en Autos y que demuestran la equivocación del juzgador sin resultar contradichos por otros elementos probatorios." 2.º "Al amparo del núm. 5 del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil . Infracción de la jurisprudencia que fueron aplicables para resolver las cuestiones objeto de debate." 3.º "Al amparo del núm. 4 del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil . Error en la apreciación de la prueba basado en los documentos que obran en Autos y que demuestran la equivocación del juzgador sin resultar contradichos por otros elementos probatorios." 4.º "Al amparo del núm. 5 del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. El fallo infringe, por inaplicación, el párrafo 1 del art. 1.281 y art. 1.282 ambos del Código Civil." 5.º "Al amparo del núm. 5 del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil . El fallo infringe el art. 1.461 del Código Civil , en relación con los arts. 1.255 y 1.091 del Código Civil." 6.º "Al amparo del núm. 5 del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por infracción de los arts. 1.124 y 1.504 del Código Civil y doctrina legal que los interpreta." 7 .º "Al amparo del núm. 5 del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por infracción de los arts. 1.203, 1.204, 1.281 y 1.282 del Código Civil." 8º "Al amparo del núm. 3 del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil . El fallo infringe por no aplicación el art. 359 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ."

Admitido el recurso y evacuado el traslado de instrucción, se señaló para la vista el día 14 de diciembre, a las 11 horas, en que ha tenido lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. don Matías Malpica González Elipe.

Fundamentos de Derecho

Con ocasión de la compraventa de una casa con parcela (chalé) en la urbanización DIRECCION000 de Marbella, entre los hoy litigantes y constatada en sendos documentos privados de fechas 9 de mayo, 19 de julio y 4 de octubre de 1988, se promovieron acciones derivadas de su cumplimiento que en términos de síntesis consistían en que la parte actora y compradora interesaba el otorgamiento de escritura pública con simultánea satisfacción por su parte del resto del precio no pagado y la ejecución de obras por la vendedora no realizadas conforme al proyecto o ejecutadas deficientemente y por la parte demandada y vendedora la petición reconvencional de resolución del contrato por incumplimiento en el pago del precio conforme a lo pactado con indemnización de daños consistente en la retención de la parte del precio ya abonada. La Sentencia en primer grado que desestimó la demanda y estimó la reconvención en parte, fue revocada también parcialmente en el recurso de apelación, en cuya Sentencia, si bien se estimó la reconvención, la indemnización de daños y perjuicios se redujo a la retención de la cantidad correspondiente al de tantas mensualidades de 75.000 pesetas desde la fecha en que la parte actora recibió las llaves de la casa hasta el reintegro de su posesión a la vendedora que tiene que devolver el resto del precio satisfecho ascendente a 15.188.682 pesetas.

Secundo: El motivo primero al amparo del núm. 4.º del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil acusa el error de hecho en la apreciación de la prueba en que hipotéticamente incurrió la Sentencia recurrida en orden a la voluntad rebelde de la recurrente al cumplimiento del contrato y con tal fin señala como documentos reveladores del citado yerro los requerimientos notariales de 9 de febrero y 8 de marzo de 1989. El motivo fracasa, porque esos documentos sólo constatan unas simples declaraciones de la aquí recurrente que para su eficacia han de tener su oportuna traducción en actos inequívocos que son los que la Sentencia combatida pone de relieve y que precisamente son los que han debido ser impugnados, comoson: Que las llaves de la casa las recibió la aquí recurrente el 8 de enero de 1989 tras la certificación final de ejecución de obra y expedición de la cédula de habitabilidad derivada de la licencia municipal de primera ocupación y que la dicha compradora-recurrente debía tener satisfechos 380.000 marcos alemanes de los 390.000 del precio total antes del 15 de noviembre de 1988, no habiendo abonado más que la mitad aproximadamente del mismo: que en el acta notarial de 21 de abril de 1989 se acredita la incomparecencia de la compradora para el otorgamiento de la escritura de compraventa no obstante haber manifestado anteriormente estar dispuesta i ello y abonar el precio restante no satisfecho. Y como quiera que esa actuación -hechos declarados probados- es equivalente a esa voluntad inequívoca y ostensible de no dar debido cumplimiento a lo acordado, ello es causa de resolución sin que haya de exigirse que sea lo que anteriormente se designaba como voluntad deliberadamente rebelde al cumplimiento, ya que tal calificación, como la actuación que ello implica, no la exigen los arts. 1.124 y 1.504 del Código Civil , siendo bastante como se dice un comportamiento que haga ineficaz en la práctica el respeto y la obediencia a lo acordado como señala el art. 1.258 del mismo cuerpo legal.

El motivo segundo con sede en el ordinal 5 del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil denuncia la infracción del art. 1.504 del Código Civil en relación con el art. 1.124 del mismo texto legal, que al ser en su alegato una simple consecuencia jurídica del motivo anterior en que se pretendía descalificar la afirmación de la Sentencia recurrida de que la voluntad de la aquí recurrente, traducida de su actuación, suponía un claro e inequívoco incumplimiento contractual, es patente que al no haber tenido éxito tal impugnación el motivo decae porque su argumentación es artificiosa al partir de una premisa fáctica casacionalmente inexistente, tanto más cuanto que el art. 1.504 en su dispositivo fue cumplido rigurosamente por medio del acta notarial de 8 de marzo de 1989 y que el incumplimiento es cuestión de hecho de la competencia de la Sala de instancia (Sentencias de 16 de mayo de 1969, 9 de junio de 1973, 7 de noviembre de 1973, 4 de octubre de 1983, y 2 de diciembre de 1985 ).

El motivo tercero, también por vía del núm. 4 del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil pretende la descalificación por el error que en él se imputa a la Sala a quo en lo tocante a que determinados documentos; declaración de obra nueva de 20 de febrero de 1989 ; carta de 24 de noviembre de 1988 y contrato de 9 de mayo de 1988, descubren el error de dicho Tribunal en su Sentencia al afirmar el cumplimiento por parte de la vendedora de sus obligaciones contractuales, ya que dichos documentos demuestran lo contrario, por no haber construido una cocina trastero en el jardín. Obviamente, tal supuesto incumplimiento no puede deducirse precisamente del documento de 4 de octubre de 1988 que es el verdadero contrato de compraventa en el que por así decir se ajustaron los acuerdos preliminares de mayo y julio del año 1988 ya que en aquél se dice: "Para la casa, acabada y habitable..." Es decir contratado sobre una sola y única construcción reflejando lo expuesto en el "acuerdo" de 9 de mayo de 1988 y tanto es así, que al referirse este último a una sola casa, también especifica lo del "cerramiento de la parcela y plantación de césped pero sin piscina", sin que mencione para nada lo de la cocina-trastero, de donde se infiere que la conclusión fáctica de la Sentencia del cumplimiento de las obligaciones contractuales de la vendedora, se deriva de la interpretación ajustada de los acuerdos preliminares y contrato definitivo habido entre las partes contendientes; por todo lo cual el motivo perece.

El motivo cuarto es consecuencia del anterior y con amparo en el núm. 5 del art. 1.692 de la ley de Enjuiciamiento Civil aduce la infracción de los arts. 1.281 y 1.282 del Código Civil en orden a la interpretación contractual; al propio tiempo se invoca en el motivo la vulneración del art. 632 de la Ley de Enjuiciamiento Civil . El motivo no puede sino fracasar: A) Por la incorrección técnica de amalgamar en el mismo preceptos de finalidad tan diversa como los relativos a la interpretación contractual y los de valoración de la prueba pericial; B) Porque los preceptos relativos a la interpretación contractual citados son de normativa igualmente diversa y no se especifica en qué párrafo o en qué concepto se ha producido la vulneración denunciada por el Tribunal a quo; C) Porque aparte de lo ya expuesto en el precedente fundamento de Derecho que aquí se ratifica, es lo cierto que el "acuerdo" de 9 de mayo de 1988 se refiere a "modificaciones acordadas", lo que evidentemente no puede referirse a la edificación de una cocina-trastero en el jardín, cuanto que el contrato definitivo de 4 de octubre de 1988 sólo se contrae a "la casa, acabada y habitable" que es de la que se le entregaron las llaves y ocupó la compradora el 8 de enero de 1989, por lo que racionalmente han de referirse a modificaciones de configuración y acabados o sustitución de materiales pero no a una segunda construcción y por ello se expidió la certificación técnica de final de obra; y D) Oue en todo caso esa falta constructiva mínima no supone una alteración de las obligaciones principales convenidas por la vendedora, en contraste con las ya especificadas de la compradora que suponen grave incumplimiento de las suyas.

El motivo quinto residenciado en el ordinal 5 del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil denuncia la violación de los arts. 1.255 y 1.091 del Código Civil , que fracasa por cuanto su sobrio alegato incide en el defecto técnico de hacer supuesto de la cuestión pues le sirve de soporte táctico que la casa objeto de la compraventa no ha sido entregada de acuerdo con lo convenido, siendo así que la afirmacióncontraria contenida en la Sentencia no ha sido desvirtuada y la posible y eventual existencia de deficiencias que no han sido puestas de relieve por el Tribunal a quo no comportan un incumplimiento propiamente dicho de la obligación de entregar la casa una vez que se hizo certificación de final de obras, expedición de licencia municipal de ocupación y de la cédula de habitabilidad seguida de la entrega de llaves y ocupación de la casa, de donde se deduce la imposibilidad de que la Sentencia infrinja tales normas sustantivas.

El motivo sexto con idéntico amparo casacional que el precedente señala la vulneración de los arts. 1.124 y 1.504 del Código Civil . Aparte de incidir en el alegato del motivo igualmente en una petición de principio, cual es la del incumplimiento de sus propias obligaciones por la parle vendedora lo que acarrea su rechazo por estar proscrito en esta clase de recursos tal dialéctica jurídica, se rechaza igualmente la afirmación escueta de que se ha resuelto por la Sentencia combatida el contrato de octubre de 1988 y no los dos anteriores y aquí puede afirmarse como ya se dijo anteriormente que el de octubre de 1988 era ni más ni menos que una refundición, asunción o novación de los primeros de mayo y de julio del mismo año, asumiendo aquél con carácter definitivo y puntualización estricta de las obligaciones de las partes en los dos preacuerdos o acuerdos preliminares que cristalizaron en octubre de 1988 y prueba de ello es la propia designación constatada en los documentos de "acuerdo" el de mayo; y "opción de compra" el de julio que contrasta con el epigrafiado de octubre que ya lo menciona como contrato de compra, lo que nos lleva a considerar como un solo contrato estructurado ya conforme a los arts. 1.261 y 1.445 del Código Civil en 4 de octubre de 1988 , por lo que los otros dos documentos son reveladores de unos acuerdos que al ser novados en octubre de 1988 han quedado subsumidos en la negociación final de esa fecha en forma definitiva (arts. 1.203.1 y 1.204 del Código Civil ). De aquí por tanto que no haya posibilidad de incongruencia entre lo solicitado en la reconvención y lo concedido en la Sentencia recurrida, pues no otorga ésta más que lo estrictamente pretendido por aquélla, no siendo válida por tanto la afirmación del octavo motivo que se formaliza con base en el núm. 3 del núm. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y señala la infracción del art. 359 de la misma Ley Procesal , de que el contrato que ligaba a las partes era el de 9 de mayo de 19988 porque ello va directamente en contra de lo afirmado por la Sentencia de segunda instancia (fundamento de Derecho tercero) que no ha sido desvirtuado al ser rechazado el motivo cuarto, puesto que en ninguno de sus extremos se refiere a la supuesta cocina-trastero en el jardín, por lo que su texto, como el de julio del mismo año han sido definitivamente reasumidos en octubre de 1988, lo que implica también el rechazo de este motivo.

El motivo séptimo que con base en el núm. 5 del art. 1.692 del Código Civil en amalgama de normas sustantivas (arts. 1.203, 1.204, 1.281 y 1.282 del Código Civil ) denuncia su infracción pero no puede prosperar; A) Porque preceptos de tan diverso contenido no pueden ser analizados conjuntamente;

2. Que las estipulaciones de los acuerdos de mayo y julio de 1988 carecen de la especificidad necesaria e insoslayable para estructurar un negocio jurídico de compraventa con precio aplazado, por lo que esos acuerdos fraguan definitivamente en un contrato auténtico en octubre de 1988, por lo que en todo caso, aun siguiendo la tesis inicial de la recurrente de autonomía contractual, se daría la novación que aquí se impugna y que quedó meridianamente establecida anteriormente; y C) La alusión a la cláusula 6.ª del contrato definitivo de 4 de octubre de 1988 en punto al incumplimiento del mismo por la compradora en lo atinente a la deducción del 10 por 100 del precio de compra por la Vendedora con devolución del resto del precio percibido, es cuestión que no puede examinarse en este recurso puesto que no fue planteada ni en la demanda ni en la contestación a la reconvención por lo que se trata de cuestión nueva no accesible a la casación.

Rechazados los ocho motivos, se desestima el recurso con costas (art. 1.715 in fine de la Ley de Enjuiciamiento Civil ). Devuélvase el depósito a la recurrente por no haber sido necesaria su constitución conforme al art. 1.703 de la misma Ley .

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.

Que debemos declarar y declaramos no haber lugar al recurso de casación interpuesto por la representación de doña Encarna , contra la Sentencia de fecha 8 de marzo de 1991, que dictó la Sección Quinta de la Audiencia Provincial de Málaga , y condenar, como condenamos, a dicha parte recurrente al pago de las costas de este recurso, con devolución del depósito innecesariamente constituido. Líbrese a la mencionada Audiencia la certificación correspondiente, con remisión de los Autos y rollo de apelación recibidos.

ASI por esta nuestra Sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.-Eduardo Fernández Cid de Temes.-Antonio Gullón Ballesteros.-Matías Malpica González Elipe.-Rubricados.Publicación: Leída y publicada fue la anterior Sentencia por el Excmo. Sr. don Matías Malpica González Elipe, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes Autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.-Bazaco Barca.-Rubricado.