STS, 18 de Octubre de 1993
| Jurisdicción | España |
| Fecha | 18 Octubre 1993 |
Núm. 936.-Sentencia de 18 de octubre de 1993
PONENTE: Excmo. Sr. don José Almagro Nosete
PROCEDIMIENTO: Arrendamientos Urbanos.
MATERIA: Resolución u instancia del arrendatario y negación de obras pactadas.
NORMAS APLICADAS: Sustantivas: Arts. 1.101, 1.124, 1.295, 1.554 y 1.556 del Código Civil .
JURISPRUDENCIA CITADA: Sentencias de 29 de enero y 22 de marzo de 1983.
DOCTRINA: El art. 1.556 del Código Civil permite a cada parte del contrato locatorio - en este caso arrendatario- pedir contra la
otra la rescisión (resolución) del mismo con indemnización de daños y perjuicios, si esta última no cumple sus obligaciones con
referencia a las que determinan los arts precedentes. Entre las obligaciones básicas se incluye la de hacer en la cosa arrendada
las reparaciones necesarias a fin de conservar la cosa arrendada en estado de servir para el uso a que ha sido destinada y, desde luego, el concepto se extiende a la realización de las obras pactadas para conseguir la satisfactoria utilización del local arrendado, conforme al uso convenido. La aplicación al caso del precepto -que no es más que una especialización del principio más general que contiene el art. 1.124 del Código Civil , según enseña la jurisprudencia-, resulta acertada, pues es inexacta que la acción del art. 1.124 atiende únicamente al incumplimiento pleno, o sea, aquél en que el acreedor no recibió nada, sino que basta el incumplimiento relativo. Este incumplimiento relativo o parcial, siempre que impida como en el caso presente ocurre, la realización del fin del contrato, esto es, la completa y satisfactoria utilización del local arrendado, según los términos convenidos, tiene entidad que justifica la resolución contractual, sin necesidad de mayores consideraciones sobre la voluntad rebelde y deliberada al cumplimiento, doctrina jurisprudencial ya superada por la más actual de esta Sala, que sólo exige, en este sentido, como suficiente que se frustre el fin del contrato para la otra parte y que haya un incumplimiento inequívoco y objetivo, sin que sea preciso una tenaz y persistente resistencia obstativa al cumplimiento bastando que se malogren como se dice, las legítimas aspiraciones de la contraparte. Se estima el recurso.
En la villa de Madrid, a dieciocho de octubre de mil novecientos noventa y tres.
Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados al final indicados, el recurso de casación contra la Sentencia dictada en grado de apelación por la Sección Primera de la Audiencia Provincial de Barcelona como consecuencia de autos, juicio menor cuantía, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia núm. 3 de Tarrasa sobre resolución de contrato de arrendamiento de local de negocio y reclamación de cantidad, cuyo recurso fue interpuesto por don Carlos Ramón y don Baltasar representado por el Procurador de los Tribunales don Juan Carlos Estévez Fernández-Novoa y asistido del Letrado don Ramón Chaves González en el que es recurrida doña Regina representada por el Procurador de los Tribunales don Enrique Sorribes Torra y asistida del Letrado don Juan Fuentes Flojo.Antecedentes de hecho
Ante el Juzgado de Primera Instancia núm. 3 de Tarrasa fueron vistos los autos, juicio de menor cuantía promovidos a instancia de don Baltasar y don Carlos Ramón contra doña Regina sobre resolución de contrato de arrendamiento de local negocio y reclamación de cantidad.
Por la parte actora se formuló demanda arreglada a las prescripciones legales, en la cual solicitaba, previa alegación de los hechos y fundamentos de Derecho que estimó convenientes, se dictara Sentencia estimando la demanda por la que se acordara los siguientes arrendamientos: 1.º Declarar resuello el contrato de arrendamiento de fecha 1 de abril de 1988 celebrado entre las partes y acompañado como documento núm. 2, con devolución o restitución mutua de lo entregado, y en concreto, devolución a sus representados del 69.27 por 100 del importe abonado en concepto de renta mensual e IVA (hasta la fecha 893.583 y 107.230 pesetas respectivamente), así como del importe que se abone hasta la firmeza de la Sentencia, dejando para el tramite de ejecución de Sentencia la determinación cuantitativa de dicha devolución, y debiendo asimismo restituirse las 150.000 pesetas abonadas en concepto de fianza. 2.º Condenar asimismo a la demandada a abonar a los actores la suma de 1.566.285 pesetas como indemnización de daños y perjuicios. 3.º Condenar a la demandada al pago expreso de las costas de este juicio.
Admitida a trámite la demanda, el demandado la contestó alegando como hechos y fundamentos de Derecho los que estimó oportunos, y terminó suplicando al Juzgado se dictara Sentencia desestimando la demanda de contrario deducida con imposición de costas a la parte actora.
Por el Juzgado se dictó Sentencia con fecha 20 de julio de 1990 . cuya parte dispositiva es como sigue: "Estimando como estimo la demanda formulada por el Procurador don Vicente Ruiz Amat en nombre y representación de don Baltasar y de don Carlos Ramón , contra doña Regina representada por la Procuradora doña Montserrat Tapiólas Badiella, debo declarar y declaro: 1.º Resuelto el contrato de arrendamiento de fecha 1 de abril de 1988 celebrado entre las partes, con devolución o restitución mutua de lo entregado, y en concreto, devolución a los actores, por parte de la demandada, del 69,27 por 100 del importe que se abone hasta la firmeza de la Sentencia, dejando para el trámite de ejecución de Sentencia la determinación cuantitativa de dicha devolución, y debiendo asimismo restituirse las 150.000 pesetas abonadas en concepto de fianza'. 2.º Debo condenar y condeno a la demandada a abonar a los actores la suma de 1.566.285 pesetas como indemnización de daños y perjuicios; todo ello con imposición de costas a la parte demandada".
Contra dicha Sentencia se interpuso recurso de apelación que fue admitido y sustanciada la alzada, la Sección Primera de la Audiencia Provincial de Barcelona, dictó Sentencia con fecha 15 de enero de 1991 , cuyo fallo es como sigue: "Que estimando el recurso de apelación instado por el Procurador Sr. Fuentes en nombre y representación de doña Regina con revocación de la Sentencia dictada por la Iltma. Sra. Magistrada-Jueza del Juzgado de Primera Instancia núm. 3 de Tarrasa y 935 rechazando la pretensión procesal instada en nombre de don Baltasar y otro, debemos de absolver y absolvemos de la misma a la demandada, con imposición de las costas de instancia al demandante y sin hacer específico pronunciamiento sobre las del recurso"
El Procurador don Juan Carlos Estévez Fernández-Novoa en representación de don Baltasar y don Carlos Ramón , formalizó recurso de casación que funda en los siguientes motivos:
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Se funda en el núm. 5.º del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por infracción de ley en el concepto de violación (por no aplicación) del art. 1.124 del Código Civil (por no aplicación), en sus párrafos
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y 2.º (este último en el inciso referido a la solicitada resolución de la obligación), en relación con los arts. 1.554.1, 1.556. 1.295 (párrafo l.º)y 1.101 . todos ellos del citado Código Civil.
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fundado en el núm. 4.º del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por error en la apreciación de la prueba basado en los documentos que obran en autos y que demuestran la equivocación del Juzgador sin resultar contradichos por otros elementos probatorios.
Admitido el recurso y evacuado el traslado de instrucción, se señaló para la vista el día 4 de octubre de 1993 en que ha tenido lugar.
Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. don José Almagro Nosete .
Fundamentos de Derecho
Recurre la parte la Sentencia, objeto de este examen, primero por vía del núm. 5.º del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (redacción legal anterior) considerando infringidos los arts. 1.124 del Código Civil en relación con los arts. 1.554.1. 1.556. 1.295 (párrafo 1.º) y 1.1(11 del Código Civil . El tema litigioso se contrae a la resolución solicitada por los actores, hoy recurrentes, del contrato de arrendamiento concertado, en calidad de localorios con la propietaria demandada del local de negocio, nunca disponible, conforme a las estipulaciones contractuales según lo alegado, junio con la restitución mutua de lo entregado. Se trata, en síntesis, de un local comercial, compuesto de varias dependencias, arrendado para la exposición y venta de muebles, bajo la condición de que la arrendadora realice determinadas obras, según un proyecto presentado en el Ayuntamiento de Tarrasa. La cuestión polémica se polariza en la inejecución de las obras, de acuerdo con lo convenido, o en su ejecución tardía, parcial y defectuosa en relación con su utilidad a los fines del uso pactado del local. La Sentencia recurrida, que implícitamente, hace suyo el extenso análisis de los resultados probatorios que establece la Sentencia de Primera Instancia, sin decirlo tampoco de manera expresa, discrepa, interpretando alguno de los elementos probatorios (obtención de la licencia de obras y circunstancias obstativas originadas por una acción interdictal) de la solución jurídica a que se llegó en Primera Instancia estimando la demanda, y la revoca absolviendo a la demandada. Sin embargo, los argumentos jurídicos que emplea la Sentencia recurrida, al margen de reflexiones abstractas en las que abunda y que por su carácter divagatorio no son conducentes, concretados de pasada "como en el caso ocurre en razón de las licencias de obra municipales y la acción interdictal que en definitiva, versan sobre una obligación de difícil calificación como principal y de exigencia procesal sencilla", de donde se infiere "que el contrato mantiene ese sustrato básico que engloba el ánimo de su génesis para ser cumplido", no permiten, teniendo en cuenta el soporte fáctico aislado del conjunto probatorio en que se apoya, la extrapolación conclusiva que corona el razonamiento. En efecto, resulta probado que la licencia se obtuvo el día 7 de junio de 1988, "por lo tanto, nada impedía a la actora iniciar desde esta fecha las obras a las que se comprometió". Y también, "que la Sentencia dictada contra la demandada como consecuencia de la demanda de interdicto de obra nueva presentada por su hermano, que es utilizada por aquélla como impedimento legal para llevar a cabo los compromisos asumidos, no puede ser causa de justificación ya que tal argumento no merece, ningún crédito, pues si la misma se instó como consecuencia del levantamiento de una pared o muro para tapar el patio, atendiendo así a la cláusula 5.a del primero de los contratos, tal obligación fue sustituída como ya se ha dicho anteriormente en el proyecto presentado ante el Ayuntamiento, por su ajardinamiento y construcción de una pérgola, por lo que la paralización judicial de la altura de una de las paredes del patio nada afecta a los compromisos asumidos... De lo expuesto se deduce que la Sala a quo ha razonado insuficiente y equivocadamente sobre los elementos de facto establecidos como hechos probados a los efectos de realizar la tarea de subsunción normativa y por ello, incurre en error in iudicando que obliga a la acogida del motivo sin que sea necesario examinar el segundo motivo basado en la equivocación padecida por el Juzgador al haber incurrido en errónea valoración de la prueba documental.
En cumplimiento de lo dispuesto por el art. 1.715 de la Ley de Enjuiciamiento Civil la estimación del motivo examinado determina la casación de la Sentencia recurrida e impone la obligación de resolver sobre lo debatido en la instancia de acuerdo con los términos en que está planteado el asunto. En este sentido se aceptan sobre los hechos probados que declaró la Sentencia de Primera Instancia los razonamientos jurídicos que apuntó para estimar la demanda. Debe hacerse constar en este orden la importancia que el Juzgador de instancia atribuyo, con recta razón, a la prueba pericial practicada "teniendo en cuenta que el dictamen se ha efectuado después de ver in situ el local de autos en mayor del año en curso (1.º)". es decir, luego de contemplar y examinar las obras en el "estado de cosas" que motivaba el proceso y de cuyo informe pericial se infiere la falta de ejecución de algunas de las obras que constaban en el proyecto y otras necesarias para determinadas instalaciones, lo que claramente considerando la inadecuación del objeto arrendado al destino pactado supone un incumplimiento que, aunque parcial, tiene relevancia suficiente para producir la resolución pedida. En efecto, el art. 1.556 del Código Civil permite a cada parte del contrato locatorio -en este caso arrendatario- pedir contra la otra la rescisión (resolución) del mismo con indemnización de daños y perjuicios, si esta última no cumple sus obligaciones con referencia a las que determinan los artículos precedentes. Entre las obligaciones básicas se incluye la de hacer en la cosa arrendada las reparaciones necesarias a fin de conservar la cosa arrendada en estado de servir para el uso a que ha sido destinada, y, desde luego, el concepto se extiende a la realización de las obras pactadas para conseguir la satisfactoria utilización del local arrendado, conforme al uso convenido. La aplicación al caso del precepto -que no es más que una especialización del principio más general que contiene el art. 1.124 del Código Civil , según enseña la jurisprudencia, resulta acertada, pues es inexacta, como ya puso de relieve, entre otras, las Sentencias del Tribunal Supremo de 29 de enero de 1983 . cuya doctrina tantas veces se reitera, que la acción del art. 1.124 atiende únicamente al incumplimiento pleno, o sea, aquel en que el acreedor no recibió nada, sino que basta el incumplimiento relativo. Este incumplimiento relativo o parcial, siempre que impida como en el caso presente ocurre, la realización del fin del contrato, esto es la completa y satisfactoria utilización del local arrendado, según los términosconvenidos, tiene entidad que justifica la resolución contractual, sin necesidad de mayores consideraciones sobre la voluntad rebelde y deliberada al cumplimiento, doctrina jurisprudencial ya superada por la mas actual de esta Sala, que sólo exige, en este sentido, como suficiente que se frustre el fin del contrato para la otra parte y que haya un incumplimiento inequívoco y objetivo, sin que sea preciso una tenaz y persistente resistencia obstativa al cumplimiento, bastando que se malogren como se dice, las legítimas aspiraciones de la contraparte (Sentencias el Tribunal Supremo de 22 de marzo de 1993 ).
Según el art. 1.715 de la Ley de Enjuiciamiento Civil deben hacerse pronunciamientos sobre las costas. Las de Primera Instancia se imponen a la demandada. Las de Segunda Instancia se satisfarán por cada parte las causadas a su instancia y las comunes por mitad. Las del presente recurso por cada parte las suyas.
Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español y su Constitución:
Declaramos haber lugar al recurso de casación interpuesto por la representación procesal de don Baltasar y don Carlos Ramón , contra la Sentencia de 15 de enero de 1991, dictada por la Audiencia Provincial de Barcelona , recaída en apelación de los autos de juicio de menor cuantía núm. 543 de 1989 sobre resolución de contrato de arrendamiento seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia núm. 3 de Tarrasa a instancia de los recurrentes contra doña Regina y, en 937 consecuencia, anulamos la Sentencia recurrida, dictando como dictamos en su lugar otra que, de acuerdo con los fundamentos jurídicos expuestos, da por reproducida la de primera instancia, que se hace nuestra y se confirma en todos sus extremos. Las costas de primera Instancia deben imponerse a la demanda. No hay méritos para hacer especial imposición de costas en cuanto a las de segunda instancia. Las del presente recurso se satisfarán por cada parte las suyas; y líbrese a la mencionada Audiencia, la certificación correspondiente, con devolución de los autos y rollo de apelación remitidos.
ASI por esta nuestra Sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA, pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.-Eduardo Fernández Cid de Temes.-José Almagro Nosete .-Mariano Martin Granizo Fernández.-Rubricados.
Publicación: Leída y publicada ha sido la anterior Sentencia por el Excmo. Sr. don José Almagro Nosete , Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma certifico.-Clemente Crevillén Sánchez.-Rubricado.
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