STS, 5 de Noviembre de 1993
| Ponente | GUMERSINDO BURGOS PEREZ DE ANDRADE |
| ECLI | ES:TS:1993:17736 |
| Fecha de Resolución | 5 de Noviembre de 1993 |
| Emisor | Tribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil |
Núm. 1.008.-Sentencia de 5 de noviembre de 1993
PONENTE: Excmo. Sr don Gumersindo Burgos Pérez de Andrade.
PROCEDIMIENTO: Arrendamientos urbanos.
MATERIA: Traspaso llevado a cabo por arrendador.
NORMAS APLICADAS: Sustantivas: Arts. 1.259, 1.727 del Código Civil y 6.º3, 29, 32 y 42 de la Ley de Arrendamientos
Urbanos.
JURISPRUDENCIA CITADA: Sentencias de 5 de abril de 1950, 27 de mayo de 1958, 10 de octubre de 1963, 14 de junio de 1974
y 10 de mayo de 1984.
DOCTRINA: El contrato celebrado en su conjunto, contenía la voluntad negocial de recuperar el importe de las instalaciones
efectuadas en el local por doña Sonia (montante que era inferior al valor medio de un posible traspaso); representando para el
adquirente el beneficio de recibir tales instalaciones, y conseguir un arrendamiento a precio reducido y con el derecho
reconocido a un futuro traspaso; por lo que respetándose esa unidad contractual, no puede el demandante dividir el contenido del
contrato, aceptando lo que le beneficia, y pretendiendo lucrarse con el valor de unas instalaciones que recibe gratuitamente. Ya
le fue ofrecida la resolución total de la operación, con la consiguiente devolución de la cosa y del precio, proposición que fue
íntegramente rechazada, y que no ha sido postulada en este procedimiento. Se estima el recurso.
En la villa de Madrid, a cinco de noviembre de mil novecientos noventa y tres.
Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados al final indicados, el recurso de casación contra la Sentencia dictada en grado de apelación por la Sección Quinta de la Audiencia Provincial de Bilbao, como consecuencia de juicio declarativo de menor cuantía, seguido ante el Juzgado de Primera Instancia núm. 3 de los de dicha capital, sobre reclamación de cantidad, cuyo recurso fue interpuesto por don Juan Ramón , y seguido por sus herederos, don Jose Daniel , doña Sonia y don Lucio , representados todos ellos por el Procurador don Enrique Hernández Tabernilla, y defendidos por elLetrado don Jesús María García Martin, en el que es recurrido don Jesús Luis , representado por el Procurador don Antonio María Alvarez-Buylla y Ballesteros, y defendido por el Letrado don Julián Idalga Zaballa.
Antecedentes de hecho
1. La Procuradora doña María Begoña de la Tajada, formule) demanda de juicio de menor cuantía, en nombre y representación de don Jesús Luis , contra don Juan Ramón , en la que tras exponer los hechos y fundamentos de Derecho que estimó de aplicación, terminó suplicando se dictara Sentencia por la que se declare la inexistencia del pretendido "traspaso", alternativamente, su nulidad radical o absoluta y subsidiariamente, su nulidad relativa, condenando al demandado a devolver al actor la suma indebidamente recibida de 3.500.000 pesetas, con sus intereses legales correspondientes y a las costas del procedimiento.
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Admitida la demanda y emplazado el demandado, compareció en autos en su representación el Procurador don Germán Apalategui Carasa quien contestó a la demanda oponiéndose a la misma, y solicitando la absolución de mi representado, con imposición de las costas a la parte adora.
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Tramitado el procedimiento, el Juez de Primera Instancia del núm. 3 de los de Bilbao, dictó Sentencia de 29 de enero de 1980 . que contenía el siguiente Fallo: "Que desestimando en todas sus partes de la demanda deducida por don Jesús Luis contra don Juan Ramón , debo declarar y declaro no haber lugar a las pretensiones que se unen por vía principal y subsidiaria sobre simulación, con imposición de las costas a la parte actora".
Apelada la anterior sentencia por la representación de don Jesús Luis , y tramitado el recurso con arreglo a Derecho, la Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Bilbao, dictó Sentencia el 26 de julio de 1990 , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "Que estimando íntegramente el recurso de apelación interpuesto por la representación de don Jesús Luis , debemos revocar y revocamos la Sentencia dictada en Primera Instancia, y en su virtud, y con estimación de la demanda interpuesta contra don Juan Ramón , debemos declarar y declaramos la inexistencia del traspaso concertado entre las partes y consecuentemente, debemos condenar y condenamos al demandado a que restituya al actor la suma indebidamente percibida de 3.500.000 péselas, con los intereses legales, contados a partir de las entregas de las diversas cantidades, todo ello con expresa imposición a la parte demandada de las cosías correspondientes a primera instancia, y sin hacerse especial pronunciamiento en cuanto a las cosías de la segunda.
1. Notificada la resolución anterior a las partes, se interpuso recurso de casación por la representación de don Juan Ramón , con apoyo en los siguientes motivos: Primero. Con amparo en el ordinal 5 del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , al haberse infringido por la Sala sentenciadora, aplicando indebidamente al caso de autos, los arts. 29 y 32 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , y ello por haberse estimado la inexistencia del traspaso concretado entre las parles por la no concurrencia de todos los requisitos previstos legalmente. Segundo. Con amparo en el ordinal 5 del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , al haberse infringido por la Sala sentenciadora los arts. 1.543 y 1.546 del Código Civil , al estimar la falla de existencia de un contrato de arrendamiento, y consecuentemente la cualidad de arrendataria por parte de la hija del demandado. Tercero. Con amparo en el ordinal 5 del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , al haberse infringido por la Sala sentenciadora la doctrina jurisprudencial del enriquecimiento injusto, contenida, entre otras, en las Sentencias de 12 de marzo y 29 de junio de 1987, 26 de enero, 30 de marzo y 12 de diciembre de 1988; 22 de mayo, 7 de julio y 20 de septiembre de 1989 .
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Convocadas las partes, se celebró la vista preceptiva el día 20 de octubre del presente, con asistencia e intervención de los letrados reseñados en el encabezamiento de la presente resolución, quienes informaron, por su orden, en defensa de sus respectivas pretensiones.
Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr don Gumersindo Burgos Pérez de Andrade.
Fundamentos de Derecho
En la Sentencia recurrida se parte como cierta de una relación fáctica, que resumidamente podemos concretar del siguiente modo: A) Don Juan Ramón , dueño del local comercial situado en la planta baja del núm. 21 de la calle José Mª Escuza de la ciudad de Bilbao, cedió el mismo en el año 1985 a su hija, Sonia para que instalara y desarrollara en él una actividad comercial, b) La cesionaria procedió por su cuenta y riesgo a adaptar y acondicionar el inmueble a fin de instalar en él un negocio de librería que ha venido girando bajo el nombre comercial de "Librería Anus" c) Para cubrir los gastos de instalación suscribióunos determinados créditos personales con la Caja de Ahorros Municipal de Bilbao y otros establecimientos bancarios d) En el local comercial, la cesionaria se dio de alta en los servicios de luz agua y teléfono, así como solicitó y obtuvo, la correspondiente licencia fiscal de actividades comerciales y su afiliación como autónoma a la Seguridad Social, e) Deseando cesar en la actividad comercial que venía desarrollando en el citado local, anunció en la prensa su traspaso, hasta que el día 8 de mayo de 1989 se presentaron en el establecimiento el matrimonio formado por don Bernardo y su esposa, quienes manteniendo un diálogo con don Jose Daniel , en ausencia de su hija, y recabando la presencia inmediata de su hijo don Jesús Luis , llegan a un acuerdo con el demandado, y le entregan como anticipo de un pretendido traspaso la cantidad de 200.000 pesetas; fijándose el importe del mismo en 3.500.000 pesetas, y el arrendamiento del local en
40.000 pesetas mensuales. El inmueble se entregaría con las instalaciones existentes, puesto que se iba a dedicar al mismo o similar negocio, y el contrato arrendaticio se suscribiera dentro de los treinta días siguientes, cuando se terminara de pagar el traspaso. Todas estas circunstancias las hicieron constar las contratantes en el recibo que figura al folio 6 de los autos, firmado por el Sr. Jose Daniel , f) La operación se consumó finalmente el día 30 de mayo de 1989. cuando don Jesús Luis entregó al Sr. Jose Daniel cuatro cheques al portador, que representaban el resto del precio estipulado, la fianza y la renta del primer mes suscribiéndose el contrato de arrendamiento entre los citados señores al día siguiente, y sin que mediara recibo alguno de las cantidades entregadas, g) Cuatro días después, y previo asesoramiento de su Letrado, el demandante, Sr Bernardo , pide al Sr. Jose Daniel que le devuelva la cantidad recibida en concepto de traspaso; no aceptando, en las negociaciones previas a esta litis, resolver toda la operación, con las consiguientes devoluciones del dinero y del local. Y h) En autos figura la cancelación efectuada por doña Sonia el mismo día 30 de mayo de 1989 de un crédito suscrito a su nombre en la Caja de Ahorros de Bilbao.
Con esta relación histórica de los hechos (virtualmente recogida en la Sentencia, y no contradicha ni discutida por las partes), la Sala de apelación llega a la conclusión de que el demandado no ha logrado acreditar, que estaba actuando en la descrita operación de traspaso en representación de su hija, así como tampoco ha demostrado esta parte, que doña Sonia hubiera venido disfrutando el local cuestionado en concepto de arrendataria; circunstancia que por aplicación de los arts. 29 y 32 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (el segundo referido a los requisitos necesarios para la existencia legal del traspaso), le conducen a declarar ilegal el discutido traspaso, condenando al demandado a la devolución del precio, por enriquecimiento injusto.
Como todos los motivos del recurso se refieren a los razonamientos que han llevado al Tribunal a quo a las conclusiones que se plasman en su Sentencia, bueno será estudiarlos conjuntamente, analizando cada una de las cuestiones puestas en debate. El primer tema a analizar es la posible existencia de la representación efectuada por el padre, con motivo de la ausencia de la hija, en unas operaciones contractuales que en principio le incumbían directamente a ella. En la Sentencia impugnada se reconoce expresamente: "Que los cheques que el actor entregó al demandado como precio del traspaso revirtieran en beneficio de la hija", hecho por otra parte justificado en los autos mediante la certificación de la Caja de Ahorros (folio 101), demostrativo de que el mismo día 30 de mayo de 1989 en que se entregaron los cheques, se canceló un préstamo personal de la hija ascendente a 1.000.000 de pesetas. A esta concreta situación le es de aplicar la reiterada doctrina de esta Sala, interpretativa del párrafo 2 del art. 1.727 del Código Civil , cuando aclara que "si el mandante se aprovecha de los actos ejecutados por el mandatario sin la autorización necesaria, es evidente que los ratifica tácitamente, y ya no podrá ejercitar las acciones de inexistencia de los correspondientes contratos", "y la ratificación posterior, expresa o tácita del representado, purifica el negocio desde su origen, según el contenido del párrafo 2 del art. 1.259 del Código Civil " (Sentencias de 5 de abril de 1950; 27 de mayo de 1958; 10 de octubre de 1963; 14 de junio de 1974; 10 de mayo de 1984 . etc.). Esta pacífica interpretación jurisprudencial resuelve definitivamente el problema representativo que se planteaba en la Sentencia recurrida.
Otra segunda cuestión (más teórica que práctica) es la de la ausencia en el caso de autos, de los requisitos exigidos por el art. 32 de la Ley especial, para la existencia legal del traspaso; falta de formalidades efectivamente no cumplidas en su mayor parte por los sujetos que intervinieron en la operación pero que solo llevaría aparejada la sanción que expresa el último inciso del citado art. "La falta de cualquiera de estos requisitos facultará al arrendador a no reconocer el traspaso", Esta facultad unida a la renunciabilidad que se recoge en el párrafo 3 del art 6.º de la misma Ley y habida cuenta de que fue el propio arrendador quien intervino en la operación, representando a su hija, eliminaría, en su caso, cualquier posible duda en relación a la validez del discutido traspaso por la falta de estos requisitos.
Resta finalmente por analizar la cuestión mas espinosa de las planteadas en la litis: La naturaleza jurídica de la cesión del local, efectuado inicialmente por el Sr. Jose Daniel en favor de su hija. No cabe duda alguna que la cesión tuvo una realidad patente y tan evidente resulta de los autos, que nadie ha cuestionado la instalación, la titularidad, y el ejercicio de la actividad comercial que doña Sonia estuvoejerciendo directamente en el local de autos durante varios años; el problema surge cuando se trata de identificar la relación contractual existente entre el padre y la hija: Arrendamiento o comodato, es decir, cesión mediante precio, que lleva aparejada el derecho de traspaso del local, o simple cesión gratuita, que carece de ese derecho por aplicación literal del art. 29 de la Ley especial, en cuanto exige la condición de arrendatario en el traspasante. En los autos no existe una prueba directa en relación con la naturaleza de esta cesión; si bien es cierto que la conducta de la parte demandada conduce a la apreciación de la inexistencia de esa pretendida relación arrendaticia entre padre e hija. Lo que el Sr. Jose Daniel plasma en el recibo del folio h y ratifica después con sus actos, no es la formalización de la cesión del local mediante precio, efectuada por el arrendatario en favor de un tercero, que queda subrogado en sus derechos, sino más bien el otorgamiento de un contrato de arrendamiento directo desde el propietario al nuevo arrendatario; y de esta forma se configura toda la operación, incluso con la fijación de una nueva renta, al margen del aumento de la antigua que se señala en el art. 42 de la LAU .
Pero esta realidad formal no impide contemplar la íntegra voluntad negocial de las partes, examinada en su conjunto. Ya se ha constatado, que una vez cedido el local comercial por el demandado a su hija, ésta procede a reformarlo y acondicionarlo para el ejercicio del negocio, invirtiendo en tales obras fuertes cantidades de dinero, algunas de cuyas facturas figuran en autos: inversiones sólo recuperables si el nuevo usuario que recibía la instalación, satisfacía su importe. Y tan fue cierta esta finalidad, que el dinero recibido del demandante, fue directamente empleado por la titular del negocio para saldar las deudas, aún pendientes, procedentes de la instalación. Por otra parte la conducta del Sr Bernardo no puede ser más diáfana: Acude acompañado de la familia a reconocer el local y las instalaciones que existen en el mismo; conviene, y están todos de acuerdo, en la fijación de la cantidad a entregar y del montante de la futura renta del local (cifras notoriamente inferiores a los precios medios de la localidad, según los informes periciales que obran en autos (folios 33 y siguientes); deja transcurrir un mes sin mostrar desacuerdo o arrepentimiento alguno, entregando el dinero y formalizando los documentos oportunos; y es precisamente cuando recibe el pertinente asesoramiento, cuando decide dividir la conjunta y armonizada voluntad contractual, separando y aceptando el beneficioso contrato de arrendamiento, y pretendiendo recuperar el precio satisfecho por la posesión del local y de las instalaciones, que gratuitamente pretende queden en su poder; y todo ello so pretexto de la cierta alegación, relativa a que formal y legalmente el precio recibido no lo podía ser en concepto de traspaso.
El contrato celebrado en su conjunto, contenía la voluntad negocial de recuperar el importe de las instalaciones efectuadas en el local por doña Sonia (montante que era inferior al valor medio de un posible traspaso); representando para el adquirente el beneficio de recibir tales instalaciones, y conseguir un arrendamiento a precio reducido y con el derecho reconocido a un futuro traspaso; por lo que respetándose esta unidad contractual no puede el demandante dividir el contenido del contrato, aceptando lo que le beneficia, y pretendiendo lucrarse con el valor de unas instalaciones que recibe gratuitamente. Ya le fue ofrecida la resolución total de la operación, con la consiguiente devolución de la cosa y del precio, proposición que fue íntegramente rechazada, y que no ha sido postulada en este procedimiento.
Los razonamientos que preceden conducen a la estimación de los motivos primero y tercero del recurso, y con ello a la casación y anulación de la Sentencia recurrida, debiendo por el contrario rechazarse el segundo. AI resolver en la instancia, debemos confirmar y confirmamos íntegramente el fallo o parte dispositiva de la Sentencia de Primera Instancia, con la preceptiva condena en las costas de la apelación a la parte apelante, y sin que proceda hacer pronunciamiento respecto a las causadas en este recurso (arts. 710 y 1.715 de la LEC ).
Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.
Que debemos declarar y declaramos haber lugar al recurso de casación interpuesto por el Procurador don Enrique Hernández Tabernilla, en nombre y representación de don Juan Ramón y en la actualidad sus herederos don Jose Daniel doña Sonia y don Lucio , casando y anulando la Sentencia dictada por la Audiencia Provincial de Bilbao (Sección Quinta), en lecha 26 de julio de 1990 , y debemos confirmar y confirmamos íntegramente el fallo o parte dispositiva de la Sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia núm. 3 de los de dicha capital el 29 de enero de 1980, con la preceptiva condena en las cosías de la apelación a la parte apelante, y sin que proceda hacer pronunciamiento respecto a las causadas en este recurso. Comuníquese esta resolución a la mencionada Audiencia a los efectos legales oportunos, con devolución de los autos y rollo que en su día remitió.
ASI por esta nuestra Sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.-Gumersindo Burgos Pérez deAndrade.-Francisco Morales Morales.-Pedro González Poveda.-Rubricados.
Publicación: Leída y publicada fue la anterior Sentencia por el Excmo. Sr don Gumersindo Burgos Pérez de Andrade, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando audiencia pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy de lo que como Secretario de la misma, certifico.-Vázquez Gu/mán.-Rubricado.
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